PROSPECTO RESUMIDO REFERENTE À OFERTA DE CONTRATOS DE ...sistemas.cvm.gov.br/dados/ofeanal/RJ-2015-08976/20160609_Prospecto... · (vii) Instrumento de Constituição de Sociedade

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Antes de aceitar a oferta leia com atenção o Estudo de Viabilidade e o Prospecto Resumido, em especial

os fatores de risco, todos disponíveis no site www.pdg.com.br/rj/goldentulip A presente oferta foi

dispensada de registro pela CVM. A CVM não garante a veracidade das informações prestadas pelas

ofertantes, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados.

PROSPECTO RESUMIDO REFERENTE À OFERTA DE CONTRATOS DE INVESTIMENTO

COLETIVO DO "GOLDEN TULIP CAMPOS HOTEL"

CHL 133 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO S.A.

CNPJ/MF 13.605.808/0001-44

Rua da Quitanda n° 86, 4° andar (parte), Centro

Rio de Janeiro – RJ, CEP 20091-005

LA HOTELS EMPREENDIMENTOS 1 LTDA.

CNPJ/MF 09.109.567/0001-75

Rua Frei Caneca, nº 1199, Consolação

São Paulo – SP, CEP 01.307-003

Este prospecto resumido (“Prospecto Resumido”) foi elaborado exclusivamente para fins da oferta de

contratos de investimento coletivo do empreendimento hoteleiro denominado "Golden Tulip Campos

Hotel" (“CIC”), incorporado por CHL 133 Desenvolvimento Imobiliário S.A., com sede na Rua da

Quitanda n° 86, 4° andar (parte), Centro, CEP 20091-00, na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de

Janeiro, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 13.605.808/0001-44 (“Incorporadora”), e operado por LA Hotels

Empreendimentos 1 Ltda., com sede na Rua Frei Caneca, nº 1199, Consolação, CEP 01.307-0030, na

Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, inscrita no CNPJ 09.109.567/0001-75 (“Operadora

Hoteleira”), na qualidade de sócia ostensiva de determinada sociedade em conta de participação (“SCP”).

A Incorporadora e a Operadora Hoteleira serão, para todos os efeitos, as ofertantes dos CIC

(“Ofertantes”). A presente oferta compreende 123 CIC, sendo o valor total da oferta R$ 54.243.260,00. O

valor unitário do CIC variará entre R$ 401.897,00 e R$ 466.215,00, dependendo da metragem da unidade

autônoma adquirida. Todos os valores tem base de maio/15 e serão reajustados mensalmente conforme

ICC/RJ. As Ofertantes ressaltam que os 142 CIC comercializados anteriormente ao pedido de dispensa de

registro não serão, a princípio, considerados para efeito da presente oferta. A data de início da oferta é 01

de fevereiro de 2016.

Rio de Janeiro, 01 de fevereiro de 2016.

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AVISOS

Os Adquirentes deverão tomar a decisão de investimento nos CIC considerando sua situação financeira,

seus objetivos de investimento, nível de sofisticação e perfil de risco. No ato da aquisição dos CIC, os

Adquirentes assinarão declaração atestando (i) ter conhecimento e experiência em finanças, negócios e no

mercado imobiliário suficientes para avaliar os riscos envolvidos na realização do investimento e que são

capazes de entender e assumir tais riscos; (ii) ter tido pleno acesso a todas as informações necessárias e

suficientes para a decisão de investimento nos CIC referentes ao empreendimento denominado “Golden

Tulip Campos Hotel”; (iii) ter conhecimento de que a comercialização dos CIC referentes ao

empreendimento denominado “Golden Tulip Campos Hotel” constitui oferta dispensada de registro pela

Comissão de Valores Mobiliários ("CVM") e que a CVM não garante a veracidade das informações

prestadas pelas Ofertantes, nem julga a sua qualidade ou a dos valores mobiliários ofertados; e (iv) se

enquadrar no item III, “a”, da Deliberação CVM n° 734/15, conforme a seguir exposto.

AS INFORMAÇÕES APRESENTADAS NESTE PROSPECTO RESUMIDO CONSTITUEM UM

RESUMO DOS TERMOS E CONDIÇÕES DA OFERTA, AS QUAIS ESTÃO

DETALHADAMENTE DESCRITAS NOS CONTRATOS E DOCUMENTOS DA OPERAÇÃO,

QUAIS SEJAM:

(i) Declarações de Veracidade das Ofertantes;

(ii) Declaração do Investidor;

(iii) Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Bem Imóvel para Entrega Futura e

Outros Pactos (“Promessa de Venda e Compra);

(iv) Memorando de Entendimentos (“Memorando de Entendimento”);

(v) Instrumento Particular de Contrato de Prestação de Serviços de Administração de Condomínio

(“Contrato de Administração de Condomínio”);

(vi) Instrumento Particular de Contrato de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro (“Contrato

de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro”);

(vii) Instrumento de Constituição de Sociedade em Conta de Participação (“Contrato de SCP”);

(viii) Contrato de Locação (“Contrato de Locação”);

(ix) Minuta da Futura Convenção de Condomínio (“Minuta da Futura Convenção de Condomínio”);

(x) Certidão de Ônus Reais do Golden Tulip Campos Hotel (“Certidão de Ônus Reais”); e

(xi) Estudo de Viabilidade do Empreendimento.

A LEITURA DESTE PROSPECTO RESUMIDO NÃO SUBSTITUI A LEITURA CUIDADOSA

DOS DOCUMENTOS ACIMA LISTADOS.

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ÍNDICE

IDENTIFICAÇÃO DA INCORPORADORA, OPERADORA HOTELEIRA, SÓCIA OSTENSIVA,

COMERCIALIZADORA IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA ........................................................... 4

DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO E DA OFERTA ................................................................... 7

RESUMO DAS CONDIÇÕES CONTRATUAIS ............................................................................... .11

I. Introdução ...................................................................................................................................... 11

II. Principais Documentos do Empreendimento................................................................................ 13

REMUNERAÇÃO DOS ADQUIRENTES DOS CONTRATOS DE INVESTIMENTO COLETIVO E

DA OPERADORA HOTELEIRA ........................................................................................................ 29

Remuneração dos Adquirentes .......................................................................................................... 29

Remuneração da Operadora Hoteleira .............................................................................................. 30

CUSTOS, APORTES E DESPESAS QUE PODERÃO SER IMPUTADOS AO ADQUIRENTE ..... 33

FATORES DE RISCO .......................................................................................................................... 37

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IDENTIFICAÇÃO DA INCORPORADORA, OPERADORA HOTELEIRA,

SÓCIA OSTENSIVA, COMERCIALIZADORA IMOBILIÁRIA E

CONSTRUTORA

INCORPORADORA E OFERTANTE

CHL 133 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO S.A.

CNPJ/MF 13.605.808/0001-44

Rua da Quitanda n° 86, 4° andar (parte), Centro

Rio de Janeiro – RJ, CEP 20091-005

Responsável para contato: Hebert Braz, (21) 3724-8328, [email protected]

A CHL 133 Desenvolvimento Imobiliário S.A. é uma sociedade de propósito específico controlada pela

PDG Realty S.A. Empreendimentos e Participações, que tem por objeto a realização de atividades que se

relacionem ou destinem-se à realização do Empreendimento. A PDG Realty S.A. Empreendimentos e

Participações, por sua vez, é uma companhia aberta registrada junto à Comissão de Valores Mobiliários

que se destaca no cenário nacional como construtora e incorporadora de empreendimentos variados no

Brasil. Com foco principal no mercado residencial, atua também de maneira complementar nos

segmentos comercial e de loteamento. Maiores informações sobre a PDG Realty S.A. poderão ser

consultadas no website www.pdg.com.br.

OPERADORA HOTELEIRA, SÓCIA OSTENSIVA E OFERTANTE

LA HOTELS EMPREENDIMENTOS 1 LTDA.

CNPJ/MF 09.109.567/0001-75

Rua Frei Caneca, nº 1199, Consolação

São Paulo – SP, CEP

Responsável para contato: Felipe Pinto Gomes, (11) 2517-9990, [email protected]

A LA Hotels Empreendimentos 1 Ltda. é uma sociedade limitada controlada pela BHG S.A. – Brazil

Hospitality Group e pela BHG Participações Ltda., que tem por objeto a exploração da atividade hoteleira

no Brasil e no exterior mediante a gestão de hotéis e apart-hotéis próprios e de terceiros, de forma direta

ou através de sociedades controladas. A BHG S.A. – Brazil Hospitality Group, relevante rede hoteleira do

país, surgiu em 2008 e atua no segmento de aquisição, administração de hotéis de terceiros, e

desenvolvimento e construção de empreendimentos três e quatro estrelas. Atualmente opera no Brasil as

marcas Royal Tulip, Golden Tulip, Tulip Inn e Soft Inn. Maiores informações sobre sobre o BHG –

Brazil Hospitality Group poderão ser consultadas no website www.bhghoteis.com.br.

mailto:[email protected]

http://www.pdg.com.br/

mailto:[email protected]

http://www.bhghoteis.com.br/

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COMERCIALIZADORAS IMOBILIÁRIAS

LPS PATRIMÓVEL CONSULTORIA IMOBILIÁRIA:

LPS Patrimóvel Imóveis Econômicos S.A.

CNPJ:14011189000122

Av Dom Helder Camara, 5474 – Benfica - Rio De Janeiro - 20771-004

LPS Patrimóvel Consultoria de Imóveis S.A.

CNPJ: 08904611000176

Av Das Americas, 4201 - Barra Da Tijuca - Rio De Janeiro - 22631-004

A Patrimóvel destaca-se, há mais de 30 anos, como uma das maiores empresas imobiliárias do mercado

do Rio de Janeiro em volume de vendas e negócios lançados. O grupo foi adquirido pela Lopes

Imobiliária, uma das líderes do setor em São Paulo, em 2010. Em 2015, a Patrimóvel fechou a compra da

Lopes Rio, consolidando sua posição de liderança no estado através de uma participação de 70% no

mercado. Outras informações poderão ser consultadas no website http://www.patrimovel.com.br/.

BBRJ:

Basimóvel Consultoria Imobiliária Ltda.

CNPJ: 08888947000273

R Tirol, 296 – Jacarepagua - Rio De Janeiro - 22750-009

Basimóvel Consultoria Imobiliária S.A.

CNPJ: 08888947000192

R Tirol, 296 – Jacarepagua - Rio De Janeiro - 22750-009

Basimóvel Consultoria Imobiliária Ltda

CNPJ: 08888947000940

Av. das Americas, 4430 - Barra da Tijuca - Rio de Janeiro - 22640-102

O grupo Basimóvel possui 31 anos de mercado e, desde outubro de 2007, faz parte da Brasil Brokers

Participações S.A., uma das maiores empresas de intermediação imobiliária da América Latina. A Brasil

Brokers Participações S.A. é uma companhia aberta com ações negociadas na BM&FBOVESPA e

congrega 23 empresas no país. Outras informações poderão ser consultadas no website

http://www.basimovel.com/.

TERREPLAN

Terreplan Empreendimentos e Comércio Imobiliário Ltda. EPP

CNPJ: 00891039000146

R Cons Otaviano, 204 – Centro - Campos Dos Goytacazes - 28010-140

http://www.patrimovel.com.br/

http://www.basimovel.com/

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Terreplan Empreendimentos e Comercio Imobiliario Ltda.

CNPJ: 00891039000499

Av. Pelinca, 100 - Parque Avenida - Campos dos Goytacazes - 28035-053

A Terreplan é uma empresa de consultoria especializada no mercado imobiliário do estado do Rio de

Janeiro desde 1995, com foco nas cidades de Campos dos Goytacazes, Macaé, Rio das Ostras. Atua em

todas as etapas do desenvolvimento de empreendimentos, desde a pesquisa de mercado, estudo de

viabilidade, conceito do produto, planejamento, desenvolvimento até a comercialização com

performances acima da média. Maiores informações em http://www.terreplan.com.br/.

PEDRO PAULO IMOV.

Pedro Paulo P. Ribeiro Imobiliária

CNPJ: 04218398000198

R. Voluntários da Pátria, 530 – Centro - Campos dos Goytacazes - 28030-260

A Pedro Paulo Imobiliária é uma empresa de Campos dos Goytacazes com mais de 20 anos de

experiência no mercado da região. Fundada pelo empresário Pedro Paulo Pereira Ribeiro, a empresa é

administrada por alguns dos melhores profissionais locais do ramo. Maiores informações sobre a Pedro

Paulo Imobiliária poderão ser consultadas no website http://pedropauloimobiliaria.com.br/.

CONSTRUTORA

PDG CONSTRUTORA LTDA.

CNPJ: 08792169000214

Av. Das Américas, 700, Barra Da Tijuca, Rio De Janeiro, RJ, CEP 22640-100

A PDG Construtora Ltda. é uma sociedade limitada controlada pela PDG Realty S.A. Empreendimentos e

Participações, que tem por objeto a construção do Empreendimento. Integra, portanto, o mesmo grupo da

Incorporadora. A PDG Realty S.A. Empreendimentos e Participações, por sua vez, é uma companhia

aberta registrada junto à Comissão de Valores Mobiliários que se destaca no cenário nacional como

construtora e incorporadora de empreendimentos variados no Brasil. Com atuação principal no mercado

residencial, atua também de maneira complementar nos segmentos comercial e de loteamento. Maiores

informações sobre a PDG Realty S.A. poderão ser consultadas no website www.pdg.com.br.

http://www.terreplan.com.br/

http://pedropauloimobiliaria.com.br/

http://www.pdg.com.br/

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DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO E DA OFERTA

Natureza do Empreendimento

O Golden Tulip Campos Hotel é um empreendimento hoteleiro que será desenvolvido conforme projeto

aprovado pela Prefeitura do Município de Campos dos Goytacazes, no âmbito do processo n° 6840/2011,

em consonância com a Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964, conforme alterada (“Lei de

Condomínios e Incorporações”) e com a Lei n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002, conforme alterada, o

Código Civil Brasileiro, estando o seu Memorial de Incorporação devidamente registrado sob a matrícula

n° 00690 da 7ª Circunscrição do Registro de Imóveis de Campos dos Goytacazes. O Golden Tulip

Campos Hotel será localizado na Rua Pelinca n° 297, Parque Tamandaré, na Cidade de Campos dos

Goytacazes, Estado do Rio de Janeiro.

O Golden Tulip Campos Hotel será composto por 265 (duzentas e sessenta e cinco) unidades autônomas

com destinação exclusivamente hoteleira e respectivas áreas comuns (“Unidades Autônomas

Imobiliárias”) e 4 (quatro) unidades autônomas comerciais, denominadas “Lojas”.

As Unidades Autônomas Imobiliárias corresponderão aos quartos do hotel e farão jus à fração ideal do

terreno e das partes comuns do hotel, recebendo após a concessão do habite-se pela autoridade

administrativa e a averbação da construção das edificações, matrícula própria e individualizada no

Registro Geral de Imóveis.

As Ofertantes estimam que a expedição do habite-se ocorrerá em janeiro de 2016 e que, transcorrida a

fase pré-operacional do Empreendimento, na qual serão vistoriadas e equipadas no padrão da marca

Golden Tulip, a entrega das unidades autônomas imobiliárias ocorrerá em maio de 2016.

O preço e a forma de pagamento das Unidades Autônomas Imobiliárias estão descritos abaixo. Os

recursos captados na oferta serão utilizados para a viabilização e implementação do empreendimento.

Exploração Econômica do Empreendimento

A exploração econômica da totalidade das Unidades Autônomas Imobiliárias será realizada pela

Operadora Hoteleira, sob a denominação Golden Tulip Campos Hotel, nos termos do Contrato de

Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro, e demais documentos da oferta.

Os Adquirentes celebrarão com a Incorporadora a Promessa de Venda e Compra, por meio do qual irão

adquirir as Unidades Autônomas Imobiliárias, sub-rogando-se em todos direitos e obrigações contratados

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pela Incorporadora no Contrato de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro. Ademais, aderirão à

SCP na qualidade de Sócios Participantes, que terá como Sócia Ostensiva a Operadora Hoteleira ou filial

da Operadora Hoteleira. O objeto da SCP será a operação hoteleira através da exploração da totalidade

das Unidades Autônomas Imobiliárias e de certas áreas comuns condominiais passíveis de exploração

comercial, sendo atribuído aos Adquirentes o número de cotas correspondente ao percentual que cada

uma das Unidades Autônomas Imobiliárias representa no todo do empreendimento, conforme abaixo:

Tipo Quantidade (por

apartamento) Proporção

Apartamentos

102/103/105/106/107/108/109/110/111/112/

113/114/115

a

1702/1703/1705/1706/1707/1708/1709/1610/

1611/1612/1613/1614/1615 e 1701 e e 1704

100 quotas 78,88%

Apartamentos 116 a 1616 115 quotas 6,69%

Apartamentos 101 a 1601 e 104 a 1604 124 quotas 14,43%

Total 100%

A Operadora Hoteleira ou uma de suas filiais, por sua vez, celebrará, na qualidade de Sócia Ostensiva da

SCP, o Contrato de Locação, no qual alugará dos Adquirentes a integralidade das Unidades Autônomas

Imobiliárias para a exploração do empreendimento com finalidade hoteleira. Por este motivo, durante a

vigência do Contrato de Locação, as Unidades Autônomas Imobiliárias não poderão ser usadas para

residência dos condôminos ou para outro uso que não o exclusivamente hoteleiro.

A exploração hoteleira será realizada pela Operadora Hoteleira sem a interferência direta dos

proprietários, que receberão (i) na qualidade de Sócios Participantes da SCP, os dividendos decorrentes

de sua participação na sociedade proporcionalmente às suas cotas; e (ii) na qualidade de locadores das

Unidades Autônomas Imobiliárias, os valores referentes ao aluguel mensal em razão da locação destas à

Operadora Hoteleira, na qualidade de Sócia Ostensiva da SCP.

Público Alvo

O público alvo da oferta se limita, exclusivamente, a investidores que possuam ao menos R$

1.000.000,00 (um milhão de reais) de patrimônio ou invistam ao menos R$ 300.000,00 (trezentos mil

reais) na Oferta. Caberá às Ofertantes verificar se os Adquirentes dos CIC cumprem pelo menos uma das

condições acima mencionadas, por meio de (i) extrato ou comprovante emitido por instituições

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integrantes do sistema financeiro nacional, (ii) declaração de imposto de renda, ou (iii) escritura de

imóvel registrada no Registro Geral de Imóveis (RGI).

Prazo da Oferta

As Unidades Autônomas Imobiliárias poderão ser comercializadas por prazo indeterminado.

Objeto da Oferta

Conforme informado na capa deste Prospecto Resumido, a presente Oferta contempla, a princípio, 123

Unidades Autônomas Imobiliárias. Caso algumas das Unidades Autônomas Imobiliárias comercializadas

antes da dispensa de registro perante a CVM retornem ao estoque de vendas da Incorporadora, as

referidas unidades passarão a integrar, para todos os efeitos, a presente Oferta, ocasião em que poderão

ser ofertadas ao público em geral. Unidades Autônomas Imobiliárias poderão retornar ao estoque de

vendas da Incorporadora, a qualquer momento, em razão de rescisões contratuais, na forma da Cláusula

Sexta da Promessa de Venda e Compra.

Preço

Os CIC terão valores unitários variados de acordo com as características e metragem da unidade

adquirida. A tabela abaixo representa o valor total do investimento a ser realizado por cada Adquirente ao

adquirir uma Unidade Autônoma Imobiliária, considerando os preços da própria unidade e acessões que

comporão o imóvel. As demais despesas encontram-se descritas no item “CUSTOS, APORTES E

DESPESAS QUE POSSAM SER IMPUTADOS AO ADQUIRENTE”:

Unidades Investimento Total (R$)*

Apartamentos

102/103/105/106/107/108/109/110/111/112/113/114/115

a

1702/1703/1705/1706/1707/1708/1709/1610/1611/1612/1613/

1614/1615 e 1701e 1704

401.897,00

Apartamentos 116 a 1616 466.215,00

Apartamentos 101 a 1601 e 104 a 1604 466.215,00

*Valores com base maio/15, serão reajustados mensalmente conforme ICC/RJ

Demonstrações Financeiras

As demonstrações financeiras do Golden Tulip Campos Hotel serão elaboradoras nos termos da Lei

6.404/76. Neste sentido, a Operadora Hoteleira ou uma de suas filiais, na qualidade de Sócia Ostensiva da

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SCP, elaborará (i) demonstrações financeiras trimestrais do Golden Tulip Campos Hotel, que serão

revisadas por auditores independentes registrados na CVM e divulgadas na página da rede mundial de

computadores http://www.pdg.com.br/rj/goldentulip, no prazo de 45 (quarenta e cinco) dias contados do

encerramento de cada trimestre; e (ii) demonstrações financeiras anuais do Golden Tulip Campos Hotel,

que serão auditadas por auditores independentes registrados na CVM e divulgadas na página da rede

mundial de computadores http://www.pdg.com.br/rj/goldentulip, no prazo de 3 (três) meses contados do

encerramento do exercício.

Documentos

Os documentos a seguir ficarão disponíveis no site http://www.pdg.com.br/rj/goldentulip durante todo o

período da oferta dos CIC:

(i) Prospecto Resumido;

(ii) Declarações de Veracidade das Ofertantes;

(iii) Modelo de Declaração do Investidor;

(iv) Memorando de Entendimento;

(v) Promessa de Venda e Compra;

(vi) Contrato de Administração de Condomínio;

(vii) Contrato de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro;

(viii) Contrato de SCP;

(ix) Certidão de Ônus Reais do Imóvel;

(x) Contrato de Locação;

(xi) Minuta da Futura Convenção de Condomínio; e

(xii) Estudo de Viabilidade do Golden Tulip Campos Hotel.

http://www.pdg.com.br/rj/goldentulip



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RESUMO DAS CONDIÇÕES CONTRATUAIS

I. Introdução

(i) Regime Jurídico

O Golden Tulip Campos Hotel está sujeito às regras da incorporação imobiliária, que é disciplinada no

Brasil pela Lei de Condomínios e Incorporações. A incorporação imobiliária é a atividade empresarial

exercida com o objetivo de produzir e alienar, durante o período de construção, unidades autônomas em

edificações coletivas – condomínios edilícios – podendo ter fins residenciais ou não. A alienação de

unidades autônomas durante o período de construção viabiliza justamente a captação dos recursos

necessários ao desenvolvimento da incorporação. A construção do empreendimento pode, na forma da

Lei de Condomínios e Incorporações, ser terceirizada.

As unidades autônomas imobiliárias são partes de propriedade exclusiva, vinculadas a uma fração ideal

de terreno e às coisas comuns condominiais, o que implica no surgimento de um sistema jurídico misto

formado pela propriedade singular e copropriedade perene. Assim, o adquirente terá a propriedade de

uma unidade autônoma e independente, sem qualquer divisão real ou ideal, participando de forma

concomitante como coproprietário de partes comuns, na proporção de uma fração ideal, cujo princípio

fundamental é delimitar seus direitos em face dos demais condôminos, em virtude dessa coexistência.

Cada unidade autônoma fruto de uma incorporação imobiliária passa a ter uma designação especial

numérica ou alfabética, para fins de identificação e discriminação perante o Registro de Imóveis.

Para que as unidades autônomas possam ser alienadas, é imprescindível que o incorporador elabore um

Memorial de Incorporação e o leve a registro no Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. O

Memorial de Incorporação é espécie de dossiê da incorporação, e reúne peças e informações de natureza

jurídica, técnica e financeira a respeito da incorporação a ser realizada, inclusive com a previsão da

destinação a ser dada ao imóvel, de acordo com o projeto de construção aprovado, e é acompanhado por

uma minuta da convenção de condomínio a ser futuramente utilizada. Ademais, o registro do Memorial

de Incorporação assegura que o incorporador dê início à celebração de contratos de venda de frações

ideais de terreno vinculadas às futuras unidades autônomas.

O art. 31 da Lei de Condomínios e Incorporações impõe ao incorporador e ao construtor a

responsabilidade civil e criminal pela consecução do empreendimento imobiliário desenvolvido como

forma de proteger os adquirentes das futuras unidades autônomas contra os riscos inerentes ao negócio

durante a incorporação. Diante disso, a lei garante que os riscos civis e criminais decorrentes de danos

causados, contingências fiscais, trabalhistas e previdenciárias, dentre outras, sejam imputados ao

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incorporador, de modo que os promitentes adquirentes de unidades autônomas não poderão ser

responsabilizados por danos ocorridos nesta fase de construção e conclusão do empreendimento.

Adicionalmente, a oferta de contratos de investimento coletivo do Golden Tulip Campos Hotel está

sujeita à Lei n° 6.385, de 7 de dezembro de 1976, que disciplina o mercado de valores mobiliários

brasileiro, bem como às normas expedidas pela CVM.

(ii) Os Condo-Hotéis

A integralidade da posse das Unidades Autônomas Imobiliárias que compõe o Golden Tulip Campos

Hotel será transferida à Operadora Hoteleira ou uma de suas filiais, na qualidade de Sócia Ostensiva da

SCP, que gerenciará a operação hoteleira, de modo que os Adquirentes não poderão utilizá-las enquanto a

posse das Unidades Autônomas Imobiliárias estiver com a Operadora Hoteleira ou uma de suas filiais, a

não ser que se submetam às práticas e preços por ela estabelecidos. Durante a vigência da SCP, a

Operadora Hoteleira explorará as Unidades Autônomas Imobiliárias como um empreendimento hoteleiro.

Um condo-hotel é um empreendimento imobiliário estruturado na forma de um condomínio edilício, mas

submetido à aprovação perante os órgãos públicos como um hotel. Enquanto condomínio edilício, o

condo-hotel é composto por unidades autônomas, vendidas de forma individualizada a diferentes

adquirentes. Ao mesmo tempo, por se tratar de imóvel destinado à atividade hoteleira, o uso para

finalidades residenciais ou qualquer outro que não seja o hoteleiro é vedado nos termos expressamente

previstos na legislação de uso e ocupação do solo que aprovou o condo-hotel, bem como na convenção de

condomínio.

- Estruturação e gestão de um Condo-Hotel

A estruturação de um empreendimento como o Golden Tulip Campos Hotel depende da atuação de

diversos agentes com diferentes atribuições e responsabilidades. De forma resumida, esses agentes, suas

funções e responsabilidades não se confundem, podendo ser definidos da seguinte forma:

(i) Incorporadora – responsável por identificar a área, elaborar e aprovar os projetos, selecionar a

operadora hoteleira, bem como executar, por si ou por terceiros que contratar, como no presente caso, a

obra e a montagem hoteleira das áreas comuns e das Unidades Autônomas Imobiliárias. Cabe, única e

exclusivamente, à incorporadora registrar no Cartório de Registro de Imóveis competente o Memorial de

Incorporação e a Minuta da Futura Convenção de Condomínio, nos termos da Lei de Condomínios e

Incorporações, ressaltando que uma das funções desse registro é dar publicidade a terceiros,

especialmente aos Adquirentes das Unidades Autônomas Imobiliárias, dos documentos relacionados ao

hotel e às suas Unidades Autônomas Imobiliárias;

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(ii) Operadora Hoteleira – será responsável pela administração hoteleira das Unidades Autônomas

Imobiliárias e das áreas comuns do empreendimento, utilizando, para tanto, sua expertise, seu know how,

sistemas, padrões da marca;

(iii) Sociedade em Conta de Participação – sociedade a ser formada pelos Adquirentes, como Sócios

Participantes, e pela Operadora Hoteleira ou por uma de suas filiais, na qualidade de Sócia Ostensiva, e

que terá como objeto a operação hoteleira, empreendida em nome e sob os registros desta última, não só

das Unidades Autônomas Imobiliárias como de certas áreas comuns passíveis de exploração comercial,

tais quais o restaurante, telefonia, convenções, eventos e lavanderia; e

(iv) Comercializadora Imobiliária – é a empresa de comercialização, e seus corretores que promovem a

intermediação da venda das Unidades Autônomas Imobiliárias e CIC aos Adquirentes. Com isso, são os

principais responsáveis pela transmissão das informações sobre o produto e pelo fechamento do negócio.

II. Principais Documentos do Empreendimento

(i) Memorando de Entendimentos

O Memorando de Entendimentos firmado entre a Incorporadora e a Operadora Hoteleira tem por objeto a

formalização dos entendimentos das partes quanto aos procedimentos que adotarão antes, durante e

depois do desenvolvimento e incorporação do Golden Tulip Campos Hotel, a ser construído e

incorporado pela Incorporadora, e que será composto por 265 (duzentas e sessenta e cinco) Unidades

Autônomas Imobiliárias. A Incorporadora será a única e exclusiva responsável pela construção e

incorporação do Golden Tulip Campos Hotel, o qual terá as características e especificações técnicas da

marca “Golden Tulip”.

As obrigações constantes do Memorando de Entendimentos ficam suspensivamente condicionadas à (i)

obtenção de autorização, por parte do conselho de administração da Operadora Hoteleira, para a assunção

das obrigações; e (ii) à obtenção de todas as licenças e autorizações necessárias para a construção e a

incorporação do Golden Tulip Campos Hotel.

A Incorporadora obriga-se, no ato da venda das Unidades Autônomas Imobiliárias, a firmar com os

Adquirentes os instrumentos particulares de Promessa de Venda e Compra, e fazê-los tomar

conhecimento e analisar a minuta de Contrato de SCP, a minuta do Termo de Adesão ao pool de

exploração hoteleira, a minuta do Contrato de Locação e a minuta do Contrato de Administração de

Condomínio.

Convencionou-se que, uma vez efetivados os contratos relativos ao Golden Tulip Campos Hotel, estes

poderão ser rescindidos pela Operadora Hoteleira, mediante notificação à Incorporadora, nas hipóteses de

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(i) não ser iniciada, pela Incorporadora, a construção do Golden Tulip Campos Hotel em até 18 (dezoito)

meses da assinatura dos contratos; (ii) paralisação ou atraso no cronograma por tempo superior a 6 (seis)

meses, exceto nos casos de forca maior; (iii) descumprimento, por culpa ou dolo, por parte da

Incorporadora, de obrigações essenciais ao desenvolvimento do Golden Tulip Campos Hotel. Da mesma

forma, o Memorando de Entendimento e os contratos a ele relacionados poderão ser rescindidos pela

Incorporadora na hipótese de a Operadora Hoteleira descumprir quaisquer das obrigações assumidas no

Memorando de Entendimentos.

(ii) Promessa de Venda e Compra

Por meio da Promessa de Venda e Compra, a Incorporadora promete vender e entregar as respectivas

Unidades Autônomas Imobiliárias, com suas correspondentes áreas comuns, todas vinculadas a frações

ideais, aos Adquirentes. A Operadora Hoteleira não tem qualquer responsabilidade na venda e entrega das

respectivas Unidades Autônomas Imobiliárias, com suas correspondentes áreas comuns.

Conforme descrito no item “DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO”, o Golden Tulip Campos Hotel

será composto por 265 (duzentas e sessenta e cinco) Unidades Autônomas Imobiliárias. Tendo em vista a

destinação exclusivamente hoteleira das Unidades Autônomas Imobiliárias, a sua utilização deverá ser

realizada conforme estipulado pela Operadora Hoteleira, sendo expressamente vedado seu uso para fins

residenciais. As vagas de estacionamento que sejam vinculadas a Unidades Autônomas Imobiliárias

específicas também não poderão ser utilizadas pelos Adquirentes, sendo operacionalizadas

exclusivamente pela Operadora Hoteleira. Fica ressalvado, contudo, o direito de todos os Adquirentes

participarem indistintamente do rateio de eventuais rendimentos oriundos dessa exploração econômica,

fazendo jus à percepção do aluguel resultante da exploração do pool de locações e das vagas de

estacionamento, caso sejam exploradas.

A Incorporadora, para atender quaisquer exigências dos poderes públicos ou concessionárias de serviço

público, está autorizada a modificar os projetos das Unidades Autônomas Imobiliárias que não tenham

sido prometidas à venda, seja quanto à compartimentação dessas unidades, seja quanto à sua quantidade

ou destinação, independentemente de consulta aos Condôminos proprietários de outras Unidades

Autônomas Imobiliárias e respeitados os direitos adquiridos por estes no que se refere às suas respectivas

frações ideais, que em nenhuma hipótese sofrerão alteração.

A Promessa de Venda e Compra está condicionada à aprovação do crédito do Adquirente pela

Incorporadora, de tal modo que, no caso de não aprovação do crédito, o instrumento será rescindido de

pleno direito, não produzindo qualquer efeito a partir de então.

O preço mínimo unitário das Unidades Autônomas Imobiliárias para pagamento à vista variará de acordo

com as características e metragem da unidade adquirida, incluído neste valor os preços da fração ideal e

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das acessões que comporão o imóvel. Não integram o preço da Unidade Autônoma Imobiliária os valores

referentes a sua montagem, equipagem e decoração e de suas áreas comuns correspondentes, bem como

as despesas pré-operacionais, o capital de giro, etc., conforme descritos no item “CUSTOS, APORTES E

DESPESAS QUE POSSAM SER IMPUTADOS AO ADQUIRENTE”.

Parte do preço ajustado será paga na forma de sinal, a título de princípio de pagamento, e o restante será

liquidado a prazo e em prestações, cujos valores e vencimentos estão discriminados na Promessa de

Venda e Compra, observando-se os índices de atualização monetária. O atraso no pagamento de

quaisquer quantias devidas caracterizará o Adquirente como inadimplente, sujeitando-o ao pagamento, à

Incorporadora, dos valores vencidos e não pagos, corrigidos monetariamente de acordo com a variação

“pro rata die” do índice aplicável, acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês ou fração de

mês e da multa moratória (de aplicação imediata) de 2% (dois por cento). O Adquirente terá 15 (quinze)

dias, contados da data de sua interpelação, para purgar a mora, efetuando o pagamento de todos os valores

em atraso, tais como parcelas, encargos, tributos, tarifas ou contribuições, vencidas, acrescidas de juros,

multa, custas e honorários advocatícios, fixados a base de 20% (vinte por cento) e atualizados na forma da

Promessa de Venda e Compra. O não atendimento desta medida premonitória provocará o vencimento

antecipado e automático de toda a dívida, determinando de pleno direito, e a juízo da Incorporadora, a (i)

rescisão imediata da Promessa de Venda e Compra; ou (ii) promoção de leilão extrajudicial dos direitos

aquisitivos do Adquirente; ou ainda (iii) a execução judicial de toda dívida, vencida e vincenda.

Concluídas as obras, a Incorporadora comunicará o fato ao Adquirente, para que seja realizada a vistoria

da unidade, devendo ser assinado um Termo de Vistoria que ateste a inexistência ou a existência de

reparos a serem sanados. Inexistindo reparos, ou uma vez estes providenciados, e estando o Adquirente

em dia com todas as obrigações assumidas, será providenciada a entrega das chaves, com a assinatura do

respectivo Termo de Entrega das Chaves e Imissão na Posse. O Adquirente será imitido na posse da

Unidade Autônoma Imobiliária desde que esteja em dia com todas as obrigações assumidas na Promessa

de Venda e Compra, inclusive a assinatura do competente instrumento de alienação fiduciária, que

consolidará o integral pagamento do preço da Unidade Autônoma Imobiliária.

Caso o Adquirente deixe de cumprir suas obrigações e não possa se imitir na posse de sua Unidade

Autônoma Imobiliária, de forma a desenvolver as atividades de hotelaria imprescindíveis ao escopo de

todo o empreendimento e a fim de não acarretar prejuízos aos condôminos adimplentes, a Operadora

Hoteleira será imitida na posse da Unidade Autônoma Imobiliária, de tal sorte que esta passe a integrar o

pool. Caso o Golden Tulip Campos Hotel apresente resultados positivos, o valor que caberia ao

Adquirente será entregue à Incorporadora a título de compensação do valor devido pelo Adquirente; por

outro lado, caso o Golden Tulip Campos Hotel apresente resultados negativos, o Adquirente deverá

efetuar todos os aportes necessários para custear as despesas pré-operacionais e operacionais requeridas

para a manutenção da atividade hoteleira, na proporção de suas cotas.

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Adicionalmente, visando a evitar qualquer dano ao empreendimento hoteleiro, a Incorporadora poderá

exercer o direito de retenção da Unidade Autônoma Imobiliária até a regularização das eventuais

obrigações em aberto, em especial se o Adquirente não tiver cumprido os seguintes requisitos: (a) estar

rigorosamente em dia com todas as obrigações decorrentes da Promessa de Venda e Compra; (b) ter

promovido o pagamento do imposto de transmissão (ITBI), laudêmio, se for o caso, e de todas as demais

despesas que se tornarem necessárias para a lavratura e registro da competente escritura de compra e

venda, financiamento imobiliário e escritura de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária;

e (c) tenha ocorrido a celebração da escritura de compra e venda, financiamento imobiliário ou pacto

adjeto de alienação fiduciária, se for o caso.

Independentemente da imissão na posse, passarão a correr por conta exclusiva do Adquirente, a partir da

data da assinatura da Promessa de Venda e Compra, na proporção da fração ideal atribuída à respectiva

Unidade Autônoma Imobiliária, todos os impostos, encargos, laudêmios, foros ou taxas incidentes ou que

venham a incidir sobre a Unidade Autônoma Imobiliária, ainda que cobrados ou lançados em nome da

Incorporadora, bem como as despesas ordinárias e extraordinárias do Condomínio.

É vedada a transferência, cessão ou alienação dos direitos previstos na Promessa de Venda e Compra pelo

Adquirente sem a prévia e expressa interveniência e anuência da Incorporadora, sob pena de nulidade e de

ineficácia absoluta de tal alienação, transmissão ou transferência, gerando, inclusive, a antecipação de

toda a dívida. O Adquirente fica obrigado a dar ciência ao terceiro que adquirirá de todos os termos e

condições do Contrato de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro e seus anexos e também do

Contrato de Administração de Condomínio e qualquer outra obrigação assumida pelas partes, obrigando-

se a só efetivar a transação desde que o terceiro anua com as disposições, sub-rogando-se em todas as

obrigações.

Haverá também a antecipação do vencimento da dívida caso o Adquirente (i) não cumpra qualquer

obrigação constante da Promessa de Venda e Compra, ou a ela acessórias; (ii) constitua, sem

consentimento prévio e expresso da Incorporadora, qualquer ônus real sobre sua Unidade Autônoma

Imobiliária; (iii) seja réu de qualquer ação ou execução ou seja decretada medida judicial que afete sua

Unidade Autônoma Imobiliária; (iv) incida em insolvência; (v) faça composição moratória com seu(s)

credor(es), oferecendo em garantia seus direitos que decorrem da Promessa de Venda e Compra; ou (vi)

se recuse ou não compareça a convocação da Incorporadora para outorga da escritura definitiva com

pacto adjeto de alienação fiduciária.

Ocorrendo a rescisão da Promessa de Venda e Compra, o Adquirente perderá em favor da Incorporadora,

a título de perdas e danos e despesas incorridas, os percentuais estabelecidos na Promessa de Venda e

Compra, calculados conforme a importância que já tiver sido efetivamente paga pelo Adquirente.

(iii) Contrato de Administração de Condomínio

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O Contrato de Administração Condominial firmado entre a Incorporadora e a Operadora Hoteleira tem

por objeto a execução das funções de administração do Condomínio pela Operadora Hoteleira, conforme

descritas na Convenção de Condomínio. Uma vez instituído o Condomínio, ficará ele sub-rogado, de

pleno direito, na posição da Incorporadora, independentemente de qualquer formalidade ou aviso.

A Operadora Hoteleira obriga-se a supervisionar (i) a locação das áreas de propriedade e uso comum do

Condomínio; (ii) os serviços correntes (recepção, portaria, garagem, telefonia, etc.); (iii) os serviços de

uso opcional a serem prestados contra reembolso (telefonia, interurbana e internacional, governança,

faxina e arrumação dos apartamentos); (iv) a garantia da manutenção dos serviços de restaurante, bar,

serviço de quarto, mini-bar, lavanderia e fitness; (v) a coordenação operacional e contábil do

Condomínio; (vi) as funções gerenciais com o objetivo de aperfeiçoar os serviços; (vii) a preservação do

patrimônio condominial; e (viii) a preservação, manutenção e zelo pela integridade das instalações,

móveis e decoração das áreas comuns.

A administração será feita em nome, por conta e ordem da Incorporadora, e posteriormente do

Condomínio, em seu benefício e sob a orientação exclusiva da Operadora Hoteleira, que deverá agir

sempre de acordo com as recomendações do Síndico e do Conselho Consultivo do Condomínio, na forma

estabelecida na Minuta da Futura Convenção de Condomínio. Os serviços mencionados no Contrato de

Administração de Condomínio somente terão sua prestação iniciada a partir da instituição do

Condomínio.

As contas do Condomínio serão enviadas até o dia 20 (vinte) de cada mês pela Operadora Hoteleira ao

Síndico e ao Conselho Consultivo do Condomínio no formato de demonstrativo das contas correntes do

período de lançamento, nos quais serão discriminadas todas as receitas e despesas ocorridas durante o

mês precedente, bem como os saldos de caixa. Salvo decisão expressa do Conselho Consultivo do

Condomínio, as contas do Condomínio serão necessariamente auditadas por empresa de auditoria

independente, a ser escolhida pelo Conselho Consultivo, devendo a aprovação ou rejeição das contas ser

baseada em parecer emitido por esta.

A título de honorários, a Operadora Hoteleira receberá uma taxa mensal de R$ 50,00 (cinquenta reais) por

Unidade Autônoma Imobiliária, a ser paga no 5° (quinto) dia subsequente ao mês de competência. Este

valor será atualizado anualmente pela variação do IPCA, cuja data base será o primeiro dia do mês de

assinatura do Contrato de Administração de Condomínio.

O Contrato de Administração de Condomínio vigerá a partir da data de sua assinatura, sendo que os

serviços somente terão sua prestação iniciada a partir da instituição do Condomínio, pelo prazo de 10

(dez) anos a contar da data de abertura do Golden Tulip Campos Hotel ao público. O Contrato de

Administração de Condomínio será automaticamente prorrogado por igual período caso as partes não

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manifestem expressamente por escrito a sua disposição de denunciá-lo, até 180 (cento e oitenta) dias

antes de seu término.

Em caso de inadimplência contratual, a parte lesada dará ciência à outra parte a respeito da inadimplência

verificada, solicitando a correção da mesma no prazo de 15 (quinze) dias úteis, contados da data do

recebimento da referida notificação. Na hipótese da inadimplência ocorrer por parte da Operadora

Hoteleira, se esta não for satisfatoriamente solucionada e esclarecida por parte do Conselho Consultivo do

Condomínio, este poderá convocar Assembleia Geral Extraordinária para deliberar acerca da denúncia do

Contrato de Administração de Condomínio, de acordo com o estabelecido na Minuta da Futura

Convenção de Condomínio.

Na hipótese da inadimplência ocorrer por parte da Incorporadora, ou do Condomínio, a Operadora

Hoteleira poderá dar por rescindido o Contrato de Administração de Condomínio mediante notificação

extrajudicial no prazo de 90 (noventa) dias corridos. Em tais hipóteses de rescisão motivada, as Partes

farão jus ao recebimento de todos os valores devidos segundo o Contrato de Administração de

Condomínio até a data da rescisão/resolução, inclusive quaisquer penalidades aplicáveis e perdas e danos,

se houver. Caso a Incorporadora, ou o Condomínio, sem justa causa, resolva pela rescisão antecipada do

Contrato de Administração de Condomínio, deverá pagar à Operadora Hoteleira indenização

correspondente ao valor de 12 (doze) meses de vigência do referido contrato.

A Operadora Hoteleira operará o condomínio como um empreendimento no padrão “Golden Tulip”. Os

empregados serão contratados pela Incorporadora, ou pelo Condomínio, e será de competência da

Operadora Hoteleira realizar a seleção, formação e capacitação e treinamento adequado de todos os

empregados contratados.

(iv) Contrato de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro

O Contrato de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro firmado entre a Incorporadora, na qualidade

de Contratante, e a Operadora Hoteleira, na qualidade de Gerenciadora, tem por objeto a execução, pela

Operadora Hoteleira, da prestação de serviços técnicos de supervisão, direção, controle e administração

do Golden Tulip Campos Hotel, através da gestão da operação que será realizada pela SCP. Uma vez

instituído o Condomínio, ficará ele sub-rogado, de pleno direito, na posição da Incorporadora, assumindo

todos os direitos e obrigação desta, independentemente de qualquer formalidade ou aviso.

O Golden Tulip Campos Hotel consiste em empreendimento de negócios, enquadrando-se como um

estabelecimento de padrão equivalente a 4 (quatro) estrelas, categoria na qual deverá permanecer, caso as

Partes não decidam o contrário, até o final do Contrato de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro.

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O Golden Tulip Campos Hotel operará sob a marca “Golden Tulip”, sendo o uso da marca licenciado à

Operadora Hoteleira, que terá responsabilidade exclusiva na sua utilização em conformidade com o

contrato de licenciamento competente. A Contratante e terceiros por ela indicados para comercialização

das Unidades Autônomas Imobiliárias estão autorizados, pela Operadora Hoteleira, a utilizar a marca em

todos os materiais publicitários. Quando do término do Contrato de Gerenciamento de Empreendimento

Hoteleiro, por qualquer motivo, cessa o direito ao uso da marca, tendo a Contratante, a partir da

formalização da efetiva saída da Operadora Hoteleira, o prazo de até 90 (noventa) dias para remover do

hotel todos os sinais, símbolos e logomarcas que tenham o nome ou marcas “Golden” ou “Golden Tulip”.

A Operadora Hoteleira terá os direitos e obrigações dispostos na Cláusula Quinta do Contrato de

Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro, dentre os quais se encontram, a título exemplificativo: (i)

elaborar, mensalmente, relatório operacional e encaminhá-lo à Contratante, até o 20º (vigésimo) dia

subsequente ao mês da operação; (ii) manter atualizado o Inventário Patrimonial do Golden Tulip

Campos Hotel e encaminhar, anualmente, relatório por escrito à Contratante; (iii) realizar, anualmente,

por uma empresa de auditoria independente, indicada em conjunto pela Contratante e pela Operadora

Hoteleira, uma auditoria externa certificada das operações desenvolvidas pela Operadora Hoteleira, sendo

tal custo considerado Despesa Operacional; (iv) responsabilizar-se, exclusivamente, por toda e qualquer

prestação de serviços realizada no Golden Tulip Campos Hotel; e (v) constituir, em ato subsequente à

Assembleia de Instalação do Condomínio e na mesma data da sua realização, uma SCP, para exploração

da atividade hoteleira.

À Contratante pertencerão sempre e exclusivamente todos os bens móveis, instalações, utensílios,

aparelhos, equipamentos, estoques e demais objetos que guarnecem e que venham a guarnecer o Golden

Tulip Campos Hotel. A Contratante deverá: (i) apreciar e aprovar os Planos Anuais e Operacionais de

Negócios apresentados anualmente pela Operadora Hoteleira; (ii) entregar à Operadora Hoteleira o

Inventário Patrimonial atualizado em data a ser convencionada de comum acordo entre as Partes; e (iii)

manter sob sigilo absoluto as informações que lhe forem transmitidas pela Operadora Hoteleira, sobre

suas atividades e projetos, sendo-lhe vedado transmiti-las sob qualquer pretexto, sem prévia e expressa

autorização por escrito da Operadora Hoteleira.

Ademais, a Contratante, na qualidade de Incorporadora do Golden Tulip Campos Hotel, deverá: (i) obter

todos os alvarás e licenças necessários à incorporação para o funcionamento regular do hotel, devendo

entregá-los à Operadora Hoteleira, quando do início das operações do Golden Tulip Campos Hotel, bem

como providenciar que sejam devidamente transferidos ao Condomínio ou à SCP, constituindo condição

prévia essencial para que a Operadora Hoteleira inicie os serviços a seu cargo; (ii) responsabilizar-se

integralmente pelos alvarás e licenças referidos acima; (iii) cientificar os Adquirentes das Unidades

Autônomas Imobiliárias acerca das características hoteleiras do empreendimento e do conteúdo do

Contrato de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro e seus anexos, principalmente no tocante ao

pool hoteleiro e à adesão incondicional à SCP, sob pena de tornar-se solidariamente responsável por

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qualquer prejuízo causado à Operadora Hoteleira; e (iv) entregar as Unidades Autônomas Imobiliárias

totalmente decoradas.

A Operadora Hoteleira deverá apresentar à Contratante, até o dia 1º de dezembro de cada ano, o Plano

Anual Operacional de Negócios com as principais metas a serem cumpridas para o próximo ano, além do

orçamento operacional anual e as políticas comerciais, que serão atualizados na medida em que se

considerar necessário. Se a Contratante não se manifestar a respeito do Plano Anual Operacional de

Negócios dentro do prazo de 30 (trinta) dias, o referido plano será considerado aprovado. Caso parte do

Plano Anual Operacional de Negócios não seja aprovado, as Partes se reunirão, tendo o mesmo prazo

para dirimirem o impasse, devendo a Operadora Hoteleira operar o Golden Tulip Campos Hotel com base

na parte do plano que já foi aprovado e aplicando orçamento anual anterior para os itens sob impasse. Em

caso de persistência do impasse, este deverá ser resolvido por empresa de consultoria especializada no

ramo, que deverá emitir parecer sobre a questão dentro do prazo de 60 (sessenta) dias contado do início

do ano fiscal correspondente. Esta contratação será considerada Despesa Operacional do

empreendimento.

Serão incluídas no Plano Anual Operacional de Negócios as previsões de necessidades operacionais do

Fundo de Reserva do empreendimento (FF&E Fund). A base de cálculo deste Fundo de Reserva será de

até 4% (quatro por cento) sobre a Receita Bruta de Hospedagem, a ser definido pela Operadora Hoteleira

anualmente. O provisionamento desta reserva deverá ser alocado como Despesa Operacional e ser

aportado até o dia 20 (vinte) do mês subsequente. No primeiro ano de operação do Golden Tulip Campos

Hotel não haverá a constituição do Fundo de Reserva.

O Contrato de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro terá como termo inicial a data de sua

assinatura e vigerá pelo prazo de 10 (dez) anos a contar da data de abertura do Golden Tulip Campos

Hotel ao público, momento em que a prestação dos serviços contratados serão iniciados.

O Contrato de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro poderá ser extinto nas seguintes hipóteses:

(i) extinção natural, que ocorrerá quando atingido o seu termo final; (ii) rescisão; ou (iii) resolução. Em

qualquer caso de extinção, as partes farão jus ao recebimento de todos os valores devidos segundo o

Contrato de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro até a data de extinção.

A hipótese de rescisão motivada somente poderá ocorrer uma vez que a parte inocente notifique

previamente a parte faltosa, concedendo-lhe prazo de 20 (vinte) dias do recebimento da notificação para

solucionar a irregularidade, e que, transcorrido o referido prazo, não se tenha solucionado a

irregularidade. São causas de rescisão motivada: (i) inadimplemento contratual, (ii) falência, autofalência

ou pedido de recuperação judicial; (iii) constrição judicial ou administrativa por culpa comprovada da

Operadora Hoteleira; (iv) não manutenção/renovação do contrato de licenciamento da marca; (v) falta

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com o dever de confidencialidade e; (vi) destruição total ou parcial do hotel, nesta não se optando por sua

reconstrução.

A resolução do Contrato de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro ocorrerá uma vez que a

Operadora Hoteleira não alcance os resultados pactuados no Plano Anual Operacional de Negócios por

dois exercícios fiscais consecutivos ou três exercícios fiscais não consecutivos. Para tal, a Contratante

deverá notificar sua decisão à Operadora Hoteleira com 30 (trinta) dias de antecedência, período no qual

se fará o ajuste de contas entre as partes e no qual a Operadora Hoteleira poderá optar por sanar o

inadimplemento pagando a diferença atualizada entre os resultados pactuados e o valor efetivo dos

resultados para cada um dos dois exercícios fiscais consecutivos ou dos três exercícios fiscais alternados o

que, por conseguinte, deixará a notificação sem efeito.

Na hipótese de extinção do Contrato de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro por iniciativa da

Contratante ou por motivo a que tenha dado causa, ficará ela obrigada a pagar à Operadora Hoteleira

indenização pecuniária por lucros cessantes em valor igual à expectativa total da remuneração devida à

Operadora Hoteleira desde a data de abertura do Golden Tulip Campos Hotel ao público até o termo final

do Contrato de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro, conforme os estudos de viabilidade do

empreendimento, sem prejuízo de indenização por danos emergentes e das penalidades nele previstas.

A Incorporadora pagará à Operadora Hoteleira a título de Initial Fee, no início da operação hoteleira, o

montante de R$ 90.000,00 (noventa mil reais). A partir do início da operação do Golden Tulip Campos

Hotel, a Licenciadora e a Operadora Hoteleira farão jus, a título de custeio de marketing, ao percentual de

4,5% (quatro e meio por cento) calculado sobre a Receita Bruta de Hospedagem, que inclui taxas de

marketing corporativo nacional e internacional e reservas nos canais nacionais e internacionais. Esses e os

demais custos de marketing e vendas, considerados como Despesas Operacionais e aprovados no

orçamento anual, em Assembleia, serão suportados pela SCP.

A título de taxa de incentivo pelos resultados operacionais obtidos, a Operadora Hoteleira receberá da

SCP o pagamento dos seguintes percentuais calculados sobre o Resultado Líquido Operacional a partir do

início da operação do Golden Tulio Campos Hotel: (i) 8% (oito por cento), se o Resultado Operacional

Bruto (“GOP”) for menor que 15% (quinze por cento); (ii) 10% (dez por cento), se o GOP for de 15,01%

(quinze vírgula um por cento) a 25% (vinte e cinco por cento); (iii) 11% (onze por cento), se o GOP for

de 25,01% (vinte e cinco vírgula um por cento) a 35% (trinta e cinco por cento); e (iv) 12% (doze por

cento), se o GOP for superior a 35% (trinta e cinco por cento). Tais valores serão calculados mensalmente

e devidos até o dia 25 (vinte e cinco) do mês seguinte ao de competência, conjuntamente ao pagamento

dos Sócios Participantes da SCP. Ocorrendo situações de falta de caixa, os referidos pagamentos serão

realizados de forma proporcional à capacidade financeira da SCP, sem que se socorra de empréstimos

bancários. Ademais, a Operadora Hoteleira receberá participação de 1% (um por cento) sobre o valor

bruto das reservas geradas pela Central de Reservas da Operadora Hoteleira.

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Nenhuma das Partes poderá ceder ou transferir, em todo ou em parte, seus direitos e obrigações

provenientes do Contrato de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro ou permitir que isso ocorra

sem o prévio consentimento da outra parte, exceto para empresa da qual a Operadora Hoteleira seja

cotista ou acionista majoritária. Poderá, contudo, ocorrer a cessão de sublocações ou subarrendamentos de

lojas localizadas no Golden Tulip Campos Hotel, desde que haja o prévio consentimento por escrito da

Contratante. A Operadora Hoteleira não poderá efetuar a cessão do Contrato de Gerenciamento de

Empreendimento Hoteleiro a empresas que estejam ou estiveram envolvidas em litígios em face da

Contratante ou de qualquer um dos proprietários do empreendimento, salvo por expressa autorização da

Contratante.

(v) Contrato de SCP

O Contrato de SCP firmado entre a Operadora Hoteleira, na qualidade de Sócia Ostensiva, e os

Adquirentes das Unidades Autônomas Imobiliárias, na qualidade de Sócios Participantes, tem por objeto

a gestão dos meios de hospedagem, eventos e exploração de bares e restaurantes, bem como a locação das

Unidades Autônomas Imobiliárias mediante a assinatura do Contrato de Locação, conforme descrito

abaixo.

As cotas terão valor unitário de R$ 1,00 (um real) e cada Sócio Participante deverá contribuir com a

quantidade correspondente ao percentual que sua unidade representa no todo do empreendimento,

conforme abaixo:

Unidade Quantidade (por apartamento) Proporção

Apartamentos

102/103/105/106/107/108/109/110/111/112/113/

114/115

a

1702/1703/1705/1706/1707/1708/1709/1610/

1611/1612/1613/1614/1615 e 1701e 1704

100 quotas 78,88%

Apartamentos 116 a 1616 115 quotas 6,69%

Apartamentos 101 a 1601 e 104 a 1604 124 quotas 14,43%

Total 100%

A integralização de tal valor deverá ser realizada quando da assinatura do Termo de Adesão à SCP, sendo

o seu pagamento condição para o recebimento da escritura de venda e compra das Unidades Autônomas

Imobiliárias. A responsabilidade dos Sócios Participantes fica limitada à sua participação no capital

social.

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Adicionalmente, os sócios deverão realizar aportes para a constituição do Capital de Giro Inicial da SCP,

que será pago em 4 (quatro) parcelas mensais, iguais e sucessivas devendo a primeira ser paga quando do

pagamento da contribuição para o capital social. Os aportes deverão ocorrer conforme tabela a seguir:

Unidade Valor da Contribuição

(R$)

Apartamentos

102/103/105/106/107/108/109/110/111/112/113/114/115

a

1702/1703/1705/1706/1707/1708/1709/1610/1611/1612/1613/1614/1615

e 1701e 1704

2.000,00

Apartamentos 116 a 1616 2.300,00


Os Sócios Participantes terão direito de receber a parte a que fizerem jus na distribuição do Resultado

Líquido das Operações da SCP e a ceder – uma vez que a Sócia Ostensiva seja devidamente notificada – a

outrem sua participação no capital social, que se sub-rogará em todas as obrigações do cedente oriundas

do Contrato de SCP. Os Sócios Participantes se obrigam, sempre que alienarem suas Unidades

Autônomas Imobiliárias, a ceder conjuntamente, ao adquirente, sua participação no capital social da SCP

e vice-versa.

São obrigações dos Sócios Participantes: (i) aportar os recursos para formação do capital social; (ii)

cumprir os encargos e atribuições assumidos em função do Contrato de SCP; e (iii) ceder a posse de suas

Unidades Autônomas Imobiliárias à Operadora Hoteleira, na qualidade de Sócia Ostensiva da SCP, em

caráter irrevogável e irretratável, como condição ao êxito da operação hoteleira objeto do Contrato de

SCP.

Por outro lado, são obrigações da Sócia Ostensiva: (i) exercer sua atividade em benefício dos Sócios

Participantes, bem como cumprir suas obrigações fiscais, contratuais e societárias; (ii) manter

escrituração contábil e fiscal; (iii) elaborar balancetes e demonstrativos de resultados mensais a serem

apresentados ao Conselho de Representantes dos Sócios Participantes até o dia 20 (vinte) do mês

subsequente ao de competência, quando receberão a prestação de contas mensal, o demonstrativo

financeiro e dos aluguéis a lhes pagar; (iv) elaborar em 31 (trinta e um) de dezembro de cada ano

Balanços Patrimoniais e Demonstrativos de Resultados, que serão apresentados aos Sócios Participantes

no prazo de 90 (noventa) dias do final de cada exercício; (v) realizar, sob a supervisão do Conselho de

Representantes dos Sócios Participantes, auditoria externa e independente para verificar a escrituração de

que trata o item (ii); (vi) assumir por conta da SCP todas as obrigações perante terceiros que forem

necessárias para a consecução das operações objeto da SCP; (vii) desenvolver as atividades objeto do

Contrato de SCP em obediência aos padrões hoteleiros, firmar contratos de franquia, marketing e sistemas

de reservas internacionais e nacionais com empresas de conhecido valor agragado no ramo hoteleiro;

(viii) cumprir os demais encargos e atribuições assumidos em função do Contrato de SCP, bem como as

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deliberações das Assembleiras Gerais da SCP; e (ix) elaborar (a) demonstrações financeiras trimestrais da

SCP, nos moldes da Lei n° 6.404/76, que serão revisadas por auditores independentes registrados na

CVM e divulgadas na página da rede mundial de computadores http://www.pdg.com.br/rj/goldentulip, no

prazo de 45 (quarenta e cinco) dias contados do encerramento de cada trimestre e (b) demonstrações

financeiras anuais da SCP, nos moldes da Lei n° 6.404/76, que serão auditadas por auditores

independentes registrados na CVM e divulgadas na página da rede mundial de computadores

http://www.pdg.com.br/rj/goldentulip, prazo de 3 (três) meses contados do encerramento do exercício.

Em contrapartida, a Sócia Ostensiva fará jus ao recebimento dos valores previstos no Contrato de

Gerenciamento de Empreendimento Hoteleiro conforme descrito acima, os quais serão considerados

como Despesa Operacional na contabilização das operações da SCP.

O Resultado Líquido das Operações, que determinará o valor de distribuição dos resultados da SCP,

equivale ao somatório da receita bruta proveniente de todas as atividades da SCP, nestas incluídas as que

efetivamente gerem recursos de caixa, subtraídos pelas respectivas despesas e encargos incidentes nos

termos do Quadro Demonstrativo de Resultados – DRE. A Receita Bruta das Operações, por sua vez,

corresponde a (i) todas as importâncias efetivamente auferidas pela SCP em decorrência das atividades de

gestão dos meios de hospedagem, eventos e exploração de bares e restaurantes, sala de ginástica e piscina,

(ii) os resultados das aplicações financeiras de todos os saldos existentes e depositados em conta ou a

ordem da SCP, excetuados os provenientes de depósitos por conta de fundos de reserva; e (iii) quaiquer

outras receitas oriundas da operação da SCP.

A apuração dos resultados será efetuada mensalmente mediante levantamento de balancetes mensais em

conformidade com o plano de contas contábil aprovado em cada exercício. Dos resultados mensais será

retida uma parcela de até 4% (quatro por cento) calculada sobre a Receita Bruta de Hospedagem, para

formação do Fundo de Reserva, conforme descrito acima. Os resultados mensais distribuíveis, apurados

pela SCP, serão rateados pelos seus, proporcionalmente a sua participação na SCP, até o dia 25 (vinte e

cinco) do mês subsequente ao da competência. Da mesma forma, na hipótese de apuraçao de resultado

mensal negativo, os Sócios aportarão, porporcionalmente a sua participação na SCP, o valor necessário à

manutenção da continuidade do desenvolvimento da atividade hoteleira.

Os Sócios Participantes serão representados perante a SCP por um Conselho de Representantes composto

por 3 (três) representantes efetivos com mandato de 2 (dois) anos, podendo ser reeleitos, e que serão por

eles nomeados em Assembleia Geral. Poderão ser eleitos até 2 (dois) representantes suplentes objetivando

substituir os efetivos na hipótese de falta ou impedimento, prevalecendo o critério do suplente mais

votado e, sucessivamente, os critérios de antiguidade no cargo e de idade.

Compete ao Conselho de Representantes: (i) examinar as contas da SCP elaborando pareceres e

encaminhando-os à Assembleia Geral, para o que se valerá de auditorias externas independentes

http://www.investiraccor.com/




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contratadas pela SCP; (ii) analisar os orçamentos anuais e as revisões propostas pela Sócia Ostensiva, e

dar parecer sobre as mesmas; (iii) manifestar-se em Assembleia, sempre que solicitado, sobre o Plano

Anual Operacional de Negócios e as operações da SCP; (iv) manifestar-se sobre todos os assuntos

relevantes no interesse da SCP; e (v) ter ciência prévia dos valores do Fundo de Reserva da SCP, formado

de acordo com o Contrato de SCP conforme orçamento anual aprovado em Assembleia, no que concerne

a guarda, aplicação e gestão de tais recursos.

As Assembleias serão convocadas pela Sócia Ostensiva, com antecedência mínima de 8 (oito) dias

corridos, nos quatro meses após o encerramento do ano fiscal, para: (i) discutir e votar sobre a aprovação

das contas do exercício anterior e do orçamento para o ano então em curso; (ii) opinar e deliberar sobre o

desempenho da SCP; e (iii) eleger o Conselho de Representantes dos Sócios Participantes, quando

aplicável.

O direito de voto será definido pela participação societária correspondente a cada Sócio Participante,

havendo dois quóruns para as deliberações em Assembleia: (i) metade mais um dos presente quando

tratar-se de decisão ordinária; e (ii) metade mais um do total de sócios (inclusive a Sócia Ostensiva),

quando tratar-se de decisão envolvendo eventos relativos à extinção da SCP.

A SCP poderá ser extinta por iniciativa dos Sócios Participantes nos seguintes casos: (i) na ocorrência de

fatos que caracterizem negligência, desídia ou má gestão, desde que confirmados por relatório de

auditoria independente; (ii) se a SCP deixar de promover, cumulativamente, o pagamento de aluguéis aos

Sócios Participantes e auferir resultados líquidos negativos por período superior a 6 (seis) meses, sem que

para tanto haja motivo relevante de conhecimento da Assembleia; e (iii) na hipótese de declaração de

falência da Sócia Ostensiva.

Uma vez que a congregação da totalidade das Unidades Autônomas Imobiliárias é requisito básico e

indispensável à operação do empreendimento, os Sócios renunciam o direito de retirar-se da SCP,

excetuada a hipótese de cessão, conforme descrito acima.

O Contrato de SCP tem como termo inicial a data de sua assinatura e vigerá por tempo indeterminado. A

SCP somente poderá ser dissolvida com a concordância de Sócios Participantes titulares de, no mínimo,

90% (noventa por cento) das Unidades Autônomas Imobiliárias. Caso esta ocorra, haverá um prazo de

carência de 180 (cento e oitenta) dias para a verificação da contabilidade e programação dos distratos

necessários à plena realização da dissolução.

(vi) Contrato de Locação

O Contrato de Locação firmado entre o Adquirente, na qualidade de Locador, e a Operadora Hoteleira, na

qualidade de Locatária, e na qualidade de Sócia Ostensiva da SCP, tem por objetivo disponibilizar a

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Unidade Autônoma Imobiliária para a Operadora Hoteleira, para fins específicos de execução do Contrato

de SCP, podendo sublocá-la a terceiros para fins exclusivos de hospedagem, ou a utilizá-la com

destinação específica, para atividades administrativas do Golden Tulip Campos Hotel, desde que

aprovadas pelo Condomínio.

A vigência do Contrato de Locação, com início na data de sua assinatura, está diretamente vinculada à da

SCP, prorrogando-se ou extinguindo-se na exata medida desta.

A Operadora Hoteleira, na qualidade de Sócia Ostensiva da SCP, pagará ao Adquirente, a título de

aluguel mensal, até o dia 25 (vinte e cinco) de cada mês, sob pena de multa moratória de 2% (dois por

cento) do valor mensal, a seguinte quantia por Unidade Autônoma Imobiliária:

Tipo Valor do Aluguel (R$)

Apartamentos

102/103/105/106/107/108/109/110/111/112/113/114/115

a

1702/1703/1705/1706/1707/1708/1709/1610/1611/1612/1613/1614

/1615 e 1701e 1704

100,00

Apartamentos 116 a 1616 115,00

Apartamentos 101 a 1601 e 104 a 1604 124,00

O valor do aluguel mensal será revisado e reajustado anualmente, de acordo com a correção monetária

anual do IPCA ou outro índice que o substitua.

Todas as despesas que recaírem sobre a Unidade Autônoma Imobiliária, tais como, taxas condominiais

ordinárias, água, luz, impostos e taxas, seguro, multas por infração de regulamento interno, ou quaisquer

tributos ou despesas que venham ser criados por Lei, correrão por conta da Operadora Hoteleira, na

qualidade de Sócia Ostensiva da SCP.

Os demais Adquirentes terão direito de preferência em caso de alienação das Unidades Autônomas

Imobiliárias, em igualdade de condições na aquisição destas, não assistindo qualquer direito à Operadora

Hoteleira.

(vii) Minuta da Futura Convenção de Condomínio

A Minuta da Futura Convenção de Condomínio estabelece as regras que regerão o funcionamento do

condomínio, bem como os direitos e obrigações a serem observados por todos os Condôminos, e

quaisquer ocupantes e visitantes. Ao adquirir uma Unidade Autônoma Imobiliária, e tão logo o

Condomínio esteja instituído, o Adquirente tornar-se-á Condômino do Golden Tulip Campos Hotel.

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O Condomínio do Golden Tulip Campos Hotel será composto por 269 (duzentas e sessenta e nove)

unidades autônomas, sendo 265 (duzentas e sessenta e cinco) Unidades Autônomas Imobiliárias e 4

(quatro) unidades autônomas comerciais, também denominadas “Lojas”.

As despesas comuns gerais ordinárias, extraordinárias ou emergenciais devidas pelo Condomínio serão

objeto de rateio segundo a proporção de 99,905% (noventa e nove vírgula novecentos e cinco por cento)

às Unidades Autônomas Imobiliárias e 0,095% (zero vírgula noventa e cinco por cento) às Lojas. A

participação dos Adquirentes das Unidades Autônomas Imobiliárias nas despesas comuns gerais do

Condomínio será rateada de acordo com a fração ideal de terreno das respectivas unidades.

Na tabela abaixo encontra-se a discriminação das Unidades Autônomas Imobiliárias:

Unidade Fração Ideal (por

Unidade)

Nº de Unidades Soma das

Frações

Pavimentos Tipo (1º ao 16º Andar)

101 a 1601 0,004415 16 0,070640

102 a 1602 0,003504 16 0,056064

103 a 1603 0,003677 16 0,058832

104 a 1604 0,004335 16 0,069360

105 a 1605 0,003627 16 0,058032

106/107/108/111/112/113/114

a

1606/1607/1608/1611/1612/1613/1614

0,003528 112 0,395136

109/110 a 1609/1610 0,003499 32 0,111968

115 a 1615 0,003613 16 0,057808

116 a 1616 0,004494 16 0,071904

Pavimento Cobertura (17º Andar)

1701 0,003638 01 0,003638

1702/1705/1706/1707/1708 0,003528 05 0,017640

1703/1704 0,003484 02 0,006968

1709 0,003608 01 0,003608

Total: 269 1,000000

É expressamente vedado ao Condômino alterar a destinação de sua Unidade Autônoma Imobiliária.

O órgão soberano do Condomínio é a Assembleia Geral de Condôminos, que deverá (a) deliberar sobre as

matérias de interesse geral; (b) deliberar sobre as decisões do Síndico, que tenham sido objeto de recurso

de qualquer Condômino; (c) destituir o Síndico; e (d) deliberar sobre outras matérias constantes da ordem

do dia.

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A Assembleia Geral Ordinária será realizada até o último dia do mês de maio de cada ano, e deverá (a)

discutir e votar o relatório e as contas do Síndico que lhe representar relativas ao ano findo; (b) discutir e

votar o orçamento das despesas para o ano em curso; (c) eleger os membros efetivos e suplentes do

Conselho Consultivo; (d) eleger o Síndico, fixando a sua remuneração, se entender dever fazê-lo; (e)

deliberar sobre quaisquer assuntos relativos às partes comuns do empreendimento; e (f) votar as demais

matérias constantes da ordem do dia.

A administração do Condomínio do Golden Tulip Campos Hotel será composta por (i) 1 (um) Síndico,

pessoa física ou jurídica, Condômino ou não, eleito em Assembleia Geral para um mandato de 2 (dois)

anos, podendo ser reeleito; (ii) 1 (um) Conselho Consultivo, constituído por 3 (três) membros efetivos e 3

(três) suplentes, eleitos em Assembleia Geral para um mandato de 02 (dois) anos, podendo ser reeleitos;

(iii) 1 (uma) Administradora, que será necessariamente pessoa jurídica especializada na administração de

empreendimentos do nível de complexidade do Condomínio Golden Tulip Campos Hotel; e (iv) 1 (uma)

Operadora Hoteleira, que será necessariamente a Administradora.

Será instituído no Golden Tulip Campos Hotel o sistema de pool, ao qual os Adquirentes das Unidades

Autônomas Imobiliárias deverão aderir incondicionalmente. No âmbito do sistema de pool, cada Unidade

Autônoma Imobiliária deverá receber o resultado final a ser apurado – bem como realizar o aporte em

caso de resultados negativos – conforme abaixo:

Unidades % do

Resultado

Nº de

Unidades

Soma dos %

101 a 1601 e 104 a 1604 0,45 32 14,43

102/103/105/106/107/108/109/110/111/112/113/11

4/115

a

1602/1603/1605/1706/1707/1708/1709/161011611/

1612/1613/1614/1615

0,36 212 77,06

116 a 1616 0,42 16 6,69

1701 a 1705 0,36 5 1,82

Total: 265 100,00

A Operadora Hoteleira foi escolhida e contratada pela Incorporadora como a primeira operadora hoteleira

do Golden Tulip Campos Hotel. A ela competirá, com recursos condominiais, praticar todas as funções

administrativo-operacionais ligadas à atividade hoteleira.

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REMUNERAÇÃO DOS ADQUIRENTES DOS CONTRATOS DE

INVESTIMENTO COLETIVO E DA OPERADORA HOTELEIRA

Remuneração dos Adquirentes

Os Adquirentes farão jus a duas remunerações distintas, quais sejam:

(i) Dividendos decorrentes de sua participação no Resultado Líquido das Operações da SCP:

Nos termos da Cláusula 5.1. do Contrato de SCP, os Adquirentes farão jus ao recebimento do Resultado

Líquido das Operações apurado na SCP, na proporção de sua participação na SCP, devendo ser pago até o

dia 25 (vinte e cinco) do mês subsequente ao da competência. A apuração dos resultados será efetuada

mensalmente mediante levantamento de balancetes mensais em conformidade com o plano de contas

contábil aprovado em cada exercício. Dos resultados mensais será retida uma parcela de até 4% (quatro

por cento) calculada sobre a receita de hospedagem (receita bruta de diárias sem café da manhã e outras

refeições, caso estejam incluídas nas diárias) (“Receita de Hospedagem”), para formação do Fundo de

Reserva. Na hipótese de ser apurado resultado mensal negativo, o pagamento do mesmo também será

rateado entre os Adquirentes, na proporção de suas cotas.

O Resultado Líquido das Operações, que determinará o valor de distribuição dos resultados da SCP,

equivale ao somatório da receita bruta proveniente de todas as atividades da SCP, nestas incluídas as que

efetivamente gerem recursos de caixa, subtraídos pelas respectivas despesas e encargos incidentes nos

termos do Quadro Demonstrativo de Resultados – DRE (Cláusula 9.1. do Contrato de SCP).

A Receita Bruta das Operações corresponde a (i) todas as importâncias efetivamente auferidas pela SCP

em decorrência das atividades de gestão dos meios de hospedagem, eventos e exploração de bares e

restaurantes, sala de ginástica e piscina, (ii) os resultados das aplicações financeiras de todos os saldos

existentes e depositados em conta ou a ordem da SCP, excetuados os provenientes de depósitos por conta

de fundos de reserva; e (iii) quaiquer outras receitas oriundas da operação da SCP (Cláusula 9.2. do

Contrato de SCP).

As despesas pagas ou incorridas pela SCP relativas às operações compreendem, entre outras: (i) taxas

condominiais ordinárias ou extraordinárias referentes às Unidades Autônomas Imobiliárias locadas pela

SCP, bem como o IPTU e demais taxas sobre elas incidentes; (ii) despesas administrativas, financeiras,

reembolso de eventual mão de obra e demais encargos inerentes a esta despesa, serviços de terceiros

necessários à produção dos serviços objeto deste contrato, e qualquer outro item quando incluído no valor

da diária; (iii) todas as despesas decorrentes das atividades de gestão de eventos e exploração de bares e

restaurantes; (iv) impostos sobre venda, de qualquer natureza incidente sobre as atividade; (v) publicidade

e propaganda, quando orçadas e aprovadas em Assembleia Geral dos Sócios; (vi) rateio das despesas

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corporativas referente aos custos executados no empreendimento, mediante a aprovação dos orçamentos;

(vii) comissões de intermediação e quaisquer despesas de comercialização e captação de clientes; (viii)

quaisquer outras despesas imputáveis às atividades objeto do Contrato de SCP; (ix) valores devidos à

Operadora Hoteleira; (x) percentual para constituição dos Fundos de Reserva; e (xi) despesas com a

elaboração, divulgação e contratação de auditoria independente para as informações financeiras

trimestrais e as demonstrações financeiras anuais da SCP (Cláusula 9.3. do Contrato de SCP).

(ii) Valores referentes ao aluguel anual das Unidades Autônomas Imobiliárias à Operadora

Hoteleira, na qualidade de Sócia Ostensiva da SCP:

Adicionalmente, os Adquirentes farão jus ao recebimento do aluguel decorrente da locação de suas

Unidades Autônomas Imobiliárias à Operadora Hoteleira, na qualidade de Sócia Ostensiva da SCP. Nos

termos da Cláusula 2.1. do Contrato de Locação, o aluguel será mensal e deverá ser pago até o dia 25

(vinte e cinco) de cada mês, sob pena de multa moratória de 2% (dois por cento) do valor mensal,

observando os seguintes valores por Unidade Autônoma Imobiliária:

Tipo Valor do Aluguel (R$)

Apartamentos

102/103/105/106/107/108/109/110/111/112/113/114/115

a

1702/1703/1705/1706/1707/1708/1709/1610/1611/1612/1613/1614

/1615 e 1701 e 1704

100,00

Apartamentos 116 a 1616 115,00

Apartamentos 101 a 1601 e 104 a 1604 124,00

O valor do aluguel mensal será revisado e reajustado anualmente, de acordo com a correção monetária

anual do IPCA ou outro índice que o substitua. Todas as despesas que recaírem sobre a Unidade

Autônoma Imobiliária, tais como, taxas condominiais ordinárias, água, luz, impostos e taxas, seguro,

multas por infração de regulamento interno, ou quaisquer tributos ou despesas que venham ser criados por

lei, correrão por conta da Operadora Hoteleira, na qualidade de Sócia Ostensiva da SCP.

Remuneração da Operadora Hoteleira

A título de honorários pela prestação de serviços de Administração Condominial, a Operadora Hoteleira

receberá uma taxa mensal de R$ 50,00 (cinquenta reais) por Unidade Autônoma Imobiliária, a ser paga

no 5° (quinto) dia subsequente ao mês de competência. Este valor será atualizado anualmente pela

variação do IPCA, cuja data base será o primeiro dia do mês de assinatura do Contrato de Administração

de Condomínio.

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Adicionalmente, em decorrência do Contrato de Gerenciamento de Empreendimento Hoteleira, a

Incorporadora pagará à Operadora Hoteleira a título de Initial Fee, no início da operação hoteleira, o

montante de R$ 90.000,00 (noventa mil reais).

A partir do início da operação do Golden Tulip Campos Hotel, a Licenciadora e a Operadora Hoteleira

farão jus, a título de custeio de marketing, ao percentual de 4,5% (quatro e meio por cento) calculado

sobre a Receita de Hospedagem, que inclui taxas de marketing corporativo nacional e internacional e

reservas nos canais nacionais e internacionais. Esses e os demais custos de marketing e vendas,

considerados como despesas operacionais e aprovados no orçamento anual, em Assembleia, serão

suportados pela SCP.

A título de taxa de incentivo pelos resultados operacionais obtidos, a Operadora Hoteleira receberá da

SCP o pagamento dos seguintes percentuais calculados sobre o Resultado Líquido Operacional a partir do

início da operação do Golden Tulip Campos Hotel: (i) 8% (oito por cento), se o Resultado Operacional

Bruto (“GOP”) for menor que 15% (quinze por cento); (ii) 10% (dez por cento), se o GOP for de 15,01%

(quinze vírgula um por cento) a 25% (vinte e cinco por cento); (iii) 11% (onze por cento), se o GOP for

de 25,01% (vinte e cinco vírgula um por cento) a 35% (trinta e cinco por cento); e (iv) 12% (doze por

cento), se o GOP for superior a 35% (trinta e cinco por cento). Tais valores serão calculados mensalmente

e devidos até o dia 25 (vinte e cinco) do mês seguinte ao de competência, conjuntamente ao pagamento

dos Sócios Participantes da SCP. Ocorrendo situações de falta de caixa, os referidos pagamentos serão

realizados de forma proporcional à capacidade financeira da SCP, sem que se socorra de empréstimos

bancários.

Por fim, a Operadora Hoteleira receberá participação de 1% (um por cento) sobre o valor bruto das

reservas geradas pela Central de Reservas da Operadora Hoteleira.

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Fluxograma Financeiro Operacional do Golden Tulip Campos Hotel

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CUSTOS, APORTES E DESPESAS QUE PODERÃO SER IMPUTADOS AO

ADQUIRENTE

O regime típico de incorporação imobiliária prevê, como responsabilidade do Adquirente, o pagamento

do preço acordado para aquisição das Unidades Autônomas Imobiliárias, e acessões que comporão o

imóvel. O preço unitário das Unidades Autônomas Imobiliárias para pagamento à vista dependerá das

características e metragem da unidade adquirida, incluído no valor acordado os preços da fração ideal e

das acessões que comporão o imóvel. Parte do preço ajustado será pago na forma de sinal, a título de

princípio de pagamento, e o restante será liquidado a prazo e em prestações, cujos valores e vencimentos

estão discriminados na Promessa de Venda e Compra. A totalidade do preço será destinada à

Incorporadora.

Todas as prestações e parcelas, em que se desdobra o saldo do preço, a partir do primeiro dia do mês

corrente, até a expedição do habite-se, serão atualizadas mensal e cumulativamente de acordo com a

variação percentual mensal do Índice Nacional da Construção Civil – INCC, calculado e editado pela

Fundação Getúlio Vargas - FGV. As parcelas e prestações com vencimentos marcados a partir do início

da operação hoteleira serão acrescidas de juros calculados à razão de 12% (doze por cento) ao ano

(efetivos), por fração de mês, de acordo com o Sistema Francês de Amortização “Tabela Price”. O atraso

no pagamento de quaisquer quantias devidas caracterizará o Adquirente como inadimplente, sujeitando-o

ao pagamento, à Incorporadora, dos valores vencidos e não pagos, corrigidos monetariamente de acordo

com a variação “pro rata die” do índice aplicável, acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao

mês ou fração de mês e da multa moratória (de aplicação imediata) de 2% (dois por cento). O Adquirente

terá 15 (quinze) dias, contados da data de sua interpelação, para purgar a mora, efetuando o pagamento de

todos os valores em atraso, tais como parcelas, encargos, tributos, tarifas ou contribuições, vencidas,

acrescidas de juros, multa, custas e honorários advocatícios, fixados a base de 20% (vinte por cento) e

atualizados na forma da Promessa de Venda e Compra.

No preço da Unidade Autônoma Imobiliária, assim como no Preço Total da Oferta, não estão

compreendidas as despesas com ligações definitivas de luz, água, telefone, e quaisquer despesas com as

instalações ou serviços públicos tais como escavações, aterros, arremates de calçadas, consertos de

asfalto, plantios de mudas de árvores, rebaixamento de meio fio e execução do “vault”, etc., licenças,

imposto territorial, inclusão predial, averbação de construção e abertura de matrícula, além de tudo aquilo

que não estiver expressamente consignado no orçamento do custo da obra constante do Memorial de

Incorporação, sendo certo que se qualquer de tais valores vierem a ser pagos antecipadamente pela

Incorporadora, os valores a serem reembolsados serão acrescidos de correção monetária pela variação

positiva do ICC/RJ e de juros nominais de 1% (um por cento) ao mês.

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Em razão da natureza hoteleira do empreendimento, caberá também ao Adquirente das Unidades

Autônomas Imobiliárias os seguintes valores estimados: (i) as despesas referentes à montagem,

equipagem e decoração da Unidade Autônoma Imobiliária e das áreas comuns, equivalente a R$

39.648,00, por unidade, tendo este valor estimado com base de maio/15 com reajuste mensal por ICC/RJ,,

sendo certo que este montante já foi considerado no Valor Total da Oferta referido neste prospecto; (ii)

reembolso à Incorporadora da verba pré-operacional referente à taxa de Initial Fee devida à Operadora

Hoteleira, que corresponderá ao valor de R$ 90.000,00 (noventa mil reais); (iii) valor relativo à

integralização das cotas da SCP, equivalente ao valor de R$ 1,00 (um real) por cada cota da SCP; e (iv) as

despesas com o capital de giro conforme abaixo:

Unidade Valor da Contribuição

(R$)

Apartamentos

102/103/105/106/107/108/109/110/111/112/113/114/115

a

1702/1703/1705/1706/1707/1708/1709/1610/1611/1612/1613/1614/1615

e 1701e 1704

2.000,00

Apartamentos 116 a 1616 2.300,00


Dessa forma, o custo total estimado do investimento quando da aquisição da unidade autônoma

imobiliária será de:

Unidade

Preço de

Aquisição

(R$)

Montagem,

Equipagem e

Decoração

(R$)

Verbas Pré-

Operacionais

(R$)

Integralização

de cotas da

SCP (R$)

Capital de

Giro (R$)

Total de

Desembolso

(R$)

102/103/105/10

6/107/108/109/1

10/111/112/

113/114/115

a

1702/1703/1705

/1706/1707/170

8/1709/1610/16

11/1612/1613/1

614/1615 e

1701 e 1704

401.897,00 39.648,00 90.000,00 100,00 2.000,00 533.645,00

116 a 1616 466.215,00 39.648,00 90.000,00 115,00 2.300,00 598.278,00

35





101 a 1601 e

104 a 1604 466.215,00 39.648,00 90.000,00 124,00 2.480,00 598.467,00

Por fim, caso a ocupação e as diárias sejam forte e negativamente impactadas por problemas de mercado,

fazendo com que a apuração do resultado mensal seja negativa, os Adquirentes das Unidades Autônomas

Imobiliárias promoverão aportes financeiros adicionais à SCP, proporcionalmente a sua participação na

SCP, conforme abaixo:

Unidades % do

Resultado

Nº de

Unidades

Soma dos

%

101 a 1601 e 104 a 1604 0,45 32 14,43

102/103/105/106/107/108/109/110/111/112/113/11

4/115

a

1602/1603/1605/1706/1707/1708/1709/161011611/

1612/1613/1614/1615

0,36 212 77,06

116 a 1616 0,42 16 6,69

1701 a 1705 0,36 5 1,82

Total: 265 100,00

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Fluxograma Real e Financeiro do Golden Tulip Campos Hotel

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FATORES DE RISCO

Antes de tomar a decisão de adquirir os CIC desta oferta, os potenciais Adquirentes devem considerar

cuidadosamente todas as informações constantes do material da oferta, em especial os fatores de risco

descritos a seguir.

Os negócios, a situação financeira e os resultados das operações do Golden Tulip Campos Hotel, bem

como o valor patrimonial da Unidade Autônoma Imobiliária adquirida, podem ser adversa e

materialmente afetados por quaisquer dos riscos apontados e, por conseguinte, impactar no

empreendimento e consequentemente no investimento.

A decisão de investimento demanda complexa avaliação de sua estrutura, bem como dos riscos inerentes.

Recomenda-se que os potenciais Adquirentes avaliem juntamente com sua consultoria financeira os riscos

associados a esse tipo de investimento.

1) Os Adquirentes dos CIC objeto desta oferta podem não obter os resultados esperados em

decorrência do insucesso operacional do empreendimento hoteleiro. Os Adquirentes, na qualidade de

Sócios Participantes da SCP, serão remunerados na forma descrita no item “REMUNERAÇÃO DOS

ADQUIRENTES DOS CONTRATOS DE INVESTIMENTO COLETIVO E DA OPERADORA

HOTELEIRA” acima. Na hipótese da operação do Golden Tulip Campos Hotel não ser bem sucedida, os

Adquirentes das Unidades Autônomas Imobiliárias podem não obter o lucro eventualmente esperado de

sua participação na SCP podendo, inclusive, vir a aportar recursos na SCP em caso de resultado

operacional negativo.

2) Em caso de resultados negativos das operações da SCP, os Adquirentes serão instados a realizar

aportes de capital para cobrir as necessidades de caixa, o que poderá impactar negativamente o

retorno financeiro dos Adquirentes das unidades imobiliárias até a regularização da situação. Caso,

em qualquer época, a demonstração dos resultados das operações da SCP apresente prejuízo, os

Adquirentes poderão ser instados a aportar contribuições adicionais necessárias à manutenção da

continuidade do desenvolvimento da atividade hoteleira. O aporte será realizado na proporção da

participação de cada Adquirente na SCP.

3) Potencial conflito de interesses por parte da Operadora Hoteleira. Parte da remuneração da

Operadora Hoteleira está vinculada à Receita Bruta das Operações do Golden Tulip Campos Hotel, a qual

corresponde a (i) todas as importâncias efetivamente auferidas pela SCP em decorrência das atividades de

gestão dos meios de hospedagem, eventos e exploração de bares e restaurantes, sala de ginástica e piscina,

(ii) os resultados das aplicações financeiras de todos os saldos existentes e depositados em conta ou a

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ordem da SCP, excetuados os provenientes de depósitos por conta de fundos de reserva; e (iii) quaiquer

outras receitas oriundas da operação da SCP (Cláusula 9.2. do Contrato de SCP). A remuneração dos

Adquirentes, por sua vez, na qualidade de Sócios Participantes da SCP, está vinculada ao Resultado

Líquido das Operações, o qual equivale ao somatório da receita bruta proveniente de todas as atividades

da SCP, subtraídos pelas respectivas despesas e encargos incidentes sobre a operação. Neste sentido,

tendo em vista que parte da remuneração da Operadora Hoteleira poderá ser auferida independentemente

da obtenção de lucro, poderá haver conflito de interesses por parte da Operadora Hoteleira em relação à

gestão dos custos da operação.

4) Influência que a Incorporadora poderá exercer nas assembleias de condôminos. As Unidades

Autônomas Imobiliárias serão ofertadas a terceiros, de modo que as Ofertantes, ou qualquer parte a elas

relacionadas, não adquirirão qualquer unidade do Golden Tulip Campos Hotel. Todavia, dependendo da

demanda do mercado, é possível que, até o início da operação hoteleira, algumas das Unidades

Autônomas Imobiliárias não tenham sido alienadas e, portanto, permanecerão em propriedade da

Incorporadora. Caso isto ocorra, e dependendo do número de unidades em estoque, a Incorporadora

poderá exercer influência, ou preponderar, em eventual assembleia de condôminos realizada neste

período.

5) As Unidades Autônomas Imobiliárias estão sujeitas a desvalorização, tendo em vista, inclusive,

sua destinação específica. Após sua aquisição, o valor das Unidades Autônomas Imobiliárias está sujeito

às volatilidades do mercado imobiliário, de forma que não se pode afirmar que a Unidade Autônoma

Imobiliária adquirida irá se valorizar ou manter, a longo prazo, seu valor atual. Ademais, a valorização de

imóveis verificada nos últimos anos no Brasil poderá não se manter em períodos futuros, podendo haver

desvalorizações neste segmento, o que poderá impactar adversamente o valor de cada Unidade Autônoma

Imobiliária, e, consequentemente, do imóvel como um todo. A escassez de financiamentos ou aumento de

taxas de juros podem diminuir a demanda por imóveis residenciais, comerciais ou hoteleiros, podendo

afetar negativamente o valor da Unidade Autônoma Imobiliária. Ademais, caso a economia entre em

recesso, pode-se observar um decréscimo ou estagnação no segmento imobiliário, o que poderá impactar

adversamente no valor das Unidades Autônomas Imobiliárias.

6) A crescente consolidação do setor hoteleiro no Brasil poderá exercer pressões nas margens e

resultado operacional do empreendimento hoteleiro. Os principais riscos inerentes a empreendimentos

hoteleiros são: (i) mudanças relevantes na situação macroeconômica brasileira ou mundial, inclusive no

que concerne à ocorrência, duração e intensidade de recessões; (ii) aumento relevante dos custos

operacionais, inclusive aqueles causados por conta de eventos da natureza; (iii) indisponibilidade de

crédito ou disponibilidade de crédito em condições menos favoráveis do que as atuais; e (iv) crescimento

no número de concorrentes, aumentando a oferta e diminuindo margens de lucro. A profissionalização e a

consolidação do setor podem resultar em competidores cada vez mais estruturados e com um poder de

negociação crescente junto a clientes e fornecedores, o que pode levar o empreendimento imobiliário a ter

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que diminuir preços de diárias, aumentar os seus gastos com divulgações das marcas que opera e

aumentar programas de promoção. Por todo o exposto, a ocupação do Golden Tulip Campos Hotel e o

preço cobrado pelas diárias podem diminuir, afetando adversamente seus resultados financeiro e

operacional. Além disso, o setor imobiliário hoteleiro brasileiro é altamente fragmentado, não existindo

barreiras de entrada que restrinjam o ingresso de novos concorrentes neste mercado.

7) Recessões econômicas podem reduzir, interromper ou levar à opção por hospedagem em

concorrentes que apresentem menor preço. A utilização dos serviços por consumidores está

diretamente relacionada às condições econômicas locais, nacionais e internacionais, como também à

renda do público-alvo do empreendimento, ao crescimento do Produto Interno Bruto e ao aumento do

poder aquisitivo resultante de mudanças na política monetária relativas às taxas de juros e ao controle

inflacionário. Em períodos de instabilidade ou recessão econômica os consumidores poderão reduzir

significativamente a demanda pelos serviços oferecidos ou optar por outros de menor preço. Mudanças

nas políticas monetárias governamentais que impliquem aumento da taxa de juros, variação cambial e

redução do poder de compra dos clientes podem impactar adversamente o empreendimento. Também

poderão afetar negativamente o empreendimento mudanças nos aspectos sociais e políticos locais,

nacionais e internacionais.

8) O empreendimento será alugado e operado por terceiros e estará sujeito à administração destes.

Eventuais falhas em sua administração poderão afetar adversamente sua situação financeira e sua

imagem. O Golden Tulip Campos Hotel será locado para a Operadora Hoteleira ou para uma de suas

filiais, na qualidade de Sócia Ostensiva da SCP, uma empresa especializada na administração e

exploração de hotéis. A má qualidade na prestação de serviços ou a má administração do Golden Tulip

Campos Hotel, inclusive em decorrência de problemas construtivos, poderá afetar negativamente a

imagem do empreendimento e, consequentemente, o seu resultado.

9) A Operadora Hoteleira poderá não ser capaz de operá-lo nas mesmas condições originalmente

previstas na estratégia de negócios, o que pode ter um efeito adverso sobre os resultados das

Unidades Autônomas Imobiliárias. A Operadora Hoteleira poderá ter dificuldade em operar o Golden

Tulip Campos Hotel e diversos fatores poderão impedir o regular funcionamento de suas atividades

hoteleiras. O Golden Tulip Campos Hotel também está exposto a riscos operacionais, tais como: (i)

desempenho de serviços abaixo dos níveis de eficiência esperado, (ii) demanda abaixo da prevista, (iii)

manutenção ineficiente, (iv) aumentos dos custos das operações e manutenção de equipamentos, seguros

e tributos, (v) não obtenção da licença de operação ou não renovação da licença de operação vigente, (vi)

riscos de danos ao meio ambiente, que podem ensejar ações judiciais por parte de órgãos fiscalizadores,

entidades de proteção ambiental e do Ministério Público, requerendo pagamento de compensação por

danos eventualmente causados, (vii) incêndios, explosões e desastres naturais que poderiam resultar em

danos pessoas, (viii) erros de operação, (ix) conflitos com os proprietários de terrenos adjacentes, e (x)

necessidade de uso pelo governo, decretação de bem de utilidade pública ou eventos similares. Caso a

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Operadora Hoteleira tenha dificuldade em operar o Golden Tulip Campos Hotel ou qualquer fator impeça

o seu regular funcionamento, a Operadora Hoteleira será incapaz de gerar a receita eventualmente

esperada das Unidades Autônomas Imobiliárias.

10) Perdas não cobertas pelos seguros contratados em relação às Unidades Autônomas

Imobiliárias, bem como descumprimento das obrigações pela companhia seguradora, poderão

resultar em prejuízos ao empreendimento, causando efeitos adversos aos compradores das

unidades imobiliárias. O Golden Tulip Campos Hotel e a operação serão objeto de diversos seguros

contratados pela Operadora Hoteleira que protegerão não só o patrimônio imobiliário contra a ocorrência

de variados sinistros, como, também, eventuais perdas e problemas operacionais. Contudo, há

determinados tipos de perdas e problemas que podem não estar cobertas pelas respectivas apólices. Se

qualquer dos eventos não cobertos nos termos dos contratos de seguro vier a ocorrer, o empreendimento

poderá sofrer perdas relevantes e os Adquirentes poderão ser obrigados a incorrer em custos adicionaisde

aporte de recursos, os quais poderão afetar os seus resultados e, consequentemente, o seu retorno

financeiro.

11) Despesas extraordinárias relacionadas às Unidades Autônomas Imobiliárias podem afetar o

retorno financeiro dos Adquirentes. Os Adquirentes estarão eventualmente sujeitos ao pagamento de

despesas extraordinárias, tais como reparos e manutenção que não sejam de rotina do empreendimento. O

pagamento de tais despesas poderá afetar no retorno financeiro dos Adquirentes. Ademais, os valores que

usualmente são destinados à manutenção das Unidades Autônomas Imobiliárias podem ser considerados

insuficientes na prática para que a manutenção se dê em padrões adequados. O aumento de tais provisões

para manutenção ou modificações das Unidades Autônomas Imobiliárias ou áreas comuns do

empreendimento poderá ensejar uma redução no retorno financeiro esperado pelo Adquirente.

12) O atraso na construção e entrega do empreendimento poderá diminuir a taxa de retorno do

investimento prevista no Estudo de Viabilidade. O atraso na construção e entrega do empreendimento

acarretará na demora em se iniciar a Operação Hoteleira, o que, a depender dos índices de inflação e taxas

de juros praticadas no mercado financeiro, poderá alterar substancialmente o fluxo de retorno previsto no

Estudo de Viabilidade e, por conseguinte, diminuir a taxa de retorno esperada pelo Adquirente.

13) O inadimplemento da Incorporadora em contrato de financiamento à construção do

empreendimento, com garantia real, poderá alcançar a Unidade Autônoma Imobiliária que caberá

ao Adquirente. A construção do empreendimento será realizada em parte por meio de recursos próprios e

em parte com recursos a serem tomados de um dos agentes do Sistema de Financiamento Imobiliário, de

modo que o terreno onde será construído o Golden Tulip Campos Hotel, bem como acessões e

benfeitorias que nele serão erigidas, na oportunidade própria, serão entregues em hipoteca de primeiro

grau, alienação fiduciária ou qualquer outra garantia real para assegurar o financiamento a ser tomado em

montante não superior ao orçamento da obra. Dentre os bens a serem ofertados em garantia hipotecária,

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portanto, inclui-se a fração ideal do terreno vinculada à Unidade Autônoma. O inadimplemento por parte

da Incorporadora em quitar as parcelas do mútuo contratado poderá ensejar a excussão da garantia real

pela instituição financeira mutuante, ressaltando, contudo, que o empreendimento foi submetido ao

regime de patrimônio de afetação.

14) A liquidez do mercado secundário de imóveis pode dificultar o desinvestimento nas Unidades

Autônomas Imobiliárias por seus titulares. O mercado secundário de imóveis pode estar um período no

qual apresente baixa liquidez e não há qualquer garantia de que existirá, a qualquer tempo, um mercado

mais líquido para negociação de imóveis, em especial das Unidades Autônomas Imobiliárias que

possibilite aos investidores sua alienação imediata, caso estes assim decidam. Dessa forma, os titulares

das Unidades Autônomas emitidas no âmbito da oferta podem ter dificuldade em realizar a venda desses

títulos no mercado secundário.

15) A rentabilidade estimada no Estudo de Viabilidade poderá não ocorrer. A rentabilidade estimada

no Estudo de Viabilidade referente ao Golden Tulip Campos Hotel poderá não ocorrer, de modo que esta

não representa e não deve ser considerada, sob qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão

de rentabilidade. Trata-se de uma estimativa e, neste sentido, a rentabilidade auferida poderá ser inferior

aos percentuais apresentados no Estudo de Viabilidade.

16) Possibilidade de o Estudo de Viabilidade Econômica não ser confiável, em função da ausência

de empreendimentos comparáveis em operação no mercado. Tendo em vista que a cidade de Campos

possui poucos empreendimentos semelhantes, os dados apresentados pelo Estudo de Viabilidade podem,

eventualmente, não ser confiáveis.

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PROSPECTO RESUMIDO REFERENTE À OFERTA DE CONTRATOS DE ...sistemas.cvm.gov.br/dados/ofeanal/RJ-2015-08976/20160609_Prospecto... · (vii) Instrumento de Constituição de Sociedade