Rapport annuel 2011

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Pôle Habitat Santé environnement

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Le PACT, une ComPéTenCe reConnue,un sAvoir fAire TeChnique,

soCiAL eT finAnCier

Le PACT des Bouches du Rhône est une association loi 1901, qui oeuvre depuis 1949 pour l’amélioration de l’habitat. Composé de près de soixante professionnels (urbanistes, architectes, géographes, juristes, conseillers habitat, gestionnaires, techniciens, agents sociaux…), nous renseignons, conseillons et aidons propriétaires et locataires au sujet de leurs problématiques habitat.

Notre objet social consiste à :• Produire une offre de logements à loyers maîtrisés• Adapter l’habitat aux besoins et aux usages• Combattre l’habitat insalubre et indécent• Travailler à la mise en oeuvre de dispositifs durables d’accès au logement des plus démunis et assurer leur accompagnement

Nous travaillons sur trois thématiques essentielles :• La mobilisation de différentes subventions liées à la rénovation de l’habitat• La production et la gestion de logements à loyers maîtrisés• Le suivi social des ménages

Nous bénéficions pour cela de l’expérience et de la force du premier réseau national associatif au service de l’habitat, comptant 145 associations.

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Sommaire

moT du PrésidenT ................................................................................7

insTAnCes sTATuTAires ..........................................................................8

orgAnigrAmme .................................................................................. 10

CouverTure TerriToriALe .................................................................. 11

rePrésenTATiviTé du PACT 13 .......................................................... 12

Le PACT 13 Au sein du mouvemenT PACT ...................................... 13

ressourCes humAines ........................................................................ 14

CommuniCATion ................................................................................. 15

réPonses à APPeLs d’offres ............................................................... 16

PoLe hAbiTAT sAnTé environnemenT ................................................ 17

PoLe soCiAL ....................................................................................... 29

PoLe inTervenTion AuPrès des PArTiCuLiers & CoLLeCTiviTés ............ 39

PoLe mAîTrise d’ouvrAge .................................................................. 53

synThèse d’ACTiviTé........................................................................... 77

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Le mot du PréSident

Conformément à notre objet social, au cours de cette année 2011, nous avons une nouvelle fois affirmé, notre volonté de chercher de nouvelles solutions pour favoriser l’accès durable à un logement pour tous et de tout mettre en œuvre pour offrir un toit aux familles les plus fragilisées.Pour parvenir à nos fins, l’année 2011 fut particulièrement chargée. Tout d’abord, du fait de la réforme de l’ANAH, principal financeur de notre activité d’amélioration de l’habitat. Les baisses decrédits nous ont obligé, entre autres, à réaménager les équilibres financiers pour la réhabilitation de 54 logements qui étaient en stock. D’autre part, la mise en place de l’usufruit locatif social, permettant de faire partager le portage immobilier par le privé et par le PACT 13, est de bon augure pour la suite. La première opération a vu le jour en 2011.Du côté des bonnes nouvelles, il y a eu la signature avec l’ANPEEC (Agence Nationale pour laParticipation des Employeurs à l’Effort de Construction), d’un protocole d’appui à la consolidation et à la pérennisation de nos activités de maîtrise d’ouvrage d‘insertion. Ce dossier, pour lequel l’aide de notre Fédération a été plus que précieuse, est une réelle satisfaction.Par ailleurs, nous avons sollicité et obtenu les récents agréments ministériels concernant nos activités de maîtrise d’ouvrage, d’ingénierie sociale, financière et technique, d’intermédiation locative et de gestion locative sociale. Ce qui témoigne de la reconnaissance de notre professionnalisme par les services de l’Etat.De plus, au travers de l’expérimentation « Un chez soi d’abord », nous démontrons notre implication dans la mise en place de nouvelles solutions d’accès au logement, en prenant à bras le corps la démarche du logement d’abord et l’utilisation de la mécanique de l’intermédiation locative.2011 fut aussi l’année de l’accès pour le PACT au monde digital par la mise en ligne de notre tout premier site internet.L’année 2012 quant à elle, s’annonce encore plus délicate pour nos publics, la crise s’éternisant et accentuant l’isolement des plus fragilisés. Notre association doit faire preuve de toute l’innovation sociale nécessaire pour répondre à des enjeux majeurs comme la prise en compte des demandeurs de logements, notamment ceux relevant du Droit Au Logement Opposable. La lutte contre la précarité énergétique et contre les expulsions domiciliaires, l’éradication de l’habitat indigne, ainsi que le maintien des propriétaires impécunieux dans leurs logements sont également au cœur de nos préoccupations.Autant de perspectives pour lesquelles le PACT 13 se doit d’être un intervenant efficace.Pour conclure, cette année, mettons en lumière notre partenariat récent et exemplaire sur le territoire du SAN Ouest Provence : des dispositifs compliqués, mais tellement utiles, comme l’OPAH Copropriétés dégradées, la MOUS relogement liée à l’ANRU, ou l’OPAH intercommunale…Par ailleurs et afin de mieux appréhender l’étendue de nos actions, je vous laisse découvrir l’ensemble des missions du PACT 13 au fil de ce rapport.

Jean Pierre CAMOIN Président du PACT des Bouches-du-Rhône

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inStanceS StatutaireS au 31 décembre 2011

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Jean-Pierre CAMOIN Président Chef d’entrepriseGaston SEGOND Vice – Président / Trésorier Retraité du Ministère de l’IntérieurOdile POULY Secrétaire Retraitée du PACT 13Frédéric GUINIERI Secrétaire Adjoint Ingénieur divisionnaire des TPE au CG 13

ConseiL d’AdminisTrATion

Personnes PhysiquesJean-Pierre CAMOIN Chef d’entrepriseMichel COULANGE Architecte indépendantAuguste LAFON Administrateur d’immeublesPhilippe OLIVIERO Directeur ARHLMOdile POULY Retraitée PACT 13Gaston SEGOND Retraité Ministère de l’Intérieur

Personnes MoralesOrganisme représenté Nom FonctionCaisse d’Allocations Familiales Paul DONATI Vice Président CAF des BdRConseil Général 13 Daniel FONTAINE Maire et Conseiller GénéralConseil Régional Colette CHARRIAU Déléguée au logement et à l’habitatUNICIL Stéphane BONNOIS Directeur Général UNICILUnion des Maires des BdR Frédéric GUINIERI Maire, Administrateur de l’union des Maires

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inStanceS StatutaireS au 31 décembre 2011

AssembLée générALe

Personnes PhysiquesCAMOIN Jean-Pierre Chef d’entrepriseCOULANGE Michel Architecte indépendantFRANCOUL Robert Directeur d’imprimerieGAROSI Pierre Conseiller financierLAFON Auguste Administrateur d’immeublesOLIVIERO Philippe Directeur ARHLMPOULY Odile Retraitée du PACT 13SEGOND Gaston Retraité du Ministère de l’Intérieur

Personnes MoralesOrganisme représenté :Caisse d’Allocations Familiales des Bouches-du-Rhône ........ DONATI PaulCaisse d’Allocations Familiales des Bouches-du-Rhône......... FERRARA SylvainCAPEB ................................................................................... FALDUTO DominiqueCIL - UNICIL ........................................................................... BONNOIS StéphaneConseil Général des Bouches-du-Rhône ............................... FONTAINE DanielConseil Régional ................................................................... CHARRIAU ColetteCPCAM des Bouches-du-Rhône ............................................ DESCAMPS AndréDOMICIL ............................................................................... BERTRAND Jean-LouisGroupe IONIS ........................................................................ BARONE PatrickMutualité Sociale Agricole .................................................... CONSTANTIN Jean YvesPRO BTP ................................................................................ MEHU EymericRégime Social des Indépendants .......................................... NAVALON LouisUnion des Maires des Bouches-du-Rhône ............................ GUINIERI Frédéric

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organigramme au 31 décembre 2011

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couverture territoriaLe

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rePréSentativité du Pact deS boucheS-du-rhône

Par la présence de ses salariés au sein de diverses instances, le PACT 13 s’assure d’une bonnereprésentativité sur son territoire et au delà.

Ainsi, on retrouve plusieurs représentants de notre association au sein:

• ADIL Des Bouches-Du-Rhône : le directeur du PACT 13 est administrateur de l’Agence départementale pour l’information sur le logement

• comIté RégIonAL hABItAt : le directeur du PACT 13 est, au nom de l’Union Régionale PACT Paca, membre du bureau de ce comité.

• AnAh : le directeur du PACT des Bouches-du-Rhône ainsi qu’une chargée d’études sont membres de trois commissions locales d’attribution des subventions (Arles-Crau-Camargue-Montagnette, Communauté du Pays d’Aix et hors délégataire) pour les propriétaires privés qui réalisent des travaux.

• unIon RégIonALe Des PAct PAcA : le Président, le Vice-Président ainsi que le directeur du PACT 13 sont administrateurs de l’Union régionale des PACT.

• DRoIt Au Logement oPPosABLe : le directeur du PACT 13 et son assistante de direction sont membres de la commission de médiation de la loi Dalo, qui étudie les dossiers de droit au logement pour les Bouches-du-Rhône.

• PAys D’AIx hABItAt : le directeur du PACT 13 est membre du Conseil d’Administration du bailleur social Pays d’Aix Habitat en tant que représentant des associations d’insertion.

• uRIoPss PAcA-coRse : le directeur du PACT 13 est représentant suppléant de l’Union Régionale des PACT PACA , qui est adhérente à l’URIOPSS (Union régionale des oeuvres et organismes privés sanitaires et sociaux).

• mIssIon ouvRIR LA vILLe : le directeur du PACT 13 est représentant titulaire de l’Union Régionale des PACT PACA au sein de la mission Ouvrir la ville.

De même l’ensemble des organismes représentés au sein de l’assemblée générale du PACT 13sont autant de partenaires qui contribuent à asseoir notre légitimité sur le département.

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Le Pact 13 au Sein du mouvement Pact

Le PACT 13 est fortement impliqué à 3 niveaux au sein du mouvement PACT.

L’union régionALe. C’est l’entité qui fédère les associations PACT de la région PACA, pour permettre d’avoir un interlocuteur référent de niveau identique au Conseil régional PACA, à l’Agence Régionale de Santé, au Comité Régional de l’Habitat, à la délégation régionale de la Fondation Abbé Pierre. Ce groupement permet de proposer des réponses à des problématiques territoriales d’envergure régionale. Elle a un rôle davantage politique qu’opérationnel.

Le PôLe De comPétences méDIteRRAnée. Il réunit les associations de la région Provence Alpes Côte d’Azur, Corse et Languedoc Roussillon. C’est une entité qui permet la mutualisation des compétences, le partage des connaissances et la rationalisation des moyens à un niveau supérieur, afin que toutes les associations puissent profiter des compétences des unes et des autres, favorisant ainsi le développement de chacune.

LA fédérATion des PACT. C’est un organe de représentation politique au plus haut niveau de l’état. Elle interpelle les pouvoirs publics sur les politiques de l’habitat et du logement, elle a un rôle de veille sur le secteur de l’amélioration de l’habitat et de l’insertion par le logement et ainsi diffuse de l’information pratique aux associations départementales qui sont les acteurs de terrain. Mutualisation des compétences, uniformisation des pratiques sur l’ensemble du territoire au sein du mouvement PACT par l’organisation de sessions de formation, diffusion des bonnes pratiques et d’informations mises à jour sont les activités principales de la Fédération des PACT, ainsi que la compilation de l’activité des PACT à l’échelle nationale.

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reSSourceS humaineS

effeCTifs

Au 31 décembre 2011, 57 salariés composent le PACT des Bouches-du-Rhône, dont 53 en CDI et 4 en CDD.

Pole Habitat Santé Environnement 4 salariés pour 4 ETPPole Social 22 salariés pour 19 ETP

Pole intervention auprès des particuliers et collectivités 9 salariés pour 9 ETPPole Maîtrise d’ouvrage 13 salariés pour 12 ETPAdministration générale 9 salariés pour 7 ETP

ETP : Equivalent temps plein

Mouvements de personnels pendant l’année 2011 : 6 entrées et 8 sorties de salariés au sein de l’association.

formATion

En 2011, 1295 heures de formation pour un montant de 53 735 €En 2010, 436 heures de formation pour un montant de 16 008 €

En 2009, 777 heures de formation / pour un montant de 31 810 €

Le budget formation 2011 s’élève à 53 735 €, il a été consacré à :• 1 435 € pour un DIF Bilan de compétences / 1 salarié• 7 046 € pour un CIF Certificat Aptitude fonction encadrement social / 1 salarié

Et 45 254 € de plan de formation consacrés à : • Pouvoir adjudicateur / 1 salarié• Analyse des pratiques / 12 salariés• Office 2010 / 28 salariés• Excel intermédiaire / 35 salariés• Copropriétés fragiles / 2 salariés• PGSP / 6 salariés• Logiciel CRYPTO / 13 salariés• Mise à jour norme SP C16600 / 1 salarié

L’investissement formation du PACT des Bouches-du-Rhône est bien supérieur à l’obligation légale.

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communication

www.pact13.frL’objectif principal de notre stratégie de communication pour l’année 2011 était la conception et la mise en ligne du tout premier site web du PACT des Bouches-du-Rhône.

Après avoir établi un cahier des charges précis de nos besoins et consulté plusieurs prestataires, nous avons choisi les services de l’agence de communication digitale Robertson pour nous assister dans cette tâche.

Notre site est construit selon une architecture qui permet deux modes de navigation. Une navigation principale qui présente nos métiers et nos actions dans un bandeau bleu en haut de page. Le second mode de navigation propose un parcours par public visé, dans un pavé vert, qui présente directement les actions selon que l’internaute est un propriétaire occupant, un propriétaire bailleur, un locataire, une collectivité...

Nous avons choisi de faciliter au maximum la prise de contact avec le public grâce à notre interface web. C’est à la fois une mise en avant de la dimension humaine de l’association, élément clé de la relation, mais aussi un outil de développement de notre activité.

La construction de notre site a duré un semestre, sa mise en ligne effective était opérationnelle en janvier 2012.

Foires et salonsPar ailleurs, nous avons continué nos efforts pour venir à la rencontre du grand public et des professionnels de l’immobilier en participant à divers salons de l’immobilier :

• mi-avril, le 15ème printemps de l’immobilier au Parc Chanot à Marseille• fin octobre, le 17ème salon de l’immobilier Marseille Méditerranée

A l’occasion de ce dernier salon, et grâce à nos opérations de relation presse, le PACT des Bouches-du-Rhône a été interviewé, pour les informations régionales télévisées de France 3, afin de présenter les produits et services que nous proposons.

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réPonSeS à aPPeLS d’offreS

objeT résuLTAT

OPAH de la ville de Cassis Non obtenu

Diagnostic préalable et étude Pré-opérationnelle d’opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPAH) ou de Programme d’intérêt général sur le territoire d’AGGLOPOLE PROVENCE

Non obtenu

Mission d’enquête sociale des familles résidant dans le bâtiment J du site les Cèdres, Marseille

Non obtenu

MOUS pour l’opération de renouvellement urbain du vallon de Malpassé sur le groupe des Cèdres, Cyprés et Lauriers

Non obtenu

MOUS pour l’opération de renouvellement urbain de la ZUP des Pins à Vitrolles

Non obtenu

Mission de suivi-animation du programme d’intérêt général (PIG) « Habitat Indigne et Précarité Energétique – 2012 » de la ville d’Avignon

Non obtenu

Etude pré opérationnelle d’OPAH du centre ville d’Aix-en-Provence Non obtenu

MOUS relogement convention Anru, Saint-Barthélémy Picon-Busserine, Marseille

Non obtenu

Organisation et animation de la concertation dans le cadre du projet de rénovation urbaine du site de La Savine, Marseille

Procédure reportée

Etude pré-opérationnelle ayant pour objectif de développer l’offre d’hébergement et de logement pour les publics en difficulté du CCAS de la ville de Tarascon

Obtenu

Animation et suivi des opérations d’amélioration de l’habitat et de requalification urbaine de Berre-l’étang

Obtenu

MOUS relogement, diagnostic social et technique et conduite d’un plan de relogement d’urgence sur la cité de La Savine, Marseille

Obtenu

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I/ CONTEXTE

Grâce au Pôle Habitat Santé Environnement, le PACT 13 dispose d’un outil performant de lutte contre l’habitat indigne.

Un habitat est considéré indigne lorsqu’il présente un danger pour la santé et/ou la sécurité de ses occupants et qu’il porte atteinte à la dignité humaine. Il s’agit de logements, immeubles et locaux insalubres, locaux où le plomb est accessible (risque saturnin), immeubles menaçants ruines, hôtels meublés dangereux, habitats précaires, et dont la suppression, ou la réhabilitation, relève des pouvoirs de police administrative exercés par les maires et les préfets.

Les différentes missions mises en œuvre par le Service Habitat Santé Environnement, entrent dans le cadre de dispositions d’identification des situations de ménages défavorisés, souvent vulnérables et en situation de grande précarité.

Nos interventions sont commanditées par les représentants des collectivités ou de l’Etat. Le maire par exemple, en sa qualité de représentant de l’Etat, dispose de différents moyens de lutte contre ce type d’habitat. Il agit en fonction de la gravité des désordres portés à sa connaissance.

Le PACT 13, fort de son expertise technique et sociale assiste les commanditaires publics, qui sur la base de nos diagnostics et analyses de situations, possèdent la capacité juridique de mettre en œuvre les moyens appropriés pour résorber les situations problématiques identifiées.

Equipe

Un certain nombre de salariés interviennent de manière plus ou moins réguilère sur le Pôle Habitat Santé Environnement :

- Un responsable de service- Trois architectes- Deux travailleurs sociaux- Un juriste- Une assistante d’opération- Une secrétaire

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II/ DIagNOsTICs TEChNIquEs, jurIDIquEs, sOCIauX, ET méDIaTION avEC lEs prOprIéTaIrEs

LuTTe ConTre Les TAudis

ObjectifLe dispositif SOS Taudis a pour objectif d’identifier les logements insalubres, et d’engager une médiation avec les propriétaires pour aboutir à la réalisation de travaux. Sur la base de signalements et d’un pré-diagnostic réalisé par les bénévoles de la Fondation Abbé Pierre, le PACT 13 analyse la situation au moyen de diagnostics techniques, sociaux et juridiques. Si nécessaire, une médiation avec le propriétaire est engagée, pour l’amener à louer un logement décent.

CommanditaireLa Fondation Abbé Pierre est à l’initiative de cette démarche. Plusieurs conventions d’objectifs ont été signées en 2007, 2009 et 2010. La convention signée en 2011 fixe l’intervention du PACT 13 à l’identique, à savoir : - Réalisation de diagnostics techniques, juridiques et sociaux - Missions d’accompagnements jusqu’à résolution de la situation

résuLTATs

39 orientations : 17 diagnostics techniques / 13 diagnostics juridiques et sociaux / 9 demandes d’accompagnement de propriétaires et locataires

Bilan : 13 logements en attente de travaux, 4 logements dont les travaux ont été réalisés, 2 logements font l’objet de travaux en cours, 4 familles relogées, 2 ménages ont souhaité

la fin de notre intervention, 1 procédure pénale à engager pour vulnérabilité, 3 demandes de relogement en cours, 1 famille a été expulsée.

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ProToCoLe érAdiCATion de L’hAbiTAT indigne (ehi) à TArAsCon

ObjectifA partir d’un repérage effectué par la commune, l’objectif de cette mission est d’engager une action de médiation avec les propriétaires de logements insalubres en situation de péril et de non décence.Cette action entre dans le cadre d’un protocole d’Eradication de l’Habitat Indigne (EHI) mis en œuvre entre la commune, l’Etat, la CAF 13 et l’ADIL.

CommanditaireCe dispositif piloté par la commune de Tarascon se déroule en partenariat avec l’Agence Régionale de Santé (ARS), la CAF 13 et le Procureur de la République qui est en charge de suivre les contentieux. La convention renouvelée en janvier 2011 fait suite à un cadre conventionnel mis en place depuis 2007.

résuLTATs

10 comités techniques organisés / 14 situations étudiées (diagnostic et proposition d’actions) / 33 dossiers en suivi (dossiers de 2010 et 2011)

Bilan : 4 procédures d’insalubrités (dont 1 irrémédiable), 2 procédures de péril, 1 travaux d’office dans le cadre d’une procédure de péril, 6 traitements à l’amiable (dont 4 logements ont fait l’objet de travaux par leurs propriétaires et 2 engagements pour réalisation de travaux).

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ProToCoLe érAdiCATion de L’hAbiTAT indigne (ehi) à PorT de bouC

ObjectifNotre intervention s’effectue à partir d’un repérage initié par la commune. Il s’agit d’engager une action de médiation avec les propriétaires de logements insalubres et/ou en situation de péril, dans le but de réaliser des travaux de réhabilitation et de mettre sur le marché des logements à loyers maîtrisés.

CommanditaireLa commune de Port-de-Bouc est maître d’ouvrage. Le PACT intervient en partenariat avec les services de l’Etat (DDTM, ARS, Sous-Préfecture), la CAF, l’ADIL, et 13 Habitat, signataires d’un protocole EHI (Eradication de l’Habitat Indigne).La mission, fonctionnant par bons de commande, a débuté en septembre 2008 et a été renouvelée par appel d’offre en 2010 pour 3 ans.

résuLTATs

5 comités techniques organisés / 14 bons de commandes

Bilan : intervention sur 5 immeubles (dont 9 logements), 5 logements en cours de traitement dont 1 succession vacante, 1 engagement de travaux, 2 dossiers Anah en cours, 1 travaux réalisés. Sur le nombre de dossiers traités 2 ont fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité et 5 d’un arrêté de mise en demeure du Maire.

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ProToCoLe érAdiCATion de L’hAbiTAT indigne (ehi) à ChATeAurenArd

ObjectifA partir d’un repérage initié par la commune, le PACT 13 engage une action de médiation avec des propriétaires de logements insalubres et/ou en situation de péril dans le but de réaliser des réhabilitations et de mettre sur le marché des logements à loyers maîtrisés.

CommanditaireDirigée par la commune de Chateaurenard, cette mission s’articule en partenariat avec les différents intervenants signataires d’un protocole EHI (Eradication de l’Habitat Indigne). Le PACT 13 intervient en partenariat avec les services de l’Etat (ARS, Sous- Préfecture), la CAF et l’ADIL. La mission a débuté en octobre 2010 et est renouvelée conventionnellement chaque année.

résuLTATs

6 comités techniques organisés / 10 diagnostics réalisés

Bilan : 24 situations abordées, 7 dossiers classées sans suite, 5 situations de non décence en cours, 4 situations de non décence réglées, 4 situations d’insalubrité en cours, 2 situations d’insalubrité réglées, 2 situations de péril réglées.

PerspectivesCes trois protocoles EHI en cours au 31 décembre 2011 sont les seuls de ce type sur le département et sont tous gérés par le PACT 13. Pour 2012, des contacts ont été pris avec certaines collectivités et intercommunalités des Bouches-du-Rhône.

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résuLTATs

12 commandes de diagnostics / 1 commande de médiation

Bilan : 8 diagnostics réalisés et 4 diagnostics en cours. 3 dossiers sont en phase de médiation dont 2 sont issus de mandatement de 2010. 3 logements on fait l’objet de travaux et 5 propriétaires se sont positionnés pour réaliser les travaux dès le relogement des occupants.

LuTTe ConTre LA non déCenCe

ObjectifL’objectif de cette convention est de lutter contre la non décence des logements en engageant des actions favorisant la médiation avec le propriétaire. Le PACT 13 réalise un diagnostic technique avec évaluation du coût des travaux. Selon les situations, nous accompagnons le ménage pour ester en justice contre le propriétaire.

CommanditaireLa première convention a été signée en mars 2008 avec la CAF des Bouches-du-Rhône sur un territoire comprenant l’ensemble du département excepté Marseille. Depuis, elle est renouvelée chaque année et en 2011, le périmètre a été étendu aux 15ème et 16ème arrondissements de Marseille. Le PACT 13 intervient dans le cadre de bons de commande.

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LuTTe ConTre Le sATurnisme

1. tRAvAux D’offIceCommanditaireDirection départementale des territoires du Vaucluse. Marché à bons de commande.

Résultats2 bons de commandes (2 logements), 1 chantier réalisé, 1 dossier en attente.

2. AssIstAnce à LA RéALIsAtIon De tRAvAux De suPPRessIon Du RIsque D’exPosItIon Au PLomB DAns Les LogementsCommanditaireDirection Départementale des territoires et de la mer des Bouches-du-Rhône, pour 3 marchés distincts (information des propriétaires, assistance au montage du dossier de demande de subvention, relogement des ménages).

ObjectifInformation du propriétaire et du locataire et assistance à la réalisation des travaux avant mise en œuvre des travaux d’office. Elaboration du dossier de demande de subvention pour le compte du propriétaire.

Résultats10 bons de commandes (9 dossiers sur Marseille, 1 sur Aubagne)Bilan : 10 contacts avec les propriétaires, 7 informations aux propriétaires pour engager une médiation en vue de réaliser les travaux, 1 protocole de réalisation de travaux établi pour accompagner le propriétaire à prendre les précautions nécessaires.

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LuTTe ConTre L’insALubriTé à mArseiLLe

Opération d’Amélioration de l’Habitat Dégradé (OAHD)

ContexteLe conseil municipal de la Ville de Marseille a approuvé le protocole d’accord entre l’Etat et la Ville concernant l’Eradication de l’Habitat Indigne en 2002. A la signature du protocole, 500 immeubles indignes avaient été identifiés dont certains avaient déjà fait l’objet de mesures administratives.

ObjectifModuler l’intervention des pouvoirs publics en fonction de la nature et la gravité des difficultés rencontrées pour la réhabilitation des immeubles les plus dégradés de Marseille. Deux approches ont été définies. L’opération d’Amélioration de l’Habitat dégradé (OAHD) pour les immeubles dont le fonctionnement pourra être redressé. Et une intervention plus lourde prévue dans le cadre d’une concession d’aménagement (restructuration ou démolition/construction) pour les immeubles les plus dégradés.

CommanditaireLa Ville de Marseille a mandaté le PACT des Bouches-du-Rhône en octobre 2009 pour 4 ans dans le cadre d’un marché à bon de commande sur le territoire Nord (2ème, 3ème, 4ème, 13ème, 14ème, 15ème et 16ème arrondissements).

résuLTATs

Le PACT est intervenu en 2011 sur 57 immeubles comportant 570 logements au total :

Les réhabilitations souvent engagées sur les fonds propres des propriétaires ont généré 919 460 € TTC de travaux.

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II/ réalIsaTION DE DIagNOsTICs ImmObIlIErs lIés à la vENTE Ou à la lOCaTION

Poursuivant un objectif de sécurité sanitaire des bâtiments, le législateur multiplie les diagnostics techniques qui affectent la détention, la vente et la location d’un immeuble. La réalisation de différents diagnostics est désormais imposée aux propriétaires, avec obligation de travaux si l’existence d’un risque majeur pour l’immeuble ou pour ses occupants est avérée.La constitution d’un dossier de diagnostic technique, rendue obligatoire, permet également aux vendeurs de s’exonérer de la garantie des vices cachés et évite l’exposition à des sanctions pouvant être pénales.Le PACT des Bouches-du-Rhône accompagne et conseille les propriétaires dans ce cadre règlementaire au vue de la réalisation de travaux, pour louer ou occuper un logement décent aux normes de sécurité, et sans risque pour la santé.

résuLATsLe PACT des Bouches-du-Rhône a effectué 210 diagnostics, répartis comme suit :

AnnéeNombre de

diagnostics

2007 293

2008 187

2009 159

2010 369

2011 210

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III/ pErspECTIvEs D’évOluTION

Poursuite des missions de diagnostic et de médiation pour le compte de collectivités et des particuliers.

Développement des missions entrant dans le cadre des protocoles EHI.

Poursuite de la mission OAHD sur la Ville de Marseille et augmentation du nombre de réhabilitations.

Favoriser la mise en œuvre du DALO (Droit au logement opposable).Dans le cadre de la mise en place du Fonds national d’accompagnement vers et dans le logement (FNAVDL), le PACT travaillera à la mise en œuvre de la thématique liée à l’habitat insalubre pour les publics reconnus relevant du DALO. En effet, l’Etat est soumis au paiement d’une indemnité dans le cas de non proposition de logement aux ménages reconnus comme prioritaires DALO. Le PACT en 2012 aura pour mission d’intervenir au domicile de ces ménages pour y régler les problèmes d’ordre technique sur le traitement du bâti, un peu à la manière de ce que nous faisons dans le cadre des protocoles EHI. C’est-à-dire par un diagnostic technique et l’incitation des propriétaires à traiter les désordres soit par une démarche de médiation soit par une démarche de coercition.

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I/ CONTEXTE

Le logement est une base indispensable de l’insertion dans la société. Le logement, jadis facteur d’intégration sociale et pilier du vivre ensemble, se transforme aujourd’hui à la faveur des crises successives, en révélateur des inégalités et accélérateur d’injustice.Il doit demeurer ou devenir pour ceux qui en sont dépourvus, le lieu de sécurisation, d’insertion et de garantie de l’unité familiale. Ce lieu doit permettre l’autonomie personnelle et une bonne intégration dans la vie sociale.

Pour ce faire, le pôle social s’est inscrit dans l’esprit de la loi Besson du 31 mai 1990, mais également des lois venues renforcer ces premières dispositions notamment la loi du 29 juillet 1998 d’orientation relative à la lutte contre les exclusions, la loi du 5 Mars 2007 instituant le Droit au logement opposable (DALO), la loi du 1er décembre 2008 généralisant le Revenu de Solidarité Active (RSA) et réformant les politiques d’insertion.

EquipePour répondre à ce contexte le pôle est organisé en 2 services:

• Ingénierie Sociale, pour mener toutes les actions concourant à l’identification, l’analyse et le traitement de la demande sociale, pour développer des projets à caractère sociaux, la mise en œuvre de médiation entre logeur et logés. • Accompagnement Social Lié à l’Habitat, pour développer et initier des projets personnalisés et/ou collectifs d’accompagnement social en direction des ménages en difficulté.

Il s’agit d’une équipe pluridisciplinaire composée d’agents sociaux (conseillères en économie sociale familiale) et chargés d’opérations (urbanistes).

En 2011, les collaboratrices du Pôle Social auront accompagné près de 1900 ménages sur le département des Bouches-du-Rhône.

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II/ INgéNIErIE sOCIalE

Les équipes du service interviennent pour le compte de bailleurs HLM, notamment pour la réalisation :

• d’ études et d’enquêtes sociales,• de missions d’accompagnement aux réhabilitations (MOS)• de relogement de locataires dans le cadre d’Opérations de Renouvellement Urbain financées par l’ Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU)

Les eTudes- Etude portant sur la prise en compte du public vieillissant dans le parc social d’Habitat Marseille Provence. Diagnostic socio technique auprès de 200 locataires de la cité de Frais Vallon dans le 13ème arrondissement de Marseille (Janvier à Juin 2011).

Les mAîTrises d’œuvre soCiALe (mos)- MOS Age d’or pour 13 Habitat. Diagnostic socio-technique et suivi de 200 locataires afin de réaliser des travaux d’adaptation pour faciliter leur maintien à domicile (Septembre 2004 à Mars 2015).- MOS ensemble immobilier Panama pour Foncière Développement Logement. Accompagnement à la réhabilitation en milieu occupé auprès de 60 locataires d’un immeuble du 7ème arrondissement de Marseille (2011 à 2012).

Les mAîTrises d’oeuvre urbAine eT soCiALe (mous)- MOUS St Paul : Relogement de 23 ménages d’une cité du 13ème arrondissement de Marseille dans le cadre d’un programme de l’Agence Nationale de Rénovation Urbaine (ANRU). Commanditaire, Habitat Marseille Provence (HMP), 2007 à 2011.- MOUS St Joseph : Relogement de 82 ménages d’une cité du 14ème arrondissement de Marseille dans le cadre d’un programme ANRU. Commanditaire, HMP, 2007 à 2011.- MOUS La Maille II : Relogement de 87 ménages dans le cadre d’un programme ANRU sur la commune de Miramas. Commanditaire, 13 Habitat, Nouveau Logis Provençal, 2009 à 2013.- MOUS Miramas A : Relogement de 43 ménages en vue de la démolition reconstruction d’un groupe immobilier. Commanditaire, 13 Habitat, 2010 à fin 2012.- MOUS La Savine : Phase de diagnostic auprès de 700 locataires d’une cité du 15 ème arrondissement de Marseille, dans le cadre d’un programme ANRU. Commanditaire, Logirem, 2011 à 2012.

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ZOOm sur : DIagNOsTIC sOCIO-TEChNIquE à la savINE

contexteLivrée en 1973, la cité de la Savine est un ensemble immobilier de 1400 logements. En 2009, seuls 950 subsistent suite aux programmes successifs de dédensification. Dans le cadre d’une convention ANRU conclue en 2009, le bailleur social LOGIREM prévoyait la réhabilitation pérenne du tiers des logements, la démolition de plus de 200 logements et la réhabilitation provisoire du reste des appartements qui seront démolis quelques années plus tard.A la fin de l’été 2010, la découverte d’amiante dans les joints des cloisons sèches des logements a bouleversé le programme de rénovation de la cité. Plusieurs scénarii ont été étudiés pour la poursuite du projet et l’éradication de l’amiante a été posée comme priorité. Des opérations de démolition, réhabilitation, reconstitution s’échelonneront au moins jusqu’en 2020. Quoi qu’il advienne, le relogement de l’ensemble des locataires sera nécessaire. Parallèlement, le bailleur a lancé un programme de travaux immédiats, pour répondre aux désordres techniques rencontrés sur des bâtiments qui resteront occupés encore quelques années. C’est dans ce contexte que LOGIREM a lancé l’enquête sociale et technique qui a porté sur l’ensemble du patrimoine Savinois.

objeCTifsCette mission, confiée au PACT 13 consiste à établir un diagnostic de chaque logement concerné par les futurs projets de démolitions / réhabilitations. La réactualisation des données socio-économiques de chaque locataire doit permettre de produire un plan de relogement théorique.Les objectifs de ce diagnostic s’articulaient autour de 4 thématiques :

- Diagnostic social des locataires (conditions de vie et d‘occupation des appartements, souhaits de relogement…)- Diagnostic technique des logements (confirmer le bien fondé des travaux envisagés)- Information / communication auprès des locataires (amiante, avancement des projets de travaux et démolition…)- Définition des priorités ( recenser les situations les plus fragiles, alerter le bailleur sur des situations sociales préoccupantes)

résuLTATSur une période de 3 mois (début novembre 2011 à fin janvier 2012), l’équipe MOUS a réalisé le tour de force de rencontrer 491 ménages sur un objectif de 632 (78% de l’objectif), ce qui est exemplaire. A l’issue de cette mission de diagnostic, les phases de relogement seront engagées en 2012.

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III/ aCCOmpagNEmENT sOCIal lIé à l’habITaT (aslh)

Les missions d’accompagnement social lié à l’habitat, qu’elles soient individualisées ou collectives, menées par le service ASLH répondent aux priorités d’interventions définies par le Plan Départemental d’ Action pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD) 2010/2014.Le PDALPD s’inscrit de manière volontaire dans la perspective du droit au logement pour tous et s’adresse aux publics définis par l’article 1 de la loi du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. L’objectif principal du Plan est de permettre à tous les publics relevant de son champ d’intervention d’être logés décemment.La priorité est donnée sur le département des Bouches-du-Rhône aux ménages éligibles au DALO (Droit au logement opposable) :

• Ménages désignés prioritaires par la commission de médiation• Ménages dont les ressources sont inférieures à 60% des plafonds pour l’attribution d’un logement locatif social• Ménages dont le revenu de vie est inférieur au seuil de pauvreté

Un des outils de mise en oeuvre de ce plan est le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) du Conseil Général, qui attribue des aides aux ménages en difficultés. Ces aides peuvent se conjuguer ou être mobilisées séparément :

• Des aides financières à l’accès et au maintien ans le logement• Des aides aux impayés d’énergie, de téléphone et d’eau• Des actions d’accompagnement social (ASELL, ASC)

Les actions engagées et financées dans le cadre du FSL par le service ASLH sont les suivantes :Des mesures individualisées d’Accompagnement Socio Educatif Lié au Logement (ASELL) pour des ménages en difficultés afin de :

• Favoriser l’accès à un logement (recherche d’une solution de relogement adapté ou soutien à l’accès à un logement identifié, constitution de dossiers de demandes logement, dossier DALO, mobilisation du FSL accès)• Permettre le maintien dans le logement en mettant en œuvre tous les moyens pouvant concourir à la résorption de l’endettement locatif et/ou des situations de surendettement (aide éducative budgétaire, résorption de la dette locative par prise d’échéancier adapté ou mobilisation d’aides financières, constitution de dossiers de surendettement auprès de la Banque de France)

Des actions globales, portant sur un groupe d’habitat privé ou public, reposant sur une fonction de médiation et de régulation des rapports locatifs (missions d’ASC actions sociales collectives) et permettant :

• d’accompagner des familles dans les différents domaines de la gestion de leur logement (paiement du loyer et des charges, factures électricité et gaz, etc.)• d’aider à la réalisation de petits travaux simples pour entretenir et embellir son

logement• d’assurer la médiation locataire/bailleur • de pérenniser le travail partenarial autour de collectif « cadre de vie »

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ZOOm sur : asC CITé lEs bOsquETs, marseille 11ème

contexteFinancée dans le cadre du Fonds Solidarité Logement dans la thématique «cités en difficultés» cette action sociale collective a été commanditée par l’organisme HLM 13 HABITAT.Livrée en 1975, la cité des Bosquets est constituée de 240 logements sociaux répartis en 4 bâtiments comprenant une majorité de T3 et T4. Cette cité enclavée est accessible par une voie unique. Elle est occupée par une majorité de ménages en grande précarité sociale.

objeCTifsAu travers de cette ASC, 13 Habitat nous a demandé d’intervenir pour :- Traiter ou prévenir les dysfonctionnements sociaux par la mise en place d’actions à caractère collectif ou d’outils adaptés (gestion locative, régularisation des rapports locatifs...)- Accueillir et accompagner les ménages dans la gestion de leur vie quotidienne- Traiter les situations spécifiques en partenariat avec les services sociaux- Accompagner les publics inactifs au retour à l’emploi en lien avec les acteurs locaux

ACTions mises en PLACeSuite à notre diagnostic nous avons développé des actions individuelles :- Sur la problématique des impayés de charges et de loyers- Sur les droits et devoirs des locataires (notamment par le biais de la permanence sur site)- Sur les « économies d’eau » et le fonctionnement d’une régularisation de chargesEt des actions collectives :- Mise en place d’un partenariat local autour d’un diagnostic partagé (manque important de lien social et difficultés à mobiliser sur les structures existantes)- Création d’une Commission Cadre de Vie (CCV) réunissant ces partenaires autour de projets visant à créer du lien social- Organisation dans le cadre de la CCV d’un vide-grenier à destination des locataires des deux cités du groupe Néréides-Bosquet- Concrétisation de la création de l’Amicale de locataires

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mesuRes AseLL (ActIon socIo-éDucAtIve LIée Au Logement)340 ménages en difficultés d’accès ou de maintien dans leur logement ont été suivis par le PACT 13.- Diagnostics sociaux individuels en amont d’une mesure d’accompagnement individuel- Mise en oeuvre de mesures ASELL (Action Socio-éducative liée au logement)- ASELL généralistes (notamment en partenariat avec 13 habitat,Droit de cité habitat,Astria,PASS GRL)- ASELL Spécifiques- ASELL Surendettement- ASELL renforcé et de courte durée

ACTions soCiALes CoLLeCTives (AsC)410 ménages ont bénéficiés d’ASC dans le parc privé ou auprès de bailleurs sociaux. - ASC cité les Hirondelles, Marseille 13ème, commanditaire 13 Habitat, 2009-2011 - ASC cité les Bosquets, Marseille 11ème, commanditaire 13 Habitat, 2010-2013- ASC cité le Petit Séminaire, Marseille 13ème, commanditaire HMP, 2010-2011- ASC cité les Aygalades, Marseille 15ème, commanditaire 13 Habitat, 2007-2011- ASC cité Griffeuille, Arles, commanditaire Sempa, 2010-2013-ASC cité Corot, Marseille 13ème, copropriété dégradée, 2009-2012

Les eTudes- Etude portant sur la prise en compte du public vieillissant dans le parc social d’Habitat Marseille Provence. Diagnostic socio technique auprès de 200 locataires de la cité de Frais Vallon dans le 13ème arrondissement de Marseille.

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ZOOm sur : pErmaNENCEs DalO - FONDaTION abbé pIErrE

contexteLe PACT 13 a été missionné, avec d’autres opérateurs pour une mission d’accueil et d’information au bénéfice des ménages relevant de la loi DALO. Le dispositif depuis son origine a été mis en place, par la Fondation Abbé Pierre (FAP) pour répondre à une carence d’implication des pouvoirs publics dans l’assistance administrative pour former les recours amiables et contentieux. Les objectifs poursuivis étaient de faire connaître ce droit, de le rendre accessible et mettre en évidence le fait que sa mise en œuvre ne pouvait se faire sans un accompagnement spécifique. Le dispositif depuis la base a toujours été pensé comme temporaire, avec comme objectif d’accompagner la montée en charge de l’application de la loi DALO dans sa dimension sociale.La mission pour le PACT 13 a débuté sur Marseille en janvier 2009 et s’est terminée le 31 décembre 2011.

missionAu travers de rendez-vous pris en amont par un centre d’appels, des permanences se sont tenues d’abord sur Arles, puis sur Marseille. L’objectif de ces permanences étant d’accueillir les publics en difficulté pour une assistance dans l’élaboration et le dépôt d’un dossier de saisine de la Commission de Médiation DALO, de les suivre dans leurs démarches administratives et éventuellement vers un recours contentieux.

résuLTATs

2009 20102011

jusqu’au 31 août date d’arrêt des permanences

- 24 permanences tenues- 144 personnes programmées- 114 ménages reçus- 55 dossiers montés et envoyés

- 23 Permanences tenues - 138 personnes programmées- 93 ménages reçus- 61 dossiers montés et envoyés

- 16 permanences tenues - 96 personnes programmées- 65 personnes reçues- 33 dossiers montés et envoyés

Les écarts constatés entre le nombre de personnes programmées et celui des personnes reçues s’expliquent par le fait que de nombreux ménages prennent rendez-vous mais ne se présentent pas à la permanence.L’écart avec les dossiers montés et envoyés s’expliquent par plusieurs raisons : Soit les ménages ne relèvent pas du DALO, soit ils n’ont pas fait de demande de logement social, parfois ils n’ont pas les pièces nécessaires pour monter un dossier recevable (souvent pièces identité), ou encore ils ne souhaitent pas engager de procédures contre le propriétaire dans le cas d’insalubrité déclarée, pour finir, certains ont déjà monté un dossier ou venaient faire une simple demande de logement.

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Iv/ pErspECTIvEs pOur 2012

• Renforcer l’action en matière de prévention et de résorption des impayés d’énergie et d’eau.Le logement constitue un facteur d’insertion incontournable, et appartient, à ce titre, aux grandes priorités de l’insertion sociale. Malgré les aides existantes, l’importance croissante des charges d’énergie et d’eau dans les dépenses des ménages grève parfois très lourdement leur budget, au point que le confort et la santé des occupants s’en trouvent parfois affectés.

• Développer les actions de prévention de l’expulsion des locataires le plus en amont possible avant l’assignation, en orientant nos actions dans le parc privé.

• S’inscrire d’avantage dans le dispositif DALO notamment pour la réalisation d’enquêtes sociales au bénéfice de la commission de médiation des Bouches-du-Rhône.

• Se positionner sur des actions d’accompagnement vers et dans le logement (AVDL), à destination des ménages reconnus prioritaires au titre du droit au logement opposable.

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Pôle InterventIon auPrès des PartIculIers & collectIvItés

I/ CONTEXTE

Pôle historique des PACT, le service auprès des particuliers et des collectivités locales s’adresse en premier lieu aux demandeurs de travaux d’amélioration de l’habitat.Interlocuteur unique de chaque acteur du logement (propriétaires, locataires, institutions et collectivités), le PACT améliore la relation quotidienne entre la personne et son logement. Améliorer et réhabiliter l’habitat suppose de prendre en compte des facteurs aussi divers que les besoins des occupants, leur état de santé, leurs ressources, les niveaux de loyer, l’architecture de l’immeuble ou sa localisation... Le PACT intervient de façon globale en maîtrisant simultanément les aspects sociaux, environnementaux, techniques, administratifs et financiers des actions à mener.

Au sein de nos permanences locales ou dans l’une des 4 agences du PACT sur les Bouches-du-Rhône, le PACT apporte conseils et assistance adaptés aux particuliers et aux collectivités. Nous élaborons en concertation avec l’Habitant un projet adapté. Nous l’accompagnons avant, pendant et après ses travaux en mobilisant des moyens - pas uniquement financiers. L’accompagnement est au cœur de chaque projet PACT.

Ces missions sont gérées par 2 services distincts :• Le service AHP (Amélioration de l’Habitat des Particuliers) pour traiter les demandes spontanées des particuliers et celles émises lors des Bureaux de l’Habitat• Le service H&T (Habitat et Territoire) pour réaliser les études et opérations de requalification urbaine type OPAH (Opération programmée d’amélioration de l’habitat), PIG (Programme d’intérêt général)

EquipeCe pôle est constitué d’une quinzaine de salariés aux compétences diversifiées : architectes, urbanistes, géographes, sociologues, conseillers habitat.

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II/ amélIOraTION DE l’habITaT DEs parTICulIErs (ahp)

Les inTervenTions AuPrès des PArTiCuLiersIl s’agit de répondre aux demandes spontanées de propriétaires (propriétaires occupants, bailleurs, nouveaux acquéreurs) ou locataires sous forme d’accueil, assistance, conseil, étude de faisabilité technique et financière de tout projet de réhabilitation ou adaptation de logements.L’accueil des demandeurs se fait au niveau des agences PACT implantées sur le département (au Prado à Marseille, à Arles, à Aix-en-Provence) ou dans les permanences des Bureaux de l’Habitat mises en place sur un certain nombre de communes.

Le but est la mobilisation d’aides financières pour des propriétaires ou locataires ayant un projet de réhabilitation de l’habitat. Pour cela, différents organismes peuvent être mobilisés selon des critères spécifiques à chacun : ANAH, Conseil Général, Conseil Régional, Communauté de communes, Communes, CCAS, caisse de retraite, organismes financiers... Mais l’ANAH, reste dans la plupart des cas, l’organisme déclencheur d’une subvention.

L’ANAH et le Conseil Général, une mutation des objectifs et des priorités Lors de l’année 2011, l’appréhension des aides aux propriétaires privés a subi une mutation importante de la part des financeurs. Le Conseil d’Administration de l’ANAH du 22 septembre 2010 a souhaité un recentrage des priorités vers la lutte contre l’habitat indigne et très dégradé, les propriétaires occupants aux ressources modestes, la lutte contre la précarité énergétique et une prise en compte des besoins d’adaptation liés à la perte d’autonomie, allant de pair avec une forte baisse des crédits alloués. De son côté, le Conseil Général a recentré ses aides sur la base de critères spécifiques et restrictifs.

Conséquences : une baisse considérable des aides et des dossiers finançables. Deux problématiques principales ont handicapé l’activité du pôle au cours de cette année : • Le stock des dossiers de l’année précédente : déposés sous les critères plus favorables, un grand nombre de dossiers déposés en fin d’année 2010 (et particulièrement les dossiers pour le compte de propriétaires bailleurs) ont vu leurs subventions écrêtées afin de correspondre aux dotations 2011, entrainant une baisse moyenne des aides prévisionnelles de 30% à 50%.• Une baisse du niveau des aides : Si les travaux d’isolation à destination des propriétaires occupants bénéficient effectivement d’un dispositif plus favorable, les travaux d’adaptation et surtout les propriétaires bailleurs voient leurs aides se restreindre de manière très importante. En conséquence, aucun dossier de propriétaire bailleur n’a été déposé en 2011 sans un soutien d’une collectivité locale (bureaux de l’habitat ou opération programmée…).

Par ailleurs, le Conseil Général et le Conseil Régional ont mis en place de nouveaux critères de financement, axant principalement leurs aides en direction des opérations

programmées dont ils étaient signataires.

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Le « Programme Habiter Mieux »Fer de lance des aides de l’ANAH à partir de 2011, ce programme national vise à apporter aux propriétaires-occupants modestes une aide pour la réalisation de travaux d’amélioration énergétique dans leur logement, le but étant de faire diminuer d’au moins 25% les consommations d’énergies des pétitionnaires. Habiter mieux est l’un des programmes retenu comme un investissement d’avenir et confié par l’Etat à l’Agence nationale de l’habitat. Le Programme est mis en œuvre à partir du moment où un Contrat Local d’Engagement (CLE) est signé, mais sur les Bouches-du-Rhône en 2011, seule la Communauté Urbaine Marseille Provence Métropole peut se prévaloir de cette signature depuis septembre 2011.

Les aides de l’ANAH en détailPour les propriétaires occupants :Souhaitant intensifier la lutte contre l’habitat indigne, l’ANAH octroi des aides en cas de :

• « Travaux lourds » c’est-à-dire à l’appui d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ou lorsqu’un rapport d’évaluation de l’habitat certifie de l’existence d’une dégradation très importante.• Travaux d’adaptation à l’âge ou au handicap • Lutte contre la précarité énergétique en cas de signature préalable d’un Contrat Local d’Engagement (CLE)

Pour les propriétaires bailleurs :Une obligation préalable est de recourir à un loyer maîtrisé pour tout dossier déposé à l’ANAH : intermédiaire, social ou très social.Le dossier doit ensuite répondre à un niveau minimum de dégradation pour ouvrir droit à une aide. Cette dégradation est évaluée soit par un organisme officiel (arrêté d’insalubrité ou de péril), soit par la réalisation d’une « grille d’évaluation de la dégradation », mise en place par l’ANAH et qui ne peut être remplie que par un organisme agréé (le PACT par exemple). Seuls les biens ayant un rapport d’insalubrité, péril, indécence ou si l’indice de dégradation est supérieur à 0,40 peuvent prétendre à une aide de l’ANAH.

Principales tendances de la demande en 2011 - Conseils sur les économies d’énergie : conseils sur les travaux, informations sur les modalités des financements (écoprêt à taux zéro, écoprimes, crédits d’impôts, face à une publicité très large dans les médias les propriétaires sont à la recherche d’avis de professionnels indépendants).- Travaux d’adaptation du logement au vieillissement et au handicap : la demande est toujours importante, 123 dossiers ont été élaborés, aussi bien au sein du parc privé que du parc social.- Baisse significative des dépôts de dossiers de propriétaires bailleurs, directement en lien avec les priorités de l’ANAH pour 2011 : 24 logements- Développement de la demande de préfinancements ou de prêts complémentaires suite aux conventions signées avec les SACICAP Provence. Il s’agit de faciliter le maintien à domicile des propriétaires occupants modestes en leur permettant d’obtenir un prêt sans intérêt venant en complément des autres financements, mais également en pré-finançant les projets, à hauteur des subventions ANAH prévisionnelles.Ces prêts concernent la réalisation de travaux d’adaptation, de sortie d’indécence ou d’insalubrité, de travaux d’économies d’énergie. Ils s’adressent aux propriétaires occupants relevant des plafonds de ressources de l’ANAH.32 propriétaires ont béneficié de ces prêts sans intérêt en 2011 pour un montant de prêt accordé de 168 517 € (12 pour des travaux d’adaptation et 20 pour des travaux de sortie d’indécence).

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Les BuReAux De L’hABItAtIssus de conventions signées entre le PACT et les communes, les Bureaux de l’Habitat ont pour but d’assister les communes dans la réhabilitation de leurs centres anciens.Comment organiser la requalification des centres anciens ? Quelles sont les solutions pour favoriser les ravalements de façades des rues principales de ma commune ? Comment soutenir mes administrés dans leurs démarches liées à l’amélioration de l’habitat ? Autant de questions que nous posent régulièrement les élus des communes du département. C’est dans cette optique que le PACT propose la mise en œuvre d’une assistance à maitrise d’ouvrage auprès de la commune par le biais d’un bureau de l’habitat dont le contenu des missions est adapté à leurs besoins spécifiques.

En 2011, 24 conventions sont signées avec les communes :• Par le biais d’une permanence habitat uniquement, soit 6 conventions : Marignane, Molléges, Saint-Rémy-de-Provence, Sénas, Tarascon et la Communauté de Communes Rhône Alpilles Durance (CCRAD) qui a signé une convention unique faisant suite à son OPAH intercommunale • Au travers d’une « opération façades »: 8 des 10 communes de la CCRAD bénéficient d’opérations façades animées par le PACT et uniquement financées par des fonds communaux (contrairement aux permanences habitat). Il s’agit des communes de Barbentane, Cabannes, Châteaurenard, Eyragues, Graveson, Saint-Andiol, Noves et Maillane.• En intervenant sur les 2 axes à la fois (façade et permanence habitat), soit 6 communes : Allauch, Berre-l‘étang, Châteauneuf-les-Martigues, Orgon, Les-Pennes-Mirabeau et Saint-Mitre-les-Remparts.• Par le biais d’une convention avec le CCAS comme à Martigues, Aix-en-Provence, Plan-de-Cuques et La Fare-les-Oliviers.

Certains Bureaux de l’Habitat constituent la prolongation d’une OPAH et font l’objet de missions élargies. C’est le cas par exemple de la commune de Berre-l’étang où le PACT intervient depuis de nombreuses années bien au-delà de la mission d’assistance conseil auprès des propriétaires: étude sur l’appareil commercial, diagnostic d’une copropriété fragilisée et suivi des DIA (Déclaration d’intention d’aliéner), relevé des points noirs de la réhabilitation et recherche des causes… Les dossiers engagés par le biais des communes, ne sont pas à négliger, en effet en 2011, parmi les 158 logements qui ont fait l’objet d’un dossier de financement, 112 ont bénéficié d’un financement « Ville ». Ces aides directes de la commune concernent les façades dans la majorité des cas mais aussi pour des aides à la réhabilitation en fonction du contenu de la convention.

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RésuLtAts gLoBAux BuReAux De L’hABItAt (chiffres inclus dans les résultats globaux AHP)

158 logements ont fait l’objet d’un dossier de financement 135 concernaient des propriétaires occupants, 16 des propriétaires bailleurs et 7

des locataires du parc public

504 000 € de demandes d’aides déposées, dont 315 344 € de subventions «Ville»

1 865 000 € de travaux générés

Répartition des financeurs

Montant des travaux générés

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RésuLtAts gLoBAux AhP

357 logements ont fait l’objet d’un dossier de financement 334 concernaient des propriétaires occupants, 16 des propriétaires bailleurs et 7

des locataires du parc public.

1 170 000 € de demandes d’aides déposées

2 959 000 € de travaux générés

Répartition des financeurs

Montant des travaux générés

A titre de comparaison, en 2010, 537 logements avaient fait l’objet de dossiers de subventions, contre seulement 354 logements en 2011. De même, nous avions traité des dossiers de demandes de subventions concernant 83 logements de propriétaires bailleurs, et n’en avons monté que 16 en 2011. Ces chiffres montrent clairement l’incidence de la réforme des aides de l’ANAH et la baisse des crédits pour l’amélioration de l’habitat.

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III/ habITaT ET TErrITOIrE (h&T)

Pig « hAbiTAT degrAde » sur Le TerriToire ouesT de mPmSuite à appel d’offre le PACT a été mandaté en février 2011 sur le territoire Ouest de Marseille Provence Métropole comprenant 8 communes (Marignane, Saint-Victoret, Gignac-la-Nerthe, Châteauneuf-les-Martigues, Sausset-les-Pins, Le Rove, Ensuès-la-Redonne, Carry-le-Rouet) et 2 arrondissements marseillais (15ème et 16ème) pour animer son Programme d’Intérêt Général (PIG).Ce dispositif de lutte contre l’habitat dégradé s’inscrit dans le cadre des objectifs définis par le Programme Local de l’Habitat de MPM, et cible les cinq priorités suivantes :

• La lutte contre l’habitat dégradé et insalubre• La production de logements à loyers maitrisés• La sortie de vacance• L’adaptation du logement au grand âge et au handicap• La lutte contre la précarité énergétique

La mission en 2011• Une première année centrée sur l’information auprès des communes, la mise en évidence des problématiques spécifiques de chaque territoire, et l’incitation à s’investir dans le dispositif PIG • Des interventions concernant très majoritairement les propriétaires occupants : 80% de la demande, 53% des logements diagnostiqués, 75% des dossiers déposés • Essentiellement des travaux d’adaptation : 35% de la demande, 74% des dossiers déposés • Une part non négligeable de «petits travaux» non subventionnables par l’Anah suite à la réforme 2011 : 35% de la demande , mais pour laquelle le Pact a souvent pu mobiliser les caisses de retraites • Une bonne appropriation du dispositif par certaines communes aboutissant à des repérages de terrain en lien avec les services de l’urbanisme et les CCAS, à l’élaboration d’articles dans les bulletins municipaux• Le développement de partenariats avec l’ARS et l’AMPIL (renvoi des signalements des plaintes de locataires, médiation ou volet coercitif), ou les Compagnons Bâtisseurs (intervention en complément du PIG avec de l’auto-réhabilitation pour les situations très compliquées de propriétaires occupants)• Le développement de projets complémentaires à la mission PIG (étude de baux à réhabilitation, dépôt d’un projet CUCS couplé à un projet FSL pour une mission sur le fonctionnement de 2 copropriétés fragilisées)

résuLTATs • 240 contacts dont 115 éligibles au dispositif PIG• 47 visites techniques• 33 logements ayant fait l’objet d’un dépôt de dossier à l’Anah pour un montant de travaux de 994 000€, 263 000€ de subventions Anah, 23 000€ de financements des Caisses de Retraite, 7 000€ du Conseil Régional, 4 000€ de la Ville de Marseille.

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ProgrAmme d’inTérêT générAL Pour Le LogemenT des ouvriers AgriCoLes

Le Programme d’Intérêt Général « logement des saisonniers agricoles » est un dispositif expérimental mis en place par l’Etat entre 2008 et 2011. L’objectif est d’améliorer et produire des logements décents adaptés aux besoins des saisonniers. Il permet aux exploitants agricoles d’accéder à des subventions de l’ANAH et de la MSA et de bénéficier de dérogations à la réglementation. Afin de sécuriser le dispositif et de s’assurer de la finalité du logement saisonnier, les agriculteurs ont l’obligation de recourir à une gestion locative mise en oeuvre par le PACT des Bouches du Rhône pour une durée minimale de 12 ans.Sur un périmètre expérimental de 57 communes - essentiellement situées dans l’ouest du département - le dispositif a connu de nombreuses mutations au cours de ces 3 années : territoire modifié, subventions minorées, contraintes accentuées, qui ont mis un frein à la bonne marche du dispositif et a diminué les résultats par rapport à l’objectif de 600 places initialement prévues.

résuLTATs

• 105 exploitants ont contacté le PACT• 55 exploitations et 84 bâtiments ont été visités• 11 dossiers ont été déposés pour 89 places de saisonniers • 7 dossiers ont été agréés en commission pour 71 places de saisonniers• 1 dossier a été rejeté• Au 31 décembre 2011, 15 saisonniers ont été logés. Le PACT 13 s’occupe de la gestion locative de ces 15 places d’hébergement qui sont réparties sur 3 logements différents.

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Le ProgrAmme LoCAL de L’hAbiTAT de LA CCrAd ( CommunAuTé de communes Rhône-ALPILLes-DuRAnce) : LA fInALIsAtIon Du PRogRAmme

Rappel : le Programme Local de l’Habitat (PLH) est en France le principal dispositif en matière de politique du logement au niveau local. Il est le document essentiel d’observation, de définition et de programmation des investissements et des actions dans le domaine du logement à l’échelle d’un territoire intercommunal, en fixant des objectifs et en décidant des actions à mener pour répondre aux besoins en logements et en renouvellement urbain. Il est établi pour une période de six ans.

Finalisation du programmeL’année 2011 a permis de finaliser le PLH de la CCRAD en proposant au Conseil Communautaire des 10 communes les axes d’orientations à promouvoir et les actions à mettre en œuvre, la phase diagnostic ayant déjà été entérinée.La communauté de communes, située au nord ouest du département et à proximité d’Avignon compte environ 47 000 habitants. C’est une trame à forte dominante rurale constituée de villages autour d’une ville centre de 15 000 habitants, Châteaurenard.

Ce Programme définit, pour les 6 ans à venir, les grandes orientations de la politique de l’Habitat, en particulier pour mieux répondre à l’objectif de mixité sociale en favorisant une répartition équilibrée de logements sociaux sur tout le territoire.

Les grands axes retenus• Promouvoir un habitat durable• Diversifier l’offre d’habitat• Développer et mieux coordonner l’action communautaire

Les actions défnies• Concevoir et développer une stratégie foncière, comme préalable à toutes les interventions• Déterminer et rééquilibrer les objectifs de production de logements sociaux par commune, par type de financement et par taille• Faciliter l’accession sociale à la propriété : 10% des logements à produire• Répondre aux besoins en logements ou hébergements des « publics spécifiques » identifiés sur le territoire : personnes âgées, jeunes, gens du voyage, saisonniers agricoles• Réhabiliter et adapter le parc existant : PIG ou OPAH avec un fort volet énergétique, Protocoles d’Eradication de l’Habitat Indigne, baux à réhabilitation • Développer des espaces urbains durables et lutter contre l’étalement urbain • Affirmer le rôle de la communauté urbaine dans la mise en œuvre de la politique de l’habitat : mise en œuvre du suivi des actions du PLH, mise en place et animation d’un Observatoire de l’Habitat, renforcement du rôle d’appui de la CCRAD

Après validation de l’ensemble des collectivités de cette intercommunalité, ce PLH a été présenté au Comité Régional de l’Habitat (CRH), en présence du Président de la CCRAD, le 29 mars 2011 et a été adopté à l’unanimité.

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oPAh CoProPriéTés dégrAdées à PAThoLogies Lourdes sur LA mAiLLe ii à mirAmAs

Le PACT travaille depuis avril 2010 sur les 8 copropriétés dégradées du quartier de La Maille II à Miramas, secteur en site ANRU.Ces copropriétés sont composées de 183 logements et abritent 80% de propriétaires occupants modestes, fortement endettés pour la majorité.En 2011 le PACT a poursuivi le travail engagé l’année précédente et a axé sa mission plus particulièrement sur les points suivants : • Appels à candidature des entreprises par rapport au programme de travaux défini par le maitre d’œuvre commun aux 8 copropriétés, analyse des propositions chiffrées et sélection des entreprises.• A partir des devis retenus et pour chaque copropriété, l’équipe a travaillé sur la répartition des coûts, l’évaluation des subventions de chaque financeur, le calcul des «restes-à-charge» de la copropriété et le dépôt des demandes de subventions.• Calcul du «reste-à-charge» de chaque copropriétaire en fonction de ses revenus pour les propriétaires occupants, en fonction du loyer pratiqué après travaux pour les propriétaires bailleurs. - 43% des propriétaires sont subventionnés à 70% - 25% des propriétaires sont subventionnés à 90% - 32% des propriétaires sont subventionnés à 95% • Analyse très fine des situations sociales de chaque copropriétaire, en particulier des occupants • Recherche de financements complémentaires pour obtenir le paiement des restes à charge, souvent très lourds malgré le niveau de subventions : - Avec les SACICAP pour les prêts missions sociales à destination des propriétaires occupants - Avec la FAP pour des subventions aux ménages en grande difficulté - Avec les syndics ayant proposé un prêt copropriété via la BPI - Etudes de Baux à réhabilitation mis en œuvre par le PACT pour les propriétaires occupants et bailleurs dans l’incapacité de financer leur quote part • Prise en compte des projets de ventes de certains copropriétaires

résuLTATs fin 2011

11 018 000€ de travaux TTC pour les travaux en parties communes des 8 copropriétés. 5 170 000€ de subventions Anah notifiés, 3 625 000€ de subventions notifiés par les collectivités territoriales (Conseil Régional, Conseil Général, SAN Ouest Provence)Le planning des travaux par copropriété a été réalisé afin de pouvoir démarrer dès 2012.Les appels de fonds par les syndics ont été lancés . Les premiers plans de trésorerie par copropriété ont été produits. La mobilisation des prêts missions Sociales des SACICAP sont en cours.

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oPAh inTerCommunALe sAn ouesT ProvenCe Suite à appel d’offre, le PACT a été retenu fin 2009 pour réaliser le diagnostic, l’étude préalable puis le suivi animation de l’OPAH intercommunale du SAN Ouest Provence. Cette opération concerne 6 communes : Istres, Miramas, Grans, Fos sur Mer,Port Saint Louis du Rhône et Cornillon Confoux.Le diagnostic effectué courant 2010 a permis d’étudier les principales caractéristiques socio-économiques et urbaines du territoire de Ouest Provence. Il a mis en évidence les spécificités du territoire, lesquelles ont déterminé les angles d’étude à approfondir dans l’étude pré-opérationnelle. Cette dernière, réalisée en 2011, a abouti à l’élaboration de la convention d’OPAH dont la mise en œuvre opérationnelle devrait démarrer au 2ème trimestre 2012.

L’étude pré-opérationnelleCette étude a eu pour objet de : • Confirmer la pertinence des périmètres d’intervention proposés dans la phase diagnostic en mettant en relief les dysfonctionnements de ces secteurs• Recenser les besoins en terme de réhabilitation, par typologie d’interventions, et en distinguant ce qui relève du parc occupé par les propriétaires et du parc locatif privé (financements des travaux différents suivant le statut d’occupation)• Evaluer les besoins éligibles aux aides financières en vigueur (fortes incidences de la réforme 2011 de l’Anah sur les programmes de travaux) et la volonté des propriétaires à s’engager dans un projet de réhabilitation de leur bien• Estimer les coûts des travaux, par type d’intervention : habitat très ou moyennement dégradé, situation d’insalubrité, besoin d’adaptation suite à la perte d’autonomie, travaux d’économies d’énergie• Prioriser les interventions en fonction des besoins locaux en logements : analyse du marché immobilier et de la demande sociale, nécessité d’un maintien à domicile des personnes âgées• Définir les participations à l’OPAH des principaux financeurs en fonction de leur champ d’intervention (Anah, Conseil Régional, Conseil Général), et évaluer la part du SAN Ouest Provence en tant que cofinanceur capable d’équilibrer la faisabilité financière des opérations jugées prioritaires sur le territoire• Mettre en évidence les mesures d’accompagnement de l’OPAH, aussi bien en matière d’aménagements (liens avec le FISAC, opérations façades sur certains axes …) qu’au niveau des actions liées directement à l’habitat (corrélation avec des dispositifs plus coercitifs en matière de résorption des situations de péril ou insalubrité, mise en œuvre de baux à réhabilitation)

ObjectifsLes objectifs sont déclinés dans la convention d’OPAH et concerne les centres anciens de chaque commune. Il s’agit au cours des 5 années de cette mission, d’y résorber les situations de grande dégradation, d’insalubrité et d’indécence, de remettre sur le marché des logements vacants, d’adapter des logements au vieillissement et au handicap, de lutter contre la précarité énergétique, de produire des logements à loyers maitrisés et de mettre en valeur le patrimoine.De manière quantitative, il faudra travailler sur 300 logements de propriétaires occupants avec des travaux financés par l’Anah et 150 logements financés uniquement par Ouest Provence (travaux non pris en compte par l’Anah du fait de la nouvelle réglementation, cela représente un positionnement politique très fort de la part de Ouest Provence). Au niveau des propriétaires bailleurs, l’objectif est de travailler sur 120 logements.

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Pôle Maîtrise d’ouvrage

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Le pôle Maîtrise d’Ouvrage est composé de trois services.

D’une part le service Maîtrise d’Ouvrage d’Insertion (MOI), dont la mission est de produire une offre nouvelle de logements d’insertion pour les ménages n’arrivant pas à se loger par les voies classiques. D’autre part le service Maîtrise d’oeuvre (MOe) qui gère et suit les différents chantiers de réhabilitation menés par le PACT 13. Et pour finir, le service Gestion Locative Adaptée (GLA) qui assure la gestion, la location directe et la sous-location des logements d’insertion produits par le PACT des Bouches-du-Rhône ou produits au bénéfice de propriétaires privés et pour lesquels il propose le mandat de gestion.Au sein de ce pôle, la MOI et la MOe interviennent en amont de la GLA. L’équipe met en place des dispositifs de captation de logements vacants dans le privé, acquièr et réhabilite des logements ou prospecte auprès des communes pour prendre en bail leur patrimoine vacant et dégradé.Une fois la réhabilitation effectuée, le service GLA recherche en collaboration avec une conseillère en économie sociale et familiale la famille qui pourra bénéficier du logement. Il organise l’entrée dans les lieux, le suivi technique du logement, fait office d’interface entre locataire et propriétaire et réalise la gestion locative courante.Une équipe pluridisciplinaire composée, d’architectes, techniciens spécialisés, gestionnaires, juriste, secrétaire et de travailleurs sociaux est impliquée dans l’accomplissement de ces tâches.

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ContexteL’Année 2011 est marquée par l’application des réformes pour la production de logements d’insertion par les organismes autres que les bailleurs sociaux.

• Réforme des agréments permettant de mobiliser le financement du logement locatif social (LLS)• Réforme des critères d’attribution des subventions ANAH

La réforme des agérmentsL’article 2 de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion simplifie le régime des agréments conduit en faveur du logement et de l’hébergement des personnes défavorisées par les organismes qui ne sont pas des bailleurs sociaux (association, fondation, UES…). La loi a créé 3 grandes catégories d’activités : - La maîtrise d’ouvrage - L’ingénierie sociale, financière et technique - L’intermédiation locative et la gestion locative socialeLe décret précise que tout organisme à gestion désintéressée peut être agréé. Les premiers acteurs sur ce champ sont les associations loi 1901. Le PACT des Bouches-du-Rhône a sollicité et obtenu en 2011 ces 3 agréments.

Les activités de maîtrise d’ouvrage soumises à agrément (art R365-1 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH)) comprennent l’ensemble des opérations concourant au développement ou à l’amélioration de l’offre de logements ou d’hébergements des personnes défavorisées : opérations d’acquisition, de construction, de réhabilitation en tant qu’opérateur direct ou en tant que preneur à bail ou par convention d’usufruit ou attributaire de logements, l’acquisition de fonds de commerce d’hôtel meublé. Les logements produits doivent être à la fois « adaptés » à la situation particulière des personnes défavorisées et contribuer à leur insertion sociale.

Par l’agrément, l’Etat autorise les organismes à produire des logements d’insertion, en vérifiant leur capacité à mener à bien ces programmes. En contrepartie, les opérateurs agréés, pourront bénéficier des dispositifs d’aide de la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS, article L 452-1 du CCH). Cet agrément relève du ministère chargé du logement, toutefois, l’avis du Comité régional de l’habitat (CRH) est nécessaire à la constitution du dossier.

Le PACT des Bouches-du-Rhône a obtenu l’agrément maîtrise d’ouvrage pour les départements des Bouches-du-Rhône, des Alpes-de-Haute-Provence et du Vaucluse. Grâce à cela, nous pouvons bénéficier des financements du logement locatif social (PLAI, PLUS), des subventions

« ANAH organisme » et des aides de la Caisse de garantie du logement locatif social.

I/ sErvICE maîTrIsE D’OuvragE D’INsErTION

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La réforme ANAHL’application de la réforme ANAH est entrée en application au 1er janvier 2011. L’action, vers les propriétaires bailleurs est repensée. Désormais, la subvention ANAH et son montant dépendent de l’état de dégradation du logement et ne tient plus compte de l’effort du propriétaire à accepter un loyer conventionné. Les aides de l’ANAH sont par conséquent identiques quel que soit le niveau de loyer appliqué (loyer intermédiaire, loyer conventionné ou loyer conventionné très social). Les modalités de calcul ont été modifiées et engendrent une baisse importante des subventions accordées, rendant difficile l’équilibre des opérations en loyer conventionné très social. La réforme ANAH 2011 a introduit une subvention réservée aux organismes agréés, qui ne dépend pas de la nature des travaux mais de l’obligation de conventionner le logement sur une durée minimale de 15 ans. Toutefois, cette disposition n’a pas été retenue par la délégation départementale de l’ANAH des Bouches-du-Rhône.

Protocole ANPEECLe 27 juillet 2011, le protocole ANPEEC (Agence nationale pour la participation des employeurs à l’effort de construction) pour la consolidation de l’activité de maîtrise d’ouvrage du PACT des Bouches-du-Rhône a été signé par l’Etat, l’ANPEEC, UNICIL, la Caisse des dépôts et consignations, la Fédération des PACT et le PACT des Bouches-du-Rhône.Ainsi, nous allons bénéficier de subventions permettant de redresser des opérations identifiées comme déficitaires :

• Subvention de 380 984 € pour 13 opérations structurellement déficitaires (concernant 26 logements)• Subvention 481 716€ pour 19 opérations à restructurer (concernant 31 logements)• Subventions de bonification de l’emprunt du plan de maintenance d’un montant de 35 565 € (concernant 24 logements)

Soit un total de 898 265 € de subvention concernant 81 logements.

MoyensPour continuer à produire une offre nouvelle de logements à loyers conventionnés, le PACT des Bouches-du-Rhône, donne à des logements vacants et dégradés un statut de logement social auprès des propriétaires privés et publics.Le PACT propose notamment aux communes propriétaires de bâtiments vacants et dégradés, de réhabiliter leur patrimoine en signant des baux à réhabilitation, ce qui confère aux logements produits un statut de logement social. Ces dernières sont de plus en plus convaincues de l’intérêt de ce système qui permet :

• L’amélioration du patrimoine communal à moindre coût• Le transfert des risques de gestion vers le PACT des Bouches-du-Rhône• La récupération du bien en fin de bail• La création de logements sociaux en centre ancien, assurant une mixité des populations et entrant dans les quotas fixés par la loi SRU• La co-attribution des logements produits

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résuLTATs de L’Année 2011

Opérations en stock 2010En 2011 le service MOI a retravaillé sur toutes les opérations en stock déposées en 2010 et bloquées compte tenu de la baisse des financements ANAH. Au total 54 logements étaient concernés par cette baisse de crédit. Le montant prévisionnel des subventions ANAH, calculées avec la règle de 2010, était de 2 609 656 € pour 54 logements. Ces dossiers déposés en 2010 ne devaient pas subir de rétroactivité sur le calcul des subventions. Toutefois, l’ANAH a appliqué une diminution des subventions de plus de 50%, ramenant le montant des subventions à 1 381 103 € et déséquilibrant totalement ces opérations déjà engagées avec les collectivités.Pour équilibrer ces opérations le PACT 13 a négocié avec les partenaires :

• Des subventions complémentaires de la part des collectivités locales• Des allongements de la durée des baux de 10 ans• Des modifications de conventionnement de loyers

Grâce à ces négociations le PACT pourra produire l’intégralité de ces 54 logements.

Nouveaux dispositifs étudiésEn 2011 le PACT 13 a travaillé sur de nouveaux dispositifs pour répondre à la demande de logements très sociaux :

• Etude d’achat en usufruit locatif social (ULS) : 2 logements validés, dont un acheté• Etude de baux à réhabilitation avec des propriétaires impécunieux sur Miramas : 3 dossiers en cours de négociation• Etude de création d’un EHPAD (Etablissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) de 16 places pour des personnes sans abri : négociation en cours• Etude d’acquisition d’une maison avec terrain à Luynes pour créer 9 studios en PLAI pour reloger des personnes sans abri en partenariat avec l’association HAS• Simulations financières dans le cadre du dispositif « housing first » pour reloger des personnes sans abri souffrant de troubles psychiques : 12 études réalisées• Etude pour la création de 5 logements adaptés à Aix pour le relogement de familles gitanes, en lien avec le bailleur social LOGIREM.

Acquisitions de logements en pleine propriété• Le PACT 13 a saisi des opportunités d’acquisition concernant 6 logements bien situés dans le centre ville de Marseille (5ème, 6ème et 7ème arrondissement). • Le PACT 13 va acquérir un logement appartenant à 13 Habitat dans la cité de la Maille II à Miramas.

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Livraison de logements au service Gestion Locative AdaptéeEn 2011, 21 logements ont été livrés à la GLA.

• 36 Bd Longchamp, Marseille 1er : livraison de 3 logements LCTS dans le cadre du dispositif « famille gouvernante » en partenariat avec l’UDAF, pour le relogement de ménages sous tutelle. Acquisition en bail à réhabilitation de 35 ans.• Réhabilitation du centre ancien d’Orgon: livraison de 8 logements LCTS. Acquisition en pleine propriété.• Barbentane : réhabilitation d’un logement en LCTS. Acquisition en pleine propriété.• Meyrargues: réhabilitation d’une maison de village en LCTS. Acquisition en bail emphytéotique de 28 ans.• Marseille : acquisition avec ou sans travaux de 3 logements PLAI (dont un en usufruit locatif social) et acquisition sans travaux de 5 logements en PLS.

Le coût total de ces 21 opérations s’élève à 3 732 531 €, soit 2 427 € par m² de surface habitable.

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Financement des 13 logements livrés sous convention de loyer très social avec l’ANAH

Coût global d’opération : 2 831 498 €

Financement des 3 logements livrés en Prêt Locatif Aidé d’Intégration (PLAI)

Coût global d’opération : 278 690 €

Financement des 5 logements livrés en Prêt Locatif Social (PLS)

Coût global d’opération : 622 343 €

Pour la production de ces 21 logements, le PACT a investi plus de 143 000 €

de fonds propres.

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ZOOm sur : l’usuFruIT lOCaTIF sOCIal

contexteL’usufruit locatif social (ULS) a été créé en 2003 pour constituer une offre de logements sociaux dite « intermédiaire » (PLS). Le décret du 20 mars 2009 étend aux logements les plus sociaux (PLUS, PLAI) le dispositif de l’usufruit locatif social.

méCAnismeUn propriétaire peut, pour un logement neuf ou ancien, céder son droit d’usage à un bailleur social. Cela consiste à un démembrement de propriété : la nue-propriété appartient à un propriétaire privé, l’usufruit est acquis par un bailleur social qui perçoit l’intégralité des loyers pour une période donnée. Il s’agit d’une possibilité de partager le financement de logements sociaux par un privé et une association. Le privé qui est nu-propriétaire bénéficie de défiscalisation (le bien n’est plus comptabilisé dans le patrimoine du propriétaire pour le calcul de l’ISF, possibilité de défiscaliser les intérêts d’emprunt pour l’achat de la nue-propriété).

Le principe est de produire du logement social sur une durée déterminée en n’achetant que la valeur de l’usufruit.

L’ULS est un outil d’opportunité sur des localisations spécifiques où le foncier reste cher et le marché tendu. Cela favorise la mixité sociale en permettant de produire du logement social dans des quartiers attractifs et avec des biens immobiliers réellement attractifs en matière d’investissement pour le privé.

résuLTATLe PACT 13 a réalisé en 2011 sa première acquisition en usufruit locatif social, en achetant en PLAI, l’usufruit d’un logement T1 bis, situé au 151 Bd Baille dans le 5ème arrondissement de Marseille et pour une durée de 17 ans.

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PersPeCTives 2012

Le PACT 13 continue de prospecter auprès des collectivités locales des logements communaux vacants et dégradés que nous pourrions remettre sur le marché locatif social.Plusieurs nouvelles communes sont intéressées par le dispositif du bail à réhabilitation ou celui du bail emphytéotique :

• Ville de Port de Bouc : études de plusieurs options allant de 11 à 15 logements• Ville de Marignane : études de plusieurs options allant de 26 à 28 logements• Ville de Gignac la Nerthe : étude d’un logement• Ville de Meyrargues : étude d’un logement• Ville de Châteaurenard : étude de 8 logements• Ville de Saint-Laurent du Var : études et validation de 8 logements• Ville d’Eyragues : études de 31 logements dont 25 en neuf• Partenariat APHM : projet d’une structure d’accueil des sans abri de 5 logements• Partenariat HAS : projet d’une structure d’accueil des sans abri de 9 logements• Contacts sérieux avec les communes de Rognes, Orgon, Peyrolles-en-Provence, Miramas, Marseille

Au total la production de plus de 100 logements est en cours d’étude pour 2012, dont une majorité avec des collectivités.

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ZOOm sur : la sa uEs habITaT paCT méDITErraNéE

contexteLes Unions d’Economie Sociale sont des sociétés de forme coopérative, elles ont pour objet la gestion des intérêts communs de leur associés et le développement de leurs activités. Le but étant ici la mise en commun des compétences et de l’expérience des PACT afin de produire et de gérer des logements. Ce projet est en cours d’élaboration depuis 2 ans, la SA UES HABITAT PACT Méditerranée sera officiellement créée le 15 février 2012.

objeT soCiALAssurer le portage d’opérations immobilières à usage d’habitation afin de concourir à une offre de logements sociaux et très sociaux en faveur des personnes en difficulté et assurer la gestion immobilière des logements créés.

ComPosiTionLa SA UES est composée d’associés coopérateurs que sont le PACT 06, le PACT 34 et le PACT 13. L’ALID (Association pour le Logement et l’Insertion des plus Démunis), l’Uriopss PACA-Corse (Union régionale des œuvres et organismes privés sanitaires et sociaux) et la Fédération des PACT en sont simplement associés financeurs. La SA UES bénéficie d’une gestion désintéressée (pas de rémunération des membres du directoire et du conseil de surveillance, aucune rémunération du capital, interdiction de toute activité commerciale même liée à son objet, la possibilité pour l’apporteur d’une opération de solliciter, à l’issue de la durée d’amortissement, l’acquisition des logements produits pour 1€ symbolique).

fonCTionnemenTL’activité de la SA UES s’appuie sur les compétences des salariés des PACT associés dans les domaines suivants :

• Montage d’opération immobilière • Gestion locative • Accompagnement social • Gestion technique des logements • Gestion financière et comptable

L’activité de l’UES s’exercera sur les régions PACA, Corse et Languedoc-Roussillon.

objeCTifsLes objectifs prévisionnels de production sont de 20 logements en 2013, 30 logements en 2014 et 50 logements en 2015.

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II/ sErvICE maîTrIsE D’ŒuvrE (mOE)

ContexteLe service maîtrise d’oeuvre du PACT 13 intervient sur des opérations de réhabilitations et de constructions neuves. Etant principalement interpellé par des collectivités, nos interventions se situent, pour la plupart, dans des centres anciens. Notre démarche s’inscrit dans un souci de dynamisation et de valorisation de ces centres villes avec la volonté de créer des logements de qualité intégrant les préoccupations de la société actuelle (économies d’énergie, chantier propre etc.). Les objectifs les plus importants étant la pérennité de nos ouvrages et l’exemplarité de nos opérations.

L’équipeUn responsable de service, chef de projet, architecte intérieur.En interne :

- Une secrétaire- Deux architectes - Un conducteur de travaux, économiste de la construction

En externe :- Trois Cabinets d’Architecture distincts- Un Bureau d’Etude Structure- Un Bureau d’Etude Thermique- Un Géomètre

Assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO)L’assistance à maîtrise d’ouvrage se destine essentiellement au PACT 13. Le service maîtrise d’oeuvre prend en charge la totalité du volet technique du montage d’opérations :

- Prospection- Visite des bâtiments à réhabiliter- Visite des terrains- Respect des droits d’urbanisme et de la construction- Définition de la programmation- Validation d’un montant de travaux à réaliser- Validation de l’estimatif du coût de l’ingénierie- Validation des différents intervenants qui doivent participer au projet

Il participe activement à la concrétisation des acquisitions du PACT des Bouches-du-Rhône. L’atelier est le lien entre les maîtres d’œuvre missionnés, les entreprises et la maîtrise d’ouvrage, de la validation de la pré-étude à la livraison des logements.

résuLTATs

Le service Maîtrise d’œuvre a effectué des études de faisabilité technique et financière sur 165 logements au cours de l’année 2011, pour un montant de 14 421 351 € HT.

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ZOOm sur : réhabIlITaTION D’uNE maIsON DE vIllagE

CArACTérisTiques du ProjeTSitué dans le centre ancien de la ville d’Orgon au 42 rue Edmond Coste, le projet consiste en la restructuration d’une maison de village élevée de 2 niveaux sur rez-de-chaussée, dont un niveau entier constitue le grenier. La parcelle étant très allongée, atypique par sa forme et très peu ouverte sur sa «façade sud», nous avons imaginé le projet dans une réflexion globale en se réappropriant les espaces et les volumes habitables. L’objectif était de privilégier le confort de vie des futurs occupants tout en remettant en valeur la richesse patrimoniale du bâti. C’est pourquoi les matériaux et techniques utilisés furent à la fois traditionnels pour ce qui est de la réhabilitation stricte (enduits à la chaux, volets en bois…), mais également contemporain pour la création des éléments nouveaux (façades en bois, éléments façades en acier, corniches et garde corps…). La création de cours et de terrasses ainsi que d’un porche d’entrée a permis la création de nouvelles façades, offrant de nouvelles possibilités d’éclairement, essentiellement au sud des pièces de vie, tout en amenant une ventilation naturelle.Ce projet est un exemple typique des réhabilitations effectuées par le PACT 13 en centre ancien.

Le ProjeT en Chiffres4 logements sont ainsi créés : un T1 accessible aux personnes à mobilité réduite, un T2 et deux T4 en duplex, pour une surface habitable globale de 303,50m².Montant du coût des travaux : 595 787 € HTMontant des subventions (ANAH) : 67 824 € Début des travaux : 5 septembre 2011 Fin des travaux prévue : Décembre 2012

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Maîtrise d’œuvreVoici les résultats de l’activité Maîtrise d’œuvre sur l’année 2011.

Stade | étude permis de construire / mise au point des marché de travaux : 53 logements• Marseille / 20 logements• Orgon / 16 logements• Martigues / 11 logements• Peynier / 4 logements• Gignac-la-Nerthe / 2 logements

Stade | chantier : 22 chantiers pour 7 524 781€ TTC de travaux engagés• Orgon / 26 logements | 7 chantiers• Marseille / 21 logements | 5 chantiers• Rognes / 3 logements | 1 chantier• Meyrargues / 1 logement | 1 chantier• Martigues / 10 logements | 5 chantiers• Tarascon / 3 logements | 1 chantier• Peynier / 5 logements | 2 chantiers

De ces chantiers sont issus la livraison de 21 logements• Orgon / 8 logements | 2 chantiers• Marseille / 6 logements | 2 chantiers• Meyrargues / 1 logement | 1 chantier• Tarascon / 3 logements | 1 chantier• Rognes / 3 logements | 1 chantier

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ZOOm sur : lE prOjET pryTaNEs II

CArACTérisTiques du ProjeTLe projet Prytanes II constitue une nouvelle collaboration entre le PACT 13 et l’association HAS (Habitat Alternatif Social), futur locataire des lieux. Il fait suite au succès que rencontre le dispositif Prytanes I depuis 2008, qui avait permis la réhabilitation de 3 logements sur la parcelle voisine. Il s’agit de la création d’une structure sociale d’intérêt général composée de 9 unités d’habitation et de services communs, incluant des prestations sociales et médicalisées, destinée à des personnes qui vivent en recul de la société, afin de leur permettre une insertion adaptée.

L’habitat existant, une maison individuelle, sera restructuré en 9 unités d’habitation de type 1 d’environ 26,50m² chacune pour un loyer de 188€/unité d’habitation. Des espaces communs, d’accueil, de partage et de soins seront aménagés ainsi que des espaces extérieurs. Tous les espaces communs et les unités d’habitation présents en rez-de-chaussée permettent un accès aux personnes à mobilité réduite.

Avec la volonté de concevoir un bâtiment bioclimatique, proche des préoccupations actuelles d’économie d’énergie, le projet prend en compte les critères de l’obtention d’un label Passiv’Hauss ainsi que ceux nécessaires pour la reconnaissance de la démarche BDM (Bâtiments Durables Méditerranéens).

Le ProjeT en ChiffresMontant global de l’opération : 1 406 562 € TTCMontant de travaux : 915 461 € TTCMontant des subventions mobilisées (FAP, PLAI, CPA, CR, CG, FEDER) : 918 320 €

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III / gEsTION lOCaTIvE aDapTéE (gla)

La Gestion Locative Adaptée du PACT 13 est organisée selon deux services. Le service de GLA directe, gérant les logements appartenant au PACT 13. Et le service de GLA indirecte, gérant les logements n’appartenant pas au PACT 13, mais qui lui sont confiés, soit par un mécanisme de location/sous-location, soit par le biais de notre carte de gestion qui nous autorise à gérer des logements pour le compte de tiers. Ce service est composé de deux gestionnaires immobiliers, une chargée d’opérations, une secrétaire, une juriste, un technicien, un médiateur, un ouvrier d’entretien et trois travailleurs sociaux à temps partiel.

gesTion LoCATive AdAPTée direCTeCe service a pour mission de réaliser la gestion immobilière du parc de logements appartenant au PACT des Bouches-du-Rhône, suite à une acquisition traditionnelle ou bien par le biais de baux à réhabilitation ou emphytéotiques et tout dernièrement grâce à l’Usufruit Locatif Social.

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011Nombre de logements de notre

parc

259+

1 local commercial

248 +

1 local commercial

268+

1 local commercial

310 +

1 local commercial

318 +

1 local commercial

326 +

1 local commercial

341 +

2 locaux commerciaux

Gestion de notre parc locatif Notre parc est spécifique par son caractère diffus, c’est-à-dire qu’il est éparpillé sur le territoire départemental contrairement aux bailleurs sociaux traditionnels qui concentrent leur parc sur de plus ou moins grands ensembles immobiliers. Il est composé essentiellement de logements situés en copropriétés gérées par des Syndics. Malgré l’obstacle de ces caractéristiques, nous présentons 7 logements accessibles aux personnes à mobilité réduite (4 à Martigues, 2 à Noves et 1 à Orgon).Au 31 décembre 2011, le montant moyen de nos loyers s’élève à 377,14€/mois et le loyer moyen au m2 ressort à 5,82€ à comparer au 12,12€ du loyer locatif privé moyen des Bouches-du-Rhône (Source CLAMEUR 2011).225 logements sur 343 sont des logements conventionnés sociaux.Cela représente 65,6% de notre parc locatif. 89% de nos locataires bénéficient de l’Allocation Logement (AL) ou de l’Aide Personnalisée au Logement (APL), ce qui nous assure une couverture des loyers de près de 80%. Le taux d’impayé sur l’année s’élève à 2,89 % au 31 décembre.Par ailleurs, nous menons une politique de conventionnement des logements qui ne le sont pas encore. En effet, en 2011, 64 dossiers ont été notifiés auprès de l’ANAH en contrepartie de subventions pour soutenir notre action d’entretien et d’amélioration de nos logements, dont certains ont même bénéficié d’une diminution de loyer.

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Occupation du parc locatif31 entrées de nouveaux locataires ont été réalisées dans nos logements ainsi que 20 sorties en 2011. Ce taux de rotation de quasi 7 % reste donc relativement stable et bas.Le taux de vacance supérieure à 3 mois est de 3,79% au 31 décembre 2011, mais il s’explique par l’acquisition de 4 logements vacants et d’une vacance technique accrue du fait de la réalisation de travaux avant relocation.Nous avons procédé à l’envoi à nos locataires des enquêtes OPS/SLS (Occupation du parc social/Supplément de loyer de solidarité) fin décembre. Les données seront compilées sur notre logiciel de gestion CRYPTO afin de pouvoir les extraire et les intégrer au volet social de notre PGSP (Plan de gestion sociale et patrimoniale). Ainsi, nous pourrons comparer les données d’occupation sociale de notre parc à celles de 2009. Malgré cela, nous ne sommes pas encore en mesure de préciser les ménages relevant du DALO.

Entretien du parc de logements Nous poursuivons une politique volontariste d’entretien et d’amélioration de nos logements (notamment en matière de performance énergétique) en nous appuyant sur la programmation à 10 ans de notre outil PGSP mis à jour annuellement. Cette action a été renforcée par une aide de l’ANPEEC (évoquée précédemment dans ce rapport) afin de permettre la réalisation des travaux issus de notre plan stratégique pour 81 logements et en maintenant l’équilibre d’exploitation des opérations après imputations des charges prévisionnelles et des baisses de certains loyers. Le financement accordé s’élève à 898 265,45€.En 2011, le PACT 13 a ainsi engagé plus de 562 000 € de travaux d’amélioration, pour l’entretien de 107 logements de son parc et grâce au financement négocié avec l’ANPEEC, nous avons pu réaliser près de 300 000€ de travaux d’entretien supplémentaires pour une vingtaine de logements.Toutefois, la réalisation de la programmation du PGSP est perturbée par la vacance des logements, leur nombre et l’impact du coût de leur remise en état, qui par définition, ne sont pas programmables.Essentiellement, nous pouvons noter les réalisations suivantes sur 2011 :

• 11 logements ont bénéficié du remplacement des fenêtres et volets• 18 chaudières individuelles et 3 installations complètes de chauffage ont été remplacées• Il y a eu 13 réhabilitations complètes de logements en profitant de la rotation des locataires

Le reste relève de divers travaux, du remplacement d’une serrure, en passant par la réparation d’un robinet ou le changement d’un lavabo.Nous maintenons la programmation des travaux d’entretien de notre parc à hauteur de 220 000€ de travaux par an. Pour les 4 prochaines années, la priorité reste le remplacement des menuiseries extérieures avec doublage thermique des murs extérieurs par l’intérieur, et le remplacement des chaudières. Cette action est également renforcée par notre position en tant que copropriétaire sur de nombreux immeubles de notre parc. Lors des Assemblées Générales, nous sommes favorables aux travaux d’entretien et d’amélioration (un peu plus de 37 000 €) sans même évoquer les charges courantes (environ 287 000 €).

Nous entamons également une démarche d’équipement progressif de nos logements en Détecteur Autonome de Fumée bien que l’obligation soit portée au 8 mars 2015. En effet, l’année 2011 a été marquée

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par 2 incendies sans blessé mais avec de lourds dégâts (2 appartements ravagés, 1 dans un petit immeuble collectif appartenant au PACT et l’autre dans une copropriété de taille moyenne). Sur ces 2 situations, un logement a été refait dans l’année et la famille relogée à l’intérieur, le second est toujours dans l’attente des accords de prise en charge des différentes assurances intervenantes et le PACT 13 reloge la famille dans son patrimoine en attendant.

Il est à noter que nous avons entamé une réflexion sur l’embauche de salariés en 2012 afin de procéder aux travaux, notamment de peinture, sur les logements en rotation afin de diminuer le coût des remises en état et diminuer la vacance technique.

Contrôle MIILOS (Mission interministérielle d’inspection du logement social)Cette année 2011 a été marquée par un contrôle MIILOS, dont l’objectif est de vérifier la bonne utilisation des fonds publics et qui a mobilisé les équipes opérationnelles de nombreux mois. Leur rapport final n’a pas encore été produit à ce jour.

Adaptation des logements à la composition familialePar ailleurs, nous avons engagé en fin d’exercice, des discussions avec la CAF13 avec laquelle nous sommes liés par une convention sur 228 logements afin de parvenir à une gestion encore plus adaptée des logements à la composition familiale des locataires. En effet, au fil des années, certains peuvent se retrouver dans des logements en sous-occupation alors que parallèlement d’autres peuvent être en sur-occupation. Nous souhaitons arriver à cette optimisation par le biais de mutations internes renforcées par une charte locataire en cours de rédaction sous l’égide de l’ADIL13 (Agence Départementale pour l’Information sur le Logement). A ce jour, 3 familles sont en cours de mutations sur la quinzaine de situations détectées à l’issue d’un travail commun d’analyse.

Optimisation de nos outils de gestionNous avons également procédé à un développement de nos outils, tant CRYPTO, que PGSP avec l’aide de la Fédération des PACT et du PACT de l’Aveyron. Nous avons mis en place ce travail, dans la perspective de la transmission obligatoire des données nécessaires à la tenue du répertoire des logements locatifs sociaux. Ceci est instauré par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, qui doit être effective au 1er mars de l’année de collecte, ce qui nous concernera à partir de 2012.

Convention de gestion de logements du parc locatif de Sud HabitatNotre connaissance de la gestion des copropriétés, des conventions et de l’outil PGSP nous amène à participer conjointement avec le service GLA Indirecte du PACT 13 à la gestion d’un patrimoine de 114 logements PLAI en diffus sur 109 immeubles dont la SA d’HLM SUD HABITAT nous a confié mandat.

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gesTion LoCATive AdAPTée indireCTeObjectifsCe service de GLA a pour objectif de développer de 100 logements par an, le nombre de biens gérés dans le cadre de la location / sous-location et de la carte de gestion immobilière. Cette carte de gestion, délivrée par la préfecture atteste que son détenteur possède les capacités professionnelles requises pour gérer les biens d’autrui et qu’il bénéficie également des assurances nécessaires pour cette activité.

Type de gestionNombre de logements gérés

2006 2007 2008 2009 2010 2011

Sous-location PACT 13 54 44 43 63 102 162Carte de gestion immobilière

1 37 116 47 57 56

Sous-location PACT 04 :Service immobilier à caractère social (SICS)Résidence d’urgenceRésidence sociale jeuneRésidence DIGNA

123402031

214

128352031

204

118352031

201

115352031

208 122

352031

-

Total 269 295 363 311 367 218PIG ouvriers agricoles 15 places

d’hébergement15 places

d’hébergement15 places

d’hébergement

La convention de partenariat qui régissait la gestion des logements du PACT 04 par le PACT 13 s’est terminée fin décembre 2010. Nous avons donc restitué la gestion locative de ces 208 logements au PACT des Alpes-de-Haute-Provence, ils n’entrent plus dans notre contingent pour l’année 2011.Par ailleurs, dans le cadre du PIG pour le logement des ouvriers agricoles, présenté précédemment dans ce rapport, le service de gestion locative, s’assure par des états des lieux annuels, que les logements occupés par les salariés saisonniers, restent de qualité. A ce jour, 3 logements proposant 15 places d’hébergement, sont suivis par ce programme.

Opération de location/sous-location pour le compte du Conseil Général 13Dans le cadre de cette opération, le PACT 13 propose aux propriétaires de logements du département, de devenir leur locataire en titre. Les biens immobiliers ainsi captés sont ensuite sous-loués à des ménages rencontrant des difficultés pour accéder à un logement de manière classique. Le PACT 13 offre ainsi aux propriétaires la garantie du paiement des loyers, que le logement soit vacant ou non pendant toute la durée du bail, un service unique de gestion locative adaptée, et un suivi technique individualisé du logement pour prévenir toute dégradation. Au travers de cette convention location/sous-location soutenue par le Conseil Général des Bouches-du-Rhône nous avons proposé 59 logements, en 2011 au Conseil Général. Ceux-ci proviennent de la captation de nouveaux logements pour 32 d’entre eux, de la mise à disposition de logements appartenant au PACT 13 (10 logements), de logements appartenant déjà au dispositif et rendus vacants par la sortie de locataires (11 logements), ou de logement rendus vacants par la sortie de locataires et gérés par le PACT 13 dans le cadre d’un mandat de gestion (6 logements).

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ZOOm sur : uN ChEZ sOI D’abOrD

contexteLe programme expérimental « un chez soi d’abord » vise à apporter de nouvelles réponses pour l’accès au logement et aux soins des personnes sans-abri souffrant de troubles psychiques sévères. Autrement dit, favoriser leur accès et leur maintien dans un logement ordinaire. Il s’agit en tout cas d’une des recommandations proposée en janvier 2010 par le psychiatre de rue Marseillais, Vincent Girard, dans son rapport remis à la ministre de la santé et des sports, en se basant sur les expériences réussies aux Etats-Unis et au Canada. Suite à ce rapport, le gouvernement français a décidé d’expérimenter un programme de type « housing first » sur 4 sites en France (Paris, Lille, Marseille, Toulouse) et d’intégrer cela dans la stratégie nationale 2009-2012 pour l’hébergement et l’accès des personnes sans-abri ou mal logées.

Le ProgrAmmeL’objectif est que 100 personnes atteintes de troubles psychiatriques sévères soient accompagnées et orientées, si elles le souhaitent, vers un logement ordinaire. L’accompagnement et le suivi étant assurés par une équipe pluridisciplinaire médico-sociale composée d’un psychiatre, d’infirmiers, de travailleurs sociaux, d’un responsable addiction/ réduction des risques et d’un spécialiste de la captation de logements. Il est prévu un ratio d’un professionnel pour 10 patients. Cent autres patients seront également recrutés et suivis par l’équipe de recherche, mais bénéficieront des services médico-sociaux et d’hébergement-logement classiques. Ils serviront de groupe témoin afin d’évaluer l’efficacité financière et sociale de l’expérimentation par rapport aux modes de prise en charge traditionnels.

Le RôLe Du PAct A Marseille, l’équipe réunit des salariés de l’AP-HM (Assistance Publique Hôpitaux de Marseille) pour le volet médical, d’HAS (Habitat Alternatif Social) pour le volet

social et du PACT, qui intervient comme spécialiste de la captation de logements. En effet, nous avons pour mission de capter dans le parc privé et public suffisamment de logements pour accueillir les 100 bénéficiaires pendant ces 3 années d’expérimentation.

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«Un chez soi d’abord»Dans le cadre de cette convention, le PACT 13 a capté 35 logements en location/sous-location, qui seront affectés à des personnes en difficulté psychiques. Ces occupants sont choisis par les services de recherche de la convention qui regroupe les services de l’AP-HM (Assistance Publique Hôpitaux de Marseille), HAS (habitat Alternatif Social) et le PACT 13.

Sud Habitat Le 22 décembre 2011 un Mandat de gestion à été signé avec le bailleur social Sud Habitat afin d’effectuer la gestion locative de 114 logements, répartis dans 109 immeubles en diffus dont 108 sur la Ville de Marseille et 1 sur la ville de Marignane.Le but de ce partenariat est d’aider Sud Habitat à la gestion compliquée de logements éparpillés sur un territoire. Il se décline en deux phases principales, qui sont les suivantes.La gestion locative adaptée, qui prévoit :La gestion locative administrative - établissement des baux, appels de loyers, quittancements, encaissement des loyers, reversement aux propriétaires, régularisation des charges annuelles, etc.La gestion locative technique - Etats des lieux d’entrée et de sortie, visite technique de l’ensemble des logements, afin d’identifier les dysfonctionnements éventuels et de statuer sur la responsabilité de leur réparation. Etablissement d’un diagnostic du patrimoine géré.La gestion locative sociale - les conseillères établiront les diagnostics sociaux des nouveaux candidats, pouvant amener au suivi de ceux-ci, et les aider au montage des dossiers d’aides au logement tel que FSL accès, LOCAPASS (avance du dépôt de garanti), aide au montage des dossiers pour l’obtention des allocations logement ou allocations personnalisées pour le logement, etc.L’activité de syndic :Dans le cadre de sa gestion locative le PACT des Bouches du Rhône, sera en capacité de participer aux diverses assemblées générales des copropriétaires. Pour les copropriétés en difficulté nous pourrons proposer notre service de syndic coopératif social afin de tenter de redresser les situations de ces copropriétés.

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Syndic coopératif socialLe PACT possède des logements au sein de copropriétés qui sont parfois victimes d’une gestion défaillante, d’habitat dégradé, de situation sociale précaire des occupants et de démobilisation des copropriétaires. L’enjeu d’un tel projet est de sauvegarder les immeubles et la situation des occupants, de remobiliser et de fédérer les copropriétés autour d’un projet commun.Cette mission existe depuis le printemps 2010, elle est cofinancée par la Fondation Abbé Pierre, la Fondation de France et sur les fonds propres du PACT. L’année 2011 a été consacrée à la gestion et aux premiers travaux.Le syndic coopératif social est un mode de gestion de la copropriété qui est à la fois bénévole (les membres du syndic coopératif sont des propriétaires de l’immeuble, ils ne sont pas rémunérés et sont soumis à la législation sur les syndics bénévoles), collectif (chaque copropriétaire doit s’impliquer dans la gestion de l’immeuble, la concertation entre les copropriétaires est essentielle),constitué obligatoirement d’un Président-syndic et d’un contrôleur de gestion(en plus, un vice-président et d’éventuels assistants viennent compléter « l’équipe »).Lorsqu’il est copropriétaire, le PACT se positionne en tant que Président-syndic et assure la gestion courante (appels de fonds, paiement des factures, gestion du budget voté lors des assemblées générales, convocation des assemblées générales et rédaction des PV). Lorsqu’il n’est pas copropriétaire, le PACT s’est positionné en tant qu’animateur afin de définir et accompagner un Président-syndic.Le PACT travaille sur 9 copropriétés ciblées constituées de 6 propriétaires occupants, 27 logements locatifs et 3 locaux commerciaux. Grâce à ce dispositif, nous sommes arrivés à une remobilisation progressive et partielle des copropriétaires, à la clarification de la situation juridique et comptable, qui est un préalable incontournable et à l’amorçage de l’amélioration des parties communes.

Perspectives Poursuite de la convention « Un chez soi d’abord » dans le but de gérer, d’ici la fin 2012, 80 logements au bénéfice d’un public spécifique composé de personnes en difficulté psychique.Prolongation de l’opération 100 Logements avec le Conseil Général.Après avis des services techniques du PACT, étude de la possibilité d’achat du contingent des logements de Sud Habitat.

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synThèse gesTion LoCATive

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Nom

bre

de

loge

men

ts g

érés GLA directe 260 249 269 311 319 327 343

GLA indirecte 241 269 295 363 311 367 218

Total 501 518 564 659 630 694 561

Variation +3,4% +8,9% +16,8% -4,4% +10,1% -19,16%

LoCALisATion de Ces LogemenTs

Gestion locative adaptée indirecte

VILLENombre de

lotsMARSEILLE 136TARASCON 32CHARLEVAL 6ST REMY DE PROVENCE 5BARBENTANE 5NOVES 4CABANNES 3ORGON 2CHATEAURENARD 2ROGNONAS 2BOUC BEL AIR 2ARLES 1ISTRES 1EYRAGUES 1ST CHAMAS 1BOULBON 1TRETS 1MIRAMAS 1LA ROQUE D’ANTHERON 1SAINT-ETIENNE-LES-ORGUES (04)

7

MONTPELLIER (34) 3AGDE (34) 3

TOTAL 218Plus 15 places d’hébergement gérées dans le cadre du PIG ouvriers agricoles.

Gestion locative adaptée directe

VILLENombre de

lotsMARSEILLE 241MARTIGUES 67ARLES 9ORGON 8NOVES 4MIRAMAS 3ST ANDIOL 3LUYNES 2AUBAGNE 1BARBENTANE 1MEYRARGUES 1DIGNES-LES-BAINS 2APT 1

TOTAL 343

77

SynthèSe d’activité

Produits d'exploitation

Pole Habitat Santé Environnement 4% des produits, 7% des salariés

Pole Social 19% des produits, 34% des salariés

Pole intervention auprès des particuliers et collectivités 12% des produits, 19% des salariés

Pole Maîtrise d’ouvrage 64% des produits, 25% des salariés

Administration générale 1% des produits, 15% des salariés

5 349 728 €

Nombre total de logements améliorés/adaptés Près de 1 300

Nombre total de Diagnostics immobiliers 210Offre nouvelle de logements agréés par l'Anah en Lc ou Lcts 83

Nombre de contrats avec les collectivités et institutions:Urbanisme

Action sociale30

20

Gestion Locative Adaptée 561Logements

Nombre total de ménages accompagnés Près de 2 000

Montant total de travaux générés

Plus de

20 000 000 €

PACT des Bouches-du-Rhône

L’Estello, 1 Chemin des Grives

13 383 Marseille Cedex 13Tél : 04.91.11.63.10 / Fax : 04.91.02.92.91

Documents

Rapport annuel 2011