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Rapport financier annuel 2012/2013 - Aedifica · PDF file Aedifica Rapport financier annuel 2012/2013 Rapport financier annuel 2012/2013 Aedifica, société cotée belge investissant

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    Rapport financier annuel 2012/2013

    Aedi f ica , soc ié té cotée be lge invest issant en immobi le r rés ident ie l

  • La stratégie d’Aedifica repose sur deux tendances démographiques de fond :

    La croissance de la population

    dans les grandes villes belges Le vieillissement de la population

    en Europe de l’Ouest

    Les effets de ces évolutions

    démographiques sur les besoins

    de logement en général et sur les

    besoins de logement spécifiques

    pour une population vieillissante

    déterminent les thèmes principaux

    de la stratégie d’investissement

    d’Aedifica.

    Résidence Chamaris Située au coeur du Quartier Léopold, qui constitue le premier quartier d’affaire de Bruxelles et où sont établies les princi-

    pales institutions de l’Union Européenne

    Klein Veldeken Résidence-services située dans une zone verdoyante

    dans le Brabant flamand

    Aedifica se profi le comme la société cotée belge de

    référence investissant en immobil ier résidentiel, avec un

    portefeuil le d’immeubles de placement

    de 643 mil l ions € pour une surface bâtie totale

    de 305.000 m².

    Aedif ica répond aux différents besoins de la société en

    matière de logement. Aedif ica se distingue par sa stra-

    tégie : celle-ci consiste à créer un portefeuil le équil ibré

    générant des revenus récurrents stables tout en offrant

    un potentiel important de plus-values.

    Pour réaliser son objectif, Aedif ica diversif ie ses inves-

    tissements dans le secteur immobil ier résidentiel.

    Aedif ica est cotée sur Euronext Brussels

    (marché continu) depuis 2006.

    Par son statut de sicafi (société d’investissement à

    capital f ixe en immobil ier), Aedif ica apporte à l’ investis-

    seur une alternative de choix par rapport à l’ investisse-

    ment direct en immobil ier résidentiel.

    Qui sommes-nous ?

  • Facteurs de risque 2 1. Risques de marché 2 2. Risques liés au patrimoine immobilier

    d’Aedifica 3 3. Risques financiers 5 4. Risques liés à la réglementation 6

    Chiffes-clés 2012/2013 8

    Lettre aux actionnaires 10

    Rapport de gestion consolidé 18 1. Stratégie 20 2. Opérations survenues avant et

    après la clôture du 30 juin 2013 22 3. Synthèse des comptes consolidés au

    30 juin 2013 28 4. Affectation du résultat 33 5. Principaux risques (hormis ceux liés

    aux instruments financiers) 34 6. Utilisation des instruments financiers 35 7. Transactions avec les parties liées 35 8. Participations 35 9. Recherche et développement 35 10. Actions propres 35 11. Perspectives pour 2013/2014 35 12. Conflits d’intérêts 37 13. Augmentations de capital effectuées

    dans le cadre du capital autorisé 38 14. Aspects environnementaux, sociaux,

    éthiques et sociétaux 38 15. Eléments susceptibles d’avoir une incidence

    en cas d’offre publique d’acquisition (OPA) 40 16. Justification de l’indépendance et de la

    compétence en matière de comptabilité et d’audit d’au moins un membre du comité d’audit 42

    17. Déclaration de gouvernance d’entreprise 43

    EPRA 44

    Rapport immobilier 52 1. Le marché résidentiel 54 2. Portefeuille immobilier consolidé au

    30 juin 2013 57 3. Analyse du portefeuille au 30 juin 2013 63 4. Equipe de gestion 66 5. Fiches descriptives des immeubles

    de placement 68 6. Rapport des experts 85

    Aedifica en bourse 86 1. Cours et volume 88 2. Politique de dividende 89 3. Actionnariat 90 4. Agenda de l’actionnaire 91

    Déclaration de gouvernance d’entreprise1 92 1. Code de référence 94 2. Contrôle interne et gestion des risques 94 3. Structure de l’actionnariat 96 4. Conseil d’administration et comités 96 5. Prévention de conflits d’intérêts 102 6. Processus d’évaluation 103 7. Droits d’acquérir des actions 103 8. Rapport de rémunération 103

    Etats financiers 106

    Documents permanents 153

    Lexique 167

    Sommaire

    Pont d’Amour Le projet d’extension actuellement

    en cours portera la capacité d’accueil du site à 150 lits agréés

    1. Ce chapitre fait partie du rapport de gestion consolidé.

    Aedifica — Rapport financier annuel 2012/2013 — 1

  • Facteurs de risque Aedifica exerce son activité dans un environnement en constante évolution

    induisant certains risques. La concrétisation de ces risques est susceptible

    d’avoir un effet défavorable sur la société, son activité, ses perspectives, sa

    situation financière ou ses résultats. Ces risques doivent dès lors être pris en

    compte dans le cadre d’une décision d’investissement.

    L’objectif d’Aedifica est de gérer au mieux ces risques afin de générer des revenus locatifs stables et récur- rents, ainsi qu’un potentiel de plus-values.

    Les principaux facteurs de risque auxquels Aedifica est confrontée font l’objet d’un suivi régulier tant par le management que par le conseil d’administration, qui ont déterminé des politiques prudentes en la matière et qui continueront régulièrement à les adapter si nécessaire. L’attention du lecteur est attirée sur le fait que la liste des risques présentée ci-dessous n’est pas exhaustive et qu’elle est basée sur les informations connues au 10  septembre  2013, étant entendu que d’autres risques inconnus, improbables ou dont la réalisation n’est pas considérée comme susceptible d’avoir un effet défavorable sur la société, son activité ou sa situa- tion financière, peuvent exister.

    1. Risques de marché 1.1 Risque économique Etant donné que l’évolution de l’offre et de la demande sur le marché immobilier est influencée par la conjonc- ture économique générale, la dégradation des prin- cipaux indicateurs macro-économiques est suscep- tible d’affecter le niveau d’activité et les perspectives de développement d’Aedifica. L’activité de la société subit en effet l’influence des cycles économiques vu que ceux-ci ont un impact tant sur le revenu disponible des locataires (et donc leur capacité à faire face à leurs engagements) que sur la demande de locations et sur la disponibilité des sources de financement des inves- tissements. La société est aussi exposée au risque de défaillance ou de faillite de ses cocontractants : gestion- naires d’immeubles, fournisseurs de crédit et de cou- verture de taux, entrepreneurs de travaux auxquels elle fait appel, etc. Pour limiter ces effets négatifs, Aedifica diversifie ses investissements dans des segments du marché résidentiel qui tendent à évoluer différemment face à la conjoncture économique.

    1.2 Risques liés au marché immobilier Le niveau des loyers, la vacance locative et la valorisation des immeubles sont fortement influencés par l’offre et la demande sur les marchés immobiliers acquisitifs et locatifs. Les principaux risques auxquels la société est confrontée sont relatifs au taux d’occupation de ses immeubles, à la capacité de maintenir à l’occasion de nouvelles locations ou de renouvellements de baux le montant des loyers et la valeur de son portefeuille immobilier et à la réalisation de pertes lors de cessions éventuelles.

    Pour faire face aux risques liés au marché immobi- lier, Aedifica poursuit une politique d’investissements jusqu'ici focalisée sur la Belgique mais diversifiée tant du point de vue géographique que sectoriel, et cela au sein même du marché résidentiel. Depuis l’été 2013, Aedifica est aussi active en Allemagne, dans le secteur du logement des seniors.

    Chaque segment du marché résidentiel dans lequel Aedifica investit s’adresse à des types de locataires différents, et présente une large diversité en matière de durée des baux (court terme pour les appartements meublés, moyen terme pour les appartements non meublés et long terme pour le logement des seniors et les hôtels). Vu la grande proportion des loyers pro- venant de baux irrévocables d’une durée minimale de 27  ans (emphytéoses) portant sur 67  % de la juste valeur des immeubles de placement au 30 juin 2013, la durée résiduelle moyenne des baux atteint 18 ans et confère à Aedifica une bonne visibilité sur une grande partie de ses revenus futurs.

    Aedifica a également l’intention de continuer à élar- gir son patrimoine afin de réduire le poids de chaque immeuble dans son portefeuille, d’améliorer sa gestion et d’accroître sa marge opérationnelle, en bénéficiant d’économies d’échelle.

    1.3 Risque d’inflation A taux d’intérêt constants, Aedifica est faiblement exposée au risque d’inflation, les loyers étant sujet à indexation (principalement en fonction de l’évolution de

    2 — Aedifica — Rapport financier annuel 2012/2013 Aedifica — Rapport financier annuel 2012/2013 — 3

  • Giono & Hugo

    l’indice santé ou de l’indice des prix à la consomma- tion). L’impact sur les revenus locatifs des adaptations des loyers à l’inflation peut être estimé à 0,4 mil

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