17
Republika e Kosovës Republika Kosova - Republic of Kosovo Qeveria - Vlada - Government Ministria e Financave-Ministarstvo za Finansije-Ministry of Finance ADMINISTRATIVNO UPUTSTVO BR. 04/2011 ZA UTVRĐIVANJE VREDNOSTI NEKRETNINE I STANDARDE PROCENE MINISTARSTVO ZA FINANCIJA U skladu sa članom 8, stav 1 podstav 1.4. Pravilnik br. 02/2011, O Oblastima administrativne Odgovornosti Kancelarije Premijera i Ministrastava, i uzevši u obzir član 13 stav 1 i član 24 Zakona br. 03/L-204, dana 7 oktobar 2010, o Porezu na nekretnine, izdaje: ADMINISTRATIVNO UPUTSTVO ZA UTVRĐIVANJE VREDNOSTI NEKRETNINE I STANDARDI PROCENE Član 1 Svrha 1. Svrha ovog administrativno uputstva je da predstavi metode procene nekretnine i identifikuje standarde sa tačno merenje vrednosti. 2. Metode utvrđene ovim uputstvom primenjuju se u svakoj opštini i izveštavaju se u obliku predviđenom u ovom uputstvu. Ovom uputstvu prilaže se i radni dosje u Excel-u koje obuhvata niz primera u obliku tabela koji su deo ovog uputstva. Član 2 Tržišna vrednost i procena tržišne vrednosti za utvrđivanje poreske osnove

Republika e Kosovës - tatimineprone-rks.orgtatimineprone-rks.org/images/uploads/files/04_2011_Sr.pdf · Republika e Kosovës Republika Kosova - Republic of Kosovo Qeveria - Vlada

Embed Size (px)

Citation preview

Page 1: Republika e Kosovës - tatimineprone-rks.orgtatimineprone-rks.org/images/uploads/files/04_2011_Sr.pdf · Republika e Kosovës Republika Kosova - Republic of Kosovo Qeveria - Vlada

Republika e Kosovës

Republika Kosova - Republic of Kosovo Qeveria - Vlada - Government

Ministria e Financave-Ministarstvo za Finansije-Ministry of Finance

ADMINISTRATIVNO UPUTSTVO BR. 04/2011 ZA UTVR ĐIVANJE VREDNOSTI NEKRETNINE I STANDARDE PROCENE

MINISTARSTVO ZA FINANCIJA

U skladu sa članom 8, stav 1 podstav 1.4. Pravilnik br. 02/2011, O Oblastima administrativne Odgovornosti Kancelarije Premijera i Ministrastava, i uzevši u obzir član 13 stav 1 i član 24 Zakona br. 03/L-204, dana 7 oktobar 2010, o Porezu na nekretnine, izdaje:

ADMINISTRATIVNO UPUTSTVO ZA UTVR ĐIVANJE VREDNOSTI NEKRETNINE I STANDARDI PROCENE

Član 1 Svrha

1. Svrha ovog administrativno uputstva je da predstavi metode procene nekretnine i identifikuje standarde sa tačno merenje vrednosti. 2. Metode utvrđene ovim uputstvom primenjuju se u svakoj opštini i izveštavaju se u obliku predviđenom u ovom uputstvu. Ovom uputstvu prilaže se i radni dosje u Excel-u koje obuhvata niz primera u obliku tabela koji su deo ovog uputstva.

Član 2

Tržišna vrednost i procena tržišne vrednosti za utvrđivanje poreske osnove

Page 2: Republika e Kosovës - tatimineprone-rks.orgtatimineprone-rks.org/images/uploads/files/04_2011_Sr.pdf · Republika e Kosovës Republika Kosova - Republic of Kosovo Qeveria - Vlada

1. Zakon br. 03/L-204 za porez na nekretnine definiše tržišnu vrednost na sledeći način: “Tržišna vrednost” znači cena po kojoj kupac je spreman da plati i prodavac da proda nekretninu u zvaničnoj transakciji, gde nijedna stranka nije prisiljena da deluje i ne postoji odnos između stranaka putem porodičnih veza, braka, zajedničkog vlasništva ili komercijalnih veza. 2. Najbolji pokazatelj tržišne vrednosti je trenutna cena po kojoj je imovina prodata. Analizirajući prodaju, procenjivači moraju biti u stanju da identifikuju modele većih ili manjih vrednosti u okviru opštine i iz ovih modela da odredjuje trzisnu vrednost. 3. Postoje klase imovine, koji su često prodati i postoje imovine koje stoje u zonama gde kupoprodaje su vrlo retke. Za takve imovine se takođe mora proceniti tržišna vrednost.

Član 3 Metode procene

1. Teorija i praksa u proceni nekretnina priznaju tri metode procene tržišne vrednosti:

1.1.metoda prodaje poređenjem; 1.2.metoda prihoda; i 1.3.metoda cene koštanja.

2. Metoda prodaje poređenjem je poželjna metoda gde postoji dovoljno reprezentativnih prodaja imovine u svrhu procene. Način prihoda i način cene koštanja su alternativni načini koji podržavaju procenu, a koji iziskuju sakupljanje podataka i analizu tržišta zakupa (način prihoda), cene koštanja i vrednost zemljišta (način koštanja). 3. Zakon br. 03/L-204 o Porezu na nekretnine na Kosovu predviđa da za svaku poresku godinu tržišna vrednost bilo koje imovine je vrednost imovine 31 decembraprethodne godine. To znači da se vrednosti zasnivaju na statističke podatke tekuće godine za sledeću godinu. 4. Opštine razmatraju i prate tržišnu vrednost svake imovine u njihovoj nadležnosti svakih tri do pet godina. 5. Nakon početne procene, koristeći metode opisane u ovom uputstvu, vrednosti ostaju nepromenjene za tri do pet godina, uz izuzetak netačnih vrednosti, koji se trebaju ispraviti.

Page 3: Republika e Kosovës - tatimineprone-rks.orgtatimineprone-rks.org/images/uploads/files/04_2011_Sr.pdf · Republika e Kosovës Republika Kosova - Republic of Kosovo Qeveria - Vlada

6. U svakoj opštini, primarnu odgovornost za procenu imovine ima Direktor budžeta i finansije. Ova odgovornost obuhvata:

6.1. Sakupljanje podataka iz tržišta; 6.2. Rad između imenovane Komisije za procenu i predstavnicima ministarstva u vezi analizu tržišnih podataka; 6.3. Usvajanje konačnih modela procene; 6.4. Izveštavanju pri Ministarstvu Finansija – Odeljenju za porez na imovinu po zatraženom formatu.

Član 4

Metoda prodaje

1. Uz izuzetak nekih udaljenih sela, studiranje prodaje je prava metoda za procenu kuća, apartmana, komercijalnih objekata i radionica, i manjih kancelarija. Razlog za to je da postoji dovoljno podataka o studiranju tržišta. 2. Opštine sakupljaju podatke u pogledu ugovora o kupoprodaji uključujući:

2.1. Ugovori o prodaji koji se tipično registruju u opštinskom sulu; 2.2. Ugovori o prodaji, čije kopije se šalju u opštinski katastar gde se koriste za ažuriranje vlasništva imovine i drugih katastarskih podataka.

3. Menadžer opštinske kancelarije za porez na imovinu ima dužnost da traži i primi kopije ugovora po stavu 2.1 i 2.2 ovog člana. 4. Podaci iz ovih ugovora prenose se na sistemu poreza na imovinu ili na neki drugi poseban sistem obezbeđen od strane Ministarstva za Finansija. 5. Predstavnici Ministarstva Finansija obučavaju i pomažu službenicima opštinskih kancelarija za porez na imovinu da bi radili svoj posao. 6. U slučajevima kad ima samo nekoliko prodaja, mogu se sakupiti drugi pokazivači prodajne cene i obuhvatiti u analizu tržišta, gde se obuhvate:

Page 4: Republika e Kosovës - tatimineprone-rks.orgtatimineprone-rks.org/images/uploads/files/04_2011_Sr.pdf · Republika e Kosovës Republika Kosova - Republic of Kosovo Qeveria - Vlada

6.1. Procene vrednosti hipoteke; 6.2. Procene vlasnika imovine kad se upitaju po kojoj bi ceni prodali svoj imovinu; 6.3. Intervjuisanje agenata za prodaju nekretnina, njihova mišljenja o prodaji imovine.

7. Opštine organizuju podatke o ugovorima kupoprodaje, uključujući:

7.1.Prodaje po Zoni procene i opisu imovine. Podaci o prodaji prenose se u sistemu poreza na imovinu, ili na nekom drugom sistemu odobrenom od strane Ministarstva za Finansija; 7.2.Sledeće informacije prenose se za svaku prodaje imovine:

7.2.1.Cena koštanja; 7.2.2.Datum prodaje; 7.2.3.Vrednost prodaje ; 7.2.4.Katastarska zona; 7.2.5.Broj parcele; 7.2.6.Broj pod-parcele; 7.2.7.Korišćenje objekta; 7.2.8.Opis objekta ; 7.2.9.Adresa objekta; 7.2.10.M2; 7.2.11.Zona procene; 7.2.12.Godina izgradnje; 7.2.13.Kvalitet izgradnje.

8. Analize podataka prodaje:

8.1. Podaci prodaje moraju se odraziti na Excel tabeli. U tabeli, računa se cena prodaje za m2 za svaku prodaju. Prodaje se grupišu po opisu imovine (npr. stanovi, kuće, komercijalni objekti, itd.) kao i po zoni procene. Za svaku grupi računa se mesečna cena po m2;

Primer 1: Tabela “Model organizovanja ugovora o kupoprodaji ” je priložena ovom administrativnom uputstvu.

8.2. Menadžer poreza na imovinu i Komisija za procenu pregledaju tabele „Modeli organizovanja ugovora za kupoprodaju“. Oni mogu pozvati agente za prodaju nekretnina ili

Page 5: Republika e Kosovës - tatimineprone-rks.orgtatimineprone-rks.org/images/uploads/files/04_2011_Sr.pdf · Republika e Kosovës Republika Kosova - Republic of Kosovo Qeveria - Vlada

druge stručnjake za procenu imovine u vezi davanja mišljenja o proceni u zonama gde postoji manja prodaja imovine; 8.3. Ministarstvo Finansija – Odeljenje poreza na imovinu pružiće pomoć opštinama, koji žele da regulišu vrednost roka starenja imovine ili kvaliteta građe; 8.4. Ministarstvo Finansija – Odeljenje za porez na imovinu sakuplja bazu podataka za prodaju u svakoj opštini i kasnije kombinira u jedan dosije za statističke analize; 8.5. Ukoliko jedna opština želi regulisati godinu izgradnje, ona opština sakuplja podatke i registruje ih u Sistemu poreza na imovinu za sve imovine koje se trebaju regulisati.

Član 5 Metoda po ceni koštanja

1. Za industriju ili drugu imovinu posebnog odredišta za koje je tržište ograničeno najbolje je proceniti samo cenu koštanja. 2. U svaku opštinu broj takvih objekata/imovina je relativno nizak, tako da ova metoda može se sprovesti na osnovu pojedinačne osnove vlasništva. 3. U slučajevima kad se lična svojina sastoji od manjeg broja zgrada, to se može konsolidovati i tretirati kao jedna imovine za svrhe procene vrednosti. 4. Sakupljanje podataka za utvrđivanje cene koštanja radi se kao u nastavku:

4.1. Najmanje se moraju zatražiti tri građevinske kompanije da bi se obezbedila vrednost po m2 za izgradnju kuća, stanova, trgovinskih i industrijskih imovina. Cena koštanja mora obuhvatiti sve, osim vrednosti zemlje; 4.2. Ukoliko opština želi regulisati vrednost kvaliteta građe, mora zatražiti od građevinskih kompanija da daju vrednost troška za najbolji kvalitet, i za srednji kvalitet građe.

5. Amortizacija

Page 6: Republika e Kosovës - tatimineprone-rks.orgtatimineprone-rks.org/images/uploads/files/04_2011_Sr.pdf · Republika e Kosovës Republika Kosova - Republic of Kosovo Qeveria - Vlada

5.1. Pristup po trošku traži regulisanje starosti imovine. Vrednosti koje obezbeđuju građevinske kompanije služe za nove zgrade; 5.2. Stare zgrade, naročito one koje nisu renovirane, su vidljivo manje vredne od novih; 5.3. Regulisanje starosti objekta ili amortizacija, sastoji se od dva oblika:

5.3.1. Fizička amortizacija je efektivni rok starenja imovine podeljen s privrednim životom ove imovine:

5.3.1.1. Ukupan ekonomski život je predviđeni život imovine nakon izgradnje; 5.3.1.2. Efektivni rok starenja imovine je sadašnji regulisani rok imovine za održavanje i renoviranje; 5.3.1.3. Imovina koja se dobro održava imaće efektivnije trajanje, od trenutnog predviđenog životnog veka; 5.3.1.4. Imovina koja je u potpunosti renovirana, s novom dovršenom infrastrukturom, imaće efektivni rok starenja zasnovan na godinu renovacije; 5.3.1.5. Za imovinu koja nije održavana, zakasnelo održavanje prouzrokovalo je ozbiljno ugrožavanje osnovne strukture, može imati duži veći rok starenja od aktualne starosti;

5.3.1.6.Da bi se ispravno sprovela metoda po ceni koštanja u svrhe procene, procenjivač mora biti u stanju da utvrdi efektivni rok starenja imovine, na osnovu faktičkih podataka u vezi gradnje, održavanja, i renovacije kao i zapažanje procenjivača;

5.3.2.Funkcionalna amortizacija je gubitak vrednosti imovine zbog izmene tehnologije ili tržišnih prognoza. U primere funkcionalnog starenja spadaju:

5.3.2.1.Nefunkcionalno uređivanje, kao na primer magacina ili upravnih zgrada s nekoliko spratova ili bez lifta;

Page 7: Republika e Kosovës - tatimineprone-rks.orgtatimineprone-rks.org/images/uploads/files/04_2011_Sr.pdf · Republika e Kosovës Republika Kosova - Republic of Kosovo Qeveria - Vlada

5.3.2.2.Nedostatak električne energije ili druge infrastrukture da bi se omogućila montaža moderne opreme u fabrici ili drugim industrijskim zgradama; 5.3.2.3.Zgrada, čiji oblik ili neobična proporcija stvara neiskorišćeni prostor unutar strukture;

5.3.3.Funkcionalna amortizacija izražava se kao smanjenje postotka vrednosti, procenjeno od procenjivača na osnovu troška uređenja starosti, i znanja o reakcijama mogućih kupaca nad starenjem.

6. Vrednost zemlje:

6.1.Procena cene koštanja vrši se dodajući vrednost zemljišta i cenu izgradnje koja je regulisana za fizičku amortizaciju i funkcionalnu amortizaciju; 6.2.Vrednost zemljišta u m2 procenjuje se koristeći tehniku upoređivanja prodaje, opisanu u stavu 8 člana 3 ovog uputstva; 6.3.Cena prodaje u m2 računa se za svaku prodaju slobodnog poljoprivrednog zemljišta. U tom slučaju prodaje se organizuju po lokaciji (Zona Procene); 6.4.Komisija za procenu analizira organizovane podatke i traži savete od stručnjaka nekretnina za identifikaciju vrednosti tržišta zemlje u m2 u raznim Zonama Procene; 6.5.Ministarstvo Finansija – Odeljenje poreza za imovinu pruža pomoć za opštine u proceni vrednosti zemlje; 6.6.Svrha korišćenja cene koštanja da bi se zamenila vrednost pariske osnove, smatra se da površina zemlje za svaku imovinu je jednaka m2 površini zgrade.

7. Računanje cene koštanja:

7.1.Konačni model procene imovine koristeći vrednost cene koštanja je: Zgrada m2 x cena m2 minus fizička amortizacija minus funkcionalna amortizacija plus zgrada m2 x vrednost zemlje u m2 Primer:

Page 8: Republika e Kosovës - tatimineprone-rks.orgtatimineprone-rks.org/images/uploads/files/04_2011_Sr.pdf · Republika e Kosovës Republika Kosova - Republic of Kosovo Qeveria - Vlada

Fabrika sa 5,000 m2 u zemlji zone procene obe opština Cena nove izgradnje za kvadratni metar = €400 Privredni život zgrade = 30 godina Efektivni rok života zgrade = 15 godina Fizička amortizacija = 15/30 =0.5 Funkcionalna amortizacija je procenjena na 5% Vrednost zemlje u kvadraturi u Zoni procene II = €15 5,000 x 400 = 2,000,000 nova vrednost građe 2,000,000 x 0.50 = 1,000,000 fizička amortizacija 2,000,000 x 0.05 = 100,000 funkcionalno starenje 5,000 x 15 = 75,000 vrednost zemlje _____________________________ 975,000 – približna vrednost cene Vrednost cene troška je pokazana 8. Za više objašnjenja vidi tabelu priloženu ovom uputstvu kao Primer 2, „Pojedinačna izračunata vrednost troška“.

Član 6 Metoda procene po prihodima

1. Način procene na osnovu prihoda je pogodna za korišćenje imovine koja se tipično daje na zakup: u najčešćem slučaju, kancelarija za prostor i prostori za malu trgovinu. 2. Metoda prihoda može se primeniti da dva načina za procenu poreske osnove kao:

2.1.Da bi se izgradio model procene zasnovan na analizu tipičnih situacija zakupa za razne Zone Procene u okviru opštine; 2.2.Za procenu pojedinačnih hotelijerskih imovina; i

3. Procena na osnovu prihoda „kapitalizira“ prihode koje vlasnik prima da bi postigao tržišnu vrednost imovine. Kapitalizacija postiže se deleći prihode od imovine sa prigodnom stopom rentabilnosti. 4. Sakupljanja podataka

Page 9: Republika e Kosovës - tatimineprone-rks.orgtatimineprone-rks.org/images/uploads/files/04_2011_Sr.pdf · Republika e Kosovës Republika Kosova - Republic of Kosovo Qeveria - Vlada

4.1.Podaci o kiriji sakupljaju se putem anketiranja; 4.2.Ekipe za anketiranju poreza na imovinu posećuju vlasnike i/ili zakupce da bi konstatirali nivo kirije koji plaćaju vlasniku i kakve troškove plača vlasnik.

Primer 3: “Studiranje kirije za porez na imovinu ” je tipični oblik sakupljanja podataka o kiriji. Dve posljednje kolone na desno „Godišnji troškovi zakupodavca“ su tipični oblik sakupljanja podataka o zakupu. Dve kolone u desno“Godišnji troškovi zakupca” i “Godišnji troškovi vlasnika”, mogu se predvideti od lica koja se intervjuišu. 5. Svi troškovi se ne koriste za procenu po prihodima. Glavna renoviranja i zamena infrastrukture zgrade ne tretiraju se kao operativni troškovi. Oni se više smatraju sa gledišta amortizacije, iznet u nastavku. Kao primer mogu se uzeti zamena krova, montiranje novih kupatila, zamena sistema grejanja, itd. 6. Osim operativnih troškova, za slobodan apartman – za period kad vlasnik nema zakupca, računa se sniženje. U Zoni Procene u kojoj ima malo magacina i neiskorišćenih kancelarija, stopa slobodnih apartmana od 5% ili manja je pogodna. Stopa od 10% ili viša može biti pogodna kad ima više magacina i slobodnih kancelarija. 7. Stopa rentabilnosti mora odraziti rentabilnost tipičnog investitora na Kosovu, koju on očekuje dobiti sa investicija u nekretninu. 8. Ovoj stopi dodaje se faktor koji opravdava amortizaciju imovine tokom vremenskog perioda. 9. Na kraju, opštinska poreska stopa se vremenom dodaje stopi rentabilnosti od investicija i faktoru amortizacije da bi se dobila „celokupna stopa rentabilnosti“. Poreska stopa obuhvata se u punu stopu rentabilnosti pošto je to operativni trošak imovine koji je još nepoznat. U nastavku su date dominirajuće stope rentabilnosti od investicija na Kosovu u decembar 2010: Stopa hipoteke 12% - 15%* Svi zajmovi, prosek kratkoročne stop 14.25%** Svi zajmovi, prosek dugoročne stope 16.00%** Izvor: Intervju sa bankarskim službenicima Izvor: Mesečni bilten statistika br. 19 10. Ministarstvo vrši istraživanja i izveštava o stopi investicija 31 decembra svake godine.

Page 10: Republika e Kosovës - tatimineprone-rks.orgtatimineprone-rks.org/images/uploads/files/04_2011_Sr.pdf · Republika e Kosovës Republika Kosova - Republic of Kosovo Qeveria - Vlada

11. Imajući u vidu veći rizik od investicija u nekretnine nego u uzimanju/davanju zajma, bira se stopa rentabilnosti od 15%. Puna stopa računa se na sledeći način: Stopa investicija 15.0% + Amortizacija 1.0% + Opštinska taksina stopa 0.3% _________________________________ Globalna stopa prihoda 16.3% ili 0.163 12. Organiziranje podataka:

12.1.Podaci se pripremaju na načinu koji omogućava da se pristup vrednosti može izračunati za svaku analiziranu imovinu; 12.2.Prihodi koji se kapitaliziraju su prihodi neto:

12.2.1prihodi neto koji ostaju vlasniku nakon neiskorišćenog apartmana; i 12.2.2.nakon operativnih troškova. 12.3.Iz analiza, procenjivači mogu predvideti tipične troškove kao postotak godišnje kirije.

13. Analiza podataka: Primer 4, Tabela ”metode prihoda” prikazuje podatke studiranja i analize, organizovane po opisu imovine i po zoni procene, kao što je bio primer sa analizom prodaje. Za svaku anketiranu imovinu, neto prihodi su izračunati prvo oduzimanjem slobodnog prostora iz kirije; onda oduzimanjem troškova (npr. 5% za imovinu trgovine na malo i 10% za kancelarije). Onda, neto prihodi kapitaliziraju se (dele) sa punom stopom rentabilnosti od 16.3% (15% stope investicije + 1% stopa amortizacije + 0.3% stope opštinskog poreza na trgovačku imovinu). Ovom uputstvu priložen je primer 4 u tabelarnom obliku metodom prihoda. 14. Vrednosti zapisane u kvadraturi mogu se koristiti da bi se uspostavio model procene za kancelarije i imovine trgovine na malo gde nema dovoljno ugovora o prodaji za vršenje analize.

Član 7 Procena hotela

1. Ključni podaci koji su potrebni za hotele tokom prikupljanja podataka su:

Page 11: Republika e Kosovës - tatimineprone-rks.orgtatimineprone-rks.org/images/uploads/files/04_2011_Sr.pdf · Republika e Kosovës Republika Kosova - Republic of Kosovo Qeveria - Vlada

1.1.Prosečna stopa sobe tokom prošle godine za svaku vrstu sobe; 1.2.Slobodni prostor tokom prošle godine ; 1.3.Godišnji operativni troškovi.

Tabela Primer 5, “Obrazac za Procenu Hotela” može se koristiti za sakupljanje operativnih informacija od svakog hotela. Obrazac je priložen ovom uputstvu. 2. Veliki hoteli, zbog jedinstvene prirode prihoda u hotelima, mogu se proceniti pojedinačno. 3. Manji hoteli (10 soba ili manje) mogu se proceniti imajuči na umu vrednost sobe. 4.Vrednost sobe za manje hotele mora biti osnovana na rezultate analize prihode za veče hotele. 5. Organiziranje prihoda u formularima za anketiranje moraju se predstaviti na tabelama priloženu na kraju ovog uputstva kao u Primeru 6, “Pojedinačna procena hotela”. Rezultati analiza sa tabele pojedinačne procene hotela moraju se obuhvatiti na tabelama, kao na primer Primer 7 “Tabela procena hotela”. 6. Analiza podataka: Ista pravila važe kao i na stavu 12 člana 5. Analiza podataka u okviru“Modela o proceni prihoda“: neto prihodi računaju se oduzimanjem kirije za slobodni prostor i troškove sa mogućih opštih prihoda hotela. Opšti mogući prihodi hotela dobijaju se množenjem stopu sobe za svaku sobu (npr. jednosobna, dvosobna, i dnevna soba) s broje soba te vrste. Onda zajedno se sabijraju se rezultati. Neto prihodi kapitaliziraju se sa punom stopom. Primer 6 „Pojedinačna procena hotela“ predstavlja računanje vrednosti pojedinačnog hotela gde se koristi procena na osnovu prihoda.

Član 8 Model tržišne vrednosti

Menadžer opštinske kancelarije za porez na imovinu podnosi model procene na odobrenje od Odeljenja prihoda na imovinu Ministarstva Finansija. U nastavku je iznet tipičan model procene

Page 12: Republika e Kosovës - tatimineprone-rks.orgtatimineprone-rks.org/images/uploads/files/04_2011_Sr.pdf · Republika e Kosovës Republika Kosova - Republic of Kosovo Qeveria - Vlada

Podešavanje za godinu izgradnje: -0.002 godišnje Podešavanje za kvalitet građe: dobar + 20% slab - 15% Podešavanje za godinu izgradnje:- 0.0015 godišnje Podešavanje po kvalitetu izgradnje: dobar+ 10% slab - 5% I tako dalje, za svaki opis imovine.

Član 9 Napredne statističke analize tržišnog modela

1. Pošto baze podataka raste po veličini i složenosti prikupljanja podataka, mogu se raditi statističke analize koji se koriste na MS Excel Tool Pack ili na paketu statističkog softvera, kao na primer Number Cruncher Statistical System (NCSS). Koristeći ove alatke, može se stvoriti jedan model formule koji će se primenjivati na podatke o imovini za računanje tržišne vrednosti. U nastavku je iznet tipičan model kuča: Tržišna vrednost = opšti uticaj vrednosti x [(m2 objekta x uticaj vrednosti objekta) + (m2 zemlje x uticaj vrednosti zemlje)] - Vrednost zgrade i vrednost zemlje su m2 puta osnovna vrednost po kvadratnom metru. - Primeri Opšteg uticaja vrednosti su mesto i vreme kao postotak podešavanja vrednosti. - Primeri opšteg uticaja vrednosti objekta su starenje (godina izgradnje i kvalitet izgradnje) kao postotak podešavanja vrednosti.

Opis Zona Vrednost u M 2

Kuče 1 500 2 450 3 350 4 250

Opis

Zona Vrednost u m2

Stanovi 1 450 2 350 3 Nema

stanova

4 Nema stanova

Page 13: Republika e Kosovës - tatimineprone-rks.orgtatimineprone-rks.org/images/uploads/files/04_2011_Sr.pdf · Republika e Kosovës Republika Kosova - Republic of Kosovo Qeveria - Vlada

- Primeri uticaja vrednosti zemlje su oblici imovine i topografija (da li je zemlja ravna ili bregovita) kao postotak podešavanja vrednosti.

Član 10 Kriterijumi za sprovo đenje standarda procene

1. Kriterijumi za sprovođenje standarda procene sastoje se od tri kategorija:

1.1.Kvalitet podataka; 1.2.Kvalitet analiza; 1.3.Poređenje vrednosti sa podacima tržišta uključujući:

1.3.1.Nivo procene; 1.3.2.Greške tokom procene.

2. Kvalitet procene obuhvata:

2.1.Kvalitet podataka koji se odnose na informacije prikupljene tokom anketiranja svih imovina na opštini i informacijama koje su korišćene za identifikaciju parametara tržišne vrednosti. Sve informacije o imovini sakupljaju se na osnovu uputstva na ‘’Uputstva za ispunjenje podataka objekata i apartmana i za praktični rad na terenu“ koji su dostavljeni svim opštinskim kancelarijama poreza na imovinu na osnovu administrativnog uputstva br. 03/2011; 2.2.Posebne analize za prikupljene podatke u vezi analize tržišta koji su predviđeni u nastavku ovog uputstva.

2.2.1.Prodaje:

2.2.1.1.Prodaje koje se koriste za procenu imovine moraju se poklapati sa definicijom vrednosti tržišta: za analize procene koriste se samo prodaje koje su izvršene između dve stranke izvan porodičnih veza, gde nijedna od njih nije delovala prisilno. Kad se vrši registracija ugovora o kupoprodaji u sistemu poreza na imovinu, kod važnosti za prodaju koristi se za svaki ugovor o prodaji. U nastavku, dat je spisak koda važnosti uključene u sistemu poreza na imovinu:

2.2.1.1.1.Slobodna važeća transakcija tržišta bez posebnih elemenata; 2.2.1.1.2.Transfer između članova porodica; 2.2.1.1.3.Transfer „na papiru“ – ne prodaja (primer: vlasništvo nad imovinom transfera biznisa u sektori istog biznisa);

Page 14: Republika e Kosovës - tatimineprone-rks.orgtatimineprone-rks.org/images/uploads/files/04_2011_Sr.pdf · Republika e Kosovës Republika Kosova - Republic of Kosovo Qeveria - Vlada

2.2.1.1.4.Prodaja delimičnog interesa (primer: jedan partner kupuje interese drugog partnera u imovini); 2.2.1.1.5.Netipična cena prodaje u poređenju sa prodajom sličnih imovina; 2.2.1.1.6.Više imovina u jednoj transakciji, itd. 2.2.1.2.Samo ugovori s kodom važnosti „1“ koriste se za analize; 2.2.1.3.Kad se neka prodaja uvede u Sistemu poreza na imovinu, osoba koja unosi podatke pronađe objekat u bazi podataka i podaci o objektu se automatski kopiraju u bazi podataka za prodaje u okviru sistema poreza na imovinu; 2.2.1.4.Službenici poreza na imovinu moraju posetiti svaku imovinu ili određeni broj imovina za koje postoje ugovor o kupoprodaji; 2.2.1.5.Podaci o imovini registruju se u programu dizajniranom za registraciju ugovora o kupoprodajama. Podaci iz ovog obrasca koriste se da bi se ispravili ili ažurirali informacija u bazi podataka za prodaje. Opis imovine u bazi podataka za prodaje opisuje imovinu u vreme prodaje. Na primer, ukoliko se kuči dodao neki aneks ili dodatni kat od datuma prodaje, u m2 imovine u bazi podataka ne obuhvataju se kasniji aneksi; 2.2.1.6.Ponekad potrebna su istraživanja da bi se utvrdilo da li je neka prodaja stvarno bila slobodna tržišna transakcija ili transakcija između vezanih stranaka. Službenici poreza na imovinu moraju upitati novog vlasnika o okolnostima transakcije: koje su veze između prodavca i kupca? Da li cena prodaje zastupa 100% vrednost imovine? Da li ima neki drugi promet imovine obuhvaćene u prodaji; 2.2.1.7.Mora se uložiti svi napori da podaci obezbeđene za tržište budu što kompletirani moguće. Za korišćenje imovine koja ima slabu prodaju ili nema uopšte prodaju i za predeo gde je izvršen manji broj transakcija, moraju se sakupiti podaci o ceni koštanja i prihodima. 2.2.1.8.Za cene o prihodima mora se obezbediti dokumentacija o izvoru svakog primera cene zakupa koji se koristi u analizi metoda prihoda; 2.2.1.9.Za podatke o ceni, moraju se obezbediti kopije dokumentacije građevinskih kompanija koji daju cenu gradnje u m2 i čuvaju se u dosijeu.

3. Kvalitet analiza

Page 15: Republika e Kosovës - tatimineprone-rks.orgtatimineprone-rks.org/images/uploads/files/04_2011_Sr.pdf · Republika e Kosovës Republika Kosova - Republic of Kosovo Qeveria - Vlada

3.1.Opštinska kancelarija poreza na imovinu mora imati na raspolaganju sve dovršene analize za utvrđivanje modela tržišne vrednosti za opštinu. Podaci i analiza podataka moraju podržati konačni model. Kad se model razlikuje od onog koji je dat u analizi, mora se dati pismeno obrazloženje objašnjavajući odluku komisije za procent.

4. Upoređenje vrednosti sa podacima tržišta

4.1.Razmer vrednosti; 4.1.1.Razmer vrednosti vrši merenje nivoa procene pojedinačne imovine; 4.1.2.Nakon završetka sakupljanja podataka i analize podataka, i nakon odluke komiteta o modelu procene, potrebno je da se model primeni na svaku imovinu koja je korišćena za analizu. Nakon toga, razmer vrednosti modela naspram stvarne vrednosti računa se za svaki slučaj. Razmer vrednosti računa se podelom modela vrednosti sa cenom koštanja.

5. Kad je vrednost modela jednaka vrednosti tržišta, koeficijent vrednosti je 1.0. Koeficijent vrednosti manji od 1.0 predstavlja potcenjivanje. 6. Kad je model vrednosti veći od 1.0, radi se nadproceni. Za imovinu za koje je analizirana kirija, razmer se računa podelom modela vrednosti sa vrednošću datom na osnovu prihoda. 7. Prosek razmera vrednosti:

7.1.Prosek razmera vrednosti vrši merenje nivoa procene jedne grupe imovina. Grupa imovina za analizu je grupa koja je korišćena za razvoj modela procene (npr. imovine sa ugovorom kupoprodaje i imovine na zakup); 7.2.Prosečna vrednost smatra se vrednost gde se koeficijenti registruju od najmanje do najveće vrednosti ili od najveće pa do najmanje vrednosti. Prosek se može izračunati olovkom i papirom ili automatski na Excel tabeli; 7.3.Vrednost razmera prosečne vrednosti mora biti približna 1.0. Ukoliko je manja od 0.9, imovina je potcenjena za sprovođenje poreza na imovinu. Ukoliko je veća od 1.10, onda je imovina precenjena. 7.4.Standard procene: prosek razmera mora biti između 0.9 i 1.10.

Page 16: Republika e Kosovës - tatimineprone-rks.orgtatimineprone-rks.org/images/uploads/files/04_2011_Sr.pdf · Republika e Kosovës Republika Kosova - Republic of Kosovo Qeveria - Vlada

8. Očekuje se da mnogo malo imovina ima razmer vrednosti tačno 1.0 zato što prosek procene modela tržišta, ili tipičnog modela, ponašanje tržišta, kad kupci i prodavci imovine imaju posebne brige pri kupovini ili prodaji. Isto važi i za situacije sa zakupom. Model odražava tipično stanje kirije ukoliko se razlikuje od tipičnog stanja u realnoj situaciji. 9. Razlom koeficijenta

9.1.Razlom koeficijenta vrši merenje postotka greške, ili razlike, između modela vrednosti tržišta i stvarne vrednosti. Što je niža vrednost razloma koeficijenata, to čć bolje funkcionisati Model tržišta; 9.2.Standardi razloma koeficijenata menjaju se u zavisnosti od korišćenja imovine i moraju odraziti uslove tržišta i poverljive pokazivače tržišta koji su na raspolaganju. Na primer, u nekom nepouzdanom tržištu gde se slične imovine ponekad prenose sa vrlo drukčijim cenom prodaje, očekuje se da razlom koeficijenata bude viši nego u razvijenom tržištu nekretnine, sa dobro obaveštenim kupcima i prodavcima. On će biti veći za vrste imovine koje se ređe prenose, kao na primer fabrike; 9.3.Jedno godišnje, Ministarstvo Finansija – odeljenje poreza na imovinu utvrđuje standarde i korišćenje imovine za svaku opštinu, na osnovu međunarodnih standarda iznetim u nastavku, prilagođeni uslovima tržišta i raspoloživosti podataka:

9.3.1.Stambena imovina 15% ili manje; 9.3.2.Komercijalna imovina 20% ili manje; 9.3.3.Industrijska imovina 20% ili manje; 9.3.4.Slobodna zemlja 20% ili manje.

Član 11

Zaštita ljudskih prava i slobode

Odredbe ovog administrativnog uputstva primenjuju se uz punu usklađenost sa međunarodnim standardima i konvencijama za zaštitu ljudskih prava i sloboda.

Član 12 Ukidanje

Ovo administrativno uputstvo ukida uputstvo br. 1/2004 o utvrđivanju vrednosti tržišta i standarda procena.

Page 17: Republika e Kosovës - tatimineprone-rks.orgtatimineprone-rks.org/images/uploads/files/04_2011_Sr.pdf · Republika e Kosovës Republika Kosova - Republic of Kosovo Qeveria - Vlada

Član 13 Stupanje na snagu

Ovo uputstvo stupa na snagu na dan potpisivanja od strane Ministra Finansija Bedri HAMZA ________________ Ministar Finansija Priština, Datum:_____ /07/ 2011