PENDEKATAN MASSAL DALAM PENILAIAN

Untuk Memenuhi Tugas Mata Kuliah Penilaian Pajak

Disusun Oleh :

Ahmad Ardiyansyah 115030407111009

Muhammad Arifin 115030400111072

Rangga Agy Pamungkas 115030401111009

PROGRAM STUDI PERPAJAKAN

JURUSAN ADMINISTRASI BISNIS

FAKULTAS ILMU ADMINISTRASI

UNIVERSITAS BRAWIJAYA MALANG

2014

PENILAIAN

Teori penilaian adalah suatu proses estimasi dari harga suatu properti yang paling mungkin terjadi yang akan dibayar berdasarkan suatu kondisi pasar tertentu sesuai dengan tanggal penilaian. Lebih lanjut DR. Murray menyatakan bahwa penilaian adalah seni menghubungkan harga barang-barang dan jasa-jasa yang memperlihatkan karakteristik masing-masing.Agar supaya dapat membuat estimasi searah dengan perkembangan ekonomi makro dan ekonomi mikro, maka penilaian yang dilakukan harus dengan mempertimbangkan aspek makro dan aspek mikro yang mempengaruhi pasar tertentu serta parameter atau faktor yang secara signifikan mempengaruhi nilai yang diwujudkan oleh analisis faktor secara formal. Namun dalam praktek hal tersebut tidak terlalu dipertimbangkan, karena proses estimasi harga pasar merupakan bagian yang tersulit dalam prosedur penilaian yang benar. Padahal dengan digunakannya harga pasar maka nilai yang dihasilkan benar-benar sesuai dengan mekanisme pasar, yaitu permintaan dan penawaran sehingga terhindar dari nilai properti yang direkayasa seperti window dressing. Dalam hal penilaian dengan tujuan untuk pengenaan PBB, maka ditentukan terlebih dahulu Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

DASAR HUKUM

Ketentuan pasal 1 ayat (3) Undang-undang nomor 12 tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan menyatakan bahwa Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah harga rata-rat a yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau perolehan baru, atau NJOP pengganti.Penjelasan pasal 1 ayat (3) menyatakan bahwa yang dimaksud dengan perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara membandingkannya dengan objek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya. Sedang yang dimaksud dengan nilai perolehan baru adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek tersebut pada saat penilaian dilakukan yang dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek tersebut. Selanjutnya nilai jual pengganti disebutkan sebagai suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual suatu objek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi objek pajak tersebut, misal pertambangan.

LATAR BELAKANG

Objek PenilaianOP BUMI•    Permukaan Tanah•    Tubuh Bumi (Sektor Pertambangan Migas)•    Hasil Produksi (Sektor P3)

OP BANGUNAN

•    Bangunan–    Komponen Utama–    Komponen Material–    Komponen Fasilitas

Pendekatan Penilaian•    Data Pasarmembandingkan Objek Pajak yang akan dinilai dengan Objek Pajak lain yang sejenis - Objek Pajak pembanding tersebut harus sudah diketahui harga jualnya - dipengaruhi faktor letak,kondisi,waktu,fasilitas,lingkungan - biasanya digunakan untuk menentukan ZNT dan NIR.•    Biayahitung seluruh biaya pembangunan baru yg dikeluarkan guna memperoleh Objek Pajak tersebut pada saat penilaian dilakukan menggunakan DBKB untuk menilai objek bangunan biaya perolehan baru tersebut dikurangkan dengan penyusutan.•    Kapitalisasi Pendapatansalah satu cara yang digunakan untuk penentuan NJOP, dengan mengkapitalisasi pendapatan bersih selama 1 tahun, biasanya digunakan untuk OP khusus/komersial.

CARA PENILAIAN

1. PENILAIAN INDIVIDUAL•    dilakukan dengan memperhitungkan semua karakteristik dari setiap Objek Pajak•    dilakukan terhadap: •    OP non-standar, •    OP khusus, •    OP bernilai tinggi, atau•    OP yg dinilai dengan CAV (Computer Assisted Valuation ) tetapi tidak dapat mencerminkan nilai yg sebenarnya

2. PENILAIAN MASSAL•    dilakukan secara sistematis untuk sejumlah OP;•    pada saat tertentu;•    secara bersamaan;•    menggunakan prosedur yang standar•    menggunakan program aplikasi SISMIOP (CAV).Hal-hal yang harus dilakukan sebelum proses penilaian secara massal :

   a. Update Data Harga Bahan dan Upah serta hitung DBKB Standar dan Material   b. Update Data Fasilitas   c. Update DBKB Non Standard   d. Update NIR.

Setiap ada perubahan Data-data tersebut ( poin a – d ) harus dilakukan penilaian ulang.Kriteria Objek Pajak;

1. OP Standar•    Luas tanah  < 10.000 m2•    Jumlah lantai bangunan < 4•    Luas bangunan < 1.000 m22. OP Non Standar•    Luas tanah:  > 10.000 m2•    Jumlah lantai bangunan > 4•    Luas bangun > 1.000 m23. OP Khusus•    OP yg memiliki konstruksi khusus, atau•    keberadaannya memiliki arti yang khusus •    contoh: lap golf, pelabuhan laut, bandara, jalan tol, pompa bensin,dll

 

Kegiatan Penilaian Massal1.    Copy DBKB,ZNT,Tempat Pembayaran Massal       dilakukan oleh Operator Console (OC) untuk mengcopy data-data dari tahun sebelumnya.2.    Pemutakhiran NIR         dilakukan oleh OC untuk memutakhirkan data NIR yg telah dicopy dr tahun sebelumnya.3.    Pemutakhiran ZNT Massal      dilakukan oleh OC untuk memutakhirkan data ZNT beberapa OP sekaligus dalam 1 wilayah blok PBB.4.    Pemutakhiran harga bahan dan upah     dilakukan oleh OC untuk memutakhirkan data harga resources  yg telah dicopy dari tahun sebelumnya.5.    Pemutakhiran DBKB  non-standar     dilakukan oleh OC untuk memutakhirkan data-data DBKB non standar yg telah dicopy dr tahun sebelum.6.    Pemutakhiran DBKB fasilitas      dilakukan oleh OC untuk memutakhirkan data-data DBKB fasilitas bng yg telah dicopy dr tahun sebelum7.    Penilaian Massal Bumi + Bangunan (Kalibrasi)      dilakukan oleh OC guna menghitung NJOP bumi+bng scr massal untuk seluruh OP dalam 1 wil. desa/kel.

PROSES PENILAIAN MASSAL (CAV)

Pemutakhiran ZNT/NIR1. Perubahan NIR

2. Pengisian Tabel Peta ZNT

3. Perubahan ZNT Massal

Pemutakhiran Harga Resources•    Komponen Harga Resource:–    01. Upah Pekerja–    02. Bahan Batu/Pasir–    03. Semen–    04. Kayu–    05. Bahan Besi/Baja–    06. Bahan Atap–    07. Bahan Lantai–    08. Bahan Langit-langit–    09. Bahan Pintu/Jendela/Partisi–    10. Alat-Alat Sanitair/Plumbing\–    11. Lain-Lain

Pemutakhiran DBKB Fasilitas KEP-533/PJ.6/2000 - Lampiran 26

Pemutakhiran DBKB Non Standar•    DBKB Non Standar terdiri dari:–    DBKB JPB 02 – Perkantoran Swasta–    DBKB JPB 04 – Pertokoan/Apotik/Ruko

–    DBKB JPB 05 – Rumah Sakit/Klinik–    DBKB JPB 06 – Olahraga/Rekreasi–    DBKB JPB 07 – Hotel/Wisma–    DBKB JPB 09 – Gedung Pemerintahan–    DBKB JPB 12 – Bangunan Parkir–    DBKB JPB 13 – Apartemen –    DBKB JPB 14 – Pompa Bensin–    DBKB JPB 15 – Tangki Minyak–    DBKB JPB 16 – Gedung Sekolah–    DBKB JPB 8B (Daya Dukung Lantai)–    DBKB Mezanin

Hitungan Penilaian Bumi •    Nilai Sistem Bumi : NIR x Luas Bumi•    NJOP Bumi per M2 : NIR dikonversi ke klasifikasi NJOP bumi•    NJOP Bumi : NJOP Bumi/m2 x Luas BumiTabel Klasifikasi NJOP Bumi diatur dg PMK(Lampiran II PMK 150/PMK.03/2010  tentang Klasifikasi dan  Penetapan NJOP sbg Dasar Pengenaan PBB)

Hitungan Penilaian Bangunan•    Nilai Bangunan per M2 : Total Nilai Bangunan / Total Luas Bangunan•    NJOP Bangunan per M2 : Nilai Bng/m2 dikonversi ke Kelas Bangunan•    NJOP Bangunan: NJOP Bng/m2 x Total Luas Bangunan

.

Pendekatan Penilaian

Sebagaimana dimaksudkan dalam pasal 1 ayat 3 Undang-undang Nomor 12Tahun 1985 sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 tahun1994, maka dalam penentuan NJOP dikenal tiga pendekatan penilaian, yaitu:

Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach), Pendekatan Biaya(Cost Approach), dan Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach).

Pendekatan data pasar dilakukan dengan cara membandingkan objek pajak yang akan dinilai dengan objek pajak lain yang sejenis yang nilai jualnya sudahdiketahui dengan melakukan penyesuaian yang dipandang perlu. Persyaratanutama yang harus dipenuhi dalam penerapan, pendekatan ini adalah tersedianyadata jual beli atau harga sewa yang wajar. Pendekatan data pasar terutamaditerapkan untuk penentuan NJOP bumi, dan untuk objek tertentu dapat jugadipergunakan untuk penentuan NJOP bangunan.

Pendekatan biaya digunakan untuk penilaian bangunan, yaitu dengan caramemperhitungkan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baruobjek yang dinilai dan dikurangi penyusutan. Perkiraan biaya dilakukan dengancara menghitung biaya setiap komponen utama bangunan, material dan fasilitas lainnya.

Pendekatan kapitalisasi pendapatan dilakukan dengan cara menghitung ataumemproyeksikan seluruh pendapatan sewa/penjualan dalam satu tahun dari objek pajak yang dinilai dikurangi dengan kekosongan, biaya operasi dan/atau hak pengusaha. Selanjutnya dikapitalisasikan dengan suatu tingkat kapitalisasitertentu. Pendekatan ini pada umumnya diterapkan untuk objek-objek komersial,yang dibangun untuk usaha/menghasilkan pendapatan seperti hotel, apartemen,gedung perkantoran yang disewakan, pelabuhan udara, pelabuhan laut, tempatrekreasi dan lain sebagainya. Dalam penentuan NJOP, penilaian berdasarkan pendekatan kapitalisasi pendapatan dipakai juga sebagai alat penguji terhadapnilai yang dihasilkan dengan pendekatan lainnya.

Cara Penilaian

Mengingat jumlah objek pajak yang sangat banyak dan menyebar di seluruhwilayah Indonesia, sedangkan jumlah tenaga penilai dan waktu penilaiandilakukan yang tersedia sangat terbatas, maka pelaksanaan dengan dua cara),yaitu: Penilaian Massal yang diterapkan bagi objek standar dan Penilaian secaraIndividual diterapkan untuk objek nonstandar dan khusus. Pembedaan ini lebihditekankan pada nilai ekonomis dan potensi pengenaan pajak dari objek yang bersangkutan.

1. Penilaian Massal

Dalam sistem ini NJOP bumi dihitung berdasarkan nilai indikasi rata-rata (NIR) yang terdapat pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT), sedangkan NJOP bangunan dihitung berdasarkan DBKB. Perhitungan penilaian massaldilakukan terhadap objek pajak

dengan menggunakan program komputer konstruksi umum (Computer Assisted Valuation/CAV).

2. Penilaian Individual

Penilaian Individual diterapkan untuk objek pajak umum yang bernilai tinggi(tertentu), baik objek pajak khusus, ataupun objek pajak umum yang telahdinilai dengan CAV namun hasilnya tidak mencerminkan nilai yangsebenarnya karena keterbatasan aplikasi program. Proses penilaiannya adalahdengan memperhitungkan seluruh karakteristik dari objek pajak tersebut.

Sebelum melaksanaan penilaian terlebih dahulu dilakukan pendataan, yaitu untuk mengumpulkan data objek yang akan digunakan. Pelaksanaan pendataan inidilakukan dengan menggunakan SPOP dan LSPOP, sedangkan untuk data-datatambahan dengan menggunakan LKOK ataupun dengan lembar catatan lain untuk menampung informasi tambahan sesuai keperluan penilaian masing-masing objek pajak. Proses penghitungan nilai dilaksanakan dengan menggunakan formulir penilaian sebagaimana dalam lampiran Buku Petunjuk Teknis Penilaian Objek Khusus PBB atau dengan lembaran khusus untuk objek-objek tertentu seperti jalan tol, bandar udara, pelabuhan laut, lapangan golf, pompa bensin dan lain-lain.Setiap penilaian harus memperhatikan tanggal penilaian yang menjadi dasar ketetapan PBB per 1 Januari tahun pajak sebagaimana diatur pada Pasal 8 ayat 2UU No. 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telahdiubah dengan UU No. 12 Tahun 1994.

Penilaian Bangunan

Dalam menilai bangunan untuk keperluan PBB dilakukan dengan 2 Cara. Yaitu Secara Masal dan Secara Individual.

1. Masal

Dalam menilai bangunan untuk keperluan PBB dengan penilaian masal menggunakan CAV ( Computer Assited Valuation ) yaitu aplikasi DBKB atau Daftar Biaya Komponen Bangunan yang diatur dalam SE-62/PJ.6/1999. Aplikasi ini mempunyai kemampuan untuk :

1. Mampu melakukan updating harga material secara otomatis.2. Mampu menghitung nilai DBKB secara otomatis seperti perhitungan DBKB

standar SISMIOP yang telah dikembangkan sebelumnya, sehingga tabel-tabel perhitungan sudah dapat diprint out secara otomatis.

3. Mampu melakukan perhitungan nilai bangunan, nilai bangunan per meter persegi, nilai konversi per meter persegi berdasarkan KEPMENKEU NO 523/KMK.04/1998, nilai bangunan konversi dan mampu menampilkan harga satuan dan proses analisa untuk setiap wilayah. 

2. Individual 

Dalam mengitung atau menilai bangunan secara individual menggunakan cara yang sesuai dengan 3 cara pendekatan yang telah dijelaskan diatas. Salah satu caranya dengan pendekatan biaya.

Penilaian bangunan dilakukan dengan cara menghitung Nilai PerolehanBaru Bangunan kemudian dikurangi dengan penyusutan bangunan. NilaiPerolehan Baru Bangunan adalah seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh/membangun bangunan baru. Penghitungan Nilai PerolehanBaru Bangunan ini meliputi biaya komponen utama, komponen material danfasilitas bangunan. Biaya-biaya tersebut hendaklah sesuai dengan tanggal penilaian dan lokasi objek pajak.Pada dasarnya Penilaian Individual adalah dengan memperhitungkankarakteristik dari seluruh objek pajak. DBKB dapat digunakan sebagai alat bantu dalam penilaian, akan tetapi apabila karakteristik-karakteristik dariobjek pajak baik untuk komponen utama, komponen material dankomponen fasilitas bangunan belum tertampung dalam DBKB, perhitungandapat dilakukan sendiri dengan pendekatan survai kuantitas.