Rog Investicijski Program Nov Jun11

8/15/2019 Rog Investicijski Program Nov Jun11

1/86

INVESTITOR:

MESTNA OBČINA LJUBLJANA

Mestni trg 11000 Ljubljana

INVESTICIJA:

TOVARNA ROG

INVESTICIJSKI PROGRAM

(NOVELACIJA)

Ţupan: Ljubljana, junij 2011 Zoran Janković


2/86

2

PODPISI

INVESTITOR :

NAZIV: MESTNA OBČINA LJUBLJANA Ţupan: NASLOV: Mestni trg 1, 1000 Ljubljana

Odgovorna oseba investitorja: ţupan Zoran Janković

Ljubljana, junij 2011 _______________________Ţig in podpis

UPRAVLJAVEC:

NAZIV: MESTNA OBČINA LJUBLJANA Ţupan: NASLOV: Mestni trg 1, 1000 Ljubljana

Odgovorna oseba upravljavca: ţupan Zoran Janković

Ljubljana, junij 2011 _______________________Ţig in podpis

I ZDELOVALEC INVESTICIJSKE DOKUMENTACIJE:

NAZIV: ELEA iC d.o.o. Odgovorna oseba:

NASLOV: Dunajska cesta 21, Ljubljana

Odgovorna oseba: Franc Jurkovič

Ljubljana, junij 2011

________________________Ţig in podpis


3/86

3

VSEBINA

1. UVODNO POJASNILO S POVZETKOM PREDINVESTICIJSKE ZASNOVE ...................................... 5

1.1. OSNOVNI PODATKI O INVESTITORJU .............................................................................................................. 7

1.2. PODATKI O IZDELOVALCU INVESTICIJSKE DOKUMENTACIJE .............................................................. ............ 8 1.3. NAMEN IN CILJI INVESTICIJSKEGA PROJEKTA ................................................................................................ 8 1.4. POVZETEK PREDINVESTICIJSKE ZASNOVE IN INVESTICIJSKEGA PROGRAMA................................................... 9

2. POVZETEK NOVELACIJE INVESTICIJSKEGA PROGRAMA ........................................................... 13

2.1. CILJ INVESTICIJE ......................................................................................................................................... 13 2.2. SPISEK STROKOVNIH PODLAG ................................................................ ...................................................... 13 2.3. OPIS UPOŠTEVANIH VARIANT IN IZBOR OPTIMALNE VARIANTE.................................................................... 14 2.4. NAVEDBA ODGOVORNIH OSEB .................................................................................................................... 15 2.5. PREDVIDENA ORGANIZACIJA IN DRUGE POTREBNE PRVINE ZA IZVEDBO ...................................................... 16

2.5.1. Podatki o investitorju in organizacijske rešitve .................................................................................. 16 2.5.2. Način in postopek izbire izvajalcev ..................................................................................................... 16 2.5.3. Časovni načrt vseh aktivnosti ......................................................... ..................................................... 16

2.5.4. Seznam že pripravljene in še potrebne dokumentacije .............................................................. .......... 17 2.5.5. Način končnega prevzema in vzpostavitve obratovanja ter vzdrževanja ............................................ 17 2.6. PRIKAZ OCENJENE VREDNOSTI INVESTICIJE ................................................................. ................................ 18 2.7. ZBIRNI PRIKAZ REZULTATOV IZRAČUNOV ................................................................................................... 21

3. OSNOVNI PODATKI O INVESTITORJU, IZDELOVALCU INVESTICIJSKE DOKUMENTACIJE

IN UPRAVLJALCU ........................................................................................................................................... 23

3.1. OSNOVNI PODATKI O INVESTITORJU ............................................................................................................ 23 3.2. PODATKI O IZDELOVALCU INVESTICIJSKE DOKUMENTACIJE .............................................................. .......... 24 3.3. NAVEDBA UPRAVLJALCA ............................................................................................................................ 25

4. ANALIZA OBSTOJEČEGA STANJA .............................................................. ........................................... 26

4.1. A NALIZA SEDANJEGA STANJA ..................................................................................................................... 26

4.2. PRIKAZ POTREB, KI JIH BO ZADOVOLJEVALA INVESTICIJA ........................................................................... 26 4.3. USKLAJENOST INVESTICIJSKEGA PROJEKTA Z RAZVOJNIMI IN DRUGIMI DOKUMENTI .................................. 27

5. ANALIZA TRŢNIH MOŢNOSTI ............................................................ ..................................................... 28

6. TEHNIČNO – TEHNOLOŠKI DEL ....................................................... ...................................................... 30

6.1. POVRŠINE NOVEGA KOMPLEKSA ................................................................................................................. 31 6.2. R AZPOREDITEV PROGRAMA ........................................................................................................................ 32 6.3. OPIS POSAMEZNIH PROSTOROV ................................................................................................................... 33

7. ANALIZA ZAPOSLENIH ............................................................. ................................................................ 36

8. OCENA VREDNOSTI PROJEKTA PO STALNIH IN TEKOČIH CENAH ........................................... 37

8.1. IZHODIŠČA VREDNOTENJA ........................................................... ................................................................ 37

8.2. OCENA INVESTICIJSKE NALOŢBE PO STALNIH IN TEKOČIH CENAH ............................................................... 38 8.3. OCENA INVESTICIJSKE NALOŢBE ZA UPRAVIČENE IN PREOSTALE STROŠKE ................................................. 41

9. ANALIZA LOKACIJE .................................................................................................................................. 41

10. ANALIZA VPLIVOV INVESTICIJSKEGA PROJEKTA NA OKOLJE .............................................. 42

11. ČASOVNI NAČRT IZVEDBE .................................................................................................................... 44

12. NAČRT FINANCIRANJA V TEKOČIH CENAH ............................................................... ..................... 45

12.1. NAČRT FINANCIRANJA PO DINAMIKI V TEKOČIH CENAH ............................................................................ 45 12.2. NAČRT FINA NCIRANJA PO VIRIH FI NANCIRANJA V TEKOČIH CENAH ........................................................... 46

13. PROJEKCIJE PRIHODKOV IN STROŠKOV POSLOVANJA ............................................................. 48

13.1. IZHODIŠČA ZA OCENO PRIHODKOV IN STROŠKOV ...................................................................................... 48 13.1.1. Javni del (velja za varianto 1 in 2) ......................................................... ........................................... 48 13.1.2. Zasebni del (varianta 1 – zasebni del garaže se proda) .......................................................... .......... 49


4/86

4

13.1.3. Zasebni del (varianta 2 – zasebni investitor z garažo gospodari) ..................................................... 50 13.2. PROJEKCIJA PRIHODKOV IN STROŠKOV ........................................................... ........................................... 51

13.2.1. Varianta 1 (zasebni del garaže se proda) ......................................................................................... 51 13.2.2. Varianta 2 (zasebni investitor z garažo gospodari) .......................................................................... 54

13.3. LIKVIDNOSTNI TOK ................................................................................................................................... 57 13.3.1. Varianta 1 (zasebni del garaže se proda) ......................................................................................... 57

13.3.2. Varianta 2 (zasebni investitor z garažo gospodari) .......................................................................... 60 13.4. FINANČNI TOK ........................................................................................................................................... 63 13.4.1. Varianta 1 (zasebni del garaže se proda) ......................................................................................... 63 13.4.2. Varianta 2 (zasebni investitor z garažo gospodari) .......................................................................... 66

14. VREDNOTENJE DRUGIH STROŠKOV IN KORISTI TER PRESOJA UPRAVIČENOSTI ............ 69

14.1. FINANČNA OCENA ..................................................................................................................................... 69 14.2. EKONOMSKA OCENA ................................................................................................................................. 69 14.3. IZRAČUN FINANČNIH IN EKONOMSKIH KAZALNIKOV ............................................................ ..................... 70

14.3.1. Doba vračanja investicijskih sredstev ............................................................... ................................ 70 14.3.2. Neto sedanja vrednost ....................................................................................................................... 70 14.3.3. Interna stopnja donosnosti ................................................................................................................ 77 14.3.4. Relativna neto sedanja vrednost ....................................................................................................... 78

14.3.5. Predstavitev učinkov, ki se ne dajo vrednotiti z denarjem ................................................................ 78 15. ANALIZA TVEGANJ IN OBČUTLJIVOSTI ........................................................................................... 79

15.1. A NALIZA TVEGANJ .................................................................................................................................... 79 15.2. A NALIZA OBČUTLJIVOSTI .......................................................................................................................... 79

15.2.1. Varianta 1 (zasebni del garaže se proda) ......................................................................................... 80 15.2.2. Varianta 2 (zasebni investitor z garažo gospodari) .......................................................................... 82

16. PREDSTAVITEV IN RAZLAGA REZULTATOV .................................................................................. 85

16.1. PREDSTAVITEV REZULTATOV .................................................................................................................... 85 16.2. R AZLAGA REZULTATOV ............................................................................................................................ 86


5/86

5

1. UVODNO POJASNILO S POVZETKOM PREDINVESTICIJSKE

ZASNOVE

Mestna občina Ljubljana namerava v javno-zasebnem partnerstvu rešiti problem

propadajočega kulturnega spomenika tovarne Rog. Z obnovo tovarne in izgradnjo prizidka bodo pridobili prostore za tako imenovane sodobne umetniške prakse (javni del), vkompleksu pa se bodo nahajale tudi trgovine, bari, restavracije, hotel in stanovanja (zasebni

del), pod kompleksom je predvidena garaţna hiša s 578 parkirnimi mesti (50 javnih in 528zasebnih).

Nekatere predpostavke investicijske operacije so se v primerjavi s prvotno ocenjenimi v

investicijskem programu iz julija 2009 tako spremenile, da je treba v skladu z Uredbo o enotni

metodologiji za pripravo in obravnavo investicijske dokumentacije na področju javnih financ(Uradni list RS, št. 60/2006, 54/2010) narediti novelacijo.

Ta novelacija vsebuje v pr imerjavi s prvotnim investicijskim programom natančnejše podatkein ocene, saj je bilo v vmesnem času izdelanih nekaj dokumentov ter sprejet prostorski akt, kinatančneje obravnavajo operacijo. Med temi sta najpomembnejša:

projekt PGD »Center sodobnih umetnosti na območju tovarne Rog«, št. projekta03/2001, Mexican and slovenian architects, s.l.p., Barcelona, oktober 2010 in

Odlok o občinskem podrobnem prostorskem načrtu za del območja urejanja CI 5/6Rog (Uradni list RS, št. 60/2010).

Opis večjih tehnič nih sprememb v primerjavi s prvotnim dokumentom

V prvotnem investicijskem programu je bila predvidena ureditev in izgradnja:

v 1. fazi CSU in javnega dela podzemne garaţe, v 2. fazi hotela (prostorska enota P2) in zasebnega dela podzemne garaţe terv 3. fazi poslovno stanovanjskega dela (prostorske enote P4, P5 in P6).

V vmesnem času, natančneje 5. julija 2010 je Mestni svet Mestne občine Ljubljana sprejelOPPN za obravnavano območje, ki se deli na 10 prostorskih enot (9. člen).

Po projektu PGD, ki so ga oktobra 2010 izdelali Mexicanandslovenianarchitects, s.l.p. iz

Barcelone pa obravnava operacija le 5 prostorskih enot, in sicer:

P1 (ureditev CSU, kjer bodo razstavne dvorane, depo, večnamenske dvorane, ateljeji,restavracije, bari, trgovine in garaţe), P2 (ta prostorska enota je glede na določila OPPN namenjena izgradnjihotela/stanovanj in podzemnih garaţ), P7 (zunanja okolica objekta),

C1 (ulica Petkovškovega nabreţja), C2 (gradnja garaţe v kletnih etaţah, nad nivojem terena pa se uredi prehod).


6/86

6

S lika: Območje OPPN za del območja urejanja CI 5/6 , natančnejšo lokacijo operacijeobsegajo prostorske enote P1, podzemni del P2, P7, C1 in C2

Glede na obseg del je najbolj očitna sprememba ta, da po novem investicija ne predvidevaizgradnje poslovno stanovanjskega dela, ki je predviden v prostorskih enotah P4, P5 in P6.

Razliko bruto tlorisnih površin obeh dokumentov prikazujemo v naslednji tabeli.

Tabela: Bruto tlorisne površine in število parkirnih mest predvidenih po prvotneminvesticijskem programu in tej novelaciji

Postavka Prvotni IP (julij 2009) Ta novelacija (junij 2011)

Podzemni del (BTP v m²) 22.238,00 20.903,81 Nadzemni del (BTP v m²) 29.513,00 16.618,45Skupaj (m²) 51.751,00 37.522,26Št. parkirnih mest 890 578

1 Pri nadzemnem delu kompleksa je k površinam, ki so opredeljne v projektu PGD prištetih 5.800 m² bruto

tlorisnih površin hotela/stanovanj.


7/86

7

Spremembe ostalih predpostavk

S spremembo obsega in tehničnih rešitev se spremenijo tudi ostale ključne predpostavkeinvesticijske operacije. Te spremembe so:

ocenjene vrednosti posameznih postavk operacije (natančneje so podane vrednosti

preddel in izdelave dokumentacije potrebne za začetek izvedbenih del – na podlagiračunov in pogodb, natančenje je ocenjena tudi vrednost izvedbenih del – projektantska ocena),

spremenjen je časovni načrt, spremenjena je tudi finančna konstrukcija (še vedno je predvideno, da bo operacijaizvedena v javno-zasebnem partnerstvu – sedaj je natančneje opredeljen vloţek

posameznega partnerja),

prihodki in stroški (spremenjeni zaradi obsega investicije in deleţa posameznega programa v operaciji, v novelaciji obravnavamo dve varianti, in sicer varianto 1, ki

predvideva prodajo zasebnega dela garaţe in varianto 2, po kateri naj bi zasebni partner z garaţo gospodaril).

Vsebina ostalih predpostavk (obstoječe stanje objekta, razlogi za investicijo, lokacija, vplivinvesticijskega projekta na okolje idr.) se ne spreminja, ponekod so le natančneje opredeljene.

1.1. Osnovni podatki o investitorju

NAZIV: MESTNA OBČINA LJUBLJANA

NASLOV: Mestni trg 1, 1000 Ljubljana

(01) 306-10-10 E-mail: [email protected]

(01) 306-12-91

Ţupan: Zoran Janković

Matična številka: 5874025

Identifikacijska številka: SI67593321

Poslovna banka: Banka Slovenije

Transakcijski račun: SI56 0126 1010 0000 114

Odgovorna ose ba za pripravo investicijskih dokumentov: ţupan Zoran Janković

Odgovorna oseba za izvajanje investicije: ţupan Zoran Janković

mailto:[email protected]:[email protected]


8/86

8

1.2. Podatki o izdelovalcu investicijske dokumentacije

NAZIV: ELEA iC d.o.o.

NASLOV: Dunajska cesta 21, 1000 Ljubljana


(01) 474-10-01



Poslovna banka: NLB d.d.



Izpolnjevalec podatkov: Blaţ Malenšek

1.3. Namen in cilji investicijskega projekta

Namen investicijske naloţbe je nekdanji industrijski kompleks tovarne Rog spremeniti vmultikulturno urbano središče, kjer se bo nahajal center sodobnih umetnosti in podzemnagaraţa.

Cilj investicije je sledeč:

rekonstrukcija in pridobitev 5.432,04 m² neto tlorisnih površin v obstoječem objektutovarne Rog,

izgradnja prizidka in pridobitev 6.658,60 m² neto tlorisnih površin,izgradnja 16.676,10 m² neto tlorisnih površin podzemne garaţe in pridobitev 578

parkirnih mest,

izgradnja 5.380,00 m² neto tlorisnih površin hotela/stanovanj terureditev 4.369,34 m² zunanjih površin.


9/86

9

1.4. Povzetek predinvesticijske zasnove in investicijskega programa

Predinvesticijska zasnova je bila izdelana novembra 2007, prvotni investicijski program pa

julija 2009.

V predinvesticijski zasnovi in prvotnem investicijskem programu so navedeni isti investitor,

izdelovalec investicijske dokumentacije in upravljavci, kot so navedeni kasneje v tej

novelaciji.

Predinvesticijska zasnova

Pri pripravi predinvesticijske zasnove sta bili upoštevani naslednji varianti, ki sta biliopredeljeni na osnovi prostorske in programske preveritve lokacije, ki jo je naredilo podjetje

Sadar Vuga arhitekti d.o.o.

varianta 0: investicija se ne izvede

varianta 1: investicija se izvede

V primeru, da se investicija ne bi izvedla in bi stanje objekta ostalo kot je, bi pomenilo, da je

v središču mesta star, propadajoč, dotrajan in neuporaben objekt, ki ne sovpada v konceptsodo bne prestolnice. Obstaja tudi realna moţnost, da bi v daljšem obdobju objekt, brezkakršnegakoli vzdrţevanja, postal tako dotrajan in uničen, da bi bila rušitev edina rešitev.

Ob neizvedbi bi pomemben del mesta ostal brez revitalizacije, uničena bi bila kulturna

dediščina, kar bi posledično pripeljalo do kazenske odgovornosti lastnika kulturne dediščine.Ljubljana bi izgubila priloţnost uresničitve prostora za izvedbo kulturnih programov indruţabnega središča.

V primeru izbora variante 1, kot je bila predstavljena v predinvesticijski zasnovi, bi to

pomenilo rekonstrukcijo tovarne Rog in izgradnjo novega kompleksa poleg obstoječegaobjekta. Investicija bi pomenila revitalizacijo dela mesta Ljubljane, hkrati pa bi pripeljala v

mesto nove kreativne vsebine, kulturo v najširšem smislu, turizem, storitvene dejavnosti,kreativne industrije in seveda stanovanja.

Na podlagi tega in ocene, da je investicija tehnično, finančno in organizacijsko izvedljiva na

način, kot je zamišljena, je bila izbrana varianta 1.

Investicijski stroški so bili v predinvesticijski zasnovi ocenjeni na 76,5 mio EUR brez DDV.


10/86

10

Tabela: Ocena investicijske naložbe v stalnih in tekočih stroških , kot je bila prikazana v predinvesticijski zasnovi

Postavka

Stalne cene

(v EUR)

Deleţstal. cen

Tekoče cene (v EUR)

1. Projektna in ostala dokumentacija (8% od GOI) 2.044.800 3,71% 2.103.0262. Arhitekturni natečaj 235.000 0,43% 241.8153. Gradbena, obrtniška in inš. dela (1.200 EUR/m2) 25.560.000 46,40% 27.685.1114. Gradbena dela za garaţo (500 EUR/m ) 10.500.000 19,06% 11.234.9245. Zunanja ureditev (150 EUR/m2) 1.080.000 1,96% 1.199.105

6. Rušitve (100 EUR/m ) 750.000 1,36% 792.5877. Fasada glavnega objekta 1.000.000 1,82% 1.083.203

8. Komunalna ureditev (15% GOI) 3.834.000 6,96% 4.051.706

9. Nadzor, vodenje (2%) 900.076 1,63% 967.830

Skupaj 45.903.876 83,33% 49.359.307

DDV 9.180.775 16,67% 9.871.861SKUPAJ 55.084.651 100,00% 59.231.168

Ob tem še navajamo, da je po pogodbi med LB Leasing in Mestno občino Ljubljana slednjadolţna plačati oz. je ţe plačala po pogodbi o finančnem leasingu za nepremičnino iz leta2002:

- 6.000 EUR stroškov za pripravo pogodbe, -

dvanajst obrokov po 38.620 EUR (skupaj 463.440 EUR) obresti v času moratorija, - 119 obrokov po 73.345 EUR (skupaj 8.728.055 EUR) obrokov leasinga in

- 73.345 EUR stroškov opcij, kar pomeni skupaj

9.270.840 EUR stroška, ki ga je oz. še bo imela Mestna občina Ljubljana s finančnimnajemom objekta. Podatek ni revaloriziran oz. diskontiran na eno časovno točko, zato ga nimoč jemati kot povsem točnega, ampak zgolj kot okvirno informacijo o vrednosti pogodbe.Pogodba o leasingu nepremičnine se izteče v aprilu 2013.

Po trenutnem predvidevanju bi lahko Mestna občina Ljubljana in investitor v smislu javnozasebnega partnerstva z javnim in zasebnim kapitalom vstopila v projekt v razmerju 40 : 60.

To pomeni, da če je vrednost zasebnega vloţka 45.903.876 EUR brez DDV, se občini priznavloţek 30.602.584 EUR brez DDV. S tem bi Mestna občina Ljubljana tudi v finančnem

smislu več kot upravičila svojo investicijo v nepremičnino.

Skupna vrednost projekta je tako:

vloţek zasebnega kapitala 45.903.876 EUR 60%vloţek javnega kapitala 30.602.584 EUR 40%SKUPAJ 76.506.460 EUR 100%

V predinvesticijski zasnovi sta bili navedeni dve varianti financiranja investicije v primeru

izvedbe, in sicer:

Varianta 1a: investicija se izvede – MOL je 40 % investitorVarianta 1b: investicija se izvede – MOL je 100 % investitor


11/86

11

Investicijski program

Pri pripravi investicijskega programa sta bili tako kot v predinvesticijski zasnovi upoštevani:

varianta 0: investicija se ne izvede

varianta 1: investicija se izvede

V primeru variante 0 se stanje ne bi spremenilo.

Varianta 1 pa bi pomenila izgradnjo in obnovo skupaj 51.751 m² bruto tlorisnih površin, odtega izgradnjo 24.073 m² novih objektov nad zemljo, izgradnjo 22.238 m² podzemnih

parkirišč ter rekonstrukcijo in pridobitev 5.440 m² prostorov v obstoječi tovarni Rog.

V primeru izvedbe investicije bi rešili problem pr opadajočega kulturnega spomenika.Ureditev območja tovarne Rog s pripadajočimi objekti in zemljiščem bi vlila novo ţivljenje vsedaj degradiran prostor na robu mestnega središča.

Z izvedbo investicijske naloţbe bi po prvotnem investicijskem programu območje pridobilotudi stanovanjske, hotelske in poslovne prostore.

Na podlagi tega in ocene, da je investicija tehnično, finančno in organizacijsko izvedljiva nanačin, kot je zamišljena, je bila izbrana varianta 1.

Realizacija investicijske operacije je bila predvidena v javno-zasebnem partnerstvu.

Vloţek javnega partnerja – Mestne občine Ljubljana je po tem dokumentu obsegal: vrednost zemljišč (območje investicije), katerih lastnica je oziroma katere ima vfinančnem najemu, vrednost obstoječe komunalne opremljenosti inneamortizirana vrednost ohranjenega objekta.

V zameno za svoj vloţek bi javni partner ob koncu projekta dobil del dokončanih prostorovza izvajanje kulturnih dejavnosti in del parkirne garaţe.


12/86

12

Tabela: Vsi stroški investicijske operacije deljene na javni in zasebni del v stalnih cenah, kot so bili prikazani v prvotnem investicijskem programu

Postavka

Javni del

v EUR

Zasebni

del v EUR

Skupaj v

EUR Deleţ

1. Projektna in ostala dokumentacija 1.040.000 1.793.248 2.833.248 3,62%

2. Arhitekturni natečaj 172.985 0 172.985 0,22%

3. Raziskave (geomeh., stat., hidrolog., ekolog.) 207.700 0 207.700 0,27%

4. GOI dela - nad zemljo 9.912.000 25.503.600 35.415.600 45,21%

5. Gradbena dela za garaţo 867.500 10.251.500 11.119.000 14,19%

6. Zunanja ureditev 208.587 871.413 1.080.000 1,38%

7. Rušitve 91.663 382.937 474.600 0,61%

8. Fasada glavnega objekta 724.265 275.735 1.000.000 1,28%

9. Komunalna ureditev 1.026.006 4.286.334 5.312.340 6,78%

10. Nadzor, vodenje 256.600 831.430 1.088.031 1,39%

11. Nadomestna stanovanja 0 7.896.360 7.896.360 10,08%

Skupaj 14.507.306 52.092.558 66.599.864 85,01%

DDV - 20 % (na #11 ni DDV) 2.901.461 8.839.240 11.740.701 14,99%

SKUPAJ 17.408.768 60.931.797 78.340.565 100,00%

Deleţ 22,22% 77,78% 100,00%

Tabela: Vložek Mestne občine Ljubljana po postavkah v EUR, kot je bil naveden v prvotneminvesticijskem programu

Postavka Površina v m² Cena v EUR/m² Vloţek v EUR Deleţ

1. Zemljišča tovarne Rog 12.070,00 800,00 9.656.000 69,48%

2. Komunalna opremljenost zemljišč tovarne Rog 11.932,50 74,06 883.721 6,36%

3. Neamortizirana vrednost ohranjenega objekta 8.590,00 130,00 1.116.700 8,04%

4. Zemljišča sosednjih stavb 1.125,00 800,00 900.000 6,48%

5. Komunalna opremljenost zemljišč sosednjih stavb 1.125,00 82,46 92.768 0,67%

6. Projektna in ostala dokumentacija 1.248.000 8,98%

7. Arhitekturni natečaj 207.583 1,49%

8. Raziskave (geomeh., stat., hidrolog., ekolog.) 249.240 1,79%

Skupaj 13.897.188 100,00%

* Vložek Mestne občine Ljubljana je izračunan na podlagi cenitvenega poročila »Kompleks Tovarne Rog«, št. poročila H -090616-1, ki ga je izdelal Srečko Veselič, univ.dipl.ing.gradb., sodni cenilec gradbene stroke, Ljubljana, 16. junij 2009.

Predvideno je bilo, da stroške nadomestnih stanovanj prevzame zasebni partner. Obstojala pa je tudi moţnost, da bi javni partner Mestna občina Ljubljana poiskala ustrezna nadomestnastanovanja in bi te objekte ponudila kot bremen proste.


13/86

13

2. POVZETEK NOVELACIJE INVESTICIJSKEGA PROGRAMA

2.1. Cilj investicije

Cilj investicije je sledeč:

rekonstrukcija in pridobitev 5.432,04 m² neto tlorisnih površin v obstoječem objektutovarne Rog,

izgradnja prizidka in pridobitev 6.658,60 m² neto tlorisnih površin,izgradnja 16.676,10 m² neto tlorisnih površin podzemne garaţe in pridobitev 578

parkirnih mest,

izgradnja 5.380,00 m² neto tlorisnih površin hotela/stanovanj ter ureditev 4.369,34 m² zunanjih površin.

Sama investicija je po svoji naravi razvojno naravnana, saj bo revitalizirala del mesta, ki je bilzapostavljen, devastiran in razvojno omejen.

2.2. Spisek strokovnih podlag

Splošna zakonodaja

Novelacija investicijskega programa je izdelana na podlagi »Uredbe o enotni metodologiji za pripravo in obravnavo investicijske dokumentacije na področju javnih financ«. (Uradni listRS, št. 60/2006, 54/2010)

Strokovne podlage za izvedbo investicijske operacije

Odlok o občinskem podrobnem prostorskem načrtu za del območ ja urejanja CI 5/6Rog (Uradni list RS, št. 60/2010),

projekt PGD »Center sodobnih umetnosti na območju tovarne Rog«, št. projekta03/2001, Mexican and slovenian architects, s.l.p., Barcelona, oktober 2010.


14/86

14

2.3. Opis upoštevanih variant in izbor optimalne variante

Pri pripravi dokumenta so bile upoštevane naslednje variante:varianta 0: investicija se ne izvede,

varianta 1: investicija se izvede, zasebni del garaže se proda invarianta 2: investicija se izvede, zasebni investitor z garažo gospodari.

Varianta 0

V primeru, da se investicija ne bi izvedla, bi v središču mesta ostal star, propadajoč, dotrajanin neuporaben objekt, ki ne sovpada v koncept sodobne prestolnice. Obstaja tudi realna

moţnost, da bi v daljšem obdobju objekt brez kakršnegakoli vzdrţevanja postal tako dotrajanin uničen, da bi bila rušitev edina rešitev.

Ob neizvedbi bi pomemben del mesta ostal brez revitalizacije, uničena bi bila kulturnadediščina, Ljubljana pa bi izgubila priloţnost uresničitve prostora za izvedbo kulturnih

programov in druţabnega središča.

Varianta 1

Varianta 1 pomeni izgradnjo in obnovo skupaj 34.146,74 m² neto tlorisnih površin, od tegaizgradnjo 3.864,00 m² prizidka nad zemljo, izgradnjo 19.470,71 m² površin pod zemljo(večina za garaţe, kjer bo 578 PM), rekonstrukcijo in pridobitev 5.432,04 m² prostorov v

obstoječi tovarni Rog ter izgradnjo 5.380,00 m² hotela/stanovanj. Investicija obsega tudiureditev 5.272,63 m² zunanjih površin.

V primeru izvedbe investicije bo rešen problem pr opadajočega kulturnega spomenika.Ureditev območja tovarne Rog pa bo vlila novo ţivljenje v sedaj degradiran prostor na robumestnega središča.

Investicijska naloţba bo prinesla prostore za umestitev določenih kulturnih vsebin, predvsemza tako imenovane sodobne umetniške prakse. Investicija bo tako zadovoljila obstoječe

potrebe po različnih kulturnih, izobraţevalnih in druţabnih dejavnostih.

Območje pa bo pridobilo tudi stanovanjske in hotelske površine.

Varianta 2

Vse predpostavke, tehnične značilnosti in nedenarni učinki investicije so enaki, kot v primeruvariante 1.

Varianti se razlikujeta le glede prihodkov, saj varianta 1 predvideva prodajo zadebnega dela

garaţe, v primeru variante 2 pa bi zasebni investitor z garaţo gospodaril (podrobnoobravnavano v poglavju 13. tega dokumenta).


15/86

15

Primerjava variant

Postavka Varianta 0 Varianta 1 Varianta 2

Vpliv na kulturo nevtralen

pozitiven (pridobitev

prostorov za različnekulturne programe)

pozitiven (pridobitev

prostorov za različnekulturne programe)

Vpliv na kulturno dediščino negativen (s časoma bi bila povsem uničena) pozitiven (ohranjanje) pozitiven (ohranjanje)

Vpliv na mestno središče

negativen (degradiran

prostor na robumestnega središča)

pozitiven (revitalizacija

tega dela mest)

pozitiven (revitalizacija

tega dela mest)

Tehnologija za izvedboinvesticijske operacije ni potrebna da da

Finančna konstrukcija ni potrebna zaprta zaprta

Vpliv investicije na zaposlenost nevtralen nova delovna mesta nova delovna mestaVpliv na parkirno problematikov središču mesta nevtralen pozitiven (578 novih PM) pozitiven (578 novih PM)

Vpliv na razvoj mesta nevtralen pozitiven pozitiven

Izbor variante

Na podlagi navedenih dejstev prepoznavamo varianti 1 in 2, kot primerni in smiselni za

izvedbo.

2.4. Navedba odgovornih oseb

Odgovorna oseba za izdelavo novelacije investicijskega programa:

Franc Jurkovič, odgovorni za izdelavo investicijskega programa

ELEA iC d.o.o.

Dunajska cesta 21

1000 Ljubljana

tel.: (01) 474-10-92; e-mail: [email protected]

Odgovorna oseba za izdelavo projektne dokumentacije:

Marjan Beţan, univ.dipl.inţ.arh.

Mexican and slovenian architects, s.l.p.

Rosello 201, 5, 1

08008 Barcelona

tel.: +34 (93) 285-03-50; e-mail: [email protected]


16/86

16

Odgovorni vodja za izvedbo investicijskega projekta:

Zoran Janković, ţupan

Mestna občina Ljubljana

Mestni trg 11000 Ljubljana

tel.: (01) 306-10-10; e-mail: [email protected]

2.5. Predvidena organizacija in druge potrebne prvine za izvedbo

2.5.1. Podatki o investitorju in organizacijske rešitve

Investitor – javni partner je Mestna občina Ljubljana. Podrobnejši podatki so navedeni v točki3.1. S strani javnega partnerja je odgovorna oseba ţupan Zoran Janković, posamezneaktivnosti v zvezi z investicijsko operacijo pa bo vodil Oddelek za kulturo Mestne občineLjubljana (OK MOL).

2.5.2. Način in postopek izbire izvajalcev

Vsa dela se bodo oddala po sistemu javnega naročanja v skladu z zakonodajo. Isto je veljaloza dela, ki so ţe bila naročena (projektna dokumentacija, investicijska dokumentacija,arhitekturni natečaj, raziskave, analize idr.).

2.5.3. Časovni načrt vseh aktivnosti

Občina predvideva, da bo investicijsko naloţbo realizirala v letih 2007 - 2013 in sicer:investicijska in projektna dokumentacija 2007 - 2011,

arhitekturni natečaj 2008,akt o javno-zasebnem partnerstvu 2011,

pridobitev gradbenega dovoljenja 2011

začetek izvedbenih del 2011,zaključek izvedbenih del 2013.


17/86

17

2.5.4. Seznam ţe pripravljene in še potrebne dokumentacije

Za projekt je bila izdelana naslednja dokumentacija:

1. Zazidalni preizkus območje CI 5/6 Rog, Jurij Sadar, november 1994,2. Arhitekturna preveritev za območje tovarne Rog v Ljubljani, Sadar in Vuga arhitekti,

november 1996.3. Prostorska in programska preveritev lokacije »Tovarna Rog«, Sadar Vuga a rhitekti

d.o.o., december 2006.

4. Prostorska in programska preveritev lokacije »Tovarna Rog«, Sadar Vuga arhitektid.o.o., januar 2007.

5. Prostorska in programska preveritev lokacije »Tovarna Rog«, Sadar Vuga arhitektid.o.o., oktober 2007.

6. Dokument identifikacije investicijskega projekta »Tovarna Rog«, Ikons d.o.o., julij

2007.

7.

Programska zasnova, MOL, 2007.

8. Predinvesticijska zasnova »Tovarna Rog«, Ikons d.o.o., november 2007.

9.

Arhitekturno urbanistični elaborat »Ureditev območja tovarne Rog v Ljubljani«,MXSI architectural studio, Barcelona, september 2008.

10. Projektna naloga za izdelavo projekta za javni del centra CSU za IDP, PGD in PZI

»Center sodobnih umetnosti v Ljubljani na območju tovarne Rog v Ljubljani«, MXSIarchitectural studio, Barcelona, maj 2009.

11.

Cenitveno poročilo »Kompleks Tovarne Rog«, št. poročila H-090616-1, SrečkoVeselič, univ.dipl.ing.gradb., sodni cenilec gradbene stroke, Ljubljana, 16. junij 2009.

12.

Investicijski program »Tovarna Rog«, Ikons d.o.o., julij 2009. 13. Projekt PGD »Center sodobnih umetnosti na območju tovarne Rog«, št. projekta

03/2001, Mexican and slovenian architects, s.l.p., Barcelona, oktober 2010.

Narejene so bile tudi geotehnične in hidrološke raziskave, analiza materialno tehničnegastanja in statike, digitalne izmere objektov ter načrt za gospodarjenje z odpadki in nadzorsanacije.

Potrebno je narediti še projekt PZI, ki ga bo izdelal MXSI architectural studio, Barcelona.

2.5.5. Način končnega prevzema in vzpostavitve obratovanja ter vzdrţevanja

Po zaključku investicijskih del bo z javnim delom upravljala Mestna občina Ljubljana, z

zasebnim delom pa zasebni investitor.


18/86

18

2.6. Prikaz ocenjene vrednosti investicije

Osnove za oceno investici jskih stroškov so naslednje:

1.

OPPN za obravnavano območje je ţe narejen in sprejet (5. julija 2010), tako je strošek podan na podlagi izstavljenega računa.

2. Arhitekturni natečaj je bil izveden v letu 2008, strošek tega pa je znašal 207.582,50EUR z DDV. Celoten strošek arhitekturnega natečaja je financirala Mestna občinaLjubljana in predstavlja del njenega vloţka v investicijsko operacijo.

3. Stroški storitev geotehničnih in hidroloških raziskav, storitev analize materialnotehničnega stanja in statike ter digitalnih izmer objektov so podani na podlagi izdanihračunov, saj so bile te storitve izvedene v letih 2009 in 2010.

4.

Strošek storitev izdelave projektne dokumentacije je za del dokumentacije, ki je bil ţeizveden podan na podlagi podpisanih pogodb in izdanih računov, za del, ki ga je trebaše narediti pa na podlagi ocene strokovne sluţbe Mestne občine Ljubljana.

5. Strošek storitev izdelave investicijske dokumentacije je podan na podlagi izstavljenihračunov.

6. Strošek načrta gospodarjenja z odpadki in nadzora sanacije je podan na podlagi ţeizstavljenih računov.

7. Strošek ekološke sanacije skupaj z rušitvijo je ocenjen s strani projektanta.

8. Strošek gradbenih, obrtnišk ih in inštalacijskih del je podan na podlagi ocene projektanta, pri čemer je za ureditev obstoječega objekta upoštevana cena 1.300EUR/m², za prizidek 1.000 EUR/m², za garaţo 15.000 EUR/PM, za hotel/stanovanja1.000 EUR/m², izvedba podnivojskega dela hotela pa je ocenjena na 2.050.000 EUR

brez DDV.

9. Vrednost komunalnega prispevka je ocenjena s strani strokovne sluţbe Mestne občineLjubljana.

10.

Vrednost vodenja operacije in strokovnega nadzora gradnje je na podlagi vrednostiizvedbenih del ocenjen s strani strokovne sluţbe Mestne občine Ljubljana.

11. Vrednost odkupljenih zemljišč je podana na podlagi cenitvenega poročila »KompleksTovarne Rog«, št. poročila H-090616-1, ki ga je izdelal Srečko Veselič,univ.dipl.ing.gradb., sodni cenilec gradbene stroke, Ljubljana, 16. junij 2009.

12. Strošek projektne dokumentacije za hotel/stanovanja je podan s strani strokovnesluţbe Mestne občine Ljubljana.

13. Vsi stroški so preračunani na cene junij 2011 in navedeni v EUR.


19/86

19

14. Tekoče cene so izračunane ob upoštevanju napovedi Urada za makroekonomskeanalize in razvoj (UMAR), ki v svoji pomladanski napovedi gospodarskih gibanj 2011

za leto 2012 napoveduje 2,7 % porast cen, kakršno upoštevamo tudi v letu 2013.

15. Investicija bo izvedena v javno-zasebnem partnerstvu. V nadaljevanju prikazujemo

tudi vloţek posameznega partnerja po postavkah investicije.

Tabela: Vsi stroški investicijske operacije deljeni glede na vložek posameznega partnerja v stalnih cenah (v EUR)

Postavka

VloţekMOL

Vloţekzasebnika

Skupaj

brez DDV DDV

Skupaj z

DDV

1. Zemljišče in stavba tovarne Rog 11.656.430 11.656.430 0 11.656.4302. Izdelava OPPN 88.333 88.333 17.667 106.000

3. Arhitekturni natečaj 172.985 172.985 34.597 207.582

4. Geoteh., hidro. raziskave, analizamat. in statike, digi. izmere objektov 124.808 124.808 24.962 149.770

5. Projektna dokumentacija 1.091.667 1.091.667 218.333 1.310.000

6. Investicijska dokumentacija 69.470 69.470 13.894 83.364

7. Študija gospod. z odpadki in nadzornad sanacijo območja 21.567 21.567 4.313 25.880

8. Ekološka sanacija skupaj z rušitvijo 543.000 543.000 108.600 651.6009. GOI - obstoječi objekt 7.061.600 7.061.600 1.412.320 8.473.92010. GOI - prizidek 5.938.000 5.938.000 1.187.600 7.125.600

11. GOI - garaţe 8.670.000 8.670.000 1.734.000 10.404.00012. GOI - parcela s temelji hotela/stan. 2.050.000 2.050.000 410.000 2.460.000

13. GOI - zunanja ureditev 867.345 867.345 173.469 1.040.814

14. Vodenje in nadzor projekta 617.796 617.796 123.559 741.35515. Projektna dok. - hotel/stanovanja 403.500 403.500 80.700 484.200

16. GOI - hotel/stanovanja 5.380.000 5.380.000 1.076.000 6.456.000

17. Komunalni prispevek 1.209.390 1.209.390 0 1.209.390

Skupaj brez DDV 13.225.260 32.740.631 45.965.891

DDV - 20 % 313.766 6.306.248 6.620.014

Skupaj z DDV 13.539.026 39.046.879 52.585.905

Deleţ 25,75% 74,25%


20/86

20

Tabela: Vsi stroški investicijske operacije deljeni glede na vložek posameznega partnerja vtekočih cenah (v EUR)

Postavka

VloţekMOL

Vloţekzasebnika

Skupaj

brez DDV DDV

Skupaj z

DDV

1. Zemljišče in stavba tovarne Rog 11.656.430 11.656.430 0 11.656.4302. Izdelava OPPN 88.333 88.333 17.667 106.0003. Arhitekturni natečaj 172.985 172.985 34.597 207.5824. Geoteh., hidro. raziskave, analiza

mat. in statike, digi. izmere objektov 124.808 124.808 24.962 149.770


6. Investicijska dokumentacija 69.470 69.470 13.894 83.3647. Študija gospod. z odpadki in nadzornad sanacijo območja 21.567 21.567 4.313 25.880




14. Vodenje in nadzor projekta 637.993 637.993 127.599 765.592

15. Projektna dok. - hotel/stanovanja 403.500 403.500 80.700 484.200



Skupaj brez DDV 13.225.260 33.726.183 46.951.443

DDV - 20 % 313.766 6.503.359 6.817.125

Skupaj z DDV 13.539.026 40.229.542 53.768.568

Deleţ 25,18% 74,82%

V naslednjih dveh tabelah prikazujemo prispevek posameznega partnerja po letih.

Tabela: Vira financiranja investicijske operacije po letih v stalnih cenah (v EUR)

Leto MOL

Zasebni

partner Skupaj

2007 11.640 0 11.640

2008 207.582 0 207.582

2009 11.961.710 0 11.961.7102010 358.094 0 358.094

2011 1.000.000 8.139.416 9.139.416

2012 0 18.351.650 18.351.650

2013 0 12.555.812 12.555.812

Skupaj 13.539.026 39.046.879 52.585.905

Deleţ 25,75% 74,25% 100,00%


21/86

21

Tabela: Vira financiranja investicijske operacije po letih v tekočih cenah (v EUR)

Leto MOL

Zasebni

partner Skupaj

2007 11.640 0 11.640

2008 207.582 0 207.5822009 11.961.710 0 11.961.710

2010 358.094 0 358.094

2011 1.000.000 8.139.416 9.139.416

2012 0 18.847.145 18.847.145

2013 0 13.242.980 13.242.980

Skupaj 13.539.026 40.229.542 53.768.568

Deleţ 25,18% 74,82% 100,00%

2.7. Zbirni prikaz rezultatov izračunov

V naslednji tabeli je prikazan zbir rezultatov izračunov finančnih kazalnikov in primerjava tehglede na varianto investicije (varianta 1: zasebni del garaţe se proda, varianta 2: zasebniinvestitor z garaţo gospodari).

Tabela: Primerjava finančnih kazalnikov obeh variant

NSV ISD RNSV Doba vračanja Varianta 1 (prodaja)

Celotna -18.580.736 -2,20% -0,3601 se ne povrneJavni del -14.942.775 ni izračunljiva -0,9736 se ne povrneZasebni del -3.637.961 1,23% -0,1003 v 1. letu

Varianta 2 (gospodarjenje)Celotna -9.786.774 4,51% -0,1896 v 15. letu

Javni del -14.942.775 ni izračunljiva -0,9736 se ne povrneZasebni del 5.156.001 9,30% 0,1422 v 7. letu

Iz tabele je razvidno, da je iz finančnega vidika varianta 2 za zasebnega investitorjaugodnejša, saj je boljša v vseh kazalnikih, z izjemo dobe vračanja, ki predvideva v primeruvariante 1 prodajo vseh zasebnih prostorov v 1. letu po zaključku investicije, zato se ta v 1.letu tudi povrne. Kazalnika NSV in RNSV sta za zasebnega partnerja v primeru variante 2

pozitivna, tudi investicija kot celota pa ima pozitivno ISD in se povrne v 15. letu ţivljenjskedobe.

Finančna ocena javnega dela je v obeh variantah negativna, saj bodo ocenjeni prihodki tegaravno pokrivali stroške poslovanja, ne pa tudi amortizacije. Sicer je globoko negativna NSVinvesticijske operacije kot celote posledica dejstva, da velik del nadzemnih površin odpade na

javni del.

Za vse v tem dokumentu prikazane finančne rezultate velja opozorilo, da so ti močno odvisniod vhodnih podatkov oziroma v realnosti od učinkovitosti izgradnje kompleksa, uspešnosti


22/86

22

prodaje zasebnih površin (restavracij, barov, trgovin, hotela/stanovanj in garaţe) oziroma v primeru variante 2 od uspešnosti poslovanja s podzemno garaţo.

Koristi druţbenega okolja presegajo stroške, ki jih bo okolica imela z investicijo. To še prav posebej velja v primer javi z alternativo, da se ne zgodi nič in objekt še naprej vidno propada.

Z investicijo se bo območje tovarne Rog spremenilo v multikulturno urbano središče, ki bododalo novo dimenzijo mestu Ljubljana.

Investicija pomeni revitalizacijo tega dela mesta in ohranitev propadajočega kulturnegaspomenika, tovarne Rog, delno bo rešen tudi pereč problem parkirnih površin v centruLjubljane.

Glede na navedene razloge in utemeljitve menimo, da je investicijska operacija ne glede na

varianto upravljanja z garaţo smiselna in upravičena.


23/86

23

3. OSNOVNI PODATKI O INVESTITORJU, IZDELOVALCU

INVESTICIJSKE DOKUMENTACIJE IN UPRAVLJALCU

3.1. Osnovni podatki o investitorju




(01) 306-12-91






Odgovorna oseba investitorja: ţupan Zoran Janković

Ţig in podpis sta na strani 2 tega dokumenta!



24/86

24

3.2. Podatki o izdelovalcu investicijske dokumentacije

NAZIV: ELEA iC d.o.o.

NASLOV: Dunajska cesta 21, 1000 Ljubljana


(01) 474-10-01



Poslovna banka: NLB d.d.



Izpolnjevalec podatkov: Blaţ Malenšek

Ţig in podpis sta na strani 2 tega dokumenta.


25/86

25

3.3. Navedba upravljalca




(01) 306-12-91






Odgovorna oseba upravljalca: ţupan Zoran Janković

Ţig in podpis sta na strani 2 tega dokumenta.



26/86

26

4. ANALIZA OBSTOJEČEGA STANJA

4.1. Analiza sedanjega stanja

Tovarna Rog je trinadstropna podolgovata stavba, ki je bila zgrajena po načrtih A. Krala izleta 1922 na starejši klasično grajeni stavbi. Fasada je oblikovana pod vplivom češkegarondokubizma in je prva ţelezobetonska skeletna konstrukcija v Ljubljani.

Območje tovarne Rog je danes zaprta, teţko prehodna cona na vzhodnem robu centra, ki joopredeljuje izpraznjeni industrijski objekt tovarne Rog. Območje ima potencial, objekt padovolj veliko površino, da z vnosom novih vsebin postane novo teţišče v tem delu mesta.Območje, kjer je predvidena investicija je na jugu omejeno z obstoječimi, zaščitenimi objekti,na severu z obstoječo gradbeno strukturo in na vzhodu z gradbeno strukturo ob Rozmanovi.Rog je poleg Elektrarne območje mesta s posebnim, industrijskim značajem.

Stavba tovarne Rog spada pod nepremično kulturno dediščino. Ti p je profana stavbnadediščina, datacija enote dediščine pa je druga polovica 19. stol., prva četrtina 20. stol., 1900,1918-1919, 1922.

Trenutno je stavba v zelo slabem, propadajočem stanju.

4.2. Prikaz potreb, ki jih bo zadovoljevala investicija

Obstaja več potreb, ki jih bo investicijska operacija zadovoljevala, med katerimi je zelo pomembna potreba po ureditvi dela centra mesta Ljubljane, ki trenutno propada.

Natančneje opredeljene potrebe, ki jih bo zadovoljevala investicija so: potreba po ohranitvi kulturne dediščine, potreba po zagotovitvi prostorov za različne kulturne programe, potreba po omogočitvi kulturnega, izobraţevalnega in druţabnega udejstvovanjameščanov,

potreba po novih parkirnih površinah, potreba po razvoju prestolnice,

potreba po revitalizaciji tega dela središča mesta, potreba po pridobitvi novih turističnih in bivanjskih kapacitet (hotel/stanovanja) ter potreba po dvigu standarda druţbenega okolja.

Polega naštetih obstaja še vrsta bolj posrednih potreb, ki jih bo zadovoljevala investicija.


27/86

27

4.3. Usklajenost investicijskega projekta z razvojnimi in drugimi dokumenti

Investicija je skladna s Strategijo razvoja Slovenije, ki je krovna nacionalna razvojna

strategija, ki izhaja iz načel trajnostnega razvoja in integracije razvojnih politik. Investicijo

lahko najdemo med razvojnimi prioritetami, natančneje povezovanje ukrepov za doseganjetrajnostnega razvoja, in sicer pod točko izboljšanja gospodarjenja s prostorom, ki pravi:»povečati razpoloţljivost stavbnih zemljišč za gospodarstvo in stanovanjsko gradnjo ssmotrnim povečevanjem urbanega prostora naselij, s povečanjem izkoriščenosti poselitvenega

prostora (koncentracijo stavb) ter z usposobitvijo degradiranih urbanih in drugih zemljišč za ponovno uporabo«.

Investicija je skladna z dokumentom Trajnostni razvoj Mestne občine Ljubljana (Strategija), ki ga je pripravil Oddelek za urbanizem in okolje, Ljubljana, junij, 2001.

Ravno tako je investicija skladna s Strategijo razvoja kulture MOL 2008-2011. Ta

strategija opredeljuje javni interes z namenom zagotavljanja trdnih in trajnih pogojev zakulturno ustvarjalnost, kulturno raznolikost in dostopnost javnih kulturnih dobrin vsem

prebivalcem Mestne občine Ljubljana. Slednja izkazuje javni interes pri podpori tistimkulturnim vsebinam, ki bistveno prispevajo h kulturni podobi Ljubljane, k skladnemu razvoju

ustvarjalnosti na vseh področjih kulture, večji dostopnosti kulturnih dobrin, ohranjanju inrazvoju kulturne dediščine, večji socialni kohezivnosti ter izboljšanju kakovosti ţivljenja vseh

prebivalcev prestolnice.

Javni interes na vseh področjih kulture v Mestni občini Ljubljana vključuje: zagotavljanje javne dostopnosti kulturnih dobrin vsem prebivalcem Mestne občine

Ljubljana,kulturno vzgojo in izobraţevanje za ustvarjalnost, promocijo vrhunske ustvarjalnosti, ki bistveno soustvarja podobo Ljubljane kot

prestolnice kulture.

V javni interes na področju likovnih umetnosti spadajo organizacija in izvedba razstavnih terfestivalskih in bienalnih dogodkov s področij slikarstva, kiparstva, grafike, risbe, umetniške fotografije, umetniškega videa, oblikovanja in arhitekture ter likovna oprema javnega

prostora.

V javni interes na področju intermedijskih umetnosti spadajo organizacija in izvedba

kulturnih projektov in javnih kulturnih programov, ki temeljijo na interdisciplinarnosti in/ali povezovanju med različnimi umetniškimi zvrstmi oziroma se umeščajo na eno izmed področijumetnosti in na ustvarjalen način uporabljajo nove tehnologije, predvsem internet in računalniško opremo.

Center sodobnih umetnosti bo vsekakor zasledoval javni interes na področju likovnih inintermedijskih umetnosti.


28/86

28

5. ANALIZA TRŢNIH MOŢNOSTI

Novi kompleks tovarne Rog bo zgrajen v javno-zasebnem partnerstvu. Delitev na javni in

zasebni program je sledeča:

Javni program obsega:

razstavne dvorane,

depo,

površine spremljevalnega programa, površine administracije, večnamenske dvorane,

bar,

ateljeje in

manjši del garaţe (50 PM).

Zasebni program zajema:

restavracije,

bare,

trgovine,

prostore hotela/stanovanj in

večji del garaţe (528 PM).

Javni program

Prostori javnega programa imajo naslednje trţne moţnosti:

1. Razstavne dvorane, večnamenske dvorane in ateljeji imajo zmerne trţne moţnosti, sajobstaja moţnost trţenja z oddajanjem v najem zunanjim uporabnikom.

2. Bar ima dobre trţne moţnosti zaradi ugodne lokacije in velikega pretokaobiskovalcev.

3. Javni del garaţe ima ravno tako dobre trţne moţnosti, vendar pa bo namenjen

delovanju javnega dela kompleksa in ne bo generiral prihodkov.

4.

Ostali prostori javnega programa nimajo trţnih moţnosti.


29/86

29

Zasebni program

Prostori zasebnega programa imajo naslednje trţne moţnosti:

1. V kompleksu so predvidene restavracije, bari in trgovine, ki bi jih zaradi ugodne

lokacije in visokega pretoka obiskovalcev (pestra vsebina kompleksa) zlahka dobrotrţili. V nadaljevanju dokumenta upoštevamo, da bo zasebni partner generiral

prihodek od prodaje teh površin v prvem letu po zaključku investicije. Skupne površine teh prostorov merijo 1.586 m², prodajna cena teh površin pa je ocenjena na4.800 EUR/m², poleg teh površin bodo hkrati prodane tudi skupne površine, ki so

potrebne za normalno delovanje kompleksa, in sicer 448 m², ki odpadejo na zasebnidel po ceni 2.400 EUR/m².

2. Tudi prostori hotela/stanovanj imajo dobre trţne moţnosti. V nadaljevanjuupoštevamo, da bo zasebni partner te površine prodal v 1. letu po zaključkuinvesticije, in sicer gre za 5.380 m² neto tlorisnih površin, katerih prodajna cena je

ocenjena na 3.000 EUR/m², sočasno bo prodan tudi podzemni del hotela/stanovanj, insicer po ceni 2.050.000 EUR brez DDV, kar je enako oceni vrednosti izgradnje tega

dela kompleksa.

3. Večji, zasebni del garaţe (528 PM) ima dobre trţne moţnosti, saj bo garaţa zgrajenana lokaciji, na robu mestnega središča, kjer sedaj primanjkuje parkirnih površin. Vizračunih prikazujemo dve varianti, in sicer:

varianto 1: zasebni del garaţe se proda (v tem primeru upoštavamo, da bo prodanih 528 parkirnih mest po ceni 24.000 EUR/PM) in

varianto 2: zasebni investitor z garaţo gospodari (tako bo ustvarjal prihodkeiz naslova parkirnin – ti prihodki so natančneje obravnavani v poglavju 13).


30/86

30

6. TEHNIČNO – TEHNOLOŠKI DEL

Za obravnavano operacijo je bil oktobra 2010 s strani Mexican and slovenian architects, s.l.p.

iz Barcelone narejen projekt PGD »Center sodobnih umetnosti na območju tovarne Rog«, po

katerem povzemamo tehnične značilnosti operacije. Poleg kompleksa, ki je obravnavan v tem projektu PGD bo z investicijo znotraj prostorske enote P2 zgrajen tudi hotel/stanovanja.

Skladno z Odlokom o občinskem podrobnem prostorskem načrtu za del območja urejanja CI5/6 ROG (Ur adni list št. 60/2010) se gradnja na območju stare tovarne Rog izvaja po etapah.V tej etapi območje predvidenega posega zajema parcelne številke 3652, 3653, 3654, 3655,3656, 3657, 3658, 3661, 3662, 3663, 3664, 3687, 3845 k.o. Tabor. Predvidena je

rekonstrukcija obstoječega objekta, novogradnja prizidka in objekta ob njem ter izgradnjagaraţ.

Znotraj območja OPPN je 10 prostorskih enot. V tej fazi tangira operacija le na 5 prostorskihenot, in sicer: P1, P2, P7, C1 in C2.

V prostorski enoti P1 se nahaja obstoječe tovarniško poslopje, katero se ohrani in skladno skonzervatorskim načrtom rekonstruira ter na severni strani prizida.

V prostorski enoti P2 obravnavamo izgradnjo kletnih etaţ in hotela/stanovanj.

V prostorski enoti P7 se uredi zunanja okolica objekta po načrtu zunanje in prometneureditve. Okolica se tlakuje, uredi se prehod do Rozmanove ulice in do Petkovškoveganabreţja. Iz Petkovškovega nabreţja je predviden dovoz v garaţo, na zelenih površinah pa seuredi otroško igrišče velikosti 200 m2.

V prostorski enoti C1 – Petkovškovo nabreţje se uredi javno tlakovano ploščad.

V prostorski enoti C2 je predvidena gradnja garaţe v kletnih etaţah, nad nivojem terena pa seuredi prehod.


31/86

31

6.1. Površine novega kompleksa

Prikazane površine so povzete po projektu PGD z dodanimi površinami hotela in stanovanj.

Tabela: Neto tlorisne površine novega kompleksa glede na program in vsebino

Program in vsebina površina v m² Deleţ

Skupni javno-zasebni program 717,52 2,10%

Javni program 10.510,46 30,78%

- razstavne dvorane 1.824,40 5,34%

- depo 690,00 2,02%

- spremljevalni program 2.019,29 5,91%

- administracija 299,86 0,88%

- večnamenske dvorane 1.172,87 3,43%- bar 75,00 0,22%- ateljeji 2.986,47 8,75%

- garaţe 1.442,57 4,22%

Zasebni program 22.918,76 67,12%

- restavracije in bari 1.087,74 3,19%

- trgovine 498,29 1,46%

- podnivojski prostori bodočega hotela 719,20 2,11%

- garaţe 15.233,53 44,61%

- hotel/stanovanja 5.380,00 15,76%Skupaj 34.146,74 100,00%

Tabela: Neto tlorisna površina kompleksa v m² glede na objekt in program

Objekt in program Površina v m²

Obstoječi objekt 5.432,04

- javni program 3.846,01

- zasebni program 1.586,03

Prizidek 6.658,60


- zasebni program (podnivojski del hotela/stanovanj) 719,20

- skupni javno-zaseni program 717,52

Garaže 16.676,10



Hotel/stanovanja 5.380,00


Skupaj 34.146,74


32/86

32

Zunanje površine obsegajo 4.369,34 m² in so v celoti javne.

V garaţah se uredi 578 PM od tega je 50 namenjenih javnemu programu ostali pa zasebnemu.

6.2. Razporeditev programa

Center sodobnih umetnosti zdruţuje več funkcij tako zasebnih, kot javnih. Vsaka izmed tehfunkcij ima svoje specifične potrebe po prostoru ter opremi.

Zdruţevan ju celotnega programa sluţi vertikalni foyer, prizidan na severni strani stare tovarneRog. Vitka steklena lamela poleg vertikalnih komunikacij, ki nadomeščajo porušeno stopniščeosvobodi prostor znotraj tovarniške zgradbe in odstrani potrebo po vzdolţnem pregrajevanju.Spomeniško zaščitena armiranobetonska konstrukcija objekta s tem nikjer ni okrnjena ali

prekinjena in jo je mogoče prezentirati v polnem razponu.

V kompleksu se nahaja tudi nov prostor druţenja, spontanih razstav in prireditev.

Foyer se v pritličju skozi staro tovarno Rog povezuje z nabreţjem na juţni strani, preko parkovne ureditve na severni strani s Trubarjevo cesto ter v kleti z garaţo.

Na severno stran tovarniške zgradbe se postavi novo zgrajeno veliko razstavno dvorano.Enotni prostor, ki teče vzdolţ celotne dolţine starega objekta s svojimi razseţnostminagovarja kvalitete starega Roga in obenem omogoča umestitev tudi najbolj razseţnostnozahtevnih eksponatov.

Celotna severna fasada je v pritličju sestavljena iz zastekljenih drsnih vrat, ki omogočajo takovizualno, kot dobesedno povezavo s parkovno ureditvijo.

V osrednji volumen stare tovarniške stavbe se poleg glavne vhodne avle s foyerjem umestijomediateka, kontrolna soba in garderobe za obiskovalce. Poleg tega se vanjo vključuj e

program z juţne strani, kjer se lokacijo tovarne Rog ob nabreţju Ljubljanice izkoristi zaumestitev javnega programa v pritličje obstoječega prizidka.

Specifične trgovine povezane z dejavnostjo centra, spremljajoče restavracije in lokali pomenijo z omogočitvijo razširitve dejavnosti na ulico obogatitev nabreţja in ponudbe za

obiskovalce centra.

Spremljevalni javni del programa kot so večnamenske dvorane in t.i. svet kulture, senamestijo v prvo nadstropje tovarne Rog ter poveţejo s teraso nad starim juţnim prizidkom.Večnamenske dvorane zdruţijo posamezne sklope, ki so bili prej razdrobljeni in namenejenirazstavam in predavanjem. T.i. svet kulture pa se poveţe z varstvom otrok in mediateko.Opisane povezave omogočajo fleksibilnejšo rabo prostora.

Različni ateljeji se postavijo v zgornja nadstropja, kjer izkoriščajo naravno obojestranskoosvetlitev ter mirnejši ambient.

V kletnih prostorih se poleg garaţe nahajajo sanitarije za obiskovalce razstav, depoji in ostalitehnični prostori.


33/86

33

6.3. Opis posameznih prostorov

Ateljeji

Različne dejavnosti, ki se bodo vrstile v centru potrebujejo različne vrste ateljejev, ki naj bodokar se da fleksibilni. V tem smislu se razdeli ateljeje na dva dela; prvi del je splošen inomogoča uporabo od pisarniške razporeditve do slikarskega in kiparskega ateljeja, drugi pa jespecifičen in zajame bivalne ateljeje, prostore namenjene ustvarjanju zvoka in ateljeje, kidovol jujejo uporabo barv, brušenja ipd.

Vsi ateljeji zaobjamejo celoten razpon prostora v tovarniškem objektu in izkoriščajo kvalitetodvostranske osvetlitve, ki se zaradi transparentne narave vertikalnega foyerja ohranja navkljub

izgradnji nove komunikacijske lamele.

Velika vrednost stare tovarne Rog je dolg, nepredeljen prostor z repetitivnimi

konstrukcijskimi elementi. Obravnavana operacija ţeli ta prostor v največji moţni meriohraniti.

Bivalni ateljeji so namnejeni občasnemu bivanju, zaradi česar ne gre za klasična stanovanja,ampak bolj za tip hotelskih apartmajev. Ti ateljeji vsebujejo manjšo bivalno kuhinjo,kopalnico s pralnim strojem in spalnico. Namenjeni so gostujočim umetnikov, ki delajo načasovno omejenih projektih. V času, ko center ni odprt za javnost je dostop do teh ateljejev

predviden preko logističnega vhoda ter z uporabo tovornega dvigala. V kleti za te ateljeje predvidena tudi manjša shramba za materiale in opremo.

Posebni ateljeji namenjeni delu z barvami in električnimi orodji so locirani v tretjemnadstropju na vzhodni strani lamele. Opremljeni so z ognjevarno prezračevalno omaro,namenjeno hranjenju barv ter dodatnim priključkom za prenosno klimatsko enoto, kiomogoča večjo izmenjavo zraka.

Vertikalni foyer

Vertikalni foyer omogoča ohranjanje celovitosti prostora stare tovarne Rog. Samooblikovanje skuša v čim večji meri ohraniti dvostransko osvetlitev z lahkimi intransparentnimi materiali konstrukcije tega prizidka. V ta namen vsebuje tudi več dvo in

troetaţnih prostorov, ki povečajo prehod naravne svetlobe.

Foyer sestavlja dvoje poţarnih stopnic, ki so postavljene na skrajna dela objekta, kar osebamv pritličju omogoča evakuacijo na prosto. V sredini foyerja sta postavljeni dve panoramskidvigali za večje število oseb, ki imata dostop v pritličju iz vhodnega dela stavbe. V sredinifoyer ja se nahaja glavno stopnišče, ki se v kontinuirani liniji linearno vzpenja skozi vsanadstropja.

Foyer ima tudi veliko tovorno dvigalo za teţke tovore. Kabina je velikosti 130 x 480 x 250 cm, z vhodnimi vrati dimenzij 130 x 250 cm. Povezuje klet (depo), pritličje (logistični vhod,razstavne dvorane) ter vsa zgornja nadstropja.


34/86

34

Razstavne dvorane

Razstavne dvorane so zasnovane kot veliki fleksibilni prostori z zenitalno naravno

osvetlitvijo. Oblikovanje prostora je zadrţano in nevtralno, da omogoča največjo moţnoraznolikost uporabe in pušča čim več svobode pri postavitvi razstav. Enotni prostor, ki teče

vzdolţ celotne dolţine starega objekta s svojimi razseţnostmi nagovarja kvalitete staregaRoga in omogoča umestitev tudi najbolj razseţnostno zahtevnih eksponatov.

Dvorano je mogoče s premičnimi stenami razdeliti na pet manjših prostorov, ki so zvočno invizualno povsem neodvisni in ustvarjalcem razstav tako dajejo na razplago moţnost

predstavitve večih zelo različnih projektov/artefaktov/instalacij.

Najbolj izrazit oblikovni element so svetlobniki, ki prebadajo strop v značilnem vzorcu. Polegdovajanja zenitalne svetlobe v dovrano, strukturirajo obseţno površino stropa, in sicer dajejomasivni strehi iz betonskih prefabrikatov vizualno lahkotnost.

Severna fasada, ki se odpira na park na dvorišču je v pritličju v celoti zastekljena in brezstebrov. Poleg vizualne povezave s parkovno ureditvijo je omogočeno tudi odprtje več velikihdrsnih vrat, ki vabijo k prepletu dejavnosti med zunanjostjo in notranjostjo ter s tem odpirajo

moţnost za inovativne pristope k predstavitvi umetniških del.

Tlak v vseh dvoranah je svetlo siv teraco pod, ki poleg tega da je izjemno trpeţen innezahteven za vzdrţevanje, nadaljuje noto izvornega industrijskega značaja kompleksatovarne Rog. Stene dvoran in deli stropa, ki niso iz vidnega betona so oblečeni z belimimavčnimi ploščami na osnovi iverk, ki pa jih je mogoče za potrebe posameznih razstav brezteţav začasno prebarvati v katerikoli potrebni odtenek, hkrati pa je omogočeno poljubno

pripenjanje in obešanje eksponatov.

Na stropu so predvidene kjuke za obešanje drogov za osvetljavo/multimedijo in eksponatov.

Logistični vhod za dostavo artefaktov, opreme in eksponatov je lociran na zahodni fasadistavbe, dostopen s servisne ceste, ki poteka po zahodni meji območja in se priključuje naTrubarjevo cesto. Maksimalna velikost eks ponatov, ki se prenašjo preko logističnega vhoda je2,2 m (širina) x 4 m (višina). Preko vmesnega prostora se povezuje z razstavno dvorano, odkoder je dostopno tudi tovorno dvigalo, ki omogoča dostavo tovorov v ostala nadstropja.

Dve kontrolni kabini sta umeščeni vzdolţ glavnega hodnika, ki poteka v pritličju nove

komunikacijske lamele. Kontrolna soba v starem tovarniškem objektu poleg glavnega foyerja je namenjena predvsem nadzoru dostopa in varnostnih sistemov ter strojnih instalacij v stavbi.Kontrolna kabina, ki se nahaja neposredno ob razstavni dovrani pa vsebuje opremo za nadzor

razmer v dvorani: luči, avdio-video oprema, senčila idr.

Večnamenske dvorane

V prvo nadstropje, ki je poleg pritličja najbolj javni del, se uvrstijo večnamenske dvor ane.Podobno kot glavno dvorano je tudi te mogoče pregraditi s premičnimi stenami, kar omogočaohranjanje celovitosti in multifunkcionalnosti prostora.


35/86

35

Dvorane se proti jugu odpirajo na teraso, ki se uredi na prenovljeni strehi ostoječega prizidkak rečni fasadi tovarniškega objekta. Le-ta tako postane del centra CSU in prostor za zunanjerazstave, sprejeme, otvoritve ipd.

Rekonstruira se tlak iz macesnovih kock ter na strop med nosilce diskretno postavi akustične

panele. Ostale inštalacije se skrije z uporabo dvignjenega tehničnega poda, tako da je prisotnost stare konstrukcije čim bolj opazna.

Na skrajnem vzhodnem koncu dvorane se nahajata kabini za simultano prevajanje skupaj s

kontrolno sobo (za avdio-video opremo in luči), ter priročno skladišče.

Terasa

Zaradi privilegirane orientacije proti Ljubljanici, prisojne lege in razkošnih krošenj dreves ima terasa na strehi obstoječega prizidka k tovarniškem ob jektu povsem svojstven ambient,

katerega se nadgradi s prenovo obstoječih svetlobnikov, ki se jih opremi s svetlobnimi telesiter klopmi, predvidi se tudi priključek za prenosni točilni pult.

Terasa tako postane privlačen in vsestransko uporaben prostor, ki poleg vsakodnevne rabe zaoddih lahko sluţi kot galerija na prostem, letni kino, podaljšek bara ali igrišče prostora zaotroke v objektu.

Trgovine in ostali lokali

Odptje tovarne v smeri nabreţja se izkoristi s postavitvijo trgovin, restavracij in barov v pritličje prizidka in dela stare tovarne. Del lokalov se poveţe s prostorom vertikalnegafoyer ja, kar povečuje prehodnost objekta v smeri sever-jug.

Večjim lokalom se doda manjši mezanin v delu v dvojno višino, kar omogoča razgled naLjubljanico skozi velika okna starega juţnega prizidka tovarne. Manjšim lokalom,namenjenim za trgovsko dejavnost pa izjemna svetla višina prostora omogoča svobodno inatraktivno ureditev prostora.

Gostinskim lokalom je omogočena postavitev teras na nabreţju, obilica prostora pa ponujatrgovinam tudi moţnost organizacije trţnice z oblikovalskimi predmeti.

Za namene gostinskih lokalov in barov se razširijo kletni prostori, v katere se postavijodeloma servisni programi potrebni za obratovanje. Tako lahko gostinski del funkcionira

neodvisno od odprtja CSU. V kleti se poleg sanitarij za obskovalce uredijo garderobe za

zaposlene in skladiščni prostori. Pri restavracijah so pr ostori za zaposlene opremljeni s tuškabino.

Vsak izmed prostorov namenjenih za najem ima svoj lasten sklop števcev in priključkov, kizagotavlja maksimalno avtonomijo. Gostinski prostori imajo poleg tega zaradi specifičnihzahtev tudi ločene klimatske naprave, medtem ko se trgovine priključujejo na skupnoklimatsko napeljavo.


36/86

36

Garaža

Za vhod in izhod v garaţo sta predvidena dva vhodna in dva izhodna pasova, kar ustrezaveliksoti garaţe. V prvi kleti je moţen dovoz za vozila do višine 2,6 m (majhna gospodarskavozila) za dovoz do depojo oz. skadišč. Prenos večjih objektov v depo je rešen preko

tovornega dvigala. Pri vhodu v garaţo je postavljena kontrolna kabina, samo plačevanje pa je predvideno v vsaki kletni etaţi pri glavnem vhodu v CSU in v prvi kletni etaţi javnega vhoda.Ob stenah garaţe je predviden plitek kanal, ki bo pobiral morebitno kapilarno vodo. V garaţi

je predviden prostor za 578 parkirnih mest.

Hotel/stanovanja

V sklopu kompleksa tovarne Rog bo zgrajen objekt, ki bo namenjen hotelu/stanovanjem.

Objekt bo imel 5.380 m² neto tlorisnih površin.

7. ANALIZA ZAPOSLENIH

Glede na predvidene vsebine je v prostorih z javnim programom načrtovanih 10 zaposlitev, insicer:

uprava in organizacija delovanja ter prireditev 3 osebe

poslovni sekretar 1 oseba

finančni servis in organizacija 1 osebatehnične sluţbe 5 oseb

skupaj 10 oseb

V ostalih prostorih je načrtovana zaposlitev minimalno 17 oseb. Gre za:upravljanje objekta 1 oseba

hotel/stanovanja 5 oseb

bari, restavracije, trgovine 11 oseb

skupaj 17 oseb

V tej fazi gre za pribliţno oceno, od katere je moţno pričakovati, da bo končno številozaposlenih na koncu nekoliko odstopalo.


37/86

37

8. OCENA VREDNOSTI PROJEKTA PO STALNIH IN TEKOČIHCENAH

8.1. Izhodišča vrednotenja

Osnove za oceno investicijskih stroškov so naslednje:

1. OPPN za obravnavano območje je ţe narejen in sprejet (5. julija 2010), tako je strošek podan na podlagi izstavljenega računa.

2. Arhitekturni natečaj je bil izveden v letu 2008, strošek tega pa je znašal 207.582,50

EUR z DDV. Celoten strošek arhitekturnega natečaja je financirala Mestna občinaLjubljana in predstavlja del njenega vloţka v investicijsko operacijo.

3.

Stroški storitev geotehničnih in hidroloških raziskav, storitev analize materialnotehničnega stanja in statike ter digitalnih izmer objektov so podani na podlagi izdanihračunov, saj so bile te storitve izvedene v letih 2009 in 2010.

4. Strošek storitev izdelave projektne dokumentacije je za del dokumentacije, ki je bil ţeizveden podan na podlagi podpisanih pogodb in izdanih računov, za del, ki ga je trebaše narediti pa na podlagi ocene strokovne sluţbe Mestne občine Ljubljana.

5. Strošek storitev izdelave investicijske dokumentacije je podan na podlagi izstavljenihračunov.

6.

Strošek načrta gospodarjenja z odpadki in nadzora sanacije je podan na podlagi ţeizstavljenih računov.

7. Strošek ekološke sanacije skupaj z rušitvijo je ocenjen s strani projektanta.

8. Strošek gradbenih, obrtnišk ih in inštalacijskih del je podan na podlagi ocene projektanta, pri čemer je za ureditev obstoječega objekta upoštevana cena 1.300EUR/m², za prizidek 1.000 EUR/m², za garaţo 15.000 EUR/PM, za hotel/stanovanja1.000 EUR/m², izvedba podnivojskega dela hotela pa je ocenjena na 2.050.000 EUR

brez DDV.

9.

Vrednost komunalnega prispevka je ocenjena s strani strokovne sluţbe Mestne občineLjubljana.

10. Vrednost vodenja operacije in strokovnega nadzora gradnje je na podlagi vrednosti

izvedbenih del ocenjen s strani strokovne sluţbe Mestne občine Ljubljana.

11. Vrednost odkupljenih zemljišč je podana na podlagi cenitvenega poročila »KompleksTovarne Rog«, št. poročila H-090616-1, ki ga je izdelal Srečko Veselič,univ.dipl.ing.gradb., sodni cenilec gradbene stroke, Ljubljana, 16. junij 2009.

12. Strošek projektne dokumentacije za hotel/stanovanja je podan s strani strokovne

sluţbe Mestne občine Ljubljana.


38/86

38

13. Vsi stroški so preračunani na cene junij 2011 in navedeni v EUR.

14. Tekoče cene so izračunane ob upoštevanju napovedi Urada za makroekonomskeanalize in razvoj (UMAR), ki v svoji pomladanski napovedi gospodarskih gibanj 2011

za leto 2012 napoveduje 2,7 % porast cen, kakršno upoštevamo tudi v letu 2013.

15. Investicija bo izvedena v javno-zasebnem partnerstvu. V nadaljevanju prikazujemo

tudi vloţek posameznega partnerja po postavkah investicije in delitev kompleksa na javni in zasebni del.

8.2. Ocena investicijske naloţbe po stalnih in tekočih cenah

Tabela: Vsi stroški investicijske operacije po postavkah in letih v stalnih cenah (v EUR)

Postavka 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Skupaj Deleţ

1. Zemlj. in stavba t. Rog 11.656.430 11.656.430 22,17%

2. Izdelava OPPN 88.333 88.333 0,17%

3. Arhitekturni natečaj 172.985 172.985 0,33%4. Geo., hidro. raziskave, an.

statike, digi. izmere obj. 70.000 54.808 124.808 0,24%

5. Projektna dokumentacija 150.000 108.334 833.333 1.091.667 2,08%

6. Investicijska dok. 9.700 34.400 25.370 69.470 0,13%

7. tudija gospod. z odpadki in nadzor nad sanacijo obm. 21.567 21.567 0,04%

8. Eko. sanacijaj z rušitvijo 543.000 543.000 1,03%

9. GOI - obstoječi objekt 1.429.823 3.471.667 2.160.110 7.061.600 13,43%

10. GOI - prizidek 0 2.683.978 3.254.022 5.938.000 11,29%

11. GOI - garaţe 2.475.140 4.950.279 1.244.581 8.670.000 16,49%

12. GOI - temelji hotela/stan. 800.000 1.250.000 2.050.000 3,90%

13. GOI - zunanja ureditev 867.345 867.345 1,65%

14. Vodenje in nadzor proj. 123.559 247.118 247.119 617.796 1,17%

15. Proj. dok. - hotel/stan. 403.500 403.500 0,77%

16. GOI - hotel/stanovanja 2.690.000 2.690.000 5.380.000 10,23%

17. Komunalni prispevek 1.209.390 1.209.390 2,30%

Skupaj 9.700 172.985 11.910.830 298.412 7.817.745 15.293.042 10.463.177 45.965.891 87,41%

DDV - 20 % 1.940 34.597 50.880 59.682 1.321.671 3.058.608 2.092.635 6.620.014 12,59%

Skupaj 11.640 207.582 11.961.710 358.094 9.139.416 18.351.650 12.555.812 52.585.905 100,00%


39/86

39

Tabela: Vsi stroški investicijske operacije po postavkah in letih v tekočih cenah (v EUR)

Postavka 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Skupaj Deleţ

1. Zemlj. in stavba t. Rog 11.656.430 11.656.430 21,68%

2. Izdelava OPPN 88.333 88.333 0,16%3. Arhitekturni natečaj 172.985 172.985 0,32%4. Geo., hidro. raziskave, an.

statike, digi. izmere obj. 70.000 54.808 124.808 0,23%

5. Projektna dokumentacija 150.000 108.334 833.333 1.091.667 2,03%

6. Investicijska dok. 9.700 34.400 25.370 69.470 0,13%

7. tudija gospod. z odpadki in nadzor nad sanacijo obm. 21.567 21.567 0,04%

8. Eko. sanacijaj z rušitvijo 543.000 543.000 1,01%

9. GOI - obstoječi objekt 1.429.823 3.565.402 2.278.331 7.273.556 13,53%

10. GOI - prizidek 2.756.445 3.432.111 6.188.556 11,51%

11. GOI - garaţe 2.475.140 5.083.937 1.312.696 8.871.773 16,50%12. GOI - temelji hotela/stan. 800.000 1.283.750 2.083.750 3,88%

13. GOI - zunanja ureditev 914.814 914.814 1,70%

14. Vodenje in nadzor proj. 123.559 253.790 260.644 637.993 1,19%

15. Proj. dok. - hotel/stan. 403.500 403.500 0,75%

16. GOI - hotel/stanovanja 2.762.630 2.837.221 5.599.851 10,41%

17. Komunalni prispevek 1.209.390 1.209.390 2,25%

Skupaj 9.700 172.985 11.910.830 298.412 7.817.745 15.705.954 11.035.817 46.951.443 87,32%

DDV - 20 % 1.940 34.597 50.880 59.682 1.321.671 3.141.191 2.207.163 6.817.125 12,68%

Skupaj 11.640 207.582 11.961.710 358.094 9.139.416 18.847.145 13.242.980 53.768.568 100,00%


40/86

40

Tabela: Vsi stroški investicijske operacije deljeni glede na vložek posameznega partnerja v stalnih cenah (v EUR)

Postavka

VloţekMOL

Vloţekzasebnika

Skupaj

brez DDV DDV

Skupaj z

DDV

1. Zemljišče in stavba tovarne Rog 11.656.430 11.656.430 0 11.656.4302. Izdelava OPPN 88.333 88.333 17.667 106.0003. Arhitekturni natečaj 172.985 172.985 34.597 207.5824. Geoteh., hidro. raziskave, analiza

mat. in statike, digi. izmere objektov 124.808 124.808 24.962 149.770


6. Investicijska dokumentacija 69.470 69.470 13.894 83.3647. Študija gospod. z odpadki in nadzornad sanacijo o bmočja 21.567 21.567 4.313 25.880




14. Vodenje in nadzor projekta 617.796 617.796 123.559 741.355

15. Projektna dok. - hotel/stanovanja 403.500 403.500 80.700 484.200



Skupaj brez DDV 13.225.260 32.740.631 45.965.891

DDV - 20 % 313.766 6.306.248 6.620.014

Skupaj z DDV 13.539.026 39.046.879 52.585.905

Deleţ 25,75% 74,25%

Tabela: Vložek zasebnega partnerja v stalnih cenah deljen na javni in zasebni del kompleksa (v EUR)

Javni del

kompleksa

Zasebni del

kompleksa

Postavka

Cena v

EUR/m² Pov.

v m² Vrednost

v EUR

Pov.

v m² Vrednost

v EUR

Skupaj

brez DDV

DDV v

EUR

Skupaj v

EUR

1. Obstoječi objekt 1.300 3.846 4.999.800 1.586 2.061.800 7.061.600 1.412.320 8.473.9202. Prizidek k t. Rog 1.000 5.490 5.490.000 448 448.000 5.938.000 1.187.600 7.125.600

3. Podzemna garaţa 750.000 7.920.000 8.670.000 1.734.000 10.404.0004. Zunanja ureditev 4.939 867.345 867.345 173.469 1.040.814

5. Eko. sanacija z ruš. 543.000 543.000 108.600 651.6006. Temelji hotela/stan. 2.050.000 2.050.000 410.000 2.460.000

7. Vod. in nadzor 617.796 617.796 123.559 741.355

8. Proj. d. hotel/stan. 403.500 403.500 80.700 484.200

9. Hotel/stanovanja 1.000 5.380 5.380.000 5.380.000 1.076.000 6.456.000

10. Kom. prispevek 1.209.390 1.209.390 1.209.390

Skupaj brez DDV 13.316.535 19.424.096 32.740.631

DDV - 20 % 2.421.429 3.884.819 6.306.248

Skupaj z DDV 15.737.964 23.308.915 39.046.879

Deleţ 40,31% 59,69% 100,00%


41/86

41

8.3. Ocena investicijske naloţbe za upravičene in preostale stroške

Glede na to, da bo investicijska operacija izvedena v javno-zasebnem partnerstvu in da v tem

trenutku v finančni konstrukciji ni predvidenega nobenega drugega vira, ki bi operacijo

sofinanciral glede na upravičenost posameznih postavk, so vsi stroški investicijske operacijehkrati tudi upravičeni stroški investicijske operacije.

9. ANALIZA LOKACIJE

Prostorski akt

Obravnavano območje ureja Odlok o občinskem podrobnem prostorskem načrtu za delobmočja urejanja CI 5/6 ROG (Uradni list RS, št. 60/2010).

V OPPN je območje razdeljeno na 10 prostorskih enot. Operacija tangira le na 5 prostorskihenot, in sicer: P1, P2, P7, C1 in C2.

Območje operacije

Območje tovarne Rog je danes zaprta, teţko prehodna cona na vzhodnem robu centra, ki joopredeljuje izpraznjeni industrijski objekt tovarne Rog.

Obstoječi objekt stare tovarne Rog je spomeniško zaščiten in predviden za rekonstrukcijo .Ostali obstoječi objekti na območju stare tovarne Rog se porušijo kot predvideva projektnadokumentacija. Skladno z OPPN se gradnja na območju stare tovarne Rog izvaja po etapah. Vtej etapi zajema območje predvidenega posega parcelne številke 3652, 3653, 3654, 3655,3656, 3657, 3658, 3661, 3662, 3663, 3664, 3687 in 3845, vse k.o. Tabor.


42/86

42

Slika: Območje OPPN in območje gradbišča (prostorske enote P1, podzemni del P2, P7, C1in C2)

10. ANALIZA VPLIVOV INVESTICIJSKEGA PROJEKTA NA OKOLJE

Investicija ne bo imela nobenih trajnih vplivov na okolje, zato niso predvideni nobeni tovrstni

stroški.

Odpadki

Investitor bo sklenil pogodbo s pooblaščeno organizacijo glede odvoza odpadkov v sklopurekonstrukcije obstoječega objekta stare tovarne Rog.

Hrup

Ko bo objekt v obratovanju ne bo povzročal prekomernih emisij hrupa.


43/86

43

Zrak

Pri normalnem obratovanju objekta ne bo zračne obremenitve in dovoljene emisije snovi vzrak ne bodo preseţene.

Tla

Potencialni vir onesnaţenja tal predstavlja moţnost izlitja olj ali maziv iz gradbenemehanizacije. Če med gradnjo do tega pride, se mora onesnaţena zemljina takoj odstraniti,ustrezno embalirati in predati pooblaščeni organizaciji za ravnanje s tovrstnimi odpadki.

Odpadna voda

Vsa fekalna voda iz objekta je speljana v javno kanalizacijsko omreţje.

Vpliv na sosednje parcele in na sosednje objekte

Na zahodni strani stare tovarne Rog se nahaja Pollakova vila. Varovanje gradbene jame bo

izvedeno tako, da posega na sosednje zemljišče ne bo.

Varstvo pred po žarom

Intervencijski dovoz do objekta je predviden v zunanji in prometni ureditvi. V primeru poţarase bo za gašenje uporabila voda iz vodovodnega omreţja in voda pripeljana z gasilnimi vozili.


44/86

44

11. ČASOVNI NAČRT IZVEDBE

Občina predvideva, da bo investicijsko naloţbo realizirala v letih 2007 - 2013 in sicer:investicijska in projektna dokumentacija 2007 - 2011,

arhitekturni natečaj 2008,akt o javno-zasebnem partnerstvu 2011,

pridobitev gradbenega dovoljenja 2011

začetek izvedbenih del 2011,zaključek izvedbenih del 2013.

Organizacija vodenja

Organizacija vodenja bo sledeča:

1. S strani javnega partnerja je odgovorna oseba ţupan Zoran Janković. Je oseba, kisprejema ključne odločitve, je tudi podpisnik dokumentov, ki so potrebni za izvedboinvesticijske operacije.

2. Posamezne aktivnosti v zvezi z investicijsko operacijo bo vodil Oddelek za kulturo

Mestne občine Ljubljana (OK MOL), ki je odgovoren tudi za pripravo investicije.

Analiza izvedljivosti

V nadaljevanju smo preverili izvedljivost načrtovanih aktivnosti z vidika ključnih mejnikov v projektu.

Tabela: Analiza izvedljivosti ključnih mejnikov investicijske operacije

Ključni mejniki TrajanjePriprava

Investicijska dokumentacija izdelana

Projektna dokumentacija v izdelavi

Sklenitev pogodbe o javno-zasebnem

partnerstvu

v 2011

Izbor izvajalca gradnje odvisno od sklenitve pogodbe o javno-zasebnem partnerstvu

I zvedba

Gradnja vse aktivnosti bi bile zaključene do konca leta 2013 Nadzor nad gradnjo v času izvajanja gradbenih delTehnični pregledi in uporabna dovoljenja v roku 1 meseca po izgradnjiPredaja v obratovanje po pridobitvi uporabnega dovoljenja

Anal iza izvajanja

Poročilo o izvajanju investicije mesečno v času gradnjePoročila o učinkih projekta v okviru letnega poročila upravljavca

Javna naročilaVsa predvidena večja dela bodo oddana skladno z Zakonom o javnih naročilih. Ostala dela instoritve (izdelava dokumentacije) so bila ali še bodo oddana izbranim ponudnikom skladno zzakonodajo po postopku javnih naročil male vrednosti.


45/86

45

Poročilo o izvajanju investicijeSkladno z Uredbo mora investitor zagotoviti ustrezen nadzor in spremljanje izvajanja

investicije. V ta namen morajo biti (vsaj mesečno) izdelana poročila o izvajanju investicije. Vokviru poročil o izvajanju inv

Documents

Rog Investicijski Program Nov Jun11