Sanierungsgebiet 2. Barocke Stadterweiterung · Sanierungsgebiet 2. Barocke Stadterweiterung, Konkretisierung der Sanierungsziele Rahmenbedingungen Gesellschaft für Planung GfP,

Sanierungsträger Potsdam

Landeshauptstadt Potsdam

Sanierungsgebiet2. Barocke Stadterweiterung

Konkretisierung derSanierungsziele

November 2003

GfPKottbusser Damm 79

10967 Ber l inFon: 030 / 695 995 50Fax : 030 / 695 994 [email protected]

Gesellschaft für PlanungUmwelt - Stadt - Architektur

Landeshauptstadt PotsdamLandeshauptstadt Potsdam

Sanierungsgebiet 2. Barocke StadterweiterungSanierungsgebiet 2. Barocke Stadterweiterung

Konkretisierung der SanierungszieleKonkretisierung der Sanierungsziele

Auftraggeber:

Sanierungsträger Potsdam GmbHTreuhänder der Stadt Potsdam

Hermann-Elflein-Straße 1214467 Potsdam

Auftragnehmer:

GfPGesellschaft für Planung

Kottbusser Damm 7910967 Berlin

Fon: 030 / 695 995 50Fax : 030 / 695 994 [email protected]

November 2003

Sanierungsgebiet 2. Barocke Stadterweiterung, Konkretisierung der Sanierungsziele Inhalt

Gesellschaft für Planung GfP, 11/2003 1

InhaltsverzeichnisInhaltsverzeichnis..........................................................................................................Seite

1.1. VorbemerkungVorbemerkung.................................................................................................................................................................................................. 22

2.2. RahmenbedingungenRahmenbedingungen .............................................................................................................................................................................. 44

2.1 Wesentliche Aussagen zur historischenEntwicklung des Untersuchungsgebiets...............................................................4

2.2 Funktion des Gebiets innerhalb der Gesamtstadt.................................................6

2.3 Rechtsbindungen.................................................................................................62.3.1 Sanierungssatzung 2. Barocke Stadterweiterung2.3.2 Bebauungsplanverfahren..........................................................................62.3.3 Erhaltungssatzungen................................................................................72.3.4 Denkmalschutz.........................................................................................7

2.4 Stand der Sanierung ..........................................................................................102.4.1 Bilanz und Ausblick ................................................................................10

3.3. BestandsanalyseBestandsanalyse ........................................................................................................................................................................................1313

3.1 Bewohner und Wohnungen................................................................................13

3.2 Gebäudesubstanz, Baualter und Eigentumsverhältnisse ...................................17

3.3 Gewerbe, Handel und Dienstleistungen .............................................................18

3.4 Soziale und kulturelle Infrastrukturstandorte,Bildungseinrichtungen, Spielplätze ....................................................................21

3.5 Verkehr/ Erschließung........................................................................................23

3.6 Grün- und Freiflächen ........................................................................................24

4.4. Konkretisierung dKonkretisierung der Sanierungszieleer Sanierungsziele......................................................................................................................................2525

4.1 Einleitung...........................................................................................................25

4.2 Übergeordnete Sanierungsziele, Leitlinien/ Grundsätze.....................................26

4.3 Wohnen .............................................................................................................33

4.4 Gewerbliche Nutzung.........................................................................................38

4.5 Soziale und kulturelle Infrastruktur .....................................................................44

4.6 Verkehr/ Erschließung........................................................................................48

5.5. AnhangAnhang .........................................................................................................................53

5.1 Beteiligungsverfahren ........................................................................................53

5.2 Erläuterung Biotopflächenfaktor BFF .................................................................54

5.3 Quellenverzeichnis.............................................................................................55

5.4 Kartenverzeichnis ..............................................................................................56

Sanierungsgebiet 2. Barocke Stadterweiterung, Konkretisierung der Sanierungsziele Vorbemerkung


1.1. VorbemerkungVorbemerkung

Mit Datum vom 11.05.1993 ist das Sanierungsgebiet 2. Barocke Stadterweiterung gemäß§ 142 BauGB förmlich festgelegt worden.Grundlage des Satzungsbeschlusses war der Bericht zu den Vorbereitenden Untersuchun-gen, „die erforderlich sind, um Beurteilungsunterlagen zu gewinnen über die Notwendigkeitder Sanierung, die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammen-hänge sowie die anzustrebenden allgemeinen Ziele und die Durchführbarkeit der Sanierungim Allgemeinen"1.Aufgrund des somit mittlerweile seit über 10 Jahren laufenden Sanierungsverfahrens ist esgemäß den Regelungen des Baugesetzbuches erforderlich, die zu Beginn der Sanierungformulierten Sanierungsziele unter Berücksichtigung der erfolgten Entwicklungen zu über-prüfen und zu konkretisieren: „Nach förmlicher Festlegung des Sanierungsgebiets kommteinmal der Zeitpunkt, in dem der Sanierungszweck für die einzelnen Grundstücke im positi-ven Sinne planerische Gestalt (Konturen) angenommen haben muss, wenn er sich auchnoch nicht unbedingt in einem mindestens „planreifen“ Sanierungsbebauungsplan niederge-schlagen haben muss. Von diesem Zeitpunkt an müssen der planerische Verwendungs-zweck der Grundstücke und die voraussichtlich in Betracht kommenden wesentlichen Maß-nahmen auf den Grundstücken (z. B. Abbruch, und zwar ganz oder teilweise oder/und Mo-dernisierung und Instandsetzung) mit ausreichender Bestimmtheit feststellbar sein, so dasshieran Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge nach § 144 Abs. 1 und 2 BauGB im positi-ven Sinne des sanierungsrechtlichen Zulässigen konkret gemessen werden können. Dersanierungsrechtliche Genehmigungsvorbehalt ist auf Dauer rechtlich nur haltbar, wenn dasKonzept, zunehmend konkretisiert und auch durch Handlungen der Gemeinde (Beschlüsse,zustimmende Kenntnisnahme u. dgl. der Gemeindevertretung oder eines zuständigen Aus-schusses qualifiziert verfestigt, der Prüfung von Anträgen nach § 144 Abs. 1 und 2 BauGBzugrunde gelegt werden kann. Eine bestimmte Zeit kann im Hinblick auf die sehr unter-schiedlichen Sanierungssachverhalte nicht angegeben werden. Als Faustregel kann aberdavon ausgegangen werden, dass, wenn nicht außergewöhnliche Umstände vorliegen, etwafünf bis sechs Jahre ausreichen müssen, um in der oben dargelegten Weise ein ausreichendkonkretes Sanierungskonzept zu entwickeln.“2

Unter der Leitlinie der Erhaltung der Potsdamer Innenstadt als Flächendenkmal hatte zu Be-ginn der Sanierung die Sicherung und Erhaltung der Bausubstanz höchste Priorität. WeitereZiele waren u.a. zur Vermeidung von Verdrängungsprozessen die Stärkung und der Erhaltder Wohnnutzung sowie die Qualifizierung der öffentlichen Räume und die Sicherung undEntwicklung der sozialen, kulturellen und technischen Infrastruktur. Jedoch haben sich we-sentliche Rahmenbedingungen seit dieser Zeit verändert: U. a. hat sich auch aufgrund dererheblichen Konkurrenz des Stern- als auch des Potsdam-Centers der Einzelhandel inner-halb des Gebiets der 2. Barocken Stadterweiterung trotz der Ansiedlung einiger namhafterEinzelhandelsunternehmen in der jüngeren Vergangenheit nicht in dem erwarteten Maßeentwickelt, so dass die Innenstadt derzeit durch Mängel ihrer zentralen Versorgungsfunktiongeprägt ist. Um auf diese aktuellen Entwicklungen entsprechend reagieren zu können sinddie Sanierungsziele von 1993 zu prüfen und zu konkretisieren.Der Geltungsbereich der Konkretisierung der Sanierungsziele 2. Barocke Stadterweiterungergibt sich aus der Abgrenzung des Sanierungsgebiets. Aufgrund der engen städtebaulichenVerflechtung mit dem östlich angrenzenden Bereich (Blöcke 7 und 10 des SanierungsgebietsHölländisches Viertel sowie Blöcke 17 und 23) als auch der besonderen Prägung der Fried-rich-Ebert-Straße wurden die östlich an den Straßenzug angrenzenden Parzellen als erwei-tertes Untersuchungsgebiet mit in die Betrachtungen einbezogen. Aussagen zu diesem Be-reich haben empfehlenden Charakter.

1

§ 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB2

Ernst-Zinkahn-Bielenberg, Kommentar zum Baugesetzbuch, Bd. III, § 145 Rn. 34

Sanierungsgebiet 2. Barocke Stadterweiterung, Konkretisierung der Sanierungsziele Rahmenbedingungen


Karte 000, Lage und AbgrenzungKarte 000, Lage und Abgrenzung



2. 2. RahmenbRahmenbedingungenedingungen

2.12.1 Wesentliche Aussagen zur historischen Entwicklung des UntersuchungsgebietsWesentliche Aussagen zur historischen Entwicklung des Untersuchungsgebiets3

• Die Spuren des Potsdamer Stadtgrundrisses gehen zurück auf die Regierungszeit desGroßen Kurfürsten (1640-1701), der mit dem Ausbau der alten Burg zu einem Schloss inVerlängerung des Corps de Logis eine Schlossfreiheit als Landschaftsallee, der heutigenBreiten Straße, anlegte;

• Auf Grundlage eines anfänglich rechtwinklig zur heutigen Breiten entwickelten Straßenra-sters erfolgte unter dem Soldatenkönig Friedrich Wilhelm I. die 1. Stadterweiterung ab1722, die durch eine Stadtmauer in den Straßenzügen der heutigen Linden- und Charlot-tenstraße nach Nordwesten bzw. Norden begrenzt war;

• Voraussetzung für die Bebaubarkeit dieser parallel zur Havel liegenden feuchten Niede-rung war die Anlage des Stadtkanals 1715 zwischen dem Heiligen See und der Neustäd-ter Havelbucht;

• König Friedrich Wilhelm I. verfolgte eine Siedlungspolitik, die darauf ausgerichtet war, denLandstrich verstärkt zu besiedeln um die Stadt zur Garnisonsstadt zu entwickeln. Mit demHintergrund der weitgehenden Unabhängigkeit Preußens von Importen wurden zur be-sonderen Förderung der Ansiedlung von Handwerkern Häuser auf Kosten des Königs er-richtet und zu günstigen Bedingungen vergeben;

• Auf die 1. Stadterweiterung von 1722 erfolgte eine zweite Stadterweiterung ab 1733. Daserweiterte Siedlungsgebiet wurde ebenso wie die 1. Stadterweiterung von einer Mauerumgeben, um Fahnenflucht der nicht freiwillig dienenden Soldaten zu verhindern. Der Ab-bruch der Stadtmauer im Bereich der 2. Barocken Stadterweiterung erfolgte erst in denJahren 1905-1906. Das älteste noch vorhandene Stadttor ist das Jägertor im Einmün-dungsbereich der Jägerstraße in die Hegelallee aus dem Jahre 1733. Das Nauener Tor(Lage im Einmündungsbereich der Friedrich-Ebert-Straße in die Hegelallee) sowie dasBrandenbuger Tor, als westlicher Abschluss der Brandenburger Straße, wurden unterFriedrich II. errichtet;

• In einer Bauzeit von nur 9 Jahren wurden trotz der schwierigen Baugrundverhältnisse ca.600 Gebäude (einschließlich des Holländischen Viertels) errichtet.

• In den Jahren 1730 bis 1800 verfünffachte sich die Einwohnerzahl. Der Anteil des Militärsan der Gesamtbevölkerung lag dabei etwa bei einem Drittel, der Anteil der Gewerbetrei-benden, die in erster Linie in den Textilmanufakturen sowie in einer Gewehrfabrik tätigwaren, machte dagegen nur etwa ein Fünftel der Bevölkerung aus. Aufgrund jedoch derzunehmenden Rolle Potsdams als Beamtenstadt und der Expansion der Textilindustrie ananderen Standorten verlor die Stadt bis zur Mitte des 19. Jahrhunderts als Industriestand-ort an Bedeutung. Etwa zu diesem Zeitpunkt begannen die besser gestellten Familien dieVillenvororte zu besiedeln und damit die bisher bevorzugten Wohnbereiche (u.a. in derBrandenburger Straße) aufzugeben;

• Mit dem Wirken Friedrich-Wilhelms IV. konzentrierte sich das Interesse an der Stadtent-wicklung in erster Linie auf die Landschaftsplanung, so dass in dieser Zeit das Innen-stadtgebiet, abgesehen von wenigen Ausnahmen, überwiegend durch eine meist unge-ordnete Verdichtung der Hof- und Gartenräume geprägt wurde;

3 vgl.: Entwurf der Sanierungssatzung und Bericht zur Vorbereitenden Untersuchung der 2. Barocken Stadterweiterung,

S. 4 ff, Sanierungsträger Potsdam Gesellschaft der behutsamen Stadterneuerung mbH, Potsdam 1992



• Noch im Jahre 1926 kartiert die Baupolizeiverwaltung die Potsdamer Altstadt in Abgren-zung zu den Villenvororten als „Rauch- und Rußzone“. Allerdings ist diese Verordnungden Bemühungen verpflichtet, die Bedeutung des Stadtbildes rechtlich zeitgemäß zu fas-sen. Sie ist eine Antwort auf die gründerzeitlichen Überformungen und wenig behutsamenKaufhausneubauten in der Brandenburger Straße vom Anfang des 20. Jahrhunderts. DieVerordnung bildet den Vorlauf für die Bestrebungen in nationalsozialistischer Zeit, denCharakter der Stadt (u.a. durch drastische Einschränkung von Reklame, Abstockung vonGebäuden zur Wiederherstellung von Architektursymmetrie, behutsame Pflege der Pfla-stertradition) zu erhalten;

• Das Gebiet der 2. Barocken Stadterweiterung blieb weitgehend von den Folgen des engli-schen Bombenangriffs vom 14. April 1945 verschont und überstand auch den anschlie-ßenden Beschuss der sowjetischen Artillerie. In der Zeit der Einquartierung des sowjeti-schen Militärs bewirkten jedoch mangelnde Instandsetzung den Verfall nur leicht beschä-digter Gebäude;

• Die Bevölkerungs- und Gewerbestruktur wandelte sich grundlegend in den Nachkriegsjah-ren. Während 1947 noch 41 Restaurants bestanden, gab es 1989 nur noch 6. Von 59Schneidern blieben 3 und die Zahl der Schuhmacher ging von 27 auf 2 zurück. AndereBranchen waren in entsprechender Weise betroffen;

• Als ab 1958 eine neue Baupolitik in der DDR beschlossen wurde, richtete sich zuerst dieAufmerksamkeit auf die repräsentative Neuordnung des zerstörten Stadtbereiches zwi-schen Garnison- und Heilig-Geist-Kirche.

• Das Gebiet der 2. Barocken Stadterweiterung kam erst wieder in das öffentliche Interesseals der bauliche Verfall die Gebäude Mitte der 70er Jahre unbewohnbar machte. 1975 bis1978 wurde die Brandenburger Straße „rekonstruiert“ und zur Fußgängerzone umgestal-tet. Anfang der 80er Jahre wurde, wie überall in der DDR, nach der Leitlinie Abriss undNeubau verfahren. Aus organisatorischen Gründen wurde an einem „Ende“ der Stadt (Be-reich Gutenbergstraße) begonnen mit dem Ziel Block für Block neu zu gestalten. ZumGlück kam man mit dem Flächenabriss nur langsam voran, so dass der Verlust an histori-scher Bausubstanz begrenzt blieb;

• Einer Bürgerinitiative ist es zu verdanken, dass bereits im Oktober 1989 die Abrissarbei-ten innerhalb des Gebiets der 2. Barocken Stadterweiterung eingestellt wurden;

• Nach förmlicher Festlegung als Sanierungsgebiet im Mai 1993 wurde im Gebiet der 2.Barocken Stadterweiterung ein recht guter Sanierungsstand mit der Erneuerung von etwa60% der Gebäude erreicht. Darüber hinaus erfolgten Lückenschließungen bzw. quartie-rergänzende Bebauungen, die sich ebenso wie der öffentliche Raum aufgrund zahlreichererneuerter Straßenzüge positiv auf das Erscheinungsbild auswirkt.



2.22.2 Funktion des Gebiets innerhalb der GesamtstadtFunktion des Gebiets innerhalb der Gesamtstadt

Nach der Zerstörung des Barocken Stadtkerns im 2. Weltkrieg bildet das Sanierungsgebiet2. Barocke Stadterweiterung mit den unmittelbar angrenzenden Bereichen (u.a. Holländi-sches Viertel) das „neue“ Zentrum von Potsdam.Zentrale Achse des City-Bereiches ist die Brandenburger Straße, die zwischen 1975 und1978 zur Fußgängerzone umgestaltet wurde. Sie ist, als Verbindung zwischen dem Bassin-platz im Osten und dem Brandenburger Tor im Westen, die wichtigste Einkaufs- und Ge-schäftsstraße der Stadt und erfüllt neben dem Stern- bzw. Potsdam Center sowie dem Zen-trum Babelsberg als Einzelhandelsschwerpunkt zentrale Versorgungsfunktion innerhalb derGesamtstadt.Auf Grundlage der Sanierungsziele von 1993 konnte vor allem durch die Sicherung desWohnanteils innerhalb des Sanierungsgebiets 2. Barocke Stadterweiterung die nach derWende bestehende prägende Mischung aus Bewohnern, Gewerbetreibenden, Kunden undStadtbesuchern erhalten werden.Mit dem Ausschluss zentraler Einrichtungen für Geschäfts- und Bürogebäude wurde, nebender Sicherung der städtebaulichen Struktur, einer drohenden Verdrängung bestehenderStrukturen durch derartige Einrichtungen entgegengewirkt. Unmittelbar angrenzend an dasSanierungsgebiet 2. Barocke Stadterweiterung befinden sich jedoch zahlreiche Verwaltungs-und Bürogebäude (u.a. Stadtverwaltung; Magistrat, Landratsamt), die sich durch ihre über-örtliche Funktion auch auf das engere Untersuchungsgebiet (Besucher-/ Kundenaufkommen,Parksuchverkehr, etc.) auswirken.

2.32.3 RechtsbindungenRechtsbindungen(Sanierungssatzung, Bebauungspläne, Erhaltungssatzungen, Den(Sanierungssatzung, Bebauungspläne, Erhaltungssatzungen, Denkkmalschutz)malschutz)

2.3.12.3.1 Sanierungssatzung 2. Barocke StadterweiterungSanierungssatzung 2. Barocke Stadterweiterung

Mit Beschluss vom 12.09.1990 beauftragte die Stadtverordnetenversammlung Potsdam denMagistrat mit der Durchführung von Vorbereitenden Untersuchungen4 gemäß § 141 desBaugesetzbuches, auf deren Grundlage die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets 2.Barocke Stadterweiterung vom 11.05.1993, geändert am 18.02.2000 (Modifizierung bzw.Neuformulierung der Abgrenzung des Geltungsbereichs), Abl. 3/2000, erfolgte.

2.3.22.3.2 BebauungsplanverfahrenBebauungsplanverfahren

Innerhalb des Sanierungsgebiets 2. Barocke Stadterweiterung befinden sich die Geltungsbe-reiche von insgesamt 8 verbindlichen Bauleitplanverfahren.Der Anlass bzw. die Erforderlichkeit für die Aufstellung der Bebauungsplanverfahren begrün-det sich in erster Linie aus der nicht herzuleitenden Genehmigungsfähigkeit von geplantenVorhaben auf Grundlage des § 34 BauGB, wie angestrebte großflächige Einzelhandelsein-richtungen (u.a. Karstadt Warenhaus), die zur Herstellung und Sicherung der Funktionsfä-higkeit der Innenstadt als gesamtstädtisches Versorgungszentrum beitragen sollen. Darüberhinaus erfolgt durch die Bebauungspläne eine Sicherung von Entwicklungszielen, die vonden Sanierungszielen von 1993 abweichen, wie u.a. die Festsetzung eines auf 30% redu-zierten zwingenden Wohnanteils im Bereich der Brandenburger Straße zur Stützung derFunktion der Fußgängerzone als Haupteinkaufsstraße Potsdams.Des weiteren wird neben der Einschränkung bzw. dem Ausschluss der Zulässigkeit von Nut-zungen, die sowohl der bauhistorischen Bedeutung als auch der angestrebten qualitativhochwertigen Zentrumsfunktion des Sanierungsgebiets 2. Barocke Stadterweiterung entge-genstehen (Tankstellen, Gartenbaubetriebe, Sexgewerbe, Vergnügungsstätten, Spielhallen),in Korrespondenz zu den Sanierungszielen von 1993 der Ausschluss von Einrichtungen der 4

Entwurf der Sanierungssatzung und Bericht zur Vorbereitenden Untersuchung der 2. Barocken Stadterweiterung, Sanie-rungsträger Potsdam Gesellschaft der behutsamen Stadterneuerung mbH, Potsdam, Dezember 1992



zentralen Verwaltung und Bankfilialen unter Berücksichtigung der im unmittelbaren Umfeldliegenden derartigen Einrichtungen verbindlich geregelt. Die Festsetzungen dienen dem Er-halt der städtebaulichen Struktur als auch der heute noch vorhandenen und zu schützendenMischung von Bewohnern, Gewerbetreibenden, Kunden und Besuchern.

2.3.32.3.3 ErhaltungssatzungenErhaltungssatzungen

Abgesehen von den o.g. verbindlichen Bauleitplänen liegt das Sanierungsgebiet 2. BarockeStadterweiterung innerhalb der Geltungsbereiche zweier Erhaltungssatzungen:

• Erhaltungssatzung „Stadterweiterung Nord“ vom 10.08.1992, Abl. 9/1992;• Erhaltungssatzung „Stadterweiterung Süd“; vom 10.08.1992, Abl. 9/1992.

Während der Geltungsbereich der Erhaltungssatzung „Stadterweiterung Nord“ komplett in-nerhalb des Sanierungsgebiets 2. Barocke Stadterweiterung liegt (Blöcke 1, 2/3, 4, 5, 6/9,12, 13, 14, 15 und 16), erfasst die Erhaltungssatzung „Stadterweiterung Süd“ über die südli-che Abgrenzung des Sanierungsgebiets hinaus weitere Bereiche (Teilfläche Block 25, Block27 und 28, Teilfläche Block 29 und Blöcke 29 und 30).Mit Veröffentlichung im Amtsblatt der Stadt Potsdam vom 21.08.1992, geändert und ergänztmit Amtsblattveröffentlichung am 21.09.1992, wurde der spätere Geltungsbereich der Sanie-rungssatzung 2. Barocke Stadterweiterung unter die Anwendungsvoraussetzungen zweierErhaltungssatzungen gestellt.

Ziel der Erhaltungssatzungen ist neben der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbe-völkerung die Sicherung der kleinräumigen Mischung von Wohnen und Gewerbe. Fernerwird durch die Satzungen zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart der Abbruch, die Ände-rung, die Nutzungsänderung sowie die Errichtung von Neubauten unter Genehmigungsvor-behalt gestellt.

2.3.42.3.4 DenkmalschutzDenkmalschutz

Der gesamte Bereich der 2. Barocken Stadterweiterung (Straßenzüge der BrandenburgerStraße, Dortustraße, Friedrich-Ebert-Straße, Gutenbergstraße, südliche Hegelallee, Her-mann-Elflein-Straße, Jägerstraße, Lindenstraße, Schopenhauer Straße, nördliche Charlot-tenstraße) steht bereits seit dem 25.09.1979 als Einzeldenkmal unter Schutz. Die Übernah-me erfolgte gemäß § 34 Abs. 1 des Gesetzes über den Schutz und die Pflege der Denkmaleund Bodendenkmale im Land Brandenburg (BbgDSchG) vom 22.07.1991 (GVBl. Nr. 20, S.311).Darüber hinaus ist der weitaus überwiegende Anteil der straßenbegleitenden Bebauung(Vordergebäude) des Untersuchungsgebiets laut „Verzeichnis der eingetragenen Denkmaleder Stadt Potsdam“5 als Einzeldenkmal (sowie weitere Objekte als konstituierende Bestand-teile des Bereiches als Einzeldenkmal) geschützt.

In Anbetracht der hohen Anzahl der gemäß Denkmalschutzgesetz geschützten Anlagen undBereiche kommt dem Sanierungsgebiet 2. Barocke Stadterweiterung bezüglich seiner kultur-historischen Bedeutung eine ganz besondere Rolle zu.

5

Stand: Februar 2003



Karte 002, RechtsbindungKarte 002, Rechtsbindung



Karte 003, EinzeldenkmaleKarte 003, Einzeldenkmale



2.42.4 Stand der SanierungStand der Sanierung

Mit Beschluss vom 12.09.1990 beauftragte die Stadtverordnetenversammlung Potsdam denMagistrat mit der Durchführung von Vorbereitenden Untersuchungen gemäß § 141 des Bau-gesetzbuches, auf deren Grundlage die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets 2. Ba-rocke Stadterweiterung vom 11.05.1993, geändert am 18.02.2000 (Modifizierung bzw.Neuformulierung der Abgrenzung des Geltungsbereichs), Abl. 3/2000, erfolgte.Seit nunmehr über 10 Jahren werden innerhalb des Sanierungsgebiets 2. Barocke Stadter-weiterung, das nach der Zerstörung des Barocken Stadtkerns im 2. Weltkrieg mit den un-mittelbar angrenzenden Bereichen (u.a. Sanierungsgebiet Holländisches Viertel) das „neue“Zentrum von Potsdam bildet, Stadterneuerungsmaßnahmen der eingesetzten Landespro-gramme durchgeführt. Darüber hinaus wird die Stadt Potsdam seit 1991 aus dem Programm„Städtebaulicher Denkmalschutz“ vom Bund und dem Land Brandenburg durch Fördermittelunterstützt.

Im Jahr 2001 wurde durch das Institut für Stadtentwicklung und Wohnen (IWS) des LandesBrandenburg6 die Entwicklung innerhalb der Sanierungsgebiete der Potsdamer Innenstadterfasst.Bezüglich des Sanierungsgebiets 2. Barocke Stadterweiterung kommt die Studie u.a. zu fol-genden Ergebnissen:

Das Sanierungsgebiet 2. Barocke Stadterweiterung mit einer Gesamtausdehnung von rd.30 ha weist insgesamt 408 Grundstücke auf, die mit 425 Hauptgebäuden bebaut sind. Etwa10% der Hauptgebäude standen nach Augenschein zum Erfassungszeitraum leer, ein nichtunbedeutender Anteil, auch in der Brandenburger Straße, wies Teilleerstand auf.Zum Erfassungszeitraum war die Erneuerung von 22 Gebäuden (alle Baudenkmale) durchFörderung der umfassenden Modernisierung und Instandsetzung (B 3.1) abgeschlossen, bei97 Gebäuden (91 Baudenkmale) erfolgte eine Förderung der Sanierung der Gebäudehülle(B 3.2), weitere 17 Maßnahmen waren noch in Planung. Eine Förderung von kleinteiligenMaßnahmen (B 9) erfolgte bei 11 Hauptgebäuden (davon 10 Baudenkmale), davon wies1 Gebäude weiteren Sanierungsbedarf auf, 3 Gebäude wurden als B 3.2-Maßnahme weiter-gefördert.Gemäß einer Bewertung nach Augenschein wurden etwa 116 Hautgebäude ohne Unterstüt-zung durch die Städtebauförderung instandgesetzt und modernisiert.Unter Einbeziehung der zum Erfassungszeitraum fertiggestellten 14 Neubauten waren somitinsgesamt 256 Hauptgebäude (ca. 59 %) erneuert worden.Von den insgesamt vorhandenen 370 Baudenkmalen waren zum Erfassungszeitraum derStudie 232 (63 %), darunter auch das Jägertor und Brandenburger Tor erneuert worden. 139Baudenkmale wiesen noch Sanierungsbedarf, 44 davon vollständigen Leerstand auf.Hinsichtlich des öffentlichen Raumes waren zum Erfassungszeitraum folgende Bereiche er-neuert: Hegelallee, Gutenbergstraße, Brandenburger Straße, Hermann-Elflein-Straße, Scho-penhauerstraße Nord, Fußwege Lindenstraße, Dortustraße, Hermann-Elflein-Straße III. BA,Schopenhauerstraße II. BA, Lindenstraße bis zur Spornstraße.

2.4.12.4.1 Bilanz und AusblickBilanz und Ausblick

„Im Sanierungsgebiet der 2. Barocken Stadterweiterung (Fördergebiet StadterweiterungNord und Süd) ist ein guter Sanierungsstand erreicht. Etwa 60 % der Gebäude wurden er-neuert. Auch im öffentlichen Raum ist ein guter Stand erreicht. “.....“ Etwa 10 % der Gebäudestehen leer (nach Augenschein). Bei einem weiteren Teil der Gebäude, der ebenfalls nachAugenschein nicht ganz unerheblich sein dürfte, sind nur noch die Geschäfte in den Erdge-schosszonen bewirtschaftet, und die Wohnungen stehen z.T. leer (Brandenburger Straße).

6 Wirkungsanalyse der Städtebauförderung für die Stadterneuerung, Potsdam, SG Innenstadt, 10 Jahre erhaltende Stadter-

neuerung, Institut für Stadtentwicklung und Wohnen (ISW) des Landes Brandenburg, Frankfurt (Oder) 2001.



„.....“ Die eigentliche Hauptgeschäftsstraße, die Brandenburger Straße, die im Straßenraumin sehr guter Qualität erneuert wurde, hat noch nicht die erhoffte Wirkung auf die Belebungder Innenstadt. Funktionsschwächen werden hier deutlich. Große Erwartungen werden aufdie Sanierung des ehemaligen Kaufhauses Karstadt gesetzt, das wieder mehr Potsdamerund Gäste in die Innenstadt locken soll. Mit der Wiederbelebung des Kaufhausstandortesmuss aber auch das Problem des ruhenden Verkehrs gelöst werden (Standort Stadtverwal-tungsgelände) um mit den konkurrierenden Standorten Stern-Center und Potsdam-CenterSchritt zu halten.“7

Als Ausblick für das zukünftige Handlungserfordernis wird ein zum Erfassungszeitraum derISW-Studie vorliegender Erneuerungsbedarf bei ca. 173 Hauptgebäuden (41% aller Haupt-gebäude) bilanziert, bei denen hohe bis mittlere Instandhaltungsdefizite festgestellt wurden.Hinsichtlich des öffentlichen Raums bestand im nördlichen Sanierungsgebiet ein zu leisten-der Erneuerungsbedarf von etwa 37%. Die Förderkosten für die noch anstehenden Erneue-rungsvorhaben bei der Gestaltung von Straßen- und Wegeflächen wurden für das gesamteSanierungsgebiet mit ca. 4,1 Mio Euro angegeben.

„Abgeleitet aus dem erreichten Sanierungsstand wird davon ausgegangen, dass noch ca. 5bis 6 Jahre intensive Sanierungstätigkeit notwendig ist, um in den Gebieten HolländischesViertel und 2. Barocke Stadterweiterung die wichtigsten Sanierungsziele umzusetzen. Diessetzt voraus, dass wichtige Schlüsselvorhaben durchgeführt werden.“8

Der gegenwärtige Stadterneuerungsstand innerhalb des Sanierungsgebiets 2. BarockeStadterweiterung wird in den nachfolgenden Planschicht „Stand der Sanierung - Durchge-führte und begonnene Vorhaben“ auf Grundlage des aktualisierten Sanierungsplans9 darge-stellt.

7 Wirkungsanalyse der Städtebauförderung für die Stadterneuerung, Potsdam, SG Innenstadt, 10 Jahre erhaltende Stadter-

neuerung, Institut für Stadtentwicklung und Wohnen (ISW) des Landes Brandenburg, Frankfurt (Oder) 2001, S. 20 f8 Protokoll der Vor-Ort Beratung zum Stand und zu den Problemen der Stadterneuerung in Potsdam am 07.12.2001, Institut

für Stadtentwicklung und Wohnen (ISW) des Landes Brandenburg, Frankfurt (Oder) 2002, S. 69 Sanierungsplan (Entwurf) für die Sanierungsgebiete „Innenstadt Nord“ und „Innenstadt Süd“, Sanierungsträger Potsdam

GmbH, bearbeitet durch Planergenmeinschaft Dubach, Kohlbrenner, Berlin, Stand 10/2002



Karte 004, Stand der Sanierung „Durchgeführte und begonnene Vorhaben“Karte 004, Stand der Sanierung „Durchgeführte und begonnene Vorhaben“

Sanierungsgebiet 2. Barocke Stadterweiterung, Konkretisierung der Sanierungsziele Bestandsanalyse


3.3. BestandsanalyseBestandsanalyse

3.13.1 Bewohner und WohnungenBewohner und Wohnungen10

Hinsichtlich der demographischen und sozialen Struktur der Bevölkerung wird in der Sozi-alstudie11 von 1997 zu den Sanierungsgebieten 2. Barocke Stadterweiterung (ehemals Sa-nierungsgebiet Innenstadt) und Holländisches Viertel auf die bereits über einen längerenZeitraum bestehende heterogene Bevölkerungszusammensetzung hingewiesen, die einebesondere Qualität darstelle auf deren Grundlage in der Untersuchung die Sanierungsge-biete als sozial intakte, funktionierende Wohngebiete charakterisiert werden.Auch die Bindung der Bewohner an die Nachbarschaft und an den Stadtteil ist hoch: „Für dieEntwicklung eines Stadtteils ist die Beziehung der Bewohner zu ihrer Umgebung ein ent-scheidender Faktor. Ein Gebiet, in dem gute nachbarschaftliche Kontakte überwiegen undKommunikationsmöglichkeiten im öffentlichen Raum von vielen dort lebenden Menschengenutzt werden, vermag es, auf verschiedene andere städtische Akteure Anziehungskraftauszuüben. Zugleich ist eine emotionale Bindung der Bewohner an ihren Kiez Ausdruck fürWohlbefinden in der Wohnumgebung und stellt einen entscheidenden Faktor der Wohnqua-lität dar.“...“Unsere Untersuchung zeigt insgesamt intensive soziale Beziehungen in den Sa-nierungsgebieten Innenstadt und Holländisches Viertel, die verschiedene Generationen undsoziale Gruppen miteinander verbinden. So gibt es nur sehr wenige, die weder Freunde,Verwandte und Bekannte im Gebiet haben. Besonders beachtlich ist ebenfalls das Maß angegenseitiger Unterstützung und Hilfe im Wohnhaus, das vor allem für alleinlebende ältereBewohner und Alleinerziehende besonders wichtig ist.“...“Die guten und stabilen Beziehun-gen spiegeln sich schließlich in der subjektiven Bewertung der Bewohner wider: Über 80 %der Bewohner in den Sanierungsgebieten Innenstadt und Holländisches Viertel gefällt dasZusammenleben im Haus gut bzw. einigermaßen.“12

Die statistische Entwicklung innerhalb des Sanierungsgebiets 2. Barocke Stadterweiterungzwischen 1990 und 2002 ist zwar durchgängig dokumentiert, eine exakte Jahresvergleich-barkeit aller erfassten Inhalte seit Beginn der Sanierung ist jedoch nicht gegeben, da derjeweils zugrundeliegende räumliche Bezugsbereich mehrfach modifiziert wurde:Zwischen 1990 und 1996 wurden für das Sanierungsgebiet die Bereiche „StadterweiterungNord“ und „Stadterweiterung Süd“ erfasst, deren Geltungsbereiche in der Summe eine nichtunerheblich größere Flächenausdehnung aufwiesen. Erst ab 1996 wurden die statistischenDaten auf Grundlage der exakten Abgrenzung des Sanierungsgebiets 2. Barocke Stadter-weiterung erhoben. Da die Abgrenzung des Sanierungsgebiets jedoch im Jahr 2000 erwei-tert wurde, beziehen sich Teile der verfügbaren Daten zwischen 1990 und 2002 somit aufdrei differierende Bereiche.

Am 31.12.2002 lebten im Sanierungsgebiet 2. Barocke Stadterweiterung mit Hauptwohnsitz2.156 Einwohner.In dem Zeitraum zwischen 1991 und 2002 hat sich die Bevölkerungszahl innerhalb des Sa-nierungsgebiets insgesamt um 220 Personen bzw. um 9,3 % verringert. Im gleichen Zeit-raum verringerte sich auch die Bevölkerung der Gesamtstadt Potsdam um 8.460 Personen,was einem prozentualen Rückgang von 6,1 % entspricht (weitere Vergleichswerte: Potsda-mer Mitte -7,1 %, Babelsberg Süd –22,6 %, Holländisches Viertel +16,9 %).Das nachfolgende Diagramm verdeutlicht jedoch, dass der Tiefstpunkt des seit 1991 andau-ernden Bevölkerungsrückgangs (1998, 1.783 Einwohner, bezogen auf 1991 -25 %) seit 1999überschritten ist und mit dem Jahr 2002 bereits wieder den Wert von 1994 überschritten hat.

10

alle aktuellen Angaben zu statistischen Daten: Stadtverwaltung Potsdam, Bereich Statistik/ Berichtswesen, Loseblatt-sammlung für die Sanierungsgebiete der Stadt Potsdam, Stand 31.12.2002

11Sozialstudie Sanierungsgebiete Potsdam Innenstadt und Holländisches Viertel, Topos, Berlin 1997, S. 11

12ebenda S. 24f



Bevölkerungsentwicklung 1991 bis 2002, Sanierungsgebiet 2. Barocke StadterweitBevölkerungsentwicklung 1991 bis 2002, Sanierungsgebiet 2. Barocke Stadterweiteerungrung

Das Durchschnittsalter der Bewohner lag am Jahresende 2002 mit 33,7 Jahren stark unterdem der Potsdamer Gesamtstadt mit 41,1 Jahren.

Seit 1991 ist ein stetiger Rückgang der Bevölkerungsgruppe der 0 bis unter 18 Jährigen bis1999 zu verzeichnen, während die Bevölkerungsgruppe der 18 bis unter 65 Jährigen ent-sprechend zugenommen hat. Ab 1999 verläuft die Stärke beider Gruppen konstant, die Be-völkerungsgruppe der 65 Jährigen und Älteren nimmt seit dem Jahr 2000 leicht ab.Während die Bevölkerungsgruppe der 0 bis unter 18 Jährigen mit 15,6 % fast exakt demAnteil der Gesamtstadt Potsdam (15,1 %) entspricht, ist die Bevölkerungsgruppe der 65 Jäh-rigen und Älteren mit 7,2 % stark unterrepräsentiert (Potsdam gesamt 17,0 %). Die Alters-gruppe der 18 bis unter 65 Jährigen liegt dagegen mit 77,1 % beinahe 10 % über dem ge-samtstädtischen Anteil (67,9 %).

Ebenfalls über dem Wert der Gesamtstadt von 4,2 % liegt der Ausländeranteil mit 7,1 %(weitere Vergleichswerte: Holländisches Viertel 4,7 %, Babelsberg Nord bzw. Süd 2,9 bzw.2,8 %, Potsdamer Mitte 12,7 %).

Gemäß der Sozialstudie13 der Sanierungsgebiete Potsdam Innenstadt und HolländischesViertel aus dem Jahr 1997 gilt die Wohndauer als indirekter Indikator für die Gebietsverbun-denheit der Bevölkerung. Unter Berücksichtigung der Mobilitätsprozesse im Zusammenhangmit der Umbruchsituation nach 1989 wird danach die Wohndauer als überdurchschnittlichhoch eingeschätzt. Die durchschnittliche Wohndauer in der Wohnung lag zum Erfassungs-zeitraum bei 12 Jahren und im Gebiet bei 17 Jahren. Nach der Wende sind 40 % der Haus-halte in das Gebiet und annähernd 50 % in die jetzige Wohnung gezogen. Bei jedem drittenHaushalt liegt eine lange Wohndauer von mehr als 10 Jahren vor. Jeder zweite Haushaltbesteht über 10 Jahre im Gebiet.

13

Sozialstudie Sanierungsgebiete Potsdam Innenstadt und Holländisches Viertel, Topos, Berlin 1997, S. 21f

21562111193518161783197720052138

229323332376

1828

00

500500

10001000

15001500

20002000

25002500

19911991 19921992 19931993 19941994 19951995 19961996 19971997 19981998 19991999 20002000 20012001 20022002



Bevölkerung 2002, Sanierungsgebiet 2. Barocke StadterweiterungBevölkerung 2002, Sanierungsgebiet 2. Barocke Stadterweiterung

Absolut ProzentBevölkerung Hauptwohnung 2.156 100,0männlich 1.106 51,3weiblich 1.050 48,7unter 18 Jahre 337 15,618 bis unter 65 Jahre 1.663 77,165 Jahre und älter 156 7,2Anteil an der Potsdamer Bevölkerung in % 1,6Ausländer 154 7,1Entwicklung 1991-2002 -220 -9,3

Der Wohnungsbestand innerhalb des Sanierungsgebiets 2. Barocke Stadterweiterung lagEnde des Jahres 2002 bei insgesamt 1.636 Wohnungen, die auf 354 Gebäude, die Wohn-raum aufweisen, verteilt sind.Seit 1998 hat sich der Wohnungsbestand um 51 Wohnungen reduziert, während sich dieAnzahl der Gebäude mit Wohnraum im gleichen Zeitraum um 7 erhöht hat.

Anzahl der Gebäude mit Wohnraum, Anzahl der Wohnungen 1998-2002Anzahl der Gebäude mit Wohnraum, Anzahl der Wohnungen 1998-2002

Gebäude mit Wohnraum Wohnungen1998 347 1.6871999 345 1.5842000 357 1.6542001 356 1.6362002 354 1.636

Hinsichtlich des Wohnraumschlüssels ist innerhalb des Sanierungsgebiets 2. Barocke Stad-terweiterung festzustellen, dass Ende des Jahres 2002 mit Abstand die meisten Wohnein-heiten (691) 2 Wohnräume aufwiesen. Im Zeitraum zwischen 1998 und 2002 hat sich dieseGewichtung mit einer nur unwesentlichen Steigerung von weiteren fünf 2-Raum-Wohnungenverfestigt.Im gleichen Zeitraum erfolgte dagegen eine recht starke Reduzierung sowohl der 1-Raum-Wohnungen (-11 %) als auch in geringerer Intensität der 3-und 5-Raum-Wohnungen (-6 %bzw. –5,5 %) während der Anteil der Wohnungen mit 4 Räumen um knapp 10 % anstieg undsich die Steigerung von 3 auf 5 vorhandene Wohnungen mit 6 oder mehr Räumen mit einemZuwachs von 67 % darstellt.Bezüglich der vorhandenen Größe der Wohnungen ist für den Zeitraum der vergangenen5 Jahre zu vermerken, dass eine Reduzierung von kleinen Wohnungen erfolgte, während dieAnzahl von Wohnungen ab 60 m² und darüber angestiegen ist. Besonders auffällig ist dersehr starke Rückgang um knapp ein Drittel (-32 %) bei Wohnungen von unter 40 m².



Anzahl der Wohnräume und Größe der Wohnungen 1998 und 2002Anzahl der Wohnräume und Größe der Wohnungen 1998 und 2002

Wohnräume 1998 2002 Diff. Von.....bisunter....m²

1998 2002 Diff.

1 346 308 -38 < 40 336 228 -1082 686 691 +5 40-60 641 634 -73 491 461 -30 60-80 442 463 +214 125 137 +12 80-100 169 186 +175 36 34 -2 100-120 71 77 +66 u. mehr 3 5 +2 > 120 28 48 +20

Die durchschnittliche Wohnfläche je Wohnung betrug im Sanierungsgebiet Ende 200263,14 m² und liegt damit nur leicht unter dem Wert der Gesamtstadt Potsdam mit 64,96 m²jedoch über den Werten anderer Sanierungsgebiete (Holländisches Viertel: 60,98 m², Pots-damer Mitte: 44,83 m², Babelsberg Nord bzw. Süd: 60,94 m² bzw. 62,32 m²). Im Zeitraumzwischen 1998 und 2002 stieg u.a. aufgrund des starken Rückgangs von kleinen Wohnun-gen (siehe voranstehende Tabelle) die Wohnfläche je Wohnung um 4 m² an.

Die durchschnittliche Wohnfläche je Bewohner lag für den gleichen Erhebungszeitraum imSanierungsgebiet 2. Barocke Stadterweiterung bei 47,91 m², was einer Reduzierung vonrund 8 m² zum Vergleichszeitraum Ende 1998 entspricht. Hintergrund ist die seit 1998 wiedersteigende Einwohnerzahl (+373) bei gleichzeitiger Reduzierung der Wohnungsanzahl (-51),was durch die von 1,1 (1998) auf 1,32 (2002) gestiegene Belegungsdichte (Einwohner jeWohnung) belegt wird und nicht durch die im gleichen Zeitraum gestiegene Wohnfläche jeWohnung (s.o.) kompensiert wurde.

Hinsichtlich der Haushaltsstruktur ist auffällig, dass beinahe zwei Drittel (63,5 %) aller Haus-halte Einpersonenhaushalte sind, womit ein Wert vorliegt, der deutlich über dem Wert derGesamtstadt Potsdam mit 45,6 % liegt aber noch unter den Anteilen der SanierungsgebieteHolländischen Viertel mit 66,4 % oder der Potsdamer Mitte mit 75,9 %.

Das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen in den Sanierungsgebieten 2. BarockeStadterweiterung und Holländisches Viertel lag 1996 bei ca. 2.970 DM14 und damit nur ge-ringfügig unter dem Vergleichsgebiet Babelsberg mit 3.000 DM.Bezogen auf einzelne Einkommensklassen lagen die Sanierungsgebiete im Vergleich zurGesamtstadt Potsdam in der Klassifizierung 1.800 bis 2.500 DM mit 20 % über dem Anteilvon Potsdam (16,5 %), ebenso in der Klassifizierung 3.000 bis 4.000 DM mit 21 % zu 18,4 %während in der Einkommenskategorie von 4.000 DM und mehr der Anteil der Sanierungsge-biete bei 28 % gegenüber 35 % der Gesamtstadt Potsdam lag.

Sozialhilfe erhielten Ende des Jahres 2002 4,7 % der Bevölkerung des Sanierungsgebiets 2.Barocke Stadterweiterung, was im Vergleich zu 1998 eine Steigerung von 2,2 % darstellt.Sowohl der Anteil der Sozialhilfeempfänger (Potsdam 3,5 %) als auch die Steigerungsrateseit 1998 (Potsdam +1 %) liegt dabei über den Werten für die Gesamtstadt und der anderenSanierungsgebiete.

Der Anteil der Arbeitslosen an den Erwerbsfähigen (Einwohner mit Hauptwohnsitz im Sanie-rungsgebiet im Alter von 15 bis unter 65 Jahre) liegt bei 7,4 % und ist seit 1999 um 1,2 %gesunken.

Während sich die Anzahl der Haushalte, die Wohngeld bezogen, von Potsdam gesamt seit1998 um 2 % auf 4,9 % Ende 2002 reduzierte, erfolgte im Sanierungsgebiet eine Verringe- 14

Sozialstudie Sanierungsgebiete Potsdam Innenstadt und Holländisches Viertel, Topos, Berlin 1997, S. 17



rung von 0,9 % auf 6,8 % (weitere Vergleichswerte: Holländisches Viertel 5,9 %, BabelsbergNord bzw. Süd 3,8 bzw. 4,0 %, Potsdamer Mitte 8,6 %).

Einen Wohnberechtigungsschein hatten Ende 2002 im Sanierungsgebiet 59 Personen in 30Haushalten erhalten. Dies entspricht einem Anteil von 2,7 % der Bevölkerung zu 2,1% für dieStadt Potsdam und 3, 0 % für das Holländische Viertel bzw. 3,6 % in der Potsdamer Mitte.

3.23.2 Gebäudesubstanz, Baualter und EigentumsvGebäudesubstanz, Baualter und Eigentumsverhältnisseerhältnisse

Nach einer Studie des Instituts für Stadtentwicklung und Wohnen (ISW) von Ende 200115 warmit einem Anteil von knapp 60 % erneuerter Gebäude ein guter Sanierungsstand erreicht.Hinsichtlich des weiteren Handlungserfordernisses wurde ein zum Erfassungszeitraum nochvorliegender Erneuerungsbedarf bei ca. 173 Hauptgebäuden (41% aller Hauptgebäude) bi-lanziert, bei denen hohe bis mittlere Instandhaltungsdefizite festgestellt wurden.Zum Erfassungszeitraum war die Erneuerung von 22 Gebäuden (alle Baudenkmale) durchFörderung der umfassenden Modernisierung und Instandsetzung (B 3.1) abgeschlossen, bei97 Gebäuden (91 Baudenkmale) erfolgte eine Förderung der Sanierung der Gebäudehülle(B 3.2), weitere 17 Maßnahmen waren noch in Planung. Eine Förderung von kleinteiligenMaßnahmen (B 9) erfolgte bei 11 Hauptgebäuden (davon 10 Baudenkmale), davon wies1 Gebäude weiteren Sanierungsbedarf auf, 3 Gebäude wurden als B 3.2-Maßnahme weiter-gefördert.

Von 370 Baudenkmalen waren bis zu diesem Zeitpunkt 232 erneuert worden, was einemAnteil von 63 % entspricht, sanierungsbedürftig waren noch 139 Baudenkmale.

Hinsichtlich des Baualters von Gebäuden und Wohnungen nach Altersgruppen16 stellt sichfolgende Verteilung innerhalb des Sanierungsgebiets dar:

Gebäude und Wohnungen nach BaualtergruppenGebäude und Wohnungen nach Baualtergruppen

Gebäude WohnungenBis 1750 158 6811751 – 1800 98 4481801 – 1850 11 331851 – 1900 28 1441901 – 1948 4 311949 – 1970 13 891971 – 1990 22 1361991 und später 20 74

Im Sanierungsgebiet 2. Barocke Stadterweiterung befinden sich gemäß der vorliegendenstatistischen Erhebungen von Ende 2002 nahezu 80 % aller Gebäude und 83 % aller Woh-nungen in Privatbesitz17. In kommunalem Besitz (einschl. WVP) befinden sich 20,1 % derGebäude (16,4 % der Wohnungen und 0,4 % in genossenschaftlichem Besitz (0,6 % derWohnungen).

15

Wirkungsanalyse der Städtebauförderung für die Stadterneuerung, Potsdam, SG Innenstadt, 10 Jahre erhaltende Stadter-neuerung, Institut für Stadtentwicklung und Wohnen (ISW) des Landes Brandenburg, Frankfurt (Oder) 2001, S. 20 f.

16 Stadtverwaltung Potsdam, Bereich Statistik/ Berichtswesen, Loseblattsammlung für die Sanierungsgebiete der Stadt Pots-dam, Stand 31.12.2002, S. 8

17 ebenda



Ende 1998 lag der Anteil der in privatem Besitz befindlichen Gebäude noch bei nur 62,5 %(1999: 71,6 %, 2000: 74,8 %, 2001: 78,0 %). Hintergrund dieser Verschiebungen sind dienach und nach geklärten Eigentumsverhältnisse sowie die Veräußerungen von kommunalenImmobilien.

3.33.3 Gewerbe, Handel und DienstleistungenGewerbe, Handel und Dienstleistungen

Hinsichtlich des bestehenden Gewerbes innerhalb des Sanierungsgebiets 2. Barocke Stadt-erweiterung liegen Erfassungsdaten18 für den Zeitraum zwischen 1996 und 2002 vor.Bezüglich der angezeigten Gewerbe ist abgesehen vom Baugewerbe und der Erbringungvon sonstigen öffentlichen und persönlichen Dienstleistungen eine deutlich positive Entwick-lung ersichtlich. Zwischen 1996 und 2002 haben die angezeigten Gewerbe um 29,5 % zuge-nommen.Der Handel ist, entsprechend der Prägung des Sanierungsgebiets mit der als Fußgängerzo-ne gestalteten Hauptgeschäftsstraße der Brandenburger Straße als Zentrum der Landes-hauptstadt zwar mit weitem Abstand der größte Wirtschaftszweig, kann aber seit 1999 keineZuwächse mehr verzeichnen, d.h. die Entwicklung des Einzelhandels in Potsdamer Innen-stadt stagniert.An zweiter Stelle, ebenso mit Abstand zu den weiteren Sparten, folgt der WirtschaftszweigGrundstücks- und Wohnungswesen, Vermietung bew. Sachen, Erbringung von Dienstlei-stungen überwiegend für Unternehmen, der seit 1996 einen Zuwachs von 77 % zu verzeich-nen hat.Eine vergleichbare Steigerungsrate mit 70 % kann das Gastgewerbe aufweisen, das an drit-ter Stelle der Gewerbezweige innerhalb des Sanierungsgebiets liegt, gefolgt von der Erbrin-gung von sonstigen öffentlichen und persönlichen Dienstleistungen (Platz 4), dem Kredit-und Versicherungsgewerbe (Platz 5), dem Baugewerbe (Platz 6) und mit gleichen Anteilendem Verarbeitenden Gewerbe und Sonstige (Platz 7).

Angezeigte Gewerbe 1996 bis 2002Angezeigte Gewerbe 1996 bis 2002

Wirtschaftszweig 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002Verarbeitendes Gewerbe 10 10 12 11 27 27 24Baugewerbe 45 46 43 40 41 38 34Handel; Instandhaltung und Reparaturvon Kraftfahrzeugen und Gebrauchsgü-tern

264 274 282 306 297 298 307

Gastgewerbe 46 46 57 56 57 65 78Verkehr und Nachrichtenübermittlung 22 21 22 22 29 28 26Kredit- und Versicherungsgewerbe 30 31 32 34 34 35 36Grundstücks- und Wohnungswesen,Vermietung bew. Sachen, Erbringungvon Dienstleistungen überwiegend fürUnternehmen

69 70 76 88 100 112 122

Erbringung von sonstigen öffentlichenund persönlichen Dienstleistungen

51 55 60 65 58 53 48

Sonstige 3 5 7 7 8 10 24insgesamt 540 558 591 629 651 666 699

Aufgrund vorliegender Funktionsschwächen der Potsdamer Innenstadt als Versorgungszen-trum sowohl für die Landeshauptstadt selbst als auch als Anziehungspunkt für das benach-

18

Stadtverwaltung Potsdam, Bereich Statistik/ Berichtswesen, Loseblattsammlung für die Sanierungsgebiete der Stadt Pots-dam, Stand 31.12.2002, Pt. 3.1, S. 6



barte Umland ist zur Einschätzung der Einzelhandelssituation im Jahr 2001 ein Gutachten19

erarbeitet worden, was, neben einer Analyse der einzelnen Zentren oder zentrenähnlichenStandorte, Handlungsempfehlungen formuliert. Das Zenternkonzept sieht in der Innenstadtdas „Hauptzentrum“, in dem die entsprechenden Funktionen mit regionalem Einzugsbereichweiterentwickelt werden sollen. Hinsichtlich des Sanierungsgebiets 2. Barocke Stadterweite-rung als innerstädtisches Geschäftszentrum kommt das Gutachten u.a. zu folgenden Ergeb-nissen:Zum Zeitpunkt der Einzelhandelserhebung waren rund 21.200 m² Verkaufsfläche, verteilt auf342 Einzelhandelsbetriebe vorhanden. Zum Vergleich: Potsdam-Center in unmittelbarerNachbarschaft der Innenstadt (aufgrund dessen Beschränkung des Sortiments) ca.15.400 m² und Stern-Center als größter Handelsschwerpunkt Potsdams mit ca. 36.500 m².Bemängelt wird, neben den o.g. bestehenden starken Konkurrenzstandorten, dass innerhalbdes Sanierungsgebiets derzeit keine frequenzfördernden Magnetbetriebe ansässig seien, diemit ihrer Ausstrahlungskraft Kunden anziehen und somit den Bereich stärken und belebenwürden. Mittlerweile ist jedoch das Karstadt-Warenhaus innerhalb der Brandenburger Straßeim Bau, von dessen stark positiver Wirkung für die Entwicklung der innerstädtischen Einzel-handelssituation ausgegangen wird.Kritisiert wird im weiteren die vorhandene Struktur der kleinteiligen Ladenlokale mit einerdurchschnittlichen Ladengröße von nur 65 m².„Das Warenangebot differenziert sich in hochpreisige und auch exklusive Segmente, die inihrer Gesamtschau jedoch durch das, insbesondere in der Brandenburger Straße dominie-rende „Billig- und Discountimage“ überlagert werden. Die Angebote sind dabei sehr touris-musbezogen, erkennbar auch am Gastronomie- und am ergänzenden Dienstleistungsange-bot in den Geschäftsstraßen. Momentan erreicht die historische Altstadt mit dem innerstädti-schen Geschäftszentrum daher lediglich stadtweite Versorgungsfunktion, was unter Berück-sichtigung der touristischen Bedeutung der Stadt und ihrer Funktion als Oberzentrum ausgutachterlicher Sicht als unzureichend einzuschätzen ist.“20

Als sehr ungünstig wird darüber hinaus die T-förmige Grundstruktur des Geschäftszentrums(Friedrich-Ebert-Straße, Brandenburger Straße) und die geringe Tiefenbildung der Handels-lagen eingeschätzt. “Der wenig prägnante und spärliche Handelsbesatz in den Seitenstraßensowie die überwiegend funktional und gestalterisch schwachen Innenhof-Passagen (Hinter-hofcharakter) bieten nur sehr eingeschränkte Wege- und Einkaufsalternativen zur Branden-burger Straße und Friedrich-Ebert-Straße. Dementsprechend ist die bandartige Struktur inihrer starken Längsausdehnung sehr anfällig gegenüber funktionalen Unterbrechungen desHandelsangebots.“21

Als Maßnahmen zur Steigerung der aus Sicht des Handels derzeit erheblich eingeschränk-ten Strahlkraft des Gebiets werden u.a. neben der Ansiedlung zugkräftiger Magnetbetriebeund der Ausschöpfung der ermittelten zentrenrelevanten Verkaufsflächenpotenziale die Ge-staltung des öffentlichen Raums, gezieltes Ladenleerstandsmanagement sowie die Nutzungder vorhandenen kleinteiligen Struktur als positives Identitätsmerkmal zur Steigerung derAttraktivität vorgeschlagen.

Da mit der Sanierung der Potsdamer Innenstadt eine Vielzahl von Ladeneinheiten entstand,wurde eine weitere Untersuchung22 zur Ermittlung vorliegender Angebotsdefizite beauftragt.Das Gutachten, das zur Prüfung der Branchenstruktur der Sanierungsgebiete 2. BarockeStadterweiterung und Holländisches Viertel Anfang 1998 abgeschlossen wurde, kommt u.a.zu folgenden Ergebnissen:Neben der Wiedereröffnung der vorhandenen großflächigen Einzelhandelsniederlassungen(Warenhaus) soll im Einzelhandel ein tiefgreifender Wandel in der Angebotsstruktur vollzo-gen werden. Auf 12.000 m² Verkaufsfläche, die in erster Linie kleinen und mittelgroßen Be-

19

Gutachten zu den gesamtstädtischen Steuerungsleitlinien der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung der LandeshauptstadtPotsdam, Junker u. Kruse, Dortmund 2001

20ebenda, S. 38

21ebenda, S. 40

22Branchenkonzept für die Sanierungsgebiete der Potsdamer Innenstadt, Forschungsstelle für den Handel Berlin (FfH) e.V.,Berlin 1998



trieben zur Verfügung stehen sollen, sollten Branchen angesiedelt werden, die derzeit großeDefizite aufweisen: Technik/ Medien, Sport/ Freizeit, Haushaltswaren, Kinderbekleidung/Kinderschuhe, Angebote für Junge Leute.Im Dienstleistungsbereich sollte unter Beibehaltung der gegenwärtigen Angebotsflächen undzur Reduzierung des einseitigen Bestands an Reisebüros und Friseur- Kosmetiksalons dieAnsiedlung von Haushaltsdienstleistungen (Reinigung/ Wäschedienst, Reparaturdienste),Sport- und Freizeitangeboten (Tanz- und Fitneßstudios), Kopierdiensten und Informations-und Servicediensten angestrebt werden.Im Bereich des Gastgewerbes wird auf Grundlage der bestehenden Flächenpotenziale dieEntwicklung „zeitgemäßer“ Cafés und Bistros sowie Schnellgastronomie als auch die An-siedlung leistungsfähiger Restaurants vorgeschlagen.Hinsichtlich der räumlichen Gliederung soll weiterhin die Brandenburger Straße als Hauptge-schäftsstraße Ansiedlungsschwerpunkt für den Einzelhandel und das Gastgewerbe sein.Vorrang sollte hier die Ansiedlung derzeit noch defizitärer Angebote sein. Darüber hinaus istdie Entwicklung hochwertiger Angebote aus dem Bereich des Textil- und Bekleidungssektorssowie Lifestyle-Angebot (Raumschmuck, Tischwäsche, Badeaccesoires, Bestecke/ Gläser,Kunstbücher u.ä.) kombiniert mit Einrichtungsgegenständen (moderne Kleinmöbel, Antiqui-täten u.ä.).Ansiedlungsschwerpunkt Nr. 2 soll die Friedrich-Ebert-Straße sein, in der die vorhandeneheterogene Struktur von hochwertigen neben preiswerten Angeboten beibehalten werdensoll.Innerhalb der Straßenzüge der Lindenstraße, Dortustraße und Jägerstraße, vor allem imBereich zwischen der Gutenbergstraße und der Charlottenstraße, sollen nach Aussage desBranchenkonzepts Angebote angesiedelt werden, die als Ergänzung des Angebotes derBrandenburger Straße fungieren.



3.43.4 Soziale und kulturelle Infrastrukturstandorte, Bildungseinrichtungen, SpielplätzeSoziale und kulturelle Infrastrukturstandorte, Bildungseinrichtungen, Spielplätze

Innerhalb des Sanierungsgebiets 2. Barocke Stadterweiterung sind folgende Einrichtungender sozialen und kulturellen Infrastruktur sowie Bildungseinrichtungen vorhanden:

1. Einstein-Gymnasium (54), Hegelallee 30, Block 1, (gesamtstädtischer bzw. regionalerbis überregionaler Einzugsbereich);

2. Museums-Haus, Hermann-Elflein-Straße 3, Block 1 (gesamtstädtischer Einzugsbe-reich);

3. Haus der Begegnung, Gutenbergstraße 100-102, Block 4 (gesamtstädtischer Ein-zugsbereich);

4. Musikschule Johann Sebastian Bach, Jägerstraße 3/4, Block 5, (gesamtstädtischerbzw. regionaler bis überregionaler Einzugsbereich);

5. KunstWerk, Offener Kunstverein e.V., Hermann-Elflein-Straße 10, Block 12, „Elflein-Höfe“, (gesamtstädtischer Einzugsbereich);

6. Studentisches Kulturzentrum, Hermann-Elflein-Straße 10, Block 12, „Elflein-Höfe“,(gesamtstädtischer Einzugsbereich);

7. SEKIZ Selbsthilfe Kontakt- u. Informationszentrum, Hermann-Elflein-Straße 11, Block12 – „Elflein-Höfe“, (gesamtstädtischer Einzugsbereich);

8. Gedenkstätte Lindenstraße 54 (ehem. Gefängnis der Staatssicherheit), Lindenstraße54, Block 14 (gesamtstädtischer Einzugsbereich);

Innerhalb des Bereichs, um den das Untersuchungsgebiet (Sanierungsgebiet) aufgrund derbesonderen Funktion der Friedrich-Ebert-Straße als zentraler Geschäftsbereich im Zusam-menwirken mit der Brandenburger Straße erweitert wurde (Bebauung bzw. Grundstücke öst-lich angrenzend an die Friedrich-Ebert-Straße), liegen folgende soziale bzw. kulturelle Infra-struktureinrichtungen:

9. Abendschule, Friedrich-Ebert-Straße 17, Block 17, (gesamtstädtischer bzw. regiona-ler bis überregionaler Einzugsbereich);

10. Programmkino Melodie, Friedrich-Ebert-Straße 12, (regionaler bis überregionalerEinzugsbereich);

Im unmittelbareren Umfeld des Sanierungsgebiets 2. Barocke Stadterweiterung liegen fol-gende soziale bzw. kulturelle Infrastruktureinrichtungen:

11. Hermann von Helmholtz-Gymnasium (4), Kurfürstenstraße 53 (gesamtstädtischerbzw. regionaler bis überregionaler Einzugsbereich);

12. Eisenhart-Grundschule (24), Kurfürstenstraße, (stadtteilbezogener Einzugsbereich);13. Grundschule Max Dortu (8), (stadtteilbezogener Einzugsbereich);14. Voltaire-Gesamtschule (9), (gesamtstädtischer Einzugsbereich);15. Kindertagesstätte Friedenshaus, (stadtteilbezogener bzw. gesamtstädtischer Ein-

zugsbereich),16. Altenpflegeheim Weinbergstraße, (gesamtstädtischer Einzugsbereich).

Die aufgeführten sozialen und kulturellen Infrastrukturstandorte bzw. Bildungseinrichtungenbesitzen aufgrund ihrer zentralen Lage in der Potsdamer Innenstadt überwiegend nicht nureine quartiersbezogene, sondern auch eine gesamtstädtische Bedeutung, Einrichtungen mitunmittelbarem Stadtteilbezug beschränken sich im wesentlichen auf Grundschulen und eineKindertagesstätte, die jedoch nicht innerhalb des engeren Untersuchungsgebiets liegt.

Aufgrund der zahlreichen vorhandenen Angebote kultureller Nutzungen (u.a. Musikschule,Elflein-Höfe mit KunstWerk, studentischem Kulturzentrum und SEKIZ, s.o.) wird im Inte-



grierten Handlungskonzept Soziale Stadt Potsdamer Innenstadt23 das Zentrum der Landes-hauptstadt als zentraler Standort für generationsübergreifende Kulturangebote dargestellt.Hinsichtlich der vorhandenen Kinder- und Jugendeinrichtungen wird in der Untersuchung, dieneben großen Anteilen des Sanierungsgebiets 2. Barocke Stadterweiterung und Holländi-sches Viertel weitere ausgedehnte Bereiche der Potsdamer Innenstadt einbezieht, zwar aufden Bestand eines relativ umfangreichen Angebots hingewiesen, der jedoch aufgrund deseher stadtweiten Einzugsbereichs Defizite bei der quartiersbezogenen Versorgung aufweist.Desweiteren liegen Unterversorgungen hinsichtlich offener, nicht betreuter Freizeitmöglich-keiten (z.B. Streetballplätze, Skatermöglichkeiten) und informeller Treffpunkte für Jugendli-che vor.24

Auf Grundlage durchgeführter Umstrukturierungen der vergangenen Jahre als Reaktion aufsinkende Schülerzahlen können die bestehenden Grundschulstandorte der Potsdamer In-nenstadt als gesichert gelten. Für die weiterführenden Schulen wirkt sich der Geburtenrück-gang der Nachwendezeit erst in der näheren Zukunft aus, entsprechende Anpassungenwerden im Rahmen der Fortschreibung des Schulentwicklungsplans geprüft. Ungeachtetdessen gilt der Standort des Einstein-Gymnasiums an der Hegelallee 30 ebenfalls als gesi-chert.Der Bedarf an Kindertagesstätten wird derzeit durch Einrichtungen im unmittelbaren Umfelddes Sanierungsgebiets 2. Barocke Stadterweiterung gedeckt. Handlungsbedarf für die Zu-kunft ergibt sich ggf. jedoch aus den mittlerweile wieder ansteigenden Kinderzahlen: „ImRahmen der Kita-Bedarfsplanung wird bis 2006 mit einem Anstieg des Bedarfs an Kita-Plätzen für 3-6jährige um 32,4 %, für 6-12jährige um 30,1 % ausgegangen, wobei in Pots-dam auch Betreuungsbedarfe von außerhalb abgedeckt werden. Von diesen Prognosenausgehend gilt es, die verbliebenen Einrichtungen in der Innenstadt zu stabilisieren.“25

Auf Grundlage der bevölkerungsorientierten Richtwerte ist die Innenstadt mit 124 % des Be-darfs an gedeckten Sportanlagen (Hallen) gut ausgestattet. In Anbetracht jedoch der starkenKonzentration von Schulen in diesem Bereich relativiert sich dieser positive, zur Abdeckungdes Schulsportbedarfs kaum ausreichende Flächenbestand. Einzige Halle innerhalb des Sa-nierungsgebiets 2. Barocke Stadterweiterung ist die Sporthalle des Einstein-Gymnasiums miteiner Nettofläche von 180m².Hinsichtlich der Versorgung mit ungedeckten Sportanlagen ist mit 70 % des Bedarfs derPotsdamer Innenstadt ein nur sehr unzureichender Deckungsgrad erreicht.Öffentliche Spielplätze sind innerhalb des Untersuchungsgebiets nicht vorhanden. Der ehe-malige Spielplatzstandort auf der Mittelpromenade der Hegelallee weist zwar Spielgeräteauf, die im Rahmen der Gestaltung der Freifläche gesichert und ergänzt wurden, stellt jedochu.a. aufgrund der starken Verlärmung der Hegelallee keinen den Anforderungen genügen-den Spielplatzstandort dar.„Das gesamte Innenstadtgebiet weist ein Defizit an Spielflächen in einer Größenordnung vonrd. 0,6 ha auf.“ ...“Die Unterversorgung betrifft gleichermaßen alle Altersstufen. Die Grünflä-chen und Parkanlagen im Umfeld, wie Bassinplatz, Platz der Einheit oder Neuer Garten,bieten aufgrund ihrer Lage bzw. ihrer Funktion relativ wenige nutzungsoffene Freiflächen, dieden Mangel an Spielplätzen kompensieren könnten. Der Hof der Musikschule wurde im Zugeder Sanierung des Standortes als öffentlicher „musikalischer“ Spielplatz mit Mitteln derStädtebauförderung angelegt.“26

In der nachfolgenden Karte Soziale und kulturelle Infrastruktur sind innerhalb des Untersu-chungsgebiets alle vorhandenen Einrichtungen dargestellt. Außerhalb dieses Bereichs be-schränkt sich die Darstellung auf zwingend erforderliche Einrichtungen zur Bedarfsdeckung(Schulen, Kitas, etc.).

23

Integriertes Handlungskonzept Soziale Stadt Potsdamer Innenstadt, Stadtkontor Gesellschaft für behutsame Stadtentwick-lung mbH, Potsdam 2002

24ebenda S. 26ff

25ebenda S. 30

26ebenda S. 20



3.53.5 Verkehr/ ErschließuVerkehr/ Erschließungng

Die gegenwärtige Erschließungssituation der Potsdamer Innenstadt basiert einerseits auf derbereits 1995 von der Stadtverordnetenversammlung Potsdam beschlossenen Rahmenpla-nung Verkehrserschließung als auch auf einer darauf aufbauenden Untersuchung27 zur Ver-besserung der Erreichbarkeit der Potsdamer Innenstadt aus dem Jahr 2001.Hauptleitlinie der Potsdamer Verkehrsplanung ist es, bei Stärkung des öffentlichen Perso-nennahverkehrs (ÖPNV) den motorisierten Individualverkehr (MIV) in der Innenstadt zu re-duzieren. In Anbetracht jedoch der vorliegenden Funktionsschwäche der Innenstadt im Ver-gleich zu konkurrierenden Einzelhandelsschwerpunkten soll unter Vermeidung von Schleich-verkehren die Innenstadt von Potsdam auch wieder optimaler für den MIV erschlossen wer-den. „Die Erreichbarkeit der Potsdamer Innenstadt soll insbesondere für Kunden, für Touri-sten und für den Wirtschaftsverkehr verbessert werden, um die Rahmenbedingungen für dieGewerbebetriebe im Zentrum der Landeshauptstadt zu stärken. Damit soll die gewünschtewirtschaftliche Entwicklung in der Potsdamer Innenstadt unterstützt werden.“28

Zur Umsetzung der o.g. Zielsetzung hinsichtlich der Reduzierung des MIV wurde das Unter-suchungsgebiet durch die Realisierung des „Stadtringes“ als bündelnde Verkehrstrasse fürden Durchgangsverkehr beruhigt. Die Umgehungsstraße wird als ein in beiden Richtungenbefahrbarer Straßenring von derzeit folgenden Straßenzügen gebildet: Hegelallee/ Kurfür-stenstraße, Einbahnstraßenpaar Behlertstraße und Hans-Thoma-Straße/ Gutenbergstraße,Berliner Straße/ Am Kanal/ Friedrich-Ebert-Straße/ Breite Straße, Zeppelinstraße/ Schopen-hauer Straße. Im Zusammenhang mit den Planungen im Bereich des ehemaligen PotsdamerStadtschlosses/ Alter Markt ist geplant, den übergeordneten Verkehr über die Yorckstraße/Dortustraße zu leiten. Der südliche Abschnitt der derzeit dafür in Anspruch genommenenFriedrich-Ebert-Straße soll dann auf die Funktion einer Anliegerstraße reduziert werden. Alleübrigen Straßen innerhalb des Untersuchungsgebiets stellen Anlieger- bzw. Sammelstraßendar, so dass das Sanierungsgebiet 2. Barocke Stadterweiterung abgesehen von den Stra-ßenzügen Hegelallee und Schopenhauerstraße von beeinträchtigenden Durchgangsver-kehrsströmen verschont wird.Die Brandenburger Straße ist gemäß ihrer Funktion als Hauptgeschäftsstraße zwischen demBrandenburger Tor und der Friedrich-Ebert-Straße als Fußgängerzone ausgebaut.

Hinsichtlich des ruhenden Verkehrs ist innerhalb des Untersuchungsgebiets ein Stellplatz-bewirtschaftungskonzept umgesetzt worden, um Dauerparker, die keine Anwohner sind, ausdem zentralen Innenstadtbereich herauszuhalten und ein zusätzliches Stellplatzangebot fürBesucher und Kunden zu schaffen. Als eine der dargestellten Maßnahmen im Rahmen desVerkehrsgutachtens von 200129 wird vorgeschlagen, das gebührenpflichtige Parken tagsüberauch auf die Anwohnerparkbereiche auszudehnen, um weiteren Parkraum für Besucher derInnenstadt zur Verfügung zu stellen. Durch das sogenannte „Mischparken“ werden aus-schließlich Anwohnerparkplätze in Anspruch genommen, die tagsüber nicht gebraucht wer-den. Darüber hinaus soll die Entwicklung des ruhenden Verkehrs über die Sicherung undErgänzung von Parkhäusern (u.a. auf dem Gelände der Stadtverwaltung nördlich der Hege-lallee) erfolgen. Der derzeitige Parkplatz im östlichen Bereich der Hegelallee soll dagegenlangfristig zum Abschluss der Umgestaltung der Mittelpromenade des Straßenzugs zwischenJägerstraße und Nauener Tor entfallen. Die durchgängige Neugestaltung des Straßenzugswar ein BUGA-Projekt, dessen Realisierung bereits für das Frühjahr 2001 vorgesehen war.

Haltepunkte des ÖPNV (Straßenbahn/ Bus) finden sich sowohl an der Hegelallee, der Scho-penhauerstraße, der Charlottenstraße als auch der Friedrich-Ebert-Straße wodurch das Sa-nierungsgebiet 2. Barocke Stadterweiterung durch öffentliche Verkehrsmittel gut erschlossenist.

27

Maßnahmen zur Verbesserung der Erreichbarkeit der Potsdamer Innenstadt, StaadtPlan Ingenieur GmbH, Potsdam 200128

ebenda S. 229

ebenda S. 5



3.63.6 Grün- und FreiflächenGrün- und Freiflächen

Aufgrund der hohen Bebauungsdichte innerhalb des Sanierungsgebiets 2. Barocke Stadter-weiterung besteht auf den Grundstücken nur ein sehr begrenztes Freiraumpotenzial zurVerfügung, aufgrund dessen bereits im Rahmen der Erarbeitung der Sanierungsziele von1993 eine qualifizierte Freiflächengestaltung zur Entwicklung einer hohen Wohnqualität ge-fordert wurde.

Innerhalb des öffentlichen Raumes des Untersuchungsgebiets besteht abgesehen vomGrünstreifen der Hegelallee kein Freiraum mit „grüner“ Prägung. Unmittelbar angrenzend andas Sanierungsgebiet liegen jedoch der Bassinplatz sowie der Platz der Einheit als zwei öf-fentliche Platzräume mit hohem Grünanteil. Die Umgestaltung des Bassinplatzes wird seit1993 betrieben und ist partiell abgeschlossen. Der Platz der Einheit wurde zur BUGA 2001neu gestaltet.

Neben der stark positiven Prägung der durchgrünten Straßenzüge (z.B. Hegelallee, Linden-straße, Dortustraße) innerhalb des Sanierungsgebiets und der Platzräume in unmittelbarerNähe (Luisenplatz, Platz der Einheit, Bassinplatz) wird mit der Wiederherstellung des Stadt-kanals südlich des Sanierungsgebiets ein Freiraum- und Gestaltelement wieder aktiviert,welches sich stark attraktivitätssteigernd auf die angrenzenden Bereiche auswirkt. Im Rah-men der BUGA 2001 wurde ein erster Bauabschnitt innerhalb der Yorckstraße eröffnet, wei-tere Bauabschnitte befinden sich derzeit noch in Vorbereitung der Umsetzung.

Übergeordnete Grünräume in fußläufiger Entfernung zum Zentrum befinden sich unmittelbarwestlich der Potsdamer Innenstadt mit dem Park Sanssouci bzw. mit dem Havelufer und derFreundschaftsinsel sowie dem Lustgarten im Südosten bzw. Süden.

Sanierungsgebiet 2. Barocke Stadterweiterung, Konkretisierung der Sanierungsziele Konkretisierung


4. 4. KonkretisiKonkretisierung der Sanierungszieleerung der Sanierungsziele

4.14.1 EinleitungEinleitung

Die Festlegung der Sanierungsziele im Jahr 1993 erfolgte vor dem Hintergrund steigenderGrundstückspreise und Mieten im Gebiet. Darüber hinaus zeigte sich eine Tendenz zur Ver-drängung der damaligen Wohnbevölkerung und des ortsansässigen Gewerbes durch tertiäreNutzungen. Im Zusammenhang mit der förmlichen Festlegung der Sanierungssatzung2. Barocke Stadterweiterung wurden in den vergangenen 10 Jahren große Anteile der Bau-substanz erneuert.Wesentliche Rahmenbedingungen, haben sich u.a. auf Grundlage der Ergebnisse von in derZwischenzeit erstellten Untersuchungen in einigen Bereichen seit der Erarbeitung der Vorbe-reitenden Untersuchungen bzw. der Festlegung des Sanierungsgebiets geändert:

So ist hinsichtlich der Gewerbeimmobilien derzeit partiell ein erheblicher Angebotsüberhangzu verzeichnen während die Lage auf dem Wohnungsmarkt sich seit einigen Jahren „ent-spannt“ darstellt.Dagegen ist die Funktionsschwäche der Potsdamer Innenstadt, die 1992 u.a. aufgrund dererst wesentlich später entstandenen starken Konkurrenzstandorte sowie des bis heute nichtrealisierten Warenhauses nicht voraussehbar war, als ein wesentlicher aktueller Aspekt imSanierungsverfahren zu berücksichtigen.

Partiell sind inhaltlich sowie räumlich innerhalb des Sanierungsgebiets 2. Barocke Stadter-weiterung somit Modifizierungen der Sanierungsziele erforderlich, während für ausgedehnteBereiche die 1993 festgelegten Ziele weiterhin ein geeignetes Instrument für die Fortführungder Sanierung darstellen.

Zur besseren Nachvollziehbarkeit der erforderlichen Modifizierungen werden nachfolgend dieSanierungsziele von 1993 wiedergeben und im Falle einer erforderlichen Veränderung alsmodifizierte Zielstellung 2003, rechtlich bestimmt formuliert und erläutert, der “alten“ Ziel-stellung gegenübergestellt.

Hinsichtlich der im Jahr 1993 nicht behandelten Sachverhalte (wie z.B. der Funktionsschwä-che der Potsdamer Innenstadt) erfolgt eine entsprechende Ergänzung.

Weiterhin als sinnvoll erachtete Sanierungsziele werden übernommen und dementsprechendgekennzeichnet.

Die Sanierungsziele des Sanierungsgebiets 2. Barocke Stadterweiterung gliedern sich infolgende Themenbereiche:

• Übergeordnete Sanierungsziele, Leitlinien/ Grundsätze

• Wohnen

• Gewerbliche Nutzung

• Soziale und kulturelle Infrastruktur

• Verkehr/ Erschließung



4.24.2 Übergeordnete Sanierungsziele, Leitlinien/ GrundsätzeÜbergeordnete Sanierungsziele, Leitlinien/ Grundsätze

Basierend auf den übergeordneten Sanierungszielen als die grundlegenden Zielformulierun-gen zur Entwicklung des Innenstadtgebiets konnten bestehende Qualitäten wie u.a. die prä-gende Mischung der Bevölkerung sowie die charakteristische städtebauliche Struktur inner-halb des Sanierungsgebiets 2. Barocke Stadterweiterung bewahrt und positiv entwickeltwerden. Durch die Konkretisierung der Sanierungsziele erfolgt dementsprechend auch keinegrundsätzliche Abkehr von diesen Leitlinien sondern, bei Modifizierung oder gar Wegfall,eine detailliertere Bestimmung bzw. Aktualisierung hinsichtlich geänderter Rahmenbedin-gungen.

Sanierungsziele 1993Sanierungsziele 1993 Sanierungsziele 2003Sanierungsziele 2003

• Bewahrung und Entwicklung der hoch-wertigen städtebaulichen Struktur in denhistorischen Karrees mit den barockenRandgebäuden und der überwiegendgründerzeitlichen Verdichtung im Block-inneren in ihrer heutigen hohen Dichteunter Erhalt der traditionellen und heutenoch vorhandene Mischung von Bewoh-nern, Gewerbetreibenden, Kunden undBesuchern als dem Kapital des Gebietsund der Stadt Potsdam insgesamt.

• Gewährung von Mitspracherechten vor-handener Bewohner und Gewerbetrei-bender bei der Entwicklung des Gebietsunter Erhalt der Chance, auch nach er-folgter Modernisierung ihre Wohnungenbzw. Geschäftsstandorte zu behalten.

• Entwicklung eines geringen Anteils vonNeubauflächen im sozialen Wohnungs-bau

• ÜbernahmeÜbernahme

Erläuterung:Bei der Leitlinie handelt es sich um eineder grundlegenden Zielformulierungenzur städtebaulichen Situation und desSanierungsgebiets 2. Barocke Stadter-weiterung, die unter Wahrung ihrer posi-tiven Prägung entwickelt werden soll.

• ModifizierungModifizierungErhalt der Möglichkeit der Rückkehr vonBewohnern und Gewerbetreibenden inihre ehemaligen Wohnungen bzw. Ge-schäftsstandorte nach erfolgter Moder-nisierung.

Erläuterung:Das Sanierungsziel dient der Vermei-dung von Verdrängungsprozessen undsomit dem Erhalt der bestehenden posi-tiv prägenden Struktur von Bewohnernund Gewerbetreibenden.Aufgrund der bestehenden gesetzlichvorgeschriebenen Regelungen innerhalbdes Sanierungsverfahrens besteht keingesondertes Erfordernis zur Formulie-rung einer Regelung zu Mitsprache-rechten bei der Gebietsentwicklung imRahmen der Konkretisierung der Sanie-rungsziele.

• WegfallWegfall

Erläuterung:Aufgrund des nicht mehr bestehendenerhöhten Wohnungsbedarfs Stadt Pots-dam einerseits, als auch in Anbetrachtder fehlenden öffentlichen Mittel bzw.



• Grundlage jeder Nutzung und Bebauungist die Parzelle. Das Gebiet ist geprägtvon der straßenseitigen Orientierung je-der Parzelle und einem in die Grund-stückstiefe hineinreichenden teilöffentli-chen bis privaten Raum. ÖffentlicheDurchquerungen der Blöcke, Passagenetc. entsprechen nicht dem Gebietscha-rakter.

• Die Parzellen setzen auch dem Bauenoder Nutzen über Grundstücksgrenzenhinweg enge Schranken. Funktionsein-heiten über Parzellengrenzen dürfennicht gebildet werden.

• Es ist Ziel, die vorhandene städtebaulicheDichte im Quartier zu halten und in hoherQualität weiter zu entwickeln. Reserveninnerhalb der Baukörperkonturen (Dach-räume, Leerstand, Remisen) sind zu nut-zen.

des nicht mehr bestehenden Förderpro-gramms entfällt das Sanierungsziel.


Erläuterung:Das positiv prägende Erscheinungsbildder durch den Parzellenbezug vorhan-denen Gliederung der Bebauung, gebil-det durch ein traufständiges Vorderhausund eine verdichtete Folge von hofbil-denden Nebengebäuden und Remisen,ist zu erhalten.

• ModifizierungModifizierungDie Parzellen setzen auch dem Bauenoder Nutzen über Grundstücksgrenzenhinweg enge Schranken. Funktionsein-heiten über Parzellengrenzen sollen nurin Ausnahmefällen, z.B. für die Verbes-serung des Wohnumfelds und der Frei-raumversorgung sowie für Einzelhan-delseinrichtungen unter Vermeidung vonPassagen zulässig sein.

Erläuterung:In begründeten Ausnahmefällen soll dieEntwicklung von Funktionseinheitenüber Parzellengrenzen zulässig sein.Die Ausnahmeregelung zielt einerseitsauf die Anhebung der Wohn- und Auf-enthaltsqualität der z.T. sehr dicht be-bauten Grundstücke ab, andererseitssollen zur Stärkung der Versorgungs-funktion der Potsdamer Innenstadt auchEinzelhandelseinrichtungen ausnahms-weise über Parzellengrenzen möglichsein, um dem Defizit an Verkaufsflächesowie ausreichend großen Ladenflächen(die durchschnittliche Ladenfläche be-trägt ca. 65 m² 30) innerhalb der 2. Ba-rocken Stadterweiterung entgegenzu-wirken.


Erläuterung:Zum Erhalt der hochwertigen histori-schen Stadt- und Bebauungsstruktur solldie vorhandene Dichte gesichert wer-den. Vorhandene Potenzialflächen sind

30

Gutachten zu den gesamtstädtischen Steuerungsleitlinien der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung der LandeshauptstadtPotsdam, Junker u. Kruse, Dortmund 2001, S. 38



• Neu- und Ergänzungsbauten sind aufausgesuchten Parzellenteilen möglich.Das Konzept einer hohen innerstädti-schen Dichte muss blockweise durchge-arbeitet und differenziert werden. Daszulässige Maß der städtebaulichenDichte wird von der GFZ 1,6 begrenzt.

• Die Nutzung der Gebäude muss der histo-rischen Struktur der Bebauung entspre-chen. Für neue Nutzungen müssen spezi-fische ortsangepasste Formen, Gliederun-gen und Größen gefunden werden oderStandorte außerhalb des historischen Be-standes.

• -

zu nutzen.

• ModifizierungModifizierungNeubauten, als Ersatz und Ergänzungdes Gebäudebestandes, sind auf aus-gesuchten Parzellenteilen möglich. DasKonzept einer hohen innerstädtischenDichte muss blockweise durchgearbeitetund differenziert werden. Als Orientie-rungswert hinsichtlich des Maßes derNutzung wird eine GFZ von 1,6 ange-strebt.

Erläuterung:Das Nutzungsmaß bestimmt sich aus§ 34 BauGB. Es ist im Bestand teilweisewesentlich höher (3,5 GFZ). Die pau-schale zwingende Einschränkung desNutzungsmaßes, das sich grundstücks-bezogen aus Gebäudebestand undNeubauten errechnet, würde der grund-sätzlichen Zielstellung zum Erhalt derbestehenden Strukturen (s. 1. Sanie-rungsziel, S. 26) und der partiell starkdifferenzierten Prägung des Sanie-rungsgebiets nicht gerecht werden undzur Forderung von Abrißmaßnahmenführen. Die Nennung eines Orientie-rungswertes kann den tatsächlichengrundstücksbezogenen Gegebenheitenbesser gerecht werden.


Erläuterung:Das Sanierungsziel dient dem Erhaltdes prägenden historischen Erschei-nungsbildes des Sanierungsgebiets 2.Barocke Stadterweiterung.

• ErgänzungErgänzungStärkung des Sanierungsgebiets 2. Ba-rocke Stadterweiterung in seiner Funkti-on als überörtlicher Einzelhandels-schwerpunkt und Zentrum der Potsda-mer Innenstadt gegenüber Standortender Peripherie auf Grundlage des „Gut-achtens zur gesamtstädtischen Steue-rungsleitlinie zur Einzelhandels- undZentrenentwicklung der Landeshaupt-stadt Potsdam“31.

31

Junker u. Kruse, Dortmund 2001



• Um die ökonomische Situation der ein-zelnen Grundstücke angesichts des ho-hen Instandhaltungsdefizites zu verbes-sern, ist in den Erdgeschossen der Vor-derhäuser gewerbliche Nutzung zulässig.Bestehende Wohnverhältnisse sind je-doch schutzwürdig. Im Einvernehmen mitMietern und Eigentümern sind dem Ein-zelfall zugeordnete Lösungen zu suchen.

Erläuterung:Die Entwicklung des Einzelhandels undder Dienstleistungen hatte in den Sanie-rungszielen von 1993 nicht die gleichePriorität wie der Erhalt und die Entwick-lung des Wohnens. In den aktualisiertenSanierungszielen ist dieser Aspekt hin-sichtlich der gesamtstädtischen Zen-trumsfunktion des Sanierungsgebietsgleichwertig zu berücksichtigen.Neben der Ansiedlung zugkräftiger Ma-gnetbetriebe sowie gestalterischer Maß-nahmen und Maßnahmen zur Imageför-derung des Standorts als auch der Op-timierung der Erreichbarkeit sind gemäßdes o.g. Einzelhandelsgutachtens vorallem die darin ermittelten zentrenrele-vanten Verkaufsflächenpotenziale anzu-siedeln.

• ModifizierungModifizierungUm die ökonomische Situation der ein-zelnen Grundstücke angesichts des ho-hen Instandhaltungsdefizites zu verbes-sern, ist in den Erdgeschossen der Vor-derhäuser gewerbliche Nutzung zuläs-sig. Umwandlung von Wohnraum ist biszu den in der Karte „Wohnen“ festge-legten Wohnanteilen möglich. Im Ein-vernehmen mit Mietern und Eigentü-mern sind dem Einzelfall zugeordneteLösungen zu suchen.

Erläuterung:Zum Erhalt der gegenwärtigen Bevölke-rungszusammensetzung (Milieuschutz)sowie zur Vermeidung von Verdrän-gungsprozessen sind einvernehmlicheLösungen unabdingbar.Mit dem Ziel des Erhalts des bestehen-den Wohnanteils innerhalb des Sanie-rungsgebiets, jedoch unter Berücksichti-gung der bestehenden differenziertenPrägung der einzelnen Bereiche (Ein-zelhandelsschwerpunkte - geringerWohnanteil, überwiegend durch Woh-nen charakterisierte Bereiche – hoherWohnanteil) soll die Umwandlung vonWohnraum bis zu den in der Karte„Wohnen“ festgelegten Anteilen (s. Pt.4.3, S. 33) möglich sein.



• Großflächige Überbauungen und Überda-chungen der Höfe sind nicht zulässig.

• Es ist zu sichern, daß die Wohnnutzungihre Umweltqualitäten erhält. VielfältigeAusgleichsmaßnahmen sind zu treffen:Höfe und Gärten sind in hoher Raumqua-lität zu halten und anzubieten. Ein diffe-renziertes Maßnahmenkonzept hat nach-zuweisen, daß trotz der hohen baulichenDichte die notwendigen Flächen für einenausgeglichenen Naturhaushalt angebotenwerden (Entsiegelung von Flächen, Anla-ge von Vegetationsflächen, Regenwasser-versickerung, Vertikalbegrünung, Dachbe-grünung, Pflege bestehender Bäume,Pflanzen von neuen Bäumen).

• Wegen des hohen Freiflächendefizites istdie Neuanlage von öffentlichen Freiflä-chen, auch in kleinen Einheiten, notwen-dig. Grün- und Freiflächen sollen auch aufkommunalen Flächen, z.B. Doppelnutzun-gen von Schulhöfen, angeboten werden.

• Das bestehende Angebot an Aufenthalts-flächen und Spielmöglichkeiten muss qua-litativ aufgewertet werden.


Erläuterung:Das Sanierungsziel dient dem Erhaltdes prägenden historischen Erschei-nungsbildes des Sanierungsgebiets 2.Barocke Stadterweiterung.

• ModifizierungModifizierungWegfall eines Bezugs zur Ausgleichsre-gelung.Übernahme der grundsätzlichen Ziel-stellung an anderer Stelle.

Erläuterung:Aufgrund der bestehenden gesetzlichvorgeschriebenen Regelungen zu um-weltschützenden Belangen gemäß § 1aBauGB ist eine zusätzliche Regelungvon Ausgleichsmaßnahmen im Rahmender Festlegung der Sanierungszielenicht erforderlich.Die Grundsätzliche Zielstellung zur Si-cherung der Umweltqualitäten innerhalbdes Sanierungsgebiets erfolgt unter Ori-entierung an einem Biotopflächenfak-torwert im Zusammenhang mit der Mo-difizierung des Sanierungsziels zu Frei-räumen, Höfen und Blockinnenberei-chen.


Erläuterung:Mit dem Begriff der Freiflächen des for-mulierten Sanierungsziels sind derzeitbestehende, im kommunalen Besitz be-findliche öffentliche Freiflächen gemeint,ein darüber hinausgehender Erwerbweiterer Liegenschaften zur Neuanlagevon öffentlichen Freiflächen wird in An-betracht der fehlenden öffentlichen Mit-tel nicht angestrebt.Der für die Standorterweiterung des Ein-stein-Gymnasiums erforderliche Grund-stückserwerb zur Umsetzung der Schul-hoferweiterung ist davon ausgenom-men.


Erläuterung:



• Die teilöffentlichen und privaten Grünräu-me in den Höfen und im Blockinneren sinddas zweite wichtige Element einer gesun-den Stadtökologie.Verbesserungen sind anzustreben durchkleinteilige Zusammenlegungen wie Öff-nungen zwischen Nachbargrundstückenund gemeinsame Nutzung von Blockin-nenflächen, durch die Herausnahme vonstörenden Parkplätzen, durch Entsiege-lung von Flächen und durch Berankungen,Neupflanzungen und Gründächer. Mehrökologisch wirksame Flächen verbesserndie Bodenfunktion, den Wasserhaushaltund das Kleinklima.

• Die letzten Zeugnisse der historischen,gärtnerischen Nutzung der Freiflächen,alte Gartenanlagen, sind zu bewahren.

Aufgrund des bestehenden Defizits anqualitativ hochwertigen Aufenthalts- undSpielflächen ist eine Aufwertung des be-stehenden Angebots erforderlich.

• Übernahme, Ergänzung und RichtiÜbernahme, Ergänzung und Richtigg--stellungstellungEs ist zu sichern, dass Umweltqualitätenentsprechend der vorhandenen undwiederherzustellenden Wohnnutzung er-halten bzw. entwickelt werden.Höfe und Gärten müssen wegen derhohen baulichen Dichte besonders hoheRaumqualitäten aufweisen. Bei Verän-derungen auf den Grundstücken istdurch ein Maßnahmenkonzept eine ent-sprechende Freiraumqualität nachzu-weisen (z.B. Entsiegelung von Flächen,Anlage von Vegetationsflächen, Regen-wasserversickerung, Vertikalbegrünung,Dachbegrünung, Pflege bestehenderBäume, Pflanzung von weiteren Bäu-men).Der Nachweis des ökologischen Ziels istgrundstücksbezogen zu bewerten undorientiert sich an einem Biotopflächen-faktorwert von 0,3 BFF (Erläuterung s.Anhang, S. 54).Die Durchführung ökologischer Verbes-serungen hat im Einklang mit dendenkmalrechtlichen Anforderungen zuerfolgen.

Erläuterung:Richtiggestellt wird der Begriff „Park-platz“ in „Stellplatz“, da hier private Kfz-Abstellplätze gemeint waren.Eingeführt wird ein Biotopflächenfaktor(BFF) von 0,3 als Orientierungswert zureinfachen Überprüfung des Ziels imspäteren Genehmigungsverfahren. Auf-grund der unterschiedlichen Grund-stücksgegebenheiten insbesondere inbezug auf die denkmalrechtlichen An-forderungen ist ein flexibler Umgang mitdem Zielwert notwendig.


Erläuterung:Das Sanierungsziel dient dem Erhaltdes prägenden historischen Erschei-nungsbildes des Sanierungsgebiets 2.Barocke Stadterweiterung



• Der Spielplatz auf dem Mittelstreifen derHegelallee ist durch Umgestaltung aufzu-werten. Nach der Herausnahme desDurchgangsverkehrs von einer Fahr-bahnseite ist seine Erreichbarkeit vomWohnquartier verbessert. Der Baumbe-stand in den Straßen ist gärtnerisch zupflegen und durch Neupflanzungen zu er-gänzen.

• Durch die Umstellung der Heizungssy-steme auf Gasanlagen wird die Umwelt-situation im Gebiet deutlich verbessert.Ziel ist es, eine blockbezogene Versor-gung mit Heizungs- und Warmwassere-nergie zu entwickeln. Modelle der Kraft-Wärme-Kopplung sind zu erproben.

• ModifizierungModifizierungKeine Übernahme des Spielplatzstand-orts auf dem Mittelstreifen der Hegelal-lee. Es ist jedoch Ziel, die vorhandenehochwertige Ausstattung des Straßen-raumes als Promenade, u.a. mit be-spielbaren Ausstattungselementen zuerhalten.Übernahme der gärtnerischen Pflegeund Ergänzung des Baumbestands derStraßen durch Neupflanzungen.

Erläuterung:In Anbetracht der unmittelbaren Näheder stark befahrenen Verkehrstrasse derHegelallee stellt sich der Standort als zusichernder Spielplatz aufgrund potenti-eller Gefährdungen sowie hinsichtlichder Immissionen der Straße als unge-eignet dar.Die Erhaltung der vorhandenen hoch-wertigen und außergewöhnlichen Ge-staltung und Ausstattung des Straßen-raumes, die sich trotz der stark ein-schränkenden Immissionen positiv aufdie Aufenthaltsqualität auswirkt, soll je-doch ausdrücklich erwähnt werden.

• WegfallWegfall

Erläuterung:Gasanlagen entsprechen dem heutigenStand der Technik.Eine Förderung blockbezogener Versor-gungen bzw. Modelle der Kraft-Wärme-Kopplung ist nicht umsetzungsorientiert.



4.34.3 WohnenWohnen

Hauptbestandteil der Konkretisierung der Sanierungsziele des Sanierungsgebiets 2. BarockeStadterweiterung ist die Modifizierung der Mindestanteile für Wohnen. In Abweichung zu denSanierungszielen von 1993, in denen ungeachtet der unterschiedlichen Prägung der einzel-nen Teilbereiche des Quartiers für den Wohnanteil je Parzelle pauschal im gesamten Sanie-rungsgebiet mindestens 50% der Nutzfläche zu verwenden war, werden in den konkretisier-ten Sanierungszielen differierende Mindestwohnanteile formuliert.Durch die Pauschalfestlegung der Wohnanteile konnte u.a. der besonderen Prägung derHauptgeschäftsstraßen in Bezug auf die Zielsetzung zur Stützung der Potsdamer Innenstadtin ihrer zentralen Versorgungsfunktion nicht in ausreichendem Maße Rechnung getragenwerden. Dagegen haben sich andere Bereiche des Sanierungsgebiets als fast ausschließlichwohngenutzte Bereiche entwickelt. Durch die diesen unterschiedlichen Prägungen gerechtwerdende Festlegung der Mindestwohnanteile wird das Wohnen innerhalb des Sanierungs-gebiets quantitativ und qualitativ bei gleichzeitiger Entwicklung der Versorgungsfunktion desZentrums gesichert.Die Regelung der Mindestwohnanteile erfolgt durch die Karte „Wohnen“, die im Anschluß andie Gegenüberstellung der Sanierungsziele Wohnen 1993 – 2003 (s. S. 37) dargestellt ist:Während einzelne Bereiche (nördliche Hermann-Elflein-Straße/ westliche Gutenbergstraße,südliche Lindenstraße/ Bäckerstraße) einen Mindestwohnanteil von 70% aufweisen sollen,entspricht der überwiegende Anteil der Grundstücke den Regelungen der Sanierungszielevon 1993 mit einem zu gewährleistenden Wohnanteil von mindestens 50%. Ausschließlichim Bereich der Hauptgeschäftsstraßen (Brandenburger Straße/ Friedrich-Ebert-Straße) wirdder Mindestwohnanteil zur Reduzierung der bestehenden Funktionsschwächen des Einzel-handelszentrums Potsdamer Innenstadt auf 30% festgelegt. Darüber hinaus ist in diesenBereichen das Erdgeschoss des Vorderhauses gewerblich zu nutzen, die gewerbliche Nut-zung des ersten Obergeschosses ist zulässig. Die darüber hinausgehenden Festlegungengeringerer Mindestwohnanteile innerhalb der Blöcke 15, 16, 21 und 22 sind ausschließlichnachrichtliche Übernahmen der Bebauungspläne SAN-P02, 09, 08 und 11.


• Erhalt und Entwicklung des Wohnensdurch die Beseitigung der bestehendenLeerstände, die Instandsetzung und Mo-dernisierung der Gebäude, durch parti-elle Neubebauung auf rückwärtigenGrundstücksflächen, durch einige Lük-kenschließungen sowie durch den Dach-ausbau.

• Das Sanierungsgebiet 2. Barocke Stad-terweiterung wird zur Erhaltung und Ent-wicklung der Wohnnutzung als besonderesWohngebiet nach § 4a Baunutzungsver-ordnung ausgewiesen.


Erläuterung:Innerhalb des Sanierungsgebiets 2. Ba-rocke Stadterweiterung bestehen derzeitnoch ausgedehnte Potenzialflächen zurSicherung und Entwicklung der Wohn-nutzung als einem bestimmenden Anteilder traditionellen heute noch vorhande-nen Mischung von Bewohnern, Gewer-betreibenden, Kunden und Besuchern.

• ModifizierungModifizierungDas Sanierungsgebiet 2. Barocke Stadt-erweiterung wird zur Erhaltung und Ent-wicklung der Wohnnutzung hinsichtlichder Art der Nutzung als besonderesWohngebiet im Sinne des § 4a Baunut-zungsverordnung betrachtet, soferndurch Bebauungspläne in Teilbereichennicht andere Festsetzungen getroffenwerden.



• Zweckentfremdung von Wohnraum ist nichtzulässig.

• Mindestens 50% der Nutzflächen auf jederParzelle sind für Wohnnutzung nachzu-weisen. Insbesondere ist in den barockenTypenhäusern das 1. Obergeschoß unddas Dachgeschoß für das Wohnen zu re-servieren.

Erläuterung:In Anbetracht der besonderen Eigenartu.a. aufgrund der zentralen Lage desüberwiegend bebauten Sanierungsge-biets 2. Barocke Stadterweiterung undder damit in Zusammenhang stehendenAnforderungen als zentraler Versor-gungsstandort der Potsdamer Innen-stadt soll die Entwicklung der Art derNutzung zum grundsätzlichen Erhalt undder Fortentwicklung der Wohnnutzung inAnlehnung an die Regelung des § 4aBaunutzungsverordnung (besondereWohngebiete) erfolgen. Die Regelungder Mindestwohnanteile erfolgt gemäßder in der nachfolgenden Karte „Woh-nen“ festgelegten Werte.Darüber hinaus befinden sich mehrereBebauungspläne im Verfahren, die u.a.zur Entwicklung von großflächigem Ein-zelhandel davon abweichende Festset-zungen der Art der Nutzung verbindlichregeln.

• ModifizierungModifizierungUmwandlung von Wohnraum ist bis zuden in der Karte „Wohnen“ festgelegtenWohnanteilen möglich.

Erläuterung:Die Umsetzung der in der nachfolgen-den Karte „Wohnen“ entsprechend derunterschiedlichen Bereichsprägungen(z.B. min. 30% Wohnanteil in der Bran-denburger Straße, bei zwingender ge-werblicher Nutzung des EG und zulässi-ger gewerblicher Nutzung des 1. OGdes Vorderhauses) festgelegten Wohn-anteilen erfordert u.U. auch eine Um-wandlung von Wohnraum.Aufgrund jedoch der parallelen Erhö-hung der Mindestwohnanteile in ande-ren Bereichen des Sanierungsgebiets(z.B. min. 70% in einem Abschnitt derGutenbergstraße, der Hermann-Elflein-Straße oder der Lindenstraße) wird derbestehende Wohnanteil erhalten.

• ModifizierungModifizierungMindestwohnanteil bis zu den in derKarte „Wohnen“ festgelegten Wohnan-teilen, die entsprechend den unter-schiedlichen geprägten Bereichen diffe-renziert geregelt sind, eine Reduzierung



• Die Wohnnutzung soll gleichberechtigt mitdem Gewerbe auf der Parzelle und imStraßenraum an der Stadt teilhaben. Da-von ist nur abzuweichen:

- im Bestandsschutz;

- wenn die Anforderungen an gesundeWohnverhältnisse nicht erfüllt werdenkönnen;

- wenn die Ökonomie des Grundstücksbei privat finanzierten Erneuerungen ei-nen höheren Gewerbeanteil erzwingt,wobei gleichzeitig die Durchsetzung so-zialer Sanierungsziele zu belegen ist;

- bei Einrichtungen der sozialen Infra-struktur.

des Wohnanteils bis auf 0 ist in Einzel-fällen möglich.In Teilbereichen ist jedoch auch eineErhöhung des Wohnanteils auf 70 %vorgesehen.

Erläuterung:Die Entwicklung innerhalb des Sanie-rungsgebiets 2. Barocke Stadterweite-rung der vergangenen 10 Jahre erfor-dert eine kleinteiligere Betrachtung derNutzungsverteilung als in der bestehen-den Satzung mit einer Pauschalfestle-gung einer Verwendung von mindestens50% der Nutzfläche für Wohnen. Dievon den übrigen Bereichen abweichen-de Prägung der Hauptgeschäftsstraßenist darin hinsichtlich der Zielsetzung zurStützung der Potsdamer Innenstadt inihrer zentralen Versorgungsfunktionnicht ausreichend berücksichtigt.Andere Bereiche des Gebiets habensich dagegen als fast ausschließlichwohngenutzte Straßenzüge entwickelt.Die Regelung der Mindestwohnanteiledurch die in der Karte „Wohnen“ festge-legten Werte wird somit der unter-schiedlichen Gebietsprägung gerechtund berücksichtigt unter Minimierungvon Nutzungskonflikten die verschiede-nen Belange von Bewohnern, Gewer-betreibenden, Kunden und Besuchern.

• ModifizierungModifizierungDie Wohnnutzung soll gleichberechtigtmit der gewerblichen Nutzung auf derParzelle und im Straßenraum an derStadt teilhaben. Davon ist nur abzuwei-chen:

- im Bestandsschutz;

- wenn die Anforderungen an gesundeWohnverhältnisse nicht erfüllt werdenkönnen;

- bzw. bei gesichertem Nachweis(Grunddienstbakeit/ Baulast) eineshöheren Wohnanteils eines anderenGrundstücks der gleichen Gebiets-kategorie der Karte „Wohnen“ inräumlicher Nähe (gleicher Block odergegenüberliegende Straßenseite);

- bei Einrichtungen der sozialen undtechnischen Infrastruktur.



• Im Wohnungsbestand ist ein Mindestanteilan familiengerechten Wohnungen abzusi-chern. Behindertengerechte Wohnungenin gut erreichbarer Lage sind in ausrei-chender Zahl vorzusehen.

Erläuterung:Die Modifizierung des Sanierungszielssoll die Möglichkeit der Abweichung vonden in der Karte „Wohnen“ festgelegtenMindestwohnanteile eröffnen, wenn derNachweis geführt wird, dass auf einemanderen Grundstück der gleichen Ge-bietskategorie in räumlicher Nähe einhöherer Wohnanteil realisiert wird, wo-durch gewährleistet ist, dass der Ge-samtwohnanteil des Sanierungsgebietsgesichert wird.

• ModifizierungModifizierungIm Wohnungsbestand ist auch der Be-darf für familiengerechtes Wohnen zuberücksichtigen.

Erläuterung:Die Modifizierung erfolgt aufgrund desnicht definierten „Mindestanteils“ an fa-miliengerechten Wohnungen.Die grundsätzliche Zielsetzung zur Si-cherung auch familiengerechter Woh-nungen innerhalb des Sanierungsge-biets 2. Barocke Stadterweiterung solljedoch zur Sicherung und Förderung derDurchmischung der Bevölkerung über-nommen werden.Eine Berücksichtigung einer Sonderre-gelung für Behinderte ist nicht erforder-lich, da der Sachverhalt in der Neufas-sung der Brandenburgischen Bauord-nung (BbgBO) vom 16.07.2003 geregeltist.



Karte 007, WohnenKarte 007, Wohnen



4.44.4 GewerblGewerbliche Nutzungiche Nutzung

In Korrespondenz zu den Ausweisungen der Karte „Wohnen“ hinsichtlich des zu gewährlei-stenden Mindestwohnanteils erfolgt in der Karte „Gewerbliche Nutzung“, die im Anschluss andie Gegenüberstellung der Sanierungsziele Gewerbliche Nutzung 1993 – 2003 (s. S. 43)dargestellt ist, die Regelung der maximal zulässigen Anteile gewerblicher Nutzungen.Über die nutzungsstrukturellen Festlegungen hinaus ist neben der Darstellung des Fußgän-gerbereichs Brandenburger Straße (zwischen Brandenburger Tor und Friedrich-Ebert-Straße) die Jägerstraße als wichtige Fußwegeverbindung zwischen dem auf dem Geländeder Stadtverwaltung geplanten Parkhaus und der Fußgängerzone als auch die den öffentli-chen Raum prägende „Außengastronomie“ im Bereich Brandenburger/ Nauener Tor veran-schaulicht.


• Die Attraktivität und Lebendigkeit desGewerbestandortes hängt davon ab, obes gelingt, eine Vielseitigkeit des ge-werblichen Angebotes zu entwickeln.

• In erster Linie ist die Versorgung derWohnbevölkerung mit Waren und Dienst-leistungen zu gewährleisten. Darüber hin-aus können sich auch überörtliche Einzel-handelsangebote besonders im Bereich

• ModifizierungModifizierungDie Attraktivität und Lebendigkeit desGewerbestandortes hängt davon ab, obes gelingt, eine Vielseitigkeit des ge-werblichen Angebotes zu entwickeln.Den z.T. noch vorhandenen Funktions-und Vitalitätsdefiziten sowie den Tra-ding-Down-Effekten durch uniformekurzlebige Geschäftstypen der Haupt-geschäftsstraßen ist entgegenzuwirken.

Erläuterung:Gemäß den übergeordneten Sanie-rungszielen, Leitlinien/ Grundsätze zurEntwicklung des Sanierungsgebiets 2.Barocke Stadterweiterung soll der Be-reich in seiner Funktion als überörtlicherEinzelhandelsschwerpunkt auf Grundla-ge der Ergebnisse des im Jahr 2001vorgelegten Einzelhandelsgutachtens32

entwickelt werden (s. auch folgendesSanierungsziel). Der u.a. aufgrund star-ker Konkurrenzstandorte, noch fehlen-der zugkräftiger Magnetbetriebe sowieaufgrund der Ansiedlung sich negativauf das Image auswirkender Ge-schäftstypen derzeit trotz positiver Ent-wicklungen der jüngsten Vergangenheitnoch erheblich eingeschränkten Strahl-kraft des Einzelhandelsstandorts Innen-stadt ist entgegenwirken.

• ModifizierungModifizierungNeben der Gewährleistung der Versor-gung der Bevölkerung mit Waren undDienstleistungen des täglichen und peri-odischen Bedarfs ist das Sanierungsge-

32

Gutachten zu den gesamtstädtischen Steuerungsleitlinien der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung der LandeshauptstadtPotsdam, Junker u. Kruse, Dortmund 2001



der Brandenburger Straße, der Friedrich-Ebert-Straße und der Charlottenstraßeansiedeln.

• Zum Wohngebiet 2. Barocke Stadterweite-rung gehört auch eine ausreichende Ver-sorgung mit Handwerksunternehmen. So-ziale Dienste haben hier für die Wohnbe-völkerung und in zentraler Lage für die ge-samte Stadt einen guten Standort.

• Die Sanierung wird jedoch den Struktur-wandel im Einzelhandel vom Gebiet nichtfernhalten; Aufgabe der Stadterneuerungist es, in diesem Zusammenhang die Ge-bietsversorgung abzusichern.

biet 2. Barocke Stadterweiterung in sei-ner Funktion als überörtlicher Einzel-handelsschwerpunkt und Zentrum derPotsdamer Innenstadt auf Grundlagedes „Gutachtens zu den gesamtstädti-schen Steuerungsleitlinien der Einzel-handels- und Zentrenentwicklung derLandeshauptstadt Potsdam“ zu stärken.Höchste Priorität hat dabei die Ansied-lung zugkräftiger Magnetbetriebe (z.B.Warenhaus) sowie ergänzender, auchgroßflächiger Einzelhandelseinrichtun-gen.

Erläuterung:Neben der Versorgung der Bevölkerungist das Sanierungsgebiet 2. BarockeStadterweiterung in seiner zentralenFunktion für die Potsdamer Gesamtstadtzu stärken. Voraussetzung für dieseEntwicklung und deren langfristigenqualitativ hochwertigen Bestand ist, ge-mäß des o.g. Einzelhandelsgutachtens,neben weiteren erforderlichen flankie-renden Maßnahmen, die Ansiedlungzugkräftiger Magnetbetriebe, wie z.B.das Karstadt Warenhaus in der Bran-denburger Straße. Durch die Entwick-lung der großflächigen Einzelhandels-standorte wird eine „Initialzündung“ fürdas gesamte innerstädtische Geschäfts-zentrum prognostiziert.


Erläuterung:Das Sanierungsziel trägt neben der Ver-sorgung der ansässigen Bevölkerungzur Stärkung der Versorgungsfunktionder Potsdamer Innenstadt bei.

• WegfallWegfall

Erläuterung:In Anbetracht der oben erläuterten Ziel-setzung zur Sicherung sowohl der an-sässigen Bevölkerung des Sanierungs-gebiets 2. Barocke Stadterweiterung alsauch der Entwicklung der Potsdamer In-nenstadt in seiner zentralen Versor-gungsfunktion ist ein Verlust der Ge-bietsversorgungsfunktion nicht zu be-fürchten.



• Die Zentralität des Gebiets darf nicht allei-niges Regulativ für die marktgeregelteVergabe der Gewerbeflächen werden.Zentrale Einrichtungen für Geschäfts- undBürogebäude sind nicht zulässig (§ 4aAbs. 3 Baunutzungsverordnung). Ent-scheidungskriterium ist die Frage, ob dieEinrichtung der Gebietsversorgung dient(Filiale) oder übergreifend als zentrale Ein-richtung für die Stadt, das Umland oderdas Land vorgesehen ist (Zentrale).

• Vergnügungsstätten sind nicht zulässig.

• Für vorhandene Gewerbebetriebe, die dieWohnnutzung stören, sind Konzepte zueiner nachbarschaftlich verträglichen Re-duzierung der Immissionen zu entwickeln.Wenn das nicht gelingt, ist eine Verlage-rung des Betriebes anzustreben.


Erläuterung:Das Sanierungsziel dient dem Erhalt derstädtebaulichen Struktur als auch derheute noch vorhandenen Mischung vonBewohnern, Kunden und Besuchern.Zur Erhaltung und Fortentwicklung ins-besondere der Wohnnutzung wird dasSanierungsgebiet hinsichtlich der Art derNutzung als besonderes Wohngebiet imSinne des § 4a Baunutzungsverordnungbetrachtet, in dem unter Berücksichti-gung der im unmittelbaren Umfeld lie-genden zentralen Verwaltungen derarti-ge Einrichtungen innerhalb des Sanie-rungsgebiets nicht zulässig sein sollen.

• ModifizierungModifizierungÜbernahme für die Brandenburger Stra-ße und die Friedrich-Ebert-Straße (Haupt-geschäftsstraßen).Eingeschränkte Zulässigkeit in allen an-deren Straßen.

Erläuterung:Eine sich negativ auf das Sanierungs-gebiet auswirkende Konzentration vonVergnügungsstätten ist nur im geschäft-lichen Fokus, d.h. innerhalb der Haupt-geschäftsstraßen zu befürchten, so dasshier ein Ausschluss erfolgt.Zur Herstellung der Wohnverträglichkeitsoll eine Einschränkung in allen anderenStraßen entsprechend der Regelung derBebauungspläne erfolgen:Zulässigkeit von Vergnügungsstättenunter 120 m²;Beschränkung auf eine Einrichtung jeGrundstück;Ausschluss von Spielhallen und Ver-gnügungsstätten mit sexuellem Hinter-grund.

• ModifizierungModifizierungFür vorhandene, benachbarte Nutzun-gen störende Gewerbebetriebe, sindKonzepte zu einer nachbarschaftlichverträglichen Reduzierung der Immis-sionen zu entwickeln. Wenn das nichtgelingt, ist eine Verlagerung des Betrie-bes unter beratender Unterstützung beider Suche eines geeigneten Ersatz-



• Kleinteilige, mittelständische Beherber-gungsbetriebe sind gezielt zu fördern.

• Grundsätzlich ist auf jeder Parzelle derGewerbeanteil an der Nutzfläche unter50% zu halten. Ausnahmen können zu-gunsten von Großobjekten des Handelssowie zugunsten von kleinteiligen, mittel-ständischen Beherbergungsbetrieben ein-geräumt werden.

standorts anzustreben.

Erläuterung:Zur Vermeidung besonderer Härten beider Verlagerung von Betrieben soll diesuche nach einem geeigneten Ersatz-standort unterstützend begleitet werden.

• ModifizierungModifizierungEine Ansiedlung kleinteiliger, mittelstän-discher Beherbergungsbetriebe soll vor-wiegend außerhalb der Hauptgeschäfts-straßen (Brandenburger Straße undFriedrich-Ebert-Straße) befürwortet wer-den.Unzulässigkeit nur in Bereichen mit ver-bindlicher Regelung durch Bebauungs-plänen.

Erläuterung:Die Hauptgeschäftsstraßen sollen zurStützung der zentralen Versorgungs-funktion der Potsdamer Innenstadt in er-ster Linie als Einzelhandelsschwerpunktentwickelt werden, eine Inanspruch-nahme von Flächenpotenzialen für Ein-richtungen des Beherbergungsgewerbessoll in diesen Bereichen vermieden wer-den.Dagegen sollen die übrigen Straßenzü-ge als Standort für kleinteilige und mit-telständische Beherbergungsbetriebe zurVerfügung stehen.Unzulässig sind Beherbergungsbetriebenur bei verbindlicher Regelung im Rah-men von Bebauungsplanverfahren (z.B.SAN – P 08, SAN – P 11).

• ModifizierungModifizierungGewerblich genutzte Anteile sind zuläs-sig bis zu den in der Karte „GewerblicheNutzung“ festgelegten Werten, die ent-sprechend den unterschiedlichen ge-prägten Bereichen differenziert geregeltsind. Ein gewerblich genutzter Anteil von100 % ist in Einzelfällen möglich.

Erläuterung:In Korrespondenz zur Karte „Wohnen“(s. Pt. 4.3, S. 33), in der zur Sicherungund Entwicklung des Wohnens inner-halb des Sanierungsgebiets 2. BarockeStadterweiterung der Mindestanteil derWohnnutzung festgelegt wird, erfolgt mit



• Durch die gesellschaftliche Entwicklungder letzten Jahre sind auf vielen Grund-stücken Unterbrechungen einer kontinu-ierlichen Gewerbenutzung entstanden. Imbaurechtlichen Genehmigungsverfahrenist der Begriff des Bestandsschutzes imEinzelfall weitgehend auszulegen, d.h. derInvestition in ein mittelständisches Be-triebsgebäude und damit der Schaffungvon Arbeitsplätzen ist Vorrang zu gebenvor der strengen Einhaltung von Standar-dregeln wie der Stellplatzsatzung, der Ge-bäudeabstandsregel u.a. wenn es der Ge-bietsversorgung dient.

der Karte „gewerbliche Nutzung“ dieentsprechende Festlegung des maxi-malen gewerblich genutzten Anteils derBruttogeschossfläche der jeweiligenGrundstücke.In Modifizierung der Sanierungszielevon 1993 mit einer Pauschalfestlegungeiner Verwendung von mindestens 50%der Bruttogeschossfläche für Wohnenwird das modifizierte Sanierungszieldurch eine kleinteiligere Betrachtung derNutzungsverteilung unter Berücksichti-gung der differenzierten Prägung dereinzelnen Gebietsteile (Geschäftsstra-ßen gegenüber fast ausschließlichwohngenutzten Bereichen) den aktuel-len Nutzungsanforderungen des Sanie-rungsgebiets gerecht und berücksichtigtunter Minimierung von Nutzungskon-flikten die verschiedenen Belange vonBewohnern, Gewerbetreibenden, Kun-den und Besuchern.

• ModifizierungModifizierungDurch die gesellschaftliche Entwicklungder letzten Jahre sind auf vielen Grund-stücken Unterbrechungen einer konti-nuierlichen Gewerbenutzung entstan-den. Im baurechtlichen Genehmigungs-verfahren ist der Begriff des Bestands-schutzes im Einzelfall weitgehend aus-zulegen, d.h. der Investition in ein Be-triebsgebäude und damit der Schaffungvon Arbeitsplätzen ist Vorrang zu gebenvor der strengen Einhaltung von Stan-dardregeln wenn es der Gebietsversor-gung dient.

Erläuterung:Die Grundsätzliche Zielsetzung wirdübernommen, es erfolgt lediglich eineRichtigstellung der aufgeführten Bei-spiele von Standardregeln:Durch die Novellierung der Brandenbur-gischen Bauordnung werden die nach-zuweisenden Abstandsflächen erheblichreduziert. Eine zusätzliche Regelung inder Sanierungssatzung ist entbehrlich.Die Aufstellung von Stellplatzsatzungenobliegt der Stadt Potsdam, die mit die-sem Instrument eine entsprechendeRegelung treffen kann.



Karte 008, Gewerbliche NutzungKarte 008, Gewerbliche Nutzung



4.54.5 Soziale und kulturelle InfrastrukturSoziale und kulturelle Infrastruktur

Hauptleitlinie hinsichtlich der sozialen und kulturellen Infrastruktur ist neben der Gewährlei-stung der Versorgung des Sanierungsgebiets 2. Barocke Stadterweiterung der Erhalt derbestehenden Einrichtungen, die aufgrund der Lage in der Innenstadt von Potsdam überwie-gend gesamtstädtischen Einzugsbereich aufweisen und damit der Zentrenfunktion des Un-tersuchungsgebiets gerecht werden.Der Bedarf an Kindertagesstätten innerhalb des Sanierungsgebiets wird derzeit vollständigdurch Einrichtungen, die in unmittelbar angrenzenden Bereichen liegen, gedeckt. Zur Um-setzung einer zukünftig ggf. erforderlich werdenden Bedarfsdeckung innerhalb des Sanie-rungsgebiets ist dann ein geeigneter Standort zu entwickeln, der derzeit in Anbetracht derbestehenden Baustruktur und Dichte sowie unter Zugrundelegung der zu erfüllenden Anfor-derungen an die Qualität (Freiraum) eines Kita-Grundstücks im Gebiet nicht vorhanden ist.In der im Anschluss an die Gegenüberstellung der Sanierungsziele der sozialen und kultu-rellen Infrastruktur 1993 – 2003 dargestellten Karte (s. S. 47) sind innerhalb des Untersu-chungsgebiets alle vorhandenen Infrastruktureinrichtungen dargestellt. Außerhalb diesesBereichs beschränkt sich die Darstellung auf zwingend erforderliche Einrichtungen zur Be-darfsdeckung (Schulen, Kitas, etc.).


• Die Versorgung des Wohnstandortes 2.Barocke Stadterweiterung mit Einrich-tungen der sozialen Infrastruktur ist neuzu überprüfen. Standorte sind ins Augezu fassen, neuartige Einrichtungen er-fordern neue Standorte.

• Die Standortfläche der Universität, dasSchulgebäude Hegelallee/ Ecke Scho-penhauerstraße wird für die gebietsnaheSchulversorgung benötigt, da es eine derwenigen entwicklungsfähigen Standort-flächen in der Innenstadt ist.

• ModifizierungModifizierungDie bestehenden Einrichtungen der so-zialen Infrastruktur innerhalb des Sanie-rungsgebiets 2. Barocke Stadterweite-rung sind zu sichern, die Versorgung derEinwohner des Sanierungsgebiets 2.Barocke Stadterweiterung mit Einrich-tungen ist zu gewährleisten.

Erläuterung:Der derzeitige Bedarf mit Einrichtungender sozialen Infrastruktur innerhalb desSanierungsgebiets 2. Barocke Stadter-weiterung wird mit den bestehendenEinrichtungen innerhalb und in unmittel-barer Nähe des Gebiets gedeckt. BeiEntstehung eines darüber hinausgehen-der Bedarfs, ist die Versorgung der Ein-wohner des Sanierungsgebiets zu ge-währleisten.

• ModifizierungModifizierungDas Schulgebäude Hegelallee/ EckeSchopenhauerstraße (Einstein-Gymna-sium) wird für die schulische Versorgungder Potsdamer Bevölkerung und derUmlandgemeinden benötigt. Unter die-sem Gesichtspunkt ist der Schulstandortzu sichern und zu entwickeln, zumalsich das Gymnasium auf einer der we-nigen entwicklungsfähigen (Sporthalle,Freifläche) Standortflächen in der In-nenstadt befindet.



• Für die Versorgung mit Kindertagesstät-tenplätzen ist der Bedarf neu zu ermit-teln. Mittelfristig müssen an mehrerenStandorten kleinteilige Einrichtungen,eingegliedert in die vorhandene Bausub-stanz, entwickelt werden, um den Quar-tierscharakter zu erhalten und eine woh-nungsnahe oder arbeitsplatznahe Ver-sorgung zu gewährleisten.

• Es bestehen im Gebiet verschiedene so-ziale Einrichtungen, die von Initiativen,Vereinen, Kirchen u.a. Gruppen getragenwerden. Jede dieser Einrichtungenspricht einen eigenen Nutzerkreis an undträgt zur sozialen Versorgung der Wohn-bevölkerung bei. Diese Vielfalt der Ein-richtungen ist zu unterstützen und zu för-dern.

Erläuterung:Die Grundsätzliche Zielsetzung wirdübernommen, es erfolgt lediglich eineAktualisierung und Konkretisierung derEinrichtungen.

• ModifizierungModifizierungDer derzeitige Bedarf an Kindertages-stätten wird durch Einrichtungen außer-halb des Sanierungsgebiets 2. BarockeStadterweiterung gedeckt. Zukünftig istein darüber hinausgehender Bedarf, derdurch eine gebietsinterne Einrichtunggedeckt werden muss, regelmäßig zuüberprüfen.

Erläuterung:Der derzeitige Bedarf an Kindertages-stätten des Sanierungsgebiets 2. Barok-ke Stadterweiterung wird durch Einrich-tungen an der Peripherie des Gebietsgedeckt. Für diese Kindertagesstättenwird die Sicherung des Bestandesempfohlen.

• ModifizierungModifizierungEs bestehen im Gebiet verschiedenesoziale Einrichtungen, die von Initiati-ven, Vereinen, Kirchen u.a. Gruppengetragen werden. Jede dieser Einrich-tungen spricht einen eigenen Nutzer-kreis an und trägt zur sozialen Versor-gung der Wohnbevölkerung bei. DieseVielfalt der Einrichtungen ist zu unter-stützen und zu fördern.Die Geschossfläche von Einrichtungender sozialen und kulturellen Infrastrukturwird deswegen nicht in die Berechnungdes grundstücksbezogenen zwingendenWohnanteils einbezogen.

Erläuterung:Die Grundsätzliche Zielsetzung wirdübernommen.Darüber hinaus wird der Bestand unddie Entwicklung der vielfältigen sozialenEinrichtungen durch die Nichteinbezie-hung in die Berechnung des grund-stücksbezogenen zwingenden Wohn-anteils gefördert.



• Kultur ist in Potsdam ein wichtiger Wirt-schaftsfaktor. Zeugnisse der Hochkulturpreussischer Prägung bestimmten dasBild der Stadt. Besonders in den letztenJahren sind kulturelle Initiativen von denBewohnern der Stadt ausgegangen, dieauf den Alltag und das Gebiet Bezugnehmen. Im Sanierungsprozeß bestehtdie Chance, diese kulturelle Eigeninitiati-ve zu stützen und zu entwickeln mit demZiel, daß sie zum weiten kulturellen Bildder Stadt aktuelle Lebendigkeit beiträgt.


Erläuterung:Das Sanierungsziel trägt zur Stützungkultureller Initiatiativen innerhalb desSanierungsgebiets bei, die sich wieder-um positiv auf das kulturelle Erschei-nungsbild der Gesamtstadt auswirken.



Karte 009, Soziale und kulturelle InfrastrukturKarte 009, Soziale und kulturelle Infrastruktur



4.64.6 VerkVerkehr/ Erschließungehr/ Erschließung

Die angestrebte verkehrliche Entwicklung auf Grundlage abgestimmter Konzeptionen für diePotsdamer Innenstadt33 wird durch die im Anschluss an die Gegenüberstellung der Sanie-rungsziele Verkehr/ Erschließung 1993 – 2003 dargestellten Karte (s. S. 52) verdeutlicht. Dieangestrebte Reduzierung von Beeinträchtigungen des Sanierungsgebiets 2. Barocke Stadt-erweiterung durch Durchgangsverkehre ist durch die Umsetzung des „Stadtrings“ bereitserfolgt. Im Zusammenhang mit den Neuordnungen im Bereich des ehemaligen PotsdamerStadtschlosses/ Alter Markt ist geplant, in Abweichung der derzeitigen Trasse den überge-ordneten Verkehr über die Yorckstraße/ Dortustraße zu leiten. Der derzeit dafür genutztesüdliche Abschnitt der Friedrich-Ebert-Straße wird dann auf die Funktion einer Anliegerstra-ße reduziert werden. Alle übrigen Straßen innerhalb des Untersuchungsgebiets stellen An-lieger- bzw. Sammelstraßen dar.Die Brandenburger Straße (bis Friedrich-Ebert-Straße) sowie die Bereiche am Brandenbur-ger und Nauener Tor sind als Fußgängerzone/ -bereich ausgebaut.Während der in der östlichen Hegelallee bestehende Parkplatz zur Umgestaltung der Mit-telallee der Hegelallee entsprechend der westlich daran angrenzenden Abschnitte entfällt, istauf dem Gelände der Stadtverwaltung der Neubau eines Parkhauses geplant. Durch denweiteren Ausbau des sogenannten „Mischparkens“ (Öffnung der Anwohnerparkbereiche fürdie Parkraumbewirtschaftung tagsüber) soll zur Stärkung der Potsdamer Innenstadt in ihrerzentralen Versorgungsfunktion weiterer Parkraum für Besucher zur Verfügung gestellt wer-den.


• Der Durchgangsverkehr wird aus demGebiet der 2. Barocken Stadterweiterungherausgenommen.

• Der Verkehrsstrom aus der Charlotten-straße wird auf die Breite Straße verlegt.

• Die Verkehrsführung von HegelaIlee undSchopenhauerstraße wird so geändert,daß der Verkehr vor den Stadttoren ab-fließt.

• Die freigewordene zweite innere Fahr-bahn diesseits der Stadttore wird als An-wohnerstraße für Fußgänger, Fahr-radverkehr und Parkplätze freigemacht.

• WegfallWegfall

Erläuterung:Das Sanierungsziel kann entfallen, dadie Umsetzung bereits erfolgt ist.

• WegfallWegfall


• WegfallWegfall


• WegfallWegfall


33

Maßnahmen zur Verbesserung der Erreichbarkeit der Potsdamer Innenstadt, StaadtPlan Ingenieur GmbH, Potsdam 2001



• Die Flächen an den Stadttoren werdendem Quartier deutlich zugeordnet.

• Die Zufahrt in das Gebiet wird einge-grenzt. Vorrang haben Einwohner undnotwendiger Gewerbeverkehr.

• Auch die vorhandenen Stellplätze wer-den bevorzugt für Einwohner und dennotwendigen Geschäftsverkehr verge-ben. Es ist ein SteIlplatzbewirtschaf-tungskonzept zu entwickeln, das die ge-werbliche Nutzung respektiert. Großflä-chige neue Stellplatzausweisungen sindim Gebiet nicht möglich. Die vorhande-nen Stellplätze sollen nicht weiter redu-ziert werden.

• Große Stellplatzanlagen sind in der Nähedes Gebiets zu suchen, vorzugsweise anUmsteigepunkten zum öffentlichen Nah-verkehr. Möglich sind Tiefgaragen amStadthaus, unter dem Luisenplatz unddem Platz der Einheit.

• WegfallWegfall

Erläuterung:Das Sanierungsziel kann entfallen, dadie Umsetzung bereits erfolgt ist

• WegfallWegfall

Erläuterung:Das Sanierungsziel entfällt, da eine überdie gegenwärtige Situation hinausge-hende Einschränkung der Zufahrtsmög-lichkeiten der Leitlinie der Stärkung desSanierungsgebiets 2. Barocke Stadter-weiterung in seiner Funktion als überört-licher Einzelhandelsschwerpunkt undZentrum der Potsdamer Innenstadt ent-gegenstehen würde.

• Übernahme mit RichtigstellungÜbernahme mit RichtigstellungAuch die vorhandenen Parkplätze wer-den bevorzugt für Einwohner und dennotwendigen Geschäftsverkehr verge-ben. Es ist ein Bewirtschaftungskonzeptzu entwickeln, das die gewerbliche Nut-zung respektiert. Großflächige neueParkplatzausweisungen sind im Gebietnicht möglich. Die vorhandenen Park-plätze sollen nicht weiter reduziert wer-den.

Erläuterung:Die grundsätzliche Zielstellung wirdübernommen. Gemeint sind hier jedochöffentliche Parkplätze, da Stellplätze perDefinition immer privat sind. Für privateStellplätze erfolgt keine Regelung imRahmen der Konkretisierung der Sanie-rungsziele.

• Übernahme, AktualisierungÜbernahme, AktualisierungGroße Stellplatzanlagen sind in der Nä-he des Gebiets zu suchen, vorzugswei-se an Umsteigepunkten zum öffentli-chen Personennahverkehr, wie amStadthaus.

Erläuterung:Die grundsätzliche Zielstellung wirdübernommen, es erfolgt lediglich eineAktualisierung entsprechend der bishe-rigen Entwicklung.



• Die Gestaltungs- und Materialqualität derhistorischen Straßenräume ist zu bewah-ren. Neugestaltungen der Straßen- undPlatzräume sind im historischen Kontextzu entwickeln, insbesondere der stadtsei-tigen Plätze am Brandenburger und amJägertor.

• Eine Begrünung der Straßen- und Platz-räume ist innerhalb des historischen Bil-des zu suchen.

• Übernahme und ErgänzungÜbernahme und ErgänzungDie Gestaltungs- und Materialqualitätder historischen Straßenräume ist zubewahren. Neugestaltungen der Stra-ßen- und Platzräume sind im histori-schen Kontext zu entwickeln, insbeson-dere der stadtseitigen Plätze am Bran-denburger und am Jägertor.Neben den Belangen des Denkmal-schutzes sind auch die Belange derFunktionalität (u.a. Reinigung), der Wirt-schaftlichkeit sowie die Belange vonBehinderten zu berücksichtigen.

Erläuterung:Die zur Erhaltung des prägenden histo-rischen Erscheinungsbildes des Sanie-rungsgebiets 2. Barocke Stadterweite-rung zu berücksichtigenden Belangedes Denkmalschutzes sind gegen dieBelange der Funktionalität (z.T. hoherAufwand bei der Reinigung historischerBeläge aufgrund des nicht möglichenEinsatzes von Maschinen), der Wirt-schaftlichkeit (z.T. hoher Mittelaufwandbestimmter Materialien und deren Pfle-ge) sowie den Belangen von Behinder-ten abzuwägen.

• ModifizierungModifizierungEine Begrünung der Straßen- und Platz-räume muss unter Berücksichtigungdenkmalrechtlicher Belange erfolgen,die Aufenthaltsqualität insbesondere derCharlottenstraße ist zu verbessern.

Erläuterung:Das konkretisierte Sanierungsziel trägtzur Erhaltung der historischen Prägungdes Sanierungsgebiets 2. BarockeStadterweiterung bei und muss unterBerücksichtigung denkmalrechtlicherBelange erfolgen. U.a. werden in die-sem Zusammenhang Begrünungsmaß-nahmen im Bereich von Neubauten(nach 1949) durch die Denkmalschutz-behörden mitgetragen. Ein Schwer-punktbereich zur Entwicklung der derzeitstark defizitären Aufenthaltsqualität istdie Charlottenstraße.



• Für Fußgänger und Radfahrer sind Kreu-zungspunkte und Wege sicherer und at-traktiver zu gestalten.

• Ein zusammenhängendes Verkehrskon-zept für das Sanierungsgebiet wird dem-entsprechend entwickelt. Aussagen zurStraßenraumgestaltung sind integralerBestandteil des Verkehrskonzeptes.


Erläuterung:Das Sanierungsziel trägt zur Minderungvon Verkehrsgefährdungen sowie zurAnhebung des Erscheinungsbildes desSanierungsgebiets 2. Barocke Stadter-weiterung bei.


Erläuterung:Die verkehrlichen Auswirkungen desfortschreitenden Sanierungsprozessessind fortlaufend zu überprüfen. Die ver-kehrliche Konzeption ist fortlaufend zumodifizieren, z.B. in bezug auf die Zu-lässigkeit von Parken im öffentlichenStraßenraum.



Karte 010, Verkehr/ ErschließungKarte 010, Verkehr/ Erschließung

Sanierungsgebiet 2. Barocke Stadterweiterung, Konkretisierung der Sanierungsziele Anhang


55 AnhangAnhang

5.15.1 BeteiligungsverfahrenBeteiligungsverfahren

ÄmterbeteiligungÄmterbeteiligungIm Vorfeld der weiteren geplanten Verfahrensschritte von Bürger- und Trägerbeteili-gung erfolgte im Mai 2003 auf Grundlage eines mit dem Fachbereich Stadterneuerungund Denkmalpflege sowie mit dem Sanierungsträger Potsdam abgestimmten Entwurfsder Konkretisierung der Sanierungsziele des Sanierungsgebiets 2. Barocke Stadter-weiterung eine Beteiligung der Fachämter der Stadt Potsdam.Die im Rahmen dieses Verfahrensschrittes hervorgebrachten Ergänzungen und Detail-lierungen sind noch vor der Beteiligung der Bürger und Träger öffentlicher Belange inden Entwurf der Konkretisierung der Sanierungsziele eingeflossen.

BürgerbeteiligungBürgerbeteiligungAm 10.06.2003 fand im Rahmen der Bürgerbeteiligung zur Konkretisierung der Sanie-rungsziele des Sanierungsgebiets 2. Barocke Stadterweiterung eine Bürgerinformati-onsveranstaltung in der Aula des Einstein-Gymnasiums statt. Die Unterrichtung derBürger erfolgte anhand von Plänen, schriftlichen Unterlagen sowie ausführlichenmündlichen Erläuterungen. Neben Vertretern des mit der Erarbeitung beauftragten Bü-ros GfP waren Mitarbeiter des Fachbereichs Stadterneuerung und Denkmalpflege derLandeshauptstadt Potsdam sowie des Sanierungsträgers Potsdam GmbH vertretenund standen für Fragen und Erläuterungen zur Verfügung.Ab diesem Tag lag darüber hinaus der Entwurf der Konkretisierung der Sanierungs-ziele des Sanierungsgebiets 2. Barocke Stadterweiterung für einen Zeitraum von vierWochen in den Räumen des Fachbereichs Stadterneuerung und Denkmalpflege öf-fentlich aus.Die Möglichkeit der Einsichtnahme in die vorgestellten Unterlagen und deren Erläute-rung sowie der Termin der Bürgerinformationsveranstaltung waren im Vorfeld der Be-teiligungen ortsüblich bekannt gemacht worden.Desweiteren erfolgte am 03.07.2003 auf Einladung eines Bürgervereins eine weitereöffentliche Versammlung, in dessen Rahmen ein Vertreter des Fachbereichs Stadter-neuerung und Denkmalpflege der Landeshauptstadt Potsdam die Konkretisierung derSanierungsziele erneut erläuterte und für Fragen und Meinungsäußerungen zur Verfü-gung stand.

Beteiligung von Trägern öffentlicher BelangeBeteiligung von Trägern öffentlicher Belange

Parallel zur öffentlichen Auslegung erfolgte eine Beteiligung der Träger öffentlicherBelange, die konkrete Nutzergruppen der Innenstadt vertreten (Einzelshandelsver-band, Industrie- und Handelskammer, Handwerkskammer, Werbegemeinschaft).

Ergebnis BeteiligungsverfahrenErgebnis BeteiligungsverfahrenÄnderungsbedarf für die Konkretisierung der Sanierungsziele ergab sich aufgrund ge-äußerter Bedenken eines Bürgervereins hinsichtlich der ursprünglich in der Karte„Wohnen“ dargestellten Zielstellung des bestehenden Sanierungsziels eines Mindest-wohnanteils von 50% bei Nutzung des EG des Vorderhauses für gewerbliche Nutzun-gen und möglicher gewerblicher Nutzung des 1. OG in Teilen der Lindenstraße, derDortustraße und der Jägerstraße, in Abschnitten der östlichen Gutenbergstraße sowiein geringem Umfang (vier Grundstücke) der Nordseite der Charlottenstraße.Zur Vermeidung befürchteter Verdrängungsprozesse von Wohnen innerhalb der Vor-derhäuser dieser Bereiche des Sanierungsgebiets wurde die Zielstellung hinsichtlichder gewerblichen Nutzung des EG und 1. OG nicht weiterverfolgt. Das bestehende Sa-nierungsziel eines Mindestwohnanteils von 50% wurde beibehalten.



5.25.2 Erläuterung Biotopflächenfaktor BFFErläuterung Biotopflächenfaktor BFF34

(zu Pt. 4.2, übergeordnete Sanierungsziele, Leitlinien/ Grundsätze, S. 26)(zu Pt. 4.2, übergeordnete Sanierungsziele, Leitlinien/ Grundsätze, S. 26)

Ähnlich den städtebaulichen Kennwerten in der Bauleitplanung wie Grundflächenzahl (GFZ)und Geschossflächenzahl (GFZ), die das Maß der baulichen Nutzung regeln, benennt derBFF den Flächenanteil eines Grundstücks, der als Vegetationsstandort dient bzw. sonstigeFunktionen für den Naturhaushalt übernimmt. Dabei werden den einzelnen Teilflächen desGrundstücks je nach ihrer ökologischen Wertigkeit Anrechnungsfaktoren zugeordnet:

FlächentypFlächentyp AnrechnungsfaktorAnrechnungsfaktorversiegelte Fläche 0,0

teilversiegelte Fläche 0,3halboffene Fläche 0,5

Vegetationsflächen ohne Boden-anschluss (Bodenauftrag unter

80 cm)0,5

Vegetationsflächen ohne Boden-anschluss (Bodenauftrag über 80

cm)0,7

Vegetationsfläche mit Bodenan-schluss

1,0

Regenwasserversickerung je m²Dachfläche

0,2

Vertikalbegrünung fensterloserAußenwände und Mauern bis

max. 10 m Höhe0,5

Dachbegrünung 0,7

34

Handbuch der Berliner Landschaftspläne, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Berlin, Abt. I E, Berlin 1992, letzte Ände-rung 2003



5.35.3 QuellenverzeichnisQuellenverzeichnis

• Entwurf der Sanierungssatzung und Bericht zur Vorbereitenden Untersuchung der 2.Barocken Stadterweiterung, Sanierungsträger Potsdam Gesellschaft der behutsamenStadterneuerung mbH, Potsdam 1992;

• Sozialstudie Sanierungsgebiete Potsdam Innenstadt und Holländisches Viertel, Unter-suchung zur Fortschreibung der sozialen Sanierungsziele, TOPOS, Berlin 1997;

• Wirkungsanalyse der Städtebauförderung für die Stadterneuerung, Grundlagen für dieEvaluierung von Ergebnissen im Programm „Städtebaulicher Denkmalschutz“, Potsdam,SG Innenstadt, 10 Jahre erhaltende Stadterneuerung, Institut für Stadtentwicklung undWohnen (ISW) des Landes Brandenburg, Frankfurt (Oder) 2001;

• Protokoll der Vor-Ort Beratung zum Stand und zu den Problemen der Stadterneuerungin Potsdam am 07.12.2001, Institut für Stadtentwicklung und Wohnen (ISW) des LandesBrandenburg, Frankfurt (Oder) 2002;

• Sanierungsplan (Entwurf) für die Sanierungsgebiete „Innenstadt Nord“ und „InnenstadtSüd“, Sanierungsträger Potsdam GmbH, bearbeitet durch Planergenmeinschaft Dubach,Kohlbrenner, Berlin, Stand 10/2002;

• Stadtverwaltung Potsdam, Bereich Statistik/ Berichtswesen, Loseblattsammlungen fürdie Sanierungsgebiete der Stadt Potsdam, Jahrgänge 1998 - 2002;

• Gutachten zu den gesamtstädtischen Steuerungsleitlinien der Einzelhandels- und Zen-trenentwicklung der Landeshauptstadt Potsdam, Junker u. Kruse, Dortmund 2001;

• Branchenkonzept für die Sanierungsgebiete der Potsdamer Innenstadt, Forschungs-stelle für den Handel Berlin (FfH) e.V., Berlin 1998;

• Integriertes Handlungskonzept Soziale Stadt Potsdamer Innenstadt, Stadtkontor Gesell-schaft für behutsame Stadtentwicklung mbH, Potsdam 2002;

• Maßnahmen zur Verbesserung der Erreichbarkeit der Potsdamer Innenstadt, StaadtPlanIngenieur GmbH, Potsdam 2001;

• Potsdam Holländisches Viertel Blöcke 7, 8, 10 und 11, Konkretisierung der Sanierungs-ziele, Sanierungsträger Potsdam mbH mit Jochen Mindak, Potsdam 1995;

• Potsdams neue Mitte, Ziele der Stadterneuerung, Landeshauptstadt Potsdam, vertretendurch Sanierungsträger Potsdam Gesellschaft der behutsamen Stadterneuerung mbH,Potsdam 2001;

• Potsdam alter Markt – Neuer Lustgarten, Landeshauptstadt Potsdam, vertreten durchSanierungsträger Potsdam Gesellschaft der behutsamen Stadterneuerung mbH, Pots-dam 2001;

• Handbuch der Berliner Landschaftspläne, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung BerlinAbt. I E, Berlin 1992, letzte Änderung 2003.



5.45.4 KartenverzeichnisKartenverzeichnis

• Karte Lage und Abgrenzung, S. 3;

• Karte Rechtsbindung, S. 8;

• Karte Einzeldenkmale, S. 9;

• Karte Stand der Sanierung „Durchgeführte und begonnene Vorhaben“, S. 12;

• Karte Wohnen, S. 37;

• Karte Gewerbliche Nutzung, S. 43;

• Karte Soziale und kulturelle Infrastruktur, S. 47;

• Karte Verkehr/ Erschließung, S. 52.

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