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CURSO INFORMADOR Y EXPERTO EN
CREDITO INMOBILIARIO
MAYO 2020
TASACION DE GARANTIAS
Este documento pretende ser una ayuda para la preparación del examen final. El resumen y los
ejercicios contenidos en él son una recopilación de algunas de las diferentes simulaciones que se han
realizado durante el periodo de formación. Se trata de un documento de ayuda, basado en la
documentación elaborada por la Escuela FEF para Bankia, no contiene toda la materia ni todos los
ejercicios propuestos en el propio curso de formación y podría contener errores.
¡Muchas gracias a tod@s por vuestra colaboración para que este documento haya sido posible
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LA TASACION DE INMUEBLES COMO GARANTIA.
Las valoraciones que las sociedades de tasación realizan de cara a la concesión de préstamos hipotecarios deben
respetar, unas normas concretas:
- La tasación debe proporcionar un valor prudente del bien a largo plazo, aunque sea diferente del precio de
mercado en el momento de su valoración.
- La tasación tiene que ser comprensible por el cliente, tanto los criterios técnicos como las razones que se
han tenido en cuenta para fijar su valor.
El valor de la tasación tiene que ser un valor estable a largo plazo y de ella dependerá el importe del préstamo que
se quiera obtener.
La tasación de los bienes inmuebles en la ley reguladora de los
contratos de crédito inmobiliario. Los inmuebles aportados en garantía para un préstamo hipotecario tendrán que ser tasados adecuadamente, la
tasación la podrá realizar una Sociedad de Tasación, un servicio de tasación de una Entidad de crédito o un
profesional homologado. El encargado de realizar la tasación tiene que ser independiente del prestamista y utilizar
las normas de tasación fiables reconocidas internacionalmente ECO/805/2003.
Los gastos de la tasación corresponden al prestatario, el cual tiene que recibir una copia original de la misma. Si
la tasación la realiza la entidad, el cliente tiene derecho a conocer el precio que tiene que pagar y la identidad de la
tasadora.
Si el cliente aporta la tasación está tiene que estar certificada por un tasador homologado, con menos de 6 meses de
antigüedad. La entidad prestataria está obligada a aceptarla y no podrá repercutir ningún coste adicional, (que acepte
la tasación, no implica que tenga que conceder el préstamo.
.
Tasaciones obligatorias: Tasaciones eco. En España son necesarias y obligatorias las tasaciones de inmuebles para las siguientes finalidades:
- Garantía hipotecaria de créditos o préstamos para carteras de cobertura de títulos hipotecarios.
- Cobertura de provisiones técnicas de las Entidades Aseguradoras.
- Determinación del patrimonio de las Instituciones de Inversión Colectiva inmobiliarias.
- Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones.
- A efectos ejecutivos: para que un bien hipotecado pueda ser subastado (notarial o judicialmente), se exige
que el tipo de subasta no sea inferior al 75% del valor de tasación, si no se adjunta el certificado no podrán
utilizarse los procedimientos de ejecución especial (judicial y extrajudicial),que son procedimientos de
ejecución más rápidos y con las causas de oposición muy tasadas.
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Requisitos de las tasaciones eco: Regulación: la Ley 2/1981, de 25 de marzo de Regulación del Mercado Hipotecario. Además, existen varias
disposiciones para el desarrollo de dicha legislación, en especial la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, , en la
práctica, la mayoría de los préstamos hipotecarios en España se conceden con tasaciones llevadas a cabo conforme
a la normativa hipotecaria.
Criterios de valoración: Valor hipotecario: “Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la
posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma,
las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos
correspondientes”. No se incluirán elementos especulativos y si existen precios máximos impuestos por las
autoridades o legislación específica (viviendas de VPO).
Forma y contenido de la tasación: La tasación se debe ajustar a los siguientes requisitos: si se adecua a la orden,
fecha de la emisión que no puede ser de mas de dos meses desde que se realizó la inspección, la tasación caduca a
los seis meses, la denominación social de la sociedad de tasación y del tasador, la finalidad de la tasación,
identificación del inmueble, superficie y estado de ocupación, el método de valoración, el valor de la tasación y
seguro contra daños, si hay condicionantes, la firma del representante de la sociedad.
Anexos: Información catastral, plano o croquis del inmueble, documento registral, licencia de obra, célula de
calificación, contrato de arrendamiento y si es una explotación económica, balance.
Tasador: debe estar homologado, ser independiente de la Entidad de Crédito, titulo universitario de arquitectura o
ingeniería y tener un seguro de responsabilidad civil. La entidad de tasación están registradas y supervisadas por el
Banco de España. Para emitir la tasación debe tener toda la información registral y si no la tiene puede emitir
un informe condicionado a la aportación de esa documentación.
Métodos de tasación: Metodología de valoración aplicables a los diferentes tipos de activos inmobiliarios:
Método de Comparación: El método de Comparación es el método más utilizado y consiste en valorar el bien
objeto de la tasación mediante su comparación con otros bienes de similares características cuyo valor sea conocido.
La normativo exige seis inmuebles testigo, con ello se obtiene un valor unitario del m2 de inmueble, que multiplicado
a los m2 del inmueble objeto de la tasación se consigue el valor de mercado del mismo.
Método Residual: se utiliza cuando no es posible utilizar el método de comparación. Está basado en los principios
del valor residual y del mayor y mejor uso, y es el utilizado para la valoración de terrenos edificables o de inmuebles
a rehabilitar. Se calcula el valor del inmueble una vez la construcción estuviera terminada y se le restan los gastos
necesarios que faltan para su terminación.
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Método de Capitalización o actualización de rentas: Cuando un inmueble recibe rentas, se utiliza el método de
capitalización. El valor de tasación viene determinado por el valor presente de todas las rentas netas futuras. Se
utiliza en la valoración de los grandes negocios.
Método de flujos de caja: Se suele utilizar para la valoración de inmuebles vinculados a explotaciones económicas,
(propiedades multi-arrendadas). Consiste en determinar el valor de mercado de un inmueble mediante el análisis de
los flujos de caja (ingresos menos gastos) que se estima va a generar un inmueble durante un periodo de tiempo
determinado, asumiendo una venta del mismo al final de dicho periodo.
Método del coste: Consiste en calcular el coste de reemplazamiento o reposición del inmueble objeto de valoración.
Es aplicable a toda clase de edificios, mediante este método se calcula un valor técnico que se denominará coste de
reemplazamiento. Dicho coste podrá ser bruto (valor a nuevo) o neto (valor depreciado a estado actual de
conservación en los inmuebles valorados).
Metodologías adecuadas para cada tipo de activo inmobiliario:
Valoraciones RICS: En la práctica, con “fines comerciales” se utilizan también otro tipo de tasaciones. Las más comunes, por su carácter
internacional, son las “valoraciones RICS”,( Royal Institution of Chartered Surveyors). En las valoraciones RICS
se pueden distinguir los siguientes métodos de valoración:
- Valor de mercado: Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un
vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien
se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitiesen disponer del
mismo de manera ordenada y que se dispusiese de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del
inmueble, para negociar su venta. Entre el vendedor y comprador no tiene que haber vinculación, la
comercialización tiene que ser adecuada sin información privilegiada por ninguna de las dos partes. El
precio del inmueble tiene que ser consecuente con la oferta publica y no se incluyen ni impuestos ni gastos
de comercialización.
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- Renta de mercado: se define como la renta estimada por la que un bien, o parte de un bien, podría
arrendarse, en la fecha de valoración, entre un arrendador y un arrendatario interesados, según términos de
arrendamiento adecuados, en una transacción libre, tras una comercialización adecuada en la que las partes
hayan actuado con la información suficiente, de manera prudente y sin coacciones. Cuando se da una renta
de mercado, también deben establecerse los “términos de arrendamiento adecuados” que refleja.
- Valor de Inversión: es el valor de un bien para un inversor concreto, o una clase de inversores, como objeto
concreto de su inversión.
- Valor Razonable: es la cantidad por la cual puede ser intercambiado un activo entre un comprador y un
vendedor interesados y debidamente informados, en una transacción libre.
Garantías hipotecarias, documentación
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Políticas de Riesgo en Garantías hipotecarias. Requisitos. GARANTÍAS HIPOTECARIAS SOBRE BIENES INMUEBLES
Además de los requisitos generales, los derechos reales sobre inmuebles residenciales y comerciales (incluidos
suelos) deben cumplir los siguientes requisitos específicos para ser admisibles como garantías hipotecarias:
- Las garantías hipotecarias deben ser primera carga, siendo admisibles con carácter excepcional garantías
de rangos posteriores.
- El valor del inmueble no debe depender de la calidad crediticia del deudor.
- El riesgo asumido con el prestatario no debe depender del rendimiento que éste pueda obtener del inmueble
hipotecado, sino de su capacidad de pago de la deuda por otros medios. En particular, y en caso de
inmuebles arrendados, el reembolso de la operación no debe depender de los ingresos generados por el
inmueble que se utilice como garantía.
- En la constitución de las cargas se cumplirán todos los requisitos para su plena validez jurídica. El
acuerdo de cobertura y el procedimiento jurídico en que se sustente deben permitir a la Entidad realizar el
valor del bien hipotecado en un plazo razonable.
- Debe existir valoración de los inmuebles. Se aceptarán únicamente tasaciones realizadas por sociedades
homologadas por el Banco de España, asegurando así la calidad y la transparencia de las mismas. El
cálculo del valor de las tasaciones debe ser realizado de acuerdo con la orden ECO805/2003*y sin
condicionantes.
- Las promesas de hipoteca no se consideran garantías hipotecarias.
- Seguro. El inmueble hipotecado deberá encontrarse debidamente asegurado contra incendio y otros daños
en la medida exigible por la legislación del mercado hipotecario.
Criterios Solicitudes Revisión de Tasaciones. Además de todos los requisitos, políticas y criterios recogidos en este documento, las posibles solicitudes de revisión
de valor de una tasación, por parte de las Oficinas, seguirán los siguientes criterios:
- Sólo se podrán solicitar de forma muy excepcional.
- En la solicitud se deberá hacer constar el motivo de la petición, que únicamente podrá ser algún error /
incorrección / deficiencia, etc. de la valoración inicial, que sea detectado y puesto de manifiesto por parte
de la Oficina
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PREGUNTAS TEST
Pregunta 1
-Los gastos de tasación corresponden:
Al prestamista.
Al prestatario.
Al hipotecante no deudor, ya que es su casa la que se hipoteca.
Al prestatario y al prestamista por partes iguales.
Feedback
Por definición. Epígrafe: NORMAS DE TRANSPARENCIA EN LA COMERCIALIZACIÓN DE PRÉSTAMOS
INMOBILIARIOS.
Los siguientes gastos se distribuirán del siguiente modo:
Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.
El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias
los asumirá quien las solicite.
Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.
El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad
con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.
Pregunta 2
Para calcular el valor hipotecario de un inmueble, hay que tener en cuenta (senale la respuesta
INCORRECTA):
Las posibilidades de usos alternativos del inmueble.
Las condiciones del mercado inmobiliario a nivel local.
El uso del inmueble en el momento de la tasacion.
Los factores especulativos que determinan el precio del inmueble.
Feedback:
El valor hipotecario es el valor del inmueble determinado por una tasacion prudente de la posibilidad futura de
comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones
del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasacion y sus usos alternativos correspondientes.
Pregunta 3
Entre los metodos de tasacion aplicados en las valoraciones RICS se encuentra (senale la respuesta
INCORRECTA):
Residual.
Valor razonable.
Renta de mercado.
Valor de inversion.
Feedback:
El método residual corresponde a las tasaciones obligatorias (tasaciones ECO).
Pregunta 4
El metodo de capitalizacion se utiliza:
Cuando puede calcularse el coste de remplazamiento.
Cuando se puede calcular el valor de la construccion finalizada.
Cuando el inmueble es susceptible de generar rentas.
Cuando existe suficientes inmuebles testigos.
Feedback:
Método de Capitalizacion o actualizacion de rentas: Cuando el inmueble es susceptible de producir rentas y se
pueden estimar de una manera logica el importe de las mismas se utiliza el método de capitalizacion.
Pregunta 5
En el certificado de tasación: Solo se indicará el valor final estimado.
Se indicará los métodos de valoración utilizados y los valores estimados para cada método.
Se indicará los métodos de valoración utilizados, pero no los valores estimados para cada método.
No se indicarán los métodos de valoración utilizados.
Feedback
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Indicará el método o métodos de valoración utilizados, así como los valores estimados para cada método.
Pregunta 6
¿Puede emitirse un informe de tasación hipotecaria sin incorporar la documentación registral del
inmueble?
Sí, pero estará condicionado a la aportación de la documentación registral.
Sí, la documentación registral es solo un instrumento del trabajo del tasador
No, en ningún caso.
Sí, los informes de tasación hipotecaria no incorporan la documentación registral
Feedback
El tasador podrá emitir el informe de tasación hipotecaria, aunque no posea la documentación registral del
inmueble objeto del mismo, si bien dicho informe deberá estar condicionado a la aportación de dicha
documentación
Pregunta 7
En el metodo residual, la valoracion del inmueble se obtiene de la siguiente forma:
Valor actual de las rentas netas futuras.
Coste de reemplazamiento del inmueble.
Valor de la construccion finalizada menos gastos necesarios.
Valor del m2 por superficie del inmueble.
Feedback:
Consiste explicado de una manera simplista en calcular el valor del inmueble con la construccion finalizada y
restarle los gastos en los que hay que incurrir para que el inmueble llegue a ese estado.
Pregunta 8
En las valoraciones RICS, el valor de inversion de un inmueble es:
La cantidad por la cual puede ser intercambiado el inmueble entre un comprador y un vendedor
interesados y debidamente informados.
La renta estimada por la que un inmueble podria arrendarse, entre un arrendador y un arrendatario
interesados.
El precio al que podria venderse el inmueble, en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido
publicamente en el mercado.
El valor del inmueble para una persona o una clase de personas concreta.
Feedback:
Valor de Inversion: es el valor de un bien para un inversor concreto, o una clase de inversores, como objeto
concreto de su inversion.
Pregunta 9
En el metodo de tasacion por comparacion, el numero minimo de inmuebles testigo es:
6
10
5
3
Feedback: La normativa exige minimo seis “inmuebles testigo” ponderados por coeficientes para asemejarlos al
bien objeto de valoracion
Pregunta 10
El metodo de tasacion mas adecuado cuando el inmueble esta multi-arrendando es:
Comparacion.
Residual.
Flujos de caja.
Costes de reposicion.
Feedback:
Método de flujos de caja: Se suele utilizar para la valoracion de inmuebles vinculados a explotaciones economicas.
El método se usa en el caso de propiedades multi-arrendadas, que están sujetas a fechas de vencimiento variadas,
tienen superficies vacias, bonificaciones temporales, rentas no estables, etc.
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Pregunta 11
Senale la respuesta correcta en relacion a la tasacion de los inmuebles objeto de prestamos hipotecarios:
El informe de tasacion pertenece al banco y no está obligado a entregarlo al cliente.
Las sociedades de tasacion están supervisadas por el Banco de Espana.
Los gastos de tasacion corresponden al banco.
La sociedad de tasacion la elige el banco.
Feedback:
En Espana están habilitadas para practicar tasaciones para el mercado hipotecario las sociedades de tasacion, que
están supervisadas por el Banco de Espana y que deben contar con profesionales adecuados (arquitectos,
ingenieros, etc.), aplicar procedimientos rigurosos de tasacion y actuar con independencia respecto a los procesos
de concesion del préstamo.
Pregunta 12
En los prestamos inmobiliarios, la tasacion podra ser realizada por:
Una sociedad de tasacion, un servicio de tasacion de una entidad de crédito o un profesional homologado.
Solo por una sociedad de tasacion.
Solo por una sociedad de tasacion o un profesional homologado.
Solo por una sociedad de tasacion o un servicio de tasacion de una entidad de crédito.
Feedback:
Los inmuebles aportados en garantia habrán de ser objeto de una tasacion adecuada antes de la celebracion del
contrato de préstamo.
La tasacion podrá ser realizada por:
• Una sociedad de tasacion.
• Un servicio de tasacion de una entidad de crédito.
• Un profesional homologado.
Pregunta 13
Las tasaciones hipotecarias tienen como objetivo:
Proporcionar un valor “prudente” a largo plazo.
Proporcionar unos valores de mercado estimados segun distintas situaciones del mercado.
Proporcionar el valor de mercado en el momento de la tasacion.
Proporcionar un valor “prudente” a corto plazo.
Feedback:
Pretenden que la tasacion proporcione, para cada inmueble, un valor prudente del mismo a largo plazo, aunque se
aparte (por encima o por debajo) del precio de mercado del inmueble en el momento de la valoracion.
Pregunta 14
Los planos a escala o croquis acotados del inmueble son parte de:
El contenido troncal de la tasacion.
El contenido del contrato compraventa.
La documentacion anexa de la tasacion.
El contenido del contrato de préstamo.
Feedback:
Los planos a escala o croquis acotados del inmueble son parte de la documentacion anexa a una tasacion.
Pregunta 15
La entidad o profesional que realice la tasacion debera ser:
Dependiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario.
Ninguna es correcta.
Independiente del prestatario o del intermediario de crédito inmobiliario.
Independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario.
Feedback:
La entidad o profesional que realice la tasacion deberá ser independiente del prestamista o del intermediario de
crédito inmobiliario.
Pregunta 16
De las siguientes, es una metodologia de valoracion de inmuebles:
Principal.
Coste de manutencion.
Marginal.
Residual.
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Feedback:
El método residual estático o dinámico es una metodologia de valoracion de suelos en los que se desarrollaran
viviendas, locales, etc.
Pregunta 17
¿Cual de las siguientes finalidades no es obligatoria una tasacion?
Determinacion del patrimonio de las Instituciones de Inversion Colectiva inmobiliarias.
Garantia hipotecaria de créditos o préstamos para carteras de cobertura de titulos hipotecarios.
Oferta de compra de vivienda.
Cobertura de provisiones técnicas de las Entidades Aseguradoras.
Feedback:
La oferta de compra de vivienda no requiere una tasacion.
Pregunta 18
El cliente podra aportar una tasacion certificada:
Por un tasador homologado que no esté caducada (6 meses desde su emision).
Por un tasador homologado que no esté caducada (3 meses desde su emision).
Por un tasador homologado, aunque esté caducada.
Por un tasador no homologado que no esté caducada (6 meses desde su emision).
Feedback:
El cliente podrá aportar una tasacion certificada por un tasador homologado que no esté caducada (6 meses desde
su emision).
Pregunta 19
En el anexo al informe de tasacion se incluye (senale la respuesta INCORRECTA):
Planos a escala o croquis acotados del inmueble.
Copia de la licencia de obras en los edificios en construccion.
Documento con la informacion catastral gráfica del inmueble.
Datos del titular registral en el momento de la tasacion.
Feedback:
Los datos del registro se incluyen en el propio informe, no en el anexo.
Pregunta 20
El metodo de Comparacion es un metodo de valoracion inmobiliaria consistente en valorar el bien objeto de
la tasacion mediante su comparacion:
Con otros bienes de similares caracteristicas cuyo valor sea desconocido.
Con los precios historicos del bien en cuestion.
Con otros bienes de diferentes caracteristicas cuyo valor sea conocido.
Con otros bienes de similares caracteristicas cuyo valor sea conocido.
Feedback:
El método de comparacion utiliza activos similares con valores observables por oferta o por cierre de operaciones.
Pregunta 21
El valor de tasacion de un inmueble debe estimarse en base a criterios de:
Rentabilidad.
Especulacion.
Prudencia.
Finalidad.
Feedback:
El valor hipotecario se define como el valor del inmueble determinado por una tasacion prudente.
Pregunta 22
Los inmuebles aportados en garantia habran de ser objeto de una tasacion adecuada:
Después de la celebracion del contrato de préstamo.
Antes de la celebracion del contrato de préstamo.
A los 6 meses de concedido el préstamo.
Durante la celebracion del contrato de préstamo.
Feedback:
Los inmuebles aportados en garantia habrán de ser objeto de una tasacion adecuada antes de la celebracion del
contrato de préstamo.
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Pregunta 23
¿Cual de los siguientes es el metodo de tasacion mas utilizado?
Comparacion.
Flujos de caja.
Coste de reposicion.
Residual.
Feedback:
El método de Comparacion es el método más utilizado y consiste en valorar el bien objeto de la tasacion mediante
su comparacion con otros bienes de similares caracteristicas cuyo valor sea conocido.
Pregunta 24
La certificacion de una tasacion debe contener:
El valor de adquisicion original del inmueble.
El nombre del comprador del inmueble.
El nombre del vendedor del inmueble.
La finalidad legal de la tasacion.
Feedback:
La norma indica que entre otros aspectos se deberá incluir la finalidad legal de la tasacion.
Pregunta 25
El valor de tasacion de un inmueble:
Podrá ser diferente al precio de mercado y al precio de compra.
Coincidirá con el precio de compra.
Coincidirá con el precio de mercado.
Coincidirá con el valor catastral.
Feedback:
Por tanto, el valor de tasacion del inmueble permite conocer cuál es el valor estable a largo plazo del inmueble que
se desea adquirir (que puede ser diferente al precio de compra). En cualquier caso, se deberá tener en cuenta que la
tasacion es una estimacion de valor de un inmueble en circunstancias de desarrollo normalizado de los mercados y
no una certificacion de garantia de valor a largo plazo.
Pregunta 26
En el metodo residual, la valoracion del inmueble se obtiene de la siguiente forma:
Valor de la construccion finalizada menos gastos necesarios.
Valor del m2 por superficie del inmueble.
Valor actual de las rentas netas futuras.
Coste de reemplazamiento del inmueble.
Feedback:
Consiste explicado de una manera simplista en calcular el valor del inmueble con la construccion finalizada y
restarle los gastos en los que hay que incurrir para que el inmueble llegue a ese estado.
Pregunta 27
El certificado de tasacion lo firma:
Un representante de la entidad tasadora.
Indistintamente la persona que ha realizado la tasacion o un representante de la entidad tasadora.
La persona que ha realizado la tasacion.
Conjuntamente la persona que ha realizado la tasacion y un representante de la entidad tasadora.
Feedback:
Se firmará por un representante de la entidad que emita el certificado o de la entidad financiera a cuyos servicios
pertenezca el tasador.
Pregunta 28
El valor de tasacion de un inmueble debe tomarse:
Como una garantia del valor del inmueble a largo plazo.
Como una garantia de valor actual del inmueble.
Como una estimacion del valor del inmueble en las circunstancias actuales del mercado.
Como una estimacion del valor del inmueble en el supuesto de desarrollo normal del mercado.
Feedback:
Se deberá tener en cuenta que la tasacion es una estimacion de valor de un inmueble en circunstancias de
desarrollo normalizado de los mercados y no una certificacion de garantia de valor a largo plazo.
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Pregunta 39
Las finalidades de las tasaciones reguladas por:
La Orden ECO 805/2003 y la legislacion concordante.
La ley Hipotecaria unicamente.
La ley del IVA.
La ley de valores.
Feedback:
Las finalidades de las tasaciones reguladas por la Orden ECO 805/2003 y la legislacion concordante.
Pregunta 30
La fecha de emision de un informe o certificado de tasacion podra ser posterior a la fecha en que se haya
efectuado la ultima inspeccion ocular del bien valorado:
Nunca.
Siempre.
Siempre que no se superen los dos anos desde entonces.
Siempre que no se superen los dos meses desde entonces.
Feedback:
La norma impide que hayan transcurrido más de dos meses.
Pregunta 31
La tasacion del inmueble a hipotecar debe ser pagada por:
El prestamista.
El notario.
El prestatario.
El banco.
Feedback:
La nueva ley Hipotecario senala que el prestatario asumirá este coste.
Pregunta 32
Una caracteristica de las valoraciones RICS es la siguiente:
Tienen fines comerciales.
Son obligatorias.
Son aplicables solo a nivel nacional.
Tienen fines de cumplimiento normativo.
Feedback:
Sin perjuicio de las tasaciones obligatorias, previstas en la normativa, en la práctica, con “fines comerciales” se
utilizan también otro tipo de tasaciones. Las más comunes, por su carácter internacional, son las “valoraciones
RICS”, que deben su nombre a la Royal Institution of Chartered Surveyors.
Pregunta 33
Conforme a la Orden ECO/805/2003, la tasacion de un bien inmueble para la finalidad hipotecaria estara
determinada por el:
Valor hipotecario.
Valor de reposicion.
Valor de venta.
Valor de mercado.
Feedback:
Conforme a la Orden ECO/805/2003, la tasacion de un bien inmueble para la finalidad hipotecaria estará
determinada por el “valor hipotecario”.
Pregunta 34
Los informes de tasacion caducan a los:
6 meses.
12 meses.
3 meses.
2 meses.
Feedback:
Los informes y certificados caducarán, necesariamente, a los seis meses contados desde la fecha en que haya sido
emitido el informe.
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Pregunta 35
Una tasacion puede ser realizada por:
Un arquitecto técnico no homologado.
Una sociedad de gestion de activos.
Un profesional.
Un profesional homologado.
Feedback:
Los profesionales han de estar homologados.
Pregunta 36
La normativa reguladora de las entidades de tasacion establece (senale la respuesta INCORRECTA):
Los requisitos de independencia respecto a las entidades de crédito.
La titulacion exigida a los tasadores.
El requisito de contar con un seguro de responsabilidad civil.
El numero minimo de tasadores con las que deben contar.
Feedback:
El numero de tasadores no es objeto de la normativa que regula a las entidades de tasacion.
Pregunta 37
Si la tasacion la realiza la entidad, el cliente:
No tiene derecho a conocer el precio que tiene que pagar y la identidad de la tasadora.
Tiene derecho a conocer el precio que tiene que pagar y la identidad de la tasadora.
No tiene ningun derecho.
Ninguna es correcta.
Feedback: Si la tasacion la realiza la entidad, el cliente tiene derecho a conocer el precio que tiene que pagar y la
identidad de la tasadora.
Pregunta 38
El valor de tasacion de un inmueble:
No podrá ser mayor al precio de mercado.
No podrá ser menor al precio de mercado.
Podrá ser distinto al precio de mercado.
No podrá coincidir con precio de mercado.
Feedback: La tasacion proporciona, para cada inmueble, un valor prudente del mismo a largo plazo, aunque se
aparte (por encima o por debajo) del precio de mercado del inmueble en el momento de la valoracion.
Pregunta 39
A efectos de la Orden la fecha de emision sera considerada como la fecha de:
La visita virtual.
La tasacion.
La visita ocular.
La firma de la compraventa.
Feedback:
La norma indica que la fecha de emision será considerada como la fecha de la tasacion.
Pregunta 40
Cuando no se encuentran suficientes inmuebles testigo, se suele utilizar el metodo:
Capitalizacion.
Flujos de caja.
Residual.
Comparacion.
Feedback:
Cuando el método de comparacion no es posible, ya que no es posible encontrar suficientes “inmuebles testigo” de
caracteristicas similares, se suele utilizar el método residual, que es un poco más complejo.
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Pregunta 41
Para realizar una tasacion, el tasador debera disponer de:
Tablet.
DNI del comprador.
Del numero de cuenta corriente del propietario del inmueble.
La documentacion registral del inmueble objeto de la tasacion, ya bien sea copia de las escrituras de
propiedad del mismo o nota simple emitida por el registro.
Feedback:
La norma indica que entre otros aspectos deberá contar con escritura o notas simples.
Pregunta 42
Las notas simples del registro de la propiedad que se incorporen a los informes de tasacion hipotecaria
deben tener una antiguedad inferior a:
3 meses.
2 meses.
1 mes.
6 meses.
Feedback:
Dicha documentacion deberá ser aportada en el informe de tasacion y en caso de la nota simple no deberá tener
una antiguedad superior a tres meses entre el momento de su emision y la fecha de emision del informe de
tasacion.
Pregunta 43
Senale la respuesta correcta respecto a la regulacion de las entidades de tasacion:
Están registradas en el Banco de Espana, pero no están sometidas a supervision.
No existe un registro de entidades de tasacion.
Están registradas en el Banco de Espana y sometidas a supervision.
No están sometidas a supervision.
Feedback:
Las entidades de tasacion (internas o externas) deberán estar registradas en el Banco de Espana y están sometidas a
su supervision (RD 775/1997).
Pregunta 44
Las siglas de RICS se corresponden con:
Royal Institution of Chartered Surveyors.
Real Indicador Corporativo Societario.
Real Institution of Chartered Savings.
Royal Institution of Corporate Solutions.
Feedback:
La Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) es un organismo profesional que promueve y hace cumplir los
más altos estándares internacionales en la valoracion, gestion y desarrollo de terrenos, bienes raices, construccion
e infraestructura.
Pregunta 45
El precio de tasación y el precio de compraventa:
Deben coincidir siempre.
No tienen por qué coincidir.
Deben coincidir por la Ley Hipotecaria.
Deben coincidir cuando se escritura.
Feedback:
Debido a varios factores entre los que destacan el componente de valor sostenible que se requiere en la tasación
según normativa ECO.
Pregunta 46
El método de Comparación es un método de valoración inmobiliaria consistente en valorar el bien objeto de
la tasación mediante su comparación:
Con otros bienes de similares características cuyo valor sea desconocido.
Con otros bienes de similares características cuyo valor sea conocido.
Con los precios históricos del bien en cuestión.
Con otros bienes de diferentes características cuyo valor sea conocido.
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Feedback:
El método de comparación utiliza activos similares con valores observables por oferta o por cierre de operaciones.
Pregunta 47
En el método residual, la valoración del inmueble se obtiene de la siguiente forma:
Valor de la construcción finalizada menos gastos necesarios.
Valor del m2 por superficie del inmueble.
Valor actual de las rentas netas futuras.
Coste de reemplazamiento del inmueble.
Feedback
Consiste explicado de una manera simplista en calcular el valor del inmueble con la construcción finalizada y restarle
los gastos en los que hay que incurrir para que el inmueble llegue a ese estado.
Pregunta 48
En los préstamos hipotecarios:
La tasación ECO es obligatoria.
La tasación RICS es la habitual, pero no es obligatoria.
La tasación ECO es la habitual, pero no es obligatoria.
La tasación RICS es obligatoria.
Feedback:
Ya sea por poder ser utilizados como colaterales en las emisiones de títulos (cédulas, bonos hipotecarios y
titulización), ya sea para justificar que se cumple con el requisito del 75% impuesto en los artículos 682 LEC y 129
LH, en la práctica, la mayoría de los préstamos hipotecarios en España se conceden con tasaciones llevadas a cabo
conforme a la normativa hipotecaria.
Pregunta 49
Entre los métodos de tasación aplicados en las valoraciones RICS se encuentra (señale la respuesta
INCORRECTA):
Residual.
Renta de mercado.
Valor razonable.
Valor de inversión.
Feedback:
El método residual corresponde a las tasaciones obligatorias (tasaciones ECO).
Pregunta 50
La certificación de una tasación debe contener:
El nombre del comprador del inmueble.
El valor de adquisición original del inmueble.
El nombre del vendedor del inmueble.
La finalidad legal de la tasación.
Feedback:
La norma indica que entre otros aspectos se deberá incluir la finalidad legal de la tasación.
Pregunta 51
Desde la última inspección ocular del inmueble hasta la fecha de emisión del informe de tasación no podrá
pasar más de:
2 meses.
1 mes.
3 meses.
6 meses.
Feedback:
La fecha de emisión de un informe o certificado de tasación no podrá ser posterior en más de dos meses a la fecha
en que se haya efectuado la última inspección ocular del bien valorado
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Pregunta 52
Los informes de tasación caducan a los:
12 meses.
2 meses.
3 meses.
6 meses.
Feedback:
Los informes y certificados caducarán, necesariamente, a los seis meses contados desde la fecha en que haya sido
emitido el informe
Pregunta 53
El valor de tasación de un inmueble:
Podrá ser diferente al precio de mercado y al precio de compra.
Coincidirá con el precio de mercado.
Coincidirá con el precio de compra.
Coincidirá con el valor catastral.
Feedback:
Por tanto, el valor de tasación del inmueble permite conocer cuál es el valor estable a largo plazo del inmueble que
se desea adquirir (que puede ser diferente al precio de compra). En cualquier caso, se deberá tener en cuenta que la
tasación es una estimación de valor de un inmueble en circunstancias de desarrollo normalizado de los mercados y
no una certificación de garantía de valor a largo plazo.
Pregunta 54
De las siguientes, es una metodología de valoración de inmuebles:
Coste de manutención.
Marginal.
Principal.
Residual.
Feedback:
El método residual estático o dinámico es una metodología de valoración de suelos en los que se desarrollaran
viviendas, locales, etc
Pregunta 55
Señale la respuesta correcta en relación a la tasación de los inmuebles objeto de préstamos hipotecarios:
Las sociedades de tasación están supervisadas por el Banco de España.
La sociedad de tasación la elige el banco.
Los gastos de tasación corresponden al banco.
El informe de tasación pertenece al banco y no está obligado a entregarlo al cliente.
Feedback:
En España están habilitadas para practicar tasaciones para el mercado hipotecario las sociedades de tasación, que
están supervisadas por el Banco de España y que deben contar con profesionales adecuados (arquitectos, ingenieros,
etc.), aplicar procedimientos rigurosos de tasación y actuar con independencia respecto a los procesos de concesión
del préstamo.
Pregunta 56
¿Cuál de las siguientes finalidades no es obligatoria una tasación?
Garantía hipotecaria de créditos o préstamos para carteras de cobertura de títulos hipotecarios.
Cobertura de provisiones técnicas de las Entidades Aseguradoras
Determinación del patrimonio de las Instituciones de Inversión Colectiva inmobiliarias l.
Oferta de compra de vivienda.
Feedback:
La oferta de compra de vivienda no requiere una tasación
Pregunta 57
La tasación del inmueble a hipotecar debe ser pagada por:
El intermediario.
El banco
El mediador.
El prestatario.
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Feedback:
La nueva ley Hipotecario señala que el prestatario asumirá este coste
Pregunta 58
El certificado de tasación lo firma:
Un representante de la entidad tasadora.
La persona que ha realizado la tasación.
Conjuntamente la persona que ha realizado la tasación y un representante de la entidad tasadora.
Indistintamente la persona que ha realizado la tasación o un representante de la entidad tasadora.
Feedback:
Se firmará por un representante de la entidad que emita el certificado o de la entidad financiera a cuyos servicios
pertenezca el tasador
Pregunta 59
¿Cuál de los siguientes es el método de tasación más utilizado?:
Residual.
Coste de reposición
Flujos de caja.
Comparación.
Feedback:
El método de Comparación es el método más utilizado y consiste en valorar el bien objeto de la tasación mediante
su comparación con otros bienes de similares características cuyo valor sea conocido
Pregunta 60
En una tasación que se utilice para la concesión de un préstamo hipotecario, el valor de tasación será:
El menor valor resultante de los métodos utilizados.
El mayor valor resultante de los métodos utilizados.
La media de los valores resultantes de cada método utilizado.
El punto medio entre el menor valor y el mayor valor resultantes de los métodos utilizados.
Feedback:
Los principios de prudencia establecidos en la Orden obligan al tasador a emplear, en caso de duda, el menor valor
resultante de la aplicación de estos métodos cuando la tasación se utilice como base para la concesión de un
préstamo
Pregunta 61
La entidad o profesional que realice la tasación deberá ser:
Independiente del prestatario o del intermediario de crédito inmobiliario.
Dependiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario
Ninguna es correcta.
Independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario.
Feedback:
La entidad o profesional que realice la tasación deberá ser independiente del prestamista o del intermediario de
crédito inmobiliario
Pregunta 62
El valor de tasación de las viviendas en España es publicado por:
El Ministerio de Fomento.
El ministerio de Economía.
El Ministerio de Educación.
El Ministerio de Salud.
Feedback:
El Ministerio de Fomento a partir de los datos del Registro de Constitución de Hipotecas del Colegio de
Registradores publica este indicador
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Pregunta 63
En valor de tasación de un inmueble debe estimarse en base a criterios de:
Especulación.
Rentabilidad
Finalidad.
Prudencia.
Feedback:
El valor hipotecario se define como el valor del inmueble determinado por una tasación prudente
Pregunta 64
Para realizar una tasación, el tasador deberá disponer de:
La documentación registral del inmueble objeto de la tasación, ya bien sea copia de las escrituras de
propiedad del mismo o nota simple emitida por el registro.
Tablet.
DNI del comprador.
Del número de cuenta corriente del propietario del inmueble.
Feedback:
La norma indica que entre otros aspectos deberá contar con escritura o notas simples
Pregunta 65
La normativa reguladora de las entidades de tasación establece (señale la respuesta INCORRECTA):
La titulación exigida a los tasadores.
Los requisitos de independencia respecto a las entidades de crédito
El requisito de contar con un seguro de responsabilidad civil.
El número mínimo de tasadores con las que deben contar.
Feedback:
El número de tasadores no es objeto de la normativa que regula a las entidades de tasación
Pregunta 66
En el método de tasación por comparación, el número mínimo de inmuebles testigo es :
10
3
5
6
Feedback:
La normativa exige minimo seis “inmuebles testigo” ponderados por coeficientes para asemejarlos al bien objeto
de valoración.
Pregunta 67
El método de capitalización se utiliza:
Cuando existe suficientes inmuebles testigos
Cuando el inmueble es susceptible de generar rentas
Cuando puede calcularse el coste de remplazamiento
Cuando se puede calcular el valor de la construcción finalizada
Feedback:
Método de Capitalización o actualización de rentas: Cuando el inmueble es susceptible de producir rentas y se
pueden estimar de una manera lógica el importe de las mismas se utiliza el método de capitalización
Pregunta 68
A efectos de la Orden la fecha de emisión será considerada como la fecha de:
La visita ocular
La visita virtual
La firma de la compraventa
La tasación.
Feedback:
La norma indica que la fecha de emisión será considerada como la fecha de la tasación
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Pregunta 69
Señale la respuesta correcta respecto a la regulación de las entidades de tasación:
Están registradas en el Banco de España, pero no están sometidas a supervisión
Están registradas en el Banco de España y sometidas a supervisión
No existe un registro de entidades de tasación
No están sometidas a supervisión
Feedback:
Las entidades de tasación (internas o externas) deberán estar registradas en el Banco de España y están sometidas a
su supervisión (RD 775/1997).
Pregunta 70
Los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada:
Después de la celebración del contrato de préstamo
Durante la celebración del contrato de préstamo
A los 6 meses de concedido el préstamo
Antes de la celebración del contrato de préstamo.
Feedback:
Los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del
contrato de préstamo
Pregunta 71
Según la normativa vigente, el cliente podrá aportar en un préstamo inmobiliario una tasación certificada
Por un tasador no homologado que no esté caducada (6 meses desde su emisión).
Por un tasador homologado que no esté caducada (6 meses desde su emisión).
Por un tasador homologado que no esté caducada (3 meses desde su emisión).
Por un tasador homologado, aunque esté caducada
Feedback:
El cliente podrá aportar una tasación certificada por un tasador homologado que no esté caducada (6 meses desde
su emisión).
Pregunta 72
El valor de tasación de un inmueble debe tomarse
Como una garantía del valor del inmueble a largo plazo
Como una estimación del valor del inmueble en el supuesto de desarrollo normal del mercado
Como una estimación del valor del inmueble en las circunstancias actuales del mercado
Como una garantía de valor actual del inmueble
Feedback:
Se deberá tener en cuenta que la tasación es una estimación de valor de un inmueble en circunstancias de
desarrollo normalizado de los mercados y no una certificación de garantía de valor a largo plazo
Pregunta 73
En el anexo al informe de tasación se incluye (señale la respuesta INCORRECTA):
Datos del titular registral en el momento de la tasación.
Planos a escala o croquis acotados del inmueble.
Copia de la licencia de obras en los edificios en construcción.
Documento con la información catastral gráfica del inmueble.
Feedback
Los datos del registro se incluyen en el propio informe, no en el anexo.
Pregunta 74
En los préstamos inmobiliarios, la tasación podrá ser realizada por:
Una sociedad de tasación, un servicio de tasación de una entidad de crédito o un profesional homologado.
Solo por una sociedad de tasación.
Solo por una sociedad de tasación o un profesional homologado.
Solo por una sociedad de tasación o un servicio de tasación de una entidad de crédito.
Feedback
Los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del
contrato de préstamo.
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Pregunta 75
Según la normativa ECO, en una tasación que se utilice para la concesión de un préstamo hipotecario, el valor
de tasación será:
El mayor valor resultante de los métodos utilizados.
El menor valor resultante de los métodos utilizados
La media de los valores resultantes de cada método utilizado
El punto medio entre el menor valor y el mayor valor resultantes de los métodos utilizados
Feedback:
Los principios de prudencia establecidos en la Orden obligan al tasador a emplear, en caso de duda, el menor valor
resultante de la aplicación de estos métodos cuando la tasación se utilice como base para la concesión de un
préstamo
Pregunta 76
Según la LCCI, los gastos de tasación corresponden:
Al prestatario persona física.
Al hipotecante no deudor persona física, ya que es su casa la que se hipoteca.
Al prestamista.
Al prestatario persona física y al prestamista por partes iguales.
Feedback
Por definición. Ver epígrafe: NORMAS DE TRANSPARENCIA EN LA COMERCIALIZACIÓN DE
PRÉSTAMOS INMOBILIARIOS.
Los siguientes gastos se distribuirán del siguiente modo:
Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.
El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario y los de las
copias los asumirá quien las solicite.
Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.
El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad
con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.
Pregunta 77
Conforme a la Orden ECO/805/2003, la tasación de un bien inmueble para la finalidad hipotecaria estará
determinada por el:
Valor de mercado.
Valor hipotecario
Valor de venta
Valor de reposición
Feedback:
Conforme a la Orden ECO/805/2003, la tasación de un bien inmueble para la finalidad hipotecaria estará
determinada por el “valor hipotecario”.
Pregunta 78
Los valores de tasación son:
Estimaciones del valor de mercado de un inmueble elaboradas por profesionales a distintos efectos como
puede ser el del cómputo de los requerimientos de capital de las entidades financieras.
Los valores que se tienen en cuenta para la base imponible del IVA
Estimaciones de empresas tasadoras que recogen la influencia de hechos cuya realización futura no esté
asegurada.
Idénticos siempre a los precios de compraventa.
Feedback
Los valores de tasación no pueden recoger las expectativas futuras y se utilizan en el cómputo de requerimientos
de capital pero no como base imponible
Pregunta 79
Según la normativa ECO, ¿cuándo NO es obligatoria una tasación de un inmueble?
Para la garantía hipotecaria de créditos o préstamos para carteras de cobertura de títulos hipotecarios
Para hacer una oferta de compra de vivienda
Para la cobertura de provisiones técnicas de las Entidades Aseguradoras
Para la determinación del patrimonio de las Instituciones de Inversión Colectiva inmobiliarias
Feedback:
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La oferta de compra de vivienda no requiere obligatoriamente una tasación
Pregunta 80
Para la valoración de activos inmobiliarios en la cobertura de provisiones técnicas de las Entidades
Aseguradoras:
Es obligatoria una tasación ECO.
Es obligatoria una valoración RICS
Es obligatoria una valoración AVM..
No es obligatoria una tasación ECO.
Feedback
Para la valoración de activos inmobiliarios en la cobertura de provisiones técnicas de las Entidades Aseguradoras
es obligatoria una tasación ECO
Pregunta 81
Elena, tasadora profesional, está tasando una vivienda y por el momento, sólo ha conseguido 4 inmuebles
testigos. ¿Qué método utilizará?
De comparación.
De flujos de caja.
Residual..
De capitalización.
Feedback:
Por definición. Ver epígrafe: MÉTODOS DE TASACIÓN.
Cuando el método de comparacion no es posible, ya que no es posible encontrar suficientes “inmuebles testigo” de
características similares, se suele utilizar el método residual
Pregunta 82
Francisco, tasador profesional, está realizando una tasación sobre una vivienda y ha conseguido sólo 5
inmuebles testigos para poder emitir su informe. ¿Podrá emitirlo utilizando el método de comparación?:
No, porque la normativa exige al menos 10 inmuebles testigos.
Sí, siempre que no sea posible otro método.
Sí, siempre que los inmuebles testigos sean coherentes.
No, porque la normativa exige al menos 6 inmuebles testigos.
Feedback
Por definición. Ver epígrafe MÉTODOS DE COMPARACIÓN.
La normativa exige como minimo 6 “inmuebles testigo” que serán ponderados por coeficientes para asemejarlos al
bien objeto de valoración
Pregunta 83
Pilar se acaba de incorporar como tasadora en una sociedad de tasación. Está realizando su primer informe
y observa en la nota simple de la finca la limitación del art. 28 de la LH. Duda entre si tiene que indicar esta
circunstancia o no en su informe ¿Qué le aconsejarías?
No, porque eso es una función que corresponde al Registrador de la Propiedad y no es
responsabilidad suya.
No, porque ya consta en la Nota simple.
Sí, debe indicarlo como condicionante.
Sí, debe indicarlo, pero sólo en la documentación anexa.
Feedback:
Por definición. Ver epígrafe REQUISITOS DE LAS TASACIONES ECO.
En el informe se indicará, en su caso, los condicionantes y advertencias aplicables, conforme a la normativa ECO.
Pregunta 84
Según la normativa ECO ¿cuándo caduca una tasación certificada?:
2 meses desde su emisión.
4 meses desde su emisión.
3 meses desde su emisión.
6 meses desde su emisión.
Feedback
Por definición. Ver epígrafe: REQUISITOS DE LAS TASACIONES ECO.
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El cliente podrá aportar una tasación certificada por un tasador homologado que no esté caducada (6 meses desde
su emisión).
Pregunta 85
De las siguientes, cuál es una metodología de valoración de inmuebles según la normativa ECO:
Principal.
Coste de manutención.
Residual.
Marginal.
Feedback:
El método residual estático o dinámico es una metodología de valoración de suelos en los que se desarrollaran
viviendas, locales, etc
Pregunta 86
Guillermo, tasador profesional, está tasando una vivienda y por el momento, sólo ha conseguido 7 inmuebles
testigos. ¿Qué método utilizará?:
De flujos de caja.
De capitalización.
Residual.
De comparación.
Feedback
Por definición. Ver epígrafe: MÉTODOS DE TASACIÓN.
El método de Comparación es el método más utilizado y consiste en valorar el bien objeto de la tasación mediante
su comparación con otros bienes de similares características cuyo valor sea conocido. La normativa exige como
minimo 6 “inmuebles testigo” que serán ponderados por coeficientes para asemejarlos al bien objeto de valoracion
Pregunta 87
Luis se acaba de incorporar como tasador en la entidad tasadora Tasaciones SA. Está terminando su primer
informe de tasación para un préstamo hipotecario. Está dudando entre utilizar el método de comparación (le
sale 250.000 euros), el método residual (220.000 euros) y el método de coste (235.000 euros) .¿Cuál le
aconsejarías?:
Ninguna de los tres
Coste.
Residual.
De comparación.
Feedback:
Por definición. Ver epígrafe: REQUISITOS DE LAS TASACIONES ECO.
Los principios de prudencia establecidos en la Orden obligan al tasador a emplear, en caso de duda, el menor valor
resultante de la aplicación de estos métodos cuando la tasación se utilice como base para la concesión de un
préstamo
Pregunta 88
Según la normativa ECO, en la tasación de un edificio con multi-arriendo se utilizará por norma general el
método:
De capitalización.
De comparación
De flujos de caja.
Residual.
Feedback:
Por definición. Ver epígrafe: MÉTODOS DE TASACIÓN.
El método de flujos de caja es el más utilizado en propiedades multi-arrendadas
Pregunta 89
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A efectos de la Orden ECO 805/2003, la fecha de emisión de un informe o certificado de tasación será
considerada como la fecha de:
La visita ocular
La firma de la compraventa.
La tasación.
La visita virtual.
Feedback:
La norma indica que la fecha de emisión del informe o del certificado de tasación será considerada como la fecha
de la tasación
Pregunta 90
Elena, tasadora profesional, está tasando una vivienda y por el momento, sólo ha conseguido 4 inmuebles
testigos. ¿Qué método utilizará?
De comparación.
De flujos de caja.
Residual..
De capitalización.
Feedback:
Por definición. Ver epígrafe: MÉTODOS DE TASACIÓN.
Cuando el método de comparacion no es posible, ya que no es posible encontrar suficientes “inmuebles testigo” de
características similares, se suele utilizar el método residual
Pregunta 91
Francisco, tasador profesional, está realizando una tasación sobre una vivienda y ha conseguido sólo 5
inmuebles testigos para poder emitir su informe. ¿Podrá emitirlo utilizando el método de comparación?:
No, porque la normativa exige al menos 10 inmuebles testigos.
Sí, siempre que no sea posible otro método.
Sí, siempre que los inmuebles testigos sean coherentes.
No, porque la normativa exige al menos 6 inmuebles testigos.
Feedback
Por definición. Ver epígrafe MÉTODOS DE COMPARACIÓN.
La normativa exige como minimo 6 “inmuebles testigo” que serán ponderados por coeficientes para asemejarlos al
bien objeto de valoración
Pregunta 92
Pilar se acaba de incorporar como tasadora en una sociedad de tasación. Está realizando su primer informe
y observa en la nota simple de la finca la limitación del art. 28 de la LH. Duda entre si tiene que indicar esta
circunstancia o no en su informe ¿Qué le aconsejarías?
No, porque eso es una función que corresponde al Registrador de la Propiedad y no es
responsabilidad suya.
No, porque ya consta en la Nota simple.
Sí, debe indicarlo como condicionante.
Sí, debe indicarlo, pero sólo en la documentación anexa.
Feedback:
Por definición. Ver epígrafe REQUISITOS DE LAS TASACIONES ECO.
En el informe se indicará, en su caso, los condicionantes y advertencias aplicables, conforme a la normativa ECO.
Pregunta 93
Según la normativa ECO ¿cuándo caduca una tasación certificada?:
2 meses desde su emisión.
4 meses desde su emisión.
3 meses desde su emisión.
6 meses desde su emisión.
Feedback
Por definición. Ver epígrafe: REQUISITOS DE LAS TASACIONES ECO.
El cliente podrá aportar una tasación certificada por un tasador homologado que no esté caducada (6 meses desde
su emisión).
Pregunta 94
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De las siguientes, cuál es una metodología de valoración de inmuebles según la normativa ECO:
Principal.
Coste de manutención.
Residual.
Marginal.
Feedback:
El método residual estático o dinámico es una metodología de valoración de suelos en los que se desarrollaran
viviendas, locales, etc
Pregunta 95
Guillermo, tasador profesional, está tasando una vivienda y por el momento, sólo ha conseguido 7 inmuebles
testigos. ¿Qué método utilizará?:
De flujos de caja.
De capitalización.
Residual.
De comparación.
Feedback
Por definición. Ver epígrafe: MÉTODOS DE TASACIÓN.
El método de Comparación es el método más utilizado y consiste en valorar el bien objeto de la tasación mediante
su comparación con otros bienes de similares características cuyo valor sea conocido. La normativa exige como
minimo 6 “inmuebles testigo” que serán ponderados por coeficientes para asemejarlos al bien objeto de valoracion
Pregunta 96
Luis se acaba de incorporar como tasador en la entidad tasadora Tasaciones SA. Está terminando su primer
informe de tasación para un préstamo hipotecario. Está dudando entre utilizar el método de comparación (le
sale 250.000 euros), el método residual (220.000 euros) y el método de coste (235.000 euros) .¿Cuál le
aconsejarías?:
Ninguna de los tres
Coste.
Residual.
De comparación.
Feedback:
Por definición. Ver epígrafe: REQUISITOS DE LAS TASACIONES ECO.
Los principios de prudencia establecidos en la Orden obligan al tasador a emplear, en caso de duda, el menor valor
resultante de la aplicación de estos métodos cuando la tasación se utilice como base para la concesión de un
préstamo
Pregunta 97
Según la normativa ECO, en la tasación de un edificio con multi-arriendo se utilizará por norma general el
método:
De capitalización.
De comparación
De flujos de caja.
Residual.
Feedback:
Por definición. Ver epígrafe: MÉTODOS DE TASACIÓN.
El método de flujos de caja es el más utilizado en propiedades multi-arrendadas
Pregunta 98
A efectos de la Orden ECO 805/2003, la fecha de emisión de un informe o certificado de tasación será
considerada como la fecha de:
La visita ocular
La firma de la compraventa.
La tasación.
La visita virtual.
Feedback:
La norma indica que la fecha de emisión del informe o del certificado de tasación será considerada como la fecha
de la tasación
Pregunta 99
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Según la normativa ECO, el valor de tasación de un inmueble debe tomarse: Como una garantía de valor actual del inmueble.
Como una estimación del valor del inmueble en el supuesto de desarrollo normal del mercado.
Como una garantía del valor del inmueble a largo plazo.
Como una estimación del valor del inmueble en las circunstancias actuales del mercado.
Feedback
Se deberá tener en cuenta que la tasación es una estimación de valor de un inmueble en circunstancias de desarrollo
normalizado de los mercados y no una certificación de garantía de valor a largo plazo.
Pregunta 100
Marisa, tasadora con más de 20 años de experiencia, está terminando el informe de tasación que le han
encargado para un préstamo hipotecario. Por ahora, le sale que el inmueble estaría valorado en 300.000 euros
si utiliza el método de comparación, 320.000 euros si utiliza el método residual y 325.000 si utiliza el método
de capitalización. Marisa está dudando y te pide consejo ¿Cuál le dirías? Una media de los tres.
Residual.
De comparación.
De flujos de caja.
Feedback
Por definición. Ver epígrafe: REQUISITOS DE LAS TASACIONES ECO. Los principios de prudencia establecidos
en la Orden obligan al tasador a emplear, en caso de duda, el menor valor resultante de la aplicación de estos métodos
cuando la tasación se utilice como base para la concesión de un préstamo.
Pregunta 101
En el método residual, la valoración del inmueble se obtiene de la siguiente forma: Valor actual de las rentas netas futuras.
Valor del inmueble con la construcción finalizada menos los gastos en los que hay que incurrir para
que el inmueble llegue a ese estado.
Valor del m2 por superficie del inmueble.
Coste de reemplazamiento del inmueble.
Feedback
Consiste explicado de una manera simplista en calcular el valor del inmueble con la construcción finalizada y restarle
los gastos en los que hay que incurrir para que el inmueble llegue a ese estado.
Pregunta 102
En las valoraciones RICS, el valor de mercado de un inmueble es (indique la respuesta más correcta): La cantidad por la cual puede ser intercambiado el inmueble entre un comprador y un vendedor
interesados y debidamente informados.
El precio al que podría venderse el inmueble, en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido
públicamente en el mercado.
El valor del inmueble para una persona o una clase de personas concreta.
La renta estimada por la que un inmueble podría arrendarse, entre un arrendador y un arrendatario
interesados.
Feedback
Por definición. Ver epígrafe: MÉTODOS DE TASACIÓN. El valor de mercado es el precio al que podría venderse
el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de
la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del
mercado permitiesen disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiese de un plazo normal, habida cuenta
de la naturaleza del inmueble, para negociar su venta.
Pregunta 103
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Pedro, tasador con 15 años de experiencia, está terminando el informe de tasación que le han encargado para
un préstamo hipotecario. Por ahora, le sale que el inmueble estaría valorado en 500.000 euros si utiliza el
método de comparación, 450.000 euros si utiliza el método residual y 430.000 si utiliza el método de flujos de
caja. Pedro está dudando y te pide consejo ¿Cuál le dirías? Una media de los tres.
De flujos de caja.
Residual.
De comparación.
Feedback
Por definición. Ver epígrafe: REQUISITOS DE LAS TASACIONES ECO. Los principios de prudencia establecidos
en la Orden obligan al tasador a emplear, en caso de duda, el menor valor resultante de la aplicación de estos métodos
cuando la tasación se utilice como base para la concesión de un préstamo.
Pregunta 104
Según la normativa ECO, en el certificado de tasación: Se indicará los métodos de valoración utilizados, pero no los valores estimados para cada método.
No se indicarán los métodos de valoración utilizados.
Se indicará los métodos de valoración utilizados y los valores estimados para cada método.
Solo se indicará el valor final estimado.
Feedback
Indicará el método o métodos de valoración utilizados, así como los valores estimados para cada método.
Pregunta 105
Esteban ha solicitado a la entidad bancaria Prestamos SA un préstamo inmobiliario con garantía hipotecaria.
Para estudiar la operación, Esteban ha aportado una tasación que ha encargado personalmente. ¿Está el
banco obligado a conceder la operación con esta tasación? No, el Banco no está obligado conceder la operación ni a aceptar la tasación.
Sí, siempre que la tasación no esté caducada y el valor de tasación cubra al menos el 80% del importe
solicitado.
No, el Banco no está obligado conceder la operación, pero sí a aceptar la tasación, sin poder exigir
una nueva tasación al cliente, siempre que la tasación no esté caducada y haya sido emitida por una
sociedad de tasación homologada.
Sí, siempre que la tasación no esté caducada, haya sido emitida por una sociedad de tasación
homologada y el valor de tasación cubra al menos el 80% del importe solicitado.
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Por definición. Ver epígrafe: LA TASACIÓN DE LOS BIENES INMUEBLES EN LA LEY REGULADORA DE
LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO.
El cliente podrá aportar una tasación certificada por un tasador homologado que no esté caducada (6 meses desde
su emisión). En este caso, la entidad está obligada a aceptar dicha tasación (lo que no implica que la entidad tenga
que conceder la operación de financiación solicitada), ya que la entidad podrá realizar las comprobaciones
adicionales que estime necesarias (como es encargar una nueva tasación). No obstante, lo que no podrá hacer la
entidad prestamista es repercutir el nuevo coste de la tasación al cliente.
Pregunta 106
El estudio de solvencia de un potencial prestatario de un préstamo inmobiliario incluirá (señale la respuesta
INCORRECTA):
Evaluar sólo sus ingresos extraordinarios.
Examinar sus hábitos de pago.
Comprobar su situación patrimonial.
Valorar su entorno familiar y profesional.
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Una correcta evaluación de la solvencia tendrá en cuenta sus fuentes de generación de ingresos más habituales
Pregunta 107
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El seguimiento de una operación de préstamo con un cliente deberá analizar (señale la respuesta
INCORRECTA): Si el cliente sigue siendo rentable para la entidad financiera.
Si las garantías aportadas siguen siendo suficientes.
El credit-scoring del cliente.
Si el cliente conserva capacidad de devolución en relación con la operación de riesgo.
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El credit-scoring se utiliza en la fase de concesión, no en la de seguimiento del préstamo.
Pregunta 108
Carmen está interesada en comprar un piso que le encanta. Tiene tantas prisas que ya ha encargado la
tasación a una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Carmen acude a una entidad
bancaria y en esta le ponen problemas para aceptar su tasación. ¿Puede el banco negarse a aceptar la
tasación? Sí, si se trata de un nuevo cliente para la entidad.
Sí, porque el Banco no está obligado a concederle la operación.
No, el Banco está obligado a aceptar la tasación, en cualquier caso.
No, el Banco está obligado a aceptar la tasación presentada por un cliente siempre que la tasación no
esté caducada y haya sido emitida por una sociedad de tasación homologada.
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Por definición. Ver epígrafe: LA TASACIÓN DE LOS BIENES INMUEBLES EN LA LEY REGULADORA DE
LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO.
El cliente podrá aportar una tasación certificada por un tasador homologado que no esté caducada (6 meses desde
su emisión). En este caso, la entidad está obligada a aceptar dicha tasación (lo que no implica que la entidad tenga
que conceder la operación de financiación solicitada), ya que la entidad podrá realizar las comprobaciones
adicionales que estime necesarias (como es encargar una nueva tasación). No obstante, lo que no podrá hacer la
entidad prestamista es repercutir el nuevo coste de la tasación al cliente.
Pregunta 109
¿Es válida un informe de tasación en el que no se indique los métodos de valoración utilizados por el tasador?
(indique la respuesta más correcta): Sí, ya que es información que sólo el tasador puede entender.
No, salvo que se trate de un terreno sin edificar.
Sí, ya que lo importante es reflejar el valor de tasación final.
No, se deben indicar todos los métodos de valoración utilizados.
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Por definición. Ver epígrafe: REQUISITOS DE LAS TASACIONES ECO. El certificado de tasación indicará el
método o métodos de valoración utilizados, así como los valores estimados para cada método.
Pregunta 110
En relación a lo establecido en la Directiva 2014/17/UE y la LCCI sobre la evaluación de la solvencia de los
potenciales prestatarios en los préstamos inmobiliarios, señale la respuesta correcta:
La evaluación de la solvencia no se basará predominantemente en el valor de la garantía que exceda
del importe del préstamo.
Los costes de los procedimientos internos desarrollados para llevar a cabo la evaluación de solvencia
podrán ser repercutidos al potencial prestatario.
La incorrecta evaluación de la solvencia otorgará al banco la facultad de resolver el contrato de
préstamo.
La información incompleta proporcionada por el prestatario sin mala fe para la evaluación de su
solvencia otorgará al banco la facultad de resolver el contrato de préstamo.
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La evaluación de la solvencia no se basará predominantemente en el valor de la garantía que exceda del importe del
préstamo o en la hipótesis de que el valor de dicha garantía aumentará, a menos que la finalidad del contrato de
préstamo sea la construcción o renovación de bienes inmuebles de uso residencial.
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Pregunta 111
Según la LCCI, la tasación del inmueble a hipotecar debe ser pagada por: El vendedor.
El prestamista.
El intermediario.
El prestatario.
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La LCCI señala que el prestatario asumirá este coste.
Pregunta 112
Según la normativa ECO, en la tasación de un local alquilado se utilizará por norma general el método ...
De capitalización.
Residual.
De comparación.
De flujos de caja.
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Por definición. Ver epígrafe: MÉTODOS DE TASACIÓN. El método de capitalización es el más utilizado en locales
en alquiler.
Pregunta 113
En los préstamos a particulares, el llamado ratio de endeudamiento del cliente se calcula de la siguiente forma: Rentas recurrentes y no recurrentes disponibles / Servicio de la deuda.
Renta recurrente disponible / Servicio de las deudas.
Servicio de las deudas / Renta recurrente disponible.
Servicio de las deudas / Rentas recurrentes y no recurrentes disponibles.
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En las operaciones con particulares, el ratio de endeudamiento se calculará en base a la siguiente fórmula:
Ratio de endeudamiento = servicio de las deudas / renta recurrente disponible.
Pregunta 114
Alargar el plazo de los préstamos hipotecarios supone:
Cuotas periódicas de menor importe y mayor pago total de intereses.
Cuotas periódicas de menor importe y menor pago total de intereses.
Cuotas periódicas de mayor importe y menor pago total de intereses.
Cuotas periódicas de mayor importe y mayor pago total de intereses.
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En la elección del plazo de amortización del préstamo se debe tener en cuenta que alargarlo mucho supone un pago
total de intereses mayor, mientras que acortarlo en exceso puede implicar una carga financiera mensual muy elevada.
Pregunta 115
Según la normativa ECO, en la tasación de una vivienda en promoción se utilizará por norma general el
método ... De flujos de caja.
De capitalización.
De comparación.
Residual.
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Por definición. Ver epígrafe: MÉTODOS DE TASACIÓN. El método de residual es el más utilizado en viviendas
en promoción.
Pregunta 116
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En relación a la evaluación de la solvencia de los potenciales prestatarios en los préstamos inmobiliarios,
señale la respuesta correcta: La LCCI no establece la obligación de evaluar a los prestatarios; es solamente una recomendación.
La LCCI establece la obligación de evaluar la solvencia solamente del fiador si la garantía hipotecaria
es buena.
La LCCI establece la obligación de evaluar la solvencia tanto del cliente particular como del fiador o
garante.
La LCCI establece la obligación de evaluar la solvencia solamente del cliente particular.
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El art. 18 de la Directiva 2014/17/UE establece la obligación de evaluar en profundidad la solvencia del cliente
particular, con carácter previo a la celebración del contrato, con el fin de verificar la probabilidad de cumplimiento
por el consumidor de sus compromisos financieros relativos al crédito hipotecario solicitado. Por su parte, el art. 11
de la LCCI ha ampliado esta obligación al fiador o garante. Es decir, que la LCCI obliga a los prestamistas a evaluar
en profundidad la solvencia tanto del potencial prestatario como de los fiadores o garantes (en caso que los haya)
antes de celebrar un contrato de préstamo inmobiliario.
Pregunta 117
Según la normativa ECO ¿puede emitirse un informe de tasación hipotecaria sin incorporar la
documentación registral del inmueble? No, en ningún caso.
Sí, la documentación registral es solo un instrumento del trabajo del tasador.
Sí, pero estará condicionado a la aportación de la documentación registral.
Sí, los informes de tasación hipotecaria no incorporan la documentación registral.
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El tasador podrá emitir el informe de tasación hipotecaria, aunque no posea la documentación registral del inmueble
objeto del mismo, si bien dicho informe deberá estar condicionado a la aportación de dicha documentación.
Pregunta 118
¿Cuál de las siguientes situaciones se puede considerar como una señal de alerta en la fase de seguimiento?
(Indique la respuesta más correcta) La devolución de recibos.
El impago de primas.
Todas las opciones planteadas son correctas.
Los listados de cuotas vencidas impagadas.
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Por definición. Ver epígrafe: SEGUIMIENTO.
Dentro de las señales de alerta más utilizadas, se puede indicar:
• Los listados de cuotas vencidas pendientes de pago especificos de cada modalidad.
• La devolucion de recibos y cargos domiciliados, especialmente de servicios básicos (agua, luz, gas, teléfono,
etc.) por falta de fondos.
• El impago de primas de seguros vinculados a las operaciones de riesgo (incendios o multirriesgo, vida para
caso de muerte).
• Frecuentes descubiertos en cuentas corrientes o disposiciones habituales de saldos retenidos.
• La aparicion en los ficheros de CIRBE, ASNEF, etc.
Pregunta 119
Si se van a tasar varios inmuebles a la vez y estos forman fincas registrales independientes, el tasador deberá
reflejar:
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Todas las opciones planteadas son correctas.
Sólo el valor total del conjunto.
Una media ponderada de los valores de cada finca registral.
El valor de tasación que se asigna a cada uno de los inmuebles.
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Por definición. Ver epígrafe REQUISITOS DE LAS TASACIONES ECO. Cuando se refiera a varios inmuebles
que constituyan fincas registrales o funcionales independientes deberá especificar el valor de tasación que se asigna
a cada una de ellas.
Pregunta 120
¿Cuál de las siguientes fechas NO es obligatoria indicar en un informe de tasación emitido conforme a la
normativa ECO? La fecha de emisión.
La fecha en la que el tasador habló por última vez con el cliente.
La fecha límite de validez.
La fecha de la última visita al inmueble.
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Por definición. Ver epígrafe REQUISITOS DE LAS TASACIONES ECO Se indicará la fecha de emisión, la fecha
de la última visita al inmueble y la fecha límite de validez.
Pregunta 121
La fecha de emisión de un informe o certificado de tasación podrá ser posterior a la fecha en que se haya
efectuado la última inspección ocular del bien valorado: Nunca.
Siempre que no se superen los seis meses desde entonces.
Siempre que no se superen los dos meses desde entonces.
Siempre.
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La norma impide que hayan transcurrido más de dos meses.
Pregunta 122
Según la normativa ECO, el método de Comparación es un método de valoración inmobiliaria consistente en
valorar el bien objeto de la tasación mediante su comparación: Con los precios históricos del bien en cuestión.
Con otros bienes de similares características cuyo valor sea desconocido.
Con otros bienes de diferentes características cuyo valor sea conocido.
Con otros bienes de similares características cuyo valor sea conocido.
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El método de comparación utiliza activos similares con valores observables por oferta o por cierre de operaciones.
Pregunta 123
Lucía, tasadora profesional, está realizando una tasación sobre una vivienda y ha conseguido sólo 9 inmuebles
testigos para poder emitir su informe. ¿Podrá emitirlo utilizando el método de comparación?
Sí, porque la normativa exige al menos 6 inmuebles testigos
Sí, porque la normativa exige al menos 8 inmuebles testigos
No, porque la normativa exige al menos 10 inmuebles testigos.
No, porque la normativa exige al menos 12 inmuebles testigos
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Por definición. Ver epígrafe MÉTODOS DE COMPARACIÓN. La normativa exige como minimo 6 “inmuebles
testigo” que serán ponderados por coeficientes para asemejarlos al bien objeto de valoración
Pregunta 124
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Juan Carlos es tasador en una sociedad de tasación homologada. Le ha pedido un informe de tasación para
un préstamo inmobiliario sobre una vivienda. El 5 de marzo realizó la última inspección ocular de la vivienda
y ha emitido el informe el 15 de junio. ¿Consideras que dicho informe tiene algún defecto?
Sí lo tiene, porque el informe no se puede emitir con una posterioridad superior a dos meses desde la
última inspección ocular.
Sí lo tiene, porque el informe no se puede emitir con una posterioridad superior a tres meses desde la
última inspección ocular.
No lo tiene, porque el informe se puede emitir con una posterioridad superior a 3 meses desde la última
inspección ocular.
No lo tiene, porque el informe se puede emitir con una posterioridad inferior a seis meses desde la
última inspección ocular.
Feedback
Por definición. Ver epígrafe REQUISITOS DE LAS TASACIONES ECO.La fecha de emisión de un informe o
certificado de tasación no podrá ser posterior en más de dos meses a la fecha en que se haya efectuado la última
inspección ocular del bien valorado
Pregunta 125
Gema está interesada en solicitar un préstamo inmobiliario para comprar una vivienda. La entidad
prestamista, para valorar su solicitud de financiación, le pide a Gema que aporte una tasación. Gema, que es
la primera vez que realiza un trámite de este estilo, le pide ayuda. ¿Cómo debe ser el informe de tasación?
Todas las opciones planteadas son correctas
La tasación debe haber sido emitida conforme a la normativa ECO
La tasación no debe estar caducada (6 meses desde su emisión).
La tasación debe haber sido emitida por una entidad tasadora homologada por Banco de España
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Por definición. Ver epígrafe: LA TASACIÓN DE LOS BIENES INMUEBLES EN LA LEY REGULADORA DE
LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO. El cliente podrá aportar una tasación certificada por un
tasador homologado que no esté caducada (6 meses desde su emisión). Asimismo, la entidad o profesional que
realice la tasación deberá ser independiente del prestamista o del intermediario de crédito inmobiliario, utilizando
normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente, de conformidad con lo establecido por la Orden
ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para
ciertas finalidades financieras
Pregunta 126
Según la normativa ECO, en la tasación de una vivienda se utilizará por norma general el método ...
De comparación.
De flujos de caja
De capitalización.
Residual
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Por definición. Ver epígrafe: MÉTODOS DE TASACIÓN.
El método de comparación es el más utilizado en vivienda
Pregunta 127
El tasador tiene la obligacion de indicar … (indique la respuesta mas correcta)
Todas las opciones planteadas son correctas.
La fecha de la última visita al inmueble.
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La fecha de emisión.
El valor a efectos de seguro de incendios y otros daños
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Por definición. Ver epígrafe REQUISITOS DE LAS TASACIONES ECO.
Se indicará la fecha de emisión, la fecha de la última visita al inmueble y el valor a efectos de seguro de incendios
y otros daños.
