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UNIVERSIDADE DO ESTADO DE MINAS GERAIS – UEMG
FACULDADES INTEGRADAS DO SUDOESTE MINEIRO – FESP
CURSO DE DIREITO DE PASSOS
RELAÇÕES DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA NO BRASIL, SUAS
CURIOSIDADES E FORMAS DE REPERCUSSÃO AOS CIDADÃOS
BRUNO DAHER LIMA
PASSOS(MG) SETEMBRO/2013
BRUNO DAHER LIMA
RELAÇÕES DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA NO BRASIL, SUAS
CURIOSIDADES E FORMAS DE REPERCUSSÃO AOS CIDADÃOS
Monografia na forma de Trabalho de
Conclusão de Curso apresentado à
Faculdade de Direito de Passos –
FADIPA – Fundação de Ensino
Superior de Passos – Universidade
do Estado de Minas Gerais, como
requisito parcial para a obtenção do
título de bacharel em Direito.
Orientador(a): Prof.(a) Dra. Ana Paula de Fátima
Coelho
PASSOS(MG) SETEMBRO/2013
BRUNO DAHER LIMA
RELAÇÕES DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA NO BRASIL, SUAS
CURIOSIDADES E FORMAS DE REPERCUSSÃO AOS CIDADÃOS
COMISSÃO JULGADORA:
__________________________________________________
Presidente da banca:
__________________________________________________
Membro Examinador convidado
__________________________________________________
Membro Examinador convidado
Catalogação na fonte Biblioteca Central da FESP
Lima, Bruno Daher
L732r Relações dos direitos de vizinhança no Brasil, suas curiosidades e formas de
repercussão aos cidadãos [manuscrito] / Bruno Daher Lima. – 2013.
43 f. : il.
Orientadora : Ana Paula de Fátima Coelho.
Monografia (graduação) – Faculdades Integradas do Sudoeste Mineiro,
Fundação de Ensino Superior de Passos, Universidade do Estado de Minas
Gerais, como requisito para a obtenção do grau de Bacharel em Direito.
Bibliografia : f. 43.
1. Direito de vizinhança. 2. Lei civil. 3. Convívio social. I. Coelho, Ana Paula
de Fátima. II. Faculdades Integradas do Sudoeste Mineiro. Fundação de Ensino
Superior de Passos. Universidade do Estado de Minas Gerais. III. Título.
CDU- 347.241
Aos meus pais,
Que são meu alicerce, fonte de toda minha criação e educação, mesmo nos
momentos de angústia e tristeza, principalmente ao meu pai, que sempre foi meu
estímulo de vida durante todos esses anos e que infelizmente não está mais comigo.
Aos meus familiares que acreditaram no meu potencial profissional, e a todos os que
me proporcionaram a chegada até aqui, dedico-lhes o presente trabalho.
Agradeço ao meu pai, que de tanto batalhar e se esforçar, apesar de sua
garra, infelizmente não conseguiu chegar até este momento de extrema felicidade
comigo.
À minha mãe, que em meio às duras surpresas dessa vida, se manteve forte
e se transformou em “pai e mãe” concentrada em uma única mulher, um exemplo de
mulher.
À minha tia Maiza, por todas as ajudas possíveis e praticamente impossíveis
que me proporcionou.
Ao Dr. Dácio Lemos Martins, Advogado e Diretor Executivo dessa Instituição
pelo apoio.
À Dra. Lúcia R. Vertuan Freschi Landgraf, Juíza de Direito, por todos os
ensinamentos e experiências transmitidas.
À minha Orientadora e Coordenadora da Faculdade de Direito, Dra. Ana
Paula de Fátima Coelho, pelo empenho, e em especial a Deus, o dono do mundo,
por dar-me tudo o que sonhei.
Se podemos sonhar, também podemos tornar nossos sonhos realidade!
(Walt Disney)
LISTA DE APREVIATURAS
art. – artigo
inc – inciso
p. – página
LISTA DE SIGLAS
CC – Código Civil
CPC – Código de Processo Civil
RT – Revista dos Tribunais
STJ – Superior Tribunal de Justiça
RESUMO
LIMA, Bruno Daher. Relações dos direitos de vizinhança no Brasil, suas
curiosidades e formas de repercussão aos cidadãos. f. FESP. UEMG.
Monografia – Graduação em Direito. Faculdade de Direito de Passos, 2013.
O presente trabalho tem como finalidade transparecer acerca das espécies do direito
de vizinhança, citando, para tanto, sua origem histórica e seus princípios
reguladores. É por bem ressaltar, que a despeito de a sociedade não enfatizar muito
sobre o direito de vizinhança, está expressamente mencionada em nossa legislação
todas as hipóteses para se tratar de tal assunto, vez que comumente acontece
entreveros entre os moradores, que podem gerar maiores conflitos e influenciar no
bom convívio social. Deste modo, este feito veio para explanar principalmente as
espécies do direito de vizinhança, tais como as árvores limítrofes, a passagem de
canos e tubulações, a passagem forçada, as águas e limites entre prédios. Cabe
frisar, ainda, que para solucionar o problema de muitos cidadãos no que tange a
construção, é preciso observar a legislação de cada município, especialmente no
local onde o imóvel for edificado, e ainda obedecer a lei civil que versa sobre as
metragens e outros casos decorrentes do ramo da engenharia. Contém ainda, uma
breve pincelada no que se refere ao condomínio, evidenciando seus conceitos e
dúvidas que eventualmente venham a ocorrer.
Palavras-chave: Direito de vizinhança; lei civil; convívio social.
SUMÁRIO
Introdução ............................................................................................................ 11
CAPÍTULO 1. ORIGEM HISTÓRICA DO DIREITO DE PROPRIEDADE, DO
DIREITO DE VIZINHANÇA E SUAS EVOLUÇÕES ATÉ OS TEMPOS ATUAIS 13
1.1 Noções gerais e históricas acerca do direito da propriedade em suas
relações de vizinhança ......................................................................................... 13
1.2 Princípios norteadores do direito de propriedade ........................................... 14
1.3 Uso anormal da propriedade – atos nocivos .................................................. 14
1.4 Possibilidades de harmonização dos conflitos ............................................... 16
CAPÍTULO 2. LIMITES E ESPÉCIES ONDE ATUA O DIREITO DE
VIZINHANÇA ....................................................................................................... 17
2.1 Das árvores limítrofes .................................................................................... 17
2.2 Da passagem forçada .................................................................................... 20
2.3 Da passagem de cabos e tubulações ............................................................ 22
2.4 Das águas ...................................................................................................... 24
2.5 Dos limites entre prédios ................................................................................ 26
2.6 Do direito de construir .................................................................................... 30
CAPÍTULO 3. DO CONDOMÍNIO EM GERAL: ATÉ QUE PONTO PERTENCE
A PROPRIEDADE EM COMUM A UM CONDÔMINO? ...................................... 36
Conclusão ............................................................................................................ 41
Referências Bibliográficas .................................................................................... 43
11
INTRODUÇÃO
Podemos afirmar que o direito de vizinhança encontra-se muito mais
próximo de nossa realidade do que pensamos, pois tal fato jurídico ocorre com
bastante frequência entre as pessoas de uma comunidade.
O direito de vizinhança nasceu do direito de propriedade desde a era
romana, que tinha como propósito harmonizar os ânimos entre os vizinhos e
proporcionar um bom convívio social entre os moradores.
Desta forma, a partir de então, preocupou-se em criar normas
regulamentadoras para conduzir o direito de propriedade, sendo tais regras
positivadas pelos princípios que posteriormente irão servir de ponto de partida para
outras relações jurídicas. Dois princípios importantes do direito de propriedade são
os da contiguidade e da utilidade. O princípio da contiguidade, como o próprio nome
demonstra, vem a ser a continuação do imóvel até que se chegue ao seu limite, ou
seja, até o ponto divisório que estabelece o término de sua área e o início da
propriedade do vizinho. Já o princípio da utilidade, é aquele que abrange o subsolo
até o espaço aéreo, desde que não contradiga nenhum dispositivo legal.
Contudo, surgiu com o passar do tempo, o que chamamos de interferências
prejudiciais, que nada mais são do que atos que incomodam, ou seja, que causam
invasão à saúde, a segurança e ao sossego do vizinho. Diante disso, tais
interferências se dividem em três espécies: as lesivas, as abusivas e as ilegais.
Sendo assim, a melhor forma de solucionar tais conflitos, sem dúvidas, é optar pela
maneira mais fácil e cômoda, em outras palavras, por um acordo entre partes.
O ponto crucial do presente trabalho gira em torno das espécies do direito de
vizinhança, que compreende as árvores limítrofes, que são as árvores cujo tronco
estiver na linha divisória, pertencem em comum aos donos dos imóveis; a passagem
forçada, referente ao imóvel que não possuir acesso a via pública, nascente ou
porto, poderá, mediante indenização, o proprietário do imóvel ao lado lhe dará o
direito de transitar pelo seu mesmo acesso; a passagem de cabos e tubulações,
quando se tratar de indenização em que se obrigue a existência de cabos
subterrâneos, canos de esgoto, dentre outros; as águas e os limites entre prédios.
12
O direito de construir também é fato de suma importância, pois são neles que
encontramos as diretrizes para a construção e edificação de imóveis nos municípios.
Tal direito regula sobre todas as precauções, direitos e deveres que serão
abordados de acordo com a legislação de cada cidade, levando em consideração a
lei civil geral.
O condomínio, fonte de grandes dúvidas, vem a ser a comunhão, ou seja, o
entrelaçamento entre os direitos em comum de seus moradores quando a coisa
pertence a uma única relação jurídica.
13
CAPÍTULO 1
ORIGEM HISTÓRICA DO DIREITO DE PROPRIEDADE, DO DIREITO
DE VIZINHANÇA E SUAS EVOLUÇÕES ATÉ OS TEMPOS ATUAIS
1.1 Noções gerais e históricas acerca do direito da propriedade em suas
relações de vizinhança
Impossível seria dar início a qualquer tipo de trabalho, senão, esclarecendo
quanto às suas origens, ou seja, suas referências que antecederam nossos
fundamentos atuais.
No que tange ao direito, embasado no Dicionário da Língua Portuguesa
Aurélio, a expressão “direito”, significa “complexo de leis ou normas que regem as
relações entre os homens/; ciência que estuda essas normas/; imposto, taxa: direito
alfandegário/; faculdade de praticar um ato, de possuir, usar, exigir ou dispor de
alguma coisa”. Já a expressão “vizinhança”, possui um significado mais amplo, qual
seja, “pessoas que residem perto de nós”.
De se ressaltar ainda, que tais expressões, estão com seus respectivos
significados gerais, ou seja, no mais puro sentido estrito da palavra. No contexto
jurídico, somando “direito” + “vizinhança”, surge, desde a era romana, o que nós
chamamos de “Direito de Vizinhança”, que por sua vez, se trata de um conjunto de
normas, as quais possuem em seu preceito fundamental, a finalidade de harmonizar
conflitos entre vizinhos, que por algum motivo, se sentem lesados em determinadas
relações que tumultuam o bom convívio social.
Na era romana preponderava um sentido individualista de propriedade, apesar de ter havido duas formas de propriedade coletiva: a da gens e a da família. Nos primórdios da cultura romana a propriedade era da cidade, ou gens, possuindo cada indivíduo uma restrita porção de terra, e só eram alienáveis os bens móveis. (DINIZ, 2011, p.119).
14
Diante disso, conclui-se que o direito de vizinhança é oriundo do direito de
propriedade, que vem sofrendo várias restrições quanto ao seu exercício, restrições
essas, que afetam tanto o interesse individual, como o interesse coletivo.
Os direitos de vizinhança constituem limitações impostas pela boa convivência social, que se inspira na lealdade e na boa-fé. A propriedade deve ser usada de tal maneira que se torne possível a coexistência social. Se assim não se procedesse, se os proprietários pudessem invocar uns contra os outros seu direito absoluto e ilimitado, não poderiam praticar qualquer direito, pois as propriedades se aniquilaram no entrechoque de suas várias faculdades. (GONÇALVES, 2011, p. 350; MONTEIRO, v.3, p. 135).
Caracterizados como obrigações propter rem, o direito de vizinhança recebe
essa nomenclatura, pois se deriva da vinculação dos confinantes (vizinhos), os quais
acompanham a coisa (imóvel).
1.2 Princípios norteadores do direito de propriedade
Como todo instituto jurídico possui suas diretrizes, ou seja, seus caminhos a
serem seguidos, o direito de propriedade também possui suas noções
principiológicas, as quais se baseiam nos seguintes princípios: Princípio da
Contiguidade e Princípio da Utilidade.
O primeiro, conforme seu próprio nome diz, é a contiguidade, que nada mais
é do que a continuação do imóvel horizontalmente, até chegar em sua limitação que
pertence ao seu vizinho.
Já o segundo, possui um sentido mais genérico, que vai desde o subsolo,
estendendo-se até o espaço aéreo, desde que não infrinja nenhum dispositivo legal.
1.3 Uso anormal da propriedade – atos nocivos
15
Como já dito anteriormente, os direitos de vizinhança foram criados com o
intuito de pacificar/harmonizar os conflitos entre vizinhos, proporcionando assim,
uma boa relação entre moradores/confrontantes.
Partindo dessa premissa, o Legislador no Código Civil de 1916, utilizava a
expressão “mau uso” ou “uso anormal”, que foi reformulada e então, o Novo Código
Civil (2002) passou a receber o nome de “interferências prejudiciais”, conforme
preceitua em seu artigo 1.277.
Tais “interferências prejudiciais” são aquelas que causam invasão à saúde, à
segurança e ao sossego dos vizinhos, os quais, em seu pleno direito, são
competentes para dar início a um processo para reparação dos danos sofridos.
São ofensas à segurança pessoal ou dos bens todos os atos que comprometerem a estabilidade de um prédio e a incolumidade de seus moradores. P. ex.: funcionamento de indústrias que produzem trepidações danosas, provocando fendas em prédios; edifício vizinho que ameaça ruína [...]. São ofensas ao sossego os ruídos excessivos que tiram a tranquilidade dos habitantes do prédio confinante, como festas noturnas espalhafatosas em residências, boates, clubes e gritarias, barulho ensurdecedor de indústria, oficina mecânica, pedreira, escola de samba, terreiro de macumba, emprego de alto-faltantes de grande potência [...]. (DINIZ, 2011, p. 292; MONTEIRO, op. cit,. p. 137; DAIBERT, op. cit., p. 217; RODRIGUES, op cit., p.147).
As interferências acima citadas se classificam em três espécies: as lesivas,
as abusivas e as ilegais. A primeira é fundada aos atos que causam danos aos
vizinhos, mesmo com a devida autorização do Município, como por exemplo, uma
padaria que possui chaminé e quando está sendo produzidos alimentos, exala
grande quantidade de fumaça que acaba por invadir a residência dos moradores,
causando assim, malefícios aos cidadãos. A segunda vem a ser aquelas que em
tese, são lícitas, ou seja, se não fosse o incômodo, não seria caracterizada
interferência, exemplificando, é o caso de um morador que está dentro de sua
residência ouvindo música, cujo som está exageradamente alto, desrespeitando
assim, os seus vizinhos mais próximos. Já a terceira e última interferência, as
ilegais, são aqueles atos ilícitos (proibidos) que além de serem punidos pelo Direito
Civil, ainda responderão por crime. Vejamos:
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Ilegais são os atos ilícitos que obrigam à composição do dano, nos termos do artigo 186 do Código Civil, como, por exemplo, atear fogo no prédio vizinho. Ainda que não existisse o supratranscrito art. 1.277, o prejudicado estaria protegido pela norma do art. 186, combinada com o art. 927, caput, do mesmo diploma, que lhe garantem o direito à indenização. Se o vizinho, por exemplo, danifica as plantações de seu confinante, o ato é ilegal e sujeita o agente à obrigação de ressarcir o prejuízo causado. (GONÇALVES, 2011, p. 351).
1.4. Possibilidades de harmonização dos conflitos
Como em todos os casos, a melhor forma de solucionar os entreveros é
optarmos pelo modo mais fácil e cômodo. Já em relação aos direitos nas relações
de vizinhança, há que se priorizar pelos entendimentos doutrinários e
jurisprudenciais. Diante dessa situação, vejamos um posicionamento doutrinário:
Ocorrendo dano, não havendo mais atos continuativos de perturbação, a ação é indenizatória. Cabe ao vizinho atingido provar o que efetivamente perdeu e razoavelmente deixou de ganhar, suas perdas e danos. Persistindo o ato, a ação é para obrigar o causador da nocividade a fazer ou não fazer, com cominação de multa diária (astreinte), tantas vezes aqui referida, com os elementos fundamentais traçados no Capítulo Execução das obrigações de fazer e de não fazer do CPC (arts. 632 a 645). [...] Com frequência, com a presença do fumus boni iuris e do periculum in mora, se fará necessária a atuação do poder cautelar do juiz, conferido pelos meios colocados à disposição das partes no estatuto processual, com concessão de medida cautelar. (VENOSA, 2009, p. 287).
A ação deve ser endereçada à Vara Cível da Comarca, recebendo
denominação de “Ação de Dano Infecto”. Conforme já dito anteriormente, o art.
1.277 da Lei Civil é bastante genérico e pode ser utilizado para quaisquer ações que
dizem respeito a alguma questão nociva derivada de relações entre vizinhos.
Em congruência, o art. 1.280 da mesma legislação é de uso exclusivo para
as ações que envolvem relações edilícias, as quais podem ser ingressadas para
resguardar o direito de algum possível dano futuro, por exemplo, a construção de um
imóvel ao lado de outro com a fundação de estacas, prevenindo rachaduras ou até
mesmo o desabamento.
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CAPÍTULO 2
LIMITES E ESPÉCIES ONDE ATUA O DIREITO DE VIZINHANÇA
Diante dos conceitos e indagações descritas anteriormente, não há como
dar prosseguimento a um trabalho científico, sem ao menos transparecer sobre o
ponto específico, ou, em outras palavras, o problema a ser apresentado neste
trabalho.
Partindo dessa premissa, neste capítulo será enfatizado quanto às espécies
do direito de vizinhança tais como, as árvores limítrofes, passagem forçada,
passagem de cabos e tubulações, as águas, dentre outras.
2.1 Das árvores limítrofes
Como principal motivo para a escolha do presente trabalho, impossível seria
não dar início a partir das árvores limítrofes que além de gerarem grande
repercussão para com os cidadãos de todo o Brasil, é de suma importância levar ao
conhecimento de todos um conflito de interesses que até os tempos atuais, gera
entreveros e contratempos que obstaculizam a boa convivência entre os vizinhos, o
qual é vivenciado especialmente pela minha família. No decorrer deste tópico, as
fotografias que serão encontradas, nada mais são que a transparência vivenciada
em um caso concreto das árvores limítrofes, no quintal da residência.
Já prevê o artigo 1.282 do Código Civil: “A árvore, cujo tronco estiver na
linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios
confinantes”.
Referido dispositivo legal, apesar de preceituar sobre “tronco em linha
divisória”, não passa de mera presunção, a qual ocorre quando se possui em casos
específicos, a existência de uma árvore justamente na divisão de muro entre
prédios/condomínios/imóveis.
Desta forma, se os vizinhos/confrontantes estiverem de comum acordo,
presume-se que cada um possui “meia árvore”, uma vez que ela está plantada no
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meio de ambos os lados, não se levando em consideração para que lado se estende
as raízes, de modo que cada dono possui parcelas iguais sob a árvore.
Fotografia 1: Quintal da casa vizinha onde ocorre o conflito das árvores limítrofes. (Caso verídico)
Em casos específicos, já que cada vizinho é dono de “meia parte” igual, fica
a critério do mesmo quanto ao seu tamanho, ou seja, caso a árvore esteja
empenada para qualquer um dos lados, seu respectivo dono poderá livremente
cortá-la, podá-la ou diminuí-la sem qualquer anuência do outro dono, até o seu limite
(a linha divisória). Caso ocorra algum contratempo, dano ou incômodo, para que
seja feita a retirada da árvore, é necessário que as duas partes estejam de acordo,
um com a anuência do outro.
Em relação aos frutos, caso se trate de árvores frutíferas como laranjeira,
macieira, jabuticabeira, pés de chuchu, dentre outras, tais alimentos pertencerão à
pessoa dona do terreno que caírem ao chão. Diante desta hipótese, o legislador
dispõe no art. 1.284 do CC que: “os frutos caídos de árvore do terreno vizinho
pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular”.
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Com isso se evita, como permitia o Direito Romano, que o dono da árvore penetre periodicamente no terreno vizinho para apanhar os frutos, o que levantaria causas de discórdias e dissensões. Trata-se de direito originário de aquisição da propriedade (Lopes, 1964:420). Com essa solução, o legislador preferiu contrariar a regra segundo a qual o acessório segue o principal. Devem ser compreendidos na direção legal também os arbustos rasteiros que vicejam ao rés do solo, como abóboras e melancias: pertencem ao dono do terreno em que naturalmente se posicionarem. (VENOSA, 2009, p. 291).
Fotografia 2: Frutos carregados que posteriormente cairão no terreno vizinho. (Caso verídico)
Referida regra aplica-se quando possuir donos particulares um ao lado do
outro. Nesse sentido, a doutrina é predominante do que tange aos frutos em se
tratando de árvore comum:
Sendo comum a árvore: cada um poderá podá-la livremente, desde que a preserve, mas nenhum de seus donos poderá cortá-la sem anuência do outro ou exigir que seja abatida; cortada ou arrancada, deve ser partilhada entre os proprietários confrontantes; também não serão comuns as despesas com o seu corte e colheita de frutos; os frutos deverão ser repartidos pela metade, quer tombem naturalmente, quer provocada a sua queda, quer haja colheita. (DINIZ, 2011, p. 298).
20
Na prática, embora poucas pessoas tenham conhecimento da existência de
tal instituto, é grande o percentual de ações que tramitam nos Tribunais do Brasil,
entretanto, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo é pacífico em relação à
quem pertence os frutos caídos das árvores limítrofes e ainda quanto aos danos que
poderão ser acarretados:
EMENTA: Direito de Vizinhança - Vegetação que avança sobre terreno vizinho ou lança folhas e frutos - Uso nocivo da propriedade - Árvores limítrofes - Tendo a perícia comprovado que a vegetação limítrofe invade o terreno do vizinho, deixando cair folhas e frutos, entupindo calhas e causando umidade, fica configurado o uso nocivo da propriedade, devendo os ramos ser cortados, observada a regra de árvore limítrofe. Em razão disso, não há porque estabelecer a obrigação de limpeza das calhas e condutores de água. - RECURSO PROVIDO EM PARTE. (APELAÇÃO COM REVISÃO – Relator: Luiz De Lorenzi – Comarca: Piracicaba – 6ª. Câmara do Terceiro Grupo – Julgado em 24/06/1998 – nº. 9068452-17.19978.26.0000).
Ainda com relação às árvores limítrofes, o artigo 1.283 do Código Civil atual,
leciona sobre a possibilidade de causar incômodo ao imóvel do vizinho, em razão de
seus galhos, raízes, dentre outros. É de extrema importância tal artigo, pois uma vez
caracterizado o prejuízo sofrido por parte do proprietário do terreno confrontante,
deverá o dono do lote vizinho arcar com todas as despesas para a reforma do
dano/uso nocivo da propriedade. Com base nisso, vejamos:
Trata-se de uma espécie de justiça privada, em oposição à negligência do dono da árvore, que tem o dever de mantê-la em tal situação que não prejudique a propriedade vizinha, as vias públicas, os fios condutores de alta tensão. Por essa razão, se as raízes e ramos forem cortados pelo proprietário do terreno invadido, pela Municipalidade ou pela empresa fornecedora de energia elétrica, não terá aquele direito a qualquer indenização [...]. É, portanto, irrelevante que o corte das raízes ou ramos que invadiram a propriedade vizinha acarrete a morte da árvore. Ainda que tal fato aconteça, não terá o confrontante que a mutilou a obrigação de indenizar perdas e danos. (GONÇALVES, 2011, p. 359/360).
2.2 Da passagem forçada
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Outra espécie de direito de vizinhança que se encontra fundada no Direito
Civil Brasileiro, além das árvores limítrofes é a passagem forçada, que cuja
expressão já está prevista no Código Civil atual, mais precisamente em seu artigo
1.285, o qual nos retrata brevemente sobre os possuidores de tal direito, uma vez
que violados os acessos para os habitantes do local, sendo ele imóvel urbano ou
rural, bem como prédios urbanos e rurais.
Prevê o artigo 1.285 do CC: “O dono do prédio que não tiver acesso a via
pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização caba,
constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se
necessário”.
O direito a passagem forçada, como todo ramo do direito, foi criado baseado
no princípio da solidariedade social, o qual estabelece e prevê as relações de
vizinhança, e ainda, pelo fato de a propriedade possuir uma função econômico-
social que é de interesse da coletividade.
Nessa esteira:
Trata-se de direito do proprietário do prédio encravado ao qual não se pode opor o vizinho. A passagem deve ser fixada no caminho mais curto, no prédio mais próximo e de forma menos onerosa para ambas as partes. A esse propósito, dispõe o vigente Código que “sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem”. (art, 1.285, §1º). A matéria, como se vê, pode dar margem à discussão no caso concreto. O fato é que, objetivamente, deve ser definido quando a passagem é mais fácil e mais natural, no conflito entre mais de um proprietário. Convencionalmente, podem os interessados dispor como desejarem, pois haverá negócio jurídico. (VENOSA, 2009, p. 292).
Há que se ressaltar, que tal direito somente pode ser requerido quando o
encravamento dos prédios for natural e absoluto, pois este instituto da passagem
forçada foi criado principalmente para solucionar o interesse social, sendo este
exercitável no que tange ao proprietário e também contra o vizinho.
Desta forma:
O direito de exigir do vizinho que lhe deixe passagem só existe quando o encravamento é natural e absoluto. Não pode ser provocado pelo proprietário. Não pode este vender a parte do terreno que lhe dava acesso à via pública e, depois, pretender que outro vizinho lhe dê a passagem. Neste caso, e porque nenhum imóvel deve permanecer encravado, poderá voltar-
22
se somente contra o adquirente do terreno em que existia a passagem. [...] O adquirente da parte que ficou encravada pelo desmembramento voluntário só pode exigir passagem do alienante. A propósito, preceitua o Código Civil: “Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem”. Aplica-se tal regra “ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra”. (art. 1.285, §§ 2º e 3º). (GONÇALVES, 2011, p. 360).
Diante das informações acima, não é considerado encravado o prédio que
possua uma saída, mesmo sendo esta difícil, estreita, de difícil acesso e penosa,
uma vez que não são atendidas neste caso razões de comodidade, e sim, razões de
mera locomoção para com os vizinhos.
Contudo, a doutrina nos revela que é preciso três requisitos para que o dono
do imóvel encravado exija tal direito:
1. Que o imóvel pretendidamente encravado se ache, realmente, sem acesso a via pública, nascente ou porto. Mas, já se entendeu, como o Enunciado nº. 88 do Conselho Nacional da Justiça Federal (aprovado nas Jornadas de Direito Civil de 2002), que: “O direito de passagem forçada, previsto no art. 1.285 do CC, também é garantido nos casos em que o acesso à via pública for insuficiente ou inadequado, consideradas inclusive as necessidades de exploração econômica”. Fácil é perceber que não constituem passagens forçadas atravessadouros particulares, por propriedades também particulares, que não se dirigem a nascentes, pontes ou lugares públicos, privados de uma serventia (STF, Súmula 415). [...] O encravamento é o requisito básico. Somente o prédio que não tenha acesso para a rua, nascente ou porto ou qualquer logradouro público é que o tem, mas o seu encravamento terá se der absoluto; assim, se houver apenas uma única via de acesso, por pior ou incômoda que seja, não se qualifica como “encravado”, logo, a serventia de vizinho, que lhe facilite o acesso, é servidão de passagem e não passagem forçada. 2. Que o prédio esteja naturalmente encravado. O seu encravamento, para efeito de passagem forçada, não pode ter sido provocado por um fato imputável, culposamente, ao proprietário encravado. Impedido estará de exigir a passagem forçada pela propriedade vizinha aquele que, voluntariamente, criou o obstáculo ao construir [...]. 3. Que o proprietário do prédio por onde se estabelece a passagem receba uma indenização cabal (CC, art. 1.285). (DINIZ, 2011, p. 300-301).
2.3 Da passagem de cabos e tubulações
Dando seguimento, ainda quanto à passagem forçada, além de sua
modalidade geral que é o direito de passagem quando não se há acesso a via
23
pública, nascente ou porto, também possui no nosso ordenamento jurídico, a
passagem de cabos e tubulações, os quais encontram-se em tópicos separados nas
doutrinas, ou pelo menos em grande parte delas, o que ocorre nos livros de Maria
Helena Diniz, Sílvio de Salvo Venosa, Carlos Roberto Gonçalves, dentre outros.
Diante desse fato, o legislador ao reformular o atual Código Civil (2002),
inovou e criou o artigo 1.286, qual seja: “Mediante recebimento de indenização que
atenda, à desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a
passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos
subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos,
quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa. Parágrafo único.
O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja feita de modo menos
gravoso ao prédio onerado, bem como, depois, seja removida, à sua custa, para
outro local do imóvel.”
Aplica-se o disposto em referido artigo nas situações que envolvem altitudes,
como cabos aéreos de energia elétrica, cabos de telefonia, processamento de
dados, bem como nos casos emersos ao solo, como esgotos, tubulações de água,
gases, dentre outros.
Nesse ínterim, leciona a doutrina:
[...] A matéria relaciona-se intimamente com as servidões, tanto que outras legislações tratam do fenômeno como modalidade de servidão legal. Assim, essa passagem também pode defluir de negócio jurídico, constituindo servidão. Segundo o primeiro desses artigos, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa. (VENOSA, 2009, p. 295-296).
Com base neste autor, em casos que envolvam situações de servidão, há
que se lembrar que na prática é possível o ingresso de uma ação cominatória para
solucionar tais fatos, conforme a jurisprudência:
EMENTA: Ação de obrigação de não fazer. Interrupção de passagem da água, por encanamento, pelo terreno da ré. Inadmissibilidade. Servidão já existente e confessada. Obrigação da ré permitir a passagem das águas captadas no imóvel da autora. Aplicação do parágrafo único, do art. 118, do Dec. Lei 24.643/34. Sentença de procedência. Apelo improvido. (TJSP – Ap.
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Cível 1.144.471-0/0, 10-4-2008, 32ª Câmara de Direito Privado – Rel. Ruy Coppola).
Desta forma, restou comprovado que o(a) réu(ré) (apelante) não teve o seu
pedido acatado, uma vez que é de sua obrigação permitir a passagem das águas
que serão captadas.
Ainda empenhado neste assunto, há que se ressaltar no que tange às
indenizações, tendo em vista que elas possuem o quantum proporcional ao prejuízo,
vejamos:
[...] O quantum indenizatório deverá ser proporcional à desvalorização do imóvel ou ao prejuízo sofrido pela limitação do jus fruendi em benefício do bem-estar sócia, pela redução do potencial do prédio, pela produção de ruídos ou pela emissão de gases advindos das tubulações etc. O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso ao prédio onerado, bem como, depois, seja removida, à sua custa, para outro local do imóvel. [...] Caio Mário da Silva Pereira pondera que o artigo 1.287 parte do princípio de que a propriedade do imóvel onerado não pode ficar exposta a risco ante a obrigação de tolerar passagem de tubulações e cabos, pois justo não seria que, para favorecer outro prédio, seu proprietário fosse prejudicado pelo fato de não terem sido tomadas as devidas medidas de segurança. (DINIZ, 2011, p. 303).
2.4 Das águas
Outra modalidade de direito de vizinhança são as águas, que embora
tenham sua legislação e regime próprio, conforme Decreto nº 24.643, de 10.06.1934,
também encontra-se amparado no Código Civil, na parte referente ao direito das
coisas.
É do conhecimento de toda a população brasileira e inclusive mundial, que a
água é um bem que infelizmente não é inesgotável, devendo assim, todos os
habitantes ficarem comprometidos a não utilizá-la para o mal uso ou de modo
irregular, facilitando assim o seu desperdício.
Diante dessa situação, o Estado tem por obrigação regulamentar sobre a
maneira em que a água deve ser usada e, em caso de descumprimento, punir os
que desobedeçam, evitando assim os mais gravosos danos ao meio ambiente.
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Segundo o artigo 1º da Lei nº 9.433/97, a água deveria ser vista como um
bem de domínio público e um recurso natural de valor econômico. Já o Código Civil
antigo (1916), preceituava sobre o problema das águas, que com a reforma do
Código atual, ganhou mais artigos e ainda foi criado o Código de Águas para nos
demonstrar o quão ela é importante e necessária na vida de todos.
Com base nessas afirmações, estampa a doutrina:
O art. 563 chancelava lei da física que estabelece que o dono do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior. “Se o dono deste fizer obras de arte, para facilitar o escoamento, procederá de modo que não piore a condição natural e anterior do outro.” A disposição é repetida pelo art. 69 do Código de Águas. O art. 1.288 do presente Código repete a regra geral pela qual o dono ou possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior. Acrescenta, porém, no mesmo sentido da lei anterior, que não pode ele realizar obras que embaracem o fluxo normal das águas. Aduz ainda esse mesmo dispositivo que a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior. (DINIZ, 2011, p. 298).
Fazendo uma análise histórica acerca das águas, foi constatado que o art.
564 do Código Civil de 1916 era arbitrário ao estabelecer que as águas
artificialmente levadas ao prédio superior, que correrem dele para o inferior, poderá
o dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o prejuízo que sofrer.
Tal regra era arbitrária, tendo em vista que o dono ou possuidor do prédio
inferior possuía o direito de pleitear sobre o desvio de águas, ou, até mesmo exigir a
devida indenização.
Diante desse conflito de interesses, o Código de Águas trouxe o art. 92 para
alterar o disposto no antigo art. 564 do CC de 1916, possuindo a seguinte redação:
“Mediante indenização, os donos dos prédios inferiores, de acordo com as normas
da servidão legal de escoamento, são obrigados a receber as águas das nascentes
artificiais. Parágrafo único: Nessa indenização, porém, será considerado o valor de
qualquer benefício que os mesmos prédios possam auferir de tais águas”.
Após esse breve trajeto desde a antiguidade até o tempo contemporâneo,
enfim o legislador se satisfez e implementou o Código Civil atual, a partir do art.
1.293, no que diz respeito às águas.
Sendo assim, observamos:
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O Código Civil disciplina a utilização de aqueduto ou canalização de águas no artigo 1.283, permitindo a todos canalizar pelo prédio de outrem as águas a que tenham direito, mediante prévia indenização a seu proprietário, não só para as primeiras necessidades da vida como também para os serviços da agricultura ou da indústria, escoamento de águas supérfluas ou acumuladas, ou a drenagem de terrenos. O dispositivo em apreço consagra o direito à servidão de aqueduto, adotando a orientação do art. 117 do Código de Águas. Impõe uma restrição ao direito de propriedade, em favor do vizinho, que em muito se assemelha a uma expropriação feita no interesse particular. Ao mesmo tempo incentiva, indiretamente, a produção, proporcionando a quem por ela se interessa os meios necessários para alcançá-la. (...) O art. 1.290 do aludido diploma prevê o direito às sobras das águas nascentes e das águas pluviais, dispondo: “O proprietário de nascente, ou do solo onde caem águas pluviais, satisfeitas as necessidades de seu consumo, não pode impedir, ou desviar o curso natural das águas remanescentes pelos prédios inferiores”. De modo semelhante dispõe o art. 90 do Código de Águas. (GONÇALVES, 2011, p. 364).
Além do mais, é por bem salientar que segundo Gonçalves, (2011, p. 365),
que: “lícito não será ao dono da nascente, satisfeitas as necessidades de seu
consumo, desviar o curso das sobras, de maneira que estas, ao saírem de seu
imóvel, sigam rumo diverso do que lhe havia traçado a natureza do terreno. Por
igual, o dono do prédio inferior não tem direito de alterar também o curso natural das
águas”.
2.5 Dos limites entre prédios
Muito se discute acerca dos prédios, principalmente no que tange ao uso
das coisas em comum por seus proprietários. Por isso, diante dessa circunstância,
criou-se uma espécie própria para tentar solucionar tal fato.
Com base nas doutrinas utilizadas no presente trabalho, restou visivelmente
comprovado que alguns autores se limitaram em explanar suas ideias simplesmente
em um tópico, já outros abrangem dois assuntos em um único contexto, ou seja, há
autores que se limitam em assuntos “dos limites entre prédios”, como Sílvio de Salvo
Venosa e Maria Helena Diniz, e outros como Carlos Roberto Gonçalves que
indagam sobre os limites entre prédios e ainda quanto ao “direito de tapagem”.
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Posto isto, iremos tratar de forma separada neste trabalho, considerando
que de tal forma é possível o melhor entendimento referentes a tal modalidade do
direito de vizinhança.
Aplicando-se a teoria na prática, o meio de se ajuizar uma ação com essa
finalidade é através da ação demarcatória.
Nesse contexto, preceitua a doutrina:
Desde o Direito Romano tem-se notícia da ação demarcatória, descrita no art. 1.297 do Código Civil: “Todo proprietário pode obrigar o seu confinante a preceder com ele à demarcação entre dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre eles os interessados e as respectivas despesas”. [...] Cada condômino do imóvel confinantes, no âmbito de seu direito concomitante de propriedade, também pode intentar a demarcação, sem o concurso dos demais condôminos. [...] A ação demarcatória vem disciplinada pelos arts. 946 a 966 do CPC. Equivale à tradicional actio finium regundorum do Direito Romano. O direito não se restringe, pois, à simples demarcação, mas também a exigir a repartição de despesas com a atividade material. (VENOSA, 2009, p.303-304).
É fato, público e notório que durante o período em que o proprietário for
confinante/confrontante com o prédio, ele possui o direito e os requisitos para se
propor a ação demarcatória.
O que de modo algum pode ocorrer é ficar sem divisão os imóveis. Tais
divisórias podem ser de alvenaria, muros, cercas, tapumes, bem como de quaisquer
estruturas de taipa, dentre outras.
Daí, entra em cena a questão dos conflitos entre moradores, pois, quando
não existe essa divisão feita, gera grande confusão sobre o local exato em que
deverá aviventar a obra, uma vez que nenhum de ambos os moradores vão deixar
de lado um pedaço do imóvel.
Partindo deste conceito, observamos:
Por vezes, a confusão de limites não permite definição clara e precisa da propriedade de um e de outro. A dúvida se definirá em favor de quem exerce a posse na porção contestada. Por essa razão, pode ser cumulada a ação demarcatória com a pretensão possessória. Com muita frequência, pois, dever-se-á examinar o fato da posse na demarcação. A esse respeito, o art. 570 do Código Civil de 1916: “No caso de confusão, os limites, em falta de outro meio, se determinarão de conformidade com a posse; e, não se
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achando ela provada, o terreno contestado se repartirá proporcionalmente entre os prédios, ou não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao proprietário prejudicado”. (VENOSA, 2009, p. 304-305).
Com a reforma do Código Civil em 2002, o art. 570 do Código de 1916 foi
substituído pelo art. 1.298 do referido diploma legal atual, o qual dispõe que:
Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinarão de conformidade com a posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro.
Em caso de ajuizamento da ação demarcatória, de início, o juiz deverá
verificar a petição inicial, bem como seus documentos, tudo conforme o art. 950 do
Código de Processo Civil. Após, caso o juiz verifique que está muito complexo de se
provar a situação dominial, o mesmo deverá recorrer ao critério da posse. Contudo,
se for ainda verificada obscuridade na posse, o juiz ordenará a divisão da área, ou
seja, quais serão os limites das áreas.
Conforme já abordado anteriormente, e tendo em vista o disposto no art.
1.297 do CC/02, é concedido ao dono/proprietário o direito a murar, cercar, valar ou
tapar de qualquer modo o seu prédio, sendo ele urbano ou rural.
É também facultado como forma de cerca ou muro, a expressão “tapume”, o
qual segundo citação na doutrina de Maria Helena Diniz, significa “as sebes vivas,
cercas de arame ou madeira, valas ou banquetas, tudo o que serve para separar
dois terrenos”. (DINIZ, 2011, p. 369. op. cit. Silvio Rodrigues, Direito Civil, cit., v. 5, p.
156).
Entretanto, diante das inúmeras formas legais para se dividir dois terrenos,
bem como para evitar qualquer conflito posterior, vale ressaltar que:
Tem-se entendido que a divisão das despesas deve ser previamente convencionada. À falta de acordo, o proprietário interessado na construção da obra deve obter o reconhecimento judicial da obrigação do confinante de contribuir para a construção do tapume, se a construção decorrer de
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exigência administrativa constante de lei ou regulamento. O proprietário que já tenha fechado o seu terreno por outra forma (cerca de arame ou de bambus, p. ex.) não está obrigado a levantar tapume especial, a não ser que o exijam as posturas municipais. Esclarece o Superior Tribunal de Justiça: “Edificação de tapume divisório. Obrigação entre os confinantes, de partilhar as despesas com a obra que independe de prévio acordo ou de reconhecimento judicial, mas que está condicionado à inexistência de tapume anterior na linha divisória ou da prova da necessidade da substituição daquele existente”. (...) Não pode o proprietário abastado e rico impor ao vizinho pobre e sem recursos a feitura de tapume dispendioso ou muito caro. Devem eles ser feitos de conformidade com as posturas municipais e costumes de cada lugar. – grifo nosso. (GONÇALVES, 2011, p. 370).
Nesta esteira, o STJ posicionou-se, conforme se vê da RT, 795/167:
“Conservação de tapumes divisórios comuns para impedir a passagem de animais
de grande porte. Obrigação que abrange os proprietários de imóveis confinantes,
ainda que alguns deles não se destinem a atividade pecuária, mas a
reflorestamento. Meação dos gastos com os reparos que somente seria indevida se
se tratasse da construção de tapumes especiais”.
São requisitos da ação demarcatória simples:
a) Contiguidade de prédios confinantes; se os prédios não forem limítrofes, descabe tal ação;
b) Necessidade de fixar limites novos ou aviventar os já existentes, se não houver uma certa confusão de limites na linha divisória, se existir, por exemplo, uma sebe, um córrego ou qualquer sinal visível que sirva de divisa, sendo esta conhecida e certa, descabe ação demarcatória;
c) A titularidade do domínio dos prédios vizinhos deve ser de pessoas diversas.
Na ação demarcatória simples a sentença que homologa (CPC, art. 966) se reveste de caráter meramente declaratório.
Já a ação demarcatória qualificada ou especial, o que se pede
diferentemente da simples, é que seja julgado procedente quando cumular os
pedidos de tapagem entre os terrenos e ainda a restituição de glebas.
Em suma, tal instituto tem por função a regularização entre a limitação entre
os prédios, tornando-se assim, obrigatória a aviventação de algum tipo de muro ou
cerca para separar dois terrenos. No caso de um dos vizinhos não possuir condições
financeiras para construção de algo melhor, não pode o outro exigir-lhe que o faça.
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2.6 Do direito de construir
Com base na doutrina, constitui o direito de construir:
O direito de construir constitui emanação do direito de propriedade. Assegura este ao proprietário a faculdade de usar e dispor do que lhe pertence, como lhe aprouver (CC, art. 1228), nele incluído a de edificar as construções que quiser. Todavia, o exercício do direito de propriedade não é absoluto, condicionando-se a outros valores, que merecem igual tutela da lei, seja no interesse dos vizinhos, seja naquele do bem-estar da coletividade. Tal direito encontra, assim, limitações no direito dos vizinhos e nos regulamentos administrativos, para que seja preservada a harmonia social, submetendo-se o uso do solo urbano aos princípios gerais disciplinadores da função social da propriedade. (GONÇALVES, 2011, p. 371).
Diante desse conceito, quando o indivíduo for iniciar um projeto de
construção, ele deverá observar e obedecer três regulamentos básicos existentes na
Prefeitura de cada município com suas respectivas disposições, levando em
consideração a legislação do município onde o imóvel for levantado.
No entanto, a regra básica a ser obedecida consiste nos seguintes aspectos:
[...] a) que proíbem a construção de casa de taipa, palhoças e mocambos; de edifícios de elevados gabaritos; de fábricas ou estabelecimentos comerciais em zonas residenciais; de edificações nas proximidades de aeroportos e das fortificações; b) que impedem a demolição de prédios ou monumentos históricos; c) que exigem que as construções sejam de determinado tipo ou conservem certo recuo lateral ou o do alinhamento da rua; d) que impõem o acatamento às regras de higiene, estética e solidez. Deve, ainda, respeitar o direito dos vizinhos ao edificar qualquer obra [...]. (DINIZ, 2011, p. 317).
Entretanto, é importante salientar que independentemente das regras do
direito de construir, é prudente observar questões como o bom convívio social e
harmonia entre os vizinhos, vez que ambos possuem interesse mútuo uns com os
outros, e ainda cabe frisar que não é saudável que as pessoas possuam inimizades,
pois como diz o velho ditado: “Os vizinhos são nossos amigos mais próximos”.
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Com efeito, o direito de construir se inicia na Seção VII do Código Civil, mais
precisamente em seu artigo 1.299, que dispõe: “O proprietário pode levantar em ser
terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os
regulamentos administrativos”.
Além disso, conforme já citado anteriormente, há que se respeitar o plano
diretor da legislação pertencente a cada Município, no que tange às áreas urbanas,
tendo em vista que é dever de cada Prefeitura estabelecer as diretrizes a serem
respeitadas. Desse modo, verifiquemos:
O ordenamento fixa regras recíprocas entre os vizinhos. Geralmente, na área urbana, cabe aos Municípios delimitar e organizar o direito de construir. Pode também o loteador impor restrições edilícias a determinada área, que ganham natureza real com o registro, devendo ser obedecidas, a exemplo das restrições urbanas em geral. O art. 45 da lei nº. 6.766 de 19-12-1979, estabelece: o loteador, ainda que já tenha vendido todos os lotes, ou os vizinhos são partes legítimas para promover ação destinada a impedir a construção em desacordo com restrições legais ou contratuais. [...] A infração aos princípios estabelecidos no capítulo a respeito do direito de construir, bem como aos regulamentos urbanísticos administrativos, gera, em princípio, a obrigação de demolir as construções feitas, além de indenização por perdas e danos. Essa regra vem expressa no art. 1.312 do Código Civil de 2002. (VENOSA, 2009, p. 309-310).
Assim, além de adquirir o imóvel, contratar ou empreitar os serviços de
construtores/pedreiros, é necessária a contratação de um profissional da área de
engenharia, bem como arquitetura, a fim de formular a planta do imóvel e se assim o
fizer, evitar entreveros posteriores em razão de desobediência para com o
Município.
Para iniciar-se uma construção, o engenheiro deve conhecer e estar ciente
do Estatuto da Cidade, além disso, é necessário que se leve em consideração o
disposto no art. 1.301 do Novo Código Civil, o qual salienta que:
É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda a menos de metro e meio do terreno vizinho. §1º. As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros.
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Desta forma, caso haja uma invasão ao terreno do vizinho, este possui o
direito líquido e certo para embargar a obra (art. 934, inc. I do CPC). Entretanto, é
permitido o embargo não somente no que tange à construção, mas também no que
se refere às eventuais goteiras.
Com efeito, a obediência de tal regra previne a prevenção da privacidade,
ou, em outras palavras, o que se busca com o referido diploma legal, bem como com
as construções urbanas ou rurais, é preservar a privacidade dos vizinhos em
comum.
Caso venha a ocorrer uma “desobediência” referente ao direito de construir,
a ação cabível para sanar o direito prejudicado do proprietário é a ação demolitória,
que será movida contra a pessoa responsável pela obra, qual seja, o engenheiro,
em conjunto no polo passivo da ação o proprietário do imóvel em edificação.
Em juízo, deverá a parte prejudicada ajuizar tal ação na Vara Cível da
respectiva Comarca onde o imóvel está situado, seguido de petição inicial e
documentos que comprovem tal prejuízo. Após, de imediato, será tentada uma
conciliação, uma tentativa de um possível acordo amigável entre ambos os
proprietários/vizinhos/confinantes. Se este restar infrutífero, a parte contrária
apresenta a contestação no prazo legal e, a partir de então, o próximo comando
judicial ou determinação legal a se prosseguir é a designação de audiência de
instrução e julgamento para dirimir todos os pedidos formulados.
Em seguida, findado todo o trâmite processual, é por bem salientar que a
demolição é a última hipótese a ser adotada, vez que somente o faz, quando existe
vícios insanáveis na obra. Ademais, o pedido de demolição pode ser cumulado com
uma ação indenizatória, fazendo com que o proprietário do imóvel em construção
indenize o vizinho. Assim sendo, dispõe a doutrina:
As ações mais comuns entre vizinhos são a demolitória e a indenizatória. A primeira visa especificamente à demolição do prédio em ruína (CC, art. 1.280), ou de obra em desacordo com as prescrições da lei civil (art. 1.312). [...] O pedido de demolição pode ser cumulado com o de indenização dos prejuízos causados e com o de caução de dano iminente pelas lesões futuras, se for o caso. [...] Para a obtenção de indenização basta a prova do dano e da relação de causalidade entre o dano e a construção vizinha, sendo desnecessária a demonstração de culpa do agente. A responsabilidade pelos danos causados a vizinhos em virtude de construção é objetiva, independentemente de culpa de quem quer que seja, decorrendo exclusivamente da lesividade ou da nocividade da construção ou se seus atos preparatórios. [...] Os prejuízos hão de ser ressarcidos por quem os causa e por quem aufere os proveitos da construção, sendo
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solidária a obrigação do dono da obra e do engenheiro que a executa. (GONÇALVES, 2011, p. 372-373).
Todavia, dando sequência a análise do Código Civil, o art. 1.302 dispõe de
uma determinação legal muito importante, a qual gera grande repercussão e vários
desentendimentos referentes às relações de vizinhança. Aduz tal artigo:
“O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho”.
Nesse ínterim, o legislador foi grandiosamente expresso ao formular esse
artigo, de modo que não deixou nenhuma lacuna para “mesclar/ocultar” vícios nas
edificações. Esse prazo de ano e dia é prazo decadencial, ou seja, contado desde a
autorização e expedição de alvará na Prefeitura de cada Município, cujo nome
próprio é “Habite-se”, e de forma alguma pode ser iniciada a contagem a partir de
construção da primeira janela, ou outro elemento da casa.
Decorrido os 366 (trezentos e sessenta e seis) dias, prazo fixado em lei, se o
vizinho/confrontante nada se manifestar, constituirá o que chamamos de servidão,
conforme preconiza o art. 1.302, segunda parte: “ESCOADO O PRAZO, NÃO
PODERÁ, POR SUA VEZ, EDIFICAR SEM ATENDER AO DISPOSTO NO ARTIGO
ANTECEDENTE, NEM IMPEDIR, OU DIFICULTAR, O ESCOAMENTO DAS ÁGUAS
DA GOTEIRA, COM PREJUÍZO PARA O PRÉDIO VIZINHO”.
Quanto às zonas rurais, além de se resguardar os critérios do INCA, o
Código Civil ainda fez referência no que diz respeito às construções de casas, casas
para caseiros, ordenhas, estábulos, dentre outros, dispondo que só é permitido
levantar edificações, quando esta for feita com mais de três metros do terreno do
vizinho (art. 1.303, CC). Portanto, vale-se transparecer com base na jurisprudência e
doutrina:
Frise-se, ainda, que a jurisprudência tem admitido também as claraboias e janelas bem altas, colocadas a uma altura tal que torne impossível observar a propriedade vizinha. Por fim, vale lembrar a observação de Sílvio
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Rodrigues no sentido de que as proibições estabelecidas na presente seção concernente ao direito de construir, eficazes em época antiga, em que as construções eram em sua maioria baixas, perderam, de certo modo, seu sentido “nos centro onde se multiplicam os edifícios de apartamentos, em que as janelas de uns se debruçam sobre as de outros e de outros onde alguns metros não impede que os habitantes de um prédio devassem a vida dos vizinhos. Todavia, de qualquer forma, os dispositivos conservam algum interesse. [...]. (GONÇALVES, 2011, p. 376-377).
Isto posto, sem delongas, ao analisar doutrinas para elaboração deste
trabalho, foi possível observar que ao chegar no capítulo referente ao direito de
construir, há alguns autores que subdividem tópicos como as águas e beirais,
paredes divisórias, do uso do prédio vizinho, dentre outros, como se vê no livro de
Carlos Roberto Gonçalves, no entanto, há outros doutrinadores que unem em um só
contexto tudo que engloba o direito de construir, como é o caso de Maria Helena
Diniz e Sílvio de Salvo Venosa.
Conforme já abordado anteriormente, o art. 1.300 do CC/02 dispõe sob o
modo de construção do imóvel vizinho principalmente no que diz respeito as águas.
Diante disso, é impedida a construção de prédio que despeje, direta ou
indiretamente água no imóvel vizinho, sob pena de demolição.
Por este motivo, para evitar eventuais esforços hercúleos para desfazimento
de edificações, já proclama também o art. 105 do Código de Águas que somente
será possível a construção de imóvel cujo beiral tenha distância mínima de 10 (dez)
centímetros um do outro, estabelecendo assim um “vão” para escoamento das
águas do telhado.
É prudente salientar que com o passar do tempo, as paredes divisórias
sofreram algumas mudanças, fazendo com que estas sejam tratadas com menor
importância. Neste aspecto, a doutrina nos mostra:
Paredes divisórias são as que integram a estrutura do edifício, na linha de divisa. Distinguem-se dos muros divisórios, que são regidos pelas disposições concernentes aos tapumes. Muro é elemento de vedação, enquanto parede é elemento de sustentação e vedação. [...] O dono do terreno invadido tem o direito de travejá-la. Se o fizer, aquele que a construiu pode cobrar metade de seu valor. Enquanto não a travejar, pode, se o desejar, e nos termos do art. 1.328 do Código Civil, adquirir meação nela. Porém, após havê-la travejado, não tem mais opção, pois quem a construiu pode exigir o pagamento da meação. (GONÇALVES, 2011, p. 377-378).
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Referente citação gira em torno da expressão “travejar”, a qual possui o
significado de “fechar”, “tapar”, “isolar”, ou até mesmo de “vigar”, ou seja,
estabelecer um limite entre dois locais. Sendo assim, poderá o proprietário do lote
invadido edificar uma parede, dos materiais já citados anteriormente, para a
limitação dos imóveis, tendo em vista que duas propriedades sem referido limite,
poderá acarretar uma série de irregularidades perante a Prefeitura Municipal de
cada município.
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CAPÍTULO 3
DO CONDOMÍNIO EM GERAL: ATÉ QUE PONTO PERTENCE A
PROPRIEDADE EM COMUM A UM CONDÔMINO?
Neste capítulo, abordaremos algo bastante comum entre os indivíduos e a
sociedade, que por serem tão simples, acabam por gerar grandes dúvidas aos
moradores, estamos falando do condomínio.
Como o próprio nome já diz, condomínio vem a ser a “comunhão”, ou, em
outras palavras, o entrelaçamento entre os direitos em comum de seus moradores
quando o bem pertence à uma relação jurídica.
Outrossim, empenhado a refletir sobre o condomínio, vejamos um breve
resumo acerca de tal assunto:
O Direito Romano era excessivamente individualista. A origem do condomínio em Roma é obscura. Procura-se situá-lo na comunidade familiar. Não admitia que mais de uma pessoa pudesse exercer direito sobre a mesma coisa. No entanto, fatores eventuais, como a sucessão hereditária, por exemplo, criavam o fenômeno. Por essa razão, o Direito Romano engendrou a teoria condominial dentro do aspecto paralelo do exercício da propriedade, tal como demonstra a codificação de Justiniano. [...] O sistema germânico compreende o condomínio de forma diversa. Entende-o como comunhão de mão comum. Isto é, cada consorte tem direito conjunto de exercer o domínio sobre a coisa. [...] Nosso direito ancorou-se na tradição romana, baseando o condomínio na fração ideal. Há entre nós, contudo, traço da concepção germânica, o que facilita seu entendimento, na comunhão universal de bens que se estabelece em razão do casamento. [...] (VENOSA, 2009, p. 324).
No entanto, menciona pensamentos de Pontes de Miranda, Sílvio Venosa,
que em sua doutrina assim dispõe:
Os condôminos não têm direito de usar e abusar da coisa como se os outros não existissem; essa contingência, em vez de ser exceção ao “ius utendi” e “abutendi”, o confirma, pois, se pudesse cada um usar e abusar sem considerar o outro ou os outros condôminos, teria mais jus do que aquele que está na relação jurídica em que é titular de direito. (VENOSA, 2009, p. 325. op cit. Miranda, 1971, v. 12:17).
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Em suma, a melhor definição encontrada para o significado de condomínio,
encontra-se na doutrina de Maria Helena Diniz, que assim dispõe:
“Segundo Caio M. S. Pereira, temos condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito idealmente sobre todo e cada uma de suas partes. Cada consorte é proprietário a coisa toda, delimitado pelos iguais direitos dos demais condôminos, na medida de suas quotas.” (DINIZ, 2011, p. 271).
Nesta esteira, para que os condôminos possuam harmoniosas relações de
vizinhança e bom convívio social, há que se obedecer alguns deveres e impor
alguns direitos. Tais direitos e deveres são divididos por quotas, estabelecidas no
art. 1.315 do CC/02, que assim dispõe: “O condômino é obrigado, na proporção de
sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a
suportar os ônus a que estiver sujeita”.
Tal artigo trata-se de obrigação propter rem, ou seja, o proprietário, por ser o
titular da coisa/bem, estará sujeito a uma determinada prestação decorrente da
relação jurídica. Ademais, este dispositivo é aplicado quando ocorre um conflito
entre os condôminos, gerando assim a cobrança entre eles, porém, há que se fazer
uma ressalva quanto a existência ou não de convenções no respectivo condomínio,
vez que só deverá aplicar referido artigo, quando não possuir nenhuma convenção
registrada em ata.
Deste modo, a doutrina esclarece:
Correlato ao direito de usar a coisa segundo a lição de Caio Mário da Silva Pereira (in Instituições de Direito Civil, 18. ed., atual. por Carlos Edilson Rego Monteiro Filho, Rio de Janeiro, Forense, 2004, v. IV, p. 178) “está o dever de concorrer para as despesas comuns, na proporção das respectivas partes, seja para a sua conservação (reparações, restaurações, remuneração de vigilante, impostos e taxas, demarcação etc.), seja para se pôr a termo à indivisão (custas judiciais, operações de agrimensura, honorários advocatícios etc.)”. Como assevera Virgílio de Sá Pereira (in Manual do Código Civil Brasileiro – Direito das Coisas, Rio de Janeiro, Ed. J. Ribeiro dos Santos, 1924, v. 8, nº. 171, p. 417-418), “o princípio formulado no texto nos vem do direito romano: “ Sicut antem ipsius rei diviso venit in communi dividundo judicio, ito etiam praestationes veniunt: et ideo si quis impensos fecerit, consequatur (Dig. com divid. fr. IV, §3º (4,3))”. Prossegue Sá Pereira dizendo que o princípio é de pura equidade. Nada mais justo do que todos proporcionalmente concorrerem para a
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conservação de uma coisa, cujos frutos por todos se reportem. Não é somente de conservação que fala o Código, mas também de divisão. A mesma razão subsiste. Se o estado de divisão é de si mesmo incômodo, dele sair é de si mesmo um benefício, que a todos contempla. Todos devem, portanto, participar das despesas feitas para obtê-lo”. [...] Para nossos Tribunais: “Condomínio. Despesas condominiais. Ação de cobrança. Desnecessidade de apresentação da convenção condominal registrada em cartório imobiliário para a propositura da demanda. Inteligência do art. 624 do Código Civil (de 1916)” [...]. (FIUZA, 2008, p. 1387-1388).
Posto isso, em outras palavras, podemos dizer que o condomínio é um todo,
cuja cada parte é assegurada a cada condômino.
Um ponto que gera muita polêmica e alvoroço entre os indivíduos é quanto
as normas, ou seja, quais regimentos devem ser seguidos e aplicados no que tange
os moradores de condomínios. Para tentar elucidar eventuais dúvidas, os
condôminos devem obedecer à convenção de condomínio, que é um conjunto de
normas particulares que regem o condomínio. É tida como a lei interna do edifício,
não podendo ser contrária à Lei nº. 4.591/64. Esse documento deve ser elaborado
por escrito e registrado em Cartório de Registro de Imóveis. Os condôminos estão
sujeitos, também, ao Regulamento Interno, que regula a conduta interna dos
moradores ou ocupantes das unidades, funcionários, visitantes, dentre outros, com
vistas a uma convivência harmoniosa entre todos.
Nesse sentido, aduz a doutrina:
São direitos do condômino, dentre outros: a) usar livremente o bem, observada a sua destinação, assim como os limites impostos pela função social da propriedade e pela existência de outros proprietários comuns; b) exercer os seus direitos sobre a coisa, compatíveis com a indivisão. A indivisão pode ser voluntariamente fixada: pelo doador, pelo testador ou pelos condôminos. É possível a manutenção do estado de indivisibilidade, bastando que os condôminos venham a deliberar que o condomínio ficará indiviso por até cinco anos. [...] No entanto, o condômino interessado poderá requerer, a qualquer tempo, que o juiz de direito determine a divisão, c) reivindicar o bem de terceiro; d) alienar ou gravar a sua parte, sob censura dos demais condôminos; e) exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada condômino pela sua parte nas despesas decorrentes da divisão; f) renunciar à parte ideal, e, assim, eximir-se do pagamento das despesas e dívidas. Nesse caso, os condôminos que assumem as despesas e dívidas se aproveitam da renúncia, adquirindo a cota-parte do renunciante, na proporção dos pagamentos feitos. (LISBOA, 2011, p. 241-242).
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Outra hipótese geradora de grande discussão entre os condôminos gira em
torno das reformas, ou seja, se cada proprietário pode reformar o seu respectivo
apartamento. Nesse caso, reformas ou alterações nas áreas internas privativas são
permitidas, desde que estejam dentro do estabelecido em convenção e não
comprometam a estrutura do edifício nem prejudiquem os outros moradores, não se
esquecendo também, de obedecer as exigências municipais.
Caso algum morador do condomínio venha a descumprir algum dos
regimentos, como ocorre em todos os aspectos de nossas vidas, há que se punir o
indivíduo, sendo, no que se refere ao condomínio, essa punição é através de multa,
ou seja, essas multas visam punir condutas irregulares dentro de unidades
individuais ou nas áreas comuns. Essas condutas irregulares são aquelas que
fogem dos padrões preestabelecidos e sujeitam os infratores (condôminos,
ocupantes, visitantes, dentre outros) ao pagamento da multa estabelecida pela
convenção, regulamento interno ou assembléia geral, sem prejuízo da
responsabilidade civil, administrativa ou criminal cabíveis. O síndico cobrará a multa,
a qual reverterá em prol do condomínio.
Entretanto, outro fato bastante importante, é a questão dos frutos e
rendimentos, que embora estejam também presentes no direito de vizinhança,
precisamente na espécie das “árvores limítrofes”, encontram-se amparo legal neste
ponto do direito.
Seguindo as premissas do direito de vizinhança, os frutos e rendimentos
encontrados no condomínio, são decorrentes de uma coisa comum que deverão ser
repartidos, na proporção de cada parte, ou seja, conforme cada quinhão dos
proprietários/condôminos.
Outro tipo de condomínio, é o condomínio edilício, que vem a ser um
condomínio especial, pois apresenta as seguintes características:
Sua constituição pressupõe a incorporação através de escritura
pública, testamento, arrematação e/ou sentença judicial;
A administração do condomínio é coordenada por um síndico, ou por
uma assembléia;
Sem o direito de preferência de compra da unidade autônoma, sua
extinção pode ocorrer através de alienação voluntária, confusão,
desapropriação, destruição e/ou demolição;
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As paredes, muros e cercas hão de possuir o aproveitamento
econômico, o direito real de habitação periódica, o direito de uso
exclusivo para os fins de entretenimento;
E, se tratando de loteamento fechado, deverão ser para fins
residenciais ou de lazer.
De se ressaltar, ainda, uma comparação que o ilustre Doutrinador Nelson
Rosenvaldi fez acerca do condomínio em sua obra. Referente autor, utilizou trechos
de uma música, cuja autoria é de Seu Jorge, Gabriel Moura, Pretinho da Serrinha e
Pierre Aderne, para ilustrar este assunto que gera uma imensidão de conflitos, o
condomínio.
Diz assim a letra da canção: “[...] Tô namorando aquela mina, mas não sei
se ela me namora, mina maneira do condomínio, lá do bairro onde eu moro [...]”.
Apesar de simples e curta, tal verso é de grandiosa importância,
principalmente para demonstrar o quão difícil é a questão do condomínio no nosso
ordenamento jurídico.
Aparentemente fácil, o condomínio nos traz uma série de conflitos, pois a
relação jurídica entre várias pessoas que moram sob o mesmo imóvel raramente é
pacífica entre todos. Podemos citar demasiados exemplos, mas, os de maiores
importâncias e que nos traz grandes dúvidas, sem dúvidas é quanto ao barulho dos
vizinhos, o “poder” ou “não poder” criar animais de estimação, por menores que eles
sejam, até que ponto pertence o seu direito, dentre outras intercorrências.
Resumidamente, os direitos e deveres dos condôminos estão estampados
em nossa legislação atual, porém, é por bem salientar que para haver uma boa
convivência e, na medida do possível, evitar maiores prejuízos, quando se deparar
com alguma dúvida, recorrer-se ao síndico, quando o tiver, ou, no caso da falta
deste, ler o seu contrato de locação ou escritura pública que certamente conterá
todas regras. Caso não encontrar os documentos, basta simplesmente passar os
olhos nos corredores, ou no elevador no condomínio para encontrar os ditames do
respectivo local, pois é assegurado por lei que é obrigatória a existência de cópia
nos cômodos de propriedade e posse de todos, claro, na sua proporção.
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CONCLUSÃO
Com o presente trabalho, foi possível observar que o homem desde sua
existência, sempre necessitou viver em uma sociedade, pois nossos antepassados
moravam em aldeias e/ou vilarejos, que, com o passar do tempo, receberam o nome
de grupos sociais. Diante disso, iniciou-se a utilização da propriedade, sendo
necessária a criação de normas para regulamentar sobre o seu uso em relação ao
bom convívio entre as pessoas, principalmente no que tange os direitos e
obrigações de cada um.
Nos tempos atuais não é diferente, pois os cidadãos têm que se aterem às
regras normativas para que não infrinjam nenhum princípio ou costume.
Quanto ao direito de vizinhança, é por bem ressaltar que para manter um
relacionamento de plena harmonia para com os vizinhos, nada melhor que tentar um
acordo entre as partes e, caso este não reste frutífero, em último caso, acionar-se-á
Justiça.
Mesmo não sendo muito divulgado, o legislador, quando da feitura do
Código Civil, já previu que tais conflitos aconteceriam, “mais cedo ou mais tarde”,
considerando que a cada ano que passa, nascem pessoas com “gênios” inovadores
e surpreendentes.
Quando falamos em direito de vizinhança, logo vem a pergunta: “o que vem
a ser tal instituto?”. Para espanto de muitos, tal direito é baseado no que se refere
aos entreveros mais simples, como por exemplo, a existência de uma árvore no
terreno do vizinho, cujos frutos caem ao solo, gerando assim, dúvidas quanto ao
morador confinante no que diz respeito a quem pertence tais frutos. Para tanto, está
previsto no Código Civil atual, mais precisamente no artigo 1.282 e seguintes, a
resposta para elucidação deste problema.
A escolha do presente tema para este trabalho, se deu, principalmente
porque tal conflito é vivenciado através de fatos reais, e, como sempre gerou muitas
especulações quanto ao tema, foi discutido com muito empenho para melhor
solução aos leitores.
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Além das árvores limítrofes, também existem no ordenamento jurídico
brasileiro, outras espécies agregadas ao Direito de Vizinhança, tais como as águas,
a passagem e tubulação, dentre outras espécies.
Entretanto, cabe frisar que outras questões que envolvem não somente o
Direito, mas também a Engenharia, é o caso das metragens para construção de
imóveis, os quais estão estampados no direito, através do Código Civil, legislações
municipais e constitucionais.
Diante das hipóteses mencionadas no presente trabalho, o grande problema
abordado neste feito, é trazer aos cidadãos todos os fatos existentes em nosso país,
evidenciando assim, o desleixo das emissoras televisivas e radialistas para com a
população, no que tange a falta de mídias de circulação abordarem com mais
riqueza tais fatos que são de extrema importância no dia a dia, tendo como possível
solução, envolverem o Direito de Propriedade, bem como o Direito de Vizinhança
nas novelas, jornais, programas de rádio e entrevistas com moradores.
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REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
BRASIL. Lei nº. 3.071, de 13 de janeiro de 1916, Revogada pela Lei 10.406, de 10
de janeiro de 2002. Diário Oficial da União. Brasília, 13 jan. 1916.
BRASIL. Lei nº. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Diário Oficial da União. Brasília,
10 jan. 2002.
DICIONÁRIO DO AURÉLIO. Disponível em
http://www.dicionariodoaurelio.com/Direito.html Acessado em 18 set. 2013.
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. Direito das coisas. 26.ed.
São Paulo: Saraiva, 2011. v. 4.
FIUZA, Ricardo. Código civil comentado. 6.ed. São Paulo: Saraiva, 2008.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro. Direito das coisas. 6.ed.
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LISBOA, Roberto Senise. Direitos reais e direitos intelectuais. 5.ed. São Paulo:
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VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil. Direitos reais. 9.ed. São Paulo: Atlas, 2009
ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 6 ed. São Paulo: Lumen Juris, 2010. v. 5.
