TRŽNO VREDNOTENJE KMETIJSKIH ZEMLJIŠČ Ljubljana november 20 12

  • View
    244

  • Download
    1

Embed Size (px)

DESCRIPTION

TRŽNO VREDNOTENJE KMETIJSKIH ZEMLJIŠČ Ljubljana november 20 12. Miran LOVRIN, univ.dipl.ing.agr. Sodni cenilec za kmetijstvo – kmetije, kmetijska zemljišča (1984) Sodni izvedenec za kmetijstvo – kmetijstvo splošno, poljedelstvo (1987) Cenilec nepremičnin s certifikatom ASA (1993) - PowerPoint PPT Presentation

Text of TRŽNO VREDNOTENJE KMETIJSKIH ZEMLJIŠČ Ljubljana november 20 12

  • TRNO VREDNOTENJE KMETIJSKIH ZEMLJI

    Ljubljana november 2012

  • Miran LOVRIN, univ.dipl.ing.agr. Sodni cenilec za kmetijstvo kmetije, kmetijska zemljia (1984) Sodni izvedenec za kmetijstvo kmetijstvo splono, poljedelstvo (1987) Cenilec nepreminin s certifikatom ASA (1993)

    e-mail: miran.lovrin@gmail.com

  • Namesto klasinega uvoda nekaj splonih informacij za podroje ocenjevanja kmetijskih zemlji.

  • Kdaj ocenjujemo trno vrednost kmetijskega zemljia?Takrat, ko sodie zahteva tako ocenitev.Obiajno v:Postopkih dedovanjaIzvrilnih postopkihNekaterih pravdnih postopkihPri prometu s kmetijskimi zemljiiNekaterih drugih postopkih

  • Trno vrednost kmetijskega zemljia je oceniti tudi v nekaterih drugih postopkih:

    v upravnih postopkih, ko je potrebno doloiti trno vrednost kmetijskega zemljia in sicer:-zaita kmetije;-menjava kmetijskih zemlji;-komasacija kmetijskih zemlji;-trno vrednotenje kmetijskega zemljia po izrecnem naroilu upravnega organa,

    ali po izrecnem naroilu naronika (npr. fizine osebe):-vrednotenje za potrebe kupoprodaj;

  • Katero zemljie ocenimo kot kmetijsko zemljie:

    Zemljie v kmetijski rabi in je s planskimi dokumenti obine opredeljeno kot kmetijsko zemljie.Promet s takim zemljiem poteka po doloilih Zakona o kmetijskih zemljiih (uradno preieno besedilo) (ZKZ-UPB2)(Ur.l. RS 71/2011) in Zakona o spremembah in dopolnitvi Zakona o kmetijskih zemljiih (ZKZ-D)(Ur.l. RS 58/2012), pa tudi v primerih, ko gre za zemljie namenjeno gradnji infrastrukturnih objektov in je bilo v obinskem prostorskem aktu pred nartovanjem infrastrukturnega objekta opredeljeno kot kmetijsko zemljie.

  • Kje dobimo podatke o planski opredelitvi zemljiaPlansko opredelitev zemljia najdemo na dotini obini (Potrdilo o namenski rabi zemljia).Mnogo obin ima javno dostopen grafini del obinskega prostorskega plana (OPN) na svetovnem spletu - glej internetni aplikaciji:

    KALIOPA http://www.iobcina.si/iobcina2/default.aspxaliPISO http://www.geoprostor.net/PisoPortal/Default.aspx?

  • Kje dobimo podatke o povrini, boniteti in grafiki zemljia1./ na zemljikem katastru (tudi na upravni enoti)2./ na internetu:http://e-prostor.gov.si/http://rkg.gov.si/GERK/viewer.jsphttp://gis.arso.gov.si/atlasokolja/profile.aspx?id=Atlas_Okolja_AXL@Arso

  • Kje dobimo podatke o rabi zemljia1./ Z ogledom na kraju samem (brez ogleda ocenjevanega zemljia ocenitve ne moremo, oz. ne smemo opraviti!!!!)2./ Na internetu na naslovu http://rkg.gov.si/GERK/viewer.jsp (na zavihku kontrolni sloji), s tem, da je stanje v naravi e lahko drugano, zato je ogled obvezen!!!!!!!!

  • In kje dobimo podatke o lastnitvuNa sodiih (zemljika knjiga ZK izpisek)

    Na upravnih enotah (ZK izpisek)

    Na internetu (javni dostop ZK izpisek)https://evlozisce.sodisce.si/evlozisce/javni_izpisi/list.html?submitedCaptchaAnswer=hnkr7&_eventId_btn.send=Po%C5%A1lji

  • Zakaj trno vrednotenje? Trno gospodarstvo (ni ve planskega, oz. administrativnega) Tudi za kmetijska zemljia velja zakon ponudbe in povpraevanja Izjema je razlastitev kmetijskih zemlji oz. odkup v izogib razlastitve (o tem nekaj besed na koncu)

  • Kako so se (in se deloma e) vrednotijo kmetijska zemljia? Najpogosteje se (je) uporabljala Enotna metodologija za ugotavljanje vrednosti kmetijskega zemljia in gozda Uradni list SRS 10/87 in 30/89), ki je prirejena dohodkovna metoda. Tudi zaasno (zasilno) navodilo je tako, da se namesto metodolokih tok na osnovi katastrske kulture in bonitetnega razreda uporabi bonitetne toke. Reitev je res samo zasilna in zato super zaasna, saj ne bi vzdrala resne pravne presoje. Ugotoviti je, da je pri mnogih dobrih zemljiih tevilo bonitetnih tok nije, kot jih je definirala metodologija za isto zemljie na podlagi prejnje katastrske kulture in bonitetnega razreda (npr. njiva II je imela 90 tok, sedaj ima ista parcela npr. 74 bonitetnih tok) in obratno pri slabih zemljiih (npr. prej je imel panik 4. razreda 20 tok, po novem pa ima lahko tudi 50 bonitetnih tok). TUDI SICER, METODOLOGIJA PRAVILOMA NI DAJALA UPORABNEGA PODATKA O TRNI VREDNOSTI ZEMLJIA!

  • Na prvi seji UO ZSICkmet v novem sklicu, dne 20.12.2012 na BF Ljubljani sem bil imenovan za vodjo komisije za oblikovanje metod trnega vrednotenja kmetijskih zemlji.

    V ekipo sta bila za tem vkljuena cenjena kolega dr. Andrej Udov in univ.dipl.ing. Janez Koir. Gradivo je bilo pripravljeno marca 2012 in nato e nekajkrat usklajevano znotraj strokovne skupine nazadnje 21.06.2012 in sedaj prispelo do lanstva ZSICkmet.

  • KAJ PA MNOINO VREDNOTENJEZakonsko podlago sistemu mnoinega vrednotenja nepreminin doloa Zakon o mnoinem vrednotenju nepreminin (Ur.l. t. 50/2006). Poleg zakona sta e izdelana podzakonska predpisa Pravilnik o vodenju in vzdrevanju evidence trga nepreminin ter nainu in rokih poiljanja podatkov (Ur.l. t. 134/2006) in Uredba o doloitvi podskupin znotraj posameznih skupin istovrstnih nepreminin in o podatkih za pripis vrednosti po podskupinah nepreminin (Ur.l.t. 59/2007). Uredbo dopolnjuje Podrobneji opis podatkov in ifranti podatkov za pripis vrednosti za podskupine skupin istovrstnih nepreminin, t. 00705-13/2006-21 z dne 23. 4. 2008.Ravno sedaj je v fazi gradiva (postopek sprejemanja) Pravilnik o nainu izraunavanja letnih indeksov cen nepreminin in doloanja indeksov vrednosti nepreminin.

  • Iz navedenega je razvidno, da je vrednost m2 predmetne parcele po mnoinem vrednotenju 0,47 EUR/m2, dejanska trna vrednost predmetne parcele pa je med 0,80 in 1,00 EUR/m2, kar je cca100 % razlika!!!!!

  • Pozneje bomo lahko videli, da za isto parcelo izraun po v nadaljevanju predlagani dohodkovni metodi pokae (upotevan dobiek 30% dohodka po metodi pokritja, donos 2%, 50% ekd) vrednost m2 predmetne parcele 0,945 EUR/m2.

  • TOREJ UPORABNOST MNOINEGA VREDNOTENJAVeliko pove e ime mnoino vrednotenje.

    Vsi, ki podrobneje poznajo promet s kmetijskimi zemljii vedo, da so objavljeni podatki o vrednostih iz mnoinega vrednotenja v mnogih primerih samo zelo grobi pribliki dejanski trni vrednosti kmetijskih zemlji in v glavnem odstopajo za ve 10% navzdol, vasih tudi navzgor (vekrat tudi za 100%), zato jih v sodnih postopkih ne bi smeli uporabiti!Podobno lahko ugotovimo tudi za katastrski dohodek, ki bi ga lahko uporabili pri dohodkovni metodi, pa ga nikoli nismo.

    TI PODATKI SO BILI DELANI ZA POTREBE IZVAJANJA FISKALNE POLITIKE DRAVE IN SO PRIMERNI (SAMO) ZA TOVRSTNO UPORABO !!!!!!!!

  • e bolj nesprejemljivo je, da se obveznost podatka o vrednosti nepreminine iz mnoinega vrednotenja pojavlja v zakonu in sicer v Zakona o umeanju prostorskih ureditev dravnega pomena v prostor (ZUPUDPP in ZUPUDPP-A) Ur. l. 80/2010, 106/2010 in 57/2012), ki govori o ocenjevanju:

    Zakon v 3. odstavku 55. lena pravi:Cenilec pri ocenjevanju vrednosti upoteva: - podatke o nepremininah in o njihovi posploeni trni vrednosti, ki se v skladu s predpisi o evidentiranju nepreminin in predpisi o mnoinem vrednotenju nepreminin vodijo v javnih evidencah, in druge podatke, ki jih pridobi od lastnikov nepreminin oziroma nosilcev pravic na njih, - metodologije ocenjevanja vrednosti in - mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti. Poleg navedenega pa so v 7. odst. istega lena predpisane metodologije, ki jih ni (in jih zaradi poprej navedene anomalije ne bo mono pripraviti, saj je oitno, da se mnoino vrednotenje in mednarodni standardi razhajajo).

  • TRNE METODE VREDNOTENJA KMETIJSKIH ZEMLJI

  • Metode ali metodologijaMetodologija je proces, preko katerega uresniujemo svoje cilje. Predstavlja jo trditev: tako delamo ves as.Metoda je nain, kako izvedemo doloeno nalogo.

    Ali bomo imeli metode trnega vrednotenja ali bomo imeli metodologijo trnega vrednotenja kmetijskih zemlji?

  • O osnovah trnega vrednotenja kmetijskih zemlji so bila predavanja e v letih 2004 in 2007, vendar pa gre tokrat zares zaradi tega, ker geodetska zakonodaja (Zakon o evidentiranju nepreminin (ZEN) (Ur. l. RS 47/06) ukinja tako katastrsko kulturo, kakor tudi katastrski razred zemljia (podatki so e vidni, vendar se ne obnavljajo ve popolna implementacija zakona je v teku).160. len(vrsta rabe, katastrske kulture in katastrski razredi)(1) Geodetska uprava vodi v zemljikem katastru e pet let po uveljavitvi tega zakona podatke o: 1. vrstah rabe zemlji, kot so: katastrske kulture, zemljia pod gradbenimi objekti razen za zemljia pod stavbami, zelene povrine in nerodovitna zemljia; 2. katastrskih kulturah, kot so: njive, vrtovi, plantani sadovnjaki, ekstenzivni sadovnjaki, vinogradi, travniki, barjanski travniki, paniki, gozdovi, trstija, hmeljia in gozdne plantae; 3. katastrskih razredih za katastrske kulture.

    Torej, ukinjena je osnova pri uporabi Enotne metodologije (kat. kultura in kat. razred), zato metodologija ugaa, eprav formalno ni bila ukinjena.

  • Zakaj predlog?V nadaljevanju bodo podane metode trnega vrednotenja kmetijskih zemlji, kot so bile usklajene znotraj strokovne skupine in na ZSICkmet je, ali jih kot predlagane osvoji, ali jih e s im dopolni in nato sprejme in se bo v bodoe na tej podlagi ocenjevalo.Videli bomo, kaj bi morali posebej prediskutirati in uskladiti, zlasti pri dohodkovni metodi:- dohodek in dobiek (kolobarji);- ekonomski dejavniki;- morebiti e kaj drugega.

  • Legitimno in obiajno priakovanje lastnika zemljia (prodajalca) je, da za svoje kmetijsko zemljie dobi im ve in obratno, legitimno in obiajno priakovanje kupca je, da bi plaal za eleno kmetijsko zemljie im manj. Ko prodajalec in kupec kmetijskega zemljia pri ceni prideta do skupne toke in se kupoprodaja sklene, govorimo o realizirani trni ceni. Idealno je, e sta tako prodajalec, kakor tudi kupec s prodajno oz. nakupno ceno kmetijskega zemljia zadovoljna, e bolj pa, e je realizirana cena enaka ali vsaj pr