Unges etablering på boligmarkedet – er stigen

trukket opp?KBL boligkonferanse 6-8 mai

2014.Norsk institutt for by- og

regionforskning

Katja Johannessen, Kim Astrup og Per Medby

Unges boligetableringTre hovedproblemstillinger:

1) Utviklingstrekk i unges boligetablering siden 2007

2) Samfunns- og velferdsmessige konsekvenser og utfordringer som berører ungdoms evne og muligheter til å anskaffe egen bolig?

3) Tiltak som kan gjøre overgangen lettere og motvirke (potensielt) uheldige utviklingstrekk

Metode• Analyser av EU-SILC (2007 og

2012)• Analyser av Folke- og

boligtellingen (2001 og 2011)• Analyse av startlåndata• Intervjuer i fire casekommuner

(Oslo, Stavanger, Tromsø og Stjørdal)

• Intervjuer med 11 unge i etableringsfasen

Viktige spørsmål• Har det blitt vanskeligere

å komme inn?• Når er man etablert på

boligmarkedet?• Hva er konsekvensen av

ikke å komme inn på boligmarkedet?

• Hva kan gjøres for å senke etableringsterskelen?

EtableringsbegrepetVi ønsker å legge et mer dynamisk perspektiv til grunn• Gjeldsbelastning• Boutgiftandel• Trangboddhet

Hva er skjedd siden 2007?• Høyere boligpriser• Nye retningslinjer for forsvarlig

utlånspraksis fra Finanstilsynets som bl.a innebærer:

1. Lånet må ikke overstige 85 prosent av boligens markedsverdi

2. Belåningsgraden skal omfatte alle lån med pant i boligen

3. Bankene må ta høyde for en renteøkning på minst fem prosentpoeng

• Endring i startlånsforskriften

Etablering i eid eller leid bolig- den boligpolitiske konteksten

• Alle skal bo godt og trygt( den overordnete boligpolitiske målsetningen)

• Leiemarkedet – dyrt, (pris)diskriminerende, lav bostabilitet og ensidig utvalg av små leiligheter

• Et politisk mål at flere skal eie bolig

Bokostnader ved eie og leie

Boligpriser i historisk perspektiv

Utvikling i boligpriser, inntekt og renter

Boligprisutviklingen i ulike norske byene

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 -

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

35,000

40,000

45,000

50,000

OsloStavangerTromsøSarpsborgFredrikstadSandnesKristiansandDrammenHamar

Boligprisutvikling innad i Oslo

Hva med leiemarkedet?

2006 2007 2008 2009 2010 20110

2000

4000

6000

8000

10000

12000

oslo med BærumBergen, Trondheim, Stavanger og TromsøTettsteder med 20 000 innbyggere eller flereTettsteder med 2 000-19 999 innbyggere

Utvikling i eierandel blant unge

  2007 2012

Bor hjemme 10 12

Leieboer 35 37

Boligeier 55 52

 Sum 100 100

.

Utviklingen i eierandel blant unge, etter alder

20-24 år 25-29 år 30-34 år

  2007 2012 2007 2012 2007 2012

Bor hjemme 25 33 7 4 4 1

Leieboer 54 48 39 44 22 24

Boligeier 21 19 54 52 74 74

 Sum 100 100 100 100 100 100

Startlånsbruk fra 2007

2007 2008 2009 2010 2011 20120

10

20

30

40

50

60

Unges andel antall lånUnges andel lånebeløp

Sparepotensialet og inntekt

Inntekt

Sparepotensialet(leie 7000)

Sparepotensialet(leie 8000)

300 000                35

046 23 046

350 000                67

146 55 146

400 000                99

246 87 246

450 000              131

346 119 346

500 000              162

546 150 546

Sparetid og tilgangen til kausjonering

 Lønn

Sparetid-Uten kausjon

Sparetid-Med kausjon Kausjonseffekt

290 000 13 13 0300 000 11 10 1310 000 9 7 2320 000 7 5 2330 000 6 3 3340 000 5 1 4350 000 5 0 5360 000 4 0 4370 000 4 0 4380 000 3 0 3390 000 3 0 3400 000 3 0 3410 000 3 0 3420 000 2 0 2430 000 2 0 2440 000 2 0 2450 000 2 0 2460 000 2 0 2470 000 2 0 2480 000 2 0 2490 000 1 0 1500 000 1 0 1

Gjeldsbetjeningsevne og renterisiko

InntektNettoinntekt

Maks_lån_fr_4,75%

Maks_lån_rente_7%

Maks_lån_rente_9%

            300 000

           222 840           1 628 947      1 105 357          859 722

            320 000

           237 696           1 737 544      1 179 048          917 037

            340 000

           252 552           1 846 140      1 252 738          974 352

            360 000

           267 408           1 954 737      1 326 429      1 031 667

            380 000

           282 264           2 063 333      1 400 119      1 088 981

            400 000

           297 120           2 171 930      1 473 810      1 146 296

            420 000

           311 976           2 280 526      1 547 500      1 203 611

            440 000

           326 832           2 389 123      1 621 190      1 260 926

            460 000

           341 688           2 497 719      1 694 881      1 318 241

            480 000

           356 544           2 606 316      1 768 571      1 375 556

            500 000

           371 400           2 714 912      1 842 262      1 432 870

Casestudiene viser:• Svært ulik praksis i fordelingen av

startlån i kommunene• Bankene har forskjellige

holdninger til samfinansiering• Egenkapitalkravet skaper et skille• Noen banker ønsker større frihet i

forhold til egenkapitalkravet

Casestudiene viser:• Unge kommer inn på

boligmarkedet på ulike måter. Alt fra «tilfeldigheter» til foreldrehjelp.

• Ulik praksis mellom kommune og bank når det gjelder fastrente

• Bankene utøver skjønn, men ikke mye

• BSU brukes ikke alltid til første boligkjøp

Viktige funn• Etableringsbetingelsene har

endret seg for unge• Foreldrehjelp har blitt viktigere• Skille mellom unge som kan få

hjelp, og de som ikke kan det• En innskjerping av startlån kan

skape en ny gruppe «vanskeligstilte».

• Etablering på boligmarkedet kan knyttes til medborgerskap

Er stigen blitt trukket opp?

• Til tross for en strengere boligfinansiering og et høyere prisnivå er svaret generelt nei. Men for enkelte grupper er stigen blitt betydelig lengre.

• Takket være hjelp fra foreldrene klarer majoriteten fortsatt å komme seg inn.

• De førstegangsetablerere som ikke får hjelp fra foreldrene kan deles i to grupper: med høyt og lavt sparepotensiale. De som ikke får foreldrehjelp og har lavt sparepotensiale må påregne lange opphold i leiemarkedet. Dette kan gi opphav til en nytt klasseskille i boligmarkedet.

Hva kan gjøres for å redusere terskelen?

1. Utvidet bruk av fastrente overfor unge

2. Egen låneordning for unge i etableringsfasen

3. Redusere egenkapitalkravet4. En utvidet BSU-ordning