Vade Mecum - Perguntas e Respostas - Gilberto Valente Da Silva

GILBERTO VALENTE DA SILVA

VADE MECUM DE REGISTRO DE

IMÓVEIS

CONSULTA: 1) À luz da Lei 8.935/94, entendo haver cessado o nível de submissão a que estávamos sujeitos perante o Judiciário, cabendo àquele Poder apenas o serviço correicional. 2) Ante a tese acima esposada, nós do Serviço Registral NÃO mais esta-mos sujeitos a cumprir requisições (de documentos, papéis e certidões) pelos integrantes do Judiciário. 3) Salvo equívoco de minha parte, adquirirmos status idêntico ao dos ad-vogados (OAB) e outras instituições que tais, não submissas ao Judiciário. 4) Assim sendo, se confirmadas as minhas assertivas acima, gostaria de saber quais providências tomar a fim de obstar tais atitudes, que entendo au-toritárias.

Registro de Imóveis de Colider (MT) RESPOSTA: A respeito da consulta feita quanto ao atendimento de requisições judici-ais: a) O art. 236 da Constituição Federal e a Lei n.° 8.935/94 não deram aos ti-tulares de Notas e Registros o estado de uma profissão totalmente desvincu-lada. Os atos de registro continuam a ser fiscalizados pelo Poder Judiciário. Mas, mesmo que tivesse se operado a transformação sugerida pelo consulen-te, requisição judicial deve ser atendida de imediato e sem qualquer ônus pa-ra quem quer que seja. b) Com base na legislação federal vigente e em especial os Códigos de Pro-cesso, o Poder Judiciário pode requisitar informações até mesmo de particu-lares, que devem obediência. A afirmação de que notários e registradores não mais estão sujeitos ao atendimento de requisições do Poder Judiciário é totalmente falsa, perigosa e pode levar o titular a sérios problemas. É o parecer, sub censura.

Gilberto Valente da Silva

CONSULTA: Recebi para registro os seguintes documentos: a) mandado de registro extraído dos autos de usucapião requerido por Antonio da Silva e sua mulher Maria da Silva. No curso do processo, Anto-nio da Silva faleceu. Na sentença, o Dr. Juiz começa dizendo que foram au-tores o espólio de Antonio da Silva e sua mulher Maria da Silva, e termina julgando procedente o pedido, mandando seja feito o registro do imóvel em nome de Maria da Silva e dos filhos do extinto casal. Não fala em proporci-onalidade (50% para a viúva e 50% para os filhos); não fala em inventário dos direitos possessórios; se o mesmo foi ou não processado, se foram ou não pagas as custas judiciais, o imposto causa mortis, as taxas judiciárias. Se-gundo a viúva, que apresentou o mandado, o advogado apenas comunicou o falecimento do marido no processo de usucapião, e incluiu os filhos do mesmo no processo, daí a sentença em nome da viúva e dos filhos. Cabe ao Cartório cumprir o mandado e não entrar nos detalhes acima? b) Escritura de desapropriação amigável entre a Prefeitura Municipal e Manoel e Geraldo, dois irmãos. Manoel e Geraldo receberam no inventário da mãe 8 lotes de terreno, que a Prefeitura Municipal desapropriou amiga-velmente. Ocorre que Geraldo assinou a escritura com a mulher, mas Mano-el o fez sozinho, pois sua mulher faleceu e o inventário da mesma ainda está sendo concluído. Ele compareceu ao ato por si e não em nome do espólio, e não há alvará de autorização judicial para prática de tal ato (assinatura da de-sapropriação amigável). Manoel tem dois filhos maiores de idade, casados, que não compareceram ao ato. Se a desapropriação fosse judicial e o Cartó-rio recebesse o mandado para registrar os terrenos em nome da Prefeitura Municipal, entendo que o registro poderia ser feito, pois seria título originá-rio, mas, por tratar-se de escritura amigável, e nas circunstancias acima apon-tadas, entendo que não. E o principio da continuidade? Estou certo?

Registro de Imóveis de Nílópolis (1.ª Circunscrição) RESPOSTA: a) Foi apresentado no registrador mandado expedido em ação de usucapião, que se iniciou em nome de Antonio da Silva e sua mulher Maria da Silva. A sentença julga procedente a ação e declara o domínio de Maria e dos filhos do casal. O registrador indaga quanto a essa substituição, recolhimento do imposto, inventário, etc.

RESPONDO: Houve substituição processual do varão pelos seus herdei-ros, seus filhos. Para tanto não há necessidade de inventário, de pagamento

de imposto de transmissão causa mortis, etc. Não estando consignada, no mandado, a diversidade de proporções em

que declarado o domínio dos AA. (Maria e filhos), presume-se, ainda que equivocadamente, que todos têm partes idênticas.

b) Foi apresentada ao registrador uma escritura pública de desapropriação amigável

de 8 lotes de terrenos, que estão registrados em nome de Manoel e Geraldo, irmãos. Um deles compareceu à escritura acompanhado de sua mulher. O outro compareceu, mas não sua mulher, sob a alegação de que ela faleceu e está aberto o inventário. Não foi apresen-tado alvará judicial. Há herdeiros maiores, que não compareceram à escritura. Indaga o Cartório como proceder, especialmente considerando o princípio da continuidade.

RESPONDO: A rigor, todas as formalidades referidas pelo registrador de-veriam estar satisfeitas, necessária a apresentação de alvará expedido pelo Ju-ízo do inventário dos bens deixados por morte da mulher de Manoel.

Entretanto, a desapropriação é forma originária de aquisição, pelo poder Público, da propriedade, prescindindo-se da continuidade, da disponibilida-de. As mesmas regras que se aplicam à desapropriação judicial, como acima, devem ser aplicadas à desapropriação amigável. Abre-se a matrícula (se não estiver aberta) em nome dos dois casais e se registra a escritura, salvo se o oficial não concordar com a solução e resolver questionar os princípios que estão desatendidos, mas que podem ser dispensados por se tratar de desa-propriação, insisto, forma originária de aquisição do domínio. É o parecer, sub censura.

São Paulo, 21 de abril de 1995.


CONSULTA:

Tendo em vista recebido Alvará Judicial, autorizando passar de José Al-ves de Magalhães, para o nome de Marlene Mariano Gripp, o imóvel menci-onado no referido Alvará, temos a declarar o seguinte: 1) José Alves de Magalhães é falecido; 2) Os herdeiros de José Alves de Magalhães e Francisca Braga Magalhães fi-zeram uma Escritura Pública de Cessão e Transferência de Direitos Heredi-tários para a cessionária Marlene Mariano Gripp; 3) 3) Acontece que a cessionária Marlene Mariano Gripp não fez nem in-ventário, nem arrolamento desse imóvel adquirido pela escritura de cessão, que a habilitaria a adjudicar o imóvel para o seu nome; 4) O Dr. Juiz que expediu o Alvará quer que o Cartório lhe informe o moti-vo pelo qual não se aceitaram os termos do Alvará; 5) Razão que nos leva a solicitar do IRIB parecer, a fim de podermos so-lucionar o impasse.

Gilberto Conceição de Menezes 12.º Ofício de Castanhal (PR)

RESPOSTA: A respeito do Alvará expedido pelo juízo autorizado a transferência de um imóvel de José Alves Magalhães para Marlene Mariano Gripp, cabe ponderar: a) A requerente do alvará é cessionária de direitos hereditários, habilitan-do-se, portanto, a requerer a abertura do inventário do falecido José Alves Magalhães e, nele, pago o imposto de transmissão causa mortis, ver adjudica-do o imóvel em seu nome. Expedida a carta de adjudicação, ela seria regis-trada. b) O alvará autoriza a transferência de imóvel. Se este, entretanto, está em nome de José Alves Magalhães, deve o seu espólio (autorizado pelo alva-rá) fazer a transferência. Mas, se não foi aberto o inventário, como existir o espólio? Segundo penso, deve o Juiz ser informado de que:

a) Não havendo inventário aberto, não há quem represente o falecido (que deveria ser representado por seu espólio e este pelo inventariante e herdeiros, ou apenas inventariante) na escritura de alienação;

b) Que, em havendo a escritura de cessão de direitos hereditários, deve ser aberto o inventário e neste juntada a escritura, calculado o imposto de

transmissão causa mortis e a doação do bem à cessionária, sem necessidade de escritura. É o parecer, sub censura.

Gilberto Valente de Silva

CONSULTA: De acordo com o Art. 171 da Constituição Federal, são consideradas empre-sas brasileiras as que são constituídas sob as leis brasileiras e que tenham sua sede e administração no País e cujo controle efetivo esteja em caráter per-manente sob a titularidade direta ou indireta de pessoas físicas domiciliadas e residentes no País. É possível, então, registrar uma escritura de uma área ru-ral situada no faixa de fronteira, e que tenha como adquirente uma firma com sede no Brasil e cujos sócios são ESTRANGEIROS residentes e domicili-ados no Brasil. Torna-se desnecessária a autorizacão do Conselho de Segu-rança Nacional?

No Boletim do IRIB n. 235, à pág. 10, o Senhor diz que uma área que está hipotecada pode ser loteada. Me perdoe se estou querendo ensinar o mestre, mas discordo de sua resposta. A Lei n.° 6.766/79 diz, no seu artigo 18, que é necessária a apresentação da Certidão de ônus reais relativos ao Imóvel. Ora, se o imóvel está hipotecado, fica impossibilitado de apresentar esta Negati-va. Depois, pela experiência que tenho de Loteamento, o loteador, ao fazê-lo, perde em média 35% ou mais da área, o que obviamente diminuiria a área que foi dada em garantia, pois, de acordo com o Art. 22 da Lei 6.766/79, desde a data de registro do loteamento passam a integrar o domínio do Mu-nícípio as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios pú-blicos e outros equipamentos urbanos. Porém, se estão hipotecadas, como ficam estas áreas, se o devedor não pagar a dívida?

Registro de Imóveis de Foz de Iguaçu RESPOSTA: a) Indaga o Registro a respeito da aquisição, por pessoa jurídica brasileira (com sede no Brasil), mas com composição societária em nome de estrangeiros, na faixa de fronteira. RESPONDO: Parecer aprovado pelo Ministério da Agricultura estabeleceu que as firmas brasileiras (com sede no Brasil), ainda que de controle acioná-rio de pessoas estrangeiras, podem adquirir livremente imóveis rurais no Brasil, mas não fez qualquer referência aos imóveis na faixa de fronteira, de interesse da segurança nacional. A meu aviso, portanto, o Cartório de Registro deve exigir a autorização, que hoje é dada por um órgão que substituiu o Conselho referido. b) Indaga o Registro quanto à possibilidade de registro de loteamento de imóvel que es-teja hipotecado, contrariando ponto de vista particular meu, exposto em resposta dada no

Boletim do IRIB. RESPONDO: Respeito a posição de qualquer Registrador. Não pretendo e nunca pretendi ser dono da verdade. No Decreto-Lei n.º 58/37, havia dis-positivo expresso consignando que, havendo hipoteca, para o registro (então inscrição) do loteamento, o credor hipotecário deveria fazer manifestação escrita consignando em que condições liberaria o lote da garantia hipotecá-ria. O legislador atual (Lei 6.766/79) silenciou. Não há na lei nenhum dispo-sitivo proibindo que se loteie imóvel hipotecado; apenas se exige a apresen-tação de certidão. O único impedimento para o registro decorre da eventual existência de processo criminal contra o loteador, por crime contra o patri-mônio e a administração pública. Ora, se não há lei proibindo o registro de loteamento em imóvel hipote-cado, não se pode vedar esse registro, restando ao credor hipotecário ou im-pugnar o registro ou se entender com o loteador, visto como, efetivamente, perde a garantia sobre as áreas transmitidas ao domínio público. É o parecer, sub censura. São Paulo, 3 de março de 1997.


CONSULTA: Contrato Particular de Arrendamento Rural, com o fim específico de ex-ploração pecuária, pode ser registrado na matrícula?

Luiz Hervê Castilho Fontoura Oficial do Registro de Imóveis de Coxim (MS)

RESPOSTA: Indaga o Registro se pode ser registrado na matrícula contrato de arrendamento rural. RESPONDO: o Art. 167, I, da Lei de Registros Públicos não prevê o regis-tro, na matrícula, de contrato de arrendamento. Assim, o referido contrato só pode ser registrado no Registro de Títulos e Documentos.

É o parecer, sub censura.


CONSULTA:

Encontram-se registrados neste CRI os imóveis rurais denominados “Fazenda Safra” e “Fazenda Ribeira”, medindo 180 e 120 alqueires respecti-vamente, em nome de dez proprietários (Jorge, Maria lgnez, Maria Lucia, Marcondes, Marcelo, Márcia, Marilena, Marialice, Marcos, e Marcio). Foi apresentada para registro uma certidão da Junta Comercial e Ata da Assembléia Geral Ordinária e Extraordinária da firma agropecuária Manoel Marcondes S/A, onde consta que por escrituras públicas de doação com re-serva de usufruto, compra e venda, e transação os “Acionistas” incorpora-ram ao capital social da referida firma os supracitados imóveis rurais. A dú-vida é a seguinte: Apesar dos imóveis estarem registrados em nome dos dez proprietários, apenas seis assinaram a ata. Apesar da Junta Comercial ter re-gistrado a Ata, tem o CRI de exigir a anuência dos demais proprietários? Os acionistas têm de apresentar as mencionadas escrituras?

Cartório de Registro de lmóveis de ltapemirim (ES) RESPOSTA: Foi apresentada para registro a ata de assembléia de sociedade anônima, devidamente registrada na Junta Comercial, dela constando que seis condôminos transferem suas partes ideais em 2 imóveis rurais para a sociedade, a título de conferência de bens para a consti-tuição (ou aumento do capital social). Como os imóveis são de 10 condôminos, os restantes não assinaram o instrumento e não compareceram. O Cartório indaga: Os demais condôminos devem assinar o instrumento? É indispen-sável essa anuência? RESPONDO: Trata-se de transmissão de imóveis para aumento do capital social. Os sócios transmitiram suas quotas partes ideais nos dois imóveis à sociedade. A rigor, para essa transmissão, deveriam dar preferência aos de-mais comunheiros que, dentro dos 6 meses da transmissão podem exercer o direito de preferência. Mas se trata de questão entre os condôminos, à qual é estranha a serven-tia. O registro da transmissão (conferência de bens para aumento do capital social) pode ser feito. Entretanto, observo que não foram descritos os imó-veis, não foi indicado o registro aquisitivo dos condôminos e não consta a avaliação dos imóveis (art. 94 da Lei das Sociedades por Ações), omissões que precisam ser supridas. É o parecer, sub censura.

São Paulo, 3 de agosto de 1994.


CONSULTA: Pelo presente, solicito o mais breve possível um parecer e o procedimen-to a seguir, com relação ao “Auto de Infração”, firmado pelo INSS a esta Serventia, cuja cópia e demais documentos seguem em anexo. Por se tratar de Lei Federal e que interessa de um modo geral à classe Notarial e Regis-tral, que o IRIB desse parecer, desse uma posição, não só na presente solici-tação, como para toda a classe Registral.

Wilson Dejean de Castro Brito 2.° Oficial do Registro Imobiliário de Governador Valadares (MG)

RESPOSTA: Examinados todos os documentos encaminhados, relacionados com o INSS, faço algumas ponderações: a) não compete, à evidência, ao registrador, pôr em dúvida a fé pública do tabelião, a quem compete o exame do contrato social de pessoa jurídica para ver se, em alguma de suas cláusulas, especialmente na finalidade, consta a comercialização de imóvel. Isto porque não pode uma empresa que não comercializa imóveis decla-rar, ainda que sob as penas da lei, que não comercializa imóveis, pois a isen-ção da apresentação do CND do INSS só é concedida, através de Portaria do Ministério da Previdência (e também do Ministério da Fazenda) às em-presas que, sendo comerciantes.de imóveis, declarem sob as penas da lei que aquele imóvel não integra o ativo imobilizado. Assim a isenção não se contenta com a declaração de que o imóvel não integra o ativo imobilizado, mas necessita, também, da comprovação de que a pessoa jurídica tem, como objeto social, entre outros, a comercialização de imóvel. Errou, a meu aviso, entretanto, o INSS autuando o registrador, quando deveria autuar o tabelião e a empresa. A meu aviso, do ponto de vista jurídico, caberia ao registrador se defen-der, mas, paralelamente, tentar fazer com que a vendedora satisfaça o débito.

Sugiro que, em casos futuros, se pelo nome da firma (ou por saber que ela não comercializa imóveis), por cautela, o registrador exija a apresen-tação do contrato social para exame, fiscalizando também o tabelião, com quem o oficial deve ter séria conversa a respeito da questão. O IRIB não pode , entretanto, colaborar por enquanto, salvo, se necessá-rio, quando devidamente autorizado pelo Presidente e Diretoria, o que seria

inusitado, a estudar a questão e divulgar esse estudo. É o que se pode dizer, por hora


CONSULTA: Antonio Luiz de Souza adquiriu um terreno urbano de sua irmã por es-critura pública devidamente registrada, em 06-03-1968. Acontece que, de acordo com alvará e certidão da Prefeitura, ele construiu no referido terreno, em meados de 1965, uma casa com 45m2; portanto, antes de ser proprietário do terreno. Após 1967, ampliou a construção, vindo a falecer em junho de 1994, antes de proceder as devidas averbações das construções no Registro de Imóveis. Pergunta-se: a) Pode ser feita averbação de construção, feita em 1965, em terreno ad-quirido em 1968? b) No caso, serão duas averbações? c) A CND com o INSS será exibida somente da área construída após 1966?

Cartório de Registro de lmóveis de Monte Alegre de Minas (MG) RESPOSTA: Antonio Luiz de Souza adquiriu de sua irmã um imóvel tendo sido feito o registro em 6-3-68. De acordo com alvará da Prefeitura, no terreno, em 1965, foi construída uma casa com 45 metros quadrados. Em 1967 foi ampliada a construção e em Junho de 1994 faleceu o proprietário. O Cartório indaga se pode ser feita,a averbação da construção de I.965 em terreno que a pessoa só adquiriu em 1968 . Seriam duas averbações. O CND do INSS deverá ser exigido apenas do aumento da construção? RESPONDO: A requerimento do inventariante ou de herdeiro, poderá ser feita a averbação da existência de 45 metros de construção, edificada em 1965. Em seguida, far-se-á a averbação do aumento da construção ocorrido em 1967. Para essa 2.ª averbação é preciso do CND do INSS, mas se os interessa-dos comprovarem perante o INSS que a construção (aumento) é de 1967, por estar prescrito o direito de cobrança, o INSS expede o CND sem qual-quer pagamento. Pouco importa que só agora se requeira a averbação de construções fei-tas há vários anos, mesmo antes da aquisição do falecido.

É o parecer, sub censura. São Paulo, 28 de julho de 1994.


CONSULTA: Para poder ser averbada construção com 70m2, com planta fornecida pe-la Prefeitura, SEM INPS. Gostaria de saber se pode: A Agência do INSS de Botucatu (SP) não for-nece documento dizendo que a planta de construção menor que 70m2 ou com 70m2, fornecida pela Prefeitura como planta popular, está arquivada (arquivada lá na agência do INSS). Referida Agência acha que a Prefeitura de-ve fornecer certidão dizendo que a construção está isenta do INPS por se tra-tar de planta popular fornecida graciosamente pela Prefeitura. O certo é que o INPS de Botucatu não fornece a certidão de inscrição da Obra ou planta. Entretanto, diz que a averbação pode ser feita mediante a apresentação do documento anexo por xerox.

Vanil Leandro Nunes Serviço Público Federal INSS - Instituto Nacional do Seguro Social Prefeitura do Município de Laranjal Paulista

1. Consulta-nos a Prefeitura Municipal se os projetos de moradia eco-nômica precisam ser matriculados no INSS. 2. A previsão legal de moradia econômica está contida no art. 44 do De-creto 612/92 (com redação atual dada pelo Decreto 738, de 28/01/93: “Nenhuma contribuição é devida à Seguridade Social se a construção resi-dencial for unifamiliar, com área total não superior a setenta metros quadra-dos, destinada a uso próprio, do tipo econômico e tiver sido executada sem utilização de mão-de-obra assalariada” e, no artigo 83 do mesmo Decreto: “É obrigatória a apresentação de matrícula no INSS ao órgão municipal competente, no caso de obra de construção civil, quando de solicitação de alvará de licenciamento para construção, reforma ou acréscimo de edifica-ção, assim como, de comprovante de inexistência de débito para com a Se-guridade Social, quando da concessão do habite-se, por parte das Prefeituras Municipais, salvo o disposto no artigo 44.” 3. Como vemos, não há necessidade de matrícula para obras que se en-quadrem no artigo 44 já citado. Uma das condições exigidas pelo referido ar-tigo é que a construção seja do tipo econômico e tal classificação deve estar contida nas posturas sobre obras do Município. Não possuindo o órgão municipal legislação a respeito, o Cartório poderá aceitar laudo técnico do CREA-Instituto de Registro Imobiliário do Brasil.

Registro de Imóveis de Laranjal Paulista RESPOSTA: Indaga o Registro se pode ser averbada construção com 70 metros quadrados sem o CND do INSS. RESPONDO: A Lei 8.212/91 estabelece isenção de contribuição para o INSS relativamente às construções de até 70 metros quadrados (inclusive com 70 metros quadrados) desde que construída sem mão de obra assalaria-da, cabendo ao proprietário declarar, sob as penas da lei, essa circunstância. Assim, se a construção tiver até 70 metros quadrados, a averbação se faz com a prova da edificação, expedida pela Prefeitura Municipal, com o reque-rimento do interessado e a declaração acima referida. É o parecer, sub censura. São Paulo, 6 de março de 1997.


CONSULTA: Passo às mãos de V. Sa. cópias de Requerimento e Termo de Compro-mísso e Reeponsabilidade encaminhados a este Oficial, em que é solicitada a devida averbação do aludido Termo, pois tenho dúvida quanto ao procedi-mento dessa averbação. Gostaria da orientação de V.S.ª sobre como devo proceder.

Registro de Imóveis de Arcoverde (PE) RESPOSTA: Consulta o Registro sobre a possibilidade de ser averbado termo de responsabilidade firmado entre proprietários de 2 prédios vizinhos. RESPONDO: Não há previsão legal para a averbação pretendida. O que se está constituindo, através do referido termo, é verdadeira servidão predial e, se for instrumentada por escritura pública, poderá ser registrada. É o parecer, sub censura. São Paulo, 22 de agosto de 1996.


CONSULTA: Nesta Comarca está acontecendo o seguinte: Antonio compra de Bene-dito um imóvel que não pode ser registrado poque depende de retificação de área. Com essa escritura ainda sem registro, Antonio requer em seu nome a retificação de área. Aí, apresenta o mandado para ser feita a retificação na matrícula ou na transcrição. Acontece que nessa matrícula ou transcrição não consta o nome de comprador-requerente Antonio. Como devo proce-der para cumprir o contrato?

Registro de Imóveis de Laranjal Paulista RESPOSTA: Determinada pessoa adquiriu um imóvel, não tendo conseguido o registro do seu título. Requereu retificação de registro, deferida, expedido o mandado pelo Juízo. O Cartório in-daga como fazer a averbação de retificação se quem a postulou não tem seu título registra-do. RESPONDO: A legitimidade para as retificações de registro decorrem de a pessoa ser titular de domínio ou ter algum direito real conseqüente de regis-tro. Essa legitimidade, entretanto, cabe ao Juiz e exclusivamente a ele exami-nar. Se ele aceitou o legítimo interesse na retificação, pela simples exi- bição da escritura, não é o registrador que pode, por esse fundamento, recu-sar o cumprimento do mandado. Averba a retificação em cumprimento ao mandado expedido nos autos da ação tal, requerida por fulano de tal, consigna a data da sentença e que ela transitou em jugado. É o parecer, sub censura. São Paulo, 1 de março de 1995.


CONSULTA: Lendo a revista dos Anais do V Encontro dos Oficiais de Registro de Imóveis do Brasil, ficamos com uma dúvida. Em sua página 47, está o mo-delo n.° 10, onde um imóvel foi prometido à venda, depois escriturado defi-nitivamente ao compromitente comprador e em seguida ao registro da ven-da e compra foi feita uma averbação de cancelamento do registro do com-promisso de compra e venda. Perguntamos: 1) Está correto esse procedimento? 2) Com fulcro em quê foi feito esse cancelamento? 3) Se na escritura definitiva não tiver solicitação das partes — compromi-tente vendedor a compromitente comprador —, mesmo assim, pode-se can-celar o registro do compromisso de compra e venda, em virtude da escritu-ração definitiva do imóvel? 4) Em que circunstâncias pode-se cancelar um registro de Contrato de Compromisso de Compra a Venda?

Registro de Imóveis de Gurupi (TO) RESPOSTA: Tomando por base cópia de uma matrícula do 10.° Registro de Imóveis de São Paulo, constante de trabalho apresentado em Encontro de Oficiais do IRIB, verificando que, após o registro de escritura de venda e compra em cumprimento a compromisso de venda e com-pra registrado, foi feita a averbação do cancelamento do compromisso, indaga o Registro a respeito, perguntando, ainda, se tal averbação pode ser feita sem que expresso requerimento nesse sentido conste da escritura e, ainda, quais os casos em que podem ser cancelados re-gistros de compromissos de venda e compra. RESPONDO: A averbação do cancelamento do compromisso, em conse-qüência do seu cumprimento, com o registro da transmissão definitiva já fei-to de ofício, mesmo sem requerimento das partes. Nada é cobrado. Destina-se, em especial, às pessoas leigas que poderiam supor que ainda valesse o compromisso, embora já cumprido. Quanto aos casos de cancelamento de registro de compromisso, prevale-ce o art. 250 da Lei de Registros Públicos, pois ou se faz o requerimento do interessado, instruído de documento hábil (instrumento particular de resci-são) ou a requerimento de ambas as partes ou em cumprimento de mandado expedido pelo Juízo da ação em que foi julgado rescindido o contrato, algum daqueles previstos na Lei 6.766/79. É o parecer, sub censura



CONSULTA: Solicito a V.S.ª esclarecimentos sobre a Lei n° 8.935/94, no que dispõe o art. 25, § 2.°, Capítulo IV, “Das incompatibilidades e dos impedimentos”, ou seja, um Tabelião pode ou não concorrer a um cargo de Prefeito ou outro pleito eletivo? Poderia me informar a fundamentação jurídica de Vossa res-posta?

Francisco Manfredo do Amaral Almeida Oficial do Registro de Imóveis de Corumbiara (RO)

RESPOSTA: Indaga o Cartório se: a) à vista do disposto no art. 25, § 2.°, da Lei n.º 8.935/94, o tabelião pode concorrer a cargo eletivo; b) qual a fundamentação jurídica para a resposta dada. RESPONDO: a) Pode concorrer a qualquer cargo eletivo. Não pode, ape-nas, exercer cargo de confiança, como secretário do Prefeito. b) A fundamentação jurídica está na Constituição Federal e no Código Eleitoral. Nenhum desses textos impede o titular de serviços notariais ou de registro de concorrer ou exercer, depois de eleito e diplomado, cargo eletivo. A questão, entretanto, está no necessário afastamento para o exercício de determinados cargos, como Presidente da República, Governador de Esta-do, Deputado Federal ou Estadual, Prefeito. Quanto à vereança, o que se deve verificar é se há incompatibilidade de horário, pois se a Câmara só se reúne à noite, o titular de Cartório não terá incompatibilidade, SALVO se a Lei Orgânica dos Munícipios de seu Estado a contemplar. É o parecer, sub censura. São Paulo, 29 de maio de 1995.


CONSULTA: a) É possível o registro de Carta de Arrematação com prévia averbação da construção sem apresentação da CND do INSS, tendo em vista a dificul-dade nos documentos exigidos pelo Instituto, com apresentação da mesma posterior ao registro, já em nome do Banco? b) A mesma pergunta, com relação à Carta de Arrematação oriunda de um determinado credor “X”, quando consta sobre o mesmo imóvel registro de penhoras judiciais de credores “Y”. O Cartório exigiu ordem judicial (mandado, etc.) para o prévio cancelamento onde o apresentante, por seu advogado, por motivos alheios ao processo, não pode fazer tal apresentação.

Cartório de Registro de Imóveis de Cacoal (RO) RESPOSTA: a) Indaga o Cartório se é possível o registro de carta de arrematação, com a prévia averbação de construção, sem a apresentação do CND do INSS, tendo em vista a dificul-dade dos documentos que o referido Instituto está exigindo para expedir esse CND, possi-bilitando-se ao Banco a posterior apresentação do CND. RESPONDO: A averbação de construção exige a certidão, alvará ou habi-te-se, expedido pela Prefeitura Municipal e o CND do INSS. Este não pode ser dispensado a pretexto da demora do INSS em exibi-lo. Se o Cartório o dispensar, responde solidariamente o Oficial pelos débitos, além de estar su-jeito a pena de multa, estabelecida na Lei 8.212/91 e às punições administra-tivas. b) Indaga ainda o Cartório se é possível o registro dessa carta, oriunda de uma execu-ção movida pelo credor “X”, existindo sobre o mesmo imóvel registro de outras penhoras, em execução movida pelo credor “Y”. O Cartório exigiu ordem judicial (mandado) para o prévio cancelamento das demais penhoras. RESPONDO: O registro da carta de arrematação pode ser feito, cancelan-do-se, se for o caso, o registro da penhora que teria sido feita na execução em que expedida a carta. As demais penhoras NÃO IMPEDEM o registro da carta, mas devem ser mantidas na matrícula até que o Cartório receba man-dado para cancelá-las. Como a arrematação extingue a penhora, cabe ao ar-rematante, no juízo das demais execuções, denunciar a arrematação e pedir a expedição de mandado de cancelamento das penhoras. É o parecer, sub censura.

São Paulo, 15 de novembro de 1994.


CONSULTA: No caso de imóveis que ficam pertencendo ao Município em razão de aprovação de loteamento (35%), estas áreas podem ser utilizadas pelo Muni-cípio, para a construção de casas populares? A Lei n.° 6.766/79, no seu Art. 4.°, inciso I, diz que são áreas destinadas a implantação de equipamento urbano e comunitário; no inciso IV, § 22, considera comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saú-de, lazer e similares; e, no Art. 50, § único, consideram-se urbanos os equi-pamentos públicos de abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado. Como a construção de casas populares não se enquadra em nenhuma destas destina-ções, é legal esta alteração?

Registro de Imóveis de Foz de Iguaçu (PR) RESPOSTA: Quanto à construção de casas populares, feita em áreas institucionais de loteamento, a construção pura e simples não é problema registrário. Trata-se de desvio de uso que apenas à população e aos vereadores cabe tomar, se for o caso, providencias judiciais. Do ponto de vista do registrador, entretanto, a averbação das constru-ções e sua venda exige que, através de lei municipal, preliminarmente, se promova a desafetação das glebas (áreas institucionais), para que estas pas-sem da condição de bens públicos de uso comum do povo para bens patri-moniais da Prefeitura e, só então, poderão ser tratadas como propriedade particular. É o parecer, sub censura. São Paulo, 22 de agosto de 1996.


CONSULTA: a) Como a Lei n.° 8.929/94, que instituiu a cédula de produto rural, não estabeleceu que a CPR tem o valor de escritura pública, quando a garantia cedular da obrigação consistir em hipoteca, a mesma deverá ser feita por ins-trumento público? b) A averbação de construções, nas matrículas referentes a imóveis situados na zona urbana, é feita mediante a apresentação de certidão descritiva da construção, fornecida pela Prefeitura Municipal, acompanhada do Habite-se e da certidão de quitação do INSS. Para a averbação das construções refe-rentes a imóveis situados na zona rural, qual o documento o Oficial precisa exigir, para a comprovação da construção? Há necessidade de apresentação de certidão de quitação para com o INSS?

c) O artigo 3.º da Lei n.° 8.929/94, que instituiu a cédula de produto ru-ral, não exige que se coloque o valor em moeda corrente nacional. Como proceder o registro da cédula se o valor é requisito indispensável exigido pe-lo artigo 175, item III, n.° 5, da Lei de Registros Públicos? d) O § 1.º do artigo 12 da mesma Lei n.° 8.929/94, estabelece in verbis: “Em caso de hipoteca e penhor, a CPR deverá também ser averbada na ma-trícula do imóvel hipotecado e no Cartório de localização dos bens penho-rados”. Essa determinação contraria frontalmente o artigo 167 da LRP, o qual estabelece que as hipotecas serão registradas e não averbadas. Qual o procedimento do registro imobiliário em relação às Cédulas de Produto Ru-ral, averbação ou registro?

José Avelino e Silva Oficial do Registro de Imóveis de Bela Vista

RESPOSTA: a) Indaga o Cartório sobre como proceder com relação às cédulas de produtor rural, quando hipotecárias, se a lei nada fala em relação à exigibilidade da escritura pública. RESPONDO: A lei que cria esta cédula nova, assemelhada às cédulas de crédito rural, industrial, etc., aceita a constituição da hipoteca pela própria cédula, sem necessidade de ser formalizada por escritura pública. b) Indaga ainda o Cartório que documentos devem ser exigidos do proprietário de imóvel rural que pretender a averbação de benfeitorias nele introduzidas. RESPONDO: A meu aviso, a benfeitoria exigiria certidão da Prefeitura Municipal e o CND do INSS e, se a Prefeitura do Município não contar com lei que a autorize a expedir essa certidão de construção, o proprietário

fará o requerimento e o instruirá do CND do INSS. A averbação deve con-ter a área da benfeitoria, em harmonia com a certidão do INSS. c) Ainda em relação à cédula do produtor rural, indaga o Cartório se pode ser feito o registro da hipoteca, sem referência a seu valor e pondera que a lei fala em averbação quando pela lei de registros, a hipoteca é averbada. RESPONDO: A hipoteca necessariamente deve indicar o valor da dívida. A lei, ao contrário do que se tem sustentado, remete a hipoteca para a lei ci-vil, que a regula e esta exige o valor da dívida como requisito essencial. d) No que diz respeito ao ato, é evidentemente o de registro. É parecer, sub censura. São Paulo, 5 de dezembro de 1994.


CONSULTA: Jordino Nunes Ferreira e outros cederam a Ildomar Carneiro Fernandes a parte que lhes coube de herança da finada mãe, Maria Nunes Gomes, re-presentada por uma escritura de Cessão de Direitos Hereditários, registrada em Títulos e Documentos. O Cessionário habilitou nos autos do inventário, não tendo, porém, terminado o mesmo e já querendo voltar o imóvel aos cedentes através de uma escritura Pública de “Retrocessão” de Cessão de Direitos Hereditários. Pergunto: Qual o tipo de escritura que se faz para essa volta do imóvel? Recolhe-se ITBI?

Naudy Castilho Fontoura Oficiala do Registro Geral de Imóveis e 1.ª Ta-beliã de Notas da Comarca de Coxim (MS)

RESPOSTA: Várias pessoas cederam a Ildomar Carneiro Fernandes os direitos hereditários havi-dos pelo falecimento da mãe dos cedentes. Agora, com o inventário ainda em andamento, o cessionário Ildomar pretende ceder aos mesmos herdeiros os direitos que deles houvera e o Cartório indaga que escritura deve ser lavrada. RESPONDO: A escritura pública a ser lavrada é a da cessão dos direitos hereditários, dos quais o outorgante e Cessionário por força de anterior es-critura. É o parecer, sub censura.


CONSULTA: Em virtude de divergência quanto a documentação exigida e o processo registral correto da transferência de imóvel de responsabilidade limitada, em decorrência de cisão parcial e incorporação de patrimônio a recém-criada li-mitada, dividiram-se os oficiais das Circunscrições Imobiliárias desta Co-marca de Natal, sendo que a nossa interpreta que a apresentação da Certidão do Registro do Comércio será o título habil, devendo a mesma ser registrada (n.º 32, I, do Art. 167 da LRP), enquanto os demais colegas definem que se-rá a certidão apenas averbada (Art. 234 da Lei n.º 6.313/75), o nosso fun-damento argumenta que é impossível transferir domínio por simples averba-ção. Diante do impasse e como o advogado da empresa incorporante só aceita por averbação baseado nas leis das S.A., só nos restou, como sempre, consultar o nosso mestre.

2.º Registro de lmóveis de Natal RESPOSTA: Indaga o Registro que ato se pratica em relação à cisão de sociedade anônima, com versão de imóveis para uma sociedade por quotas de responsabilidade limitada. RESPONDO: O ato a ser praticado é de averbação. A cisão é averbada, por força do que expressamente dispõe a Lei das Sociedades Anônimas, que criou essa figura jurídica. É o parecer, sub censura. São Paulo, 11 de março de 1997.


CONSULTA: Já registramos várias escrituras de Confissão de dívida com garantia hi-potecária nas quais constam que os outorgantes devedores se obri.gam a bem administrar o imóvel ora hipotecado e dele não dispor, gravando-o a terceiros, cedendo-o, transferindo-o ou alienando-o de qualquer forma sem o prévio e expresso consentimento do outorgado-credor. Agora foi apresen-tada para registro escritura com todos estes termos e mais, que no caso do não pagamento da dívida confessada, obrigam-se os devedores a assinar a escritura definitiva ao credor. Nos registros que procedemos não constamos no registro tais condições? Como devemos proceder? Pois o devedor poderá alienar o imóvel e o adquirente pelo registro não teve conhecimento de tais condições.

Maria José Alves Oficial do Registro de Imóveis de Mambore (PR)

RESPOSTA: O Cartório já registrou inúmeras hipotecas, das quais consta que os devedores se com-prometem a não alienar o imóvel, sem o consentimento do credor. Agora lhe é apresentada uma escritura de hipoteca em que os devedores se comprometem a outorgar escritura de transmissão do imóvel se não pagarem a dívida. Indaga o Cartório a respeito. RESPONDO: Ninguém pode gravar o próprio imóvel com a cláusula de inalienabilidade. Entretanto, essa proibição não impede que o devedor se comprometa a não aliená-lo e, ainda, que se estabeleça o vencimento anteci-pado da dívida se houver a alienação do imóvel. Nada impede, também, que se convencione, como no caso presente, que vencida e não paga a dívida, os devedores se comprometem a transmitir o imóvel ao credor hipotecário. Só que tais condições não têm acesso ao regis-tro, que é estranho a elas.

É o parecer, sub censura. São Paulo, 27de junho de 1995.


CONSULTA:

CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Pelo presente contrato particular de cempra e venda que entre si fazem, co-mo Promissário Comprador, o senhor ANTONIO CESAR SCARDUA, brasileiro, ca-sado, empresário, residente e domiciliado à Rua 01, casa 10, Ilha do Frade Vitó-ria, Estado do Espírito Santo, inscrito no Cadastro de Pessoa Física - CPF/MF sob o n.º 195.307.577-00, e como promitentes vendedores os senhores EDJAR CEZAR WOELFFEL E JOÃO BATISTA CAETANO DE SOUZA, brasileiros, casados, comerciantes, residentes e domiciliados nesta cidade de Itarana, Estado do Espí-rito Santo, inscritos no Cadastro de Pessoa Física sob os n.º 117.062.017-53 e 578.575.637-49, respectivamente, pelas cláusulas e condições seguintes: I - O PROMITENTE COMPRADOR Senhor ANTÔNIO CEZAR SCARDUA, paga a quantia de R$131.928,52 (cento e trinta e um mil novecentos e vinte e oito reais e cinqüenta e dois centavos), como preço de 1.250 (mil duzentos e cinqüenta) sa-cas de café arábico tipo 7 com 60 quilos, localizadas nas lavouras de café sobre os imóveis com os seguintes registros: Livro 2-C fls. 013 sob o n.º 913 de 05/05/93, Livro 2-B fls. 296 sob o n.º 896 de 26/03/93, Livro 2-C, etc., todos no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Itarana-ES, o que concordam ambas as partes tanto no objeto quanto no preço (Art. 1.125 do CC.).

II - Os PROMITENTES VENDEDORES, JOÃO BATISTA CAETANO DE SOUZA e EDJAR CEZAR WOELFEL, são senhores e legítimos possuidores das referidas la-vouras e imóveis já qualificados acima, cujos frutos (café), se encontram desem-baraçados de qualquer ônus e assim deverão permancer até a tradição.

III - A administração e colheita dos frutos (café) até o momento da tradição, correrão os riscos do objeto por conta dos PROMITENTES VENDEDORES e do preço por conta do PROMISSÁRIO COMPRADOR.

IV - O prazo ajustado para a entrega do objeto é até 15 de julho de 1995 no seguinte local: Rua Jerônimo Monteiro, 400, Centro Sede Itarana-ES.

V - No caso de alienação dos imóveis objetos deste contrato, os SUCESSO-RES, responderão pelo presente instrumento.

VI - Não obstante ao prazo ajustado, se os PROMITENTES VENDEDORES, an-tes da tradição, caírem em insolvência, não poderão sustar o presente contrato, mas dá-lo preferência de cumprimento.

VII - Reserva-se a faculdade ao PROMISSÁRIO COMPRADOR, Senhor ANTÔ-NIO CEZAR SCARDUA, a transferir o presente contrato, mesmo sem prévio con-sentimento dos PROMITENTES VENDEDORES em todos os seus termos.

VIII - As partes elegem de comum acordo o foro da Comarca de Itarana, pa-ra dirimir quaisquer questões resultantes do resente contrato. Fundamentados no artigo 135 do CC, e, por estarem assim justos e contrata-dos entres si, mandaram dar forma escrita ao rpesente, feito em 3 vias de igual teor e conteúdo com único efeito, que lido e achado tudo conforme, sem coação e espontaneamente, vai assinado pelas partes contratantes e testemunhas.

Como consta do presente instrumento, as partes, fundamentadas no art. 135 do CC, firmaram tal Contrato (prot. em 02.05.95) e pretendem sua publicidade no Registro de Títulos e Documentos.

Ocorre que é do conhecimento das partes que os imóveis citados a cláusula I, encontram-se nas seguintes condições: Reg L.º 2 - C, fls. 013, n.º 913 - Hipotecado por Cédula de Crédito Comercial 2 - D, 296 896 - Hipotecado por cédula de Crédito Comercial 2 - C, 092 992 - Penhora de Direitos Registrada por Ação de execução 2 - C, 051 951 - Hipotecado por Cédula de Crédito Comercial.

Observando as cláusulas II e III e arts. 59, 60, 135, 811 e 868 e parágrafo

único, desja esta Oficiala saber se pode ou não registrar o Contrato.

Registro de lmóveis de ltarana (ES) RESPOSTA: Foi apresentado ao Cartório um contrato de compromisso de venda e compra de sacas de café. As partes sabem que o imóvel garante cédulas hipotecárias e que está penhorado, mas pretendem o registro do mesmo contrato no registro de títulos e documentos. Indaga o registrador sobre a possibilidade de ser feito o registro. RESPONDO: O contrato pode e deve ser registrado, ainda que as partes não se declarassem conhecedoras da existência de ônus reais. O registro, no caso e para simples publicidade, conservação e validade contra terceiros; esta validade, entretanto, diante da precedência dos registros dos créditos hipote-cários é duvidosa, devendo ser questionada quando e se posta a questão em Juízo. O registrador, entretanto, não entra nesta questão. É o parecer, sub censura. São Paulo, 11 de maio de 1995.


CONSULTA: a) O Cartório recebeu para registro o Auto de Penhora lavrado em cum-primento ao Mandado do MM. Juiz de Direito da Comarca de Mamborê, extraído dos autos 128/95 de Carta Precatória (oriunda do Juízo de Direito da Comarca de Ubiratã-PR), extraída dos autos n.º 114/94 de Execução Forçada, promovida por Antonio Guimarães Jakybalis contra WilsonGuima-rães, NO QUAL CONSTOU QUE A PENHORA ERA DO SEGUINTE BEM DE PRO-PRIEDADE DA ESPOSA DO DEVEDOR, Sr.ª Adalbrair Marli Guimarães, a sa-ber: Data n.º 10 da quadra n.º 05 com 550m2, objeto da matrícula 1.000 do CRI de Mamborê-PR. VERIFICAMOS A MATRÍCULA, CONSTATAMOS QUE O IMÓVEL ESTAVA EM NOME REALMENTE DE ADALBRAIR MARLI GUIMA-RÃES, SÓ QUE FOI ADQUIRIDO COM O ESTADO CIVIL DE “SEPARADA JUDI-CIALMENTE”. Então, comunicamos através de Ofício ao MM. Juiz sobre a situação da aquisição do imóvel, onde consta que o estado civil da Sr.ª Adal-brair é separada judicialmente, e que entendíamos que, para praticarmos o ato de registro, deveríamos comunicar ao MM. Juiz tal situação. Após cinco dias o Oficial de Justiça trouxe ao Cartório o Despacho do Juiz onde cons-tou-se: “1 - Cumpra-se a deprecata integralmente; 2 - A matéria apontada às fls. pela Sr.ª Oficiala do Registro é de alçada do Juízo Deprecante.” Proce-demos, então, o registro do Auto de Penhora. O Cartório agiu corretamen-te? b) É possível o registro do Auto de penhora, sendo que o exeqüente (Sr. Alceu) está qualificado como viúvo, e o imóvel penhorado se encontra em nome de sua esposa Sr.ª Edite, casada com o Sr. Alceu. E o outro imóvel objeto da penhora está em nome do Sr. Alceu casado com a Sr.ª Edite. Co-mo devemos proceder? c) Foi elaborado mapa e memorial para unificação de dois imóveis; po-rém, o engenheiro não fez a ART, e o mesmo veio a falecer. Para a unifica-ção é necessário a ART devidamente recolhida.Como pode ser resolvida tal situação? d) Tendo em vista ser necessário a apresentação do ITR referente aos úl-timos cinco exercícios para os atos dos artigos 167 e 168, será então obriga-tória a apresentação dos mesmos para o registro das CÉDULAS RURAIS PIG-NORATÍCIAS ou somente para o registro das CÉDULAS QUE SEJAM HIPOTE-CÁRIAS?

Registro de Imóveis de Mamborê (PR) RESPOSTA:

Indaga o Registro se o comprovante do pagamento do ITR de imóvel rural nos últimos

cinco anos, imposto pela Lei n.º 9.393/96 deve ser deve ser exigido apenas para as cédu-las rurais hipotecárias ou também para as que sejam exclusivamente pignoratícias. RESPONDO: As cédulas pignoratícias, exclusivamente, não têm vínculo com o imóvel, de tal sorte que pode ser dispensada a apresentação do ITR. Mas, qualquer ato que envolva o imóvel rural, registro ou averbação, só po-de ser praticado com a apresentação do comprovante do pagamento do ITR nos últimos cinco anos, pena de responsabilidade solidária do Oficial. Indaga o Registro como proceder, para unificar dois imóveis, tendo em vista que o memorial de unificação e planta não foi acompanhado da ART, exigível para a prática do ato. RESPONDO: Não conheço os Provimentos da Corregedoria do Paraná. A apresentação do ART não tem base na Lei de Registros Públicos, não sendo o Oficial fiscalizador da regularidade da atuação do engenheiro ou arquiteto. Não pode o Registro fazer exigência sem lastro legal. Assim, em não haven-do Provimento da Corregedoria Geral obrigando à apresentação da ART pa-ra atos de registro ou averbação, não deve ser exigida. Quanto às penhoras: prevalece a regra de que o imóvel deve estar em nome do executado para permitir o registro da penhora, salvo quando ter-ceiro, proprietário, oferece à penhora imóvel de sua propriedade para garan-tia da execução na qual não é parte. O fato de ser penhorado imóvel de uma pessoa casada, qualquer dos cônjuges que seja, se ele é titular de domínio, o registro pode ser feito, uma vez que esteja comprovada a intimação ou citação do outro cônjuge. Deverá, também, ser verificado o registro de bens do casamento, pois se o imóvel é de propriedade exclusiva da mulher, que o adquiriu solteira e casou no regi-me da comunhão parcial de bens, não havendo comunicação do imóvel ao marido, não pode ser penhorado em execução movida exclusivamente con-tra este. Quanto ao caso da penhora conseqüente de precatória, não deveria ser registrada, porque estava em nome da mulher que adquiriu como separada judicialmente, não podendo portanto ser atingido pela penhora em execução movida contra terceiro (ainda que, sendo seu marido, necessárias a averba-ção do divórcio e do novo casamento). É o parecer, sub censura. São Paulo, 6 de março de 1997.


CONSULTA: Havendo uma vila residencial existente há mais de vinte anos anterior-mente a 1966, que destinava-se a residência dos funcionários da proprietária Serrana S/A de Mineração, já existindo ruas, praças e jardins; contendo 78 casas, destas 27 sendo da proprietária, como proceder para regularizar como condomínio fechado a citada vila, existindo uma administradora para o con-domínio? A Serrana S/A de Mineração, atual Serrana de Mineração Ltda., pretende vender as casas de sua propriedade para seus funcionários, em parcelas, no total de 60 meses. É possível registrar uma escritura de convenção de con-domínio, e a proprietária pode vender casas como partes ideais a seus funci-onários?

Registro de Imóveis de Jacupiranga Existia uma vila com 78 casas, que era de propriedade de uma empresa. Havia praças, ruas, jardins, tendo sido alienadas, no correr dos tempos, vá-rias casas, restando na propriedade da empresa apenas 27 casas. Indaga o Cartório como proceder para regularizar o empreendimento como condo-mínio (fechado), com o registro da instituição de condomínio e convenção. RESPONDO: Poder-se-ia registrar o condomínio com o instrumento de instituição e convenção. Entretanto, se a proprietária já transmitir mais de 50 casas, estas já estando em domínio de terceiros, não será possível regulari-zar-se o empreendimento desta forma. É preciso saber, entretanto, se as demais casas estão no domínio de uma única pessoa ou se este foi pulverizado, com dezenas de pessoas titulares, cada uma, de uma das casas. A questão, entretanto, para o IRIB perde o interesse, dado que a assesso-ria que presta aos sócios diz respeito a títulos apresentados a registro e não à solução de questões de interesse exclusivo dos particulares. É o parecer, sub censura. São Paulo, 21 de abril de 1995.


CONSULTA: Francisco Antonio de Moura, apresentou ao Cartório do 1.º Ofício de Chapada dos Guimarães (MT), um contrato particular de confissão de dívlda com garantia hipotecária, devidamente registrado no Cartório de Títulos e Documentos e, apresentando o imóvel matriculado sob o n.º 1.000, registro n.º 03, Livro 2-G de propriedade do apresentante, e requereu que se abrisse o devido registro da hipoteca sob a matrícula n.º 1.000, acima referida. Per-gunto: 1) É legal esse procedimento? 2) Não é necessário uma escritura es-pecífica? 3) Como proceder?

Cartório de Registro de Imóveis de Chapada dos Guimaries (MT) RESPOSTA: Foi apresentado ao Cartório instrumento particular de confissão de dívida e garantia hipotecária e o Cartório consulta se pode ser feito o registro, se é necessária a escritura pú-blica e como deve proceder. RESPONDO: O instrumento particular, atualmente, não pode ser utilizado tendo em vista a inexistência de moeda que permita, nos termos do art. 134, do Código Civil, sua utilização para a criação de direitos reais ria coisa alheia ou transmissão de domínio. Somente poderá ser aceito o instrumento parti-cular com força de escritura pública nos casos de financiamentos concedidos dentro do Sistema Financeiro de Habitação. O registro não pode, pois, ser feito, devendo a confissão de dívida com garantia hipotecária ser instrumen-tada por escritura pública. É o parecer, sub censura.


CONSULTA: a) Um imóvel urbano de 70 × 58m2, localizado em um loteamento devi-damente legalizado, já registrado em nome de terceiro, pode ser dividido em cinco áreas distintas, apenas com a aprovação da Prefeitura? (O imóvel é de esquina.) b) O emolumento da Cédula de Crédito Rural é até o máximo de 1/4 de uma UFESP ou 3,25 UFESP?

Maria José Tardim Oficial interina do Registro de Imóveis de Martinópolis (SP)

Indaga o Registro se um terreno, encartado em um loteamento, que foi regularmente registrado, pode ser desmembrado em 5 lotes, simplesmente com a aprovação da Prefeitura Municipal. RESPONDO: Em princípio, o reparcelamento de lote deve e pode ser fei-to SE não houve restrição nesse sentido imposta quando do registro do lote-amento. As restrições convencionais, impostas pelo loteador, entretanto, embora devam ser publicizadas nas matrículas dos lotes, não são fiscalizadas pelo Registrador, conforme expressamente dispõem as Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça. Assim, nada impede, em princípio, que um lote de um loteamento seja desmebrado em 5 partes, desde que, entretanto, esse desmembramento seja aprovado tanto pela Prefeitura Municipal como pela CETESB. Tal desmembramento, porque apresenta, como produto fi-nal, menos de 10 lotes, não está sujeito ao registro do art. 18 da Lei n.º 6.766/79. b) Indaga o Registro quanto às custas e emolumentos devidos pelos registros das cédu-las de crédíto rural. RESPONDO: Prevalece, no Estado de São Paulo, o Regimento de Custas, que fixa, qualquer que seja o número de atos (livros 3 e 2) 1/4 da UFESP. É o parecer, sub censura. São Paulo, 21 de janeiro de 1997.


CONSULTA: Os advogados militantes nesta Comarca entendem que os acusados não são obrigados a fazerem depósitos em processo-crime, alegando que o acu-sado é guarnecido pelo Estado e que o Cartório é obrigado pelas despesas. Entendo o contrário, até porque a última pergunta que o Juiz faz ao acu-sado é se tem advogado para proceder a sua defesa; se não tem, o Juiz — o Estado — é obrigado a nomear um advogado para proceder a sua defesa. Tendo advogado contratado, indicado no interrogatório, entendo que o acu-sado é obrigado a efetuar o depósito, responder por seus atos e lutar por sua absolvição, as suas custas e não as custas do Cartório que já arca com as despesas de pessoal, material, obrigações sociais, energia, etc., que atualmen-te é muito elevada. No Cartório não consta verba do Estado para custear as despesas. Na área cível vem o problema da Defensoria Pública. Peticionam com material do Estado, anexam declaração de pobreza, em papel timbrado da Defensoria Pública. Tudo pago pelo Estado, inclusive o vencimento do De-fensor. Após o D.R.A., fica tudo por conta do Cartório, inclusive despesas com “AR”, usando as custas cartorárias, que são o vencimento do Escrivão. As custas são do Titular do Cartório e não do Estado. Qual a maneira correta? Como proceder?

Registro de Imóveis de Jaicós (PI) Indaga o Cartório a respeito do pagamento de custas e emolumentos devidos em proces-sos criminais e ações cíveis, inclusive aqueles em que as partes gozam do benefício da gra-tuidade da Justiça ou são assistidas pela Defensoria Pública. RESPONDO: O IRIB é um órgão que se destina a reunir e, quando neces-sário, orientar os registradores de imóveis. As questões colocadas dizem res-peito ao Regimento ou Lei de Custas do Estado do Piauí, disciplinando as escrivanias judiciais, de tal sorte que não podemos colaborar com o consu-lente. As atividades notariais e de registros públicos são exercidas em caráter privado (art. 236 da Constituição Federal), conforme a regulamentação feita pela Lei Federal n.º 8.935/94. Já as atividades das escrivanias judiciais, cíveis, criminais, de família, são reguladas pelas leis locais (estaduais) de organiza-ção judiciária. Se o notário ou registrador, além de tais funções, também exerce as funções de escrivão do Juízo, deve procurar, com a Associação de classe do seu Estado, com o Tribunal, meios para se desfazer da escrivania judicial ou que os atos que nela pratica sejam remunerados.


CONSULTA: Ao fazer o exame do Boletim do IRIB, n.º 211, de dezembro de 1994, constatei na coluna de Perguntas e Respostas com um consulta de um cole-ga que pergunta: “A ususcapião especial também goza de justiça gratuita pe-rante o Registro de Imóveis?” V.S.ª responde dizendo que o benefício não se estende aos Emolumen-tos devidos aos Oficiais de Registro de Imóveis. Mas, o art. 62 da lei 6.969 de 10/12/81, que rege o instituto da Usucapião Especial, é claro ao dizer: “O autor da ação de usucapião especial terá, se o pedir, o benefício da Assis-tência Judiciária gratuita, inclusive para o Registro de Imóveis.” Eu entendo que ele terá o benefício em toda a sua plenitude, se esten-dendo desde as taxas, quanto às certidões e registros, ou seja, todos os atos, como o é na esfera Judicial.

Registro de Imóveis de Esmeralda (MG) RESPOSTA: Tendo por base a resposta dada à consulta feita sobre a dispensa do pa-gamento de custas e emolumentos pelo autor de ação de usucapião especial, informa o consulente sobre o disposto no art.69 da Lei 6.969 que, ao disci-plinar a usucapião especial, estabeleceu a gratuidade inclusive para o registro imobiliário e indaga a respeito. Efetivamente, a lei citada dispõe sobre a gratuidade dos atos processuais e aqueles que, em função da usucapião especial, são praticados no registro imobiliário. A referida Lei, entretanto, é de 1981, anterior, portanto, à Constituição Federal, que no art. 236 consagrou a privatização dos antigos Cartórios, es-tabelecendo, ainda, que caberia à União fixar, através de lei, os critérios ge-rais que deveriam ser obedecidos para a cobrança de custas e emolumentos. Essa lei ainda não existe, de tal sorte que não houve a regumentação a que se refere o texto constitucional. Haverá quem sustente que, enquanto não regulamentada a Constituição Federal, a lei 6.969 foi recepcionada pela Constituição e deverá prevalecer até que lei ordinária venha a dispor de forma diversa (ou idêntica). Haverá, também, aqueles que, como eu, entendem que em face da Cons-tituição e da consagração da privatização, não se pode mais falar na gratui-dade dos atos de registro. A resposta dada, portanto, representa o pensamento e a posição da pes-

soa que a dá, sem dúvida nenhuma, sem a pretensão de ser a dona do Direi-to ou de se colocar acima dos demais estudiosos da matéria. É o parecer, sub censura. São paulo, 27 de janeiro de 1995.


CONSULTA: Uma pessoa física adquire um ímóvel e, ao resolver vendê-lo, o faz como pessoa jurídica, por equiparação. Esta equiparação deve ser averbada? Se a resposta for positiva, qual o documento para tal, e, como estará então equi-parada a pessoa jurídica, deverá apresentar as Certidões devidas por uma firma, como CND do INSS, Certidão Negativa da Receita Federal e Certi-dão Negativa do estado referente a firma? Se tiver um loteamento, poderá se valer das prerrogativas de uma loteadora, pedindo a isenção da CND?

Marco Luiz Galeazzi Registro de Imóveis de Foz de Iguaçu (PR)

RESPOSTA: Uma pessoa física adquire um imóvel e, ao resolver vendê-lo, o faz como pessoa jurídi-ca, por equiparação. Que documentos deve apresentar e se estiver equiparado à pessoa ju-rídica devera apresentar o CND do INSS e certidão negativa da Receita Federal. Se for proprietária de um loteamento poderá se valer das prerrogativas de loteadora e dispensar a apresentação do CND. RESPONDO: Não existe, para fins registrais, equiparação de pessoa física à pessoa jurídica. Essa equiparação ocorre apenas na legislação do imposto de renda, equiparando-se, para fins tributários, a pessoa física que, dentro de determinado período, comercializa mais de n imóveis. Do ponto de vista re-gistraria a proprietária ou proprietário pessoa física e como tal deve ser tra-tado. É o parecer, sub censura. São Paulo, 25 de outubro de 1996.


CONSULTA: Proprietário de uma matrícula, do Imóvel com a Área de 800ha, com a denominação de Fazenda “Minerva”, necessita dividi-lo em dois imóveis, cada imóvel com a área de 400ha, com a denominação de Fazenda “Minerva I”, e Fazenda “Minerva II”, para fins de financiamentos hipotecários junto a bancos diferentes. Como proceder para que fique na Matrícula primitiva a Fazenda “Minerva I”, com 4001ha? Lavrando Escritura, ou apenas com re-querimento dirigido ao Cartório?

Cartório de Registro de Imóveis de Manga (MG) RESPOSTA: Determinada pessoa e proprietária de um imóvel rural, com área de 800 hectares e pretende que sejam abertas 2 matrículas, uma para uma área de 400 hectares com o nome de Minerva I e outra para os restantes 400 hectares.com o nome de Minerva II, para que, futuramente, possa hipotecar uma das partes. Como proceder, indaga o Cartório. RESPONDO: Não é possível abrir-se 2 matrículas de um imóvel rural, que o proprietário pretende desmembrar. O desmembramento ocorre por ato negocial, quando transmitida a parte. A hipoteca de uma parte certa e de-terminada do imóvel rural será registrada na matrícula do imóvel, porque se trata de um direito real na coisa alheia, mas transitório. A matrícula de cada uma das partes não pode e não deve ser aberta, salvo se houver alienação parcial. A hipoteca, como ônus, não é alienação e não possibilita a abertura de matrícula da parte hipotecada. É o parecer, sub censura.


CONSULTA: Um cidadão, há vários anos, adiquiriu uma área de terrenos na zona ru-ral, limitando com o perímetro urbano desta cidade. Após alterações poste-riores dos limites das áreas urbanas, procedidas pela Prefeitura, passou aque-la área a integrar a área urbana. A Prefeitura adquiriu do mesmo cidadão a maior parte da área que possuía, restando-lhe aproximadamente 8.000.000m2, sendo que este remanescente limita, em uma das faces, com vi-as abertas pela Prefeitura, na parte por ela adiquirida, sem, porém, formalizá-la junto ao Registro de Imóveis. Poderá o Cartório proceder o desmembra-mento pretendido? Quais serão os passos a serem seguidos?

Cartório de Registro de lmóveis de Caçu (GO) RESPOSTA: Indaga o Cartório se pode ser.procedido ao desmembramento de uma área de terras, com 8.000 metros quadrados, esclarecendo que essa área é o remanescente de antigo imóvel rural, depois passado para a zona urbana, da qual a Prefitura Municipal adquiriu a quase totalidade. A gleba de 8.000 metros faz frente para via pública. RESPONDO: Em primeiro lugar, dois dos requisitos para o desmembramen-to estão satisfeitos, isto é, fazer o imóvel frente para via(s) pública(s) pré-existente(s) e estar na zona urbana. Para o desmembramento, este deve ser aprovado pela Prefeitura Municipal e, se pequeno o número de lotes, aver-bado na matrícula ou transcrição, de acordo com o art. 246 da Lei de Regis-tros Públicos, abrindo-se, em seguida, matrículas dos lotes que são formados a partir do desmembramento aprovado, encerrando-se a matrícula (ou aver-bando-se na transcrição, o exaurimento da Área). É o parecer, sub censura. São Paulo, 5 de dezembro de 1994.


CONSULTA: Determinada pessoa adquiriu um imóvel, não tendo conseguido o registro do seu título. Requereu retificação de registro, deferida, expedido o mandado pelo Juízo. O Cartório in-daga como fazer a averbação de retificação se quem a postulou não tem seu título registra-do. RESPONDO: A legitimidade para as retificações de registro decorrem de a pessoa sem titular de domínio ou ter aIgum direito real conseqüente de re-gistro. Essa legitimidade, entretanto, cabe ao Juiz e exclusivamente a ele examinar. Se ele aceitou o legítimo interesse na retificação, pela simples exi-bição da escritura, não é o registrador que pode, por esse fundamento, recu-sar o cumprimento do mandado. Averba a retificação em cumprimento ao mandado expedido nos autos da ação tal, requerida por fulano de tal, con-signa a data da sentença e que ela transitou em jugado. É o parecer, sub censura. São Paulo, 1 de março de 1995.


CONSULTA: a) No caso de transferência de uma parte para outra circunscrição (art. 229, Lei 6.015/73), poderá o Cartório de destino (Comarca inicial) abrir as matrículas independentemente de haver atos a serem registrados ou averba-dos (art. 228, Lei 6.015/73), simplesmente a requerimento do proprietário, para que o imóvel seja matriculado no Cartório de sua cidade? b) No caso de divisão amigável de imóvel rural, em que o registro anteri-or a área for menor que a efetivamente encontrada no levantamento topo-gráfico, aplica-se o disposto no § 2.º do art. 213 da Lei 6.015/73, com retifi-cação judicial. No entanto, existe ensinamento do Dr. Humberto Theodoro Júnior, que versa sobre a matéria. “É muito comum, na prática, principal-mente por deficiência de velhos títulos e medições, encontrar o agrimensor, na medição, área menor ou maior do que a constante no título da comu-nhão. O registro da divisão no Registro Imobiliário produzirá, automatica-mente, a correção da transcrição anterior, independente de procedimento especialpara tal fim” (Terras particulares, demarcação, divisão e tapumes, 3.ª ed., 1992, pág. 364, n.º 256). No presente caso, qual a orientação V.S.ª teria a me fornecer, uma vez que, ao que parece, a Lei está clara e que o jurista reno-mado nos merece respeito. c) Em resposta pelo Dr. Gilberto Valente da Silva, relativamente ao reco-lhimento e cobrança de 20% nas cédulas de crédito rural, de 16.03.94, a este Registro, foi respondido sobre a inconstitucionalidade declarada pelo STF dessa matéria. Gostaria de obter remessa dessa sentença ou julgado do STF. d) Pode um imóvel rural de 202-75-05,5ha, de um único proprietário, ser desmembrados em 3 glebas, com abertura de matrículas distintas para cada uma delas, sendo: uma de 19-36-00ha outra de 96-80-00ha e a remanescente ficar com 86-59-05,5ha, sem haver quaisquer alienações, ou seja, ficarem os ditos imóveis ao mesmo proprietário? A fração mínima de parcelamento do Município é de 2ha. e) Pode-se de um imóvel maior ser registrada hipoteca cedular de parte deste imóvel? A área a ser gravada se encontra devidamente delimitada por levantamento topográfico. f) Por fim, gostaria obter informações se esse Instituto possui software pa-ra implantação de informática em Cartório de Registro de Imóveis ou se co-nhece alguma empresa idônea que o tenha e possa ser recomendada.

Vanda Pereira de Paula Vaz Cartório de Registro de Imóveis de Capinópolis (MG)

RESPOSTA: Indaga o Cartório se, em casos de desmembramentos de Cartório, pela criação de nova comarca, o titular do novo Cartório pode, a requerimento do proprietário de um imóvel, desde logo, abrir matrícula de imóveis sem nenhum ato de registro ou averbação para pra-ticar. RESPONDO: Pode. A abertura de matrícula não dá e nem tira direito. Nada impede que desde logo seja aberta a matrícula, com ou sem comunica-ção ao anterior Cartório, se houver provimento no Estado assim determi-nando. Nas divisões, quando a somatória da área dos quinhões ultrapassa a área que constava da transcrição ou matrícula, segundo a orientação de Humberto Theodoro Jr., não há ne-cessidade de retificação, tendo em vista que eram comuns as descrições precárias com medi-ções irregulares e não condizentes com a realidade. Indaga o Cartório qual a nossa opini-ão. RESPONDO: Se se tratar de divisão judicial contenciosa entendo que a di-visão tem o condão, a faculdade de servir, também como retificação. Não servirá, entretanto, quando se tratar de divisão celebrada por escritura públi-ca pois, nesses casos, as correções não passam pelo crivo do Judiciário. Pede a consulente remessa do acórdão que declara a inconstitucionalidade do art. que esta-belecia que 20% dos emolumentos das cédulas se destinavam aos juízes. RESPONDO: O IRIB não dispõe de textos de acórdãos e pessoalmente também não tenho essas decisões, lamentando não poder atender à solicita-ção. Indaga o Cartório se um imóvel rural, de um único proprietário, pode ser dividido em 3 outros, abrindo-se matrículas. RESPONDO: Os imóveis rurais têm suas matrículas. Só poderão ter ma-trículas as partes quando estas forem alienadas, desmembradas do todo. Não se pode abrir matrículas a simples requerimento do interessado, dada a natu-reza jurídica do imóvel. Só se e quando o INCRA aprovar o loteamento ru-ral e este for registrado, pode-se-á abrir matrículas de todos os lotes rurais. Indaga o Cartório se pode ser registrada hipoteca de parte de um imóvel, estando a área em questão delimitada por levantamento topográfico. RESPONDO: A hipoteca é transitória. Registra-se o ônus na matrícula do imóvel, descrevendo-se a parte hipotecada. Em se tratando de imóvel rural, entretanto, não se pode hipotecar parte certa e determinada inferior ao mó-

dulo. É o parecer, sub censura.

São Paulo, 04 de outubro de 1994.


CONSULTA: O art. 1, I, da Lei 6.766/79, preceitua: “Aplicam-se ao desmembramento, no que couber, as disposições urbanísticas exigidas para o loteamento, em especial o inciso II do art. 4.º e o do art. 5.º desta lei.” Por outro lado, Elvi-no Silva Filho, em seu trabalho “O desmembramento de imóvel perante o Registro Imobiliário”, publicado na Revista do IRIB, n.º 7, pág. 67, 2.º pará-grafo, diz que “em inúmeros casos, os desmembramentos assemelham-se a verdadeiros loteamentos. Nessas situações, então, as formalidades para o desmembramento devem ser iguais às do loteamento. A documentação será a mesma. O processamento idêntico e o registro também. A diferença entre um e outro estará, apenas, na existência ou não de ruas ou logradouros pú-blicos.” Cláudio Fioranti e Afonso Celso Furtado de Rezende, em sua obra “A Prática...”, entendem que não há qualquer transferência de área ao poder público, no desmembramento regido pela Lei 6.766/79. Surgiu-nos aqui, em nosso Serviço Registral, um uso concreto em que determinado proprietário desmembrou de uma área sua situada na periferia da cidade, porém dentro da zona urbana, várias faixas de terras defronte a de vias públicas existentes, parcelando-as em lotes, sem abertura ou prologamento de vias públicas. Para tanto, com relação ao INCRA, valeu-se da Instrução 17-B, item 02 (2.1, 2.2, 2.3). A Prefeitura Municipal aprovou este desmembramento segmentado, parcelado em lotes. O processamento se deu nos moldes do “Desmembra-mento” regido pela Lei 6.766/79. Em termo de vistoria emitido pela Prefei-tura, constou-se que o desmembramento é beneficiado por serviço de esco-amento de águas pluviais, rede de água tratada, rede coletora de esgoto, rede de energia elétrica, estando os lotes demarcados. Constou-se, ainda, que o solo é apropriado a qualquer edifícação. Apesar de nosso ponto de vista ser contrário ao de que exista área pública em desmembramentos, há os que en-tendem diversamente. Perguntamos: a) É necessária a existência de algum percentual de áreas públicas no desmembramento? b) A aprovação do des-membramento em várias seções (ou segmentos), tal como está configurado e aprovado pela Prefeitura, carece algum reparo por parte do Serviço Regis-tral? c) Os equipamentos urbanos constantes do termo de vistoria, onde não constam rede telefônica e gás canalizado (art. 5.º, parág. único), são bastan-tes para a realização do registro? Caso contrário, seria necessáría alguma ga-rantia? (Obs: Longe de querermos endereçar crítica ao legislador, mas, cre-mos que nem na Capital do Estado os loteamentos possuem gás canalizado ou rede telefônica em bairros afastados).

Paulo Sérgio Garcia de Souza

Registro de Imóveis de Cachoeira Alta (GO) RESPOSTA: Às indagações feitas pelo consulente, cabe responder que, se o Poder Público, na aprovação de desmembramentos, não exige destinação de áreas públicas, não cabe ao Oficial fazer qualquer exigência. Se a Prefeitura desa-tende legislação municipal e nada exige, o registrador não é o fiscal da Pre-feitura. Apenas cabe ao Registrador, nos termos do art. 18 da Lei 6.766/79, pro-ceder ao registro do desmembramento, exigindo toda a documentação alí elencada, mas, quanto aos aspectos urbanísticos cabe exclusivamente aos Poderes Públicos. É o parecer, sub censura. São Paulo, 28 de janeiro de 1997.


CONSULTA: Foram criados quatro novos Municípios, cujas áreas pertenciam ao Mu-nicípio de Ariquemes. Agora, as Prefeituras destes novos Municípios querem que o Cartório faça o registro da área total de cada um deles. Como devo proceder, se quando foi criado o Município de Ariquemes, desmembrado do Município de Porto Velho, o registro não foi efetuado? Posso fazer a matrí-cula sem o registro anterior? E no caso de Municípios novos, cujas áreas pertenciam a dois Municípios contíguos?

Cartório de Registro de Imóveis de Ariquemes (RO) RESPOSTA: O Cartório informa que foram criados 4 Municípios, desmembrados de Ariquemes. Cada UMA das Prefeituras desses 4 Municípios pretende que o Cartório faça o registro da área total de cada um deles e o Cartório indaga como proceder, se quando foi criado o Município de Ariquemes, desmembrado de Porto Velho, não foi feito o registro da área que compõe o Município de Ariquemes. Indaga o Cartório se pode fazer a matrícula sem o registro anterior e como proceder no caso de Municípios novos que pertenciam a dois Municípios contíguos. RESPONDO: Em primeiro lugar, é preciso ter em mente que o Poder Pu-blico não adquire por transcrição ou registro em matrícula (embora possa TAMBÉM) adquirir por essa forma. Rondônia era território e, assim, toda a extensão do território era área de propriedade da União. Criado o Estado, criado o Município de Ariquemes, a situação jurídica das terras não se alte-rou. Elas continuam sendo da União, até que haja um título transmitindo es-sas terras para o Município, parte dessas terras para o Município. Essa transmissão pode ser feita por lei, por escritura lavrada no Livro do Serviço de Patrimônio da União ou, ainda, em tabelionato. Ora, se assim é, inexistindo registro ou título ou lei transmitindo as terras da União para Ariquemes, desmembrado desta cidade um novo Município ou vários Municípios, as terras desses novos Municípios são, ainda, da União; é preciso título, lei, escritura para que se opere a transmissão da União para os novos Municípios ou o registro da forma de aquisição pelo Município de Ariquemes. Em face do exposto o Cartório não pode abrir as matrículas, como pretendido, porque os imóveis, até prova em contrário, são da União. É o parecer, sub censura. São Paulo, 25 de março de 1994.


CONSULTA: É inegável que nós, registradores de imóveis, nos deparamos com casos inusitados criado pela imaginação dos proprietários de imóveis, corretores, etc., cujas soluções não podemos dar, pois não iremos transgredir normas legais. É o caso em tela. O proprietário da área desmembrou-a em 7 lotes, todos com frente para uma particular de vila, sendo que o acesso a esta é uma entrada de 6,40m × 40m, parte integrante da mesma área. Planta apro-vada pela Prefeitura Municipal, como foi dito na consulta, acompanhada de cópia da mesma. Quer dizer, a área passou a constituir 7 lotes independen-tes, lançados na Prefeitura Municipal, agora, individualmente. Oswaldo Mel-lo, seu proprietário, deu entrada em um requerimento solicitando a averba-ção de matrícula respectiva, do desmembramento, descrevendo cada lote, separadamente, dizendo que os mesmos tem acesso por uma entrada de 6,40m × 40m, e após os 40m, cada lote faz frente para uma rua particular de vila. Até aqui não haveria dúvida nenhuma. No requerimento, diz ele, futuramente, irá construir por cima da estrada, algumas salas ou apartamentos. A minha consulta é, exatamente para evitar problemas futuros, pois se averbo o desmembramento como solicitado, e digo na averbação que o proprietário poderá futuramente construir por cima da entrada, de onde vai sair a fração que cada unidade construída terá no ter-reno. No meu entender, ele nada poderá construir por cima da área de en-trada, a menos que essa entrada seja considerada como um lote de terreno, distinto, independente, gravado com uma servidão de passagem, em caráter perpétuo, criando-se assim, mais um lote de terreno. Nesse caso ele passaria a ser proprietário de 8 lotes e não de sete lotes, com direito de construir por cima do mesmo.

Registro de Imóveis de Nilópolis RESPOSTA: No que diz respeito ao terreno em que o proprietário pretende des-membrar em vários lotes, todos fazendo frente para outro terreno, para que, de futuro, na parte aérea deste seja, feita edificação, ainda mantenho a minha posição. Se a Prefeitura aprovou o desmembramento do primitivo terreno em vá-rios lotes, com frente para um corredor, que seria um outro terreno, a supor-tar servidão de passagem ou corredor que seria transmitido, em partes ideais aos adquirentes dos lotes produto do desmembramento, não há impedimen-

to para que se registrem a venda dos lotes na matrícula de cada um e que na matricula da faixada se registrem, sucessivamente, as servidões de passagem que forem constituídas ou que se registrem as transmissões de partes ideais que sejam feitas conjuntamente com os lotes. Mas a construção futura, na parte aérea da passagem, não é problema atual e apenas se e quando aparecer pedido para averbação e que deverá ser examinado. Se o proprietário vender a faixa, em partes ideais, evidentemente não po-derá averbar a construção aérea em terreno que não mais tenha o domínio; se essa faixa apenas se destinar a servidão de passagem, ele não perde o do-mínio e poderá edificar, mas a questão não é, presente, mas futura. É o parecer, sub censura. São Paulo, 28 de julho de 1995.


CONSULTA: Existe um loteamento registrado neste Cartório nos termos da Lei 6.766/79, a que chamarei de Loteamento n.º 1. Quando do processo de re-gistro desse Loteamento a COHAB, que possui um loteamento vizinho ao primeiro, impugnou o registro e somente concordou que o mesmo fosse fei-to e o foi por sentença judicial, com a permuta de uma área de propriedade dela (invadida pelo Loteamento n.º 1) com 9 lotes desse último. Essa permu-ta foi feita através de escritura pública já registrada. Portanto, 9 lotes do refe-rido Loteamento (o n.º 1) foram transferidos à COHAB, por permuta. Mais nenhum lote foi alienado. Agora a Prefeitura Municipal adquiriu o terreno referente ao Loteamento n.º 1, mas sem considerar os lotes, ou seja, adquiriu uma área de terreno que abrange quase todo o Loteamento, através de duas escrituras, sendo uma de compra e outra de desapropriação amigável. A Pre-feitura, posteriormente, refez todo o Loteamento, mudando completamente a planta primitiva e agora quer legalizar a documentação. Para se cancelar o registro do Loteamento, nos termos do art. 23 da Lei 6.766/79, esbarra-se com o n.º II desse artigo que diz: “...enquanto nenhum lote houver sido objeto de contrato”. Ora, 9 lotes foram permuta dos com a COHAB, conforme se disse acima. Outra hipótese, aventada pela Prefeitura, seria desapropriar toda a área do Loteamento, sem mencionar a existência do mesmo. Essa desapropriação poderia ser registrada? E, nesse caso, como ficaria o registro do Loteamento n.º 1 em nome da antiga proprietária? A Prefeitura não quer adquirir a área de terreno, seja por compra ou desapro-priação, como lotes pertencentes ao Loteamento, sob a alegação de que as despesas ficariam muito elevadas. Acompanho, através do Boletim, na coluna de “Perguntas e Respostas”, as soluções sempre práticas encontradas para os casos ali expostos e espero que, para o presente, seja também encontrada uma solução adequada. Gostaria que a resposta me fosse dada diretamente, pois o caso exige uma certa urgência, devido à implantação de alguns projetos no local, com prazo para início das obras.

Cláudio Manoel Simões Cartório de Registro de Imóveis de ltabirito (MG)

RESPOSTA: Há um Loteamento registrado pela Lei 6.766/79. Houve impugnação da CO-HAB, que acabou firmando acordo com o loteador, permutando uma área que era de sua

propriedade com 9 lotes desse Loteamento. O acordo foi homologado por sentença. A Pre-feitura Municipal adquiriu, agora, quase toda a área do loteamento, através de duas escri-turas uma de desapropriação e outra de venda e compra. Em seguida, no plano adminis-trativo a Prefeitura modificou todo o loteamento. Para se cancelar o registro do loteamento de acordo com o art. 23 da Lei 6.766/79, é preciso que nenhum lote tenha sido alienado e 9 foram transmitidos à COHAB. Uma outra alternativa seria a desapropriação de to-da a área do loteamento e o Cartório indaga se a desapropriação assim feita poderia ser registrada. Como ficaria o registro do loteamento em nome da antiga proprietária. A Pre-feitura não quer adquirir as áreas (lotes) sob a alegação de que ficaria uma despesa muito alta. RESPONDO: a) As escrituras de desapropriação ou de venda e compra não podem se referir a glebas, tendo em vista o registro do loteamento. Para que tais escri-turas sejam registradas, elas devem se referir aos lotes que é o que juridica-mente existe no registro imobiliário. Na desapropriação, ela poderia até de-sapropriar as quadras, porque sendo a desapropriação forma originária de aquisição do domínio, não haveria a necessidade de guardar correspondência com o loteamento. Mas, na venda e compra, esta só pode se referir a lotes. b) Nada impede o cancelamento parcial do loteamento, excluindo-se des-se cancelamento apenas os 9 lotes vendidos à COHAB que, entretanto, de-verá anuir no pedido de cancelamento pois será atingido por ele. c) Nada impede que a Prefeitura, de comum acordo com o loteador, aprove um projeto modificativo do loteamento e averbe todas as modifica-ções, de acordo com o que possibilita o art. 28 da Lei 6.766/79, sendo, en-tretanto, necessária a anuência da COHAB, que é proprietária dos 9 lotes e, assim, objetivamente atingida pela modificação, ainda que ela não mexa (não aumente nem diminua o tamanho dos lotes da COHAB). São, portanto, várias sugestões, que, entretanto, dependem das partes, cabendo ao oficial tomar todas as cautelas para não praticar atos irregulares e mais tarde ser responsabilizado. É o meu parecer, sub censura. São Paulo, 3 de maio de 1994.


CONSULTA: A Anadiesel Ltda. Adquiriu, com autorização do INCRA, uma gleba de terra rural, compreendida como sendo parte do lote n.º 34-A, do Loteamen-to Fazenda Santo Antonio, Gleba 07, 4.ª Etapa, deste Município, com área de 38.000m2. Consoante consta no Título de aquisição, a Anadiesel se com-prometeu a doar a este Município parte do referido imóvel, com a finalidade de se fazer o prolongamento da Avenida Francisco Orellana, pertencente ao Loteamento Jardim das Bandeiras, encravado na parte remanescente do lote n.º 34-A, à época apenas projetado, e hoje devidamente registrado. Agora, a Anadiesel Ltda., quer fazer a doação para este Município, de parte do imóvel ora em referência, para que se concretize o prolongamento da Avenida Francisco Orellana. Perguntamos: a) O Município pode criar ou prolongar rua, sem se tratar de loteamento? b) Em caso afirmativo, que documentos o Município deverá apresentar para esta finalidade? c) O CRI, que ato pratica-rá, registro ou averbação? d) Na prática, como se procede?

Registro de Imóveis de Gurupi (TO) RESPOSTA: Anadiesel Ltda. adquiriu, com autorização do INCRA, gleba rural, parte do lote 34-A. do loteamento da Fazenda Santo Antonio, com área de 38.000 metros quadra-dos. No título consta que a adquirente se comprometia a doar ao Município uma parte do referido imóvel, para ser feito o prolongamento de via pública, av. Francisco Orellana, que estava paralisada numa das laterais desse lote. Agora se pretende fazer a doação e o Re-gistro indaga se o Município pode criar ou prolongar a via pública, sem se tratar de lotea-mento. RESPONDO: O Município recebe uma gleba em doação. Em seguida, a destina a servir como prolongamento de via pública, de tal forma que não se trata de loteamento, mas de mera destinação de um bem patrimonial do Município para a categoria de bem público de uso comum do povo (rua), que deve ser oficializada e receber nome (nada impede que o mesmo nome da rua da qual é prolongamento.

Indaga o Registro que documentos a Prefeitura devera apresentar.

RESPONDO: A escritura de doação, que será registrada na matrícula a ser aberta, mais a lei dando a destinação (que sera averbada) e lei ou decreto dando o nome (que será averbado). Os atos regístrários ja estão nas respostas acima.

É o parecer, sub censura. São Paulo, 12 de março de 1994.


CONSULTA: Qual o reflexo no Registro lmobiliário do art. 43 da Lei 4.591/64 (Con-domínios e Incorporações), que dispõe sobre a destituição incorporador? No caso concreto, foi apresentada a documentação pertinente (notificação judicial e ata da assembléia dos adquirentes), acompanhada do requerimento solicitando a averbação da destituição do incorporador, em cujo nome, a propósito, encontra-se o imóvel incorporado. no específico, a dúvida está em saber se, com a destituição, mantém-se os adquirentes (destituidores) de poderes para a comercialização das demais frações ideais do empreendimen-to, ainda que o imóvel esteja sobre a propriedade do incorporador destituí-do.

39.º Registro de Imóveis de Florianópolis RESPOSTA: Indaga o Registro a respeito da eventual destituição do incorporador, porque lhe foi apresentada a documentação com probatória de que, pela Assembléia dos adquirentes de unidades, foi feita a destituição da incorporadora. Indaga-se ainda, se a comissão de repre-sentantes terá poderes para compromissar ou vender as unidades ainda não comercializa-das, esclarecendo-se que a incorporadora a proprietária do terreno. RESPONDO: A legislação é omissa quanto a possibilidade de venda das unidades ainda não compromissadas. Nada impede, em princípio, a averba-ção da destituição da incorporadora, desde que comprovada a notificação a incorporadora, a realização da assembléia dos adquirentes, com o quorum es-tabelecido no art. 43, VI, da Lei n.º 4.591/64. Não dispondo de título de domínio a comissão de representantes não tem poderes para vender ou compromissar futuras unidades. Se se trata de construção a preço de custo ou por administração, a ex-incorporadora, titular ainda de várias unidades, será chamada para o pagamento das prestações da construção correspon-dentes a tais unidades e, na falta desse pagamento, a meu aviso, poderá ser notificada para constituição em mora e levada à praça a ou as unidades ina-dimplentes, na forma do art. 63 da Lei de Condomínios. É o parecer, sub censura. São Paulo, 19 de fevereiro de 1997.


CONSULTA: Um prédio estava alugado a um cidadão há mais de 23 anos. Acontece que faleceu um dos cônjuges, tornando-se dessa maneira um bem de heran-ça. Agora, a viúva e demais herdeiros cederam os direitos da herança a outro cidadão através de escritura pública de cessão de direitos hereditários. Per-gunta: O primeiro cidadão tem preferência em relação ao segundo? E a ces-são é um título registrável?

Cartório de Registro de Lmóveis de-Canguaretama (RN) RESPOSTA: Determinado imóvel está locado, há 23 anos para uma pessoa. Faleceu o proprietário varão. A viúva e demais herdeiros cederam os direitos de meação e hereditários para tercei-ro, através de escritura pública. O Cartório consulta se o primeiro cidadão, locatário, tem preferência em relação ao cessionário dos direitos hereditários e se a cessão referida é título registrável. RESPONDO: O direito de preferência assegurado ao locatário depende da prévia averbação do contrato de locação na m atrícula do imóvel ou na transcrição (como parece ser o caso). Mas esse direito de preferência diz respeito à alienação do bem e não à cessão de direitos hereditários. O contrato de cessão de direitos hereditários não pode ser registrado, tendo em vista que o registro imobiliário não pode abrigar direitos hereditá-rios. Não se registra essa cessão, que apenas deve ingressar no inventário ou arrolamento para que o cessionário receba ou a parte dos que lhe cederam ouse, cessionário de todos os direitos, receba, por adjudicação, o imóvel. A partilha (formal) ou a carta de adjudicação, sim, poderão ser registrados. É o parecer, sub censura. São Paulo, 16 de março de 1994.


CONSULTA: a) Uma propriedade rural, com área de 484 hectares, pertence a um único proprietário. Resolveu o mesmo desmembrar a área do imóvel em duas gle-bas distintas, cada uma com 242 hectares; apresentou memorial descritivo das duas glebas, assinado por profissional habilitado, pergunto: pode ser fei-to por requerimento, ou só por escritura pública? Qual a base legal? b) Uma propriedade rural pertencente a dois condôminos, Partes iguais, resolveram de comum acordo proceder divisão amigável do imóvel. Rece-bemos a escritura de divisão amigável para registro mas acontece que sem alegar nenhum motivo, consta diversificação da área das duas partes, sendo uma maior para o condômino A e uma menor para o condômino B. É pos-sível o registro? Se for, qual a base legal?

Registro de Imóveis de Crixas (GO) RESPOSTA: Proprietário de um imóvel rural, com Área de 484.000 hectares, pretende dividi-lo, requerendo a abertura de 2 matrículas, uma para cada porção do imóvel. Indaga o Regis-tro a respeito, inclusive se é necessária a escritura pública. RESPONDO: A escritura pública, de acordo com o art. 134 do Código Ci-vil da essência do ato para a transmissão de propriedade e de direitos reais. A simples abertura de matrículas para 2 partes em que se decompoem um imóvel rural não transmite domínio nem gera direitos reais. Basta, pois, sim-ples requerimento, acompanhado de memorial descritivo. Um imóvel rural é por 2 condôminos dividido. Um deles recebe mais terras do que o outro, sem qualquer explicação. Indaga o Registro se pode registrar a escritura. RESPONDO: Nada impede o registro da escritura se, às duas glebas for atribuindo o mesmo valor. Isto porque, sendo maiores e capazes as partes, podem acordar em que um receba mais área do que o outro, especialmente considerando o valor de cada uma delas. Áreas de campo, muitas vezes com pastos firmados, benfeitorias, em menor extensão podem valer o mesmo ou até mais do que outra extensão, maior, sem benfeitorias ou de terras de me-nor valor para a exploração, O que é importante é que descrito cada qui-nhão, conste um valor e se o valor de ambos for igual e se os condôminos tiverem o mesmo percentual de domínio, não havendo torna ou reposição, o registro deve ser feito. É o parecer, sub censura.



CONSULTA: Foi apresentada ao Oficio escritura pública de divisão amigável, extin-guindo o condomínio entre três irmãos (João, Antonio e Manoel, maiores e capazes), proprietários em comum de vários imóveis, nesta Comarca, bem como em outra Comarca, deste Estado. Nas respectivas matrículas deste Ofício, quando da aquisição não constou proporção, entendendo-se então que cada um possua 1/3 dos imóveis. A área total pertencente aos mesmos somam-se nesta Comarca em 90 alqueires (30 a cada um); e nesta outra cir-cunscrição somam-se 252 alqueires (84 a cada um). Na escritura os imóveis foram divididos amigavelmente da seguinte forma: João ficou com a totali-dade do imóvel pertencente a esta Comarca, ou sejam 90 alqueires, mais 12 alqueires na Comarca vizinha, totalizando 112alqs., quinhão este estimado no valor de R$100.000,00. Antonio ficou com uma área de 200alqs. perten-cente a outra Comarca, estimada em R$100.000,00, e Manoel ficou com uma área de 40alqs. pertencente a esta outra Comarca, também estimada em R$100.000,00. Nada consta na escritura sobre benfeitorias, bem como não tratar-se este ou outro quinão de área mecanizada, pasto, etc. Indagamos: Mesmo sendo as partes maiores o capazes, tratar-se de divisão amigável e o os valores dos quinhões serem iguais, a diferença de área entre os quinhões é muito grande, trata-se realmente de divisão amigável? Há incidência de im-posto de transmissão?

Cartório de Registro de Imóveis de Engenheiro Beltrão (PR) RESPOSTA: Foi apresentado ao Cartório escritura pública de divisão amigável, extin u do o condomínio existente entre 3 irmãos, proprietários de vários imóveis situados na co-marca e em outras. Nas matrículas quando das aquisições, não constou a proporção de cada um do que se inferiu que adquiriram partes iguais. Os quinhões são iguais, mas a diferença de área entre os quinhões é muito grande, do que resulta perguntar o Cartório se realmente se trata de divisão e se há imposto a recolher. RESPONDO: Não se trata de divisão, mas de permuta de partes ideais (portanto tributável) para a extinção do condomínio. Tanto não se trata de divisão que depois de ela se ter operada os imóveis continuam os mesmos, o que demonstra que não foram divididos. Quando se tem um imóvel e ele é dividido, o produto final é 2, 3 ou mais quinhões, ou imóveis, o que não ocorre no caso. Nas divisões verdadeiras, mesmo que três pessoas tenham partes ideais iguais podem receber área diferentes. Assim, nada impede que

um imóvel de 100 alqueires seja dividido ficando 10 alqueires para um, 40 para outra e 50 para outra, desde que as partes atribuam o mesmo valor aos quinhões, sem necessidade de recolhimento de imposto. É que quem fica com os 10 alqueires pode ficar com a nata da terra e os 2 outros com terras de terceira categoria. Mas no caso o que se operou foi a extinção do condo-mínio através da permuta de partes ideais, tributável, devendo ser recolhido o ITBI. É o parecer, sub censura. São Paulo, 3 de outubro de 1994.


CONSULTA: a),Com relação a um divórcio, separação consensual ou litigiosa e os da espécie, como proceder, quando o imóvel fica pertencendo, em sua totalida-de, a um dos cônjuges? Registro ou averbação? b) Com relação ao INCRA, será certo exigir somente o ITR? Ou há ne-cessidade da exigência do CCIR também?

Darcy Domingas Mella da Silva Cartório de Registro de Imóveis de Loanda (PR)

RESPOSTA: Indaga o Cartório como proceder quando em separação ou divórcio, o(s) imóvel(eis) foi atribuído (observo que a expressão ficou pertencendo não é jurídica) apenas a um dos côn-juges. RESPONDO: Qualquer que seja o destino dado a um ou mais imóveis, em processos de separação ou divórcio, APÓS a averbação da separação (porque é alteração de estado civil), com fundamento no artigo 246 da Lei de Regis-tros Públicos, REGISTRA-SE a partilha ou a adjudicação. Ninguém adquire domínio por averbação. Só o registro (transcrição) é que é forma de aquisi-ção da propriedade. Indaga o Cartório se, em relação a imóvel rural basta a apresentação do ITR ou se deve, também, ser apresentado o cadastro do INCRA. RESPONDO: Como se tem alertado, através do Boletim do IRIB, qualquer transação com imóvel rural exige a apresentação do Cadastro do INCRA e o ITR do exercício (no máximo do exercício anterior) quitado. É o parecer, sub censura. São Paulo, 5 de dezembro de 1994.


CONSULTA: O Município de Boa Esperança recebeu por doação da COHAPAR, quando da averbação de subdivisão para implantação do Conjunto Vila Ver-de Mutirão 2, o imóvel denominado, área de terras com 7.110,53m2, referen-te à área institucional, localizada no Conjunto Vila Verde Mutirão 2, períme-tro urbano da cidade de Boa Esperança, Comarca de Mamborê; mais as áreas das ruas. Em 27.06.95, o Município de Boa Esperança, requereu ao Cartório a subdivisão, do imóvel denominado área de terras com 7.110,53m2, referente à área institucional. Procedemos tal subdivisão, abrindo-se 12 matrículas, conforme mapas e memoriais. Agora recebemos para registro escritura pú-blica de doação, outorgada pelo Município em favor de Daniel & Alvelino Ltda., de um dos imóveis da subdivisão. Portanto, consta na escritura a Lei n.º 01/95 cujo teor é o seguinte: Sú-mula: Dispõe sobre doação e terrenos pertencentes ao Patrimônio Municipal de Boa Esperança e dá outras providências. A Câmara Municipal de Boa Esperança, aprovou e eu Prefeito Municipal, sanciono a seguinte lei: Artigo 1.º - Fica o chefe do poder executivo municipal, autorizado a permitir por doação ao Senhor Vicente Daniel da Silva, C.I. e CPF. dos bens pertencen-tes ao Patrimônio Municipal de Boa Esperança, constituídos pela área n.º 04, com 379,32m2, subdivisão da área institucional, com área de 7.110,53m2; lo-calizada no Bairro denominado Vila Verde, perímetro urbano de Boa Espe-rança. § 1.º - O imóvel descrito no artigo 1.º terá como destinação a cons-trução de um prédio em alvenaria com aproximadamente 150,00m2, que abrigará as instalações de Mercearia e Açougue. § 2.º - O beneficiado por força desta lei deverá ser sócio proprietário da respectiva empresa. § 3.º - As obras de construção civil, deverão estarem concluídas no prazo máximo de 12 meses, inclusive murada em alvenaria, a contar da vigência desta lei. Arti-go 2.º - O ato normativo regulamentador da presente lei, deverá conter obri-gatoriamente as seguintes determinações: a)- Reversão ao Patrimônio do Município, dos bens ora concedidos, no estado que se encontrarem, caso o adquirente não cumpra as determinações estipuladas no parágrafo 4.º do ar-tigo 2.º, independentemente de indenização ou processo judicial. b) que as benfeitorias incorporadas não tenham destinação diversa a contida no “ca-put”, dos artigos 1.º e 2.º, sem prévia autorização legislativa. c) que o benefi-ciado aceita, expressamente, as condições impostas na autorização de uso de bens públicos. d) O beneficiado após a conclusão da obra, de acordo ao pa-rágrafo 3.º do artigo 1.º e passada por uma fiscalização do Município, de-terminada pelo Chefe do Poder Executivo, terá direito à posse definitiva do

imóvel, tornando sem efeito a mesma, sempre que vierem infringir a alínea “b” deste artigo. Artigo 3.º - Esta lei entrara em vigor na data de sua publi-cação, revogando-se as. posições em contrário. Nossa dúvida é se é possível registrar tal escritura, tendo em vista o teor de Lei, principalmente no artigo 2.º, alínea a, b, c, d. Se for possível como devemos constar no registro?

Registro de Imóveis de Mamborê (PR) RESPOSTA: A respeito da área institucional que foi parcelada em vários terrenos, um dos quais agora doado a terceira pessoa para nela se instalar um comercio, o registro pode ser feito. Averba-se em cada uma das matrículas, conforme for o caso, a lei que autorizou a doação, que significa a desafetação, isto é, tirar o bem de uso comum do povo para passá-lo a bem patrimonial. Averba-se: por força da lei municipal n.º tal, de tal data, o imóvel desta matrícula foi desafetado, passando da condição de bem público de uso co-mum para bem patrimonial da Prefeitura Municipal. Em seguida se registra a doação. Eventual revogação pelo não cumpri-mento das condições impostas só levará ao cancelamento do registro da do-ação ou a requerimento de doadora e donatário ou em cumprimento a man-dado expedido pelo Juízo, em ação de revogação da doação. Nunca poderá a Prefeitura requerer, isoladamente e sozinha o cancelamento do registro da doação. É o parecer, sub censura. São Paulo, 23 de agosto de 1995.


CONSULTA: A Prefeitura Municipal procedeu loteamento em uma área rural e poste-riormente doou os lotes a donatários de baixa renda, de acordo com a Lei Municipal autorizativa com encargo de os donatários construir residências no prazo de 02 anos, com cláusula de retrocesso. Pergunto: a) Durante este período de 02 anos, pode o donatário alienar o imóvel, sem a anuência da Prefeitura? b) Poderá o proprietário averbar benfeitoras de natureza comer-cial, embora a Lei municipal constante da doação, tenha constado que os donatários recebiam os imóveis em doação, para construção somente de prados residenciais?

Registro de Imóveis de Iturama (MG) RESPOSTA: A Prefeitura Municipal fez doação de lotes de terreno, para a construção, no prazo de 2 anos, de imóveis residenciais. Registrada a doação, uma pessoa fez edificar imóvel comer-cial. Por outro lado, um dos donatários pretende vender o imóvel. Indaga-se se é possível averbar-se a construção comercial e se pode ser registrada a transmissão sem anuência da Prefeitura Municipal. RESPONDO: As imposições feitas na doação são estranhas ao registro. Eventual violação das condições da doação diz respeito, exclusivamente, à doadora e donatários. Assim, ainda que da doação conste o encargo de cons-truir prédio residencial, não impede o registrador de averbar a construção de prédio comercial, o que apenas ensejará à donatária a possibilidade de obter a revogação da doação, através de ação própria, em Juízo. Diga-se o mesmo quanto à pretendida alienação. Se não foi imposta a cláusula de inalienabili-dade, o donatário é livre para transmitir, a qualquer título, o imóvel, caben-do, insiste-se, à Prefeitura, se entender violentado encargo imposto e aceito na doação, mover a ação de revogação da doação. É o parecer, sub censura. São Paulo, 3 de dezembro de 1996.


CONSULTA: “A” e “B”, marido e mulher, através de escritura pública, doaram (sem usufruto) imóvel rural à filha “C”, casada, e instituíram no instrumento as cláusulas de impenhorabilidade, incomunicabilidade e inalienabilidade (nada constou a época, se vitalícias ou temporárias). Esta escritura encontra-se re-gistrada. “A”, marido, faleceu e, no formal de partilha, nada constou sobre o cancelamento dessas cláusulas. Foi apresentada ao Ofício Imobiliário escri-tura pública de revogação, onde consta como parte “B”, viúva atualmente, solicitando o cancelamento das cláusulas, de sua parte, bem como, da parte instituída por “A”, tendo em vista o seu falecimento, conforme comprova certidão de óbito (anexa ao título). Pode o registrador proceder a averbação do cancelamento pretendido? Em caso negativo, como proceder para cance-lar tais cláusulas, a vista de escritura de sub-rogação, ato judicial? (não en-contrei legislação ou doutrina que dispõe sobre o cancelamento das cláusulas mencionadas).

Registro de Imóveis de Engenheiro Beltrão (PR) A e B doaram um imóvel para sua filha C, reservando o usufruto e impondo cláusu-las (não constou se vitalícias ou temporárias). A (marido) faleceu e no formal nada cons-tou em relação às cláusulas. Foi apresentada ao Cartório uma escritura pública de revoga-ção, onde consta que B (mulher) viuva, solicita o cancelamento das cláusulas, de sua parte e da parte do (marido) em função do óbito. Pode o registrador cancelar as cláusulas? Como proceder para fazê-lo? RESPONDO: As cláusulas, quando não são temporárias, prevalecem du-rante a VIDA do DONATÁRIO. As cláusulas, impostas pelos doadores, não podem ser canceladas por um deles sozinho, vivo ou morto o outro donatá-rio. Só se extinguirão, no caso, com a morte da filha donatária, passando o imóvel livre a seus herdeiros. Para subrogar as cláusulas só através de man-dado judicial. É o parecer, sub censura.


CONSULTA: a) Foi apresentada a este ofício escritura pública de um imóvel urbano que pertencia a outra comarca e que, por força da lei, passou a pertencer a esta, acompanhando a mesma veio a escritura anterior e a certidão negativa da comarca primitiva, só que a certidão não consta de medidas e confron-tantes, a escritura atual vem com suas confrontações e medidas, que por si-nal não coincide com a medida que tem na escritura anterior que a acompa-nha. E se isto acontecer com um terreno rural. Como proceder em ambos os casos? b) Apresentando para registro um formal de partilha, onde o viúvo meei-ro recebe duas casas residenciais. Acontece que as escrituras dos lotes onde foram edificadas essas casas, estão registradas em outra comarca, devido na época aqui não ser ainda comarca. Como proceder, já que o formal é um tí-tulo judicial e consta hoje as casas com suas confrontações e medidas atuais, divergindo totalmente da descrição nos seus registros na comarca primitiva? Não existe averbação de construção. c) Apresentado para registro formal de partilha onde a viúva meeira e sua fi-lha menor recebem cada 50% de uma casa residencial. Neste ofício encon-tra-se o registro da escritura do lote onde foi edificada a casa não constando de averbação de construção e ainda um contrato hipotecário da COHAB - se sem cancelamento. Acontecendo portanto que a viuva foram fora separa-da judicialmente ficando nessa referida partilha para as duas, como também quitaram na Cehop e nunca trouxeram para cancelar. tudo isto antes do fale-cimento do cônjuge. Como proceder? Terá que fazer o registro e averbações do que aconteceu antes deste formal ser registrado? d) Apresentado para registro formal de partilha em que os quinhões des-critos estão com área inferior a fração mínima de parcelamento da região, abre-se a matrícula para cada um. Em se tratando de título judicial como proceder? e) Registrado um loteamento onde seus lotes medem 7 × 25 metros cada, o proprietário não entendendo, foi vendendo e passando escrituras de lotes medindo 6,00x22,00metros, portanto vão ficando as sobras de cada lote, es-tas escrituras podem ser registradas com essa metragem e as sobras o que fazer se ele resolver vender, não terão número esses lotes. Como proceder? f) Um loteamento contendo 10 quadras, com 23 lotes cada, depois de re-gistrado pode abrir matrícula para cada lote. O proprietário está vendendo de um por um á vista, pois como é no interior não existe não existe parcelas devidos seus valores serem mínimos. Por lei, as praças, ruas e avenidas deste loteamento pertencem, ao Município e se este resolver vender ou doar uma

dessas praças, pode ser lavrada esta escritura? Como proceder em ambos os sentidos? g) A prefeitura doa e vende vários lotes do loteamento municipal a pes-soas naturais, as escrituras são lavradas com dados da própria doadora, se-jam o n.º de lote, quadras e medidas e estas escrituras são registradas. De-pois o Cartório descobre que algumas destas escrituras têm números de lotes e quadras repetidos, a Prefeitura tem conhecimento do fato. Qual o proce-dimento neste assunto?

h) Um terreno rural, formal de partilha de bens de herança, formal de partilha de separação judicial, CRH, CRPH, Usucapião para registrar é preci-so a apresentação do PCND do INSS e da receita federal e para o registro e lavratura de uma casa residencial é também obrigatório? i) Para registro de uma penhora é necessário o Mandado do Juiz ou cer-tidão expedida pelo escrivão do feito. Mas se for apresentado o mandado de citação, penhora e arresto, assinado pelo escrivão por ordem do MM. Juiz de direito pose ser registrado esta penhora?

Cartório de Registro de Imóveis de N.S. da Gloria (SE) RESPOSTA: Apresentada certidão da anterior comarca, a escritura que gerou o registro e a nova es-critura verifica-se a ausência de medidas no registro anterior e a incidência entre o que consta da escritura e a certidão. Indaga o Cartório como proceder, em se tratando de imó-vel urbano e rural. RESPONDO: A descrição do imóvel no título apresentado deve estar de acordo com a descrição que consta do registro (art 225 da Lei de Registros Públicos). Não havendo coincidência, o registro não pode ser feito porque o título é irregular art. 225, § 2.º. Ou se retifica o título ou se retifica, na forma do art. 213, § 2.º, da lei, o registro. Foi apresentado formal de partilha, em que foi objeto do inventário um terreno com duas casas. A descrição do terreno não confere com o registro anterior feito a antiga comar-ca. Mas se trata de título judicial, como proceder? RESPONDO: A resposta acima cabe também para o caso. Ou se retifica o registro ou se retifica o título, porque a incoincidência impede o registro (Art. 225, § 2.º da Lei de Registros Públicos). Pouco importa que se trate de título judicial, pois os títulos judiciais estão obrigados, também a respeitar os princípios registrários e as leis do registro público.

Apresentado ao Cartório formal de partilha em que um imóvel foi partilhado na propor-ção de 50% para a viúva e 50% para a filha herdeira. Grava o imóvel hipoteca em favor da COHA que, embora quitada, não foi averbado o cancelamento, porque não foi reque-rido. O título se refere a construção e terreno e a construção não foi averbada. Houve sepa-ração anterior do casal, não registrada a partilha. como proceder? RESPONDO: Em primeiro lugar, se o título diz respeito à casa e terreno e não foi averbada a construção, essa averbação deve ser exigida. Quanto à hi-poteca, ficará gravado o imóvel até que seja requerido o cancelamento, pro-vando-se a quitação. O formal de partilha para ser registrado exige que, an-tes se averbe (art. 246 da Lei de Registros Públicos) a separação do casal. Foi apresentado ao Cartório formal de partilha em que os quinhões descritos são de área inferior à fração mínima de parcelamento do solo. Indaga o Cartório se podem ser abertas as matrículas para o registro da partilha. RESPONDO: Os títulos judiciais também devem cumprir as leis em vigor. A partilha não pode ser registrada, pois se operou a divisão geodésica e se cada imóvel, resultante da divisão, é menor que a fração mínima de parcela-mento, é vedado ao Cartório abrir a matrícula para o registro da partilha. In-sisto em que os títulos judiciais se submetem como os demais às leis em vi-gor. Registrado um loteamento com terrenos tendo 7 metros de frente por 25 metros de frente aos fundos, os títulos vêm descrevendo os lotes como tendo 6 metros de frente por 22 metros da frente aos fundos. Como proceder? RESPONDO: O loteador não pode vender os lotes descrevendo-os de forma diversa do que consta da planta aprovada. Comete crime previsto na Lei 6.766/79. Se não há coincidência de descrição entre o que consta da planta e do memorial descritivo do loteamento (onde são descritos, todos os lotes) não pode ser feito o registro. Tendo sido registrado um loteamento, o proprietario entá vendendo a vista os lotes. Indaga o Cartório como fazer se ele vender praças, ruas, etc e se podem ser registradas as escrituras de tais vendas. RESPONDO: Nos termos do art. 22 da Lei 6.766/79 e de acordo com o art. 3.º do Decreto-Lei n.º 58/37, com o registro do loteamento as praças, ruas, avenidas, áreas verdes e institucionais passam para o dormirão público. O loteador perde a propriedade dessas porções de terra e não pode vendê-las. Se vender o Cartório não pode registrar. A Prefeitura, proprietária de um loteamento, vendeu vários lotes. Apura-se agora que

vários lotes foram vendidos duas vezes, para pessoas diferentes. Indaga o Cartório como proceder. RESPONDO: Em primeiro Iugar, quer quanto a esse loteamento, quer quanto aos outros, deve o Cartório proceder a rigoroso levantamento, veri-ficando e levantando as duplicidades de registro, para não prosseguir erran-do. Quando um lote já foi transmitido ou compromissado a uma pessoa não pode ser compromissado ou vendido a outra. A pergunta relativa à apresentação do PCND do INSS e certidão da re-ceita federal está redigida de forma a que não se consegue saber o que pre-tende a consulente. O CND do INSS e a Certidão Negativa de Contribui-ções sociais são exigíveis, das pessoas jurídicas que não comercializem imó-veis e das que, comercializando imóveis, não declarem que aqueles vincula-dos à escritura, não integram o ativo imobilizado. Se está o imóvel no ativo imobilizado devem ser apresentadas as certidões, qualquer que seja o tipo de pessoa jurídica. Se não estiver no ativo imobilizado e assim for declarado na escritura, sendo a pessoa jurídica comerciante de imóveis, dispensam-se am-bas as certidões. Não se pode exigir essas certidões das pessoas físicas e es-pecialmente nos inventários e partilhas. A averbação de construção só pode ser feita com a provida edificação e o CND do lNSS relativo à obra. Indaga o Cartório se a penhora poderá ser registrada com a simples cópia do mandado de citação, auto de penhora ou de arresto, assinados pelo escrivão. RESPONDO: Nos termos do art. 239 da Lei de Registros públicos a pe-nhora se registra em cumprimento a mandado de registro de penhora ou a requerimento da parte interessada, instruído do auto de penhora. Apenas nas execuções fiscais da união, Estado ou Município, por força da Lei das Exe-cuções Fiscais, a penhora ou o arresto são registrados, com cópia da oficial e do auto de penhora, entregues ao Cartório pelo Oficial de Justiça. É o parecer, sub censura. São Paulo, 3 de agosto de 1991.


CONSULTA: Foi lavrada uma escritura de doação de pais para filho, com a interveni-ência dos demais filhos, sendo que um dos apartamentos doados está grava-do com a seguinte condição: “com a condição de ser usado, exclusivamente para o condomínio, seja para guardar material de limpeza, seja para moradia do zelador”. Dita condição consta da matrícula respectiva e da convenção de condomínio. O apartamento faz parte de um condomínio de 09 andares, lo-jas e apartamentos, todo ele de propriedade de 04 irmãos recebidos em doa-ção dos pais já falecidos. Agora o proprietário vendeu o apartamento grava-do com a interveniência dos seus três irmãos condôminos revogando a con-dição imposta pelos pais na doação, com o que concordaram os outros ir-mãos. Pergunto: a) Pode ser lavrada digo levada a registro esta escritura? b) Não tem de haver mudança na convenção de condomínio para excluir da mesma a condição citada? c) Pede a condição imposta pelos pais — doado-res — na escritura de doação ser cancelada ou revogada pelo donatário e demais condôminos?

Cartório do 1.º Ofício de Registro de Imóveis de Nilópolis (RJ) RESPOSTA: Foi lavrada uma escritura de doação de pai para filho, com a interveniência dos de-mais filhos, sendo que um dos apartamentos doados esta gravada com a condição de ser usado exclusivamente pelo condomínio, seja para guardar material de limpeza, seja para moradia do zelador. Dita restrição consta da matrícula e da convenção do condomínio. O apartamento faz parte do edifício de 9 andares, lojas e apartamentos, todo ele de proprie-dade de 4 irmãos, que houveram por força de doação do pai já falecido. Agora, o proprie-tário vendeu esse apartamento gravado, com a interveniência dos irmãos, isto é, dos 3 ou-tros irmãos, que revogaram a condição imposta pelo pai na doação. Indaga o Cartório se pode ser feito o registro da escritura, se não deve ser, previamente feita a alteração na con-venção e se a condição imposta pelos doadores pode ser revogada pelos donatários. RESPONDO: O referido apartamento, pelo que consta, constitui ÁREA DE USO COMUM do condomínio, não podendo ser propriedade particular de ninguém. O erro esteve em se aceitar a doação de um apartamento nessas condições, pois se assim figura na convenção, isto é, o apartamento destina-do ao uso do zelador ou a almoxarifado, foi ele destinado como sendo coisa de uso comum, insuscetível, por força da Lei 4.591/64 de ser considerada propriedade exclusiva ou até mesmo de ser usada por um condômino com exclusividade. A escritura não pode ser registrada a outra. É necessário que

se altere a instituição e a convenção do condomínio, para transformar esse apartamento em unidade autônoma (de domínio de todos os condôminos) podendo, então, ser alienada, mas por todos. É o parecer, sub censura. São Paulo, 18 de julho de 1994.


CONSULTA: a) Foi apresentada neste serviço registral uma escritura de divisão amigá-vel de um imóvel rural de propriedade de três condôminos. Quota parte de um dos condôminos está hipotecada em favor de um terceiro. Na escritura de divisão foi declarado o ônus hipotecário, onerando somente a quota arte do devedor, não constando anuência do credor hipotecário. Pode o serviço registral proceder a abertura das matrículas autônomas dos outros dois con-dôminos se o ônus hipotecário persiste em todas elas? b) Foi também apresentada neste serviço registral uma escritura de con-fissão de dívidas hipotecárias, na qual o devedor confessa uma dívida em moeda corrente nacional e se compromete pagá-la, no prazo de um ano, mediante a entrega de tantas cabeças de gado. Pode ser registrada esta hipo-teca ou o serviço registral deve exigir a emissão de uma cédula de Produto Rural como garantia hipotecária? c) O Município de Bela Vista, proprietário de uma área, pretende loteá-lo para implantar um conjunto habitacional a ser contruidos pelo regime de mutirão pelos futuros proprietários que receberão os terrenos por doação. O poder legislativo autorizou a doação, por lei especifica. Para o registro do lo-teamento, deverão ser observadas todas exigências estabelecidas pela Lei 6.766/79, inclusive a publicações de editais, ou o município está isento dessa exigência?

Registro de Imóveis de Bela Vista (MS) RESPOSTA: Apresentada a registro escritura pública de divisão amigável, de um imóvel que tinha 3 proprietários, um deles hipotecou a sua parte ideal. Indaga o Registro se devem ser aber-tas as matrículas para os 3 quinhões, transportada a hipoteca para todos eles ou se apenas para o quinhão do devedor hipotecário. RESPONDO: A rigor, abrem-se as 3 matrículas, encerrando-se a primitiva. A hipoteca que é da parte ideal de um dos condôminos, seria transportada por averbação, apenas para o quinhão desse condomínio. Mas, consideran-do-se que há interesse do credor hipotecário, porque o quinhão atribuído ao devedor hipotecante pode não representar o valor do crédito ou, ainda, ter sido feita a divisão para prejudicar o credor, sugiro que se tome, ainda que em documento a parte, ANUÊNCIA DO CREDOR HIPOTECÁRIO. Foi apresentada uma escritura de confissão de dívida, com garantia hipotecária, especi-

ficado o valor da divida, mas consignado que o devedor pagara através da entrega de x ca-beças de gado. Indaga o Registro se esse título pode ser registrada ou se deve ser exigida a formalização de cédula do produtor rural. RESPONDO: O registro pode e deve ser feito. O valor da dívida está con-signado em dinheiro e a forma do pagamento não desnatura o crédito. A Prefeitura pretende doar terrenos para pessoas, que construirão suas casas no regi-me de mutirão. Indaga o Registro se, é deve ser exigido o registro do loteamento. RESPONDO: Se para a transmissão, a qualquer título,dos terrenos ou lo-tes, forem criadas as vias de circulação, os lotes, há indispensável necessida-de de ser registrado o loteamento, segundo o art. 18 da Lei 6.766/79. É o parecer, sub censura. São Paulo, 27 de outubro de 1996.


CONSULTA: Tendo recebido neste Cartório para registro, uma escritura Pública de Hipoteca, do Banco do Brasil S/A. Agência Central de Vitória-ES, onde o bem dado em garantia, é um direito de posse e benfeitorias, em terrenos de-volutos do Estado registrado no Livro Auxiliar. Dirijo-me a V.S.ª, com a ne-cessidade emergente, devido ao prazo determinado por Lei, de esclarecimen-tos maiores a respeito, para que junto aos mesmos, desfaçam dúvidas no que o caso requer.

Registro de Imóveis de Caravelas (BA) RESPOSTA: Foi apresentada a registro, escritura pública de hipoteca, figurando como credor hipote-cário o Banco do Brasil S.A., agência de Vitória, em que é dada em garantia a posse do imóvel, com as suas benfeitorias, em terrenos devolutos do Estado, registrado no Livro Auxiliar. Consulta a Registradora a respeito. RESPONDO: Só pode hipotecar quem é titular de domínio. A hipoteca é um direito real (de garantia) na coisa alheia. Se o devedor hipotecante não é proprietário, a escritura não pode ser registrada. Assim dispõe o art. 756 do Código Civil estabelece que só quem pode vender pode hipotecar. A escritu-ra não pode, portanto, ser registrada, considerando-se que o devedor não é o proprietário. Não consegui entender o que está registrado no Livro 3 de Re-gistro Auxiliar, se posse ou o fato de se tratar de terras devolutas. Se posse, o registro é nulo de pleno direito porque posse não ingressa no registro de imóveis. Se a declaração de que se trata de terra devoluta, também está erra-do, porque essa declaração, em procedimento díscriminatório, deveria dar origem à abertura de matrícula em nome do Poder Público. É o parecer, sub censura. São Paulo, 28 de outubro 1996.


CONSULTA: Foi apresentado neste serviço registral para registro um Contrato de Com-promisso de Compra e Venda, tendo como objeto a compra e venda de um imóvel rural que se encontra onerado, por hipoteca cedular em garantia do pagamento de uma cédula rural pignoratícia e hipotecária, em favor do Ban-co do Brasil. Posteriormente, tendo em vista a securitização da dívida, foi a hipoteca ratificada. Os outorgantes comprometeram outorgar a escritura de-finitiva logo que a dívida fosse paga e consequentemente cancelada a hipote-ca. Pode o registro imobiliário proceder o registro do contrato sem anuência de credor hipotecário?

José Avelino e Silva Registro de Imóveis de Bela Vista (MS)

RESPOSTA: Indaga o Registro se pode registrar escritura de venda e compra de imóvel que está hipote-cado, garantindo cédula de crédito rural, figurando como credor o Banco do Brasil. RESPONDO: O imóvel hipotecado em garantia de cédula, não pode ser alie-nado nem penhorado. A alienação só pode ser registrada se houver a anuên-cia do credor hipotecário. É o parecer, sub censura.



CONSULTA: Um imóvel rural matriculado neste serviço registral foi dado em hipoteca judicial, como Caução real, por força de Carta Precatória de Inscrição de Hipoteca. O proprietário do mesmo, posteriormente, vendeu o imóvel a ter-ceiro por Escritura Pública, onde se constou o ônus. A Escritura veio a este serviço registral e foi protocolada. Parece-me que a mesma poderia ser regis-trada, ficando o novo proprietário com o encargo do ônus, por força da se-qüela. No entanto por se tratar de imóvel envolvido num processo judicial, fica-me a impressão de que talvez deveria comunicar ao Juiz Corregedor da Serventia, a mudança de proprietário, no sentido de prevenir algum direito. Pergunto: a) O imóvel poderia ter sido vendido, ou a oneração desta nature-za impede a alienação do bem? b) É necessária alguma anuência para que a venda possa ser registrada? c) Se não, é preciso comunicar a mudança de proprietário à autoridade Judicial? d) Se necessária a comunicação, deverá ser feita ao Juiz do processo ou ao Juiz Corregedor da Serventia?

Registro de Imóveis de Cachoeira Alta (GO) RESPOSTA: Imóvel rural, dado em hipoteca judicial, registrada em cumprimento a carta precatória Agora, apresentada escritura pública de venda e compra desse imóvel, indaga o Registro se deve ser a escritura acolhida. RESPONDO: A hipoteca judicial não impede a alienação do bem, desde que, na escritura, conste, expressamente a sua existência e registro, de tal sorte que o adquirente nunca poderia alegar ignorância. O fato de se tratar de hipoteca judicial não altera a condição, pois tal hipoteca tem o direito de seqüela, permanecendo gravando o imóvel, até que haja mandado determi-nando seu cancelamento, de acordo com os arts. 250, I e 259, da Lei de Re-gistros Públicos. Não há necessidade de qualquer comunicação. Basta que, ao ser feito o registro da escritura de venda e compra, ao ser certificada a apresentação, prenotação e registro, como determina a Lei de Registros Pú-blicos se certifique, também, que há hipoteca do imóvel objeto do titulo, re-gistrada sob o n.º tal, na matrícula do imóvel. É o parecer, sub censura. São Paulo, 17 de março de 1997.


CONSULTA: Um advogado requereu o registro da escritura de compra e venda de 25.000ha de terras da Fazenda Nabileque, da Sociedade Anônima Fomento Argentino Sud Americano para Afrodísio Jambeiro de Assis, lavrada em 15 de agosto de 1956, área essa a ser desmembrada de uma área maior de 726.077ha, estando esta área atualmente desmembrada num condomínio composto de milhares de proprietários, mas tudo em partes ideais. Assim sendo rogo o favor de dar-me uma orientação para efetuar o registro, pois é muito antiga a escritura e ainda vou verificar se a vendedora ainda possui es-ta área, pois a mesma já vendeu ou deu em arrematação ao Estado de Mato Grosso quase a totalidade dessas terras.

Cartório de Registro de Imóveis de Corumbá (MS) RESPOSTA: Foi requerida ao Cartório o registro de uma escritura de venda e compra de 25 000ha de terra da fazenda Nabileque, da Sociedade Anonima Fomento Argentino Sud Ameri-cano para Afrodísio Jambeiro de Assis, lavrada em 15 de agosto de 1.956, área essa des-tacada de uma área maior, de 726.077ha, estando essa área atualmente “desmembrada num condomínio composto de milhares de proprietários, mas tudo em partes ideais”. A es-critura é muito antiga e o cartório ainda vai verificar se a vendedora ainda possui esta área, pois a mesma já vendeu ou teve arrematadas varias áreas. RESPONDO: Em primeiro lugar deve o Cartório verificar todas as trans-missões feitas, quer de partes ideais, quer de partes certas e determinadas, somando o total de metros quadrados ou de hectares alienados para saber se ainda há disponibilidade. Existindo a disponibilidade, isto é, se a proprietária ainda detém disponibilidade de hectares que possibilitem a transmissão cabe solucionar outro problema. A venda de parte ideal de um imóvel pode ser feita pelo proprietário, mas se com o registro das anteriores vendas de partes ideais se formou um condomínio, nenhum dos condôminos pode alienar ou hipotecar parte certa e determinada do imóvel em condomínio pro indiviso, sem a anuência de todos os condôminos, porque essa alienação de parte cer-ta implica em extinção parcial do condomínio. A escritura, portanto, mesmo que conte com a disponibilidade de área em nome da transmitente, não po-derá ser registrada. É o parecer, sub censura. São Paulo, 22 de junho de 1994.


CONSULTA: Um título (DMI) deu entrada em Cartório aos 22/01/97. O sacado foi intimado no mesmo dia. O prazo para pagamento expirou ás 16:00 horas do dia 27/01/97. Às 17h30, mais ou menos fomos avisados por um funcioná-rio do Cartório Cível que o protesto estava sustado por ordem judicial. Com despacho efetuado Às 17:23 horas. O banco apresentante, em seguida, solicitou a devolução do título sem protesto. Como proceder? Permanece em Cartório com a sustação ou devolve-se ao banco apresentante? Obs.: Da carta de intimação consta que o prazo seria até as 16h do dia 27/01. O Juiz despachou às 17h23 e o Banco pediu a devolução depois do comunicado do Juizado.

Maria José Tardim Registro de Imóveis de Martinopólls (SP)

RESPOSTA: Em primeiro lugar, cabe ponderar que o IRIB mantém consultoria na área de Registro de Imóveis. O protesto de letras e títulos diz respeito a ou-tra área. Entretanto, para que a consultente não possa pensar que não se quer lhe dar a assistência solicitada, ainda que se considere que se trata de fa-to passado, consumado, já resolvido, cabe ponderar: a) O encerramento do expediente do Cartório de Protesto deve ser estendido por mais de 30 minu-tos após o encerramento do expediente bancário; b) enquanto o “Cartório” estiver aberto, ainda que para expediente interno, deve receber ordens, de-terminações, comunicações. c) O Tabelionato de Protesto deve ser exercido como as demais atividades do Serviço, em função do atendimento do públi-co. Se o titular ou quem responda pelo Serviço, recebe a comunicação ofici-al, no sentido de que determinado protesto, de determinado título, foi susta-do, qual o seu interesse em lavrar o protesto, desconhecendo a comunicação recebida? d) Recebendo, paralelamente, o pedido do apresentante do título, pedido de suspensão do protesto, ainda que fora do horário rígido (16hs) qual o interesse em tirar o protesto? Apenas para se colocar como superior a todos os interessados? Pondero, a propósito, que os serviços, quer os de registro, quer os notariais de protesto, têm como destino o usuário e de tal forma, devem ser exercidos para dignificar a profissão e não para transfor-mar o responsável pelo Cartório num semideus, que fixa um horário rigoro-síssimo.


CONSULTA:

Deu entrada em Cartório para registro, um formal de partilha onde o in-ventário era italiano e casado na Itália. Faleceu em 5-10-1940. O formal foi expedido em 1959. A viúva também já faleceu. Da transcrição do imóvel não consta o nome da esposa (meeira). Ninguém sabe o local onde se casa-ram. Do processo de inventário não consta a certidão de casamento nem o óbito (não se consegue localizar nenhum dos dois). Como proceder para re-gistrar o formal sem a certidão para averbar o casamento?

Maria José Tardim Registro de Imóveis de Martinópolis (SP)

RESPOSTA: Tendo em vista o formal de partilha expedido em conseqüência do in-ventário de um italiano, ocorrido em 1940, já falecida também sua mulher, não constando da transcrição o nome da esposa e diante da impossibilidade de se localizar a certidão de casamento, só resta ao herdeiro, ao adjudicató-rio, enfim, a quem foi partilhado o ímovel, requerer em Juizo, à vista do que consta do inventário, que defira o pedido de averbação à margem da trans-crição, para constar o nome da mulher do proprietário. Talvez, em se saben-do a época do ingresso do estrangeiro no País, na Delegacia de Estrangeiros, se consiga obter documento consignando que, ao entrar no País, o proprie-tário o fez em companhia de sua mulher fulana de tal. O registro, entretanto, não poderá ser feito enquanto não se averbar, ao menos, o nome da mulher, sabido que o regime de bens do casamento na Itália, ao tempo (antes de 1978) era o da comunhão total de bens. É o parecer, sub censura. São Paulo, 23 de janeiro de 1997.


CONSULTA: Gostaria de indagar no sentido de ser-me repassado em que amparo legal se firmam os Cartórios de minha vizinha comarca em se negarem terminan-temente lavrar escrituras de venda e compra com reserva de usufruto em fa-vor do adquirente, segundo o seu desejo.

Renato Gusman Filho Registro de Imóveis de Manhuaçu (MG)

RESPOSTA: Indga o Registro qual o fundamento legal para que notários de comarca vizinha se re-cusarem a formalizar escrituras de venda e compra, com reserva de usufruto EM FAVOR DO ADQUIRENTE, segundo o seu desejo. RESPONDO: O usufruto é direito real na coisa alheia. SE adquiro um imóvel, tenho propriedade plena, não posso ter um direito real na minha coisa. A propósito, se sou nu proprietário e, por ato negocial, por morte ou por renúncia do usufrutuário, adquiro o usufruto, passo a ser proprietário pleno, porque a morte ou renúncia extinguem o usufruto, que é direito per-sonalíssimo e porque em sendo adquirido pelo nu proprietário por ato ne-gocial, passa este a deter o domínio pleno. O que é possível é alguém VEN-DER, DOAR, DAR EM PAGAMENTO ou transmitir, a qualquer título a nua-propriedade, reservando-se o usufruto, mas o adquirente, que adquire pro-priedade plena, não pode reservar o usufruto, que já detém, porque na con-dição de proprietário pode usar, fruir e alienar o imóvel. Estão, portanto, corretos os notários das comarcas vizinhas às do consulente. É o parecer, sub censura. São Paulo, 4 de outubro de 1995.


CONSULTA: Originariamente, o parágrafo primeiro da Lei número 5.709/71 determi-nava que as restrições estabelecidas naquela Lei não se aplicavam ao caso de transmissão causa mortis. Com o advento da Lei 6.572/78, foi esse parágrafo alterado, acrescentando-se a ressalva a restrição do art 7 da Lei 5.709/71. Assim, a aquisição de imóvel rural situado em área considerada indispensável a segurança nacional por pessoa estrangeira, depende do assentimento pré-vio da secretaria geral do conselho de segurança nacional. Como proceder com o serviço registral imobiliário, para um registro de um formal de parti-lha no qual o falecido era estrangeiro (paraguaio) e o imóvel está situado na faixa de fronteira com 5.048,8498has, se o Conselho Nacional de Segurança foi extinto?

Registro de Imóveis de Bela Vista (MS) RESPOSTA: Indaga o Registro se pode ser registrado formal de partilha expedido em inventário de um paraguaio, que deixou herdeiros paraguaios, sendo inventariado imóvel rural na faixa de fronteira. RESPONDO: Em regra, as aquisições de imóveis rurais por estrangeiros, mesmo quando residentes fora do País, não eram extensivas aos casos de sucessão legítima. Entretanto, o art. 1.º, § 2.º, da Lei n.º 5.709, de 7/10/71, sofreu alteração pela Lei 6.572, de 30/9/78 e, mantendo a redação anterior, acrescentou “ressalvado o disposto no art. 79”. O art. 79, por sua vez, em se tratando de imóvel rural considerado indispensável a segurança nacional, exige autorização prévia da Secretaria Geral do Conselho de Segurança Na-cional, que atualmente foi substituído pela Secretaria de Assuntos Estratégi-cos, que é o nome atual do antigo Conselho. Parece, portanto, que os her-deiros devem obter essa autorização, sem a qual o Registro não deve regis-trar o formal na matrícula do imóvel. É o parecer, sub censura. São Paulo, 19 de julho de 1996.


CONSULTA: Foi apresentado um formal de partilha datado de 05 de novembro de 1949, onde observamos que o mesmo não menciona o título de origem (re-gistro anterior). Observamos ainda que o pagamento feito ao herdeiro não consta as medidas nem a confrontação de sua porção e sim, o valor de sua parte. Perguntamos pois, qual o procedimento para que se possa levar tal documento a registro. Exemplo: haverá para seu pagamento nas vinte e seis braças de terras de frente por um quarto de légua nos fundos, limitando-se: avaliado a quinze mil reais a braça. Valor 68$200 dá-se-lhe para seu paga-mento, uma parte no valor de quarenta e quatro mil e duzentos reais que sai fora. 44$200

Cartório de Registro de Imóveis de Iguatu RESPOSTA: Foi apresentado ao Cartório, para registro, um formal de partilha expedido em 1949. Não consta do formal, no pagamento feito ao herdeiro, as medidas nem as confrontações do imóvel mas apenas o valor de sua parte. Indaga o Cartório qual o procedimento para o registro. RESPONDO: O registro não pode ser feito. É obrigatória não se a indica-ção do registro anterior (título aquisitivo do de cujus) assim como a descrição do imóvel, de forma idêntica ao que constar do registro do título de aquisi-ção. Entretanto, é evidente que, descrito o imóvel e, indicado o registro an-terior, o formal poderá ser registrado, não se ímpedindo o registro pelo fato de constar apenas que a parte ideal do herdeiro é de tantos cruzeiros (cruzei-ros novos, cruzeiros reais, etc.), na avaliação de tanto. É o parecer, sub censura. São Paulo, 5 de dezembro de 1994.


CONSULTA: 1) Foram apresentados, para registro, 07 formais de partilha, onde todos os herdeiros, maiores e capazes, herdaram 10 imóveis, todos em condomínio. Pergunta-se: Poderia ter sido expedido um só formal, em nome de todos os herdeiros? Em caso positivo qual lei que garante tal procedimento? 2) Foi levada para registro uma cédula de crédito, onde as garantia (imó-veis) se localizavam em duas comarcas distintas. Pergunta-se: Quando da apresentação junto ao Primeiro Cartório, a Cédula foi devidamente registra-da no livro competente. Livro 3, as garantias no livro competente. Livro 2, ao ser levado a registro na outra comarca, foi feito novo registro da cédula. Tal procedimento é correto, uma vez que a cédula já foi registrada uma vez?

Registro de Imóveis de Iguatu RESPOSTA: Foram apresentados, para registro, sete formais de partilha, expedidos todos no mesmo inventário, segundo os quais os 7 herdeiros receberam suas partes em 10 imóveis, em con-domínio. Indaga o Registro se não poderia ter sido expedido um único formal para todos os herdeiros e, em caso positivo, qual a lei que garante tal procedimento. RESPONDO: A regra, na prática, é expedir-se um único formal de partilha do qual constem todos os pagamentos. E isso porque, na realidade, o co-mum é que todos os herdeiros estejam de acordo e em harmonia. O Código de Processo Civil disciplina a questão no art. 1.027, estabelecendo que pas-sada em julgado a sentença que julgar a partilha, será expedido um formal para cada herdeiro. Quando o quinhão não exceder de 5 salãrios mínimos, o formal poderá ser substituído por certidão da partilha. Verifica-se, portanto, que o correto é a expedição de um formal para cada herdeiro, mas a prática forense (praticidade, barateamento de custas, preguiça dos escreventes do Fórum, comodismo de Advogados e Juízes) faz com que, em regra, seja ex-pedido um só formal para o pagamento de todos. Nada impede (porque está de acordo com a lei a expedição de um formal para cada herdeiro. Quanto à cédula de crédito, que tem garantia hipotecária, consistente em imóveis registrados em 2 comarcas díferentes, se na primeira comarca, foi registrada a cédula e a hipoteca que lhe competia, na segunda comarca só se registra a hipoteca, na matricula do Imóvel, indicando-se que a cédula foi previamente registrada em tal data, sob n.º tal, na comarca tal. É o parecer, sub censura.

São Paulo, 2 de janeiro de 1996.


CONSULTA: a) Foi apresentado Formal de partilha extraído dos autos de arrolamento sumário, sendo os bens dois imóveis rurais com 100.000m2, cada um, situa-do no Município e comarca de Mamborê, os dois imóveis urbanos com 500m2 cada um, situados no Município e comarca de Arapongas, Estado do Paraná, matriculados sob os n.os 1.000 e 1001, junto ao CRI de Mamborê, e 3.400, 3.401 junto ao CRI de Arapongas, respectivamente. Entretanto, os pagamentos foram efetuados da seguinte forma: O advogado somou a área de todos os imóveis, que totaliza 201.000m2, e procedeu da seguinte manei-ra: ao viúvo meeiro caberá 100.500m2, junto aos bens descritos; e aos her-deiros filhos (2)- 50.250m2, junto aos bens descritos. Nossa dúvida é a se-guinte: É possível registrarmos o formal de partilha como foi feito? Pode-mos constar no registro — de cada matrícula — que 50% do imóvel caberá ao viúvo meeiro; e 50% caberão aos herdeiros filhos? b) Foi doado, a Maria, imóvel com a cáusula de incomunicabilidade. Agora, o Cartório recebeu para registro escritura pública de compra e venda desse imóvel, porém, os pais que doaram o imóvel a Maria, não comparece-ram na escritura, é possível o registro?

Registro de Imóveis de Mamborê (PR) RESPOSTA: Indaga o Registro se os beneficiários da gratuidade da Justiça, nos processos, têm isen-ção do pagamento de emolumentos dos atos de registro e informa que o Juiz da Comarca determinou gratuidade para os atos solicitados pelo escritório modelo da OAB. RESPONDO: Não há gratuidade nos registros, salvo nos casos expressa-mente previstos na lei de custas local. Entretanto, no que diz respeito ao es-critório modelo da OAB, parece conveniente que o Oficial mantenha um bom relacionamento com o Juízo e a OAB., de forma a que possa colaborar com ele, fornecendo as informações, dados, (não certidões nem registros), graciosamente. Quanto à penhora de imóvel em que o executado era qualifi-cado como viúvo e que foi reduzida à penhora de sua meação, o registro de-verá ser feito, porque atinge apenas a metade ideal do cônjuge sobrevivo. Quanto à venda e compra em que o preço estipulado foi dado como quita-do, mas o adquirente se confessa devedor da quantia de R$30.000,00, cor-respondente a n sacas de soja, que pagará em tal data, dando-se em garantia hipotecaria o imóvel comprado, registra-se a venda e compra e a hipoteca pelo valor não pago ou representado pelas sacas de soja.

Indaga o Registro se é possível unificar-se imóveis que estão penhorados. RESPONDO: É possível, transportando-se, por avebações, as penhoras registradas nas matrículas. Maria recebeu, por doação, um imóvel gravado com a cláusula de incomunicabilidade. Agora, vende o imóvel e seus pais, doadores, não comparecem na escritura. Indaga o Re-gistro a respeito. RESPONDO: A cláusula de incomunicabilidade apenas impede que, Ma-ria, se casada ou solteira, se torne condômina do marido, ficando o imóvel exclusivamente no seu domínio. Nada impede, entretanto, que ela venda o imóvel e como os pais não mais detém direitos sobre esse imóvel não há fundamento para se exigir o seu comparecimento. Se casada, obrigatoria-mente, deverá constar com a assistência do marido. Formal de partilha com vários imóveis, em que, para a partilha, foram somadas as áreas do imóveis e essa partilha foi feita em metros quadrados ou hectares ou ares. Indaga o Registro se pode ser feito o registro, considerando-se que o viúvo recebe, em cada imóvel, sua meação e os herdeiros, sua participação na outra metade. RESPONDO: A partilha está errada, pois se apura, inicialmente, o valor da meação e de cada quinhão. Ambos (meação e quinhões, entretanto), devem constar da partilha, relativamente a cada um dos imóveis, isto é, o pagamen-to feito a cada um. É o parecer, sub censura. São Paulo, 2 de abril de 1997.


CONSULTA: Um Imóvel se encontra hipotecado em primeiro e segundo grau ao Ban-co tal. O Proprietário do imóvel é reclamante em Ação trabalhista e o mes-mo imóvel foi penhorado pela justiça do trabalho (penhora não registrada no Registro de Imóveis), e mais tarde o imóvel foi adquirido em favor do reclamado. A Carta de Adjudicação foi expedida pela justiça do trabalho e o Cartório de registro de imóveis registrou-a porém informou ao juiz expedi-dor que o imóvel estava hipotecado. Pergunta-se: 1) A carta de adjudicação poderia ser registrada? Gentileza informar com que fundamento legal, qualquer que seja a resposta. 2) Nesse caso, débito trabalhista tem prioridade ao ponto de possibilitar o registro ca carta? Com que amparo legal? 3) Caso a resposta seja positiva, o que acontece com o banco credor caso tenha que ingressar com execução por falta de pagamento? 4) Em caso positivo as hipotecas ficam sem efeito? como proceder no registro de imóveis? gentileza remeter o fundamento legal. 5) Se o senhor adjudicado quiser vender o imóvel não tem mais vinculo nenhum com a dívida? 6) Se a carta de adjudicação não poderia ser registrada e o registro de imóveis já o fez qual o procedimento a ser tomado pelo registro de imóveis a fim de sanar a situação? gentileza mandar o fundamento legal. 7) O registro de imóveis poderia se recusar a proceder o registro, mesmo que a determinação de faze-lo tenha vindo pelo juiz que presidiu o processo trabalhista, no caso através de carta de adjudicação?

Registro de Imóveis de Canguaretama (RN) RESPOSTA: Imóveis com hipotecas de 1.º e 2.º graus. O proprietário, reclamado em reclamação trabalhista, teve o imóvel penhorado, penhora que não foi regis-trada. Expedida carta de adjudicação do imóvel em favor do reclamante, tendo sido registrada, há varias indagações que passo a responder: 1) Indaga-se se o registro poderia ter sido feito. Depende. Se as hipotecas que gravam o imóvel são conseqüentes de cédulas rurais ou industriais, o imóvel e impenhorável, por expressa disposição da legislação que regula tais cédulas e assim o registro deveria ter sido recusado, salvo se comprovado, na carta, a intimação do credor hipotecário. 2) Não há prioridade do débito trabalhistas. Esclarece-se que alguns

acórdãos de alguns Tribunais, tem entendido que mesmo contra expressa disposição da lei das cédulas, os imóveis em tais condições podem ser pe-nhorados. 3) O banco credor, se não foi intimado da execução e da penhora, pode requerer a decretação da nulidade da execução e ate mesmo do registro. 4) As hipotecas, enquanto não apresentado mandado judicial para seu cancelamento, continuam gravando o imóvel. 5) O adjudicatário podera vender o imovel, mas se a execução ou seu re-gistro forem anulados, responderá pela evicção, devendo indenizar o adqui-rente (a quem ele vender). 6) A esta altura o Registro de Imóveis nada poderá fazer, mesmo se efe-tivou o registro da carta havendo hipotecas conseqüentes às cédulas. Se a hipoteca for comum também nada a fazer. 7) O registro, se se tratar de cédula hipotecaria, poderia ter sido recusa-do. É o parecer, sub censura. São Paulo, 3 de julho de 1996.


CONSULTA: Sobre a Lei 6.015/73, art. 15. Até qual o grau de parentesco que o oficial do Registro fica impedido de registrar os atos? Na árvore genealógica da fa-mília, como se classifica os graus de parentesco? Exemplo: pai, mãe, irmãos, tios(as), primos(as), sobrinhos(as), cunhados(as), etc., Sobre o art. 229 da mesma lei: A Comarca local é inicial, e todos os regis-tros dependem da circunscrição anterior, sendo obedecidos estes preceitos, títulos e certidões de bens e ônus atualizada do registro anterior. Dúvidas têm sido levantadas quanto a baixa da matrícula/transcrição no registro an-terior. As certidões de bens e ônus passadas para a transferência de circuns-crição do Registro Imobiliário já não evidenciam a baixa no Cartórío do re-gistro anterior? Há a necessidade de, depois de matriculado no Cartório de destino (este registro), os atos serem remetidos ao Cartório de origem para a baixa/cancelamento? Sobre o art. 234 da mesma lei: Este dispositivo prevê a faculdade de imóveis contíguos do mesmo proprietário, constarem de matrículas autô-nomas, ou fundidas numa só, com requerimento para a fusão. No caso de dois ou mais imóveis, nas mesmas condições citadas, podem pertencer a uma mesma matrícula? Cédulas de crédito Rural (Pignoratícia Rural e Pignoratícia Rural Hipote-cária) estão sujeitas ao recolhimento ao Tesouro Nacional de 20% dos Ciu-mentos, sobre o código DARF 8045.- Está correto este procedimento? - Em que legislação se embasam estes procedimentos - Sobre qual base se cobram os emolumentos desses atos?

Cartório de Registro de lmóveis de Capinópolis RESPOSTA: Indaga.o Cartório até que grau de parentesco o Oficial está impedido de praticar os atos de registro e, na árvore genealógica como se contam os graus. RESPONDO: Está o oficial impedido de praticar atos em que esteja pes-soalmente envolvido no título, ou que o seu cônjuge, ascendentes (pais) des-cendentes (filhos) e colaterais (irmãos) estejam envolvidos, a teor do que prescreve o art. 15 da Lei de Registros Públicos. Para se saber os graus ou o grau de parentesco sobe-se até a origem e se desce até atingir o parente, des-contando-se um grau. Indaga o Cartório como proceder quanto ao registros que dependam da apresentação de

certidão da anterior sede da comarca ou anterior circunscrição. RESPONDO: O Cartório anterior deve expedir a certidão de propriedade, afirmando ou negando, expressamente, quando se tratar de transcrição, a existência de ônus ou alienações. Se se tratar de matrícula, basta seu exame, verificando-se se nela constam ônus registrados ou transportados por aver-bação de anteriores atos de inscrição. Inexistindo ônus, abre-se a matrícula e praticando-se os atos que sejam solicitados e possíveis; existindo, em primei-ro lugar, averba-se a sua existência, fazendo-se remissão ao que constar da certidão da transcrição ou matrícula e em seguida, se pratica o ato solicitado. A certidão expedida para transferência do imóvel deve (quando se tratar de transcrição) ser expressa negando ônus e alienações, não evidenciando baixa como consta da pergunta. Não há necessidade de, após a abertura de matrí-cula no Cartório, serem os atos comunicados ao Cartório de origem. Em al-guns Estados, como Mato Grosso do Sul, há um provimento da Corregedo-ria determinando que, aberta a matrícula na nova comarca, seja feita comu-nicação a respeito à anterior, providência que é salutar e evita muitos pro-blemas. O Cartório novo deve entrar em contato com o antigo, acertando uma forma de se fazer essa comunicação, que o primeiro averbará na trans-crição ou matrícula, noticiando que o imóvel já está matriculado na nova cir-cunscrição. Indaga o Cartório se podem dois imóveis, sendo contíguos, constar da mesma matrícu-la. RESPONDO: Podem, se unificados, com a descrição do todo, formando um só imóvel. Uma matrícula só pode se referir a um único imóvel (ainda que resultado da unificação ou fusão de dois ou mais) e cada imóvel só pode ser objeto de uma matrícula. O princípio é o da unitariedade da matrícula. O fato de a lei permitir a fusão de imóveis contíguos, com abertura de matrícu-la única não significa que se possam colocar na mesma matrícula dois imó-veis, descritos isoladamente, podendo-se, entretanto, matricular um imóvel descrito, que seja o resultante da somatória dos dois outros. Na cédula de crédito rural não se recolhem mais (e também não se cobra da parte) os 20% que o Supremo Tribunal Federal declarou inconstitucionais. A cobrança se faz do registro da cédula e do registro da hipoteca, o primeiro no livro 3 e o segundo no livro 2, com os limites estabelecidos na legislação federal. É o parecer, sub censura. São Paulo, 16 de março de 1994.


CONSULTA: a) Em meados de 1994, uma pessoa física prometeu vender a uma pessoa jurídica um imóvel residencial em Cabo Frio. O preço foi pago integralmen-te no ato houve transmissão da posse e a promessa foi registrada na matrícu-la do imóvel, sem o pagamento do imposto de transmissão. Não convém às partes a manutenção do compromisso e querem distratá-lo com devolução integral do preço e conseqüente retorno de posse. As dúvidas são as seguin-tes: 1) A promitente compradora (indústria de confecção de roupas) está obrigada a apresentação do CND/INSS para a lavratura do distrato? Qual o fundamento legal de vossa orientação? 2) Incide o imposto de transmissão sobre a promessa de compra e venda a que se seguiu distrato entre as mes-mas partes?

Nelson S. Schver Registro de Imóveis de Cabo Frio (RJ)

RESPOSTA: Indaga o consulente se, tendo sido celebrado entre uma pessoa jurídica (promitente compradora) e uma pessoa física (promitente vendedora) con-trato de compromisso de venda e compra, registrado na matrícula e quitado, para a rescisão deve ser apresentado o CND do INSS e se há incidência do imposto de transmissão. RESPONDO: No que diz respeito ao imposto de transmissão, tratando-se de ato oneroso e inter vivos, a matéria estará regulada pela lei municipal, já que à Prefeitura é que é devido o imposto de transmissão em tais condições. Depende, portanto, da legislação local a incidência ou não do referido im-posto. Já no que diz respeito ao CND do INSS da pessoa juridica compromis-sária compradora, a meu aviso, deve ser apresentado, já que a rescisão do compromisso importa na transmissão, pela promissária, do direito real ad-quirido com o registro do contrato, ainda que essa transmissão se opere com a rescisão. A rescisão do contrato transmite ao promitente vendedor o direi-to real que a promitente compradora houvera, quitado o compromisso e inscrito. A transmissão do direito real, a qualquer titulo, portanto, exige a apresentação não só do CND do INSS mas também de comprovante da Recita Federal da inexistência de débitos relativos às contribuições sociais. É o parecer, sub censura.

São Paulo, 27 de janeiro de 1995.


CONSULTA: Como proceder no caso de uma área rural, aonde consta no registro o número do Cadastro do INCRA, e após Lei Municipal esta área passou a pertencer ao perímetro urbano. Deve-se na primeira transação pedir Certi-dão da Prefeitura dizendo que este imóvel está dentro do perímetro urbano. Mas com relação ao INCRA, deve-se pedir algum documento dizendo que este INCRA está cancelado? Ou deve-se pedir nesta primeira transação os 5 últimos ITR e demais documentos, bem como a Certidão Negativa do IPTU e depois passar a exigir apenas o IPTU?

Marcos Luiz Galezzi Registro de Imóveis de Foz de Iguaçu

RESPOSTA: Imóvel rural, que, por força de lei municipal, passou a se localizar dentro do perímetro ur-bano. Indaga o Registro como proceder. RESPONDO: a requerimento do proprietário, instruído de declaração ou cer-tidão da Prefeitura, de que o imóvel se localiza no perímetro urbano, proce-de-se a averbação e passa ele a ser tratado como imóvel urbano. Não se deve mais solicitar qualquer documento do INCRA, uma vez que o imóvel per-deu a condição de rural. Nada impede que o proprietário continue pagando o INCRA e a Prefeitura.

É o parecer, sub censura.



CONSULTA: A firma “A” construiu, em terreno de sua exclusiva propriedade, medi-ante incorporação imobiliária regularmente registrada, um prédio de aparta-mentos. Antes mesmo de haver averbado a construção do edifício, transfe-riu a “B”, mediante escritura pública de dação em pagamento, fração ideal correspondente a 7,0779% do terreno, a cuja fração vinculou a unidade au-tônoma n.º 11 do edifício já construído, porém não averbado. Obtido o Ha-bite-se, e os demais documentos necessários, a firma “A” na qualidade de incorporadora, requereu a averbação de construção na matrícula do imóvel, onde já se encontrava registrada a incorporação e a dação em pagamentos noticiada. Em seguida, apresentou a serventia o instrumento particular de instituição e Especificação de Condomínio, anexando ao mesmo o instru-mento da respectiva convenção, subscrito ambos, tão somente, pela fir-ma“A”, na qualidade de incorporadora e co-proprietária do terreno. Do ins-trumento de instituição e Especificação de condomínio não consta a atribui-ção das unidades aos condôminos (o condomínio ainda está restrito a firma “A” e ao adquirente “B”, uma vez que existe um único contrato de venda e compra de fração ideal de terreno registrado). Pergunta-se: Está correta a subscrição dos instrumentos de instituição, especificação e convenção de condomínio apenas pela incorporadora, a firma “A”, ou se faz necessário, também, seja subscrito pelo adquirente “B”, titular da fração ideal adquirida pela escritura de dação em pagamento? Tendo havido a transferência da fra-ção ideal de terreno para “B”, é indispensável conste da instituição e especi-ficação de condomínio também a atribuição das unidades? Em caso positivo esta se daria tão somente quanto a unidade n.º 11, vinculada a fração ideal de terreno transmitida a “B”, ou seria necessário instrumentar-se também quan-to as demais unidades, atribuindo-se à própria incorporadora. As matrículas terão que ser necessariamente aberta em nome de ambos os titulares de do-mínio (“A” e “B”), ou poderia ser aberta tão somente a matrícula da unidade 11 em nome de “B” e as das demais unidades em nome de “A”? E a satisfa-ção das custas e emolumentos cada registro de atribuição será cobrado iso-ladamente?

1.º Cartório de Registro de Imóveis de Catanduva (SP) RESPOSTA: A companhia A, proprietária de um terreno, registrou a incorporação de um edifício em condomínio e, ao depois, mediante escritura pública de dação em pagamento, transferiu

7.0779% do terreno, vinculado à unidade n.º 11 a uma outra empresa. Obtido o Habite-se, foi requerida a averbação da construção na matrícula onde estavam registrada a incor-poração e a dação em pagamento. Apresentou, em seguida, o instrumento particular de instituição e especificação do condomínio, subscritos os documemtos apenas pela incorpora-dora, não constando a atribuição das unidades, uma vez que existe, além da dação em pa-gamento, apenas um compromisso de venda e compra registrado. Indaga o Cartório se a instituição pode ser subscrita exclusivamente pela incorporadora e se tendo havido a transmissão de fração ideal vinculada a uma unidade do seu proprietário deve, obrigatori-amente assinar esse instrumento. Indaga, ainda, se deve ser feita a atribuição das unidades e, em caso afirmativo, se esta atribuição diria respeito apenas em relação à unidade 11 (dação em pagamento), ou se deveria a atribuição se referir também às demais unidades. As matriculas deverão necessariamente ser abertas em nome de ambos os titulares de do-mínio (incorporadora e adquirente da unidade 11 ou apenas a matricula da unidade 11 deverá ser aberta em nome do adquirente. Indaga, ainda, se deverão ser pagos e contados, separadamente, os emolumentos devidos pela atribuição. RESPONDO: De acordo com o art. 32 da Lei de Condomínios, o incorpora-dor só pode NEGOCIAR (em sentido amplo, prometer vender, ceder, prome-ter ceder, doar, dar em pagamento, hipotecar) se registrada a incorporação. Feito esse registro pode transmitir, a qualquer título, definitivamente, qual-quer das unidades. Claro que se ela está em construção, transmite a fração ideal vinculada à futura construção. Concluída a obra, se não houve qualquer alteração no edifício, a instituição (ou especificação) do condomínio pode ser requerida exclusivamente pela incorporadora. Se houve alteração há, ne-cessariamente, que contar com a anuência de todos os adquirentes, ou pro-mitentes compradores, promitentes cessionários, cessionários, dê unidades (ou de frações ideais) vinculadas a unidades. Não se há de falar, aqui, em atribuição de unidades. O artifício da atribuição foi criado em São Paulo, Capital, para os casos das construções apreço de custo, em que se solicitou e o Juízo Corregedor Permanente decidiu favoravelmente aos Cartórios que, em tais casos, a incorporadora transmite a fração ideal e dá quitação do pre-ço da construção, que e pago pelo adquirente da fração, sendo, assim, indis-pensável que se lhe atribua a construção ou que a construção da unidade, de-finida, seja vinculada à fração ideal por ele comprada. Embora tenha partici-pado da elaboração da consulta, concordando em que em tais casos, o regis-tro da transmissão se faz exclusivamente pelo valor da venda da fração, que é irrisório e sempre só registrado depois de pronto o prédio, não concordo com esse instituto da atribuição, porque quem compra já compra unidade definida, custeando a construção de sua área útil, mas das demais coisas de uso comum. No caso concreto não há comunhão entre aquele que recebeu a fração ideal vinculada à unidade 11 e a incorporadora nas demais unidades, a

exigir um instrumento para extinguir essa comunhão. Quem recebeu através da dação já recebeu a fração ideal vinculada a uma determinada unidade. Averba-se a construção. Registra-se a instituição através de instrumento as-sinado tão somente pela incorporadora. Abre-se a matrícula da unidade 11 consignando-se, como proprietário da mesma quem recebeu através da da-ção em pagamento, indicando-se, como registro anterior o registro n.º 9 na matricula (matrícula do terrenos que registrada a incorporação). É o parecer, sub censura. São Paulo, 3 de outubro de 1994.


CONSULTA: 1) Por escritura de dação em pagamento, lavrada aos 22-05-84, registrada sob o n.º R-7/M-609 em 24-05-84, Atala recebeu de Mário, um imóvel ur-bano.

2) Por escritura de venda e compra, lavrada aos 06-02-85, Atala vendeu a Antonio o mesmo imóvel R-8/M-609 de 11-02-85.

3) Por CRPH de 17-09-92, registrada sob n.º R-9/M-609- Antonio deu o imóvel em Hipoteca Cedular de 1.º grau a favor do Banco do Brasil. 4) Por sentença de 07-08-92 - processo 172/88- confirmada pelo V. Acórdão de 01-12-93, foi julgada procedente a Ação Pauliana para declarar ineficazes as escrituras dos itens 1.º e 2.º. Por requerimento do interessado, acompanhado da cópia da sentença e do Acórdão, foi requerido a averbação na matrícula 609 da ineficácia das escrituras dos itens 1.º e 2.º. Perguntas: 1) Pode ser feita a averbação da ineficácia das escrituras, sendo que o imóvel se encontra hipotecado por cédula rural pignoratícia e hipotecária? 2) Se puder, como proceder com relação à Cédula Rural, o credor e quando chegar o mandado para registro da penhora?

Helio Tardim Registro de Imóveis de Martinópolis (SP)

RESPOSTA: Determinado imóvel, de propriedade de Atala, que o recebeu em dação em pagamento de Mário, foi vendido para Antonio. Este o deu em garantia hipotecária em cédula de crédito rural. Por sentença de 7-8-92, confirmada por acórdão, proferida em ação paulia-na, foi declarada a ineficácia das escrituras de dação em pagamento e de venda e compra. A parte apresentou cópias das decisões ao Cartório solicitando averbação e o Cartório in-daga se pode faze-lo, especialmente diante da existência da cédula hipotecaria. RES-PONDO: A averbação da sentença e do acórdão pode ser feita, tendo por ba-se o art. 167, II, 12, da Lei de Registros Públicos, devendo os emolumentos ser calculados sobre o valor da causa atualizada. Entretanto o cancelamento dos dois registros declara dos nulos na sentença e confirmada pelo acórdão só pode ser feito à vista de mandado (arts. 250, I e 259 da Lei de Registros Públicos). Pouco importa a existência do registro da hipoteca, pois o cance-lamento do registro das transmissões traz, como conseqüência inarredável o cancelamento subsequente da hipoteca. É o parecer, sub censura.



CONSULTA: Uma entidade religiosa é proprietária de uma área de terreno na zona ur-bana e está pretendendo dar em aforamento algumas áreas destacadas e lo-calizadas, indaga-se: Como proceder quanto ao parcelamento, a fim de que se possa a referida entidade outorgar, através de que título o fôro legal?

Cartório de Registro de Imóveis de Arcoverde (PE) RESPOSTA: Uma entidade religiosa, é proprietária de um imóvel em zona urbana e está preten-dendo instituir enfiteuse, transferindo o domínio útil aos interessados. Indaga o Cartório como proceder quanto ao parcelamento. RESPONDO: Deve ser cumprido o art. 18 da lei 6.766/79, registrando-se, na matrícula, o loteamento, depois de aprovado nos orgaos estaduais e Mu-nicípio e juntados todos os documentos ali relacionados, publicando-se o edital. É o parecer, sub censura. São Paulo, 22 de fevereiro de 1994.


CONSULTA: Em um terreno que mede 17,30m de frente e fundos, por 18m nas late-rais, formando uma área total de 311,40m2, o proprietário construiu 2 blo-cos, tipo duplex, os quais tomaram as numerações 21 e 29, cujas construções foram averbadas, acontece que, o proprietário vendeu as unidades uma a uma em número de quatro ou seja, os térreos e os primeiros pavimentos, sem que estivesse feita a instituição e especificação de condomínio; inexpli-cavelmente o Cartório imobiliário registrou as vendas das respectivas unida-des; no entanto um dos condôminos está pretendendo vender a sua unidade, através de financiamento a ser obtido junto à CEF, estando esta, a exigir a instituição de condomínio. Como proceder?

Registro de Imóveis de Arcoverde (PE) RESPOSTA: Determinada pessoa construiu 4 unidades ou apartamentos e fez as vendas das mes-mas, sem registrar a instituição de condomínio. Agora, uma destas pessoas está vendendo seu apartamento ou unidade e a CEF está exigindo o registro da instituição do condomí-nio, que não foi feito na oportunidade. Indaga o Registro a respeito. RESPONDO: Mais cedo ou mais tarde os erros cometidos nos registros imobiliários vêm à tona. Como pôde o Registro aceitar a venda e registrar (não sei se todas as unidades na mesma matrícula ou se abriu matrícula indi-vidual para cada unidade) as vendas sem que o edifício (ainda que pequeno) fosse submetido ao regime condominial. Agora, para corrigir o engano é in-dispensável que se elabore um instrumento de instituição de condomínio pa-ra ser registrado, devendo, na mesma oportunidade, ser apresentada para re-gistrá-la no livro 3, a convenção do condomínio. É o parecer, sub censura. São Paulo, 10 de dezembro de 1996.


CONSULTA: “Art. 197 - Quando o título anterior estiver registrado em outro Cartó-rio, o novo Título será apresentado juntamente com a certidão atualizada, comprobatória do registro anterior, e da existência ou inexistência de ônus.” Pergunto: A abertura de nova matrícula de parte de um imóvel rural, regis-trado anteriormente em outra Comarca, será aberta constando a área total do imóvel, mesmo que esse não tenha sido transferido na sua totalidade a outro proprietário ou será a matrícula nova, aberta constando apena a área ora desmembrada? Favor nos informar ainda a respeito das exigências feitas pelo INCRA, no que diz respeito a Cadastramento de Imóvel Rural, fração mínima de parcelamento e o que o Oficial do Registro deve exigir com refe-rência ao INCRA no ato de registro. Na oportunidade esclarecemos que a atual administração do Tribunal e Corregedoria Geral de Justiça deste Esta-do não presta qualquer tipo de informação, nem tampouco oferece qualquer tipo de esclarecimentos aos recém-empossados Oficiais de Registro, especi-almente os do interior do Estado, ficando os mesmos totalmente desinfor-mados de alguma mudança que por ventura tenha ocorrido na Lei de Regis-tros Públicos.

Edilton Almeida de Moura Registro de Imóveis de João Dourado (BA)

RESPOSTA: Indaga o Cartório, em relação a imóvel rural registrado em outra comarca, como pro-ceder para o registro de título que tenha por objeto parte dele. RESPONDO: Abre-se a matrícula da parte transmitida, objeto do título. Para tanto deve ser apresentada certidão da transcrição ou matricula anteri-or, a primeira com expressa referência à existência de alienações parciais e eventuais ônus. Havendo ônus, estes são transportados por averbação para a matricula que o novo Cartório fará abrir (Lei de Registros Públicos, arts. 229 e 230). Em seguida, registra o titulo. Não pode e não deve abrir matricula do todo, pois nenhum ato vai praticar em relação a ele. Pode e deve abrir matri-cula da parte. No que diz respeito ao INCRA, o Estatuto da Terra dizia que todo o registro de transmissão, ônus de imóvel rural ou parte dele exigia e exige a apresentação do CERTIFICADO DE CADASTRO expedido pelo IN-CRA, DEVIDAMENTE QUITADO. Isto porque tal certificado, além da função cadastral tinha, também, como função a de conter o imposto territorial rural. Agora a cobrança do imposto territorial rural (ITR) passou à competência

do Ministério da Fazenda. Todos os imóveis rurais foram (ou deveriam ser) obrigatoriamente cadastrados naquele Ministério que, anualmente expede o aviso de cobrança do ITR. Assim, todos os atos de registro praticados em relação a imóveis rurais exigem a apresentação obrigatória, pena de respon-sabilidade do oficial, dos dois documentos, isto é, do CERTIFICADO DE CA-DASTRO (expedido pelo INCRA) e do IMPOSTO DE PROPRIEDADE RURAL (ITR) devidamente quitado. Alertamos o consulente para o fato de, tanto o certificado de cadastro como o aviso do ITR estarem atrasados, devendo o registrador se informar na Prefeitura e na coletaria federal, para saber qual o último ano da entrega de tais documentos, podendo aceitá-los, ainda que dos anos de 1993 e 1994. É o parecer, sub censura. São Paulo, 21 de abril de 1995.


CONSULTA: Conforme o Art. 21 da Lei n.º 9.393/97, é obrígatória a comprovação da quitação dos últimos 5 ITR, para que o Oficio de Registro de Imóveis, possa praticar quaisquer atos, elencados no Art. 167 e 168 da Lei n.º 6.015/73. Sendo que o Art. 167 é constítuído do inciso 7, raferente a registro e o inciso 11, referente a averbações. Assim como o Art. 21 da Lei n.º 9.393 não faz distinção quanto a Registro e Averbaçaões, indaga-se: 1) Seria necessária a comprovação dos referidos ITR, para “registros de penhoras” e 2) Também é necessário para proceder qualquer ato de averbação?

Registro de Imóveis da Lapa (PR) RESPOSTA: Indaga o Registro como proceder, diante do art. 21 da Lei 9.393/97, que exige, para qualquer ato de registro ou averba ção, em relação a imóvel rural, a apresentação do comprovante do paga mento do ITR dos últimos 5 anos, quando se tratar de registro de arrestos, sequestros e penhoras. RESPONDO: O legislador não fez distinção. Entretanto, para os atos de constrição judicial, deve ser entendido que o Poder Judiciário é que efetiva a penhora, o arresto, etc., não se podendo exigir dele que faça essa comprova-ção. É o parecer, sub censura.


CONSULTA: O art. 21 da Medida Provisória n.º 1.528 de 19-11-96, determina que “é obrigatória a comprovação do pagamento do ITR referente aos cinco últi-mos exercícios, para serem praticados quaisquer dos atos previstos nos arts. 167 e 168 da LRP”. Pergunta: Nos casos de cédulas de crédito rural — sem hipoteca — e dos contratos de penhor rural, também se faz obrigatória a comprovação? E Penhora? Obs.: No caso da penhora, o devedor não forne-ce o ITR.

Registro de Imóveis de Martinópolis (SP) RESPOSTA:

Indaga o Registro se para o registro das cédulas de crédito rural hipotecárias deve ser apresentado o comprovante de pagamento do ITR dos últimos 5 anos. RESPONDO: O art. 21 da Lei 9.393, em que se transformou a medida provisória, exige esse comprovante, sem qualquer exceção. O art. 20 da mesma Lei é claro em incluir os casos de financiamento rural entre aqueles em que deve, também, ser feita essa prova. Quanto ao registro de penhora de imóvel rural o que se tem entendido que em sendo a penhora ato de constrição, determinado pelo Poder Judiciário, não se deve fazer a exigência da comprovação do pagamento do ITR., prova impossível de ser produzida pelo credor exeqüente. É o parecer, sub censura.



CONSULTA: Fora apresentada para ingresso no registro de imóveis um contrato de locação de posto de serviço com cláusula de vigência, compreendendo três imóveis registrados nesta serventia. Ocorre que, tais imóveis encontram-se hipotecados à instituição bancária através de cédula de crédito comercial. Salvo engano, a LRP é omissa e não permite registro de contrato de locação de imóvel hipotecado; e o Decreto-Lei n.º 413/69 e a Lei 6.840/80 dispõem apenas sobre a indisponibilidade do bem e não de sua locação. Por outro la-do, a nova lei do inquilinato em seu artigo 32 dispõe que o direito de prefe-rência se equivale ao direito real, por não enquadrar-se nas hipóteses ali elencadas. Pergunto: Como proceder o cartório quanto ao registro deste contrato?

Registro de Imóveis de Itarana (ES) RESPOSTA: Foi apresentado, a registro, contrato de locação de 3 imóveis, com cláusula de vigência. Os três imóveis estão hipotecados em instituição bancária, por força de cédulas de crédito comercial. Indaga o Registro se pode ser registrado o contrato de locação. RESPONDO: O registro da hipoteca cedular impede a alienação do imó-vel, porque os imóveis em tais condições e por força da legislação que presi-de as cédulas, são inalienáveis. A locação não representa alienação e mesmo consignando-se a cláusula de vigência em caso de alienação, o registro do contrato também não impede a alienação e não há contradição entre a loca-ção e a inalienabilidade. O registro da locação, a meu aviso deve ser feito. É o parecer, sub censura. São Paulo, 26 de julho de 1996.


CONSULTA: Quatro pessoas adquiriram um lote rural com 740.000m2, o qual faz divi-sa com o perímetro urbano desta cidade. Registraram um loteamento urba-no somente na área de 670.000m2, frente aos fundos do lote, sobrando uma faixa estreita lateral e que mede 70.000m2. Aconteceu, porém, que ao proce-der o levantamento topográfico do loteamento, o engenheiro, talvez por ne-gligência, adentro os marcos na lateral do perímetro urbano, frente aos fun-dos, tomando assim uma faixa estreita que mede 22.000m2. Posteriormente, os mesmos proprietários compraram da Prefeitura a área tomada e desejam unificá-la no loteamento para assim resolver o problema, após o que dese-jam também desmembrar a mesma área a qual obviamente irá sobrar na ou-tra lateral do loteamento e unificá-la no remanescente de 70.000m2, soman-do assim 92.000m2, a qual está dividida em várias chácaras para posterior re-gistro de loteamento. É possível proceder tais atos e qual o procedimento legal?

Registro de Imóveis da Comarca de Cacoal (RO) RESPOSTA: Quatro pessoas são titulares de uma área de 720.000 metros quadrados e a lotearam. Na demarcação, entretanto, o engenheiro avançou 22.000 metros em área da Prefeitura. Assim, fisicamente, a planta do loteamento não quadra com o domínio. Os proprietários adquiriram 22.000 metros da Prefeitura para regularizar a situação e o Cartório indaga se pode ser feita a unificação desses 22.000 metros quadrados aos 720.000 anteriores, deduzindo-se a área loteada, e 670.000 metros quadrados, o que levaria à existência de um remanescente com 92.000 metros quadrados, que seriam objeto de um novo plano de loteamentos de chácaras. RESPONDO: A unificação da área posteriormente adquirida da Prefeitura à anterior pode ser feita se se tratarem de imóveis contíguos (o que parece ocorrer). Na matrícula dos 22.000 metros será registrada a aquisição. Na ma-trícula dos 720.000 metros quadrados, na qual deve ter sido registrado o lo-teamento, por ora nada será feito. Os proprietários apresentarão requeri-mento pedindo a unificação dos 22.000 à parte loteada. O Cartório abrirá matrícula dos 670.000, transportando para essa matrícula (que é de parte do primitivo imóvel mais os 22.000 metros quadrados). TRANSPORTARÁ, por averbação, o registro do loteamento, que foi feito na área maior. Na matrí-cula dos 720.000 metros averbará que a área loteada foi unificada aos 22.000 objeto da matrícula n)_____ (o n° que receber o imóvel agora comprado da

Prefeitura) e mencionará a existência de um remanescente com área de 92.000 metros quadrados. Abrirá a matrícula desses 92.000 metros e EN-CERRARÁ a primitiva matrícula dos 720.000 metros quadrados. No que diz respeito ao loteamento dos 92.000 metros quadrados, remanescente, será re-gistrado na matrícula correspondente. É o parecer, sub censura. São Paulo, 25 de março de 1994.


CONSULTA: A Prefeitura Municipal de Capão Bonito regularizou um loteamento, que havia sido aprovado, sem que a loteador conseguisse registrá-lo ou regulari-zá-lo. O proprietário da loteamento, antes de efetivar o registro, promoveu a venda de todos os lotes, através de contratos de compromissos de venda e compra, firmados por ele e sua mulher e os adquirentes. Antes da regulari-zação, os proprietários, incorporaram o imóvel ao capital de uma empresa de comercialização de imóveis, criada para esse fim, passando a área da lote-amento à pertencer a essa empresa, cujos sócios são os proprietários do lo-teamento. Os adquirentes dos lotes estão pretendendo registrar os contratos de compromissos, com base no artigo 41 da Lei n.º 6.766 de 19 de dezem-bro de 1979. Acontece que os lotes como ja foi dito, foram compromissados pelos antigos proprietários da área e nem vem com as firmas reconhecidas, muita embora a indigitado artigo não fala nisso. O Cartório da comarca, não possuem cartão de assinatura dos loteadores e segundo informações obtidas, eles estão morando muito longe e estão pedindo cerca de dois (2) salários mínimos, para outorgar as escrituras definitivas, o que é um absurdo, levan-do-se em conta o valor de mercado de cada lote. Diante da exposta a per-gunta que se faz é a seguinte: Pode o Cartório registrar os contratos de compromissos, com base no referida artigo 41, independente do imóvel não mais figurar em nome de quem firmou os compromissos? Em caso negati-vo, como deve a Oficial agir para solucionar esses problemas.

Cartório de Registro de lmóveis de Capao Bonito RESPOSTA: A prefeitura Municipal regularizou um loteamento que aprovara mas o loteador não o registrou. Antes dessa regularização, o loteador prometeu vender vários lotes, firmando compromissos. Antes da regularização foi feita conferência de bens, através da qual o imó-vel loteado foi incorporado a uma pessoa jurídica. Os adquirentes de lotes estão pretenden-do registrar os contratos de compromisso que detém, com fundamento no art. da Lei 6.766/79, já que a empresa, por seus diretores ou sócios, está exigindo 2 salários míni-mos para outorgar a escritura. Indaga o Cartório se pode ser feito o registro dos compro-misso, com fundamento no art. 41 da Lei 6.766/79, mesmo não estando mais o imóvel em nome dos promitentes vendedores e loteadores. RESPONDO: A solução está em se examinar a data da regularização do lo-teamento. Se a averbação (ou registro) dessa regularização foi feita antes da conferência de bens, a meu aviso, podem ser registrados os compromissos

com base no art. 41 da Lei 6.766/79. Se foi regularizado o loteamento de-pois da conferência de bens, a questão fica mais difícil, especialmente por que dos elementos que me foram transmitidos não sei se a proprietária inter-feriu ou não, se foi intimada ou não no processo de regularização. Nesta ul-tima hipótese, isto é, se a proprietária X, pessoa jurídica) não teve participa-ção na regularização, seria conveniente levar o caso ao conhecimento do Juiz e verificar se ele concordaria em dar a solução através de uma consulta escri-tura que o Cartório lhe faria. É o parecer, sub censura. São Paulo, 15 de março de 1994.


CONSULTA: O proprietário de três áreas contíguas, situadas na zona suburbana deste cidade, pretende loteá-las, em lotes urbanos, sendo que uma delas está livre de ônus e as outras duas estão gravadas mm hipotecas celulares em favor do Banco do Estado do Paraná S.A. Naturalmente que essas áreas terão que ser unificadas, para o registro do loteamento e a área total (unificada), ficará gravada com os ônus hipotecários que gravam as duas áreas referidas. Per-gunta-se: Poderá ser feito o registro do loteamento se o imóvel estiver gra-vado com hipotecas celulares, ainda mais, observando-se a que prescreve o artigo 59 do Decreto-Lei n.º 167 de 14 de fevereiro de 1967. No aguardo de ser atendido, aproveito a oportunidade para renovar os meus protestos de consideração e estima.

Registro de Imóveis de Castro (PR) RESPOSTA: Proprietário de 3 glebas contíguas, 2 das quais hipoteca das para garantia de cédulas de crédito rural, pretende únificá-las e lotea-las. Indaga o Registro a respeito. RESPONDO: A unificação é possível, porque não dá, não modifica, não extingue direitos. As hipotecas existentes são transportadas para a matricula do todo unificado. O registro do loteamento pode ser feito, mas nada além do registro, tendo em vista que estando imóvel a garantir cédula, dado em hipoteca, eles são inalienáveis. A cautela impõe que mesmo para osimples registro, haja concordância do credor hipotecário, que deverá declarar (apli-cando-se o que preceituava o Decreto Lei n.º 58/37) em que condições libe-rará os lotes da garantia. Verifique-se que o simples registro do loteamento não importa em alienação. É o parecer, sub censura.


CONSULTA: Tomo a liberdade de dirigir-me aos prezados amigos, a fim de obter lu-zes para solução de um problema que será apresentado dentro em pouco: LOTEAMENTO PROMOVIDO PELA PREFEITURA MUNICIPAL DESTA CIDADE. O inciso V do Art. 18, da Lei n.º 6.776, de 10/12/79 enumera os trabalhos que tenham sido feitos para consecução do loteamento. Acontece que, as obras de escoamento de águas pluviais (citadas no dito inciso) e rede de es-gote (não citada), não foram implantadas, o que é público e notório e do meu próprio conhecimento. Li, na nossa excelente Revista de Direito Imobiliá-rio, um extraordinário trabalho de um dos nossos brilhantes colaboradores, onde se ressalta a responsabilidade dos Oficiais do registro de imóveis ao apreciarem o pedido de registro de loteamentos, ocasião em que, até, pode-rão recusar o registro. Gostaria que me indicasse o Autor deste trabalho. A indagação: Como proceder, quando da análise do pedido de loteamento, constatando-se a inexistência desses pedidos requisitos essenciais. Digamos que conte do auto de aprovação (em época de política vale tudo), mas, na verdade, sabe-se, não foi implantado e nem existe cronograma citado no fi-nal do inciso V?

Cartório de registro de Imóveis de Guaranesia (MG) RESPOSTA: O Cartório pretende orientação a respeito de loteamentos promovidos pela Prefeitura Municipal e ainda sobre a questão relacionada com o cronograma de obras de infra-estrutura (art. 18, V). RESPONDO: A Prefeitura Municipal, quando proprietária de um imóvel, pode loteá-lo. Ela mesma aprova o plano, a planta e, segundo a legislação de cada Estado, o loteamento deve ser aprovado em mais 1 ou n órgãos. O Cartório precisa saber quais e quantos são os órgãos que tem competência para aprovar loteamentos, exigindo não só da Prefeitura, mas também dos particulares o comprovante da aprovação em todos eles. As Prefeituras mu-nicipais devem requerer o registro dos loteamentos de acordo com o art.18 da Lei 6.766/79. Esta dispensada de juntar as certidões negativas de protes-to, de ações cíveis, criminais. Está dispensada de apresentar certidão negati-va do imposto municipal incidente sobre o imóvel. Mas deve apresentar o cronograma de obras, sendo, entretanto, dispensável que apresente o ins-trumento de garantia dessa execução de obras, pois não teria sentido a Pre-feitura dar garantia para ela mesma. Os particulares não estão dispensados

da apresentação de nenhum dos documentas estabelecidos no art. 18 da Lei de parcelamento do Solo Urbano. Em especial quanto as obras de infra es-trutura, deve apresentar um cronograma de sua execução MAIS a garantia que deu à Prefeitura Municipal de que irá executar essas obras. Decorridos 2 anos do registro do loteamento, se o loteador, cientificado pelo Cartório, não apresentar certidão ou atestado, da Prefeitura Municipal, de que as obras de infra estrutura foram executadas, cabe ao Oficial comunicar o fato ao Promotor Público e a este tomar as providencias cabíveis. O Cartório co-munica. Se os outros tomam ou não providencias não é problema do Ofici-al. É o parecer, sub censura. São Paulo, 3 de outubro de 1994.


CONSULTA: 1) Foi apresentado neste Serviço Registral Imobiliário, Mandado de Re-gistro de Penhora, de Imóvel com benfeitorias, ocorre que, as referidas ben-feitorias não foram averbadas na Matrícula do Imóvel, na mesma consta apenas o terreno sem benfeitorias. Pergunto: Deve o Imobiliário prenotar o documento e exigir à averbação da Construção, conforme estabelece os Ar-tigos 167, inc. II, n.º 4 e 237 da Lei 6.015/73, ou simplesmente proceder o Registro pelo fato de ser Mandado Judicial? 2) Foi apresentado para Registro Título de Área Remanescente (compra e venda, partilha etc.), com a descrição da área total (primitiva), que não teve averbada a sua atualização de roteiro. Pergunto: É necessário exigir que conste do referido título, além da área, as novas medidas e confrontações, ou procede-se o Registro com a descrição da área primitiva?

José Acácio A. dos Santos Registro de Imóveis de lturaina (MG)

RESPOSTA: Apresentado mandado de penhora, para registro, constam benfeitorias que não foram averbadas, constando, na matricula, apenas terreno. Indaga o Registro se deve prenotar e exigir a averbação das edificações ou se deve efetivar o registro. RESPONDO: A rigor, a penhora abrange benfeitorias e terreno e deveriam aquelas vir averbadas. Mas o exequente, à evidência, não tem condições de ter acesso aos documentos para providenciar a averbação. Nada impede, portanto, que se registre o mandado, sem constar, entretanto, as benfeitori-as. Foi apresentado a registro formal de partilha em que se inventariou área remanescente de um imóvel, que teve partes destacadas. Mas a descrição apresentada é do todo. Indaga o registro se deve ser alterado o título. RESPONDO: É evidente que a descrição primitiva é de um imóvel que ju-ridicamente não mais existe, porque o mesmo foi desmembrado uma ou mais vezes. Se se inventaria o remanescente, deve, obrigatoriamente, ser descrito o remanescente para que se abra matricula do remanescente. O títu-lo, portanto, deve ser aditado. É o parecer, sub censura. São Paulo, 14 de março de 1996.


CONSULTA:

ESCRITURA PÚBLICA DE DECLARAÇÃO Saibam, quantos esta pública Escritura de Declaração, virem, que aos dias do mês de mil novecentos e noventa e seis (1.996), neste tabelionato de Notas, da cidade e comarca de Itapecirica da Serra, Estado de São Paulo, perante mim Escrevente Habilitado e do tabelião que esta subscreve, compareceram partes entre si, justas e contratadas como outorgantes e reciprocamente outorgados, a saber; de um la-do, e de outro lado os presentes capazes ora por esta de passagem, identificados como os próprios por mim escrevente habilitado, e pelo tabelião. à vista dos do-cumentos apresentados do que dou fé. E, por eles outorgantes e reciprocamente outorgado, falando cada um por sua vez, me foi dito que, de comum acordo, li-vres de qualquer coação, induzimento ou constrangimento de terceiros, resolvem regulamentar o relacionamento eventual que vem sendo mantido entre ambos, estabelecendo por este público instrumento, uma união que será regida pelas se-guintes cláusulas: 1) Finalidade: Simples convívio, com respeito, solidariedade, afeto, assistência pessoal e eventualmente material; não há o objetivo de casa-mento, constituição de família ou geração de prole. Nunca houve e não haverá no futuro, em qualquer hipótese, direitos ou deveres de ordem econômica, ou material, uma vez que qualquer contribuição direta ou indireta entre as partes o foi e também será no futuro, por mera liberalidade, quer para o sustento pessoal, que para a formação, preservação ou aumento do patrimônio da outra parte; 2) Habitação: As partes poderão residir separadamente ou sob o mesmo teto em imóveis dos quais um deles seja detentor a qualquer título, seja como proprietá-rio, locatário, sublocatário ou simplesmente responsável. Qualquer parte, a qual-quer momento, poderá residir ou voltar a residir separadamente; neste caso a par-te não detentora do imóvel obriga-se a desocupá-lo por inteiro, no prazo de ses-senta dias, renunciando expressamente ao direito real de habitação; 3) Inexistên-cia de sociedade de fato: O regime da união é o da separação total, absoluta e ir-restrita de bens e direitos, bem como de dívidas e ônus, sejam os existentes até esta data, bem como os que venham a existir no futuro, assim como os frutos, rendimentos e produtos do mesmo. Cada parte administrará seus bens com au-tonomia, podendo dispor dos mesmos como bem entender, sem a necessidade de anuência da outra parte estende-se portanto a tudo indistintamente o princípio da incomunicabilidade dos bens. O que vier, porém, a ser adquirido em conjunto o será em nome de ambos, que neste caso serão efetivamente co-proprietários; 4) Pensão Alimentícia: Será dispensada pelas partes, considerando que cada um tem patrimônio e economia próprios, absolutamente independentes; além disso, a formação de prole não é o objetivo da união; 5) Vigência, Rescisão e Extinção: O presente contrato tem prazo de vigência indeterminada, podendo ser rescindido a qualquer momento por uma das partes unilateralmente, sem a apresentação de qualquer justificativa.

Associação dos Serventuários de Justiça de São Paulo 29.º Tabelionato de Notas de Itapecirica da Serra

RESPOSTA: Remete-me o Cartório minuta de escritura publica de declaração que duas pessoas pre-tendem fazer lavrar, contendo de clarações, cláusulas e condições que regulamentam sua vi-da em comum e seu relacionamento. Indaga-me da possibilidade jurídica de ser atendido o pedido. RESPONDO: Não só diante da Lei recente, que regulamentou a vida em comum, o concubinato, mas mesmo antes dela, nada impede seja instrumen-tal essa escritura, que tem por finalidade resguardar os interesses e direitos dos declarantes. É o parecer, sub censura.


CONSULTA: Para resolver nossas dúvidas, pela presente, formulamos a seguinte con-sulta: 1) Como fazer o registro de uma missão evangélica estrangeira, no ca-so a Igreja Evangélica Weleyana, uma vez que esta é uma extensão da exis-tente nos Estados Unidos, e permanecerá vinculada àquela? 2) Quais os do-cumentos a exigir para arquivar no Cartório? 3) Os responsáveis pela Igreja são um casal de estrangeiros, que recebem pagamentos vindos do exterior; 4) Não existe outra filial desta Igreja no Brasil, sendo portanto o primeiro registro da mesma a ser efetuado, que futuramente pretende criar novas pa-róquias em outros Municípios, tendo a desta cidade como matriz.

Cartório de Registro de Imóveis de Jaguari (RS) RESPOSTA: Indaga o Cartório como proceder ao registro de uma missão evangélica estrangeira, Igreja Evangélica Weleyana, uma vez que esta é uma extensão da existente nos Estados Unidos e permanecerá vinculada àquela. Que documentos exigir para o registro. Os res-ponsáveis pela Igreja são duas pessoas, marido e mulher, que recebem pagamentos vindos do exterior. Não existe outra “filial” da Igreja no Brasil, pretendendo os diretores criar, futuramente, outras paróquias, tendo a da cidade de Jaguari como matriz. RESPONDO: O registro da pessoa jurídica se faz como se faz qualquer registro de pessoa jurídica, cabendo aos requerentes portanto, apresentar o requerimento de registro e, de acordo com a natureza jurídica a pessoa, apresentar os estatutos ou o contrato social (no caso, em se tratando de As-sociação, seriam os Estatutos), que serão publicados na Imprensa. Claro que os estatutos (ou contrato) deverão preencher os requsitos estabelecidos na Lei de Registros Públicos. Trata-se de uma pessoa jurídica como outra qual-quer, apenas com finalidades religiosas. Podem os Estatutos, vincular a As-sociação a outra, com sede fora do País, mas não se pode considerar qual se-ja a “filial”. Quando da criação de novas “paróquias” caberá o registro de nova pessoa jurídica na comarca onde for criada a nova Associação. É o parecer, sub cencura. São Paulo, 15 de novembro de 1994.


CONSULTA: Foi apresentada para registro escritura pública de compra e venda onde o adquirente é casado sob o regime de comunhão universal de bens, na vigên-cia da Lei n.º 6515/77 e requerimento solicitando o registro da escritura pú-blica de pacto antenupcial (do adquirente). Verificamos que na escritura de pacto antenupcial a menor não foi assistida; constou-se na escritura tão so-mente a autorização dos pais para o casamento. Como devemos proceder? É possível o registro da escritura de compra e venda, sem o registro da escritu-ra de pacto? Como devemos orientar o adquirente para regularizar a escritu-ra de pacto antenupcial? Foi apresentada para registro Escritura Pública de Confissão de Dívida com garantia hipotecária em 2.º grau, na qual o credor é João Mendes, verificamos que o imóvel objeto da garantia hipotecária já se encontrou hipotecado em 1.º grau em favor da Caixa Econômica Federal, relativo ao financiamento para construção de uma residência em alvenaria com 117m2 no imóvel. É possível registrar referida escritura sem anuência da CEF?

Maria José Alves Registro de Imóveis de Mamborê (PR)

RESPOSTA:

Foi apresentada ao Cartório escritura de venda e compra em que os adquirentes são qualificados como tendo se casado no regime da comunhão de bens. Solicitado o registro do pacto antenupcial se verificou que nele a menor, contraente, não foi assistida nem represen-tada por seu pai ou mãe, que apenas deram a autorização para o casamento. Indaga o Cartório como proceder. RESPONDO: O pacto é nulo, porque a ela acorreu incapaz (ainda que re-lativamente) sem assistência do pai ou da mãe. Prevalece o regime da comu-nhão parcial, que é o regime legal. Os interessados, entretanto, poderão re-querer ao Juiz que mande averbar, no casamento e na escritura — eu pesso-almente entendo que não — que o regime prevalece como sendo o da co-munhão de bens, a despeito de a menor não ter sido assistida quando da formalização do pacto. Caso não se obtenha decisão judicial a respeito, pre-valece o regime legal. Há um imóvel hipotecado à CEF, dentro do sistema financeiro de habitação. Foi apresentada a registro uma escritura de constituição de hipoteca e o Cartório indaga se po-de ser registrada sem anuência da CEF.

RESPONDO: Os imóveis que estão hipotecados dentro do sistema finan-ceiro não podem ser alienados sem anuência do credor hipotecário. Ora, é princípio estabelecido no Código Civil — que quem não pode alienar não pode hipotecar. A hipoteca em questão só pode acessar a matrícula se hou-ver anuência (ainda que em documento apartado) da credora hipotecária. É o parecer, sub censura.

São Paulo, 12 de julho de 1995.


CONSULTA: Imóveis Rurais ou Urbanos, gravados de hipotecas de Cédula Rural Pig-noratícia e Hipotecária, em favor de Agências Bancárias, podem ser penho-rados em favor de terceiros, ou seja, que não possuem a hipoteca?

Registro de Imóveis de Mangueirinha RESPOSTA: Indaga o Registro se imóvel que está hipotecado em conseqüência de cédula de crédito rural pode ser penhorado em execução movida por terceiro que não o credor hipotecário. RESPONDO: Por expressa determinação da Lei que criou a cédula de cré-dito rural, o imóvel hipotecado em conseqüência de tal cédula — medida que foi estendida às demais cédulas não pode ser penhorado por execução de terceiro. E, sendo inalienável, não pode ser hipotecado a outro credor, porque só pode hipotecar quem pode alienar. É o parecer, sub censura. São Paulo, 27 de fevereiro de 1997.


CONSULTA: De acordo com a a documentação que é enviacla a V. Exa.,constante da Ficha de Matrícula e traslado da Escritura pública do Compra e Venda, la-vrada por determinação Judicial, PERGUNTA-SE: Como proceder esta Oficia-la quanto ao Registro da mesma, tendo em vista constar no RI-991 Registro de Penhora em favor do Exeqüente ora Outorgado Comprador? Esclare-cendo, porém, que na sentença Judicial não consta baixa da Penhora cons-tante no RI-991.

Valéria Moreira Leopoldo Registro de Imóveis de Itarana (ES)

Indaga o registro como proceder com relação a um imóvel, em cuja matrícula consta o registro de uma penhora em execução movida por particular contra o proprietário e agora é apresentada uma escritura em que o exeqüente adquire o Imóvel. RESPONDO: Registra-se a venda e cornpra. A penhora só será cancelada por ordem judicial (arts. 250, I e 259, da Lei de Registros Públicos). OBSER-VO, a título de colaboração, erro na abertura da matrícula. Quando se abre a matrícula, deve figurar como proprietário o adquirente ou os adquirentes da(s) transcrição(ões) anterior(es). Não há necessidade e pode gerar confu-são a colocação do, ou dos nomes das pessoas, que transmitiram a quem é proprietário no momento da abertura da matrícula, conforme verifiquei na cópia da matrícula 991 que me foi remetida com a consulta. É o parecer, sub censura. São Paulo, 17 de outubro de 1995.


CONSULTA: Ao ensejo do Registro do Mandado de notificação de Penhora de Imó-vel, com valor declarado, em reclamação trabalhista, sendo Exeqüente e Executado, pessoas físicas ou jurídicas, constando na notificação, que a Ofi-cial proceda ao Registro independente do pagamento de custas, ou outras despesas na forma do ínciso IV, do art. 72, combinado com o inciso I, do art. 14 da Lei 5.830 de 22/09/80. Vê-se que a Lei dispõe sobre cobrança Ju-dicial da Dívida Ativa da Fazenda Pública, não vindo a ser o caso desta noti-ficação. De que maneira a Oficial deve proceder com relação aos mandados de Penhoras para registos enviados pela Junta de Conciliação e Julgamento da Justiça do Trabalho?

Cartório de Registro de Imóveis de Ipiaú (BH) RESPOSTA: Indaga o Cartório como proceder em relação ao registro de penhora efetivada em re-clamação trabalhista constando do mandado que o mesmo deve ser feito independentemente do pagamento de custas e emolumentos, invocado para tanto o inciso IV do art. 7.º, com-binado com o art. 14, da Lei 6.830, de 22 de setembro de 1980, considerando-se que a lei citada disciplina o mesmo registro, mas relativamente às penhoras efetivada em execu-ções fiscais. RESPONDO: A rigor o registro da penhora, segundo preceitua a Lei de Registros Públicos deve ser feito mediante o pagamento dos emolumentos devidos ao oficial, pela própria redação do art. 239 combinado com o que preceitua o art. 14 da Lei de Registros Públicos. Cabendo a União disciplinar de forma genérica as custas e emolumentos (art. 236 da Constituição Fede-ral), editou a Lei n. 6.830 no sentido de isentar o registro das penhoras nas execuções fiscais do pagamento de tais verbas. Na Justiça do Trabalho, os trabalhadores não pagam custas do processo (ao contrario dos patrões, os reclamados), conforme estabelece a Consolidação das Leis do Trabalho. Inexiste, entretanto, nesse diploma ou em outro qualquer sequer um artigo que diga que o registro das penhoras nas reclamações trabalhistas está isento do pagamento citado. Criam-se, entretanto, sérios problemas entre os regis-tradores e os Juízes trabalhistas que, em alguns Estados, como o de São Pau-lo, foi resolvido através de um provimento segundo o qual as penhoras são registradas sem pagamento das custas e estas, entretanto, são pagas, quer as do registro da penhora, quer as do seu cancelamento, quando é feito o can-celamento, a pedido do reclamado ou em conseqüência do registro de cartas

de arrematação ou adjudicação (ao reclamante). Assim exposta a questão, es-tá forrado de razão para não aceitar a incidência da Lei das Execuções Fis-cais, que não se aplica às penhoras trabalhistas, mas sugiro prudência para evitar como tem ocorrido com freqüencia, os desentendimentos com os Juí-zes do Trabalho. Talvez fosse o caso de provocar a Corregedoria de seu Es-tado para disciplinar à matéria. É o parecer, sub censura. São Paulo, 6 de abril de 1994.


CONSULTA: Visa o presente, reiterar o expediente nosso do dia 20/06/96, onde foi solicitado informações sobre as seguintes dúvidas, dentre estas estamos soli-citando outras respostas de outras mais a saber: 1) Uma pessoa física ou jurídica, sendo protestada, qual o prazo de vali-dade do protesto, citar a lei sobre o assunto; 2) Uma pessoa física ou jurídica protestada há mais de 05 anos, deve-se fornecer Certidão Negativa de Protesto ou não, citar a lei; 3) Informar sobre a lei que orienta sobre a cobrança de 1% de juros, quando o título é pago em Cartório; 4) Quais os Livros obrigatórios exigíveis por lei, para os Cartórios de Tí-tulos e Documentos e Registro Civil das Pessoas Jurídicas, citando se possí-vel artigo e lei; 5) Se a Escrituração de tais Cartórios, poderão ou não ser feita por meio de matrículas, transcrito em fichas soltas mecanicamente (datilografadas); 6) Qual a validade da Certidão Negativa de Protesto de 30, 60 ou 90 di-as?

Registro de Imóveis de Colorado do Oeste (RO) RESPOSTA: Indaga o Registro se havendo protesto contra pessoa física ou jurídica, qual o prazo de validade do protesto. RESPONDO: O protesto, enquanto não cancelado, perdura, sempre que expedida certidão relativa ao protesto, com 5, 10, 20 anos, e se o protesto estiver nesse período deve ser certificada a sua existência. Indaga o Registro se, ao expedir certidão de uma pessoa fisica ou jurídica, contra quem se tirou protesto há mais de 5 anos, deverá ele ser citado. RESPONDO: Conforme se disse acima, se pedida certidão de 10 anos e o protesto tiver menos de 10, deverá constar da certidão. Depende, portanto, para fazer ou não constar a existência do protesto, o período da certidão. Pede o Cartório que se indique a lei que permite a cobrança de 1% de juros nos pro-testos de títulos. RESPONDO: Não há lei que possibilite a cobrança de juros. Os juros le-gais são de 1% ao mês, no máximo de 12% ao ano, conforme a lei de usura. Em alguns Estados há provimentos das corregedor autorizando a cobrança

dos juros legais. Os livros obrigatórios do Registro de Títulos e Documentos e de Registro Civil das Pessoas Jurídicas, estão expressamente indicados na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73). A mesma lei possibilita a escritura-ção de tais livros em folhas soltas e, apenas para o Registro de Imóveis, que sejam feitos em fichas de matrícula (Livro 2) e para os Registros do Livro 3. Indaga o Cartório qual o prazo de validade das certidões negativas de protesto, se 30, 60 ou 90 dias. RESPONDO: O prazo de validade depende do lugar, do processo e a lei que regula a apresentação da referida certidão. Não há, na lei cambial, prazo de validade da certidão. Para Bancos, o prazo que eles impõem é de 30 dias; outros bancos pretendem atualização a cada 30 dias, daí se afirmar que o prazo de validade depende do lugar onde a certidão é apresentada. É o parecer, sub censura. São Paulo, 22 de agosto de 1996.


CONSULTA: Prenotação de procuração em causa própria, sobre matrícula de imóvel que tenha registro de hipoteca: se é possível ou não; em caso positivo, seja remetido cópia do artigo e da lei que autoriza. Habite-se da construção: procede-se a registro ou averbação?

Penhora, seqüestro e arresto: procede-se a registro ou a averbação? Termo definitivo emitido pelo INCRA (área rural): registro ou averba-ção?

Registro de Imóveis de colorado do oeste (RO) RESPOSTA: Indaga o Registro quanto à prenotação de procuração em causa própria, de imóvel hipotecado. Solicita informações quanto aos dispositivos legais. RESPONDO: a) Direito de prenotação existe para qualquer parte que leve ou apresente qualquer título ao Cartório. Mesmo que, posteriormente, quali-ficando o título, o Registro o devolva com exigências, o direito à prenotação, que assegura a prioridade, existe e deve ser respeitado, não podendo o Registrador recusar-se a prenotação do título. b) A procuração em causa própria, se contiver todos os requisitos da venda e compra, inclusive com o pagamento do imposto de transmissão, pode ser, registrada como instrumento hábil à transmissão do domínio. Su-gere-se que o consulente verifique o trabalho do dr. João Batista Galhardo, publicado em Revista do IRIB sobre procuração em causa própria. c) A procuração, se puder ser registrada como acima colocado, não tem seu registro impedido pela pre existência de registro de hipoteca, salvo se es-sa hipoteca decorrer de aquisição feita com financiamento do sistema finan-ceiro de habitação. As construções são averbadas e não registradas (vide art. 167, II e art. 246 da Lei de Registros Públicos). As penhoras são registradas e não aver-badas (vide art. 167, I, da Lei de Registros Públicos); assim também são re-gistrados os arrestos e seqüestros. Quanto ao termo definitivo emitido pelo Incra, se se tratar de carta con-cedendo a propriedade, poderá ser registrado. Se se tratar, apenas, de imis-são de posse, não poderá ser registrado nem averbado. É o parecer, sub censura. São Paulo, 30 de abril de 1996.


CONSULTA: R.D.C. é proprietário de uma gleba de terras situada neste Município e comarca, com a área de 42,9399ha, sendo que, deste total, uma parte ideal de 1,2000ha está hipotecada a favor de P.A.P. e outros. O proprietário tem vendido glebas divididas, destacados daquela área, e esta Serventia tem exi-gido que nas Escrituras de Venda, os credores hipotecários compareçam concordando que as referidas áreas vendidas sejam DESTACADAS. O Cartó-rio tem agido corretamente ou a exigência não tem fundamento?

Cartório de Registro de Imóveis de Monte Sião (MG) RESPOSTA: R.D.C. é proprietário de uma gleba de terras, com ares de 42,9399ha, existindo uma hipoteca de uma parte ideal de 1,200ha.em favor de P.A.P. e outros. O proprietário tem fendido terras, partes certas e determinadas, destacadas e desmembradas da área maior e o Cartório tem exigido, nas escrituras, a anuência dos credores hipotecários Indaga o Cartó-rio se está correto o seu procedimento. RESPONDO: Em primeiro lugar, a consulta não esclarece se a hipoteca que grava a parte ideal do imóvel é conseqüente de cédula rural, industrial ou comercial. Se assim é, indispensável, para a alienação, a anuência do cre-dor hipotecário. Se o(s) credor(es) hipotecário(s), entretanto, não tem o seu direito conseqüente à cédula, sendo hipoteca comum, não há necessidade de anuir na alienação da parte certa e determinada. MAS, nas matrículas das par-tes certas e determinadas abertas, deverá constar AVERBAÇÃO da hipoteca (por transporte, arts. 229 e 230 da Lei de Registros Públicos, antes do regis-tro da transmissão (venda). Isto porque, dispensável a anuência do credor hipotecário, se a hipoteca é de parte ideal, se reflete sobre o todo, de tal forma que se se transmite parte certa, esta, destacada do todo, também está gravada pela hipoteca. O que o Cartório precisa verificar é se, com a anuên-cia do credor hipotecário, abriu matricula das partes certas, registrou as transmissões sem o transporte da hipoteca. Esse procedimento se deve ter sido adotado se o credor hipotecário, anuindo, declarou que a parte des-membrada fica livre da hipoteca. É o parecer, sub censura. São Paulo, 22 de junho de 1994.


CONSULTA: O proprietário Sérgio Gabríel do Nascimento pediu em 20/01/95, a esta Serventia, uma Certidão Negativa de ÔNUS REAIS, pois pretende vender o imóvel de sua propriedade e ao conferir o referido registro, constatei que o oficial da época registrou a Escritura, sem ter pedido antes as partes para fracionar o terreno, conforme determina a Lei. Estive verificando o registro anterior feito em 05/06/65, e consta que o imóvel é constituído de uma casa de dois andares, com duas moradas, e terreno urbano com área de 456m2 (quatrocentos e cinqüenta e seis metros quadrados), porém na venda, foram feitos dois registros distintos. No registro da casa do primeiro andar, feito em 27/01/72, consta: uma casa de morada, primeiro andar ou parte baixa com todas as instalações de água, luz o sanitários e seu respectivo terreno com 228m2 (duzentos e vinte e oito metros quadrados) de terreno urbano e no outro registro feito em 02/06/82, consta: uma casa de morada, segundo andar, ou parte alta, com 228m2 (duzentos e vinte o oito metros quadrados) de terreno urbano, em comum com Antonio Soron a área edificada (que é o dono da casa do primeiro andar), sendo assim, não sei se e necessário fraci-onar primeiramente o terreno, se poderei extrair a certidão desejada, con-forme consta no registro e futuramente os proprietários das duas moradias, quando lhes convier, ,regularizam a situação.

Silvania Gomes Mota e Souza Registro de Imóveis de Mercês (MG)

RESPOSTA: Na matrícula 891-A do livro 2-C, consta o registro n.º 3, de 1988. O atual proprie-tário solicitou certidão de propriedade com negativa de ônus e alienações e, para fornecê-la, a Oficial verificou que o antigo Oficial não exigiu o desmembramento. Indaga-se como proceder. O exame da questão revela que, num terreno, foi feita uma edificação de 2 pavi-mentos, tendo sido o primeiro alienado a unica pessoa (o térreo) e o segundo (ou pavimento superior) a outra pessoa diferente. Agora, o titular de um dos pavimentos pretende aliená-lo e solicitou a certidão correspondente. Na consulta o oficial indaga se é necessário primei-ramente fracionar o terreno ou se poderá extrair a certidão como consta do registro para a transmissão pretendida e futura regularização da situação. RESPONDO: À evidência que os registros feitos estão errados. À evidên-cia, também, que em se tratando de construções sobrepostas, como consta da consulta, não será, através do fracionamento do terreno que se soluciona-rá a questão, até porque a base física (terreno) das duas edificações é a mes-

ma. O que deveria ter sido exigida do primitivo proprietario, para poder ser registrada a venda como ele praticou, era que o empreendimento fosse sub-metido ao regime condominial, regido pela Lei 4.591, com o prévio registro da instituição (ou como alguns denominam, da especificação) do condomí-nio, descrevendo a área útil de cada unidade, a sua participação nas coisas de uso comum e a correspondente fração ideal no terreno. Com o registro da instituição, portanto, nasceriam as unidades autônomas, possibilitando sua alienação para pessoas distintas. Enquanto não se fizer a instituição em questão, que poderá ser requerida pelos atuais proprietários, não poderá ser alienada a parte de cima isoladamente, nem a parte de baixo da mesma for-ma, por que, a rigor, os proprietários estão em comum, num condomínio comum, regido pelo Código Civil, que não possibilita a venda apenas do es-paço superior (ou do inferior). Possível apenas a venda (ou outro negócio jurídico qualquer) da metade ideal do terreno que abrangerá, como conse-qüência, a metade ideal de ambas as edificações (estas são acessórios e ace-dem ao principal). É o parecer, sub censura. São Paulo, 27 de janeiro de 1995.


CONSULTA: a) Sou Titular do Registro Geral de Imóveis desta Comarca, tendo sido nomeado para exercer interinamente o referido cargo em 27/09/63; b) Ha-bilitado em concurso, tomei posse definitiva em 23/11/63, sob regime de custas até hoje; c) Que tenho atualmente 59 anos de idade, tendo nascido em 16/02/35 e contar com mais de 30 anos de efetivo trabalho nessa serventia. Acontece, porém, que após a minha, nomeação, procurei o Instituto de As-sistência e Previdência do Servidor do Estado da Bahia (IAPSEB) para con-tribuir obtendo a informação de que não poderia, por não receber do Esta-do e sim por custas, não sendo considerado funcionário público, devendo pagar INPS. Tendo procurado o INPS (à época; hoje, INSS), também não obtive êxito, pela alegação de que eu era considerado funcionário público e teria de contribuir para o IAPSEB, começando o velho jogo brasileiro do empurra, empurra para sair da frente. O tempo passou e dado as dificulda-des da época e de hoje, pois a agência mais próxima do atual INSS dista quase 150km silenciei-me. Finalmente, em dezembro de 1975 apareceu em minha cidade um amigo de Goiânia, com um recorte de jornal (o qual perdi), pelo qual pelo qual havia sido publicado uma Portaria a que daria direito aos titulares de Cartório contribuírem como autônomos. Rumei para Bom Jesus da Lapa - BA, em janeiro de 1976 e obtive a minha Inscrição de Contribuin-te Individual sob o n° 10939000498 e passei a contribuir religiosamente de janeiro de 1976, até a presente data, sobre 5 salários, portanto há mais de 18 anos, rigorosamente em dia. Pergunta-se: Assiste-me algum direito a aposen-tadoria pelo INSS, por contar mais de 30 anos de serviço? Caso positivo, como proceder junto ao INSS para regularização e pagamento do período faltoso, ou seja de setembro/63 a dezembro/75 para complementação dos 30 anos de contribuição ou qual outra opção viável?

Evandro Filardi Alves Registro de Imóveis de Correnllina (BA)

RESPOSTA: Em relação à consulta feita pelo ilustre titular do Cartório, relativamente à questão previdenciária, lamento informá-lo que o IRIB não tem a menor condição de auxiliá-lo. Sugiro que todas as suas forças sejam dirigidas ao INSS, se possível até mesmo em Salvador ou Brasília, através de carta-consulta que, certamente, demorará em ser respondida. Talvez algum colega de Salvador ou a Associação de Classe, na Bahia, possa auxiliá-lo na obten-

ção de informações a respeito do tempo anterior de serviço (que será facil-mente comprovado com o título de nomeação) e a questão previdenciária. Gostaríamos muito de ajudá-lo, mas não temos condições de fazê-lo. São Paulo, 3 de outubro de 1994.


CONSULTA: Com referência ao Impostoto Territorial Rural - ITR, a dúvida está na exigência da comprovação para efeitos de transferências de imóveis rurais. No Decreto 93.240/86, temos que a tal comprovação está direcionada so-mente ao último lançamento do Imposto. Na Lei 8.847/94, em seu art. 25 e parágrafo, temos que a comprovação está direcionada a quitação do ITR, através de DARF ou obtida para Certidão da SRF. Pergunta-se: É necessária a apresentação de todos os comprovantes de pagamento ou na sua falta a Certidão da SRF? Ou Somente a apresentação do último imposto lançado?

Registro de Imóveis de Cacoal RESPOSTA: Indaga o Registro sobre a forma de comprovação da quítação do ITR para os atos de registro. RESPONDO: Os registros relacionados com imóveis rurais exigem a apre-sentação do CCIR, expedido pelo INCRA e o comprovante do pagamento do ITR do exercício (ou do último exercício, quando ainda não lançado o ITR do ano). Comprovado que o ITR do ano foi pago, através da guia pró-pria ou de DARF, esse documento é suficiente, demonstrando o pagamento. Na falta de comprovação do pagamento, pode o interessado apresentar cer-tidão negativa, especifica, consignando que o imóvel está em dia para com o ITR., certidão expedida pela Receita Federal. É o parecer, sub censura. São Paulo, 2 de outubro de 1996.


CONSULTA: Há mais de dois anos meu colega, Registrador Público Imobiliário da comarca vizinha, vem atuando em minha circunscrição imobiliária. Acresce salientar sua atuação dá-se em Município que anteriormente pertencia àquela Comarca, sendo que as matrículas ainda permanecem em seu Cartório, dado que o mesmo não orienta as partes a dirigirem-se à sede de Comarca atual, ou seja, ao Cartório sob minha responsabilidade. Nos termos da Lei 6.015/73 seus atos são plenamente nulos, mas não vislumbramos nenhuma orientação, quer legal, quer jurisprudencial, sobre qual o procedimento cor-reto, bem como qual o juízo competente a julgar a matéria. Esclareço ainda que uma das partes (dentre muitas, mais de mil, talvez), tão logo percebeu o equívoco cometido, requereu Neste Cartório a ratificação dos registros, figu-ra que desconheço (ratificação de atos registrais). Assim sendo, ante a insis-tência, suscitei dúvida quanto ao pedido de ratificação. Ocorre que, embora o imóvel pertença à esta Comarca, o MM. Juiz entendeu por incompetente, alegando que o ato nulo ocorrera na Comarca Vizinha, para lá remetendo os autos. Em lá chegando estabeleceu-se conflito de competência em virtude da alegação de que o imóvel pertence à esta Comarca, sendo os direitos reais reipersecutórios. Gostaria de obter os seguintes esclarecimentos: a) Qual o juízo competente? b) Suscitação de dúvida é o procedimento correto? c) Como proceder nos demais casos que certamente surgirão? d) Pensei em re-querer a realização de correições no Cartório infrator, com o conseqüente decreto de nulidade de todos os atos relativos ao Município que passou a in-tegralizar minha comarca, desde a data dessa ocorrência. Estaria certo se as-sim procedesse?

Aldevino Ribeiro Sales Registro de Imóveis de Colider (MT)

RESPOSTA: O Oficial consulta sobre o procedimento do oficial da Comarca qual anteriormente se subordinava o Município. Ele continua registrando títulos em matrículas de imóveis su-bordinados à nova Comarca. Quando algumas partes perceberam, solicitaram ratificação no seu Cartório, tendo sido suscitada dúvida, com declaração de incompetência de Juízes. RESPONDO: Diz a lei que o registro será feito na circunscrição imobiliá-ria em que se situar o imóvel. Criada comarca, o oficial da antiga comarca, ou do Cartório a que se subordinava, anteriormente, o Municipio (elevado a comarca), não pode praticar senão atos de averbação. Não pode praticar re-

gistros, que são nulos porque incompetente o agente (oficial). Procedimento que desrespeite esse princípio constitui falta grave, punida disciplinarmente e até criminalmente.Mas as partes não têm culpa. Não devem ser prejudicadas para que não se desmoralize o registro. Apresentada ao novo cartório certi-dão de matrícula, abre-se, na nova circunscrição, matrícula, sem se examinar se os atos anteriores foram praticados quando não mais tinha o antigo oficial competência para fazê-lo. Assim, se dá seqüência e não se prejudica o povo, o usuário. Sugiro que sejam extraídas cópias de várias matrículas, com atos que o antigo oficial praticou (atos de registro) depois de instalada a nova comarca. Converse com o colega e se ele insistir em seu procedimento, pro-cure o atual oficial a Corregedoria Geral da Justiça, levando-lhe por escrito uma representação. Se for necessário, mande para o IRIB a comprovação de que o antigo oficial continuou a praticar atos de registro e certamente a dire-toria fará uma carta ao colega, solicitando que cesse essa atividade ilícita. É o parecer, sub censura. São Paulo 8 de abril de 1995.


CONSULTA: Nas cédulas de crédito rural, as instituições financeiras concedem a agri-cultores (proprietários, arrendatários, parceiros, etc.) créditos para custeio de lavouras a serem cultivadas. O dispositivo legal prescreve que não serão re-gistrados em Cartório quaisquer negócios, operações ou transações, de imó-veis rurais, sem a comprovação de quitação do ITR. a) Se existe, após a edi-ção da Lei 8.847/94, alguma regulamentação de sua aplicação? Qual? b) Para operações realizadas por arrendatários e parceiros (não proprietários do imóvel) existe também a exigência da comprovação de quitação do ITR? Mesmo a operação envolvendo apenas concessão de crédito com garantia de penhora de safra, sem ônus ao imóvel.

Vanda Pereira de Paula Vieira Cartório de Registro de Imóveis de Capinópilis (MG)

RESPOSTA: Num resumo, indaga o Cartório se para o registro das cédulas de crédito rural hipote-cárias é necessária a apresentação do ITR quitado, mesmo nos casos de arrendatários ou parceiros. RESPONDO: A Lei estabelece a obrigatoriedade de comprovação da qui-tação do ITR para qualquer ato de oneração ou alienação de imóveis rurais. Estabelece, ainda, responsabilidade solidária dos Oficiais de Registro de Imóveis que praticarem os atos de registro sem essa exigência. A lei não faz distinção, isto é, mesmo quando a cédula é conseqüente a financiamento concedido a parceiros ou arrendatários, se o imóvel rural é hipotecado, deve ser comprovada a quitação do ITR. É o parecer, sub censura.

São Paulo 3 de outubro de 1994.


CONSULTA: As serventias de justiça estão obrigadas ao recolhimento pro labore (15% do recolhimento do INSS - contribuição a cargo das empresas e pessoas ju-rídicas, do total das remunerações ou retribuições por elas pagas ou credita-das no decorrer do mês, pelos serviços que lhes prestem, sendo vínculo em-pregatício, os segurados empresários, trabalhadores autônomos, avulsos e demais pessoas fiscais), conforme disposto na lei Complementar n.º 84, de 18.01.96, publicado no DOU de 19.01.96. Para cobrança dos emolumentos do registro da cédula de produto rural deve ser adotada a legislação federal (que no entender de alguns colegas fixou em indicies extintos, fora de uso), ou a legislação estadual (regime de custas como é o caso adotado no rio grande do sul)? As custas devidas para registro de uma cédula rural hipotecá-ria, tendo como objeto de hipoteca cedular de 1.º grau, somente uma parte ideal do imóvel. Pode ser efetuado o registro? Por ser cédula rural hipotecá-ria além do registro no livro 2 registro geral, devemos registrá-la no livro 3 registro auxiliar?

Registro de Imóveis de Engenheiro Beltrão (PR) RESPOSTA: Indaga o Registro se está compelido ao recolhimento de INSS de todo o pagamento que fizer a empresas ou pessoas jurídicas do total da remuneração, por serviços prestados sem vínculo empregatício. RESPONDO: As questões fiscais de todos os registradores, devem ser es-clarecidas junto aos respectivos contadores dos Registros. Em princípio consta que o recolhimento referido na consulta diz respeito apenas e exclu-sivamente a pessoas físicas e não às pessoas jurídicas, que estas têm seu re-colhimento ao INSS diferenciado, em função dos empregados. Entretanto, a sugestão é que o Registrador consulte o seu contador. Quanto ao recolhi-mento de emolumentos e custas devidos pelo registro da cédula do produto rural, o IRIB já publicou artigo esclarecendo que a cobrança é normal, não devendo ser feitas reduções ou isenções. Quanto às custas e emolumentos devidos pelos registros de penhoras oriundas da Justiça do Trabalho, em princípio, tais registros só se fazem após o pagamento de custas, de acordo com o que estabelece o art. 239 da Lei de Registros Públicos. Entretanto, em alguns Estados, Corregedorias e Tribunais do Trabalho acertaram que as custas devidas pelos registros das penhoras seriam pagas a final, quando do

cancelamento das penhoras, porque o reclamado pagou o valor da reclama-ção ou se o imóvel foi arrematado. Assim, segundo a lei, a solução é uma; segundo a vida, a solução é outra, extra legal. Quanto ao registro de cédula rural hipotecária em que a garantia é parte ideal do imóvel, nada impede o registro, dado que o princípio geral é que quem pode vender, pode hipote-car. Se se trata de parte ideal, nada impede o registro. É o parecer, sub censura. São Paulo, 18 de novembro de 1996.


CONSULTA: Apresentada a este Registro escritura pública de compra e venda, na qual figuram, como vendedor, uma pessoa divorciada, residente e domiciliada em Brasília-DF, que se fez representar por procuração. Examinado o título an-terior, consta o proprietário vendedor com o estado civil ainda de solteiro, requereu então esta serventia da parte apresentante, a documentação relativa ao casamento e ao divórcio com partilha de bens do mesmo; tendo sido apresentada a certidão de casamento, realizado sob o regime da comunhão de bens na vigência da lei 6.515/77, conforme Escritura Pública de Pacto Antenupcial já com a devida averbação à margem do referido casamento do divórcio, bem como todo o processo no qual só foi arrolado, inclusive, in-formando que o casal divorciando só possuía um único bem imóvel consis-tente de um apartamento residencial, situado em Taguatinga-DF, tendo o conjugue Varão renunciado sua parte no referido imóvel de propriedade do casal, afirmado naquele documento “nada mais havendo, portanto, a ser re-clamado entre os cônjugues, em juízo ou fora dele, sob quaisquer pretex-tos”. Negado o registro por esta CRI, insiste a parte adquirente que é o pró-prio comprador, em seu registro fundamentando-se, inclusive, no declarado pelos cônjuges divorciando, acima anotado por esta serventia, que constou na petição de propositura de Ação de Divórcio, homologada pelo MM Juiz de Direito da 2.ª Vara de Família de Brasília-DF, em 10 de fevereiro de 1992, com trânsito em julgado. Diante do exposto indaga a titular desta CRI, ao nosso brilhante Assessor, como proceder? Faz a averbação do casamen-to, do divórcio e acata o registro da referida escritura, relativa a um prédio residencial, situado nesta capital, o qual não foi arrolado para a divisão e bens?

Diane Ana Maria de Macêdo Registro de Imóveis do 2.º Ofício de Natal (RN)

RESPOSTA: Foi apresentada ao Cartório, para registro, esctritura de venda e compra, figurando como vendedora uma pessoa divorciada, domiciliada em Brasília, representada por procuração. Examinado o título anterior se verificou que o ora transmitente figurou como solteiro na aquisição, tendo sido solicitada a averbação do casamento e o registro da partilha feita no divórcio. Foi apre-sentada a certidão de casamento, apurando-se regime da comunhão de bens na vigência da Lei 6.515/77, conforme escritura de pacto antenupcial, bem

como todo o processo de divórcio, do qual constou a existência de um úni-co bem situado em Taguatinga, DF, renunciando o varão a sua parte, que foi atribuída à separanda (ou divorcianda). A parte insiste no registro, alegando que a matéria já foi decidida, com sentença transitada em julgado. Indaga o Cartório como proceder. RESPONDO: O Cartório está certo na sua recusa. O imóvel, dado o regi-me de bens do casamento, entrou para a comunhão e deveria ser objeto da partilha, ou adjudicação ou, ainda, de qualquer medida que os divorciandos pretendessem, livremente. O que não se pode é, averbado o casamento no regime da comunhão de bens, averbar-se a nova alteração do estado civil (de casado para divorciado) e um dos cônjuges alienar livremente o imóvel que, enquanto não partilhado, é comum. Não se trata de ofensa ou desrespeito à coisa julgada, isto é, à sentença do divórcio, que homologou a partilha feita pelos divorciandos, especialmente considerando que a essa sentença não foi levado o imóvel de que se cuida. A solução é efetuar-se sobre partilha no di-vórcio e e se atribuído à mesma pessoa que aliena o imóvel agora, fazer-se o registro da carta de sentença, possibilitando-se, só então o registro persegui-do. Antes, não se deve fazer o registro, que violenta a disponibilidade e que-bra a continuidade registraria. É o parecer, sub censura. São Paulo, 15 de novembro de 1994.


CONSULTA: 1) Sendo apresentado ao oficial imobiliário cópia do auto de penhora e citação pelo oficial de justiça, poderá der registrada esta penhora mesmo que o escrivão do feito seja o próprio titular do ofício? Ou terá que assim mes-mo extrair certidão para a apresentação no caso de não ter o mandado de ju-ízo?

2) Um Município pertence a uma determinada comarca, hoje ele passa a pertencer a esta, os respectivos, matrículas e averbações relativos a imóveis serão feitas aqui, como proceder e o que exigir do Cartório de origem? E no caso de averbação de construção? 3) Uma pessoa é proprietária de uma área de terreno urbano medindo 132m2 e vende (desmembra), 60m2 com a autorização da Prefeitura, pode ser lavrada e registrada esta escritura? E a Prefeitura autorizando este des-membramento de até 36m2 é possível? 4) Uma procuração com direito a substabelecimento é feita para o atual outorgado, e este terá direito a novamente substabelecer?

Cartório de Registro de Imóveis de N.S. da Glória (SE) RESPOSTA: Indaga o Cartório se pode ser registrada penhora, através da apresentação de cópia do auto de penhora e da certidão da citação lavrada pelo oficial de Justiça, especialmente con-siderando que o escrivão do feito judicial é o próprio Oficial do Registro. RESPONDO: A penhora é registrada na matrícula, a pedido do interessa-do que junta certidão extraída do auto de penhora, expedida pelo escrivão do feito ou em cumprimento a mandado expedido pelo Juizo. Pouco impor-ta que o Oficial do Registro e o escrivão do feito sejam a mesma pessoa. Um Município que pertencia a uma comarca agora pertence à comarca do consu-lente. Indaga o Cartório se as matrículas, registros e averbação relacionados com imóveis situados nesse Município que recentemente passou a se subor-dinar a ele e em especial quanto às averbações de conotação. RESPONDO: Para qualquer registro na nova Comarca deve ser apresenta-da certidão de propriedade da anterior Comarca, constando expressamente os ônus e alienações ou negando expressamente os ônus e alienações (arts. 229 e 230 da Lei de Registros Públicos). Abre-se a matrícula e procede-se a todos os atos de registro ou averbação que sejam solicitados e, claro, que se-jam possíveis de serem feitos. As avebações podem ser feitas na atual Cir-cunscrição, nada impedindo, entretanto, que sejam feitas na anterior. O que

não se deve é recusar, no atual Cartório a averbação depois de aberta a ma-trícula para o que, volta-se ao início, deve ser apresentada certidão de pro-priedade. Uma pessoa é proprietária de um imovel com área de 132 metros quadrados e a Pre-feitura autoriza o desmembramento em partes contendo apenas 36 metros. O Cartório in-daga se pode abrir a matrícula e fazer o registro. RESPONDO: O Cartório não é fiscal da Prefeitura. Ela aprovando o par-celamento, pouco importa o tamanho do terreno. O registro pode e deve ser feito. A escritura pode e deve ser lavrada. Uma pessoa recebe uma procuração com poderes para substabelecer. Indaga o Cartório se o procurador substabelecido poderá substabelecer, novamente. RESPONDO: Quando se faz o substabelecimento se estabelece, expres-samente, se o procurador substabelecido pode ou não substabelecer. Na omissão não pode substabelecer, pois a possibilidade de substabelecer é um poder que deve estar expresso na procuração. É o parecer, sub censura. São Paulo, 5 de julho de 1994.


CONSULTA: Em 1967, foi apresentada a registro em Cartório sob n.º 8.876 um forma de partilha de uma área de 3.672,6940has formada por várias outras áreas menores. Posteriormente, em virtude de financiamento bancário, foi aberta a matrícula n.º 320, com a denominação de Fazenda Santo Antônio. Como da transcrição n.º 8.876 a matrícula n.º 320 também ficou também constan-do as divisas como norte, sul, leste e oeste; de acordo com o que constava no formal de partilha. Acontece que quando englobaram no formal de parti-lha todas as áreas que formou 3.672.694has, Fazenda Santo Antônio, erra-damente incluíram na soma uma área de 145,70has. — Fazenda Santa Luzia — que não tinha nada de confinante com a Fazenda Santo Antônio. Verifi-cando pelos mapas atuais, nota-se que entre uma área e outra, existe uma área de mais de 100 alqueires pertencente a terceiro. As divisas constantes da transcrição n.º 8.876 e matrícula n.º 320 na verdade correspondem apenas a Fazenda Santo Antônio. Assim sendo, pergunto: Qual o caminho a seguir, retificação de área ou retificação do formal de partilha? Obs: O motivo da pergunta — Foi apresentada uma escritura de doação com área da Fazenda Santa Luzia — 145,70has., individualizada como era antes do formal de par-tilha.

Registro de Imóveis de Martinópolis RESPOSTA: Em 1967 foi transcrito sob o n.º 8.876 um formal de partilha, de um imóvel com área de 3.672,694has., formada de várias outras áreas menores. Foi posteriormente aber-ta a matrícula 320, do imóvel em questão, indicando-se os confrontantes apenas pelos no-mes, sem medidas perimetrais. Entretanto, a área total encontrada foi formada, entre ou-tras, por uma gleba com 147,50 alqueires, que não poderia ter sido unificada, dado que essa gleba não era confrontante, confinante dos demais imóveis. Agora é apresentada uma escritura de doação da gleba de 147,50 alqueires e o Registro consulta como proceder. RESPONDO: Não pode ser feito o registro da escritura, porque esse regis-tro importaria na abertura de matrícula, em desmembramento do imóvel matriculado sob o n.º 320, certo que este, não estando descrito com as suas medidas perimetrais, não pode ser desmembrado sem prévia retificação judi-cial. Por outro lado, comprove o que o imóvel em questão não era contíguo aos demais que foram unificados, seria indispensável retirá-lo do todo, o que, entretanto, só pode ser feito através de retificação na via jurisdicional (art. 213, § 29, da Lei de Registros Públicos).

É o parecer, sub censura. São Paulo, 1 de agosto de 1996.


CONSULTA: 1) Com o advento da Lei n.º 8.847/94, nenhum ato de oneração ou alie-nação, a qualquer título, que envolva imóvel rural, pode ser praticado sem a apresentação do ITR quitado ou da exibição da DARF pela qual foi feito o recolhimento. Foi apresentado em Cartório, mandado de registro de penho-ra de imóvel rural sem a apresentação de nenhum desses documentos e nem do CIR (certificado de cadastro de imóvel rural). Deve o Oficial proceder ao registro sem o cumprimento dessa exigência ou deve levantar dúvida? No caso de suscitar dúvida, a quem será dirigida, em se tratando de comarca de primeira entrância, e, logicamente, com um só juiz, que assinou o mandado, e é, também, o juiz corregedor? 2) Os títulos ratificatórios outorgados pelo INCRA, ratificando os títulos originais expedidos pelo Estado referentes aos imóveis compreendidos na faixa de fronteira, na maioria das vezes retificam também a área dos imóveis, para mais ou para menos. Quando a área é para mais, o INCRA cobra um valor determinado, recolhendo dita importância aos cofres da União Federal. Pode o Oficial registrar esse excesso como compra feita à União Federal, tendo em vista que o proprietário adquiriu dito excesso, com o recolhimento da importância cobrada, ou deverá exigir a retificação de área nos termos do 213 da LRP? No caso de falta de área pode o Oficial averbar dita falta na matrícula outra inscrição, estribado no título ratificatório outorgado pelo INCRA ou deverá exigir a retificação de área nos termos do 213 da LRP?

José Avelino e Silva Registro de Imóveis de Bela Vista (MS)

RESPOSTA: Com a lei 8.847/94? todas as alienações ou onerações de imóveis rurais exigem a apresentação de Certificado de Cadastro expedido pelo INCRA e certidão comprobatória do pagamento do ITR. Foi apresentado mandado de registro de penhora, sem que tivessem sido exibidos esses documentos e o Cartório consulta a respeito, informando que o Juiz que expediu o mandado é o único e assim corregedor permanente. RESPONDO: Penhora não é ônus. Pode ser registrada, tranqüilamente, sem tais documentos. O INCRA expediu títulos de domínio, que foram reti-ficados, relacionados com as terras rurais na faixa de fronteira. Agora, está expedindo títulos retificatórios, que comportam modificações na descrição dos imóveis e até em suas áreas. Os proprietários estão pagando pela dife-rença de área, inclusive recolhendo o ITBI.

Indaga o Cartório se pode cobrar pela diferença de área, se deve proceder à retificação ou se deve exigir a retificação, na forma do art. 213, 2.º da Lei de Registros Públicos. RESPONDO: A transmissão de imóveis rurais que eram de propriedade da União Federal, a título gracioso ou oneroso, gera a abertura de matrícula e o seu registro. Verificamos equívocos, podem ser expedidos títulos retificató-rios, com áreas maiores ou menores e com o recolhimento ou não do ITBI se a área for maior. O Cartório, segundo penso, não deve exigir a retificação judicial, podendo, com lastro no título retificatório, fazer a averbação cor-respondente à nova descrição (com nova área, maior ou menor). Quanto à cobrança, tendo em vista o desconhecimento dos regimento de custas esta-duais o IRIB não responde a consulta sobre emolumentos. É o parecer, sub censura. São Paulo, 04 de outubro de 1994.


CONSULTA: Sobre o loteamento da cidade de Cacoal, em resposta a consulta, de 10 de março de 1987, por esse setor jurídico, a Prefeitura não pôde apresentar em Cartório a planta geral, porem o levantamento continua sendo feito pau-latinamente, apresentando em Cartório plantas de cada quadra, consignando nos respectivos lotes novas numerações e cujas áreas diferem do cadastro antigo municipal. Como já foram escriturados vários lotes pelo sistema anti-go pergunto: É possivel fazer a re-ratificação dessas matrículas, ou seja, atua-lizando-as através de escritura pública de re-ratificação entre a Prefeitura Municipal e o proprietário? Vale dizer que foram tomados cuidados especi-ais pela Prefeitura para não haver prejuízo nos confrontantes.

Registro de Imóveis de Cacoal (RO) RESPOSTA: A respeito de regularização de loteamentos, não tenho presente a respos-ta que encaminhei a que se refere a consulta e nem tenho em mãos a primi-tiva consulta. Mas, posso afirmar que a regularização não pode atingir matrí-culas e direitos já registrados, salvo se houver expressa anuência dos atuais proprietários dos lotes (marido e mulher quando casados). Desta forma, em sendo reformulada uma quadra ou lotes delas, pode ser feita a alteração das matrículas desde que, primeiramente se averbe a alteração do loteamento (art. 28 da Lei n.º 6.766/79). Assim, se houver o pedido de averbação da al-teração do loteamento, com nova planta e memorial descritivo (ainda que parcial porque se está acertando o loteamento quadra a quadra) e a expressa anuência dos titulares (atuais) e quando casados, de suas mulheres, o que se faz é uma averbação no registro do loteamento e em cada matricula uma averbação correspondente à alteração da descrição do lote, sem necessidade de escritura pública ou de reti-ratificação. A anuência à modificação do lote-amento afasta todos esses formalismos. É o parecer, sub censura. São Paulo, 26 de fevereiro de 1996.


CONSULTA: 1) Em 02/10/62, foi expedido um título definitivo de um imóvel rural, na jurisdição do nosso Cartório. Há indícios de que esse título fora apresen-tado para o necessário registro, junto ao Cartório, porém, tal registro não foi efetuado. Já fizemos todas as buscas possíveis e nada foi encontrado. Sequer foi feita uma anotação no papel do mesmo. 2) Porém, algum tempo depois, foi registrada neste Cartório, escritura de compra e venda, transferindo o imóvel objeto daquele título não registrado, para outra pessoa, nascendo assim uma Cadeia Dominal que hoje já é imen-sa, com os registros anteriores feitos seguidamente, mesmo não tendo se efetuado o primeiro registro, daquele título, que daria legitimidade aos títulos posteriores. 3) Agora, nos foi solicitada uma Cadeia Dominal, do referido imóvel. Nós a fizemos, na seqüência normal, sem constar o primeiro registro. Fa-talmente foi rejeitada pelo órgão solicitante. O proprietário do mesmo que o possui numa gleba bem maior, conjuntamente com títulos de outros lotes registrados normalmente fez já conosco á frente do Cartório, uma unificação de matrículas de todos os seus lotes rurais contíguos a este lote. 4) Nesse momento o proprietário da fazenda está em uma negociação com o INCRA, que pretende adquirir aquele imóvel, para fins de assenta-mento de sem-terra. O proprietário precisa regularizar a situação de sua fa-zenda, para negociá-la com o comprador, porem tem que primeiro acertar esta situação. Daí nasce a nossa dúvida: 5) Como proceder para legalizar o registro inicial do lote cujo título não foi registrado? Já imaginamos abrir uma nova matrícula para aquele lote e registrar todas as escrituras subseqüentes até chegar no atual proprietário. Porém a unificação das matrículas que amarra o final de todos os registros nos criou uma confusão enorme. Haja visto que não se trata de apenas regis-tro daquele lote registrado irregularmente, e sim da unificação de registro dos diversos imóveis, no mesmo documento.

Registro de Imóveis de Guarai (TO) RESPOSTA: Em 23-10-92, foi expedido tíltulo de domínio, havendo apenas indícios de que ele foi apresentado a registro, mas não foi registrado. Tempo depois, foi apresentada escritura de venda e compra, transferindo o mesmo imóvel para terceiro, sem o registro do título aquisi-tivo anterior. Foi solicitada uma certidão da cadeia dominial e expedida; o órgão ao qual

foi apresentada a recusou. O proprietário do imóvel o tinha unificado a outros imóveis, com títulos aquisitivos registrados. O titular está negociando com o INCRA a venda do imóvel. Indaga o Registro como proceder para regularizar aquele lote cujo título inicial não foi registrado. Pensou o Registro em abrir uma matrícula para o lote, para registrar todas as transações feitas com o imóvel até chegar ao atual, mas ele já íntegra o todo unificado. RESPONDO: O erro inicial até que poderá ser corrigido, com a apresenta-ção a registro, do título de domínio. Mas, a consulta informa que, sem o re-gistro desse título, foi registrada uma venda e compra e, ao final da consulta, refere que vários outros títulos intermediários, até chegar ao atual proprietá-rio não foram registrados, o que parece bastante estranho. Sem origem e com furos na continuidade é difícil resolver o problema. Quantas escrituras intermediárias deixaram de ser registradas? Necessito de mais informações e documentos para tentar solucionar a questão. São Paulo, 15 de novembro de 1996.


CONSULTA: Este Registro recebeu Mandado de Penhora expedido pela J.C.J. - Pes-queira-PB, referente a um Imóvel do qual não consta a sua procedência, tendo este Ofício recusado em virtude da não identificação do mesmo, sen-do este Mandado devolvido a este Registro com despacho da M.M. Juíza. Como devo proceder?

Registro de Imóveis de Arcoverde (PE) RESPOSTA: Recebido mandado de registro de penhora, expedido pela Justiça do Trabalho, não é indicado o n.º do registro (transcrição ou matrícula) do mesmo imóvel. Devolvido o man-dado o Juiz determinou o registro sob pena de desobediência. Indaga o Registro a respeito. RESPONDO: De acordo com o art. 239 da Lei de Registros Públicos, a penhora é registrada em cumprimento a mandado ou à vista de certidão es-pecialmente expedida. De ambos deve constar a descrição do imóvel penho-rado, com a indicação do n.º da transcrição ou registro em matrícula, em nome do executado (reclamado, no caso). O Oficial deve efetuar busca, em nome do reclamado para ver se o imóvel penhorado está registrado em seu nome e, estando, pode até dispensar o n.º do registro no próprio mandado. Mas, se não encontrar registro em nome do reclamado executado, não pode-rá registrar o mandado. Deve explicar, em oficio, ao Juiz os motivos que o impedem de cumprir a ordem e, se possível, conversar pessoalmente com o Juiz, expondo-lhe a situação. É o parecer, sub censura. São Paulo, 25 de outubro de 1996.


CONSULTA: Solicito informar a respeito de remoção de um ofício de escrivania, tabe-lionato e registro de segunda entrância não oficializado, para um outro ofício com as mesmas especialidades em outra cidade, mesma entrância, etc., o qual encontra-se vago, face a aposentadoria do seu titular a mais ou menos 06 meses, tendo o juiz da comarca vaga, nomeado o substituto para o referi-do ofício, sem que até a presente data, tenha aberto o concurso. Que cami-nho certo que devo proceder para conseguir a remoção desejada?

Registro de Imóveis de Capela RESPOSTA: Indaga o consulente como proceder para obter remoção para outra serventia vaga há seis meses, que tem como interino um escrevente designado pelo Juiz. RESPONDO: O art. 236 da Constituição Federal assegurou a remoção e estabeleceu que nenhuma serventia pode ficar vaga mais de 6 meses. A Lei n.º 8.935/94 que regulamentou a Constituição, assegurou a remoção, nos termos do que preceituava a carta magna, mas deixou o provimento de todas as serventias a ser feito por concurso público (inclusive o de remoção) a ser feito pelos Tribunais de Justiça dos Estados. Mas, os Tribunais, para faze-rem os concursos, necessitam de lei que, respeitando todos os principias es-tabelecidos na constituição (concurso público) e na lei complementar, dis-ponha a respeito. Se no seu Estado não há lei ou se há uma lei que contrarie a determinações da lei federal, ela precisa ser alterada e a dessa alteração que você deverá cuidar para poder, quando aberto o concurso perdir remoção. É o parecer, sub censura. São Paulo, 1.º de março de 1995.


CONSULTA: Qual a Lei que autoriza o Cartório renovar cartão de firma, depois de dois anos? Um Imóvel doado com direito de usufruto, pode ser vendido sem anuência do usufrutuário? Uma notificação bancária, depois de realizada por “AR”, devolve-se ou se publica na imprensa imediatamente? Emancipa-ção pode ser feita por instrumento particular e registrada em títulos e docu-mentos?

Naudy Castilho Fontoura Registro de Imóveis de Coxim

RESPOSTA: Indaga o Registro (na função notarial) qual a lei que obriga à renovação dos cartões-padrão para reconhecimento de firma. RESPONDO: Inexiste legislação a respeito. Ou se trata de Provimento ou Norma fixada pela Corregedoria ou praxe cartorária, sem embasamento le-gal. O Registro indaga se um imóvel doado com reserva de usufruto pode ser alienado sem interferência ou anuência do usufrutuário. RESPONDO: O imóvel está bipartido: nua-propriedade doada e usufruto reservado. O titular da nua-propriedade pode aliená-la, hipotecá-la, sem anuência do usufrutuário. Uma notificação bancária, depois de realizada com “AR”, devolve-se ou se publica na imprensa? RESPONDO: Notificação se faz pessoalmente ao notificando. Se se trata de protesto, entretanto, não encontrado o devedor, a intimação se faz por edital, depois de esgotados os meios para a intimação pessoal. Indaga.se ainda se a emancipação pode ser feita por instrumento particular registrada em títulos e documentos. RESPONDO: A emancipação exige escritura pública. É o parecer, sub censura.


CONSULTA: Em maio de 1996 fora apresertada a registra uma escritura pública de confissão de dívidas com algumas irregularidades verbalmente ficou acerta-do entre esta Oficiala e o Apresentante do Título da necessidade de uma es-critura pública de retificação para saná-las. Porém a re-ratificação fora lavra-da em Cartório de verso da escritura originária. Pelo que obteve nova nega-tiva a do ofício imobiliário. Insatisfeito, a apresentante ingressará em Juízo para que seja determinado a esta Oficiala o registro de instrumento à vista do Art. 8.º da Lei n.º 8.935/94, cuja redação é a seguinte: “é livre a escolha do Tabelião de notas, qualquer que seja o domícilio das partes ou o lugar dos bens objeto do ato ou negócio”. Em pesquisa previa, esta Oficiala en-contra o Art. 140 do Código Civil, que diz: “O ato de retificação deve conter a substância da obrigação ratificada e a vontade expressa de retifica-la.” En-sina o Mestre Nicolau Balbino Filho, in Registro de imóveis, doutrina prática e ju-risprudência, ed. Atlas, 6.ª ed., pg. 83: “Retificar é corrigir. Há casos de corre-ção em que a maioria das cláusulas contratuais devem ser confirmadas, cujo veículo indispensável denomina-se escritura de retificação e ratificação. As-sim, o título a ser retificado deverá revestir-se da mesma forma do originá-rio. Se público somente no Cartório onde foi registrado, dever-se-á proceder a lavratura de re-ratificação; se particular, desta mesma forma poderá ser ra-tificado.” Pergunta-se: Pode ser registrada escritura de re-ratificação?

Registro de Imóveis de Itarana (ES) RESPOSTA: Apresentada escritura de confissão de dívida e hipoteca, verificou-se a necessidade de ser reti-ratificada. Essa reti-ratificação, entretanto, foi lavrada em outro Tabelionato de Notas e entende a consulente que deveria ter sido lavrada no mesmo que formalizou a es-critura retificanda, recusando o registro. Como a parte insiste e invoca o art. 8.º da Lei n.º 8.935/94, consulta a respeito. RESPONDO: Retificar é corrigir, acertar. Nada impede, entretanto, que a reti-ratificação seja lavrada em qualquer outro tabelionato de notas do Brasil, pois não há, em lei nenhuma, dispositivo que exija, para a sua validade, que a escritura retificanda seja formalizada pelo mesmo tabelião. É o parecer, sub censura. São Paulo, 8 de outubro de 1996.


CONSULTA: 1) Foi apresentada nesta CRI, na data de 25.08.94, a escritura páblica de re-ratificação de 18.05.1994, lavrada no L-2 163-A, fls 24/25v.º, nas notas do Cartório do 3.º Ofício desta cidade, para registro. Acontece que a menci-onada escritura vem re-ratificar uma escritura pública de compra e venda já registrada matriculada em 19.04.1989 e, tem como objetivo principal a TROCA/PERMUTA do imóvel constante do lote de terreno de número trinta e dois (32) pelo lote de número trinta e três (33) da mesma quadra e bairro. O título poderá ser objeto de registro neste Cartório de Registro de Imóveis? 2) A necessidade de exirgir as certidões negativas fiscais (municipal, esta-dual, CND do INSS e Finsocial da SRF); bem como o comprovante de re-colhimento de ITBI referente a permuta? 3) É necessário a retificação judicial nos termos do § 1.º do Art. 213 da LRP n.º 6.015, de 31.12.1973? 4) Teria mais alguma exigêencia complementar para a realização do alme-jado registro?

Cartório de Registro de lmóveis de Itapemirim RESPOSTA: Foi apresentada ao Cartório uma escritura de reti-ratificação de outra já registrada, mediante a qual as partes ratificam o lote objeto do primeiro título já registrado. Indaga-me o Cartório a respeito, inclusive quanto ao recolhimento do ITBI, apresentação de certi-dões negativas, etc. RESPONDO: É comum, em loteamentos, que as partes contratem a venda de um lote e depois venham retificar a escritura já registrada, para substituir o objeto da venda e compra. Muitas vezes essa troca decorre de pedido do adquirente, que prefere outro lote; outras vezes o adquirente, mal informa-do, localiza e edifica em lote (edifica em lote) diverso daquele que comprou. A venda e compra se completa com tres requisitos: coisa, preço e consenso. Formalizado o título e registrado, a troca do objeto do negocio jurídico, a meu aviso, só pode ser feita através da permuta, tributável, através de escri-tura correspondente, com o recolhimento do ITBI e pagamento dos regis-tros correspondentes. Não se pode aceitar tenha havido erro quanto ao ob-jeto da escritura, que é dos elementos integrantes do contrato de venda e compra. Claro que, na permuta, as partes devem satisfazer as necessidades de, apresentação dequitação do INSS e da Receita Federal (para pessoa jurí-

dica). É o parecer, sub censura. São Paulo, 3 de outubro de 1994.


CONSULTA: A Prefeitura desapropriou um imóvel rural com área de 61ha, para cons-trução de implantação de uma Escola Municipal, por Decreto (n.º 131/93), no valor de Cr$2.662.000.000,00, representado por escritura pública de Con-fissão de Dívida com Garantia Hipotecária a prazo certo de inadimplência do Outorgado. Foram revogadas todas as disposições constantes do Decreto acima citado. Qual o tipo de escritura que se faz para essa reversão e se reco-lhe o ITBI?

Cartório do 19.º Oficio de Registro de Imóveis de Coxim (MS) RESPOSTA: A Prefeitura Municipal desapropriou um imóvel rural com área de 61ha., destinada à implantação de uma escola agrícola municipal, representado o preço pela confissão de dí-vida com garantia hipotecaria e em caso de inadimplência, o imóvel reverteria ao expropri-ado. Foram revogadas todas as disposições constantes do decreto e o Cartório indaga que tipo de escritura se faz para operar-se a reversão, indagando,ainda se há recolhimento do ITBI RESPONDO: A escritura é de retrocessão, instrumento jurídico mediante a qual o poder público expropriante devolve o bem expropriado ao antigo proprietário. Operando-se a transmissão do domínio recolhe-se o ITBI. É o parecer, sub censura.


CONSULTA: Através da Escritura Pública de doação, arquivada às folhas x do livro 11-a do Cartório do 2.º Ofício de Notas. A Prefeitura Municipal de Ituitaba-MG doou a Fundação da Casa Popular o imóvel registrado sob n.º 17.596, livro 3-AB do 1.º CRI. local em 09/04/57, tendo sido referida doação trans-crita às fls. 125 do livro 3-AI sob n.º 25.242, em 15/04/57, no mesmo CRI. Posteriormente, por força da Lei Federal 4.380, de 21/08/74, o imóvel e seus acessórios foram transferidos ao SERFAHAU – Serviço Nacional de Habitação e Urbanismo. Seguidamente, por força da Lei Federal 4.380, tais bens foram transferidos ao BNH (em 22/01/76) e, depois, à Caixa Econô-mica Federal - CEF. (EM 09/03/76) conforme determinações da Lei 6164 de 06/12/74. A doação primitiva foi efetuada com cláusula de reversão ao patrimônio municipal, caso não fosse observados os objetivos da doação, nos termos do art. 2.º da Lei Municipal n.º 383, de 1.º/12/1956, que origi-nou a citada doação. Que por força do Decreto n.º 4.241, de 19/12/96, pela Prefeitura Municipal de Ituitaba, foi revertido ao seu patrimônio (Patrimô-nio Público Municipal), o remanescente da área doada ou seja 56.778,00m2 que não foram ultilizados pela donatária até a presente data, para os objeti-vos da doação. Pergunta-se: a) Qual o documento hábil a ser apresentado ao CRI para a reversão? b) A reversão ao Patrimônio Municipal, será efetuada por meio de retro ou simples averbação? c) O oficial do CRI é obrigado a dar ciência a donatária (CEF) desta reversão ao Patrimônio Municipal?

Carlos Alberto de Souza Martins Registro de Imóveis de Ituiutaba

RESPOSTA: Escritura de doação, da Prefeitura Municipal para Fundação da Casa Popular, ten-do o imóvel, por força de leis, sido seguidamente transmitido e estando, atualmente, no do-mínio da Caixa Econômica Federal. Como o imóvel não foi totalmente utilizado para os fins constantes da doação, existindo remanescente e, como a doação foi feita com cláusula de reversão, indaga o Registro qual o documento hábil deve ser apresentado para a rever-são, se ela será registrada ou averbada e se deve o Registro dar ciência à CEF da reversão. RESPONDO: O não cumprimento da condição imposta em doação pode implicar na reversão. Essa reversão, entretanto, so pode ser feita, numa pri-meira hipótese, através de escritura pública em que participe a Prefeitura do-adora e a atual detentora do domínio. O ato é de registro e não de averba-ção. Num segundo caso, só pode ser registrada a reversão ou cancelada par-

cialmente a transmissão (doação) em conseqüência de mandado expedido em ação própria, movida pela doadora contra a atual proprietária, mandado esse que só pode ser cumprido se e quando a sentença transitar em julgado (arts. 250, I e 259, da Lei de Registros Públlcos). É o parecer, sub censura. São Paulo, 13 de janeiro de 1997.


CONSULTA: Na data de 22.09.1986, Dr.ª Ziléia Jordão Correia Lomonte, brasileira, magistrada, casada pelo regime da seperação legal de bens (nos termos do art 258 par. único, II do CCB) com Ítalo Lomonte, residente em Juiz de Fora - MG - adquiriu um apartamento residencial no Edifício Marquês de Valença, neste Município, através da escritura pública de compra e venda, de 22.04.1986, devidamente registrada neste Oficio Imobiliário. Posteriormen-te, na data de 29.12.1993, veio a falecer o seu esposo Ítalo Lomonte, con-forme certidão de óbito do Cartório de Registro Civil do 1.º Subdistrito de Juiz de Fora - MG. Acontece que a Dr.ª Ziléia J. C. Lomonte com o estado civil de “viúva” transferiu, através de escritura pública de compra e venda de 06.01.1995, o referido apartamento residencial ao Sr. Júlio Chaves Filho. Sem a apresentação da suprecitada escritura desta Serventia exigiu a Partilha de bens do Espólio de Ítalo Lomonte. Por sua vez, o DD. Tabelião de No-tas afirmou não haver necessidade de partilha devido o regime do casal ser o da separação de bens. Pergunto: 1) A afirmação do DD. Tabelião de Notas está correta? 2) Há necessidade de fazer a partilha dos bens? 3) Caso.não seja necessário a partilha, quais as providências cabíveis para a realização do re-gistro? Atenciosamente.

Registro de Imóveis de ltapemirim (ES) RESPOSTA: Em 1986, Dr.ª Ziléia Jordão Correia Lamonte, magistrada, casou-se no regime da separação legal de bens com Ítalo Lomonte. Em 22 de abril de I.986, ANTES do casa-mento, portanto, adquiriram um imóvel. Faleceu em 29 de dezembro de 1993 o marido e agora a Juiza vende o imóvel qualificada como viúva. O Cartório entendeu devesse ser feito o inventário e o tabelião que lavrou a escritura sustenta que no é necessário o inventário, sobrevindo a pergunta. RESPONDO: O bem foi adquirido pela rnulher ANTES do casamento. Ca-sou-se no regime da separação legal, do que decorre que o bem não se co-municou ao marido. Averba-se o falecimento deste e registra-se a venda. Di-ferente seria se a aquisição do bem tivesse ocorrido na VIGÊNCIA do casa-mento, pois haveria comunicação, nos termos do qite dispõe a Súmula n.º 377, do Supremo Tribunal Federal. É o parecer, sub censura.


CONSULTA: Recebemos do CONDEPHAAT - o Ofício n.º 295/96, acompanhado de única certidão n.º 130, para registro dos bens mencionados no referido expediente. Conforme se verifica na referida certidão, os bens a serem regis-trados estão localizados ao longo do chamado Caminho do Mar, na Serra do Mar. Neste Serviço não existe nenhuma referência e mesmo registro da área onde se situam os bens descritos. Nessas condições, consulto esse conceitu-ado Instituto se é possível registrar referido imóvel com os dados que cons-tam na aludida certidão, no livro n.º 3 - auxiliar.

Registro de lmóveis de Cubatão (SP) RESPOSTA: O Registro recebeu, do CONDEPHAAT, ofício acompanhado de certidão, relacio-nada com tombamento sem qualquer referência a imóveis, áreas e descrição dos imóveis. Consulta a respeito. RESPONDO: A averbação de tombamento é feita à margem da transcri-ção do imóvel, sem prejuízo do registro do ato de tombamento no Livro 3 de Registro auxiliar, conforme preceituam as Normas de Serviço da Corre-gedoria Geral. Entretanto, tanto o ato de tombamento como as averbações só podem ser praticados quando há especificação do imóvel e ao menos, in-dicação do n.º da transcrição ou matrícula. Sem tais elementos, impossível o registro do ato de tombamento e a averbação. É o parecer, sub censura.


CONSULTA: A Cia. Elétrica Caíua, hoje Caíua Serviços de Eletricidade S/A, adquiriu em 1941, conforme certidão (cópia), infra o imóvel de cinqüenta alqueires, e, existindo a condição imposta por ocasião da aquisição (vide abaixo), e não tendo sido feita nenhuma averbação da baixa da referida condição e estando a Cia. Caíua efetuado a venda do imóvel por licitação pública, pode ela ou-torgar escritura definitiva de venda e compra do imóvel em qualquer proce-dência maior depois de transcorridos já mais de 55 anos? Mesmo porque o arrematante não aceitou se fazer constar da escritura a declaração de que ti-nha conhecimento da referida condição. CERTIFICA, em virtude de pedido verbal feito por pessoa interessada que, revendo nesse serviço registral, a seu cargo, os livros de trancrição das transmissões de imóveis, deles, no de n.º 3-A, as folhas 101, verificou constar a transcrição n.º 1.803, feita em 10 de no-vembro de 1941, da escritura de venda e compra, datada de 29 de agosto de 1941, nas notas do tabelionato do distrito de Martinópolis. desta comarca pela qual, Companhia Elétrica Caíua S/A, com sede em São Paulo, adquiriu do Dr. João Martins, Uibiana Martins Jorge, casada com Ana Jarjura Jorge, Paulina de Freitas Martins, casada com Odmar Oliveira Costa, Pedro Lucia-no Monterrey, Guiomar de Freitas Martins, proprietários domiciliados em São Paulo, com a condição seguinte: Os transmitentes vendem estas terras sob a concisão expressa de serem as mesmas utilizadas somente para fins do aproveitamento hidráulico das águas do Rio do Peixe, destinado a geração de energia elétrica e que caso a adquirente não venha mais a se interessar na-quele aproveitamento, os transmitentes ficam com o direito de reaver aque-las terras, devolvendo ao adquirente o valor pago por aquelas terras, isto é os 7500, não assistindo ao adquirente o direito de indenização ou qualquer ou-tra vantagem; salvo a retirada das instalações e dos materiais ali existentes e de propriedade da companhia. Os transmitentes dão a adquirente servidão de caminhos e estradas de propriedade dos mesmos, permissão para a cons-trução de linhas de transmissão de energia elétrica e telefônica, assim como para a construção de estradas de acesso as terras e as que forem necessárias para a conservação dos sistemas elétricos a serem construidos. A adiquirente fica na obrigação de dar servidão das estradas que construir, mediante prévia combinação, quanto a conservação das mesmas. O seguinte imóvel: Cin-qüenta alqueires de terras do lote 47, localizado ao salto dos Guachos, a margem esquerda do Rio dos Peixes, cujo lote tem as seguintes divisas, co-meço no marco n.º 1, cravado à margem esquerda do Rio dos Peixes, a 1300m aproximadamente do salto dos Guachos; daí com o rumo 5.22° 54'0, segue confrontando com terras da Boston Castle e Cia Ltda S/A. Ou suces-

soras em reta na distância de mais.

Registro de Imóveis de Martinópolis Em 1941, a empresa Cia. Elétrica Caiuã, atualmente Caiuã Serviços de Eletricida-de S.A., adquiriu um imóvel, a título de venda e compra, constando condições que a ad-quirente deveria cumprir, pena de a transmitente reaver o imóvel. Agora está vendendo o imóvel, indagando o Registro se pode ser registrada a transmissão, feita através de arrema-tação, não concordando o arrematante que conste do título as referidas condições. RESPONDO: O registro da transmissão poderá ser feito, evidentemente, se o título apresentado estiver em ordem, pouco importando as condições que foram impostas quando da aquisição da atual proprietária. Tais condi-ções apenas ensejariam para a antiga transmitente o direito de postular, em Juízo, a revogação da venda, o que é até duvidoso, mas qualquer ação que coubesse estaria, a esta altura, prescrita. É o parecer, sub censura. São Paulo, 27 de janeiro de 1997.


CONSULTA: Consta nesta serventia, registro de emissão de posse a favor do INCRA de uma área de 2.603. has, efetuado através de mandado judicial, extraído dos autos de desapropriação proposta pelo INCRA - Juízo Federal da 7.ª va-ra de Minas Gerais de 24/04/86 e Auto de Emissão de posse datado de 25/04/86, acompanhado de cópia da sentença concedendo a referida imis-são em 20/02/86. O INCRA apresentou nesta serventia croqui e memoriais descritivos da gleba citada em vários quinhões devidamente divididos e de-marcados, inclusive com estradas e áreas destinada a escola, bem como, apresentaram também, alguns contratos partiulares de doação dos referidos quinhões, pergunto: 1) Qual é o primeiro procedimento da Serventia nesta circunstância, é necessário o registro da Sentença de Desapropriação e pos-terior registro do loteamento? 2) Os referidos contratos de Doações dos quinhões divididos e demarcados, entre o INCRA e donatários podem ser particulares? 3) Quais os documentos (certidões negativas) que os donatários estão sujeitos a apresentar no ato de registro?

Registro de Imóveis de Iturama (GO) RESPOSTA: A sentença concedendo imissão de posse ao INCRA é averbada (art. 167, II, 12, da Lei de Registros Públicos). Mas, mesmo que o INCRA faça doação de imóveis, desmembrados da área primitiva, não pode ser feito o registro de doação, que é transmissão de domínio, enquanto não for regis-trada a carta de adjudicação concedida ou expedida no processo de desapro-priação. Na realidade, expedida essa carta, abre-se matrícula da área desa-propriada, em seguida são averbadas as aberturas das estradas, para que se possam abrir matrículas das partes do todo, com frente para essas estradas, averbando-se (art. 246 da Lei de Registros Públicos) os desmembramentos na primitiva matrícula e registrando-se nas matrículas das arcas desmembra-das, as doações. Os contratos de doação devem ser instrumentados por es-critura pública. O INCRA, entretanto, pode expedir títulos de concessão de domínio, que é instrumento particular, mas tem valor para o registro de Imóveis. Os donatários não estão sujeitos a apresentação de quaisquer do-cumentos, salvo os de sua identidade, para complementar qualquer dado omitido no título de concessão do domínio. É o parecer, sub censura.



CONSULTA: A lei 6.015/73, no art. 234, diz “Quando dois ou mais imóveis contíguos, pertencentes ao mesmo proprietário, contarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas.” Pergunto: Quando dois ou mais proprietários possuem dois ou mais imóveis contíguos, podem fundir as matrículas? Obs: Aqui o inte-resse é fundir os imóveis em um único.

Cartório de Registro de Imóveis de Chapada dos Guimarães (MT) RESPOSTA: Indaga o Cartório se podem ser unificados, com abertura de uma única matrícula, dois imóveis contíguos, que sejam de DOIS PROPRIETARIOS, uma vez que o art. 234 fala do mesmo proprietário. RESPONDO: São condições para a unificação; a) Que os imóveis sejam contíguos confinantes. b) Que sejam da(s) mesma(s) pessoa(s). Assim, se são 2 os proprietários de um imóvel e estes são contíguos, poderá ser feita a uni-ficação, com abertura de matricula única. Se assim não fosse, marido e mu-lher (que são pessoas distintas) proprietários de imoveis contíguos, não po-deriam unificá-los. É importante notar que num imóvel um dos proprietá-rios pode ter 70% e o outro 30% e no outro o A ter 22% e o B 78%. A dife-rença de proporções em que as partes são proprietários (condôminos) não impede a unificação. É o parecer, sub censura. São Paulo, 3 de outubro de 1994.


CONSULTA: O Patrimônio N. S. do Livramento é proprietário da área de terreno nes-ta cidade, onde várias casas estão construídas e são de vários proprietários. Constantino é proprietário de uma casa, com escritura devidamente registra-da, no referido terreno. Josefina adiquiriu de Constantino a referida casa e do patrimônio o referido terreno, cuja a escritura foi lavrada, constando os dois vendedores - Patrimônio venda de terreno e Constantino venda da casa. O Art. 234 da Lei 6.015 estabelece que a fusão só poderá ocorrer se o pro-prietário dos dois imóveis for o mesmo. Consulto-lhe se pode ser registrado a escritura do terreno e da casa ou não deve ser considerada uma fusão, uma vez que trata-se de imóvel principal e outro com acessórios do referido. Como proceder?

Registro de Imóveis de Arcoverde (PE) RESPOSTA: Indaga o Registro sobre a situação em que o Patrimônio N.S. do Livramento é titular de um terreno, onde várias casas foram construídas. Constantino é proprietário de uma ca-sa, com escritura devidamente registrada. Josefina adquiriu, de Constantino, a casa e do Patrimônio, o terreno, cuja escritura foi lavrada, constando os dois vendedores, o Patrimô-nio, da casa e Constantino, do terreno. O art. 234 da Lei de Registros Públicos, fala de unificação de imóveis e o Registro consulta a respeito. RESPONDO: Quem constrói em terreno alheio tem apenas direito pessoal (e não real, registrário). Se averbada a construção de uma casa, em um terre-no (isto é, na transcrição ou na matrícula) pouco importa quem edificou a casa, porque ela é acessório do principal, que é o terreno. Assim, não se há de perguntar de fusão, de unificação, que dizem respeito a dois imóveis (dois terceiros). Não se unifica casa e terreno, porque não são dois imóveis. Casa é benfeitoria que acede, se agrega, que se junta ao terreno. Assim, na matrícula do imóvel (terreno) se averba a construção da casa, com a prova da constru-ção, expedida pela (Prefeitura Municipal) e se registra a venda DO IMÓVEL de quem é proprietário do terreno para o adquirente. É o parecer, sub censura. São Paulo, 22 de novembro de 1996.


CONSULTA: Determinado imóvel foi vendido do pai para um filho, constando na Es-critura a Interveniência Anuência dos demais filhos. Acontece que um dos filhos é menor de 21 anos de idade (essa informação não consta da escritura, é apenas do meu conhecimento), não é emancipado e nem consta autoriza-ção judicial. Não consta, ainda, na referida Escritura, que os celebrantes são maiores e capazes. Este termo foi omitido. Pode esta Oficial proceder ao Registro?

Maria dos Ramos Freire Vieira Cartório de Registro de lmóveis de Canguaretama (RN)

RESPOSTA: Em escritura de venda e compra de um imóvel, feita de pai para filho, compareceram os irmãos do adquirente, um dos quais menor, não emanci-pado (não consta essa circunstância da escritura, mas o oficial sabe da cir-cunstância). Não consta, ainda, que as partes são maiores e capazes. Indaga se pode ser feito o registro. A escritura de venda de pai para filho PODE, facultativamente, contar com a anuência dos demais filhos. A questão é en-tre as partes, sendo estranha ao registro imobiliário que, em sendo apresen-tado o título, registra, deixando que os eventuais prejudicados, nas vias pró-prias, questionem se quiserem, o problema. Tanto que, no registro apenas constará a venda de A para B, sem se mencionar a anuência dos demais fi-lhos, que fica na escritura apenas para garantia do adquirente. O registro de-ve ser feito. Há uma omissão do tabelião, deixando de consignar que as par-tes são maiores e capazes. Deve-se presumir essa condição, dada a fé publica do tabelião. É o parecer, sub censura. São Paulo, 3 de maio de 1994.


CONSULTA: O Contrato de C/V., na definição apresentada pela Professora, Maria Helena Diniz, em sua obra Teoria das obrigações contratuais e extra-contratuais, 3.º vol., pág. 129, como ensina Caio Mário da Silva Pereira, é aquele em que uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir a outra (comprador) o domínio de uma coisa corpórea ou incorpórea, mediante o pagamento de certo preço em dinheiro ou valor fiduciário correspondente e, ainda, apresenta, de acor-do com o art. 1.140 e seguintes do Código Civil as Cláusulas Especiais de C/V., que “podem” ser inseridas no contrato, a saber: a) retrovenda ou cláu-sula de retrovenda; b) venda a contento ou pactum displicentiæ; c) preempção ou preferência ou pactum protimisseos; d) pacto de melhor comprador ou addic-tio in diem; e) pacto comissório; e, f) reserva de domínio ou pactum reservati do-mini. Pois bem, ilustre consulente, assim, fundamentado, informamos, o se-guinte: Ao C.R.I. da 2.ª (Segunda) Circunscrição da Comarca de Goiânia (GO), foi apresentado, com pretensão de ingresso no registro, o seguinte contrato de C/V., que em resumo se traduz por: a) escritura pública de c/v.; b) outorgante vendedora: Aparecida Maria da Silva; c) outorgada comprado-ra: Imirena da Cunha; d) interveniente pagador: Mauro Lopes Carrijo, e, no mérito, pergunta-se: 1) pode o interveniente (Mauro Lopes Carrijo), como mero pagador do preço, como declarou o título, por sua própria imposição, gravar o bem adquirido de forma “onerosa” com a cláusula de inalienabili-dade? Vedando, inclusive, a compradora do direito de hipotecar e gravar com ônus de quaisquer espécie o bem adquirido. Permitindo-nos, por outro lado, os seguintes comentários, a respeito: para nós, salvo melhor juízo, já começa parecendo incorreto, porque, configura, implicitamente, doação, dentro do contrato de c/v.; e, ainda, o que parece-nos mais estranho, tudo com a finalidade de indenizar a compradora, conforme declara o interveni-ente, por trabalhos prestados na fazenda da família dele, e, ainda, por fim, a respeito, especificamente da cláusula de inalienabilidade, permita-nos, as considerações do eminente tratadista, Serpa Lopes, apresentadas pelo já co-nhecido registrador, Nicolau Balbino Filho, em sua obra Registro De imóveis - doutrina, prática, jurisprudência, 7.ª ed., 1992, pág. 354, Atlas: “Pode um imovel transformar-se em bem inalienável, por força de convenção? Fora de dúvida que, nas doações e nos testamentos, a cláusula de inalienabilidade é perfei-tamente admissi-vel. mas sê-lo-á igualmente nos atos inter vivos a título one-roso? O princípio doutrinário, sem discrepância consagrado pelos autores, é o ser impotente à vontade do homem para atribuir às coisas o caráter de ina-lienáveis, de modo a tornar nulo qualquer ato de disposição. Uma cláusula nesse sentido seria considerada juridicamente impossível. Conseguintemente

inútil pactuar-se uma tal restrição ao direito de propriedade, fora dos casos por lei considerados suscetíveis de tais disposi-ções. de modo nenhum pode-ria figurar numa transcrição ou numa inscrição, e nenhuma eficácia lhe co-municaria, se realizada.” E mais: Pode em contrato de c/v. o vendedor, vender a nua-propriedade a um menor impúbere, e, o usufruto vitalício a outros, e, neste mesmo contrato os próprios compradores da nua-propriedade e do usufruto vitalício, gravarem a totalidade deste bem imóvel adquirido, com as cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e inco-municabilidade?

Divino Dias dos Santos 2.º Registro de Imóveis de Goiânia

RESPOSTA: Indaga o Cartório se pode ser feita, numa escritura, a venda do usufruto para um me-nor impúbere e o usufruto a outros. Os adquirentes gravam nua propriedade e usufruto com as três cláusulas, de inalienabilidade , impenhorabilidade e incomunicabilidade. RESPONDO: É perfeitamente possível que numa escritura seja transmiti-do o usufruto a uma pessoa e a nua propriedade a outra ou outras. Não é possível, entretanto, os adquirentes gravarem os seus próprios bens, consi-derando que a imposição de cláusulas restritivas só pode ocorrer nas trans-missões graciosas e a ninguém é dado gravar o próprio imóvel. É o parecer, sub censura. São Paulo, 8 de abril de 1995.


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Vade Mecum - Perguntas e Respostas - Gilberto Valente Da Silva