Verteidigung der Diplomarbeit Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan Hochschule Anhalt (FH) Studiengang Immobilienbewertung

Verteidigung der Verteidigung der DiplomarbeitDiplomarbeit

Dipl.-Bauing. (FH) Ralph KorduanDipl.-Bauing. (FH) Ralph KorduanHochschule Anhalt (FH)Hochschule Anhalt (FH)

Studiengang ImmobilienbewertungStudiengang Immobilienbewertung

Das Modernisierungsrisiko in der Wertermittlung unter Berücksichtigung aktueller Markttrends - Dargestellt am Beispiel signifikanter Immobilientypen

326.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan

Aufbau der ArbeitAufbau der Arbeit

1. Einleitung2. Methodik der Wertermittlung3. Theorie des Modernisierungsrisikos4. Untersuchungen zum Modernisierungsrisiko5. Empfehlung verfahrenskonformer Ansätze6. Zusammenfassung

Vorgriff:Sensibilisierung zum Einfluss / zu den möglichen Auswirkungen des Modernisierungs- / Revitalisierungs-risikos auf den Wert der Immobilie


426.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan

1. Einleitung1. Einleitung

1.1 Allgemeines1.2 Problemstellung1.3 Zielsetzung


526.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan

1.1 Allgemeines1.1 Allgemeines

Markt:Leerstandproblematik und Überkapazitäten; mangelnde Nachfrage und fallende Mieterträge

Folge:Anforderungen an Immobilien ändern sich ⇒ Nutzergewohnheiten ändern sich schneller ⇒ Nutzungszyklen verkürzen sich teilweise deutlich

Auswirkungen:Anforderungen, die an Wertermittlungen - insbesondere bei Renditeimmobilien - gestellt werden, erhöhen sich !


626.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan

1.2 Problemstellung und Veranlassung1.2 Problemstellung und Veranlassung

Beleihungswertermittlung: ⇒ Modernisierungsrisiko ist zu berücksichtigen (Bankenspezifische Anweisungen und Richtlinien)

Verkehrswertermittlung:⇒ keine verbindlichen Vorgaben zur Berücksichtigung des Modernisierungsrisikos (WertV und WertR)


726.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan

1.2 Problemstellung und Veranlassung1.2 Problemstellung und Veranlassung

Aktuelle Entwicklungen:aktuelle Markttrends ⇒ veränderte Nutzungszyklen⇒ steigende Anforderungen an Immobilien

↳ damit verbundene Kostenerwartungen⇒ tatsächlich vorhandene Wertminderungen

↳ sind nicht immer ausreichend in zugrunde gelegten Kapitalisierungs-/ Liegenschaftszinssätzen berücksichtigt

Fragen bei der Bewertung: ⇒ wirtschaftliche Restnutzungsdauer ?⇒ Kostenaufwand für die Aufrechterhaltung der

Marktgängigkeit ?


826.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan

1.3 1.3 Zielsetzung bei der ArbeitZielsetzung bei der Arbeit

Bewertungstheorie innerhalb der Verfahren der Beleihungswert- und Verkehrswertermittlung überprüfen

Beitrag zur stetigen Weiterentwicklung – insbesondere bei der Bewertung von Spezialimmobilien

↳ Bei der Beleihungswertermittlung allgemein übliche Ansätze zur Berücksichtigung des objektiven Modernisierungsrisikos überprüfen und die Herleitung dieser Ansätze deutlich und für die praktische Handhabung nachvollziehbar herausstellen

↳ Versuch, gewonnene Erkenntnisse auf die Verkehrs-wertermittlung mit den ihrerseits allgemein üblichen Ansätzen zu übertragen


926.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan

1.3 1.3 Zielsetzung bei der ArbeitZielsetzung bei der Arbeit

Warum: ... ein sachgerechterer Umgang mit den zur Verfügung stehenden Basiskennziffern, der auf die tatsächlichen Eigenschaften des jeweiligen Bewertungsobjekts abstellt, muss stärker Beachtung in der Bewertungspraxis finden

Was: ... die bisherige Berücksichtigung des Modernisierungs-risikos innerhalb der einzelnen Parameter des jeweiligen Verfahrensweges klarer und transparenter herausstellen

Wie: ... gewinnen praxisorientierter Vergleichszahlen aus einer Datenerhebung und Vergleich mit vorhandenen Daten


1026.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan

2. Methodik der Wertermittlung2. Methodik der Wertermittlung

2.1 Der Verkehrswert2.2 Der Beleihungswert2.3 Verfahren zur Wertermittlung2.4 Ertragswert = Basis der Betrachtung2.5 Verfahren der Ertragswertberechnung


1126.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan

2.1 Der Verkehrswert2.1 Der Verkehrswert

» Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. «


1226.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan

2.2 Der Beleihungswert2.2 Der Beleihungswert

» Der Beleihungswert eines Grundstücks ist der Wert, von dem aufgrund der aus dem langfristigen Marktgeschehen abgeleiteten Erkenntnisse zum Bewertungszeitpunkt auf der Basis der dauerhaften, zukunftssicheren Merkmale mit hoher Sicherheit erwartet werden kann, dass er über einen langen, in die Zukunft gerichteten Zeitraum im normalen Geschäftsverkehr realisiert wird. «


1326.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan

2.4 Ertragswert = Basis der Betrachtung2.4 Ertragswert = Basis der Betrachtung

Für Immobilieninvestor: Wert einer renditeorientierten Anlagealternative basiert auf den Erträgen, die mit dieser Anlage zukünftig erzielbar sind

Szenario A: Investor spart erforderliche Modernisierungskosten und nimmt statt dessen absinkende Erträge in Kauf (?)

Szenario B: Um zu erzielende Erträge dauerhaft abzusichern, reinvestiert der Investor in die Modernisierung seiner Immobilie

⇒ erzielbarer Reinertrag wird geschmälert⇒ objektiver Wert der Immobilie am Stichtag wird reduziert


1426.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan

2.5 Verfahren der Ertragswertberechnung2.5 Verfahren der Ertragswertberechnung

Nachhaltiger Mietertrag - Bewirtschaftungskosten - Bodenwertverzinsung = Reinertrag der baulichen Anlagen x Vervielfältiger = f (LZ bzw. Kap.-Z; RND) + Bodenwert = Ertragswert des Grundstücks

Modernisierungsrisiko ?


1526.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan

3. Theorie des Modernisierungsrisikos3. Theorie des Modernisierungsrisikos

3.1 Definition3.2 Abgrenzung3.3 Das Mod.-risiko in der Bewertung 3.4 Basis für das Modernisierungsrisiko3.5 Messgröße für das Modernisierungsrisiko3.6 Abhängigkeit des Modernisierungsrisikos3.7 Finanzmathematische Betrachtung3.8 Auswirkungen des Modernisierungsrisikos


1626.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan

3.1 Definition Modernisierungsrisiko3.1 Definition Modernisierungsrisiko

» Mit Hilfe des quantifizierten Modernisierungsrisikos sollen die notwendigen Anpassungsmaßnahmen abgedeckt werden, die zusätzlich zu den Instandhaltungsmaßnahmen zur Aufrechterhaltung der Marktgängigkeit und der zum Bewertungszeitpunkt festgestellten Ertragsfähigkeit notwendig sind.Diesbezüglich ist ausschließlich der Modernisierungs- bzw. Revitalisierungsaufwand zu berücksichtigen, der erforderlich ist, um das Ausgangsmietniveau dauerhaft zu sichern. Inwieweit dies durch laufende oder fallweise Modernisierungen erfolgt, ist dabei unerheblich. «


1726.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan

3.2 Abgrenzung3.2 Abgrenzung

Instandhaltung:– Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der baulichen

Anlagen während ihrer Nutzungsdauer in Folge Abnutzung, Alterung und Witterung

Instandsetzung:– Maßnahmen zur Wiederherstellung des zum

bestimmungsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustandes eines Objektes, sofern diese nicht unter den Wiederaufbau fallen oder durch Modernisierungen verursacht worden sind

Modernisierung:– Bauliche Maßnahmen, die der nachhaltigen Erhöhung des

Gebrauchswertes eines Objektes dienen


1826.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan

3.3 Das Mod.-Risiko in der Bewertung3.3 Das Mod.-Risiko in der Bewertung

Qualifizierung des Modernisierungsrisikos: – Erforderliche Maßnahmen zur Absicherung des

Wertermittlungsobjekts gegenüber qualitativ vergleichbaren Objekten einschätzen

Quantifizierung des Modernisierungsrisikos:– Prüfen und Abschätzen des Aufwands, insbesondere für

die Sicherung der dauerhaften Drittverwertbarkeit, die Aufrechterhaltung der Marktgängigkeit und die Sicherung der nachhaltigen Miete und des Ausgangsmietniveaus


1926.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan


Beleihungswertermittlung:– Wesentliches Element ist das Prinzip, für alle

relevanten Wertkomponenten• die jeweils aktuellen örtlichen Preise, Erträge und

Kosten• auf ihre bestimmenden Faktoren hin zu

untersuchen,• die Wertansätze um die dabei kritisch beurteilten

Umstände zu bereinigen,• die nach den in der Vergangenheit gewonnenen

Erfahrungen künftig zu erwarten sind


2026.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan


die relevanten Immobilienarten lassen sich in vier Risikogruppen (in nachfolgender Tabelle dargestellt) mit unterschiedlichem Risikograd einteilen:

Modernisierungsrisiko wird dabei in Prozent der Neubauherstellungskosten ohne Baunebenkosten und ohne Außenanlagen angegeben

Kein (kalkulatorisches) Modernisierungsrisiko 0% Wohnhäuser, kleinere Wohn- und Geschäftshäuser; kleinere

und mittlere Bürogebäude; Lager- und Produktionshallen, etc.

Geringes bis mittleres Modernisierungsrisiko 0,1 - 1,2% größere Bürogebäude, große Bürokomplexe; innerstädtische

Einkaufspassagen, etc.

Höheres Modernisierungsrisiko 0,5 - 2,0% innerstädtische Hotels, Einkaufszentren, Warenhäuser; Freizeitimmobilien im Einzugsbereich von Städten, etc.

Sehr hohes Modernisierungsrisiko 0,75 - 3,0% Sanatorien, Kliniken, sonstige Freizeitimmobilien; Hotels und

Warenhäuser mit hohen Standortanforderungen, etc.

Quelle: Thiel: „Wesentliche Aspekte der Beleihungswertermittlung – Modernisierungsrisiko“, 1998, S. 5


2126.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan


Verkehrswertermittlung:• das Risiko bei der Verkehrswertermittlung sollte:

• durch erhöhte Bewirtschaftungskosten,• erhöhte Liegenschaftszinssätze,• eine reduzierte Restnutzungsdauer oder durch• einen individuellen pauschalierten Wertabschlag

berücksichtigt werden ...


2226.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan

3.4 Basis für das Modernisierungsrisiko 3.4 Basis für das Modernisierungsrisiko

Ein Modell kann zugrunde gelegt werden, wenn vorausgesetzt wird, dass kein akuter Modernisierungsstau innerhalb eines überschaubaren Zeitraums von drei bis fünf Jahren vorhersehbar ist.

a) Kalkulationsmodell

b) Risikomodell


2326.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan


Kalkulationsmodell– Nutzungs-/ Modernisierungsintervalle des

Objekts über die RND bestimmen• konjunkturelle Entwicklung• Angebot und Nachfrage

– Angebotsüberhang bedingt eventuell erforderliche Modernisierungs- und Revitalisierungsmaß-nahmen


2426.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan


0 - Zeitpunkt der Betrachtung1, 2, 3, 4 - Unterstellte ModernisierungszeitpunkteRND - Wirtschaftliche Restnutzungsdauer


15 J. 15 J. 15 J. 15 J.


2526.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan


Risikomodell– Abschätzung potentiell erforderlicher

Modernisierungsmaßnahmen innerhalb eines zugrunde gelegten Analysezeitraums ⇒ kann sehr schwierig sein!

• ⇒ Fehleranfälligkeit• Beleihungswertermittlung:

behelfsweise wird Analysezeitraum ersetzt durch einen einer üblichen Kreditlaufzeit entsprechenden Betrachtungszeitraum


2626.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan


t1 - Zeitpunkt der Analyset2 - Ende des Analysezeitraums (30 Jahre)RND - Wirtsch. Restnutzungsdauer (60 Jahre)


30 J. 30 J.


2726.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan


Offene Fragen zum Risikomodell:– Werden erforderliche Modernisierungsaufwendungen

nach dem Analysezeitraum (nach t2) berücksichtigt ?– Wie werden die Erträge nach t2 prognostiziert und zum

Bewertungsstichtag (in t1) angesetzt ?– Wird ein Risikoabschlag aufgrund dieser Betrachtung

(Berücksichtigung von Erträgen, aber nicht von Kosten) angebracht ?

– Ist das Risiko mit der Festsetzung der Beleihungsgrenze abgedeckt ?


2826.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan


Lösungsvorschlag:– Analysezeitraum sollte sich stets an der wirtschaftlichen

Restnutzungsdauer orientieren– RND ist dabei abhängig:

• vom Zustand bzw. der regelmäßigen bedarfsgerechten Erneuerung schneller verschleißender Bauteile und

• dem Grad der Anpassung des Objekts an die jeweilige Marktnachfrage, ausgedrückt durch die Sicherung der Marktgängigkeit


2926.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan


t1 - Zeitpunkt der Analyset2 (1) - Ende des Analysezeitraums für Objekt 1 (ca. 80 % RND)t2 (2) - Ende des Analysezeitraums für Objekt 2 (ca. 80 % RND)RND (1) - Wirtsch. Restnutzungsdauer von Objekt 1 (40 Jahre)RND (2) - Wirtsch. Restnutzungsdauer von Objekt 2 (60 Jahre)

Quelle: Eigene Überlegungen

ca. 30 J.

ca. 50 J.


3026.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan

3.5 Messgröße für das Mod.-risiko3.5 Messgröße für das Mod.-risiko

Ausgangsüberlegung:– Unter Berücksichtigung aktueller Markttrends in t1

analysieren, welche konstruktiven bzw. ausstattungs-technischen Elemente der Immobilie bis t2 Modernisierungseingriffen unterworfen werden müssen

• objektbezogene Leistungen der jeweiligen Leistungs-bereiche

• spezifische Kostenkennwerte (z. B. für Büroimmobilien)• Quelle für nachfolgende Tabelle: „BKI-Baukosten 2002, Teil

1 – Kostenkennwerte für Gebäude“

Leistungsbereiche€/m² in % €/m² in % €/m² in %

Baustelleneinrichtung 20 2,5% 39 3,0% 42 2,5%Erdarbeiten 24 3,0% 26 2,0% 27 1,6%Verbau-, Ramm- u. Einpressarbeiten 5 0,6% 16 1,2% 12 0,7%Entwässerungskanalarbeiten 2 0,3% 3 0,2% 4 0,2%Dränarbeiten 0 0,0% 1 0,1% 2 0,1%Mauerarbeiten 45 5,7% 45 3,5% 44 2,6%Beton- u. Stahlbetonarbeiten 175 22,1% 296 23,0% 229 13,8%Natur- u. Betonwerksteinarbeiten 10 1,3% 14 1,1% 37 2,2%Zimmer- u. Holzbauarbeiten 18 2,3% 22 1,7% 86 5,2%Stahlbauarbeiten 15 1,9% 7 0,5% 15 0,9%Abdichtungsarbeiten gegen Wasser 3 0,4% 3 0,2% 4 0,2%Dachdeckungsarbeiten 8 1,0% 8 0,6% 15 0,9%Dachabdichtungsarbeiten 10 1,3% 18 1,4% 26 1,6%Klempnerarbeiten 17 2,1% 16 1,2% 18 1,1%Rohbaugewerke 352 44,4% 514 40,0% 561 33,8%Putz- u. Stuckarbeiten 35 4,4% 21 1,6% 22 1,3%Fliesen- u. Plattenarbeiten 18 2,3% 18 1,4% 22 1,3%Estricharbeiten 12 1,5% 16 1,2% 26 1,6%Tischlerarbeiten 50 6,3% 75 5,8% 125 7,5%Parkett- u. Holzpflasterarbeiten 0 0,0% 5 0,4% 21 1,3%Rollladenarbeiten u. Sonnenschutz 10 1,3% 16 1,2% 27 1,6%Metallbau-, Schlosserarbeiten 70 8,8% 145 11,3% 242 14,6%Verglasungsarbeiten 15 1,9% 39 3,0% 38 2,3%Maler- u. Lackierungsarbeiten 15 1,9% 18 1,4% 25 1,5%Bodenbelagsarbeiten 19 2,4% 21 1,6% 22 1,3%Trockenbauarbeiten 33 4,2% 72 5,6% 79 4,8%Ausbaugewerke 277 35,0% 446 34,7% 649 39,0%

einfach mittel hoch


3126.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan

3.6 Abhängigkeit des Mod.-risikos3.6 Abhängigkeit des Mod.-risikos

Objekt- und NutzungsartLage und MietniveauBauliche Struktur und AusstattungAlter und Zustand


3226.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan

3.7 Finanzmathematische Betrachtung3.7 Finanzmathematische Betrachtung

Einführung:– Ermittlung von Rücklagen für Modernisierungs- und

Revitalisierungsaufwendungen – zu bildende Rücklage = verzinsliche Anlageform– Zugrundelegung einer üblichen Realverzinsung– Einschätzung der Nachhaltigkeit der Verzinsung


3326.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan


Rechenmodell:

11

1

1

1

i

n

ii qqxKMMR

MR: Modernisierungsrisiko = jährlich zu bildende Modernisierungsrücklage in Prozent der Neubauherstellungskosten

KM: Kalkulierter Modernisierungsbedarf in Prozent der Neubauherstellungs-kosten zum jeweiligen Zeitpunkt der Maßnahme und gemäß dem unterstellten Nutzungszyklus

q1: Zinsfaktor mit q1 = 1 + pp: Realzinssatz in Prozenti: Modernisierungszeitpunkt / Ende eines Nutzungsintervallsn: Analysezeitraum



3426.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan


Rechenmodell „mit Sicherheitsabschlag“:

MR: Modernisierungsrisiko = jährlich zu bildende Modernisierungsrücklage in Prozent der Neubauherstellungskosten

KM: Kalkulierter Modernisierungsbedarf in Prozent der Neubauherstellungs-kosten zum jeweiligen Zeitpunkt der Maßnahme und gemäß dem unterstellten Nutzungszyklus

q2: Zinsfaktor mit q2 = 1 + (0,75 p) ↳ Sich.-abschlag wg. Kostensteigerungp: Realzinssatz in Prozenti: Modernisierungszeitpunkt / Ende eines Nutzungsintervallsn: Analysezeitraum

11

2

2

1

i

n

ii qqxKMMR



3526.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan


Rücklagesätze:– nachfolgende Tabelle basiert auf der modifizierten

Berechnungsformel– enthält die - jeweils zusätzlich zu den „normalen

Bewirtschaftungskosten“ anzusetzenden - Rücklagesätze– Analysezeitraum von 5 bis 40 Jahren– Basisresultate für die meisten im Zusammenhang mit

dem Modernisierungsrisiko stehenden Analysen

4,00%

5 10 15 20 25 30 35 402,5 0,47 0,22 0,13 0,09 0,07 0,05 0,04 0,035,0 0,94 0,44 0,27 0,19 0,14 0,11 0,08 0,077,5 1,41 0,65 0,40 0,28 0,21 0,16 0,12 0,10

10,0 1,88 0,87 0,54 0,37 0,27 0,21 0,17 0,1312,5 2,35 1,09 0,67 0,47 0,34 0,26 0,21 0,1715,0 2,83 1,31 0,81 0,56 0,41 0,32 0,25 0,2017,5 3,30 1,53 0,94 0,65 0,48 0,37 0,29 0,2320,0 3,77 1,74 1,08 0,74 0,55 0,42 0,33 0,2722,5 4,24 1,96 1,21 0,84 0,62 0,47 0,37 0,3025,0 4,71 2,18 1,34 0,93 0,69 0,53 0,41 0,3327,5 5,18 2,40 1,48 1,02 0,75 0,58 0,45 0,3630,0 5,65 2,62 1,61 1,12 0,82 0,63 0,50 0,4032,5 6,12 2,83 1,75 1,21 0,89 0,68 0,54 0,4335,0 6,59 3,05 1,88 1,30 0,96 0,74 0,58 0,4637,5 7,06 3,27 2,02 1,40 1,03 0,79 0,62 0,5040,0 7,53 3,49 2,15 1,49 1,10 0,84 0,66 0,5342,5 8,01 3,71 2,29 1,58 1,17 0,89 0,70 0,5645,0 8,48 3,93 2,42 1,67 1,23 0,95 0,74 0,6047,5 8,95 4,14 2,55 1,77 1,30 1,00 0,79 0,6350,0 9,42 4,36 2,69 1,86 1,37 1,05 0,83 0,6652,5 9,89 4,58 2,82 1,95 1,44 1,10 0,87 0,7055,0 10,36 4,80 2,96 2,05 1,51 1,16 0,91 0,7357,5 10,83 5,02 3,09 2,14 1,58 1,21 0,95 0,7660,0 11,30 5,23 3,23 2,23 1,65 1,26 0,99 0,8062,5 11,77 5,45 3,36 2,33 1,71 1,31 1,03 0,8365,0 12,24 5,67 3,49 2,42 1,78 1,37 1,08 0,8667,5 12,71 5,89 3,63 2,51 1,85 1,42 1,12 0,9070,0 13,18 6,11 3,76 2,61 1,92 1,47 1,16 0,9372,5 13,66 6,32 3,90 2,70 1,99 1,52 1,20 0,9675,0 14,13 6,54 4,03 2,79 2,06 1,58 1,24 0,99

Realzins für eine Rücklagenbildung p.a.:Zeitpunkt der Maßnahme im Analysezeitraum in Jahren

Kalk

. Mod

erni

sier

ungs

beda

rf in

% d

er N

HK


3626.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan


analog der Bewertung von Wohn- und Teileigentum – anhand Investitionsplan klären, ob bisher für geplante bzw. erwartete Maßnahmen Rücklagen gebildet werden bzw. wurden

sind Rücklagen bisher nicht in ausreichendem Maße gebildet worden - zum Zwecke der Ermittlung direkt in der Tabelle ablesen (Schnittpunkt aus Modernisierungsaufwand (A) und Zeitpunkt der nächsten Maßnahme (B) - die Aufschubzeit ergibt sich somit zu t = t1 - der anzunehmende Rücklagesatz ergibt sich im Schnittpunkt (1)

werden angemessene Rücklagen bereits gebildet - rechnerische Aufschubzeit mit t = t1 + t2 - rechnerisch verschiebt sich der Zeitpunkt der nächsten Maßnahme auf (C) - Ablesepunkt für den angemessenen Rücklagesatz ergibt sich verschoben um t2 im Schnittpunkt (2)


3726.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan

3.8 Auswirkungen des Mod.-risikos 3.8 Auswirkungen des Mod.-risikos

Situation:Nachhaltige Rendite (für Investor)Nachhaltige Rendite٪ alle laufenden Kosten٪ laufender Fremdkapitaldienst٪ besondere Aufwendungen= erwartungsgemäße Eigenkapitalverzinsung ? ↳ potentielles Risiko einer Investitionsentscheidung darf in

punkto Modernisierung und Revitalisierung nicht vernachlässigt werden, auch wenn es zum gegebenen Zeitpunkt nur schwer zu fassen ist

Gebäude Nutzung Fläche Mietansatz Monats- Jahres- Jahres- € / m² miete miete miete

5-gesch. Bürogeb. 2.125 12,50 26.563 318.750 € 318.750 €

Nachhaltig erzielbarer Jahresrohertrag: 318.750 € 318.750 €Verwaltungskosten: 2,00% 318.750 6.375 € 6.375 €Instandhaltungskosten je m²: 8,50 € 2.125 18.063 € 18.063 €Mietausfallwagnis: 5,00% 318.750 15.938 € 15.938 €Modernisierungsrisikoin % der Neubauherstellkosten 1,08% 4.250.000 45.900 €Nachhaltig erzielbarer Jahresreinertrag: 278.375 € 232.475 €Liegenschaftszinssatz: 6,00%Rentierlicher Bodenwertanteil: 250.000 €Verzinsungsbetrag des Bodens: 15.000 € 15.000 €Reinertrag der baulichen Anlagen: 263.375 € 217.475 €Restnutzungsdauer in Jahren: 40Vervielfältiger: 15,05Vorläufiger Gebäude-Ertragswert: 3.962.818 € 3.272.193 €Wertminderung wegen Sanierungskosten 0 € 0 €Berücksichtigung sonstiger Umstände: 0 € 0 €Gebäude-Ertragswert: 3.962.818 € 3.272.193 €Bodenwert: 250.000 € 250.000 €Ertragswert des Grundstücks: 4.212.818 € 3.522.193 €

Ertragswert, gerundet: 4.210.000 € 3.520.000 €

Ertragswertdifferenz durch spezif. Modernisierungsrisiko 690.000 € 16%


3826.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan

44. Untersuchungen zum Mod.-risiko. Untersuchungen zum Mod.-risiko

Ausgewählte Ergebnisse der Datenerhebung:– Berücksichtigung des Modernisierungsrisikos– Absoluter Modernisierungsaufwand– Modifizierter Modernisierungsaufwand– Rechnerisches Modernisierungsrisiko– Vergleich mit vorhandenen Daten


3926.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan


Ausgewählte Ergebnisse der Datenerhebung:Berücksichtigung des Modernisierungsrisikos

Aussagen SB BB UBnicht berücksichtigt 6 2 % 3 % 2 %pauschal 20 3 % 11 % 10 %Ausgangswert 6 1 % 3 % 4 %Herstellkosten 42 18 % 20 % 6 %Bewirtschaftungskosten 56 19 % 25 % 20 %Restnutzungsdauer 53 24 % 17 % 24 %Liegenschaftszinssatz 30 12 % 13 % 10 %Individueller Wertabschlag 42 20 % 9 % 25 %Quelle: Eigene Erhebungen


4026.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan


Ausgewählte Ergebnisse der Datenerhebung:Absoluter Modernisierungsaufwand

Modernisierungsaufwand in %

Mittlere Ausstattung Rohbau Ausbau Technik Intervall

Büroimmobilien 6,4 25,6 25,6 ca. 5,5 J.

Hotelimmobilien 5,0 35,0 25,0 ca. 6,0 J.

Einzelhandelsimmobilien 8,3 30,0 33,3 ca. 8,0 J.

Quelle: Eigene Erhebungen


4126.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan


Ausgewählte Ergebnisse der Datenerhebung:Modifizierter Modernisierungsaufwand

Modernisierungsaufwand in %*

Mittlere Ausstattung Rohbau Ausbau Technik Gesamt

Büroimmobilien 2,56 8,88 6,48 17,92

Hotelimmobilien 1,73 11,02 8,48 21,23

Einzelhandelsimmobilien 3,49 4,23 14,65 22,37


*) bezogen auf die Gesamtimmobilie (absoluter Aufwand x spezifischer Anteil am Objekt)


4226.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan


Ausgewählte Ergebnisse der Datenerhebung:Rechnerisches Modernisierungsrisiko

Immobilientyp Aufwand Intervall Risiko*

Büroimmobilien ca. 18 % ca. 5,5 Jahre 3,06 %

Hotelimmobilien ca. 21 % ca. 6,0 Jahre 3,25 %

Einzelhandelsimmobilien ca. 22 % ca. 8,0 Jahre 2,47 %


*) bei einer zugrunde gelegten Realverzinsung von 4 %


4326.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan


Ausgewählte Ergebnisse der Datenerhebung:Vergleich mit vorhandenen Daten

Immobilientyp BAFin Eigene Daten*

Büroimmobilien 0,0 – 1,2 % 2,2 – 3,7 %

Hotelimmobilien 0,5 – 3,0 % 2,4 – 4,0 %

Einzelhandelsimmobilien 0,1 – 3,0 % 1,8 – 3,0 %


*) Spannen ergeben sich durch Zu- bzw. Abschläge von je 25 % bezogen auf die o. g. Ergebnisse


4426.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan

55. Verfahrenskonforme Ansätze . Verfahrenskonforme Ansätze

Empfehlungen für die BeleihungswertermittlungEmpfohlene Ansätze

Immobilientyp Spezifisches Modernisierungsrisiko*

Büroimmobilien 2,2 – 3,7 % - i. M. ca. 3,0 %

Hotelimmobilien 2,4 – 4,0 % - i. M. ca. 3,2 %

Einzelhandelsimmobilien 1,8 – 3,0 % - i. M. ca. 2,5 %


*) zu verstehen als jeweils spezifisch auf das Bewertungsobjekt abzustimmender Orientierungswert


4526.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan


Empfehlungen für die Verkehrswertermittlung– jede Verkehrswertermittlung für ein Renditeobjekt muss

u. a. die Abschätzung des objektiven, aber auf die zu bewertende Immobilie spezifizierten Modernisierungs-risikos enthalten

– der Liegenschaftszinssatz kann dieses Risiko über den Vervielfältiger in den errechneten Ertragswert der baulichen Anlagen implementieren


4626.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan


Empfehlungen für die VerkehrswertermittlungAbleitung marktkonformer Liegenschaftszinssätze

LZ = LiegenschaftszinssatzLZmin = minimaler Zinssatz einer gegebenen SpanneLzmax = maximaler Zinssatz einer gegebenen SpanneNR = kritische Note des jeweiligen RisikofaktorsWR = Gewichtung des jeweiligen RisikofaktorsR = Risikofaktoren 1 bis 7

2

minmax

7

1min

LZLZxWxNLZLZ R

RR

Quelle: M. Zeißler: „Marktkonforme Liegenschaftszinssätze für Gewerbeimmobilien“, GUG 5-2001, S. 269 ff


4726.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan


Risikofaktoren des Modells:1. Objektart und Lage des Objekts2. Qualität der Mietverträge3. Bonität der Mieter4. gebäudekundliche Konzeption5. Restnutzungsdauer des Objekts6. Marktsituation7. Objektgröße

Ergänzende Risikofaktoren:8. kalkulierte Länge der Nutzungszyklen9. kalkulierter Modernisierungsaufwand je Maßnahme


4826.04.23Dip

l.-B

auin

g. (F

H) R

alph

Kor

duan


Empfehlungen für die VerkehrswertermittlungModellerweiterung wegen Modernisierungsrisiko

LZ = LiegenschaftszinssatzLZmin = minimaler Zinssatz einer gegebenen SpanneLzmax = maximaler Zinssatz einer gegebenen SpanneNR = kritische Note des jeweiligen RisikofaktorsWR = Gewichtung des jeweiligen RisikofaktorsR = Risikofaktoren 1 bis 9

2

minmax

9

1min

LZLZxWxNLZLZ R

RR

Quelle: M. Zeißler: „Marktkonforme Liegenschaftszinssätze für Gewerbeimmobilien“, GUG 5-2001, S. 269 ff; Eigene Überlegungen

Documents

Verteidigung der Diplomarbeit Dipl.-Bauing. (FH) Ralph Korduan Hochschule Anhalt (FH) Studiengang Immobilienbewertung