WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI W KONTEKŚCIE ZAPISÓW PLANU

MIEJSCOWEGO

Marek Kończak – rzeczoznawca majątkowy, doradca rynku nieruchomości

KONFERENCJA

„PLANOWANIE PRZESTRZENNE A ROZWÓJ REGIONALNY I AGLOMERACYJNY”

Wrocław 8-9 kwietnia 2010 r.

W trakcie planowania i aktywnego gospodarowania przestrzenią w gminie należy uwzględnić, oprócz wielu

istotnych czynników, skutki ekonomiczne zmiany przeznaczenia gruntów.

Ustalając w procesie planowania przestrzennego przeznaczenie terenu na określony cel oraz zasady jego

zagospodarowania, określamy docelowo zarówno obowiązujący sposób użytkowania terenu, jak i zmianę

jego aktualnej funkcji

Przy zmianie sposobu użytkowania terenu przesądza się, że dochód z ziemi, wynikający z:

ograniczoności jej zasobów, różnic w urodzajności gruntów,

położenia w stosunku do rynku zaopatrzenia i zbytu różnych poziomów efektywności pracy żywej i środków

produkcji (renta gruntowa),

zmienia się w dochód wynikający z faktu posiadania gruntów na terenach zurbanizowanych.

Dochody uzyskiwane z jednostki powierzchni na obszarach zurbanizowanych są wyższe niż na terenach

rolnych.

Renta budowlana jest wyższa niż renta gruntowa.

Wartość terenu zurbanizowanego jest równa wartości tego samego terenu w pierwotnym użytkowaniu

rolniczym, powiększonej o skapitalizowane korzyści lokalizacyjne.

Grunty na terenach zurbanizowanych nie sąjednorodne, a poszczególne działki przedstawiają

zróżnicowane walory użytkowe, różne dla odmiennych funkcji planistycznych

W przestrzeni zurbanizowanej każdy zapis w ustaleniach planu odnośnie danego gruntu zmienia

jego wartość

Gmina musi mieć pełne rozeznanie, jakie skutki ekonomiczne pociąga za sobą uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jakie środki finansowe czy nieruchomości należy zarezerwować z przeznaczeniem na zaspokojenie roszczeń właścicieli i

użytkowników wieczystych.

Przy określaniu wartości nieruchomości na potrzeby określenia skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych określa się wartość nieruchomości

reprezentatywnych dla każdego obszaru o jednorodnym przeznaczeniu w planie miejscowym

Powinna też przewidzieć wielkość wpływów z tytułu opłat jednorazowych (tzw. renty planistycznej)i adiacenckich, a także wzrostu istniejących opłat

Koniecznym jest sporządzenie w ramach projektu mpzp prognozy skutków ekonomicznych uchwalenia planu

Ustalenia mpzp wywołują różnorodne skutki ekonomiczne

Uchwalenie mpzp lub jego zmiana każdorazowo powoduje, że zmieniają się również warunki

wykonywania prawa własności

Dla właściciela nieruchomości skutkiem ekonomicznym uchwalenia planu miejscowego jest spadek lub wzrost

dochodu z nieruchomości, a na rynku także cena nieruchomości może ulec spadkowi lub wzrostowi

Wartość nieruchomości jest kreowana przez zapisy planu, a z kolei wnioski z „zachowań rynku” mogą być

wykorzystane do kształtowania układu funkcjonalnego w planie zagospodarowania przestrzennego

Wartość terenu nie zależy bezpośrednio od aktualnego sposobu jego użytkowania lecz od perspektywy zmian

tego użytkowania

Wartość jest i powinna być jednym z parametrów decydujących o rozwiązaniach planistycznych, a jednocześnie plan jest jednym z podstawowych

czynników wpływających na wartość

Dokumenty planistyczne i lokalizacyjne mające wpływ na zmianę wartości nieruchomości:

1. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,

2. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy,

3. decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu,

4. decyzja o lokalizacji celu publicznego,

5. decyzje lokalizacyjne „spec ustaw” (drogi, lotniska, Euro 2012)

6. decyzje „siedliskowe”,

7. decyzje „zagrodowe”,

8. decyzje legalizujące samowole budowlane

Wartość nieruchomości zależy od wielu czynników, z których część wynika (jest związana) z planów

zagospodarowania przestrzennegoNajważniejsze z nich:

1. funkcja terenu,2. lokalizacja danej funkcji w stosunku do innych funkcji,

3. lokalizacja danej funkcji w stosunku do elementów ukształtowania przestrzennego i infrastruktury technicznej i społecznej (np. do dróg, do

centrum miasta, do przystanków komunikacji publicznej, do terenów rekreacyjnych, do szkół, do sieci zaopatrzenia w media i odbierających ścieki),

4. ograniczenia wynikające z zasad kształtowania form przestrzennych (np. rodzaju zabudowy),

5. ustalenia dotyczące przewidywanego zakresu uzbrojenia i wyposażenia terenu w urządzenia infrastruktury technicznej i społecznej,

6. ograniczenia wynikające z utworzenia stref ochronnych lub chronionych

Na wartość nieruchomości wpływ pośredni mająprzepisy prawa:

1. Ustawa o ochronie dóbr kultury …. 2. Ustawa o gospodarce nireruchomościami

3. Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych4. Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu

Państwa5. Prawo wodne

6. Ustawa „środowiskowa”7. Ustawa Prawo górnicze i geologiczne

i kilka innych…..

Biorąc pod uwagę funkcje terenu określane w mpzp, ich kolejność pod względem malejącej wartości jest

najczęściej następująca:

1. tereny wielorodzinnego budownictwa mieszkaniowego2. tereny usługowo - mieszkaniowe

3. tereny usług i aktywności gospodarczej 4. tereny jednorodzinnego budownictwa mieszkaniowego

5. tereny rekreacyjne6. tereny przeznaczone pod budowę dróg

7. tereny rolnicze i leśne8. tereny zieleni parkowej

Jednoznaczne określenie skutków powiązań między planowaniem przestrzennym, a gospodarką

nieruchomościami, wyrażających się w wartościach nieruchomości jest trudna, a nawet niemożliwa

Każdy przypadek ma swoją charakterystykę i powinien być analizowany oddzielnie, najlepiej przez

doświadczonych rzeczoznawców majątkowych, znających doskonale lokalny rynek nieruchomości i jego

wszelkie uwarunkowania aktualne i historyczne

DZIĘKUJĘ ZA UWAGĘ