Wie ungenau ist genau genug? – Zum Detailierungsgrad von Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucher Vortrag auf dem 35. Aachener Bausachverständigentag

Wie ungenau ist genau genug? –

Zum Detailierungsgrad von Baubeschreibungen aus Sicht der

Verbraucher

Vortrag auf dem 35. Aachener Bausachverständigentag am 27./28.4.2009von Gabriele Heinrich, Vorstandsmitglied

wohnen im eigentum e.V.

G. Heinrich, wohnen im eigentum e.V.

Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen

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Gliederung 1. Häufigkeit des Einsatz von Baubeschreibungen

2. Bedeutung von Baubeschreibungen

3. Baubeschreibungen zitiert

4. Baubeschreibungen unter der Lupe – einzeln Prüfergebnisse vorgestellt

5. Schlußfolg.: Baubeschreibungen im Vergleich

6. Probleme / Defizite

7. Forderungen der Verbraucherorganisationen

8. Muster-Bau(teil)beschreibungen vorstellen

9. Frage beantworten: Wie ungenau ist genau genug?

Wie genau ist genau genug?

Vortragstitel aus Verbraucherperspektive



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Baubeschreibungen im Einsatz

• 50-60 % aller Neubau-EFH werden von Bauträgern errichtet

• 20-30% sind Fertighäuser vom Generalübernehmer

• 5 – 10% sind Architektenhäuser

= 90 % aller EFH und DH und alle Eigentumswohnungen werden auf Basis von Baubeschreibungen verkauft



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Bedeutung der Baubeschr

• Der Liefer- und Leistungsumfang für bestimmte Typenhäuser wird vom Bauträger bzw. Generalübernehmer schriftlich fixiert.

• Auf dieser Grundlage wird ein Festpreis genannt.

• individuelle Kundenwünsche werden ergänzt • dann Vertragsbestandteil und rechtsverbindlich.

- Die sogenannte Bemusterung erfolgt idR erst nach Vertragsabschluss



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Grundlagen

• Es gibt keine verbindlichen Vorgaben an Baubeschreibungen. Was ein Bauträger wie und in welchem Umfang darstellt, liegt in seinem Ermessen.

• Die Baubeschreibung muss von den bautechnisch unkundigen Baukunden selbständig und eigenverantwortlich geprüft und verhandelt werden.



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Angaben in Baubeschreibungensollen / müssen • Qualitäten und Standards benennen, • wesentliche Angaben zum Gebäude enthalten, • Materialien und Größenangaben enthalten• sind in der Regel bauteilbezogen (z.B. Dach,

Außenwand), teilweise raumbezogen (Badausstattung) ausgeführt.

= Kreuzung aus Werbeprospekt und Leistungsbeschreibung



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Baubeschreibungen - ZitateBeispiele zu Gebäudeangaben

• „Wohn- / Nutzfläche nach DIN ca. 132,52 m²“• „Wärmeschutz entspricht der

Energieeinsparverordnung“• „Schallschutz nach DIN“



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Baubeschreibungen – Zitate –Beispiel Außenwand 1

„Das Außenmauerwerk besteht aus hochwertigen 30 cm Ytong-Planblocksteinen, die im Dünnbettverfahren geklebt werden. Jedes …-Massiv-Haus ist selbstverständlich auch als 3-Liter-Haus gegen Aufpreis erhältlich.“



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Zitate - Beispiel Außenwand 2

Der Schichtenaufbau der Außenwand wird bemaßt graphisch dargestellt, Materialien benannt und erläutert. Außerdem wird angegeben:

– „Wärmedämmung: U-Wert 0,15 W/m²K und

– Schallschutz: 50 dB– Brandschutz: F90-B von

außen“



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Zitate Beispiel Dachkonstruktion

„Der Dachstuhl wird als Pfettendach, Nadelholz Güteklasse II mit Sparren- und Kehlbalken, erstellt. Alle tragenden Holzteile erhalten eine umweltfreundliche Schutzimprägnierung. Bei ausgebautem Dachgeschoss erhalten sämtliche Dachschrägen und Decken eine Mineralwolledämmung (entsprechend der EnEV 2002) sowie eine Auskleidung mit Rigipsplatten.“



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Zitate - Beispiel Wärmeerzeuger

• „Eingebaut wird ein schadstoffarmes Gaswandheizgerät mit Brennwerttechnik. Die Regelung des Heizgerätes erfolgt witterungsgeführt und stellt den Brenner stufenlos auf den Wärmebedarf ein.“

• „Es kommt eine technisch ausgereifte Brennwerttherme der Firma Viessmann –Typ Vitodens 200 – zum Einsatz, welche vollautomatisch, umweltfreundlich und energiesparend ist. Das Brennwertgerät ist mit einem MatriX-Compact-Edelstahlbrenner ausgestattet.“



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Baubeschr – Prüfungsergebnissevon wohnen im eigentum e.V.

Es fehlen Angaben zu (=Mehrkosten?)• Versorgungs- und Entsorgungsleitungen bis

Hausanschluss oder Verteilerkasten• Beseitigungskosten Baumüll, Bodenaushub• Außenrolläden an Dach- und Giebelfenstern• Keller-Betontreppe ohne Treppengeländer• Kamin ohne Schornstein• Kellerlichtschächte ohne Kellerfenster• Röhrenspan-Innentüren (Vollröhrenspan oder

Röhrenspanstreifen???)• Schallschutz-Angaben fehlen



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Baubeschr – Prüfungsergebnisse

Energetische Defizite• Energieausweise werden nicht vorgelegt• Verweis auf veraltete WSchVO• Blower-Door-Test nur im Dachgeschoss• KfW-40 oder -60 – Häuser ohne

dreifachverglaste Fenster• Für Fenster wird fast nur der Ug-Wert

angegeben• Fehlende Perimeterdämmung unter Bodenplatte

oder für Kelleraußenwänden



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Baubeschr – Prüfungsergebnisse

Energetische Defizite: • Energieverbrauch 30% unter EnEV, aber

Beschreibung passt nicht• Dimensionierung der Außenhülle nicht auf

Sonderwunsch Wärmepumpe abgestimmt• Fehlender schallisolierter Raum für

Wärmepumpe



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Baubeschr im Vergleich

• Angaben ungenau und unvollständig• Angaben nicht eindeutig• Unterschiedliche Kenngrößen und Fachtermini• Qualitätsstandards werden nicht benannt• Qualitätsunterschiede werden nicht deutlich• Auslegungsspielraum groß• Im Festpreis nicht enthaltene Leistungen werden

nicht aufgeführt= Baubeschreibungen nicht vergleichbar= Kein Preis- und Leistungsvergleich möglich



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Probleme / Defizite

• Unerwartete Mehrkosten für Baukunden• Missverständnisse bzgl. Qualitätsstandards• Unklarheit bzgl. der Standards• Schlechte Verhandlungsposition für Verbraucher• Anforderungen vieler Verbraucher bzgl der

Umwelt- und/oder Gesundheitsverträglichkeit werden nicht berücksichtigt

• Mängelrügen aufgrund des unklaren Leistungsumfangs

• Gerichtliche Auseinandersetzungen wegen „nicht zugesicherter Eigenschaften“



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Forderungen der Verbraucherorganisationen

• Vereinheitlichung der Angaben• Vollständigkeit der Unterlagen, z.B. Aushändigung des

Energieausweises vor Vertragsabschluss • Vollständigkeit und Eindeutigkeit der Angaben• Angabe von Kenngrößen, damit Fachleute prüfen

können• Konkrete Angaben, damit Leistungskontrolle möglich• Mehr Transparenz, mehr Aufklärung• Preis- und Leistungsvergleich ermöglichen

Ratgeber für Verbraucher

Checklisten von wohnen im eigentum e.V. siehe

http://www.wohnen-im-eigentum.de/dokumente/bauenkaufen/fertighaus_check_baubeschr.pdf

http://www.wohnen-im-eigentum.de/dokumente/bauenkaufen/bautraegerhs_check_baubeschr.pdf





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Muster-Baubeschreibung

Checkliste, Formular und Ratgeber

… zu Angaben zum Bauteil Dach

(aus Muster-Baubeschreibung der VZn):• Dachdeckung (Material, Hersteller, Farbe)• Dachkonstruktion • Unterdach / Unterspannbahn• Dachdämmung (Konstruktion, Material, Dicke,

WLG)• Dampfbremse (Material, Anschluss an andere

Bauteile)• Innenverkleidung (Material, Dicke, E-Klasse)• Dachzubehör


21Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucherorganisationen

… zu Angaben zum Wärmeerzeuger

(aus Muster-Baubeschreibung der VZn) • Heizkessel (Hersteller, Modell,

Nennleistungsbereich, Jahresnutzungsgrad)• Stehend, wandhängend• Aufstellraum



Mindestanforderungen



Der Kompromiss?

Oswald, R. u.a.:

Bauteil-

beschreibungen im Bauträgervertrag - Empfehlungen zur Formulierung einer Baubeschreibung

siehe www.aibau.de



Wie ungenau ist genau genug?

Solange es •keine „Haustests“ gibt,•keine von unabhängiger Seite vorgegebenen, eindeutigen Qualitäten vereinbart werden (z.B. RAL, PPI, IFT), die möglichst auch noch vor Ort kontrolliert werden -

muss eine detaillierte, genaue und konkreteBaubeschreibung vor Vertragsabschluss vorgelegt und vom Baukunden möglichst mit fachkundiger Hilfe überprüft werden.



Wie ungenau ist genau genug?

Begründung:

• Der Teufel steckt bekanntlich im Detail• Vielfalt der Defizite – siehe Prüfergebnisse • Zur Vermeidung von versteckten Mehrkosten.• um nicht im Nachhinein klären zu müssen, was

vertraglich vereinbart war.

Denn …

Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser und Vorbeugen am

besten.



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Wie ungenau ist genau genug? – Zum Detailierungsgrad von Baubeschreibungen aus Sicht der Verbraucher Vortrag auf dem 35. Aachener Bausachverständigentag