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Wohnraumversorgungskonzept

Landkreises Harburg

Landkreis Harburg

Dr. Alexander Stark

Stabsstelle Kreisentwicklung/Wirtschaftsförderung

16. November 2016

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Der Vortrag

• Der Landkreis Harburg als wachsender Landkreis in der

Metropolregion Hamburg

• Struktur des Wohnraumversorgungskonzeptes

• Prognose des Wohnungsbedarfs in Mehrfamilienhäusern

• Bedarf an barrierefreien Wohnungen

• Bedarf an öffentlich geförderten Wohnraum

• Bedarf an Wohnraum für Flüchtlinge

• Städtebauliche Zielvorstellungen

• Handlungsempfehlungen

• Fazit

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Wachsender Landkreis Harburg

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Wachsender Landkreis Harburg

Bevölkerung pro km² 2012

• 240.000 Einwohner

• 124.492 ha

• 193 Einwohner pro km²

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Wachsender Landkreis Harburg

-7%

-6%

-5%

-4%

-3%

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

Bevölkerungsveränderung 2008-2016

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

40000

45000

50000

2013 2025

Bevölkerungsprognose N-Bank

Quelle: LSN

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Wachsender Landkreis Harburg

-66 -100 -335

-160 -206

-506 -441 -387 -553

-426 -427

1.646

1.958

1.256 1.298

995

1.485 1.679

1.501

1.807

2.505 2.691

-1.000

-500

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Natürlicher Saldo

Wanderungssaldo

-650

-150

350

850

1.350

1.850

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Alter 0-18

Alter 18-25

Alter 25-30

Alter 30-50

Alter 50-65

Alter über 65

Wanderungssaldo

per Altersgruppe im

LK Harburg

Quelle: NBank

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Einführung

- Wohnraumversorgung im LK Harburg ist insgesamt gut,

besonders im Bereich Ein- und Zweifamilienhäuser

- Für 4 Segmente der Bevölkerung produziert die Wirtschaft nicht

den quantitativ und qualitativen Wohnraum, der benötigt wird:

Kleine Haushalte (1-2 Personen)

Haushalte, die barrierefreien Wohnraum benötigen/Ältere

Haushalte

Ärmere Haushalte

Flüchtlinge (wenn sie in die Kategorie kleine Haushalte und/oder

ärmere Haushalte fallen)

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Struktur des

Wohnraumversorgungskonzeptes

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Wohnraumversorgungskonzept

- Reaktion auf steigende Mieten und Wohnungsknappheit im

Landkreis Harburg

- Zunehmende Alterung der Gesellschaft

- Besondere Herausforderung: Unterbringung von Flüchtlingen

- Geänderte Bedingungen für die Wohnraumförderung in

Niedersachsen: Förderung von Mietwohnungen auch im

ländlichen Raum!

- Voraussetzung ist ein städtebauliches Entwicklungskonzept,

dass durch ein Wohnraumversorgungskonzept eines

Landkreises ersetzt werden kann

- Das Wohnraumversorgungskonzept wurde eng mit den

Gemeinden und der N-Bank abgestimmt

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Gliederung des Wohnraumversorgungskonzeptes

• Wohnungsnachfrage

– Einwohnerentwicklung

– Entwicklung von einkommensschwachen Haushalten

– Sonderentwicklung Flüchtlinge

• Wohnungsangebot

– Wohnungs- und Gebäudebestand

– Bautätigkeit

– Entwicklung der Baulandpreise

– Öffentlich geförderter Wohnungsbedarf

– Entwicklung der Mieten

• Städtebauliche Zielvorstellungen

• Zukünftiger Wohnungsbedarf

• Handlungsempfehlungen

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Städtebauliche Zielvorstellungen

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Städtebauliche Zielvorstellungen

- Konzentration auf zentrale Orte der Gemeinden, bzw. an Orten

mit Haltestellen des SPNV

- Erhaltung lokal geprägter Ortsbilder

- Vorrang der Innenentwicklung

- Vorhandensein ausreichender Infrastruktur (Einzelhandel,

Betreuungseinrichtungen)

- Begrenzung der Flächenneuausweisung auf 5% der

Bruttobaulandfläche (FNP) bis 2025

- Barriere- bzw. zielgruppengerechte Anpassung der

Bauleitplanung

- Schaffung von bezahlbaren Wohnraum insbesondere für Ältere,

Bedarfsgemeinschaften und Flüchtlinge im ganzen Landkreis

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Prognose Wohnungsbedarf

Mehrfamilienhäuser

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Bedarf Mehrfamilienhäuser

Bedarf bis

2020

NBank Prognose

Neubau bis 2020

Bedarfsdeckung

in %**

LK Harburg 3.018 1.752 58

Buchholz 829 532 64

Winsen 643 331 52

Seevetal 291 159 55

Neu Wulmstorf 285 194 68

Rosengarten 120 105 88

Stelle 44 37 85

Elbmarsch 135 68 50

Hanstedt 66 82 124

Hollenstedt 117 89 76

Jesteburg 125 21 17

Salzhausen 73 0 0

Tostedt 289 135 47

* Für die Abschätzung des Neubaus bis 2020 wurden die durchschnittlichen Baufertigstellungen der Jahre 2011-2013 bis 2020 fortgeschrieben.

** >100 % = Überdeckung bzw. drohender Leerstand, <100 % = Deckungslücke bzw. drohender Wohnungsmangel

Tabelle 19: Wohnungsbedarf und Bedarfsdeckung durch Neubau bis 2020 Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen, NBank-

Wohnungsbedarfsprognose 2035, CIMA

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Prognose Wohnungsbedarf

barrierefreie Wohnungen

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Bedarf barrierefreie Wohnungen

• Laut BFW-Studie (2007) möchten 93% aller über 65jährigen in ‚normalen

Wohnungen‘ und nur 7% in Pflegeheimen, betreutem Wohnen etc. wohnen.

• Prognose nimmt an, dass 8% in barrierefreie Wohnungen möchten.

• Das würde 1432 Personen im LK Harburg betreffen.

• Angenommene Belegungsdichte von 2,1 = Bedarf von mindestens 681

barrierefreien Wohnungen

Einwohner in 2025 60-74 Jahre 75 Jahre und älter Gesamt

Buchholz 1196 1765 2961

Winsen 1469 1077 2546

Seevetal 325 1385 1710

Neu Wulmstorf 831 602 1433

Rosengarten 545 434 979

Stelle 561 186 747

Elbmarsch 1018 513 1531

Hanstedt 592 410 1002

Hollenstedt 634 453 1087

Jesteburg 390 538 928

Salzhausen 683 358 1041

Tostedt 1118 809 1927

LK Harburg Gesamt 9362 8530 17892

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Prognose Wohnungsbedarf im

öffentlich geförderten Wohnraum

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Bedarf öffentlich geförderter Wohnraum

• Zwischen 4 und 8% der Bevölkerung erhält Leistungen nach SGB und

hat Anspruch auf die Finanzierung einer (sozialhilferechtlich

angemessenen) Wohnung (private oder gefördert)

• 30% dieser Gruppe ist erwerbstätig, benötigt aber Aufstockungen

• Zuwachs ist bei SGB XII Empfängern (Grundsicherung im Alter &

Erwerbsminderung) – demographischer Wandel macht sich bereits

bemerkbar

• SGB II – Arbeitslosigkeit – relativ konstant

• Anstieg wird erwartet sobald Flüchtlinge anerkannt sind und vom

AsylBLG ins SGB wechseln

• Öffentlich geförderter Wohnraum ist ungleich verteilt über LK und hat

sich deutlich reduziert in den letzten Jahren

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Bedarf öffentlich geförderter Wohnraum

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

2006 2008 2010 2012 2014 2015 Mrz 16

Prognose Entwicklung Bedarfsgemeinschaften

SGB II

SGB XII

Gesamt

0

200

400

600

800

1000

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Anzahl geförderte Wohnungen mit Mietpreisbindung im Jahr…

Winsen

Seevetal

Buchholz

Neu Wulmstorf

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Prognose Wohnungsbedarf von

Flüchtlingen

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Wohnungsbedarf Flüchtlinge

• Über die Hälfte der 2015/2016 angekommenen Flüchtlinge hat bereits eine

Entscheidung von BAMF bekommen, 40% der Flüchtlinge im LK Harburg

kommen aus Herkunftsstaaten mit Bleibeperspektive (Syrien, Eritrea, Somalia,

Iran, Irak). Außerdem gibt es viele Duldungen und wenige Abschiebungen

• Ein Großteil der Betroffenen wird sich ein paar Jahre im SGB System befinden,

bis der Spracherwerb/Ausbildung abgeschlossen ist

• Fast alle 2015/2016 angereisten Flüchtlinge leben noch in

Gemeinschaftsunterkünften – 90% der Flüchtlinge sind einzelne, junge Männer

(viele in Dreierbelegung) – die anderen 10% oft große Familien (6 Personen und

mehr - auch in einem Zimmer untergebracht)

• Nachzug von Familienangehörigen erstmal ausgesetzt

• Unklar wie viele Personen im LK Harburg bleiben – Wohnsitzauflage?

• LK Harburg hat zu wenig 1-2 Zimmer Wohnungen, Wohnungen für große

Familien und günstige Wohnungen

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2015-2020 2021-2025 Gesamt

Prognose Anzahl Zugewiesener Flüchtlinge 2015 + 2016 mit

Schutzstatus im LK Harburg 2025

Prognose Anzahl Flüchtlinge die im LK Harburg verbleiben mit

Schutzstatus (25% weniger) 1.519

Zuzug von 3 Familienangehörigen pro Einzelflüchtling (90% der

anerkannten Flüchtlinge) 4.101

Gesamt mindestens von 2015-2016 Flüchtlingen 5.619

Geduldete/nicht abschiebbare nach 5 Jahren noch 25% nach 10

Jahren 12.5% 184 92

Neuüberweisung –nur noch aus Syrien direkt und mit Familie

(noch 612 in 2016, dann 936 pro Jahr) 100% Anerkennung 3420 4.680

Gesamt über 5 Jahre 9.223 4.772

Davon WBS und SGB II (90%) 8.300 4.294

Im LK Harburg Wohnraum suchend

(2015-2020 = 70-90%), (2021-2025 = 30-50%) 5.810 - 7.470 1.288 - 2.147

Nachfrage nach geförderten/bezahlbaren Wohnungen

(basierend 3,5 Pers. per WE) 1.660 – 2.134 368 – 613 2.028 – 2.747

Flüchtlinge - Zusammenfassung

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Handlungsempfehlungen

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Handlungsempfehlungen

• Baulücken- und Leerstandskataster auf Gemeindeebene

• Kommunale Entwicklungsagentur (Gemeinde- oder kreisebene) zur

Mobilisierung von Flächen/Immobilien (Lotsenfunktion)

• Überprüfung der Baulandreserven

• Anpassung der Bauleitplanung

• Aktive Wohnraumbeschaffung: kommunale

Wohnungsbaugesellschaft

• Zusätzliche Fördermaßnahmen bei Bau von sozialem

Wohnungsraum

• Kommunale Wohnungsbaumesse bzw. Teilnahme an Messen

• Ggf. Mietpreisbremse

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Fazit

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Fazit

- Städtebauliche Zielvorstellungen sind aus dem RROP abgeleitet

und gehen nicht über diese hinaus

- Vorliegende oder neue Handlungskonzepte der Gemeinden

wirken ergänzend

- Handlungsempfehlungen können der Politik auf kreis- und

gemeindeebene zukünftig als Orientierung dienen

- Landkreis und Gemeinden haben ein einheitliches Konzept,

dass auch als Grundlage für ein Monitoring dienen kann

- Das Konzept bietet einen Rahmen für die individuellen

Entwicklungsmöglichkeiten der Gemeinden

- Chancengleichheit für die Bewerbung um Fördermittel für den

Wohnungsbau

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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!