Download pdf - KAJ JE MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN? · Kaj je množično vrednotenje nepremičnin Množično vrednotenje nepremičnin je sistem masovnega ocenjevanja vrednosti nepremičnin,

KAJ JE MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN?

Ministrstvo za financeMinistrstvo za okolje in prostor, Geodetska uprava Republike Slovenije

MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN

MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN

V Sloveniji imamo že od sredine leta 2006 uve-ljavljen sodoben sistem množičnega vrednotenja nepremičnin, ki pa ga tako stroka kot laična javnost premalo poznata in ga povezujeta le s sistemom davka na nepremičnine, zato se z njim, razen ko se govori o davku, ne ukvarjata. V resnici pa je sistem zasnovan kot večnamenski sistem, ki omogoča statistično zanesljivo ocenjevanje tržne vrednosti večjemu številu nepremičnin naenkrat, zato je uporaben za različne javne namene, ki potrebujejo tak podatek za svoje delovanje. Sistem sloni na modelih vrednotenja, ki se izde-lajo na podlagi podatkov o realiziranih cenah nepremičnin na trgu nepremičnin in ponazarjajo

delovanje trga. Predvsem za vrste nepremičnin z aktivnim trgom in zato bolj zanesljivimi modeli (stanovanjske nepremičnine, nekatere vrste zem-ljišč) se zato rezultati kot ocena tržne vrednosti nepremičnin vse pogosteje uporabljajo tudi za poslovne in zasebne namene.

6,5 milijona nepremičnin

MNOŽIČNO VREDNOTENJE NEPREMIČNIN 1

Kaj je množično vrednotenje nepremičnin

Množično vrednotenje nepremičnin je sistem masovnega ocenjevanja vrednosti nepremičnin, ki so ga izvorno razvile države z razvitimi eko-nomskimi sistemi in trgom nepremičnin, pred-vsem za namene davka na nepremičnine. Sistem so razvile na podlagi pravil, ki veljajo za posamično ocenjevanje tržne vrednosti nepremičnin, vendar so ga nadgradile tako, da omogoča ocenjevanje tržne vrednosti velikemu številu nepremičnin naenkrat. Sistem sloni na modelih vrednotenja, ki simulirajo obnašanje trga nepremičnin in omogočajo statistično zanesljivo oceno tržne vrednosti. Modeli se oblikujejo s statističnimi metodami obdelave podatkov o trgu nepremičnin. Ker se sistem naslanja na računalniško podprte postopke in seveda za svoje delovanje potrebuje ustrezne računalniške rešitve, se ga pogosto naslavlja kot CAMA (Computer Assisted Mass Appraisal) sistem. Vodilne države na področju CAMA sistemov so Združene države Amerike, Kanada, Avstralija in Nova Zelandija. Vse bolj pa se sistem uveljavlja tudi v Evropi, kjer ga že nekaj desetletij, sicer z nekaterimi specifičnimi rešitvami, uporabljajo Švedi in Danci, zelo na-predne rešitve so uveljavili tudi Nizozemci. Sistem se širi predvsem v sodobne razvijajoče se ekonomije držav kot so Litva, Latvija, kot možne rešitve pa ga, predvsem v povezavi s ciljem poso- dobitve obdavčitve nepremičnin, proučujejo tudi srednjeevropske države kot na primer Nemčija, Avstrija, Češka, pa tudi balkanske države, na pri-mer Kosovo, Makedonija, Srbija in Albanija.

Z razvojem ekonomije in posebej trga nepre- mičnin, predvsem pa z razvojem novih sta-tističnih in geoinformacijskih metod, se sistem množičnega vrednotenja razvija, njegovi rezultati pa postajajo vse bolj zanesljivi. Zato se v praksi sistem, ki je bil večinoma uveljavljen za namene obdavčitve, vse bolj uveljavlja kot samostojen, ekspertski in večnamenski. V večini držav je zaslediti široko uporabo podatkov sistema za različne javne pa tudi zasebne namene. Slove-nija je sistem razvijala v letih 1999 do 2005 v okviru kompleksnega projekta »Posodobitev evidentiranja nepremičnin«, podprtega s strani Svetovne Banke za obnovo in razvoj in Med-narodnega denarnega sklada (MDS) in ga kot ena prvih srednjeevropskih držav uveljavila v letu 2006. Sistemi, ki se danes razvijajo v Evropi, pogosto kot referenco uporabljajo prav slovenski model in sledijo našim izkušnjam.

V letu 2015 je bila izvedena tudi mednarodna revizija slovenskega sistema s strani MDS, ki je potrdila, da je sistem dober, v nekaterih segmentih pa celo inovativen.


Sistem množičnega vrednotenja v Sloveniji

Sistem množičnega vrednotenja se je v Sloveniji pripravljal in razvijal v letih 1999 do 2005 v okviru kompleksnega projekta »Posodobitev evidenti-ranja nepremičnin«, podprtega s strani Svetovne Banke za obnovo in razvoj in Mednarodnega de-narnega sklada. V letu 2006 je začel veljati Zakon o množičnem vrednotenju (Uradni list RS, št. 50/06, 87/11, 40/12 - ZUJF in 22/14 – odl. US; v nadaljnjem besedilu: ZMVN), ki je povezal pridobljena znanja, spoznanja in izkušnje v enotno pravno podlago. Uredil je sistematično zbiranje podatkov o prodajnih in najemnih poslih z nepremičninami v evidenci trga nepremičnin, s čimer je prispeval k preglednosti slovenskega nepremičninskega trga. Bil pa je tudi pomembna spodbuda za ureditev ce-lovite evidence stavb in delov stavb, ki je Slovenija do tedaj ni imela, ter prispeval k ureditvi enovite-ga evidentiranja podatkov o nepremičninah. Evi-dence o nepremičninah je sicer uredil drug zakon, Zakon o evidentiranju nepremičnin (Uradni list RS, št. 47/06, 65/07 - odl.US in 79/12; v nadaljnjem besedilu: ZEN).

Slovenski sistem množičnega vrednotenja s tehnično-strokovnega vidika upošteva vsa pri-poročila mednarodne stroke in se naslanja na uspešne tuje prakse. Zato je mogoče sistem oceniti kot mednarodno primerljiv, večkrat izvedene revizije (nazadnje je sistem preverjala misija Mednarodnega denarnega sklada v jeseni 2015) pa so sistem ocenile kot zelo kakovosten. Predvsem so kot ustrezne in skladne z merili množičnega vrednotenja, ocenile modele vred-notenja. Bolj kritične so bile do zagotavljanja kakovosti podatkov o nepremičninah. Posebej pa so kot problem izpostavile pomanjkljivo možnost ugovarjanja rezultatom vrednotenja. Na to po-manjkljivost je opozorilo tudi Ustavno sodišče Republike Slovenije.

Za vzpostavitev enovite evidence o nepremičninah (registra nepremičnin), skupaj z razvojem sistema množičnega vrednotenja, je država porabila okoli 14 milijonov evrov davkoplačevalskega denarja ali malo več kot dva evra na nepremičnino. Povedano drugače, znesek vzpostavitve evidence, skupaj z razvojem sistema množičnega vrednotenja, predstavlja manj kot 8 % enoletnega prihodka občin samo iz naslova nadomestila za uporabo stavbnih zemljišč. Za tekoče izvajanje sistema množičnega vrednotenja se letno porabi okoli 1 milijon evrov, kar predstavlja znesek v višini okoli 0,5 % letnih prihodkov občin iz naslova nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča. Navedeni podatki, gledano tudi mednarodno primerljivo, kažejo na veliko učinkovitost in ra-cionalnost sistema, posebej če se ga pogleda tudi v luči možne večnamenske uporabe.

Sistem množičnega vrednotenja v Sloveniji je bil že razvit kot večnamenski sistem, ki se lahko upo-rablja za številne javne namene, kjer se potrebu-je ocena vrednosti večjega števila nepremičnin. Že danes se sistem uporablja za obvezne statis-tične analize, za razvijanje nadgradnje ocenje-vanja bruto domačega proizvoda tudi s podatki o vrednosti nepremičninskega fonda, za ocenje-vanje nepremičnega premoženja v lasti države, za druge javne namene, za katere tako določa zakon (preverjanje upravičenosti do pravic iz javnih sredstev itd.), pa tudi za različne poslovne in zasebne namene (banke, sodišča, cenilci, itd.). Zaradi odločb Ustavnega sodišča pa se sistem tre-nutno za obdavčitev nepremičnin ne uporablja.


Ustavno sodišče RS se je v postopku ocenjevanja ustavne skladnosti Zakona o davku na nepre-mičnine v odločbi št. U-I-313/13-86 z dne 21. 3. 2014, s katero je razveljavilo Zakon o davku na nepremičnine (Uradni list RS, št. 101/13), posredno opredelilo tudi do ustavnosti Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN). V zakon sicer ni posegalo, je pa nekatere njegove določbe razglasilo za neskladne z Ustavo RS, kolikor se nanašajo na množično vrednotenje nepremičnin zaradi obdavčenja nepremičnin. S to odločbo ter z nekaj naslednjimi odločbami,

s katerimi je podobno ugotovilo za uporabo podatka o posplošeni tržni vrednosti za namene davka na nepremično premoženje večje vred-nosti, davka na dobiček zaradi spremembe na-membnosti, davka na promet nepremičnin in davka na dediščine in darila (št. U-I-139/14-13 z dne 26. 3. 2015, št. U-I-125/14-17 z dne 19. 2. 2016, št. U-I-168/15-9 z dne 23. 3. 2016 in št. U-I-190/15 z dne 5. 5. 2016), je Ustavno sodišče onemogočilo uporabo podatka za davčne namene.

Sistem množičnega vrednotenja

UPORABA

za druge javne namene

(za obvezne statistične analize, za ocenjevanje

nepremičnega premože- nja v lasti države, itd.)

za različne zasebne in

poslovne namene (banke, sodišča,

cenilci, itd.)

za javne namenedoločene z zakonom(odmera davkov, preverjanje

upravičenosti do pravic iz javnih sredstev, določanje

odškodnine v primerih razlastitev, itd.)


Ustavno sodišče RS je presodilo, da določbe ZMVN, ki določajo modele vrednotenja, vsebine, ki bi morale biti v izvirni pristojnosti zakonodajalca, v preveliki meri prepuščajo podzakonskim aktom ter da sistem množičnega vrednotenja ne vse-buje zadostnega pravnega varstva lastnikov nepremičnin, ki nimajo možnosti učinkovitega ugovora na posplošeno vrednost.

Izhajajoč iz dejstva, da je sistem množičnega vrednotenja večnamenski, je vse vidike, na katere je opozorilo Ustavno sodišče RS, potrebno reševati v okviru množičnega vrednotenja za vse namene enotno. S tem ciljem je bil pripravljen nov Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (Uradni list RS, št. 77/17; ZMVN-1). Glede na to, da ZMVN-1 odpravlja vse očitke, ki jih je kot neskladne z Ustavo RS izpostavilo Ustavno sodišče RS, je mogoče posplošene vrednosti nepremičnin, ugotovljene na podlagi ZMVN-1, uporabiti tudi za davčne namene.


Ministrstvo za financeMinistrstvo za okolje in prostor, Geodetska uprava Republike Slovenije