Choisir la bonne assurance pour votre bâtiment

Par Vincent Gaudreau C.d’A.A FPAA CRM

Courtier en assurance de dommage

Qui suis-je ?

• Un courtier en assurance de dommages spécialisé en copropriété depuis 15 ans

• J’assure des copropriétés de 2 à 650 unités

• Nous représentons la majorité des assureurs au Qc

• J’ai donné des formations lors de différents colloques et assemblée générale

L’assurance du syndicat, une de vos plus importantes décisions

• 1re devoir du CA : Protéger l’intégrité de l’immeuble

• Votre assurance responsabilité comme administrateurs ne vous couvre pas pour votre programme d’assurance

• L’assurance est souvent la principale dépense d’un syndicat

• Faites vous conseiller

Par où commencer ?

• Qu’est ce qu’il y a en place ?

• Date d’échéance

• Documents à avoir en main• Police existante• Historique de réclamation• Déclaration de copropriété• Carnet d’entretien• Évaluation du coût de

reconstruction

Qui appeler ?

Au Québec, 2 façons d’acheter de l’assurance pour un syndicat :

Courtier d’assurance

Représente plusieurs compagnies d’assurance

Exemple : Intact PromutuelL’UniqueRSAEconomicalAffiliated FM

Agent d’assurance

Représente 1 compagnie d’assurance

Exemple : DesjardinsLa CapitaleSSQ

Les couvertures essentielles

• Bâtiment• Refoulement d’égout• Inondation• Tremblement de terre

• Perte de revenus• Bris de machine• Responsabilité civile• Responsabilité des administrateurs

Les couvertures essentielles – Le bâtiment

• Couvre les parties communes, privatives et les biens du syndicat généralement avec une formule ‘tous risques’

• La couverture doit être une couverture Valeur à neuf

• Vous pouvez avoir la meilleure police d’assurance mais sans un bon montant d’assurance, vous êtes à risque ! • Votre assurance n’est jamais aussi bonne que

votre montant d’assurance• Règle proportionnelle

Faites affaire avec un Évaluateur agrée

Les couvertures essentielles – le bâtiment

• Vous allez devoir déterminer une franchise, faites vous faire des options

• Les couvertures tremblement de terre et inondation ne sont généralement pas coûteuse

• Garder à l’esprit que le sinistre le plus courant est le dégât d’eau donc ayez une bonne limite d’assurance refoulement d’égout et une franchise dégât d’eau abordable.

Couvertures essentielles – Perte de revenus

• Perte de revenus = frais de copropriété

• Généralement 1 an de revenus

• Posez la question où c’est couvert sur votre police d’assurance

Couvertures essentielles – Bris de machine

• Sert à couvrir certaines exclusions du contrat de base sur les bris d'équipement mécanique et électrique, de chauffage, d’une chaudière ou d’un récipient sous pression

• Exemple : • Explosion du réservoir d’eau chaude• Arc dans l’entrée électrique

Les couvertures essentielles – Responsabilité civile

• Couverture obligatoire pour les syndicats de copropriété

• Sert à couvrir le syndicat pour les préjudices matériels ou corporels causé à autrui.

• Le montant devrait être de 2 millions minimum. • Si vous avez une piscine ou un centre

d’entraînement un montant plus important devrait être envisagé

• Exemple de réclamations : • Quelqu’un tombe sur un trottoir endommagé• Un tiers se blesse autour de la piscine

Couvertures essentielles – Responsabilité civile des administrateurs et dirigeants

• Ne vous impliquez jamais sur un CA s’il n’y a pas ce type de couverture sinon votre patrimoine financier peut être à risque

• Comme administrateur, vous êtes responsable

• Cette assurance peut vous éviter bien des problèmes même après que vous ayez terminé votre mandat

• Il devrait avoir un minimum de 1M de couverture, préférablement 2M

• Les pertes résultant du programme d’assurance sont exclus donc portez une attention extrême à ce point = passez la patate chaude !

Magasinage 101

• Le but : avoir le meilleur produit avec la prime la plus compétitive et non seulement le meilleur prix !

• Comprendre le contexte, les syndicats sont un segment à perte ou difficile et beaucoup de joueurs ont quitté ce marché

• Les facteurs à considérer : • La police d’assurance• La prime• L’expertise et le service du représentant• La stabilité

Magasinage 102

• La clé pour conserver des primes raisonnables = La prévention

• Vous n’aurez jamais une bonne prime avec un mauvais historique de réclamation

• Une accumulation de réclamation = pente savonneuse

• Moyens de prévention• Bon entretien de l’immeuble• Changement des chauffe-eau au 10 ans• Nettoyage des conduits et drain• Détecteur de fuite et valve d’entrée d’eau• Politique de prévention des dégâts d’eau

Notre syndicat est dans le trouble

• Toujours essayer d’avoir des conditions de renouvellement de son assureur actuel. Un non-renouvellement est une tâche à son dossier lourde de conséquence

• Trouver un courtier d’assurance avec de l’expérience de ce type de dossier et qui a accès a une variété d’assureur.

• Augmentez votre franchise

• Misez sur la prévention

Des questions ?

Vous êtes gênés ?

Vincent Gaudreauvgaudreau@gaudreauassurances.com514-374-9944 ext 229

La présentation sera disponible sur notre blogue :

www.gaudreauassurances.com