קיימות בראייה כוללת–צומח , חי, עיר, ארץ: הקורס

תגית כלימור' מוגש גב

-התחדשות עירונית ?מתי זה מצליח

:בתמונה :מגישה

".עיר בחולות "-נחום גוטמן רותם מרינוב

040518250. ז.ת

ראשי פרקים

הקדמה .1

השערת מחקרשיטת המחקר ו, הצגת שאלת המחקר- מבוא .2

אזורים מדורדרים בעיר .3

? ומדוע זה רע לעירמה הם אזורים מדורדרים .א

עירונית בעולם ובישראלתהידרדרו .ב

דורות של שיקום עירוני .4

?מהו שיקום עירוני .א

דורות של חידוש עירוני .ב

דטרמיניזם פיסי ודגש על הסביבה –תקופת הבולדוזר : דור ראשון. 1.ב

הבנויה

ייקובס'יין ג'ג: טרום דור שני. 2.ב

גישה כוללנית עם דגש על בעיות חברתיות - שיקום שכונות: דור שני. 3.ב

גישה עסקית עם -בעיקר במרכזי הערים , החייאת שכונות: דור שלישי. 4.ב

דגש על פיתוח כלכלי

דוגמאות לניסיונות חידוש עירוני בארץ ובעולם -תקדימים .5

תל אביב, צרוןשכונת בי .א

תל אביב, שכונת שפירא .ב

בברוקליןBed Stuyשכונת .ג

בוסטון, West Endשכונת .ד

? מה הם התנאים להצלחת חידוש עירוני- וסיכוםמסקנות .6

ביבליוגרפיה .7

הקדמה. 1

, ארץ"עבודה זו היא מטלה מסכמת בקורס

קיימות בראייה –דומם , צומח, חי, עיר

ת הקורס נדונו נושאים שונים במסגר". כוללת

מכיוון ". קיימות"תחת הכותרת הכללית של

נגע , שהקורס מיועד ברובו לאדריכלים שבינינו

לאדריכלים םשרלוונטייהקורס לרוב בנושאים

, כגון בנייה שמקורה בתכנון בר קיימא

שימוש בצמחייה והצגת , חידושים בתחום

נון מכיוון שאני לומדת תכ. תקדימים מן העולם

חיפשתי לעצמי נושא שיתאים יותר , ערים

לעולם המושגים שאני מגיעה ממנו וחיפשתי

נושא . נושא המשלב תכנון עירוני וקיימות

ההתחדשות העירונית מעסיק אותי כבר

בעוד בנייה . תקופה ארוכה ולדעתי הוא מרתק

על , משפיעה על הנמצאים בו" ירוק"של בניין

קרוב יחסית הסביבה המקיפה אותו ברדיוס

תהליכי , )או חוסך (ועל העלויות שהוא מייצר

משפיעים על , או היעדרם, התחדשות עירונית

אנשים ברחבי העולם באופן הכי מיידי ימיליונ

חלקם , מחקרים רבים. בכל שעה ושעה, שיש

חקרו את השפעת מקום , נסקרים בעבודה

, לעיתים. המגורים ואיכותו על חיים של אדם

או אפילו רק , של כספיםתאלימינימבהשקעה

יכולה עירייה או רשות מקומית , בתכנון נכון

רק כי , לשנות את חייו של אדם ללא היכר

הצד . שיפרה במקצת את השכונה בה הוא חי

השני של ההתחדשות העירונית היא

ההדרדרות העירונית שבמסגרת המחקר שלי

גיליתי שבעצם מדובר בסוג של מגפה שאם

בזמן היא מתפשטת לא מטפלים בה

ומחלחלת לרבדים עמוקים יותר ויותר בשכונה

ומכאן החשיבות של הטיפול בתופעה בשלבים

ואי אפשר , מובן שזה קשה. הראשונים שלה

אבל אני חושבת שיש חשיבות , לטפל בהכל

את הסיבות , רבה בלהבין את התופעה

הגורמות לה ואת הכלים העומדים לרשות

. עיריות כיום

העבודה שלי מנסה למפות את , ךיותר מכ

התנאים בהם תהליך של התחדשות עירונית

לא בשביל לרפות את ידן של . יכול להצליח

ם כלים יותר הרשויות אלא על מנת לתת לה

וכמעט , טובים לעזור לאזורים בעלי פוטנציאל

אם תדענה .לכולם יש פוטנציאל כלשהו

הרשויות מהו התמהיל של אמצעים שיש

ל אילו תנאים יש להקפיד שיהיו להפעיל וע

כלנה לכלכל צעדן יותר והן ת, קיימים בתהליך

.בחוכמה

וגם , אחרי שנים בהן חוו ערים גדולות בעולם

תהליך של נטישת אוכלוסיות שחשו , תל אביב

שהעיר היא אינה מקום טוב לחיות בו לטובת

אנו עדים בשנים האחרונות , הפרברים

רים ומגמה של לתהליך של עליית קרנן של הע

). על כך שוכרי הדירותידוויע(חזרה אליה

עיר נתפסת היום כמי שיכולה לספק רמת ה

חיים גבוהה לא פחות מהפרבר ואפילו יותר

חינוך , היא מספקת שירותי תרבות. ממנו

היא גם . ופנאי שבהם מפגר אחריה הפרבר

נתפסת כצורת חיים ברת קיימא וחסכנית

נושא של לכן אני חושבת שה. בקרקע

שבלעדיו לא תוכל העיר , התחדשות עירונית

.תמידחשוב מ, לשמור על מעמדה

מבוא. 2שיטת , בפרק זה אסקור את נושא העבודה

.המחקר והשאלות שעולות מן העבודה

עבודתי שואלת מה הם התנאים בהם , כאמור

. יכול להצליח תהליך של התחדשות עירונית

או , מדעיתחשוב לציין שהשאלה היא אולי

אך התשובה לשאלה אינה , מתיימרת להיות

עירוניות הן דבר מאוד תדינאמיקו. מדעית כלל

אנו יכולים . אמורפי וקשה להגדרה או להוכחה

לשאול מדוע העיר תל אביב היא עיר יותר

מגבעתיים או מהרצליה ואף לנסות " טובה"

לתת תשובות אך האמת היא בסופו של דבר

קשה " טובה"פילו המילה בעיני המתבונן וא

" טובה"להגדרה שכן כל אחד מגדיר עיר

קשה מאוד להגדיר מהם , לכן. בצורה אחרת

והתמהיל שלהם בכל המדויקיםהתנאים

עוד . התחדשות עירוניתהצלחת הקשור ל

סיבה לקושי להגדרת התנאים היא שבהרבה

מקרים חלות על אזורים בעיר השפעות

ן או השכונה חיצוניות שונות ולאזור הנדו

. ואפילו לעירייה אין תמיד שליטה עליהם

לפעמים השפעה כזו יכולה לפגוע בתהליך

דוגמא . היה מצליח, התחדשות שלולא היא

, לכך נוכל לראות בתקדים על שכונת שפירא

. שאחת הבעיות בה היא ריבוי עובדים זרים

מכיוון שרוב הנכסים בערים בישראל הם

בה לשוק הפרטי יש השפעה ר, נכסים פרטיים

על מצב של שכונה או אזור ולעירייה אין תמיד

את היכולת להתמודד עם בעיות כגון כניסת

לכן שיטת המחקר . אוכלוסיות בלתי רצויות

שלי היא ראשית כל הגדרת המושג והמצב

לאחר מכן ,"הידרדרות עירונית"המוביל אליו

וההתפתחות " חידוש עירוני"הגדרת המושג

ואחר כך חקירה של לו ההיסטורית ש

, בארץ ובעולם– ארבעה במספר –תקדימים

על מנת לנסות לזקק מתוכם , ומתקופות שונות

את הסיבות להצלחתו או כישלונו של תהליך

עוד . ובחינה של השונה והמשותף בין המקרים

א "נעזרתי בראיונות עם גורמים בעיריית ת

ובראיונות עם תושבים בשכונת ביצרון שעליה

התבססתי גם .שליוסס אחד התקדימים מב

על דורות של על מחקריה של נעמי כרמון

על מאמרים נוספים וגם , התחדשות עירונית

באינטרנט שעזרו לי לחשוף דעותעל אתרי

– עירוני של תהליכי שיקוםםלכישלונסיבות

ניתן ללמוד הרבה , שכן היות והנושא לא מדעי

של אנשים שגרים בשכונות מדעות

אני מקווה שעבודתי ממצה .דוברותהמ

בר בנושא חשוב מאוד וכאמור מד. ומעניינת

השוק .לדעתי שטרם נחקר מספיק בארץ

יכול , שלפעמים מקשה על העירייה, הפרטי

יא הדווקא לשמש לה לעזר ולכלי במאמציה ו

שאלת מחקר נוספת . יכולה לנצלו יותר טוב

יכולה לשאול מה הם שיתופי הפעולה בין

הפרטי לרשויות ולאו דווקא עם יזמים השוק

מה הציבור "הבנה של . כפי שכבר נחקר

. יכולה להיות כלי עזר חשוב לעירייה"רוצה

אזורים מדורדרים בעיר. 3 ומדוע זה מה הם אזורים מדורדרים. א ?1 לעירער

"שכונות מצוקה" או "מדורדריםאזורים "

הם ) יותר בעבר להשתמשמושג בו נהגו (

אזורי מגורים המאופיינים במצרף של בעיות

אזורים כאלה . ליותכחברתיות וכל, פיסיות

קיימים בכל הערים הגדולות בעולם וגם

.בישראל

" אזורים מדורדרים"נהוג לקשר את המושג

". אובדן החיות העירונית "–עם מושג נוסף

המבטא את גמושהחיות העירונית היא

את , חיים והפעילויות בעירהדינמיות של ה

את הגיוון ,המקצב העירוני/ הדופק

–והצבעוניות ואת ההטרוגניות הפיזית

תזו פוחת חיות .לית של העירכחברתית והכל

, כאשר העיר מפסיקה לתפקד כמקום מפגש

לית והופכת להיות כיורדת מעוצמתה הכל

הירידה . פחות אטרקטיבית מבחינה חזותית

רכבת מתהליכים כלל בחיות העירונית מו

ברמה . עירוניים ותהליכים גלובאליים

העירונית קיים מעבר מתמשך מהתנהגויות

פורמאליות לבלתי פורמאליות בקרב אזרחים

המתבטאות במעורבות ציבורית גבוהה יותר

ובמעבר לעשייה עצמאית בניגוד לתלות

דבר זה בא לידי ביטוי . במנגנון העירוני

פעילים , רייםבצמיחת ארגונים וולונט

השתתפות , מחאות ציבוריות , שכונתיים

המעורבות .' וכובתהליכי שיתוף ציבור

הציבורית הגדלה מגדילה את השפעתם של

על ) בעיקר תושבים ובעלי עסקים(בעלי העניין

. צרכי התכנון של מנגנוני התכנון העירוניים

ם תהליכים נוספים ברמה הגלובאלית מתרחשי

בכושר התחרות לכרסום מקבילים המובילים

הכלכלית של העיר ולנטייה גוברת

ירידה . לגלובליזציה של הנוף הפיסי והחברתי

הן ברמה האזורית והן במקומית , בבסיס המס

גורמת לירידה בהיקף המימון לתשתיות

לגידול בצורך בשותפויות וכמענה לכך

אסטרטגיות עם המגזר הפרטי או הציבורי

ר מחויבות של במקביל ניכר חוס. למחצה

וכתוצאה , המגזר הפרטי למיקומים מוכתבים

מכך פעילויות כלכליות שונות יוצאות לשווקים

, או אז. יותרזוליםחדשים ולמקומות ייצור

מקומות ואזורים שלמים ננטשים ומאבדים את

הנוף המסחרי הופך ייחודיותם וכתוצאה מכך

כלומר מורכב משימוש קרקע אחד – לחד גוני

יציאתם של .לל ואין בו עירוב שימושיםבדרך כ

תלהידרדרו הרים מהעיר מביא" מעםתפקודי

מכיוון שכשאר אין מרכזים ושכונות מרכזיות

עירוב שימושים אוכלוסיות שלמות מדירות

רגלן מהאזור ומגיעות אליו רק סוגי אוכלוסיות

בכך אובדת . ספציפיות שיש להן בו עניין

כן הירידה שלמעשה הקהילתיות השכונתית

בשכונה מפחיתה " מבלים"בכמות הזמן בו

האינטראקציה וכל מה , את המגע ביו האנשים

השכונות ההטרוגניות .שיכול להיווצר ממנה

גטאות "הופכות להומוגניות יותר ונוצרים בעיר

שכונות המאופיינות באוכלוסיה " (חברתיים

גטאות "או /ו) מבסיס אתני או מעמדי מסוים

).הפרדה מרחבית על בסיס גיל" (דמוגרפיים

גישות להחייאה עירונית ויישומן בתל : מתוך 1

בתוך תל , אליהו שטרן וחגית נעלי יוסף, אביב 446 – 423' עמ, אביב יפו מפרבר גנים לעיר עולם

.2009, קיפניסך עורך ברו

חוסר , הירידה בבסיס המס למימון תשתיות

, מחויבותו של המגזר הפרטי למיקום עירוני

, והתגברות המונופוליזציהתהייחודיואובדן

רים מהעיר ואובדן " של תפקודים מעיציאתם

כל אלה מכרסמים –הקהילתיות השכונתית

בכושר התחרות הכלכלית של העיר

כתוצאה מכך ניכרת .ות שלהובאטרקטיבי

הזנחה של הצרכים המקומיים והעיר מאבדת

הגידול , בנוסף. את תפקידה כמקום מפגש

יציאתם של , בצורך לשותפויות אסטרטגיות

עסקים לשווקים חדשים ולמקומות ייצור זולים

, יות הגוברת בנוף המסחרינהחד גו, יותר

של שכונות מרכזיות ןהידרדרות

חברתית והדמוגרפית הבאה וההומוגניזציה ה

,מחזקים את הנטייה לגלובליזציה, בעקבותיה

, התורמת אף היא לאיבוד מקומות מפגש

ככל . ויותר מכך לאיבוד החיות העירונית

העיר , שהחיות העירונית הולכת וקטנה

בסיס , מאבדת עוד יותר את כושר תחרותה

גידול בהוצאות בד בבד עם ,המס הולך וקטן

מבחינה גיאוגרפית נוצרים.ורעל שירותי ציב

חורים ". במרקם העירוני" חורים שחורים"

הם בעצם אזורים אשר אנשים " שחורים

כך . נמנעים מלהגיע אליהם אם הם יכולים

שכן אין (לפעילות עבריינית " הזירה"ננטשת

רמת הביטחון האישי , )במקום פיקוח חברתי

של התושבים יורדת וחל תהליך של ניכור

תהליך "זהו תהליך המכונה בספרות אורבני

זהו תהליך המזין את . 2"החלחול כלפי מטה

עצמו וברגע שהוא מתחיל קשה מאוד לעוצרו

התפשטותם של . מסוימתללא התערבות

ביבשת צפון " חורים עירוניים שחורים"

אמריקה ובמערב אירופה הביאה לפעולות

פיתוח שונות במגמה להחיות את הערים

.ים מהשכונות המדרדרותאו חלק, ככלל

3בישראל בעולם ו עירוניתתהידרדרו. ב

.' ראו נספח א23

בפרק הקודם התמקדתי יותר בהגדרת

ההיסטורי הביטוי כעת אסקור את . המושג

20 –במהלך שנות ה . שלו בארץ ובעולם

ובעיקר במחציתן השנייה איבדו רבים ממרכזי

הערים הגדולות את מעמדן המסורתי כמוקדי

תופעה זו . בינוני ובינוי גבוהמגורים למעמד ה

מקורה ביציאה של אוכלוסיה מן המעמד

אל מרכזי . הבינוני ומעלה אל פרברי הערים

יות מן המעמדות הערים נכנסנו אוכלוס

ליציאה נוספת של דבר שהביא,הנמוכים יותר

המעמדות הגבוהים אל מחוץ לעיר ובעצם

את המרכזים העירוניים למעמדות " הוריש"

במקביל חלה ירידה בתפקידן . החלשים

לי של הערים והן הפכו ממרכזי ייצור כהכל

כתוצאה מכך נוצרה . למרכזי מידע ושירות

מציאות של אי התאמה בין מקום המגורים

לבין מקום התעסוקה של רבים מתושבי העיר

לאבטלה בעיקר בקרב התושבים השהוביל

.חסרי ההשכלה המתגוררים במרכזי הערים

תהליך החלחול "היה לראות את גם כאן ניתן

המזין עצמו והופך את המצב " כלפי מטה

.לחמור יותר ויותר

עם הקמת . בישראל היו הסיבות שונות

המדינה והעליות השונות אשר הכפילו את

תוך שלוש שנים בלבדהאוכלוסיית

היה צורך בגידול מאסיבי , )1948 - 1951 (

גלי העלייה . במלאי יחידות הדיור במדינה

במבנים , הראשונה שוכנו במחנות עולים

בשכונות ערביות , י הצבא הבריטי"שנעזבו ע

נטושות ובמעברות אשר הוקמו באזורים שונים

.במדינה

החלה בנייה מסיבית של 50 –בשנות ה

בעיקר בשולי הערים , ד"מאות אלפי יח

בשל הבנייה . הותיקות ובעיירות הפיתוח

ובאיכות בשטחן המהירה נבנו דירות קטנות

י "הדירות אוכלסו ברובן ע. בנייה ירודה

אוכלוסיה חלשה מבחינה סוציו אקונומית

ברתי באמצעות חידוש קידום צדק ח: מתוך, הטכניון, 38 – 26' עמ, יוליה זיפלינגר, עירוני2005

למרות התנאים הירודים . ומרובות ילדים

משפחות רבות המשיכו להתגורר בבתיהן

במבנים נטושים , בצפיפות גבוהה מאוד

מעברות בהן נתונה בעיקר אוכלוסיה " כיסי"וב

חות עם התחזקותן של חלק מהמשפ. חלשה

חברתית וכלכלית סגרגציהחל תהליך של

כאשר המשפחות החזקות עוזבות ומשאירות

. מאחוריהן את המשפחות החלשות יותר

כך נוצרו . במקומן נכנסו עוד משפחות חלשות

–בכל רחבי הארץ מוקדי מצוקה כלכלית

ן ה, המאופיינים בתדמית שלילית, חברתית

ל של כלשל תושבי השכונות כלפי עצמם והן

כלפי אזורי מגורים אלה ההאוכלוסיי

בשנים הבאות ובימינו אלה לובש . ותושביהם

תהליך ההידרדרות העירונית פנים אחרות

.וגלובאליות יותר כפי שתואר בפרק הקודם

שיקום עירוני. 4 4?מהו שיקום עירוני. א

בהגדרתו ) או חידוש עירוני(שיקום עירוני

ות המקורית הוא פיתוח מחדש של קרקע

. באזורים של צפיפויות בינוניות וגבוהות

– המאה ה בסוףהביטוי המודרני לכך התחיל

במדינות מפותחות והפך פופולארי מאוד 19

בנייה " תחת השם 40 –בסוף שנות ה

שטמן בחובו פינוי בינוי של , התהליך". מחדש

השפיע רבות על אזורים , אזורים רבים

עותי עירוניים גדולים ושיחק תפקיד משמ

.בחייהן של ערים ובחיי תושביהן

התהליך היה שנוי במחלוקת כי היה כרוך

לפעמים בהרס של מבנים ובתי עסק והפיכת

ם של חמבנים פרטיים לציבוריים בעל כור

יש הטוענים שלפעמים אף תרם . בעליהם

לזחילה העירונית בכך שהפך אזורים

ים רבים לכבישים מהירים אחרי רמדורד

היה תופעה שלילית של תהליך זה עוד . פינוים

תוצאה של פרויקטים לא אזורים נטושים שהיו

קיים דיון ער על עד כמה השיקום .גמורים

המצדדים . העירוני תורם לחיות העירונית

ב לכך בעוד וטוענים שהוא מנוע חש

המקטרגים טוענים שהרבה פעמים הוא תורם

לאוכלוסיות חזקות ממילא על גבם של

בעבר ). 5נטריפיקציה'ג(לשות אוכלוסיות ח

היה השיקום העירוני מורכב משיטות אלימות

וטוטאליות שעסקו בהרס של מבנים קיימים

ובנייתם מחדש ללא התחשבות בצד החברתי

תרבותי בעוד בשנים האחרונות מושם דגש על

התמקדות בחידוש וחיזוק קהילות קיימות ללא

חידוש עירוני היום הוא. הרס רב של מבנים

חלק אינטגראלי מסדר יומן של עיריות רבות

שיתופי פעולה עם יזמים תאשר מייצרו

פרטיים ועסקים קטנים וגדולים אשר מסייעים

.להן במימושו

reviving America's forgotten: מתוך 4neighborhoods / Elise M. bright, p. 40-50

6דורות של חידוש עירוני. ב –תקופת הבולדוזר : דור ראשון. 1. ב

דטרמיניזם פיסי ודגש על הסביבה הבנויהעירוני ימיו הראשונים של השיקום ה, כאמור

הולכות יד ויד עם אמצעי הרס של הסביבה

30 –תחילת שלב זה בשנות ה . הפיסית

שם הושמעה לראשונה הסיסמא , בבריטניה

- היא תהליך עירוני)Gentrification(נטריפיקציה 'ג 5המעמד מאוכלוסייהחברתי בלתי מתוכנן של חדירת

כונות חלשות במרכזי ערים תוך שינוי והגבוה לשהבינוניפעמים רבות מלווה בתהליך . מתמשך של אופי השכונה

שיפוץ בתים ותחלופה של , של התחדשות פני הרחובותהוא ) gentry(נטרי 'מקור המונח ג.העסקים באזור

לצד יתרונות .גבוה-מתאר מעמד בינוני, לטיניתמהמתנגדים לו מצביעים על פגיעתו במרקם , התהליך

, שהתגוררה במשך שנים במקוםקהילההחיים של חקת מסיבות קהילה המפורקת תרבותית וחברתית ונד

.כלכליות אל מחוץ למקום מגוריה לאורך עשרות שנים .מתוך ויקיפדיה

: מתוךייקובס 'יין ג'פרט לחלק על ג' כל חלק ב 6

ניתוח –מדיניות שיקום לאזורים מדורדרים , פתרונות שנוסו בעולם ובישראל ולקחים לעתיד

.1997, הטכניון, 11 – 2' עמ, נעמי כרמון

המצדדים בשיטה זו ". חיסול הסלאמס"של

חשו שהריסת דיור מיושן וצפוף ואספקת תנאי

דיור טובים יותר לתושבים תביא פתרון

ו המטרה שהציב. למכלול בעיות השכונה

לעצמם מבצעי הפרויקט היתה להרוס

יחידות לשנה ולבנות 25,000-60,000

רוב . יחידות חדשות100,000-150,000

אלו ואילו היחידות שנהרסו היו בבניה פרטית

ב "בארה. שנבנו הפכו לשיכונים ציבוריים

שם רוב ההרס והפינוי . התנהל תהליך שונה

י גורמים ציבוריים בעוד הבנייה "נעשה ע

בשונה מבריטניה (י יזמים פרטיים "תה ענעש

כתוצאה מכך ). י המדינה"שם נעשה הכל ע

ןנהרסו הרבה יותר יחידות מאלו שנבנו שכ

רוב הבניה החדשה היתה של מרכזי קניות או

מגורים לאוכלוסיות גבוהות וההשתתפות

מה . הציבורית בפרויקט היתה קטנה מאוד

שה גי.שרק הגדיל את מצוקות הדיור במדינה

היא . זו ספגה ביקורות רבות במשך השנים

הואשמה בכך שהתעלמה מן האפקט הרגשי

מכך שלא יצרה , שיש לפינוי על תושבי המקום

בכך שאורך הביצוע היה , פתרונות מספקים

ארוך מדי ויצר אזורי רפאים ובעיקר בכך

שכאשר כבר סיפקה פתרונות דיור הם היו

צרכי בבניינים מרובי קומות שלא תאמו את

יש לומר שחלק מן הפרויקטים של . התושבים

ים עד היום שהדור הראשון היו מוצלחים ומשמ

ציבורים גדולים אך רוב הפרויקטים נמשכו בן

עלותם הכלכלית והחברתית , שנה40 – ל 20

ם ולכן היתה עצומה ולפעמים עלתה על תועלת

. הפרויקט ביקורות קשותלכל אורך הדרך ספג

בארצות . 1: יק משיטה זוהלקח שניתן להפ

לא כדאי ולא רצוי לתכנן הריסה , דמוקרטיות

הן , ופינוי של שכונות עירוניות מאוכלסות

. 2. מטעמים כלכליים והן מסיבות חברתיות

לצורת הבינוי ולתנאי דיור פיסיים יש אמנם

השפעה על חיי אנשים אולם זו השפעה

חלקית ביותר ומשום כך הגישה של

. י מוטעית ביסודהדטרמיניזם פיס

ייקובס'יין ג'ג: טרום דור שני. 2.בלפני שנמשיך אל הדור השני של השיקום

חשוב בעיניי לעצור ולספר על , העירוני

ייקובס על 'יין ג'השפעתה הרבה של ג

מאחורי הגישות ברציונאלהתמורות שחלו

יקובס 'יין ג'ג. השונות בתחום החידוש העירוני

תונאית שהתגוררה היתה עי) 1916 - 2006(

שנים רמות במנהטן וחקרה בצורה לא

. פורמאלית את החיים העירוניים בעיר

כשחשה שהתהליכים העוברים על העיר

הרסניים בשבילה ובעצם מחסלים את סיכוייה

להיות כל מה שהיא יכולה להיות הפכה גם

להיות אקטיביסטית והיא ידועה ביותר בתור

הן של ערים מותן וחיי"מי שכתבה את הספר

. 1961 –שיצא לאור ב " גדולות באמריקה

ולא " מגובה המדרכה"שמסופר , הספר

סוקר את העוולות , ממרומי משרד התכנון

ייקובס ואת הדרכים בהן 'הנעשות לעיר לפי ג

, עשיר, ניתן לסייע לעיר להפוך למקום מגוון

המספק אפשרויות אין סופיות והמהווה מקום

בין השאר . ביומפגש חיוני ועשיר לתוש

ייקובס רבות על החשיבות של ''מדברת ג

על איך יכולים לחיות אנשים , עירוב שימושים

על , וכלי תחבורה בצוותא בעיר הגדולה

החשיבות של רחוב תוסס לתחושת הביטחון

של תושביו ואפילו יורדת לרמה של אופי בניית

וגילי המבנים הרצויים ) קצרים(הבלוקים

.) גם ישניםחדשים אך(בשכונה

כללי אצבע לעיר 4יקובס ''באופן כללי קבעה ג

:7טובה

על חלקיו , הרובע: 1תנאי מספר " •

ימלא יותר מפונקציה עיקרית , השונים

. יותר משתיים–ואם אפשר , אחת

, הן של ערים גדולות באמריקהמותן וחיי: מתוך 7 .ב"ארה, 1961, ייקובס'יין ג'ג

, פונקציות אלו יבטיחו נוכחות של תושבים

היוצאים מבתיהם בזמנים שונים ונמצאים

עשויים אך כולם , במקום למטרות שונות

".להשתמש באותם שירותים עצמם

ראוי שהבלוקים יהיו : 2תנאי מספר " •

כלומר צמתים המאפשרים פנייה ;קצרים

".מרחוב לרחוב יהיו קרובים זה לזה

ברובע יהיו בניינים : 3תנאי מספר " •

, מתקופות שונות ובמצבי תחזוקה שונים

ובכלל זה מספר מתאים של בניינים

".ישנים

ברובע יהיה ריכוז גבוה : 4תנאי מספר " •

של אנשים שישהו בו למטרות שונות

ובכלל זה ריכוז גבוה של , ומסיבות שונות

".דיירים קבועים

היתה סנונית ראשונה ויש לה ייקובס 'ג, לסיכום

מקום של כבוד במעבר משיטות של הרס

וכוחניות לשיטות של שיקום הקיים ושימוש

הפוך בפוטנציאל הקיים בכל שכונה על מנת ל

.את העיר למקום בו רבים רוצים לחיות

שיקום שכונות: דור שני. 3.ב גישה כוללנית עם דגש על בעיות חברתיות

שתי סיבות הובילו לשינוי הגישה מן

אחת היא הביקורות . הדטרמיניזם הפיסי

תהליך והשנייה היא, הקשות שספגה הגישה

בריטניה שבניגוד בב ו"ארהבבו הבינו בעיקר

לית של כות שליוו את הצמיחה הכללתחוש

העוני לא עבר מן , 2 –ע ה "אחרי מלחמה

ונים רבים של אנשים חיים יהעולם ובפועל מיל

שתי הסיבות האלה הובילו את . בעוני קשה

ב את " בארה1964 –לינדון גונסון להקים ב

וקמו עוד "להזדמנויות כלכליות"המשרד

ן תוכניות רבות שהאמינו שעם קצת מאמץ נית

אך . לפתור את הבעיות החברתיות הקשות

הם לא הצליחו למנוע את המהומות שפרצו

באמצע שנות השישים בערים הגדולות

ערים "כנית ו תגובת הממשל היתה ת.ב"בארה

, התוכנית קבעה שיטה כוללנית". לדוגמא

לבעיות העוני של אזורי , במימון פדראלי גדול

רוב הכסף הוקצה. מצוקה בערים הגדולות

, לפרויקטים חברתיים בתחום החינוך

בטיחות ,ההכשרה המקצועית, הבריאות

מיעוטו . שירותי תרבות בילוי ועוד, הציבור

הוקצה לשיפורים פיסיים בתחומי הדיור

השיפורים הפיסיים התרכזו . והתשתית

בשיפור הקיים והתרחקו מרעיונות של הרס

התוכנית גם דרשה מהתושבים . ובנייה מחדש

, גות המקומית שיתוף פעולה מלאומהמנהי

התוכנית מומשה . ולא תמיד קיבלה אותה

בסופו של דבר במספר רב של שכונות ויש

שכן הלכישלונהאומרים שזוהי גם הסיבה

הורחבה למספר גדול של שכונות ללא הגדלת

אך יש הטוענים שהיו לה גם . התקציב

. הצלחות

בישראל יושמה באדיקות מרובה שיטת

בארץ . ב" שפעלה בארה"דוגמאהערים ל"

שיקום והתחדשות השכונות "הפרויקטנקרא

הוא הוכרז . 1976והוא החל בשנת " בישראל

עמד בראשו סגן ראש , כפרויקט לאומי

. הממשלה והשתתפו בו משרדי ממשלה רבים

עוד השתתפה בפרויקט הסוכנות היהודית

. בעולם" ערים תאומות"שגייסה תרומות מ

ים רבות ובשיאו טיפל הפרויקט נמשך שנ

בכל עיר . איש700,000 שכונות ובהן 90 –ב

במדינה נכללה לפחות שכונה אחת בפרויקט

עקרונות . ורבות מעיירות הפיתוח טופלו על ידו

:הפרויקט הם

.שיקום פיסי וחברתי משולב •

הקצאת משאבים על פי רמת נזקקות •

שכונתית ולא על פי נזקקות אישית או

.משפחתית

הקיימת בסביבה ההאוכלוסיי עם עבודה •

.הקיימת

הימנעות מפינוי תושבים ומהחלפת •

. חלשה בחזקהלוסיהאוכ

.אי הריסה של מבנים קיימים •

מימון , בתכנוןתושביםביזור ושיתוף •

. וביצוע הפרויקט

פרויקט שיקום השכונות הישראלי הוא אחד

הגדולים בעולם ולכן נחקר רבות ונעשו עליו

מסקנותיהם היו שבמקומות . הרבה הערכות

בהם בוצע הפרויקט הוא תרם תרומה

היעד תאוכלוסיימשמעותית לאיכות החיים של

, החינוך, כפי שנמדדה באיכות שירותי הדיור

בין ע לצמצום הפערבכך הוא סיי. 'הפנאי וכו

השכונות המטופלות לשכונות הנחשבות

" ערך מוסף "לא היהאך לפרויקט . טובות

–הסטטוס של שכונות היעד בצורת העלאת

כלומר הוא לא גרם לאוכלוסיות חזקות לרצות

הרי הפרויקט . ה הגיוני והרי ז– אליהןלעבור

ההאוכלוסייצמו יעד של אי החלפת הציב לע

.ולכן אך טבעי שזה קרה

בעיקר , החייאת שכונות: דור שלישי. 4. בגישה עסקית עם דגש על - במרכזי הערים פיתוח כלכלי

שיטות הדור השני הסתמכו על מימון בעוד

לשיטות הדור השלישי כבר אין את , ממשלתי

ההאטה בכלכלה העולמית . הפריבילגיה הזו

יחד עם אי ההוכחה להצלחת 70 –משנות ה

רבים מן הפרויקטים הובילו לירידה בנכונות

ממשלות להשתתף בעלות הפרויקטים ויצר

לפיכך. כורח בהישענות על יזמים פרטיים

כזי מתרכזות שיטות הדור השלישי במר

היזמים להשיג שם יכולים , הערים המדורדרים

צורת . תשואה גבוהה יותר להשקעותיהם

הארגון של תהליכים אלה מתחלקת לשני

:8סוגים

. ציבוריות– אינדיבידואליותשותפויות .1

ציבוריות– עסקיותשותפויות .2

המונח הראשון מתייחס למקרים בהם

משקי , י אנשים יחידים"צעות עההשקעות מבו

בית יחידים ובעלי עסקים בשכונות ירודות

אשר זוכים לתמיכה ישירה מן הרשויות

המונח השני ). 'תקנות מיוחדות וכו, הלוואות(

פ מקובל בשנים האחרונות בין "מתאר שת

משקיעים פרטיים גדולים לבין רשויות

הראשוןבתהליך . כ מקומיות"בד, ציבוריות

אחוזי בנייה " להפשיר"רשות יכולה ה

הנמצאים ברשותה לטובת הגדלת דירות

ושיפוצן וכך למשוך אל השכונה אוכלוסיות

. חזקות יותר אשר להם דרישות דיור מסוימות

הרשות רוצה לעודד משפחות צעירות עם

ילדים לעבור אל השכונה ובעצם מסייעת להם

היא בתורה משפצת . לקבל מה שהם מחפשים

ומרחיבה את בכךיש צורך תשתיות אם

שירותי הציבור על מנת לשכנע את התושבים

תקווה שחבריהם יבואו בלהישאר בשכונה ו

.אחריהם

נטרפיקציה 'הגפועל יוצא מתהליך זה היא

זהו תהליך שקורה . שכבר הוזכרה בעבודה זו

ברוב השכונות שעוברות שינוי עירוני ובו

שה אוכלוסיה חזקה קונה דיור מאוכלוסיה חל

לעליית מחירים של הדיור עד כדי גורמתאו

תופעה זו היא . נטישה של הציבור החלש

בעייתית ביותר מפני שקשה מאוד לשלוט בה

כשמדובר בשוק של ידיים פרטיות ובמידה

כדי שיהיה שינוי בשכונה היא נחוצהמסויימת

זהו המקום ). עד כמה שלא נעים לומר זאת(

" לה למטהמלמע "שינוילדבר על המעבר מ

שינוי מלמעלה ". למעלהמלמטה "שינויל

' עמ, דניאל פלזנשטיין, בין תכנון לשווק: מתוך 833-41.

שמובילה הרשות למטה הוא שינוי

אין זה אומר שהדבר מתבצע . 9העירונית

הכוונה . בכפייה שכן זה כמעט בלתי אפשרי

היא שהעירייה מסמנת את השכונה כמקום

בעל פוטנציא ומספקת את הכלים לשיפור

אחוזידוגמ(אם הציבור רוצה בכך , הדיור

גם כאשר יוזמה זו מתקבלת ). בנייה והלוואות

אין זה מספיק בכדי להביא , וממומשתבברכה

התושבים נדרשים ליותר . השכונה" חידוש"ל

חידוש שכונה יעיל יתרחש כאשר . מזה

יעבור " הננקודת המפ", מסוימתבנקודה

לחץ , כלומר. "מלמטה למעלה"להיות שינוי ה

רשות על ה, חדשים וישנים, של התושבים

מבני ציבור , תשתיות(לבצע שיפורים בשכונה

שינוי זה הוא מאוד חשוב והרשויות ). 'וכו

זה מצביע על כך . צריכות שהוא יקרה

שבשכונה יש אוכלוסיה שחשוב לה מה קורה

חוק חשוב . בה והיא גם מתכוונת להישאר בה

יש לשאוף לאחוז גבוה –לשכונות טובות הוא

, כאמור. השל אוכלוסיה קבועה בשכונ

אוכלוסיה קבועה מושקעת נפשית בשכונה

היא . ולכן היא גם לא תיתן לה להידרדר

היא מפעילה לחץ על , מבצעת פיקוח חברתי

העירייה להשקיע בה משאבים והיא יוצרת

בהמשך נראה . סביבה יציבה ומשתפת פעולה

.כמה זה חשוב

ל

ת

בתהליך השני מדובר בדרך כלל בפרויקטים

אלה ". דגלפרויקטי "גדולים המכונים

מתמקמים כמעט תמיד בלב העיר והם כוללים

מלונות ולעיתים , מרכזי כנסים, קניוני ענק

הרבה מהפרויקטים האלה . מגורי יוקרה

,מושכים קונים ועסקים, מצליחים מאוד

מוסיפים תוספת משמעותית ,מקומיים ותיירים

.ים את יוקרת העירללמסים המקומיים ומע

מלמטה למעלה / הקטע על שינוי מלמעלה למטה 9

אודי כרמלי מצוות מזרח ' מתוך ראיון עם אדר א"בעיריית ת

רוויחים מפרויקטים אלה אבל נראה שכולם מ

כ הם לא נפגעים "בד? מה עם התושבים

ישירות כי הפרויקטים ממוקמים בשטחים

אך הם גם לא מרוויחים תועלת . נטושים

לעיתים היזם מחוייב להעסיק חלק . ישירה

מהתושבים או להקים בתמורה פארק או

מבנה ציבור אך הסכמים אלה בעייתיים

ערים בהן הם לעיתים מבחינה אתית ויש

רוב מי ). לונדון לדוגמא(אסורים לחלוטין

טוען שהם בעיקר 10שבחן פרויקטים מסוג זה

מגדילים את הפער בין מי שיש לו לבין מי

יש הטוענים שפיתוח מסוג זה מוביל . שאין לו

".ערים שסועות"ו" ערי קונפליקט"ל

דוגמאות לניסיונות - תקדימים. 5 םחידוש עירוני בארץ ובעול

ובעולםבפרק זה אסקור כמה דוגמאות בארץ

מטרת פרק זה היא . של ניסיונות חידוש עירוני

) וההווה(לנסות ולברור מתוך תקדימי העבר

מכיוון . את התנאים בהם מצליח תהליך כזה

כים אלה אינם מדעיים ותלויים ישתהל

של האזור ובנסיבות םהייחודייבמאפייניו

היו יתיי לא מסקנו, המשתנות באופן תמידי

שכן . הנחהן יהיו יותר בגדר ה. מדעיות גם כן

גם היום קשה להגיד שבאזור מסויים תהליך

. לא הגיע לכלל מיצוי בגלל סיבה זו הוא אחרת

שכונה או אזור הם יצורים חיים ודינאמיים

בתי , הגנים, העסקים, והם סכום התושבים

ושאר המרכיבים בתי הקפה ,הספר שלהם

. היוצרים ביחד אזור בו אנשים חיים ופועלים

סיבות לאי הצלחתו לדעת בוודאות מהן הקשה

לכן אנסה למצוא . של תהליך או הצלחתו

או להצלחתו של תהליךוביאסביר שיתנאים ש

שקיימת הנחה שכבר הביאו בעבר להצלחתו

מ "ע, נעמי כרמון, שיקום שכונות בישראל: מתוך10

304 - 334

אך . של תהליך או שבהעדרם תהליך כשל

ד בוודאות שבהיעדרם או כאמור לא אוכל להגי

.בקיומם תלוי התהליך

הראשונה . תוכניות רבות חלות על השכונה

על איכויות המבנים " ת את הדיןלת"שהחלה

ביוזמה של 1982 -ב . 1952 -אושרה ב

) "מלמעלה למטה"קרי תכנון (א "עיריית ת

עבור שכונת ביצרון 2104אושרה תוכנית

התוכנית הקנתה זכויות בנייה . בלבד

להרחבת דיור והכתיבה שמירה על סגנון

אדריכלי אחיד בשכונה באמצעות הנחיות

אושרה ) 2393(חבה נוספת תוכנית הר. עיצוב

ד להרחיב בין "בפועל יכלה כל יח .1990 -ב

.ר"מ 40 - 100

11)תל אביב(ביצרון . א. 5

על אדמות 1950 –שכונת ביצרון נוסדה ב

המושבה הטמפלרית שרונה עבור פליטי

הספר שעזבו את מגוריהם על גבול יפו עקב

אדמותיה שימשו לגידולי בננות . המהמלח

רים השכונה מחולקת לאזור מגו. וגידולי שדה

ביניהם. תעשייה ומשרדים, ולאזור תעסוקה

שדרת עצים (מפרידה שדרות ההשכלה

). ארוכה החוצה את השכונה מצפון לדרום

רצועת המבנים לאורך גבולה המזרחי מכילה

בנייניםמרכז השכונה מכיל . בינוי טורי מדורג

שתיים עדדו משפחתיים בני קומה אחת

רגל ורשת הדרכים משלבת סמטאות להולכי

בגבולה הדרומי קיים חלק מובחן של . בלבד

לשכונה יתרונות . בני שלוש קומותבניינים

בעיר שכמעט ואין בה (צמודי קרקע : בולטים

א אך "קרובה מאוד למרכז ת, )צמודי קרקע

יושבת על צירים , "הרעש של העיר"ללא

).דרך השלום, יגאל אלון, איילון(ראשיים

אוכלוסיה ה במשך שנים רבשכונה התגור

ותיקה ממעמד סוציו אקונומי נמוך והשכונה

חשוב לציין . נחשבה כמקום בעל סטטוס נמוך

רמת , שהשכונה צמודה לשכונה נוספת

שמאפייניה דומים או קשים יותר , ישראל

אוכלוסייה , באיכות ירודה יותרבניינים(

). יותר"בעייתית"

אודי כרמלי מצוות מזרח ' מתוך ראיון עם אדר 11

א"בעיריית ת

משיחות שערכתי עם חברי צוות התכנון

בעירייה ועם תושבים בשכונה עולה שלא

כרגע באזור (רבים ממשו את זכויות ההרחבה

אך זה ) וההרחבות ממשיכות30% –ה

סיה הספיק על מנת למשוך מספיק אוכלו

"נקודת המפנה"השינוי חל ב. חדשה לשכונה הרגע בו התושבים מתאגדים ומגיעים –

מלמטה "מעבר לתכנון (בדרישות לעירייה, בלחץ התושבים שופרו התשתיות. )"למעלה

ע "כחלק מתב(שופצה כליל שדרות ההשכלה

שחלה על אזור התעסוקה 1043' מס

ששינתה את יעוד המקום מתעשייה לתעסוקה

את האזור משימושים לא " מנקה"רים וומגו

ובית הספר ) ידידותיים כגון מוסכים ומפעלים

נקודת החוזק של , קרי. עובר הרחבה

המקורית ההאוכלוסייהשכונה היא בכך שרוב

זה . נשארו בשכונהאו דורות ההמשך שלה

איפשר לשמור על קשר רציף עם העירייה

שנשמר עד היום וזה שמר על אופייה הייחודי

צמודי . ( מעין מושב בתוך העיר–של השכונה

עוד ).גינות כיס קטנות, מיעוט רכבים, קרקע

א "סיבה להצלחה היא היותה של עיריית ת

תהליך . בעלת משאביםועירייה עמידה

החידוש כמעט ולא הסתמך בכלל על יזמים

. מתוך החלטה עקרונית של העירייהפרטיים

י מחירי כתוצאה מהשינויים עלו באופן דרמט

בשנתיים האחרונות עלייה (הנכסים בשכונה

נטריפירציה אינה ' תופעת הג).1230%של

היא ההאוכלוסייכאמור רוב . גדולה

המקורית אך ברור שבחלקה ההאוכלוסיי

.התופעה מתרחשת ואולי אף תיגדל

13)תל אביב(שכונת שפירא . ב. 5

נם דו630השכונה משתרעת על שטח של

ב בין מדרום לתחנה המרכזית של תל אבי

הרחובות דרך סלמה מצפון ודרך קיבוץ גלויות

ונכון לשנת 1924היא נוסדה בשנת . מדרום

השכונה . נפשות8500 התגוררו בה 2005

שכונת מגורים הכוללת תושבים היא בעיקר

ם יעול, )מרביתם מהעדה הבוכרית(ותיקים

חלקם ( צעירה ומשכילה אוכלוסייה, חדשים

. פים ערבים"מהגרי עבודה ומשת, )אמנים

ברמה חברתית כלכלית ההאוכלוסיימרבית

קרקעות השכונה הינן רוב. נמוכה עד בינונית

אך במרכזה מצויה חלקה , בבעלות פרטית

משותפת בעלות( מושע דונם143של גדולה

בה אין יכולת לייחד חלק מסויים בקרקע לכל

מרבית החלקות). אחד ואחד מהבעלים

שבמהלך , בשכונה הינן בגודל של רבע דונם

השנים פוצלו חלקן לחלקות משנה המגיעות

.שמינית הדונםלגודל של אף

12 s=jhtml?ElementId.article/tmc/com.themarker.www://http

1144302_20100122kira

-י ו מתוך אליהו שטרן וחגית נעל13asp.63666/Jacobson/il.co.notes.www://http

הוכנה תכנית מפורטת לשכונה 1961בשנת

ששמרה על קנה המידה האנושי והאינטימי

ה את טיפולוגית החצרות תוך וטיפחהקיים

שנה בדיוק 30. שימור אופייה הנמוך והצפוף

הוכנה תכנית לחלקה הצפוני של לאחר מכן

שהתירה הגבהה לחמש קומות , השכונה

ת המותרת הצפיפו ובמקביל הגבילה את

שהתרחש במהלך " הבלאגן" הסדרת .למגרש

היה הנושא של תכנית השנים בחלקת המושע

. 1997עיריית תל אביב בשנת שהוכנה על ידי

אלי שטרן הגיש2006ובשנת

בהזמנת עיריית תל אביב את) "סביבותכנון"(

. לשכונה תכנית האב

שנעשתה במסגרת שיתוף ציבור , התוכנית

הציגה לעצה מטרות וחלופות ובסופו מאסיבי

כפר "של תהליך נבחרה חלופה נבחרת בשם

שלדעת התוכנית משיגה בצורה " עירוני

.האופטימאלית את מטרות התוכנית

:עקרונותיה הן

ונטול יקומפקטהשכונה תהווה מרחב •

.תנועה

יהיה מגוון שימושי קרקע נהבשכו •

.במרחבי הליכה קצרים

השכונה תציע תמהיל דיור מגוון וצורות •

מגוונות של בעלות דיור הנותנים מענה

.לאוכלוסיה המגוונת

תהיה בעלת מעורבות ההאוכלוסיי •

.חברתית וקהילתית ערה

, יהיה בה ובסביבתה היצע תעסוקה מגוון •

האוכלוסייה תהיה מעורבת בגיל ובמעמד

. כלכלי–חברתי

השכונה תציע סביבה חיצונית ייחודית •

.מעוצבת ונעימה עם מוקד מפגש מרכזי

יישמרו אופי המרקם הבנוי ומופנמות •

.השכונה

.מאמץ רב יופנה לחיזוק הקהילתיות •

עם . אין ספק שאכן השכונה עברה שינוי

השנים גובר העניין בה ומגרשים שפעם נמכרו

ים היום בכמעט דולר נמכר800,000 –בה ב

אדריכלים , אמנים רבים. מליון דולר2

ומעצבים עברו לגור בה ותשומת הלב אליה

במיוחד עקב ההתעוררות של , גוברתרק

שכונת פלורנטין הסמוכה שבה המחירים עלו

אך קיימת תחושה שלא זה התינוק .אף יותר

אליו פיללו ושהשכונה עדיין אינה ממצה את

.בות אפשרויותיש לכך כמה סי. יכולתה

. המקומיתההאוכלוסייסיבה נוספת היא

המחירים " :סכם מכתבה על השכונה משפט מ

אבל השכנים הם עדיין , עולים והשקט מזמין

בשכונה עדיין יש אחוז . 14"נרקומנים וזונות

אשר של מהגרי עבודהו גבוה של פשע

נדחקים אליה משאר שכונות העיר בהם מחירי

רבים . מחוץ ליכולתםאל השכירות מאמירים

של השכונה " התרוממותה"תולים את אי

ובתחושת חוסר הביטחון ההאוכלוסייבהרכב

מדובר בשכונה , בנוסף .15הקיימת בה

שנכנסה אל התהליך במצב די ירוד ולא הגיע

רדאר של לעלות על ה"לסף שינוי מספיק כדי

שלל סיבות הובילו לכך כפי ". העירייה

ייתכן והשכונה עוד תגיע לכך שכן . שציינתי

א הולכת וקטנה "כמות השטחים הפנויים בת

ולשכונה יש פוטנציאל אדיר בתחום צמודי

–בכל מקרה ". אוירה הכפרית"הקרקע וה

כרגע זה לא , לדעת תושביה ולדעת העירייה

.קורה

שהתוכנית האחרונה שנעשתה היאאחת מהן

. ולוקה בחסרלשכונה פשוט אינה מתאימה לה

הציבה , התוכנית אינה ממוקדת מספיק

השאירה לעצמה יעדים רבים מדי ולבסוף

מנגנונים בנתהלא אחריה רק מסמך מדיניות ו

בנוסף היא לא יצרה . ליישומהמתאימים

לה שיסייעוטיים מספיק הסכמים עם יזמים פר

לכן היא נאלצת להישען . לבצע את המשימות

. על משאבים ציבוריים אשר לא תמיד קיימים

ציבור גדול שיתוףהתוכנית נעשתה בתהליך

רבים מהתושבים ירכאמור ואי יישומה הות

עוד נאמר על .מאוכזבים וללא אמון במערכת

התוכנית שבמסווה של שיתוף ציבור היא

ות מתאימן שאינותטרנליסטיפסיפקה חלופות

בא לידי לשכונה ושקול התושבים לא באמת

. בתוכניתביטוי

14 ./598/0402ART/16/online/il.co.nrg.www://http

html

י מצוות מזרח אודי כרמל' מתוך ראיון עם אדר 15 א"בעיריית ת

– 16)ברוקלין (Bed Stuyת שכונ. ג. 5

או בשמה המלאסטאיישכונת בד

Bedford – Stuyvesant1930 –קמה ב ו ה

ראשוני . ב"ארה, ניו יורק, בברוקלין

המתגוררים בה היו אפרו אמריקאים שהיגרו

אליה מהארלם הצפופה שבמנהטן בעקבות קו

הם חיפשו בה אפשרויות . רכבת שנבנה אליה

השכונה מורכבת מארבעה . ת יותרדיור מגוונו

:אזורים קטנים יותר

Bedford, Stuyvesant heights,

ocean hill, weeksville אשר אותם חוצה

.Fulton –רחוב המסחר הראשי

עם השנים הפכה השכונה לפרבר שינה לאלה

בה אך עובדים במנהטן או במרכז גריםה

אחרי . וחוזרים אליה רק כדי לישוןברוקלין

לחמת העולם השנייה והירידה בביקוש מ

נהרו אליה אפרו , לעובדים חקלאיים

. אמריקאים רבים שהעדיפו אותה על הארלם

בתיה היו בעיקר בתי עץ שהוחלפו מאוחר

יותר לבתי אבן חומים שהפכו בימינו

יש הרואים בה המכה . מאודםלפופולאריי

)Mecca (כפי שהארלם , השחורה של ברוקלין

ע "בשנים שאחרי מלחמה. יורקנתפסת בניו

רבים .השנייה החלו לצוץ בעיות בשכונה

מהתושבים החדשים שהגיעו מאזורים לא

עירוניים לא מצאו את מקומם מבחינת

תעסוקה בעוד שהעיר ניו יורק היתה שקועה

בכל מקרה במיתון באותה עת וחוותה בעיות

, בכל הקשור לשירותים ציבורייםתתפקוד קשו

יציאת .יה והתמודדות עם פשעתעסוקת תושב

רבים מתושביה לשכונות פרבריות יצרה

. המובחנות מבחינה גזעית" גטואיות"שכונות

60 –בשנות ה . היתה אחת מהןסטאייבד

אחוזי הפשע געו בשכונה ומהומות על 70 -ה ו

היא . ע גזעי ואתני היו דבר שבשגרהקר

אלימות באותם ההושוותה להארלם ברמת

עקב ירי של שוטר בצעיר 1964 –ב . שנים

אפרו אמריקאי פשטו המהומות הגדולות

סטאייביותר בהארלם אשר התפשטו לבד

מרביתם , ויצרו גל של ביזה של עסקים קטנים

היחסים הקשים בין , באופן כללי.של יהודים

י עוברים כחוט השני " ומשטרת נההאוכלוסיי

1977 – ב . לאורך השניםבחיי השכונה

הפסקת החשמל הגדולה ביותר התרחשה

כתוצאה מכך שוב התרחשו גלי ביזה . בעיר

הקשה שבהם התרחש בבד . י"ברחבי נ

. מהן הוצתו45, חניות נשדדו134. סטאיי

אז החל תהליך 2000השינוי החל בשנת

מלאי נאה של : סיבות לכך2. נטריפיקציה'ג

דירות שהוגדרו דיור בהישג יד שוחרר לשוק

וירידה ניכרת ) נאותם בשדרותבתי אבן נאי(

באחוזי הפשע שנבעה משיפור בתפקוד

המשטרה שהתרחש בכל העיר וירידה

–ב . ת סמים קשים ברמה הלאומיתכבצרי

-י העירייה עיצבה את הרחוב הראש2005

וריכזה בו כוחות " אזור השפעה"פולטון כ

משטרה רבים על מנת להופכו לבטוח ודרכו

נה ירדו אחוזי הפשע תוך ש. את השכונה כולה

למרות זאת תדמית השכונה עדיין . 15% –ב

אך אז התגייסה הקהילה. נשארה גרועה

: לקמפיין תדמיתי שקיבל את השםהמקומית

" "Bed-Styu, and proud of it

ציורי קיר ענקיים על קירות במסגרתו גם צוירו

16

80%2E%Bedford/wiki/org.wikipedia.en://httpStuyvesant,_Brooklyn93%

לדמויות מפתח שהתגוררו " דוב כנותנים"ש

קהילתיים םאירועישים בנוסף מתרח. בשכונה

רבים בשכונה אשר התושבים מקווים שגם

כתוצאה השכונה . יתרמו לשיפור תדמיתה

גרה בה . נהיית הרבה יותר מגוונת בתושביה

גם , המקוריתהמהאוכלוסייהיום גם חלק

אפרו אמריקאים שהגיעו ממקומות מחוץ

רמות ההכנסה גם . ב וגם סטודנטים"לארה

נטריפיקציה לא 'הג תופעת .מגוונות יותר

כמו שהתושבים חששו היתה מאסיבית

" שחורות"שיקרה וכמו שקרה בהרבה שכונות

מפני שהרבה מהדיירים החדשים תפסו י"בנ

כתוצאה מהשינויים . קים או נטושיםישטחים ר

שעברו על השכונה עברו רחובות המסחר

, םשדרוג נוסף שבמסגרתו נוספו עסקי

נה וכמו כן שירותים ומשרות לתושבי השכו

נכסים רבים עוברים שיפוץ .שופרו התשתיות

. 1994 מאז 70% –ואחוזי הפשע ירדו ב

תהליך הכניסה של אוכלוסיות חזקות נמשך

וגם מיתוג השכונה מחדש כאזור של חנויות

. בתי קפה מאפיות ומסעדות, בגדים

17)בוסטון ( West End . ד. 5

ף המאה שכונה בבוסטון שתחילת ימיה בסו

אז עברו אליה 19 - תחילת המאה ה, 18 -ה

Boston waterfrontאוכלוסיות משכונות

באותם . שהפכו צפופות מדיNorth End –ו

י "ימים השכונה היתה מופרדת משאר העיר ע

תכנן ' ארלס בולפינץ'האדריכל צ. קטןץמפר

חלקים גדולים מהווסט אנד ורבים מציוני

ח "ביה, השוק(מים הדרך שעיצב עדיין קיי

). 'וכו

מתוך 17

West_End,_Bosto/wiki/org.wikipedia.en://httpn

ב מבני אבן גדולים שהכילו בתוכםצהוא עי

בנייה זו משכה אוכלוסיה עשירה . חצרות

השכונה היתה מלאה 1810 –לשכונה וב

. ד"סוחרים ועו, באנשי עסקים עשירים

החלו להיכנס לשכונה 19 –בתחילת המאה ה

הציבור . אוכלוסיות של אפרו אמריקאים

במקום היה בעד ביטול העבדות העשיר שגר

גישה שעודדה את כניסתם , באותם ימים

בעיקר, לשכונה ולשכונות הצמודות

Beacon Hill ,south slope . גם אחרי

מלחמת האזרחים נשארה השכונה מוקד

אחת –חשוב לאוכלוסיה האפרו אמריקאית

עם .ההשכונות היחידות בהן נשמע קול

מהגרים בעוד השנים נהייתה השכונה שכונת

אך .נוטש אותה, מעמד הביניים העשיר יחסית

רוב הציבור האפרו אמריקאי נשאר ולכן עדיין

היא הורכבה . יתהיוסכלנשארה מגוונות באו

, איטלקים, לבנונים, אירים, יוונים, מאמריקאים

עם השנים הפכה הקהילה . יהודים ועוד

בחצי השני של המאה . האירית לבולטת ביותר

. תושבים23,000הגיעה לשיאה עם 19 -ה

. אז חל שינוי במבנה הדתי של השכונה

פינו מקומן לקתוליות כנסיות פרוטסטנטיות

ע השנייה עלה " אחרי מלחמה.ובתי כנסת

אחוז היהודים שחיפשו בה מקלט מרדיפה

אחוז האירים החל . בארצות המוצא שלהם

. היהודים הקימו מבני ציבור ודת רבים.יורד

הפוליטיקה של ראש . שרדו עד היוםחלקם

העיר באותם ימים דחפה רבים מתושבי העיר

אל הפרברים והותירה את העיר במצב

לאחר שחל שינוי פרסונאלי ברשות . מדורדר

יש הטוענים שדווקא . העיר החל תהליך שיקום

ולא " טובה" אנד נשארה שכונה טשכונת ווס

התהליך 1950היה צורך בשיקומה אך בשנת

מגמת העירייה היתה .א אל הדרך בכל זאתיצ

ולבנות " סלאמס"להיכנס לשכונות שהוגדרו

בהם פרויקטים של דיור על מנת להגדיל את

הפרויקט הגיע אל . בסיס המס של העירייה

ותושביו שוכנעו שהם 53הווסט אנד בשנת

גרים במבנים שאינם עומדים בתקנות מכבי

אש והפרויקטים החדשים הם לטובתם

, אך בפועל. בהם דירות עבורםושיישורינו

בפעולה שאי אפשר לכנותה בשם אחר מלבד

ד " יח477נבנו , משפחות2700פונו , שיטוח

ורבים מהתושבים לא יכלו לחזור מטעמים של

1957 – ב .הה מדי או חוסר מקוםובעלות ג

תושבים 200נערך שימוע בהשתתפות

הוקם. והמגמה היתה גורפת כנגד הפרויקט

יש האומרים , גם ועד תושבים להגנת השכונה

התוצאה היתה מגורים .שמאוחר מדי

מרכזי קניות וחניונים , במחירים גבוהים

במקום הצורה הקודמת של השכונה

.שהורכבה מטורי בניינים נמוכים

. תהליך החידוש בשכונה ספג ביקורות רבות

לדעת , המרכזית ביניהן היא כאמור שהשכונה

יתה צריכה לעבור תהליך לא ה, תושביה

". סלאמס"חידוש ולא הוגדרה בעיניהם כ

. היתה בה תחושת קהילתיות חזקה, להפך

היתה בעיניי "סלאמס"התפיסה שלה כ

אוכלוסיות עשירות והיא קיבלה חיזוק

ממדיניות העירייה שהיתה כנראה מנותקת

מהמציאות ונגועה בשיקולים פוליטיים יותר

י פעולות "ע, ההעיריי, יותר מכך.למהכו

, אשפהמכוון של כגון אי איסוף , מסוימות

תרמה לתפיסה הרעה של השכונה על מנת

רוב המפונים לא קיבלו את .להצדיק מהלכיה

קנו מהם ונאלצו נמלוא השווי של הנכסים ש

. ד גבוה יותר"לרדת ברמת חייהם ולשלם שכ

כמי שעבר תהליך של הוגדרו מהם 40%

פש כללית התהליך גרם לשאט נ. אבל

.מתהליכי חידוש עירוני בבוסטון בכלל

השכונה משנה פניה . אך היום המצב שונה

והפכה לבעלת מגוון סוגי דיור ויש בה מערכת

הרבה . עירוב שימושים הנחשבת טובה מאוד

ששרדו את ) בניינים מיוחדים(נקודות ציון

תהליך החידוש הכושל שופצו והם משמשים

הפרויקטים .עדות לשכונה שהיתה פעם

החדשים שנבנו בזמנו עדיין משמשות

חוזרים תניסיונואוכלוסיות חזקות אך יש

ונשנים לשוב ולייצר את אותה תחושת

.קהילתיות שפעם היתה

מסקנות. 6 תלאחר שסקרנו את מושג ההידרדרו

את ההיסטוריה שלו בעולם ובארץ , העירונית

שניים , וארבעה תקדימים של חידוש עירוני

שניים בעולם הגיע העת לניסיון להבין בארץ ו

אעשה זאת . מה הם התנאים לחידוש עירוני

ביצרון היא דוגמא . דרך סקירת התקדימים

הוא . לתהליך חידוש עירוני שמוגדר מוצלח

י "י תושביו היום וגם ע"מוגדר מוצלח גם ע

יתכן ואלו שנאלצו לעזוב את השכונה . העירייה

אחת יסכימו פחות עם התיזה הזו אבל

המסקנות של העבודה שלי היא שמינון מסויים

נטריפיקציה הוא הכרחי 'של תהליך הג

יש חשיבות , אבל שוב. להצלחת התהליך

הסיבה המרכזית להצלחת .מינוןגדולה ל

רוב . התהליך בביצרון היא שהמינון היה נמוך

נכנסה , המקורית נשארה במקוםההאוכלוסיי

חיות ביחד גם אוכלוסיה חזקה והן מצליחות ל

נכונות . ולהיות גוף מאוחד מול העירייה

העירייה להשקיע בשכונה ולהקשיב לתושביה

צוות . היא סיבה נוספת להצלחת התהליך

התכנון בעירייה מדווח על שיתוף פעולה פורה

. שנה בקירוב20שבים שנמשך כבר עם התו

הושקעה עבודת תכנון רחבה בשכונה

יפור תשתיות מיליונים של שקלים הושקעו בשו

כאמור ללא הסתמכות על יזמים , השכונה

הרבה א קיימת בזוהי פריבילגיה של. פרטיים

חשוב לציין שעוגת התקציב . ורשויותשכונות

היא משקיעה . של העירייה היא מוגבלת

תקציבים באזורים שהיא מאמינה שניתן

לעשות בהם שינוי אמיתי וגם שתקבל תשואה

סיבה נוספת .על השקעותיה בדמות מיסים

להצלחת התהליך היא היתרונות הפיסיים של

מיקום –השכונה שלא ניתן להתווכח איתם

ותכנון ששם את , בנייה צמודת קרקע, מרכזי

.הולך הרגל לפני המכונית

אמנם . בשכונת שפירא היה המצב שונה

נעשה מאמץ גדול לעבוד ביחד עם התושבים

ולמצוא שלהםולנסות לנתח את הצרכים

, תרון שיתאים להם אבל בשורה התחתונהפ

החלופה שנבחרה לא התאימה לתושבים וזה

ועל מעיד על האינטגריטי של התוכנית

תחושות התושבים . הבעיתיות שבה

פטרנליסטיות וחוסר , על התנשאותותשמדבר

אמון במערכת שנובע בעיקר מהעובדה

מקשים מאוד על , שהתוכנית לא מתקדמת

כבר למדנו שהתושבים .שיפור המצב בשכונה

המקומיים הם הכח המניע הגדול ביותר

חרף התנאים . והחשוב ביותר לשינוי עירוני

הפיסיים הטובים של השכונה קרי מגוון סוגי

מיקום יחסית מרכזי ונגיש והאווירה , דיור

היא נאלצת להתמודד עם תופעות , הכפרית

שלא תמיד נמצאות בשליטה כמו ריכוז גדול

זרים ואוכלוסיה של משתפי פעולהשל עובדים

ייתכן מאוד שאם מצב השכונה . )פים"משת(

היה משתפר כפי שהתוכנית צפתה וערכי

אוכלוסיות אלה לא היו , הקרקע היו עולים

. נמצאות בשכונה אך כאמור זה לא קרה

ובסופו של דבר השכונה לא התקדמה מספיק

. בעצמה כדי שהעירייה תחל להשקיע בה

ה מדובר בתוכנית שלא בשורה התחתונ

התאימה לשכונה ולא היתה בנויה בצורה

היו חסרים בה מנגנוני הביצוע שהם . נכונה

ייתכן שהשכונה עוד .קריטיים לתוכנית

אך זה ידרוש , כי התנאים קיימים, תתרומם

של ומחויבותהשקעה גדולה של העירייה

.התושבים

תכנון בד סטאיי היא דוגמא קלאסית ל

נראה . ולהתערבות עירוניתמלמעלה למטה

שהמצב היה שם כל כך גרוע שהדרך היחידה

בד סטאי נהנתה גם . היתה התערבות עירונית

מהתערבות ישירה בשכונה וגם משינויים

. י באותה תקופה"כלליים שעברו על נ

ההתערבות בשוק הדיור היתה התערבות

נטריפיקציה לא 'ישירה שהובילה לתהליך ג

לרוב , אוכלוסיה חדשהגדול שהוביל לכניסת

ההתמקדות בהעלאת . לא על חשבון הישנה

רמת הביטחון בשכונה היתה חלק ממגמה

י שהיתה באותן שנים אחת מהערים "כללית בנ

ברור , אך בכל מקרה. האלימות בעולם

שהיתה פה החלטה עירונית להתמקד בשכונה

וחשיבה אסטרטגית שהניחה שיש לדאוג קודם

, ושאם הוא יהיה בטוחלביטחון ברחוב הראשי

. גם לרחובות האחרים" תחלחל"התחושה

שינויים במגמות הסמים הקשים בעיר היא גם

אך . ממנהנהנתהתופעה חיצונית שבד סטאיי

היה צורך גם . ראינו שזה לא הספיק, כאמור

במעורבות של התושבים ובהתארגנות

קהילתית על מנת להביא את בד סטאיי

פעולות של . יוםלמקום בו היא נמצאת ה

תושבים שאכפת להם משכונת המגורים

אלה שעשו את השינוי בסטטוס ןשלהם ה

שוב אנחנו . השכונה ותרמו תרומה ניכרת

רואים שילוב של כל התנאים החשובים

.שמביא להצלחת התהליך

ווסט אנד הוא דוגמא לתהליך שהצליח חרף

ווסט אנד עברה תהליך . התערבות עירונית

פעולות . ד לתקופת הבולדוזראופייני מאו

שאינן לוקחות , פיסיות בעיקרן, אלימות

דעותיהם, בחשבון את תושבי השכונה

שבנייני המגורים הם וגישה שטוענתוצרכיהם

. והכל יסתדר" סלאמס"ניפטר מה. חזות הכל

גרוע יותר הוא שבשכונה הזו לא היה בכלל

צורך בתהליך הזה שכן רבים מתושבי השכונה

.אותה טובה כבר לפני התהליךהגדירו

לשכונה לקח שנים רבות להתאושש מתהליך

הקשה והמיותר שעבר עליה ורק בשנים

כמה זה . האחרונות היא מתחילה להתאושש

אירוני שנקודות החוזק של השכונה הם דווקא

שנבנו עוד " ציוני דרך"המבנים שמוגדרים

השכונה מתרוממת . בטרם תהליך החידוש

שינוי בגישות התכנון והודות להיום הודות

רבים . למגמות השוק שמכירות בנכסי השכונה

מתושבי השכונה שפונו ממנה לא חזרו אליה

–לעולם והם נושאים איתם מטענים עד היום

עדות להשפעה שיש למקום המגורים של

.אנשים על חייהם

:לסיכום

:התנאים להצלחת תהליך התחדשות עירונית

.פוטנציאל פיסי ברור .1

. הקודמתההאוכלוסיישמירה על רוב .2

ה לאוכלוסיה חזקה יישינוי חלק מהאוכלוס .3

.יותר מהקודמת

המורכבת מנציגי כל , קיומה של קהילה .4

שאכפת לה מהשכונה , האוכלוסיות

.ופועלת לשיפורה

נכונות של הרשות המקומית להשקיע .5

יכולת / בשכונה ויכולות פיננסיות מסוימות

.צונייםלשתף פעולה על יזמים חי

שמבין רמי התכנוןושל גואמיתי תכנון נכון .6

ומנגנוניםלים ומייצר כאת צרכי התושבים

.להוצאת התוכנית אל הפועל

הבנה שהתהליך הוא ארוך ויש לטפח .7

.אותו כל העת

מגמות חיצוניות בדרך כלל –הרבה מזל .8

.הן בלתי נשלטות

:ביבליוגרפיה. 7

קידום צדק חברתי , יוליה. זיפלינגר .1

38 – 26' עמ, באמצעות חידוש עירוני

2005, הטכניון

מותן וחייהן של ערים , יין'יקובס ג'ג .2

.בבל, 1961, יקהראמבגדולות

מדיניות שיקום לאזורים , נעמי. כרמון .3

ניתוח פתרונות שנוסו –מדורדרים

' עמ, בעולם ובישראל ולקחים לעתיד

.1997, הטכניון, 2-11

שיקום שכונות בישראל , נעמי. כרמון .4

, 334 – 304' עמ, הערכת תוצאות–

.1989, מכון נאמן

: בין תכנון לשווק, דניאל. פלזנשטיין .5

מעמדו ומיסודו של הפיתוח הכלכלי

מכון , 41 – 33' עמ, המקומי בישראל

.1995, פלורסהיימר למחקרי מדיניות

גישות , נעלי חגית, שטרן אליהו .6

, ה עירונית ויישומן בתל אביבלהחייא

בתוך תל אביב יפו מפרבר גנים לעיר

ךעורך ברו 446 – 423' עמ, עולם

.2009, קיפניס

7. Bright. M Elise, Reviving

America's forgotten neighborhoods, New York, 2000, p. 40-50

:אתרי אינטרנט

glob/news/com.boston.www://http

1.

bo//07/082005/articles/magazine/ern_again/

2.

West/wiki/org.wikipedia.en://http_End,_Boston

3. Bedfo/wiki/org.wikipedia.en://http

Stuyvesant,_Broo93%80%2E%rdklyn

4. org.g-pr.www://http/

5. art/tmc/com.themarker.www://http

201001skira=jhtml?ElementId.icle1144302_22

6.6/Jacobson/il.co.notes.www://http

asp.3666

7. www://http artic/news/il.co.globes.

1000379429=aspx?did.le

8. -tel.www://httpEngShapira/il.gov.aviv/

אודי ' ראיון עם אדר

:ראיונות

צוות , כרמלי.1

, משפחת טלפז, תושבי שכונת ביצרון .2

1.3.10

בעיריית ההנדסהמנהל , זרחתכנון מ

7.2.10, א"ת

'נספח א

18

.25' עמ, מתוך נעלי חגית ושטרן אליהו 18