PEMELIHARAAN & PERAWATANGEDUNG

OKI PRASETYO NUGROHODHYWA DARMAWANSURYO PRABHOWOPERDANA RAFI SETYOM. SUBHAN ALAMSYAHANDI SAPUTRO

LATAR BELAKANGALASAN FUNGSIONAL : Bagian dari upaya mempertahankan kinerja gedung (Keandalan & Laik fungsi) Konsekuensi dari siklus produk

ALASAN EKONOMI :Mencegah Kerusakan yang lebih parahPenanganan terencanaNilai ekonomi aset

ALASAN LEGAL :ATURAN –PERMEN No. 24/Prt/M/2008 tentang pemeliharaan & perawatan bangunan gedung –Dep. PU

MANAJEMEN P2BG MENCAPAI TUJUAN DENGAN

MEMBUAT STANDAR PROSEDUR KERJA

SOP/PROSEDUR KERJA merupakan gambaran umum tentang langkah langkah (tata urutan) yang harus dilakukan sebagai pedoman bagi siapa saja yang akan melakukan pekerjaan tersebut secara terkendali dan konsisten.

Standar adalah suatu tingkat mutu yang relevan yang telah ditetapkanStandar adalah : apa yang harus dicapai tingkat yang harus dicapai, persyaratan yang harus dipenuhi agar memenuhi mutu yang dimaksud3 macam standarStandar strukturStandar prosesStandar hasil (outcome)

FAKTOR –FAKTOR PENYEBAB KERUSAKAN BANGUNAN

FAKTOR INTERNAL (Faktor dari bangunan sendiri)1. Usia bangunan2. Perencanaan3. Pengembangan diluar kapasitas4. Konstruksi : Kualitas bahan, pelaksanaan5. Pemeliharaan dan Perawatan6. Perubahan bentuk & Fungsi7. Kebakaran

FAKTOR EKSTERNAL (Faktor dari luar lingkunan bangunan)

8. Kondisi alam9. Bencana alam10.Kecelakaan

1. Umur teknis rata rata bangunan > 10 tahunBangunan standar > 30 tahun kondisi fisik = 50-60%Bangunan sederhana > 20 tahun kondisi fisik 60-70%2. Ketersediaan anggaran pemeliharaan atau perbaikan kurang proporsional dibandingkan dengan tingkat kerusakan gedung3. Akibatnya kondisi fisik gedung kurang terawat dan aspek pencitraan menjadi ketersampingkan

SASARAN P2BG

MEMAKSIMALKAN FUNGSI BANGUNAN GEDUNG

MEMAKSIMALKAN PERFORMANSI FISIK

MEMAKSIMALKAN PRODUK TIVITAS

MEMINIMALKAN BIAYA OPERASIONAL BANGUNAN

Gambar

Hubungan P2BG dengan manajemen aset

LINGKUP P2BG

PEMELIHARAAN BANGUNAN GEDUNG

PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG

PERLU DIPERHATIKAN

• KESELAMATAN BANGUNAN GEDUNG• KESEHATAN BANGUNAN GEDUNG• KENYAMANAN BANGUNA GENDUNG• KEMUDAHAN BANGUNAN GEDUNG

PERBEDAAN PEMELIHARAAN & PERAWATAN

PEMELIHARAAN PERAWATANKegiatan menjaga keandalan bangunan beserta prasarana dan sarananya agar bangunan gedung selalu laik fungsi

Kegiatan memperbaiki dan/atau mengganti bagian bangunan, dan/atau prasarana dan sarana agar bangunan gedung selalu laik fungsi

KEANDALAN & LAIK FUNGSI

PERBAIKAN KERUSAKAN

1. Arsitektur2. Struktur3. Mekanikal / Elektrikal4. Tata ruang luar5. Tata graha

1. Rehabilitasi2. Renovasi3. Restorasi

Maintenance atau pemeliharaan pada bangunan dimaksudkan sebagai kombinasi antara:1 aktivitas teknis2. Adaminsitratif

Keberhasilan suatu bangunan dinilai dari kemampuan bangunan untuk ada pada kondisi yang diharapkan atau syarat tertentu :FUNGSIONAL, PERFORMANCE, LEGAL & EKONOMI

KOMPONENGEDUNG & FASILITASNYA

KOMPONEN ARSITEKTUR

Jendela, pintu, railing tangga, pagar, cat, plafond dll.

KOMPONEN STRUKTURAL

Pondasi, sloof, kolom, ring balk, dinding pemikul, rangka atap.

KOMPONEN NON- STRUKTURAL

Lis plank, partisi, kolom praktis dll.

KOMPONEN M/E Instalasi listrik, plumbing, AC central, transportasi gedung, telekomunikasi dll.

KOMPONEN FASILITAS GEDUNG

Peralatan kerja, furniture, tempat parkir, halaman dll.

MENETUKANKEBUTUHAN

STRATEGIP2BG

MENGEVALUASI

BANGUNAN

MENGEMBANGAKAN

STRATEGI & METODE

P2BG

PENDANAANPENGADAAN

PELAKSANAAN

KINERJA ASET

Kinerja menurut manajemen asset1. Kondisi fisik2. Pemanfaatan3. Fungsionalitas4. Kinerja finansial

Keandalan bangunan (UU no. 28 tahun 2010)5. Keselamatan6. Kesehatan7. Kenyaman8. kemudahan

Metode dan Rencana P2BG

Pendekatan1. Korektif2. Preventif3. Kuratif

Rencana komprehensif :4. Dapat menjelaskan kinerja asset5. Sistem dan prosedur pemeliharaan6. Jenis pemeliharaan7. Sumber daya8. Menetapkan persyaratan9. Menyajikan proyeksi peramalan

PEMELIHARAAN

ARSITEKTURAL Memelihara secara baik dan teratur jalan keluar

sarana penyelamatan, tampak luar bangunan, unsur- unsur dalam ruang, dan menyedian segala perlengkapan yang dibutuhkan dalam pemeliharaan serta melakukan pemeliharaan terhadap ornamen arsitektural oleh petugas ahli.

STRUKTURAL Memelihara secara baik dan teratur unsur- unsur

struktur bangunan gedung, pelindung struktur, melakukan pemeriksaan berkala, mencegah dilakukanya perubahan.

PEMELIHARAAN (cont...)

MEKANIKAL ELEKTRIKAL Memeriksa secara berkala sistem tata udara (AC,

ventilasi), plumbing (distribusi air bersih, sistem pembuangan air kotor, hydrant, pengelolaan limbah), sistem transportasi gedung (Lift, eskalator), sistem perlengkapan penyediaan daya listrik, sistem telekomunikasi gedung (Telepon, internet).

TATA RUANG LUAR Memelihara secara baik dan teratur kondisi dan

permukaan tanah halaman gedung, unsur- unsur vegetasi, kebersihan pekarangan gedung.

PEMELIHARAAN (cont...)

TATA GRAHA (HOUSE KEEPING) Pemeliharaan Kebersihan (Cleaning Service) Pemeliharaan Hygiene Pest Control Program General Cleaning

JENIS PERAWATAN

REHABILITASI

Aktivitas memperbaiki kerusakan sebagai elemen bangunan (arsitektur dan struktur) yang telah rusak, namun dipertahankan bentuknya seperti semula sedangkan kegunaanya dapat berubah.

RENOVASIAktivitas memperbaiki elemen bangunan yang telah rusak berat untuk fungsi lama maupun baru.

RESTORASI

Aktivitas memperbaiki bangunan yang telah rusak berat untuk mengembalikan fungsinya semula atau mengganti fungsinya dengan tetap mempertahankan arsitektur bangunan dengan struktur yang diperbaharui.

KATEGORI PERAWATAN

TERUS MENERUS

• Pembersihan saluran drainase• Pembersihan ruangan dan halaman gedung• Pembersihan furniture gedung• Pembersihan vegetasi liar

BERKALA

• Pengecatan fisik gedung• Penggantian sebagian penutup atap• Pelapisan kembali plesteran dinding

DARURAT • Perbaikan kerusakan struktur• Perbaikan daya listrik gedung

TINGKAT KERUSAKAN

RINGAN

Kerusakan pada komponen non-struktural (Kisi- kisi, lantai, plafond). Biaya perawatan maksimal 35% dari harga satuan tertinggi pembangunan gedung yang baru berlaku.

SEDANG

Kerusakan pada komponen non- struktural dan atau struktural (Kolom, sloof, ring balk, lantai). Biaya perawatan maksimal 45% harga satuan tertinggi pembangunan gedung yang baru berlaku.

BERAT

Kerusakan pada sebagain besar komponen bangunan, baik struktural maupun non struktural. Biaya perawatan maksimal 65% harga satuan tertinggi pembangunan gedung yang baru berlaku.

PLANINGO

RG

AN

IZIN

G

LEADING

CO

NTR

ILIN

G

FUNGSI MANAJEMEN

MANAJEMENP2BG

Manajemen P2BG yaitu pengorganisasian operasi pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung untuk memeprtahankan performansi sebagaimana yang telah direncanakan dalam rancangan awal bangunan gedung beserta fasilitasnya.

PERSYARATAN FUNGSIONALPersyaratan yang terkait dengan fungsi umum & khusus bangunan.

PERSYARATAN PERFORMAMencakup aspek performa fisik bangunan hingga elemen- elemen terdalam.

PERSYARATAN LEGALMemenuhi ketentunan peraturan/perundang- undangan.

PERSYARATAN EKONOMIMemenuhi aspek manajemen aset- kinerja keuangan.

MANAJEMENP2BG (cont...)

MANAJEMENP2BG (cont...)

MANAJEMEN P2BG DIPENGARUHI OLEH :1. Dimensi/ ukuran bangunan gedung2. Jumlah blok dan bangunan3. Jarak antar bangunan4. Lingkungan dan alam sekitar5. Persyaratan kinerja6. Jenis perlengkapan7. Jenis/ fungsi bangunan8. Anggaran9. Model pengorganiasian

FUNGSI, TANGGUNG JAWAB & KEWAJIBAN MANAJER GEDUNG

MELAKUKAN PERENCANAAN

MELAKUKAN PENGORGANISASIAN

MELAKUKAN PENGOPERASIAN & PENILAIAN

MELAKUKAN PENGARSIPAN

MELAKUKAN KOORDINASI INTERNAL & EKSTERNAL

PEMELIHARAAN BANGUNAN CAGAR BUDAYA

PEMELIHARAAN BANGUNAN CAGAR BUDAYAKRITERIA :1. Usia >502. Mewakilik gaya arsitektur3. Makna khusus4. Nilai historis5. Nilai simbolisPRINSIP DASAR1. Nilai budaya dan keistimewaan

terpelihara2. Pelestarian dapat memperpanjang

usia, kualitas, sosbud/fisik dan fungsi

PEMELIHARAAN BANGUNAN CAGAR BUDAYA

Strategi : Preservasi (fungsi Terbatas)Revitalisasi (pengembangan/alih fungsi)1. Gunakan bahan seasli atau

semirip mungkin dengan kualitas tinggi

2. Pekerja yang professional3. Patuhi pedoman pelestarian4. Perhatikan fungsi baru

tambahan

+

FUNGSI MANAJEMEN

+

+

+

+Monument of princess, priest & politician

Abandoned Relic sites

Physical Component

Management by central administration

Elite Use (for Recreation)

Place and space ordinary people

Continuing communities

Living tradition practice

Decentralized community development

Popular use (for development)

No Konservasi Uraian Aktivitas

1 Pemeliharaan & perawatan

Upaya perawatan terus menerus terhadap (fabric), isi dan keadaan (setting) dari bangunan dan lingkungannya (harus dibedakan dengan perbaikan yang meliputi restorasi/ rekonstruksi, dan harus diperlakukan sesuai dgn aturannya).

2 Preservasi Upaya menjaga keutuhan bahan banguna dan lingkungannya pada kondisinya yang ada dan memastikan tidak terjadi kerusakan yg berlanjut.

3 Restorasi Upaya menngembalikan kondisi yang ada kepada suatu keadaan di mas lampau yg diketahui dengan baik, dgn mnembuang bagian-bagian tambahan/menyusun ulang komponen-komponen yg ada tanpa bahan baru.

4 Rekonstruksi Upaya mengembalikan bangunan dan lingkungannya sedapat mungkin mendekati kondisi di masa lampaau dgn menggunakan bahan-bahan lama dan atau baru.

5 Adaptasi Renovasi/ Rehabilitasi

Upaya memodifikasi bangunan dan lingkungannya agar memenuhi kebutuhan modern atau sesuai fungsi baru yg tepat (compatible uses) namun tetap menjagas kualitas keistimewaan banguna semaksimal mungkin.

6 Pemanfaatan tepat/re-adaptive used

Pemanfaatan yang tidak memerlukan perubahan pd keistimewaan bangunan & lingkungan, atau perubahan yg dpt dikembalikan pd kondisi semula atau (pilihan buruk yg dpt ditoleransi) perubahan yang berdampak minimal.

KONSEP TEKNIS KONSERVASI

CARA PT POS MENGATASI MAHALNYA MERAWAT CAGAR BUDAYA

Masalah :• Pajak bumi bangunan (PBB) yang tinggi• Mahalnya biaya perawatan cagar

budaya

Salah satu solusi :Kantor Pos Simpang di Jalan Taman Apsari, tepatnya depan Gedung Negara Grahadi. PT Pos mempersilahkan sebagian ruangannya yang ada untuk dimanfaatkan PT Coffe Toffe Indonesia.Praktis, di bangunan cagar budaya tersebut kini berubah menjadi Post Shop Coffe Toffee Simpang