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La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 18 au 24 juillet 2016
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Logement étudiant : des « bons plans »
abordables et solidaires Le 18/7/2016
C’est l’un des gros casse-tête pour qui entame des études supérieures dans une autre ville que
celle où vit sa famille : comment trouver à se loge r avec un budget étudiant ? La première
recherche consiste à se renseigner auprès de l’étab lissement dans lequel on a été admis.
Nombre d’universités et d’écoles proposent en effet des plateformes pour aider leurs étudiants
à trouver un logement. Elles présentent l’avantage de centraliser un maximum de possibilités
d’hébergement à proximité de leurs locaux, auprès d u Crous ou de particuliers, seul ou en
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colocation. Parmi les plus connues figurent Studapa rt, utilisée par Skema Business School,
l’université de Cergy-Pontoise, ou encore ImmoJeune for School, plébiscitée par l’Edhec ou
l’université Paris-VIII.
Colocations solidaires
Plusieurs associations proposent par ailleurs des colocations solidaires, qui reposent sur le principe
de l’entraide. Et notamment celui de la cohabitation intergénérationnelle : les étudiants sont logés à
prix modique, voire gratuitement, chez des personnes âgées, en échange de services rendus au
quotidien – tâches ménagères, conversation, repas pris en commun… Les modalités de cette
cohabitation varient. Le réseau Cosi, qui fédère une grande partie des associations engagées dans
cette voie, estime que près de 5 000 binômes ont été formés depuis 2004 en son sein, dont 500 pour
l’année 2015-2016. « C’est une expérience géniale pour des jeunes prêts à donner un peu de leur
personne. Et c’est aussi une transition en douceur vers l’autonomie, lorsque l’on quitte le cocon
familial pour la première fois », estime Marie Vivier, 23 ans. En quatre ans, cette étudiante en
troisième année de licence en sociologie à Lyon a cohabité avec trois « dames », âgées de 63 ans,
77 ans et 83 ans, pour un loyer allant de 50 à 270 euros par mois.
Les KAPS (« Koloc’ à projets solidaires »), initiative importée de Belgique, reposent sur un principe
simple : à chaque appartement en colocation (de trois à six chambres) correspond un projet social
dans un quartier populaire, auquel les colocataires doivent participer. « L’idée est de créer des ponts
entre les universités et les quartiers, de permettre aux jeunes de s’insérer dans la vie locale en
proposant des projets concrets », explique Elise Renaudin, qui s’occupe du projet lancé par
l’Association de la fondation étudiante pour la ville (AFEV) en 2009. Elle cite en exemple une place
investie par les habitants du quartier de Villejean, près de l’université Rennes-II, grâce à des étudiants
qui y ont mis en place des activités variées – lectures, tournois de jeux, etc.
Aujourd’hui, les KAPS existent dans 20 villes de France et abritent près de 460 jeunes, recrutés sur
leur motivation à s’investir dans un projet solidaire. Le prix moyen d’une chambre est de 230 euros
avant l’allocation pour le logement (APL) en région et d’environ 360 euros à Paris.
Colocations à loyers modérés
Dans la même veine, CoopColoc a été mis en place en 2014, en partenariat avec la mairie de Paris et
des bailleurs sociaux d’Ile-de-France, à l’initiative de la coopérative Solidarité étudiante, afin de
proposer aux étudiants des colocations meublées à loyers modérés. Ceux qui entrent dans ce
dispositif bénéficient en outre d’un accompagnement à l’autonomie. « On monte des ateliers pour
informer les étudiants sur leurs droits, sur les tâches administratives, ou encore leur apprendre à
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cuisiner. On souhaite créer des lieux de vie conviviaux, où les gens se sentent bien ensemble »,
indique Laurent Perl, chargé du dispositif au sein de Solidarité étudiante. Aujourd’hui, 70 étudiants
bénéficient de ce dispositif, et Solidarité étudiante en espère 100 pour la rentrée 2017.
Source : LeMonde.fr
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Combien gagnent les agents immobiliers ? Le 18/7/2016
LE SALAIRE DE LA PIERRE - Commercial serviable et disponible, conseiller pugnace et connaisseur
hors pair de son secteur, voici l’agent immobilier idéal. Combien gagne-t-il ? La réponse dans ce
second volet d’une série d’enquêtes sur les salaires des métiers liés à l’immobilier.
Tel une Eddie Brit dans la série Desperate Housewives ou un Stéphane Plaza plus local, beaucoup
imaginent encore l’agent immobilier lunettes de soleil sur le nez, passant ses journées à faire visiter
de somptueuses villas pour une rémunération facile et mirobolante. Pourtant, les missions de ces
professionnels sont bien plus exigeantes et polyvalentes. Habilité à exercer grâce à une carte
professionnelle délivrée par la Chambre de commerce locale, l’agent immobilier est chargé de la
vente ou de la location de biens immobiliers, et peut également assurer l’administration de biens.
Il existe selon Jean-François Buet, président de la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier) et
agent immobilier, «une véritable nébuleuse autour de ce métier et de sa rémunération». À la
différence d’un collaborateur en agence, comment l’agent commercial ou le négociateur, l’agent
immobilier ne touche pas de «salaire» puisqu’il est indépendant, mais bien une rémunération.
Comment celle-ci est-elle fixée?
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Des honoraires librement fixés en fonction de la co ncurrence
La rémunération des agents immobiliers est encadrée par la loi Hoguet qui distingue les activités de
vente et de location immobilière. Lorsqu’il réalise une opération de vente, l’agent immobilier ne touche
de rémunération que s‘il parvient à finaliser la transaction. Après avoir franchi toutes les étapes
(évaluation, promotion, visites, négociation...), il percevra sa commission, un certain pourcentage du
prix de vente.
Généralement observé entre 3 et 6% du prix de vente, ce taux est librement fixé par l’agent immobilier
dans la limite du raisonnable et de la concurrence. Il doit être indiqué et détaillé de manière visible et
lisible pour la clientèle, même si cette obligation peine encore à être appliquée. Si un agent immobilier
vend un bien à 500.000 euros avec une commission d’agence fixée à 3,5% du prix de vente, les
honoraires de l’agence s’élèveront à environ 17.500 euros (à noter que pour les biens à un faible prix,
un forfait sera appliqué tandis que pour les montants très élevés, le taux sera dégressif). Sachez que
la moyenne française des taux fixés par les agents immobiliers s’élève à 4,87% si l’on en croit les
chiffres transmis par la Caisse de garantie de l’immobilier Fnaim.
En matière locative en revanche, les honoraires sont plafonnés entre 11 à 15 euros TTC par m2 selon
le lieu de la transaction, agrémenté d’un éventuel supplément pour l’état des lieux.
Une rémunération uniquement liée aux résultats du p rofessionnel
Selon le site Salairemoyen.com basé sur les déclarations obligatoires aux organismes sociaux, la
rémunération brute annuelle d’un agent immobilier (sur 12 mois à plein-temps) s’établit à environ
32.446 euros pour un non-cadre, contre 51.415 euros pour un cadre.
Difficile en effet d’afficher une rémunération stable quand la réalité des situations est très disparate. Si
un agent immobilier n’enregistre aucune vente durant le mois, sa rémunération pourra être nulle. En
revanche s’il comptabilise deux ventes ou plus le mois suivant, il pourra aisément atteindre les 6000 à
20.000 euros mensuels, comme l’indique Eric Allouche, directeur exécutif du réseau Era Immobilier.
Un salaire plus stable pour les négociateurs immobi liers
De nombreux professionnels exercent dans le secteur de l’immobilier sans toutefois pouvoir prétendre
à la dénomination exacte d’«agent immobilier» puisqu’ils ne possèdent pas la carte professionnelle.
C’est notamment le cas des négociateurs en immobilier qui sont d’ailleurs bien plus nombreux. Ceux-
ci agissent aux mêmes fins que l’agent immobilier en termes de négociations des ventes et d’achats,
mais ils en sont le plus souvent collaborateurs et salariés. Dans ce cas, la convention collective de
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leur branche leur garantit une rémunération équivalente à treize fois le SMIC, assortie d’un retour sur
les commissions perçues par l’agence qui variera en fonction du contrat de travail signé
(généralement entre 25 et 45% des commissions HT perçues par l’agence). Les concernant, le
rapport de branche des organismes adhérents au Syndicat national des professions de l’immobilier
(SNPI) affiche un salaire brut moyen de 38.600 euros annuels pour les hommes, contre 37.500 euros
annuels pour les femmes.
Vous souhaitez en savoir plus sur le salaire d’une autre profession liée à l’immobilier? Du promoteur
immobilier à l’architecte en passant par le maçon et le diagnostiqueur, toutes les suggestions sont
bonnes à prendre. Faites-nous connaître vos envies et propositions à l’adresse suivante:
afieux@lefigaro.fr. La suggestion qui aura recueilli le plus de suffrages donnera lieu à une nouvelle
enquête publiée prochainement.
Source :LeFigaro.fr
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Quel est votre nouveau pouvoir d’achat
immobilier ? Le 19/7/2016
Combien de mètres carrés peut-on acheter en juillet 2016 en remboursant 1 000 euros par mois sur 20 ans ? - Shutterstock
Par rapport à juin, le pouvoir d’achat immobilier est stable ou en progression dans 13 villes sur 20. - Meilleurtaux.com
La baisse continue des taux d’intérêt augmente enco re le pouvoir d’achat immobilier des
Français. Mais la hausse des prix, notamment dans l es grande villes, freine, voire annule cet
effet de levier. Meilleurtaux.com dresse le nouveau palmarès pour les 20 plus grandes villes de
France.
Combien de mètres carrés peut-on acheter en juillet 2016 en remboursant 1 000 euros par mois sur
20 ans ? C'est la question à laquelle répond le courtier en crédit immobilier Meilleurtaux.com. pour les
20 plus grandes villes de France. Sans surprise, les Parisiens sont les moins bien lotis car pour ce
montant, ils peuvent acheter seulement 25 mètres carrés. Un vrai décalage par rapport aux
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métropoles de province, même les plus grandes. Car pour ces mêmes 1000 euros par mois, on peut
acquérir 53 mètres carrés à Lyon, 59 mètres carrés à Bordeaux, mais aussi aller jusqu'à 73 mètres
carrés à Lille, 74 à Rennes, 79 à Marseille. A l'autre bout de la chaîne, les grandes villes les plus
accessibles sont Saint- Etienne, où un emprunteur peut acheter 155 mètres carrés, le Mans, où il a
droit à 133 mètres carrés et Nîmes avec 117 mètres carrés.
Un pouvoir d'achat en hausse ou stable
«Les taux ont continué de baisser entre fin juin et mi-juillet mais principalement sur le 15 et le 25 ans
et sont restés stables sur 20 ans. Le pouvoir d'achat immobilier, s'il progresse dans certaines villes
moyennes, reste globalement stable ou en baisse en raison de la hausse des prix qui redémarre
notamment dans les grandes villes, à l'exception cependant notable de Paris dont la moyenne
constatée s'affiche en baisse pour le mois de juin », observe Maël Bernier, porte-parole et Directrice
de la communication de Meilleurtaux.com. Selon le courtier, les baisses de taux sont comprises entre
0,05% et 0,10% selon les villes et les durées. Parmi les 10 plus grandes villes de France, 4
métropoles perdent des m² finançables ce mois-ci. C'est notamment le cas de Montpellier, Lille,
Bordeaux et Lyon en raison d'une hausse des prix constatée. « Dans ces villes où la demande
augmente fortement, la pression subie sur les prix est de nouveau d'actualité », explique Maël Bernier.
Source : LesEchos.fr
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À Paris, l’encadrement des loyers ne
décourage pas les investisseurs Le 20/7/2016
Pour un investisseur sur cinq, Paris et Bordeaux restent les deux villes les plus attractives pour
réaliser un investissement locatif, dévoile un sondage OpinionWay. Elles sont talonnées par Nantes et
Lyon.
L’encadrement des loyers à Paris ne décourage nullement les investisseurs, qui voient toujours dans
la pierre de la capitale «un investissement rassurant et de long terme», en dépit de prix élevés qui
érodent sa rentabilité, selon une enquête d’opinion. Bordeaux et Paris sont les villes les plus
attractives pour réaliser un investissement locatif, estime un investisseur sur cinq (respectivement
21% et 20%), selon un sondage Opinion Way pour le réseau immobilier Guy Hoquet, publié mercredi.
Suivent Nantes (18%), Lyon (17%), Toulouse (17%) et Montpellier (16%) plébiscitées à des niveaux
similaires. En un an, la capitale remonte ainsi de la 5e à la 2e place du palmarès des villes où investir,
alors qu’elle n’est pas la meilleure métropole «en termes de rentabilité, au vu de ses prix élevés»,
commente Fabrice Abraham, directeur général de cette filiale du groupe Nexity, cité dans le
communiqué.
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«Nous pouvons supposer que l’effet Brexit, qui risque de fragiliser le marché londonien, va renforcer
cette confiance», prédit-il. Et ce, en dépit de l’encadrement des loyers en vigueur depuis août 2015,
un dispositif accusé par les professionnels de l’immobilier (Fnaim, Unis, Plurience) de «rompre la
confiance de l’investisseur» et d’avoir des «conséquences ravageuses» sur le marché.
Très forte demande à Lyon
Les investisseurs voient donc «toujours dans la pierre parisienne un investissement rassurant et de
long terme», observe Serge Bussat, agent immobilier Guy Hoquet à Paris. «Il s’agit d’un marché
tendu et dynamique, marqué par une forte demande et un manque d’offre, qui assure aux
investisseurs de louer leur bien», explique-t-il. De son côté Bordeaux demeure pour la deuxième
année consécutive la ville la plus attractive pour réaliser un investissement locatif grâce à «son
dynamisme», à «la mutation qui s’y opère depuis dix ans et la qualité de vie qu’elle offre», commente
le réseau.
Nantes bénéficie d’un «dynamisme culturel et économique, de sa politique des transports, ainsi que la
proximité avec Paris et la mer», tandis que Lyon profite d’une «forte demande due à l’attractivité
économique et à la mutation de quartiers comme Confluence». Le sondage a été réalisé du 14 au 16
mars, par internet, auprès d’un échantillon de 1.015 personnes, représentatif de la population âgée de
18 ans et plus.
Source : LeFigaro.fr
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Crédit immobilier : la baisse des taux s’est
encore accélérée Le 21/7/2016
A fin juin, les taux de crédit ont encore chuté, atteignant 1,62 % en moyenne selon Crédit Logement /
CSA. - Shutterstock
A fin juin, les taux de crédit ont encore chuté, at teignant 1,62 % en moyenne selon Crédit
Logement / CSA. Grâce à la politique monétaire de l a BCE, les banques disposent de
ressources bon marché, voire gratuites.
Le phénomène a beau être devenu habituel, il n'en reste pas moins impressionnant. Les taux de crédit
immobilier ont une fois de plus diminué le mois dernier - la chute est continue depuis la fin 2015 mais
s'est enclenchée en réalité fin 2011 - tombant à un niveau moyen inconnu jusqu'alors, rapporte
l'Observatoire Crédit Logement / CSA dans sa dernière édition. Le coût moyen (toutes durées de prêts
confondues et hors coût des garanties) s'est établi en juin à 1,62% seulement. La chute est
particulièrement rapide, puisqu'en juin le taux moyen était encore de 1,76% le mois précédent.
Un incroyable stimulateur de pouvoir d'achat
Rien ne dit que ce mouvement inédit va s'essouffler dans les semaines à venir. En juillet, le courtier
Vousfinancer.com revendique même un taux de... 0,90 % sur 20 ans, obtenu il est vrai pour un «
excellent dossier ». Cette baisse des taux a agi comme un incroyable stimulateur de pouvoir d'achat,
équivalant à une baisse des prix de l'immobilier de 22,5 % depuis 2011, et déjà de 6 % depuis octobre
2015. « Le niveau des taux a eu un effet de solvabilisation des ménages plus puissant que tout autre
dispositif de soutien public », détaille l'économiste Michel Mouillart.
Agressivité commerciale des banques
Comment expliquer la persistance de ces conditions record? Elles sont d'abord liées à l'agressivité
commerciale des banques, alors que la grande vague des rachats de crédit - sport national en 2015 -
est en train de ralentir. Mais cette ambition est surtout rendue possible par des conditions de
refinancement extrêmement favorables aux banques.
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L'effet Banque centrale européenne
Dans le détail, pour fixer leurs barèmes de crédit, les banques observent, le niveau de l'OAT à 10 ans
- c'est-à-dire le taux auquel la France emprunte sur cette durée. Il s'agit pour la banque d'un indicateur
du coût de l'argent sur cette période de temps : plus l'OAT est faible, et plus les ressources que la
banque devra trouver pour financer les prêts seront bon marché. Or, sous l'effet de la politique
monétaire de la BCE - mais aussi des récentes craintes liées au Brexit - cette jauge, encore
supérieure à 1 % jusqu'à la fin 2015, tourne désormais autour de 0,24 % .
Hausse des ressources gratuites
Dans le même temps, les banques disposent aussi de ressources... gratuites. Les clients des
banques, qui ne savent plus où placer leur épargne car les rémunérations sont elles aussi en chute
libre, préfèrent massivement les laisser dormir sur un simple compte courant non rémunéré . Tout
récemment un troisième ingrédient est venu s'ajouter : les Plans d'Epargne Logement (PEL) ouverts à
partir du 1er août verront leur rémunération abaissée à 1 %... « La coût des ressources va encore
s'améliorer », relève Michel Mouillart.
Source : LesEchos.fr
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Immobilier : le mirage de la baisse des taux Le 22/7/2016
On croyait que les taux du crédit immobilier avaient atteint un plus bas historique en franchissant à la
baisse la barre des 2 % au printemps dernier. Eh bien, on avait tort ! Ils ont repris le cours de leur
plongée ces trois derniers mois. S'endetter sur vingt ans ne coûte plus désormais que 1,6 % en
moyenne, soit trois fois moins qu'il y a cinq ans à peine. Ce qui représente un gain de pouvoir d'achat
pour les acquéreurs équivalant à une baisse des prix de 25 % ! Une véritable bénédiction pour tous
ceux qui veulent acheter une maison ou un appartement. Et sur le papier, la situation ne semble pas
près de s'inverser, puisque Mario Draghi est bien décidé à maintenir l'ère de l'argent quasi gratuit le
temps qu'il faudra pour relancer l'économie européenne.
Pour autant, les candidats à l'accession à la propriété ont sans doute mangé leur pain blanc. D'abord,
parce que l'essentiel de l'érosion des taux est derrière nous. Aux niveaux actuels, toute nouvelle
baisse ne pourra être que marginale. Il n'y a donc plus grand-chose à attendre de ce côté-là. Même si
le crédit immobilier reste l'activité-phare des banques de détail, elles ne vont pas prêter à des taux
négatifs pour attirer les clients ! Mais si la fin de la fête se prépare, c'est surtout que le marché
immobilier français est ainsi fait qu'une bonne partie des gains issus de la baisse des taux s'apprête à
disparaître. Aussi sûrement que le sable boit l'eau, elle va être absorbée par l'augmentation des prix
de la pierre qui se dessine depuis quelques mois. Sur 2016, on parle d'une augmentation du mètre
carré de 2 % à 3 %. En 2017, la remontée des prix devrait s'accélérer, ce qui devrait nous ramener
rapidement vers les pics de 2012. Bref, la machine à exclure les candidats à l'accession à la propriété
s'est remise en route.
La raison en est simple : dans nos principales métropoles, Paris en tête, le logement reste un marché
de pénurie. Tout afflux d'acheteurs dans ces villes se traduit donc inévitablement par une flambée des
prix. La faute à une politique du logement aberrante, qui conduit à construire à coups d'incitations
fiscales des appartements qui ne trouveront pas preneurs dans le Tarn-et-Garonne ou dans l'Oise,
plutôt que de se demander comment répondre à la demande dans les zones les plus tendues. Cela
fait trente ans que ça dure. Que plus de 40 milliards d'euros d'argent public sont injectés chaque
année sous des formes diverses et variées pour soutenir le secteur immobilier depuis la promotion
jusqu'à la location en pure perte ou presque. Et ce n'est pas une baisse des taux, fût-elle historique,
qui va changer la donne.
Source : LesEchos.fr
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Lundi de Pentecôte : jour férié ou journée de
solidarité ? Le 13/5/2016
Cette année, le lundi de Pentecôte tombe le 16 mai, mais il n'est pas obligatoire de fixer la journée de
solidarité à cette date précise. Le point sur les modalités qui peuvent être retenues par l'employeur.
Instaurée par une loi du 30 juin 2004, la journée de solidarité doit assurer le financement d'actions en
faveur des personnes âgées ou handicapées confrontées à des situations de perte d'autonomie.
Elle consiste en une journée supplémentaire de travail non rémunérée pour les salariés, et pour les
employeurs en une contribution financière de 0,3 % assise sur la totalité des salaires (article L3133-7
du code du travail).
► Qui fixe la journée de solidarité ?
En principe, la journée de solidarité doit être fixée par accord collectif d'entreprise ou d'établissement,
ou, à défaut, par un accord de branche (art. L3133-8 al.1 du code du travail). Ce n'est qu'en l'absence
d'accord que l'employeur fixe librement la journée de solidarité, après consultation du comité
d'entreprise ou, à défaut, des délégués du personnel s'ils existent. Cette procédure doit être
renouvelée chaque année. La convention collective des CHR du 30 avril 1997, ni les avenants
conclus par la suite, ne prévoient de disposition relative à la journée de solidarité. C'est à l'employeur
de fixer une date dans le respect de certaines règles.
► Quelle date retenir ?
En dehors du lundi de Pentecôte (le 16 mai cette année), l'employeur peut retenir :
- un autre jour férié qui n'est pas travaillé à l'exception du 1er Mai, seul jour férié légal. Pour la
Moselle, le Haut-Rhin et le Bas-Rhin, ne peuvent être retenus le 25 et 26 décembre ni le Vendredi
saint (le 25 mars en 2016) qui précède le lundi de Pâques, tout comme le jour de la commémoration
de l'abolition de l'esclavage dans les départements d'outre-mer (dates différentes selon les
départements).
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- Un jour de RTT (réduction du temps de travail) dans les entreprises qui appliquent ce dispositif sous
forme de journées de repos.
- Le fractionnement de cette journée, en répartissant les 7 heures correspondantes sur plusieurs jours
ou toute autre modalité qui permette le travail d'un jour précédemment non travaillé.
La journée de solidarité peut aussi être prise sur l'un des deux jours de repos hebdomadaire, car la loi
n'en impose qu'un seul. En revanche, ne peuvent pas être retenus comme journée de solidarité :
- un jour de congé payé légal. L'employeur ne peut pas imposer la prise d'un jour de congé payé le
lundi de Pentecôte si c'est cette date qui a été retenue (Cass. Soc. 15 janvier 2014, n° 11-19974) ;
- un jour de repos compensateur, car il ne peut être assimilé à un jour précédemment non travaillé
(Circ. DRT du 20 avril 2005).
Dans la mesure où la convention collective des CHR prévoit l'attribution de 10 jours fériés dont 6
garantis en plus du 1er Mai, l'employeur peut décider de l'imputer sur l'un de ces jours fériés.
► Elle peut différer pour chaque salarié
En principe, la date de la journée de solidarité retenue s'applique à l'ensemble des salariés de
l'entreprise. Il n'est pas possible de prévoir plusieurs journées en fonction des différents services. Des
exceptions permettent toutefois de retenir une journée différente pour chaque salarié dans des cas
précis :
- lorsque l'entreprise travaille en continu (24 heures sur 24, sept jours sur sept, dimanches et jours
fériés inclus) ;
- lorsqu'elle est ouverte tous les jours de l'année ;
- si le salarié ne travaille pas la journée de solidarité en raison de la répartition de ses horaires de
travail, et que celle-ci tombe pendant son repos hebdomadaire.
► Pas de rémunération
Le travail durant la journée de solidarité n'est pas rémunéré. La loi prévoit que cette neutralité ne joue
que dans la limite de 7 heures.
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Les heures travaillées au-delà doivent être payées. Pour les salariés à temps partiel, cette limite est
réduite proportionnellement à la durée de travail prévue par leur contrat. Par exemple, pour un salarié
à mi-temps, la limite sera fixée à trois heures et demie (7 ÷ 2).
Source : L’Hôtellerie-Restauration.com
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Les principaux points à vérifier par l'acquéreur
lors de l'achat d'un fonds de commerce CHR Le 1/6/2016
Lorsque le bail est transmis à l'acquéreur, ce dernier doit vérifier certains éléments avant de
s'engager.
Maître Sophie Petroussenko, Avocat à la Cour, cabinet d'avocats Petroussenko.
Un bail sécurisé
L'acquéreur doit être vigilant quant à la nature du bail, notamment s'il souhaite exercer une activité
pérenne. Si le fonds de commerce bénéficie d'un bail précaire (maximum 3 années), la mise en place
d'une activité pérenne ne sera pas possible, et ce d'autant que l'acquéreur ne bénéficiera pas d'un
droit au renouvellement du bail.
Il faut aussi être attentif en cas de convention d'occupation temporaire. Ce type de convention est
souvent dépendant d'un contrat principal, de sorte que si une convention disparaît, l'autre disparaît
également. C'est le cas de nombreux CHR situés sur les Quais de Seine à Paris : il existe souvent un
contrat les liants à leur bailleur et un contrat liant le bailleur au Port de Paris. Le preneur s'interdit, en
principe, dans ce type de convention de rechercher la responsabilité du bailleur si le Port de Paris est
amené à résilier la convention d'occupation précaire qui la lie au bailleur.
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Le loyer raisonnable
L'acquéreur doit vérifier le montant du loyer du bail qui est en principe indexé sur l'indice des loyers
commerciaux (ILC), sauf dérogation conventionnelle.
Un audit social sain
L'acquéreur doit procéder à un audit social rigoureux puisque l'ensemble des contrats de travail de
l'entreprise lui est transféré automatiquement : le nombre de salariés transférés, la nature des contrats
de travail et leur temps de travail, le coût de la masse salariale, l'existence ou non de contentieux en
cours (car il reprend les contentieux !). Si l'acquéreur a l'intention de baisser cette masse salariale, la
vigilance est de mise.
Les licences exploitables
Les licences peuvent être transférées avec le fonds ou vendues séparément. L'acquéreur doit
s'assurer que la licence transférée soit bien exploitable. Par exemple, sur Paris, la Préfecture de
Police prévoit qu'aucun débit de boissons à consommer sur place des 3e et 4e catégories ne pourra
être établi à moins de 75 mètres de débits de boissons des mêmes catégories déjà existants dans les
zones de protection.
Les horaires autorisés
L'acquéreur doit se renseigner sur les horaires d'ouverture et de fermeture attachés au fonds de
commerce, en particulier si les horaires correspondent à la réalité des autorisations données. Ces
horaires sont importants car ils déterminent le chiffre d'affaires. Il faut voir ce que prévoit l'arrêté
préfectoral en la matière et noter les dérogations possibles. À Paris, pour les restaurants, l'horaire
limite de fermeture est de 2 heures et de 7 heures pour les discothèques, sauf en cas de dérogation.
Une situation financière saine de l'ancien établiss ement… examen des trois derniers bilans
• Le poste d'achats et ventes
L'acquéreur doit examiner l'ensemble des derniers bilans du fonds de commerce pour constater
l'évolution des chiffres d'affaires, des résultats, des réserves, des trésoreries, des créances clients et
des dettes fournisseurs. Également, les postes de ventes et d'achats doivent être cohérents. Pour
s'en assurer, il procède à une reconstitution de chiffre d'affaires par le montant des achats, la prise en
compte du risque de pertes de marchandises et du stock, qui permettront de déterminer le chiffre
d'affaires qui devra correspondre à celui figurant au bilan. Et inversement pour déterminer le montant
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des achats, il faudra se référer au poste de ventes. Si le montant des achats est supérieur à celui des
ventes, il faut que la part supérieure figure dans les stocks pour le montant équivalent.
Exemple : le montant du poste d'achat déclaré par le vendeur est supérieur à celui des ventes et il n'y
a pas de stock. Ce cas de figure peut alerter sur une éventuelle situation où l'exploitant élude une
partie de son chiffre d'affaires, ou finance le stock de marchandises d'un deuxième restaurant, et ce,
sans que les deux restaurants fassent partie d'un groupe.
• La réalité des travaux
L'acquéreur doit être vigilant aux factures de travaux du vendeur. Leur montant peut être surestimé et
constituer des fausses factures pour tenter de faire baisser le résultat ou créer un déficit anormal,
obtenir un crédit de TVA et ne pas payer ou payer moins d'impôt sur les sociétés.
Exemple : un acquéreur détecte dans les bilans que la société vendeuse a réalisé des travaux pour un
montant total de 1 million d'euros. Ces travaux ont donc généré un crédit de TVA de 200 000 €. Le
chiffre d'affaires de cette société s'élevant à 550 000 €, le crédit de TVA représente plus de 36 % du
chiffre d'affaires. Il faut se poser la question de la réalité des travaux déclarés et de leur montant, mais
il s'agit également de savoir si la société ne finançait pas les travaux d'un autre restaurant ou d'une
autre société, sans que ces sociétés appartiennent au même groupe, et donc sans y être autorisées.
Les travaux nécessaires
Lors de l'acquisition d'un fonds de commerce, l'acquéreur doit se renseigner sur le coût d'éventuels
travaux de mise aux normes du local, et notamment au regard des règles applicables pour garantir
l'accessibilité des locaux aux personnes handicapées. Il faut chiffrer ces travaux éventuels s'ils sont
nécessaires, et avoir à l'esprit que parfois, ceux-ci impliquent de lourds investissements. Il faut alors
que l'acquéreur négocie avec le vendeur de la charge du montant de ces travaux.
La reprise des contrats d'approvisionnements ?
Les contrats d'approvisionnements (contrats de bière ou de nettoyage par exemple) ne sont en
principe pas repris par l'acquéreur en cas d'acquisition du fonds de commerce. Néanmoins, ces
contrats peuvent prévoir une clause imposant au vendeur de faire reprendre le contrat par l'acquéreur.
Cela peut être défavorable à l'acquéreur lorsque les prix ou la durée fixée des contrats sont importants
et/ou les volumes d'approvisionnements sont exclusifs. L'acquéreur, dans ce cas, a tout intérêt à
négocier seul un nouveau contrat avec les brasseurs, ce qui est la pratique la plus fréquente.
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Maître Sophie Petroussenko, Avocat à la Cour, cabin et d'avocats Petroussenko
Source : L’Hôtellerie-Restauration.com
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Du bon usage de la licence restaurant Le 24/6/2016
Il ne faut pas confondre licences de débit de boissons à consommer sur place (III et IV) et licence
restaurant. Celle-ci impose deux critères à respecter : les boissons alcoolisées ne peuvent être
servies qu'à l'occasion des principaux repas et comme accessoires à la nourriture.
Lorsque l'exploitant d'un restaurant n'est pas titulaire d'une licence de débit de boissons à consommer
sur place (licence IV, éventuellement licence III), il doit, pour servir de l'alcool, obtenir une licence
restaurant auprès de la mairie du lieu de l'établissement.
• La petite licence restaurant permet de vendre les boissons du 2e et du 3e groupes : vin, bière, cidre,
apéritifs à base de vin, vins doux naturels ou encore les liqueurs de fraise, framboise, cassis et cerise.
• La licence restaurant, dite également de plein exercice, permet la vente de toutes les boissons
alcoolisées autorisées en France.
Elles sont accordées aux restaurants dont l'activité essentielle est de servir des repas et
accessoirement de l'alcool. L'article L3331-2 du code de la santé publique qui définit ces deux
catégories de licences précise qu'elles ne permettent la vente de l'alcool qu'à l'occasion des
principaux repas et comme accessoires à la nourriture.
► Les principaux repas
En se référant aux habitudes alimentaires des Français, les principaux repas sont le déjeuner, le dîner
ou le souper. En règle générale, on considère que le déjeuner peut se prendre à partir de 11 h 30
jusqu'à 14 h 30. Le dîner peut commencer vers 18 h 30 et se prolonger tard. Il s'agit alors d'un souper,
notamment servi après un spectacle.
Le petit déjeuner n'est pas considéré comme un repas principal, mais un brunch servi tardivement
(autour de 11 h 30) pourrait être considéré comme répondant à l'exigence horaire du déjeuner.
► La composition du repas
Si au début du XXe siècle un repas devait comporter une entrée, un plat et un dessert, nous sommes
aujourd'hui bien loin de cette définition. Les tribunaux ont défini de façon très extensive cette notion en
considérant que pour les touristes fréquentant les plages et campings, le principal repas pouvait être
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constitué soit de sandwichs, soit de crêpes et de saucisses, soit de merguez (cour d'appel de Poitiers
16 janvier 1976).
Néanmoins, le fait d'apporter des toasts et du pâté en terrine à des personnes souhaitant consommer
un whisky ne peut constituer un repas pouvant justifier le service de boissons alcoolisées par un
titulaire d'une licence restaurant (cour d'appel de Montpellier 26 mai 1976). Les mets servis doivent
être suffisamment consistants pour constituer un repas. Une salade-plat devrait répondre à cette
définition.
► Le service de boissons alcoolisées
Si le service de l'alcool se fait à table lors du repas, le titulaire d'une licence restaurant peut
néanmoins servir l'apéritif à ses clients avant le repas ou un digestif juste après, hors de la table, au
bar ou en terrasse. En revanche, si aucun repas n'est servi, il y a ouverture illicite de débit de
boissons.
► Moins de contraintes
Une licence restaurant (petite ou de plein exercice) se distingue des licences III ou IV sur plusieurs
points.
• Les licences restaurant sont délivrées gratuitement par les mairies lors de la déclaration de création,
alors qu'il ne se crée plus de licences IV et que les créations de licences III doivent respecter le
contingentement. Pour les licences IV notamment, la seule possibilité de s'en procurer est de
l'acheter.
• Les licences restaurant ne sont pas soumises au respect des zones protégées et peuvent
s'implanter partout sans limites.
• Aucune condition de nationalité n'est exigée pour une licence restaurant, alors qu'une licence de
débit de boissons à consommer sur place ne peut être exploitée, en dehors des nationaux, que par
les ressortissants de l'Espace économique européen (Union européenne plus la Norvège, l'Islande et
le Liechtenstein), et ceux des États ayant signé un accord avec la France (Algérie, Andorre, Canada,
République centrafricaine, Congo (Brazzaville), États-Unis, Gabon, Mali, Monaco, Saint-Marin,
Sénégal, Suisse et Togo).
Source : L’Hôtellerie-Restauration.com
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A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier
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