View
1
Download
0
Category
Preview:
Citation preview
Metsätilakaupat Tuomo Törrö, mti, LKV, kaupanvahvistaja
POLVELTA TOISELLE-
Metsätilan sukupolvenvaihdosmessut
Kajaani 30.9.2017
Pohjois-Suomen Metsämarkkinat Oy 24 v
Pohjois-Suomen Metsämarkkinat LKV
n.7 milj m3 puuta
2500 metsätilakauppaa
2017
Joka työpäivä keskimäärin:
Kaksi metsätilakauppaa 60 rekkakuormaa puuta
Liikevaihto 2016 28 milj €
8.12.1992 apporttiomaisuus
Toimimme osana valtakunnallista,
metsäkiinteistökauppaan erikoistunutta
Metsätilat.fi yritysketjua.
Kiinteistökaupan ammattilaisia
Metsäalan kokemus • Jatkuva kouluttautuminen
Metsäverotuksen erityisasiantuntemus • Poikkeaa rakennuksista, metsätilakauppa osa
elinkeinotoimintaa
Erityisarvojen määrityksen yhteistyöverkosto
• Rakennukset, rakennuspaikat, virkistysarvot,
sora, turve, viljelysmaa, yhteismetsäosuudet
VIHREÄN KULLAN MAITA!
Myynnissä 111 kohdetta:
Lapissa 36,
Pohjois-Pojanmaalla 57
Kainuussa 18. Kaikki kohteet netissä:
www.metsatilat.fi Valtakunnallisesti sivustoilla 1,95 milj. käyntikertaa 12 kk aikana
Myyntikohde Sijainti Ala Hinta € Jokivarsi 785-408-1-161 Vaala, Säräisniemi 34,4 ha 30 000
Kiviharju 777-403-10-8 Suomussalmi, Alavuokki 14,6 ha 44 000 Koivuneva 785-402-4-31 Vaala, Pelso 19,5 ha 26 000
Kurkipuro 105-404-2-17 Hyrynsalmi, Moisiovaara 44,95 ha 60 000 Kuusela 620-403-37-0 mala Puolanka, Auho n.33,3 ha 39 500
Lohipainua 785-404-16-41 mala Vaala, Niska n.18 ha 60 000 Lisä-Näppälä 620-402-37-0 Puolanka, Aska 29,41 ha 49 000 Majavapuro 777-406-19-19 Suomussalmi, kk 25,39 ha 28 000
Myllylä 785-404-11-108 Vaala, Nuojua 4,357 ha 2 800 Pikku-Säikkä 620-401-51-0 mala Puolanka, Aittokylä n.46 ha 37 000
Reponen 765-407-37-5 Sotkamo, Tipasoja 3 ha 35 000
Riekko 889-403-70-3 Utajärvi, Niska 7,401 ha 6 000
Siirala 785-404-130-8 Kurenkoski mala Vaala, Nuojua n.1,7 ha 9 400 Siirala 785-404-130-8 Siirasoja mala Vaala, Nuojua n.7,4 ha 11 800
Siirala 785-404-130-8 Siirassuo mala Vaala, Nuojua n.25,5 ha 26 500
Siirala 785-404-130-8 Valkiaslampi mala Vaala, Nuojua n.28,4 ha 56 100
Siirala 785-404-130-8 Kaksjatkonen mala Vaala, Nuojua n.22,2 ha 37 000
Tulijoki 620-405-17-27 Puolanka, Kotila 13,36 ha 35 000
Pohjois-Suomen Metsämarkkinat LKV Metsäkiinteistöjen välitys 2002 – 2016, kpl
Vuosi 2017 mukaan
luettuna olemme
Metsämarkkinoiden
kautta hoitaneet
2500 tilakauppaa
Kiinteistövälitys, metsätilakauppa
• Ensimmäinen toimenpide on kiinteistön luotettava
arvon määritys • Metsäarvio –
• Aina maastokäynti
• Paikallinen asiantuntemus mhyllä
• TARJOLLA ON MONEN TASOISTA TIETOA METSÄSTÄ
• Metsään.fi, Yritysten metsäarviotiedot
• Hyvä pohja, mutta kaikkea ei voi selvittää ilmasta
• Hakkuiden päivitys – tiedon tuoreus
• Puulajisuhteet
• Kehitysluokka
• Hakkuumahdollisuudet
• Metsänhoitotarpeet
Hehtaarihinta suhteessa keskikuutioon Esimerkki: Lappi 2014 -2016
0
500
1000
1500
2000
2500
0 20 40 60 80 100
€/HA
90 % metsän arvosta on
puuston arvoa,
puusto ratkaisee arvon
Myytävä kohde: Välittäjän selvitettävät asiat • Kiinteistötunnus, onko koko tila vai määräala,
• Rasitukset
• Kiinnitykset, ulosotot, mp-lainat, porotilalainat
• Ranta- ja virkistysarvot
• Rakennusmaa, tontit, pellot,
• Rakennusten arvot
• Kaavat
• Maa-ainekset: sora , turve, ym
• Osuudet yhteisiin vesi- ja maa-alueisiin
• Osuudet yhteismetsiin
• Metsästysoikeudet, tuulivoima, kaivosvaltaukset
• Tiet, tieoikeudet
• Myyjän on annettava tiedoksi kaikki tiedossaan olevat
kauppaan ja kauppahintaan vaikuttavat asiat
Kiinteistövälitys, metsätilakauppa
• Veroseuraamusten selvittäminen
• Yhteisymmärrys myytävän kiinteistön
pyyntihinnasta • Tunnearvoja ei voi lisätä kauppahintaan
• Arvio todennäköisestä myyntihinnasta
• Keskimäärin toteutuneet hinnat + 3 – 15 % arvioista,
muuta voi jäädä allekin • Pohjois-Suomen MM LKV keskikuutiohinta Kainuussa
2017: 23 € –
Kiinteistövälitys, metsätilakauppa
• Toimeksiantosopimus max 4 kk:ksi
• Sopimuksessa määritellään myynnin ehdot
• Selvitetään omistajat (lainhuuto) • Yksityinen, yhtymä, perikunta, muu
• Tarvittavat asiakirjat • Perunkirjat liitteineen
• Testamentit, avioehdot, osituskirjat
• Vajaavaltaiset (edunvalvoja/maistraatti)
• Kaikilta omistajilta suostumus joko henkilökohtaisesti
tai valtakirjalla • Tilaa ei voi laittaa myyntiin ennen kuin kaikilta on
valtakirja !!!
Kiinteistövälitys, metsätilakauppa
• Markkinointi ja mainonta
• Ilmoitus nettiin www.metsatilat.fi • Kävijöitä n.5340 per pv
• Kohteita n. 500 koko maassa
• Linkki nettisivuille
• Vahti-palvelusta lähtee ilmoitukset kaikille tilavahtiin
ilmoittautuneille • Kunnasta riippuen 300 – 700 henkilölle s-postilla kohteen
tietolinkillä varustettuna
• Lehtimainonta
• Messut
• Erilaiset tapahtumat
Kiinteistövälitys, metsätilakauppa
• Tarjousaika tai pyyntöhinta myyntiin sovitaan
toimeksiantosopimuksessa
• Tarjousten vastaanotto ja kaupasta päättäminen
• Myyjä päättää
• Hyvää välitystapaa noudattaen(Sisäpiiriohjeet)
Kiinteistökauppa
Maakaaren määräykset kiinteistökaupalle
• Kirjallinen
• Myyjät, ostajat, kaupankohde, kauppahinta, kauppahinnan maksu
• Omistus-ja hallintaoikeuden siirtyminen,
• Kauppakirjassa on mm. selostusta rasitteista, rasituksista,
kustannuksista
• Vastuista, veroseuraamuksista ym.
• Kaupanvahvistus.
Ostajan jälkitoimet
• Varainsiirtoveron maksu 4 %
• Lainhuudon haku ja saanti • Teemme asiakirjat asiakkaalle valmiiksi
• Määräalan lohkominen käynnistyy automaattisesti, kun on
saanut lainhuudon
• Menee yleensä seuraavaan kesään tai syksyyn
• Rajapyykkien ja tieoikeuden selvitys ja tarvittaessa
uusi pyykki / tierasite
Myyjälle • Mahdollinen luovutusvoiton vero
Luovutusvoiton vero myyntitilanteessa
Omistus alle 10 v
*)Hankintahinta ja kulut 2011 68 000 €
Myyntihinta 2017 78 000 €
Luovutusvoitto 10 000 €
Mahdolliset lisäykset metsävähennyksestä
Veron määrä 30 % 3 000 €
Omistus yli 10 v
Hankintahinta ja kulut 1999 28 000 €
Myyntihinta 2017 78 000 €
Hankintameno-olettama 40%*78 000 31 200 €
Luovutusvoitto 46 800 €
Mahdolliset lisäykset metsävähennyksestä
Veron määrä
30 % *30 000= 9 000 €
34 %* 16 800= 5 712 €
Yhteensä 14 712 € (19%)
Myynti lähisukulaiselle on verovapaata, jos kiinteistö myyjän omistuksessa yli 10 v. Verovapaassa kaupassa ei myöskään tule lisäyksiä metsävähennyksestä
*)
Hankintakustannukset 1. Ostohinta + erottamisen, lainhuudon ym kulut 2. Tilan arvo perunkirjassa tai lahjakirjassa 3. Hankintahintaolettama
• alle 10v saannosta: 20 % • yli 10 v saannosta: 40 %
Vilkas vuosi 2017 Pohjois-Suomen metsäkiinteistökaupassa
• LKV-liikevaihdon kasvu + 25 %,
• kauppojen kpl-määrä + 35 %
Syitä:
• Positiiviset uutiset metsäteollisuuden investoinneista
• Pörssiraha etsii turvasatamaa metsistä
• Alhainen korkotaso
• Suursijoittajat lähteneet mukaan metsäsijoittamiseen
• Etelän ostajat Kainuussa- etelässä hinnat karanneet tavallisten ostajien
käsistä ja sijoittajat UPM-metsätilojen ostojen kautta kiinnostuneet myös
yksityistiloista
• Pohjois-Suomessa hintataso kohdallaan
• Suuret ikäluokat ikääntyvät ja myyvät
• Perikuntia puretaan metsätiloja myymällä
Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteri
940
1462
549
904
1037
1344
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Yksinomaan metsämaata sisältävät yli 10 ha kiinteistökauppojen mediaanihinnat alueittain
Kainuu Lappi PP
Verottajan ohjearvot: Lappi 1300,
Kainuu 1700, PP 1900€/HA
22 €
16 € 17 €
18 €
23 €
25 €
22 € 20 € 21 €
19 € 18 €
17 € 18 € 19 €
0
5
10
15
20
25
30
35
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Toteutuneet kauppahinnat €/M3
Lappi
Kiitokset mielenkiinnostanne !
VINKKINÄ;Voitte kytkeä maksuttoman
tilavahdin metsätilat.fi sivustoltamme ja sen
kautta saatte tuoreet myyntiesitelinkit suoraan
sähköpostiinne.
Recommended