View
215
Download
1
Category
Preview:
Citation preview
Phòng Nghiên cứu & Tư vấn CBRE BÁO CÁO QUÝ CBRE Tổng quan thị trƣờng BĐS Hà Nội
Q3 2013
2 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q3/2013
Q3/2013 TỔNG QUAN KINH TẾ
TỔNG QUAN KINH TẾ
Q3/2012 Q2/2013 Q3/2013
GDP (% so với cùng kỳ năm trƣớc) 5,1% 4,8% 5,1% nh
CPI (% so với cùng kỳ năm trƣớc, cuối kỳ) 6,5% 6,6% 6,3% ii
Tỷ giá hối đoái (cuối kỳ) 20.828 20.828 21.036 hn
Xuất khẩu (Tỷ USD) 30,7 29,7 34,9 hh
Nhập khẩu (Tỷ USD) 29,9 29,2 34,1 hh
Vốn FDI đăng ký (Tỷ USD) 3.1 4.3 4.5 hh
Vốn FDI thực hiện (Tỷ USD) 2,7 2,7 2,9 hh
Khách quốc tế đến Việt Nam (Triệu lƣợt) 1,5 1,8 2,0 hh
Doanh thu Bán lẻ Hàng hóa và Dịch vụ
(Nghìn tỷ đồng) 575,7 636,1 656,6 hh
FDI: Vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài
“Sẽ phá giá tiền đồng tối đa 2% từ nay cho
tới cuối năm”
Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng
3 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q3/2013
Đầu tƣ vàng và gửi tiền ngân hàng kém hấp dẫn – TTCK phục hồi
TỔNG QUAN KINH TẾ
Biến động giá vàng Thị trƣờng chứng khoán (TTCK) khu vực
Source: Arial 8pt, Dark Grey
Chỉ số 2013
Giá vàng
•Giá vàng thế giới (US$, cuối kỳ) 18.1% YTD
•Giá vàng trong nƣớc (SJC, US$, cuối kỳ) 19.7% YTD
Lãi suất huy động 200 bp YTD
Thị trƣờng chứng khoán Việt Nam
1,000
1,200
1,400
1,600
1,800
2,000
30
34
38
42
46
50
12/2011 03/2012 06/2012 09/2012 12/2012 03/2013 06/2013 09/2013
Glo
bal gold
price
(U
S$)
Loca
l gold
price
(VN
D m
illion)
LOCAL GOLD GLOBAL GOLDGiá Vàng trong nƣớc Giá Vàng thế giới
Giá
vàng tr
ong n
ƣớ
c (
triệ
u đ
ồng)
Giá
vàng th
ế g
iới ( U
SD
)
CHỈ SỐ BẤT ĐỘNG
SẢN 2N 1N 6T 3T 1T Hiện tại
Nhóm ngành đầu tƣ &
phát triển BĐS 43,8 45,6 46,2 42,2 41,5 41,2
Nhóm ngành dịch vụ
BĐS 56,7 44,4 27,8 24,3 21,1 19,8
4 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q3/2013
TỔNG QUAN KINH TẾ
Các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ:
Dự thảo sửa đổi Nghị Định 19 về việc cho phép
ngƣời nƣớc ngoài mua nhà ở tại Việt Nam;
Dự thảo về việc nâng mức trần cho tỷ lệ sở hữu
nƣớc ngoài trong các công ty niêm yết từ 49% lên 60%;
Tăng tỷ lệ sở hữu nƣớc ngoài tại các ngân
hàng trong nƣớc từ mức 30% hiện nay lên 49%
trong tƣơng lai gần, theo Thủ tƣớng CP
Một thị thực chung cho du khách đến Việt Nam, Thái Lan và Campuchia.
Chính phủ đang lắng nghe......
5 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q3/2013
Nội dung đề xuất?
SỞ HỮU BĐS CỦA NGƢỜI NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM
• Hiện vẫn đang trong giai đoạn thử nghiệm
• Nghị quyết 19/2008
• Nhiều điều kiện ràng buộc và thủ tục phức tạp khiến tổng số ngƣời nƣớc ngoài mua nhà tại Việt Nam dừng lại ở mức 126 ngƣời trên tổng số 80.000 ngƣời nƣớc ngoài tại Việt Nam
Quy định hiện hành
• Nới lỏng nhiều điều kiện cho ngƣời nƣớc ngoài mua nhà tại Việt Nam, bao gồm:
• Mở rộng phạm vi loại tài sản áp dụng: Căn hộ và nhà mặt đất (có diện tích đất dƣới 500 m2)
• Đối tƣợng đƣợc phép mua nhà: chỉ yêu cầu ngƣời nƣớc ngoài có visa từ 3 tháng trở lên
• Có quyền cho thuê lại
• Thời hạn sở hữu: 50 + 50 năm hoặc 70 năm
Đề xuất của Bộ xây dựng
6 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q3/2013
Hạn chế
SỞ HỮU BĐS CỦA NGƢỜI NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM
• Điều gì sẽ xảy ra khi hết hạn thuê?
Thời hạn thuê có thể là mối e ngại
• Thái Lan:
• Singapore và Hồng Kông: Ngƣời nƣớc ngoài có thể mua căn hộ chung cƣ một cách tự do nhƣng phải đóng thêm 15% thuế.
Một số quốc gia trong khu vực cho phép quyền sở hữu vĩnh viễn, kèm theo một số điều kiện cụ thể
o Người nước ngoài có quyền sở hữu vĩnh viễn với tối đa 49% cổ phần tại một tài
sản; nếu tỷ lệ sở hữu vượt quá 49%, quyền thuê tài sản dài hạn sẽ được áp dụng o Người nước ngoài chỉ có quyền thuê đất dài hạn, trong khi họ có thể sở hữu vĩnh viễn tài sản xây dựng trên khu đất đó
Hấp dẫn hơn, nhưng liệu đã đủ?
Nhiều khả năng ngƣời nƣớc ngoài sẽ phải nhƣợng lại tài sản cho ngƣời VND do họ có quyền
sở hữu vĩnh viễn, nhƣng điều này cũng không đƣợc quy định rõ ràng trong điều luật đề xuất
7 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q3/2013
Nếu đề xuất đƣợc phê duyệt?
SỞ HỮU BĐS CỦA NGƢỜI NƢỚC NGOÀI TẠI VIỆT NAM
Loại hình mua?
Nhà để ở
Nhà nghỉ dƣỡng
Ai sẽ mua bất động sản?
Việt kiều
Ngƣời nƣớc ngoài
Nhà đầu tƣ
nƣớc ngoài
Tác động đến thị trường bất động
sản
Nguồn cầu tiềm năng, đặc biệt đối
với phân khúc cao cấp
NHƢNG Ngay cả khi thành hiện thực, điều
này sẽ không giúp giải quyết ngay và
triệt để những vấn đề thực tại
Lí do & mục đích?
Để ở
(ở vĩnh viễn hoặc nghỉ dƣỡng)
Đầu tƣ (cho thuê hoặc bán lại với giá cao)
8 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q3/2013
FDI TĂNG MẠNH TÍNH ĐẾN HẾT Q3/2013 15 tỉ USD vốn đăng kí trong 9 tháng đầu năm, tăng 36% so với năm trƣớc
Dòng vốn FDI , Hà Nội Dòng vốn FDI, Việt Nam
FDI vào Hà Nội tăng mạnh trong Q3/2013; vốn đăng kí tăng 170% so với quý trƣớc và 58% so với cùng
kì năm trƣớc
Số lƣợng dự án tăng 140% so với quý trƣớc và 264% so với cùng kì năm trƣớc
Các dự án chính trong năm 2013 bao gồm Samsung Electronics (Thái Nguyên) và Tokyu (Bình Dƣơng)
0
40
80
120
160
0
100
200
300
400
500
600
700
2009 2010 2011 2012 2013S
ố d
ự á
n
Tri
ệu
US
$
FDI đăng ký Số dự án
0
100
200
300
400
500
600
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
16.000
Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3
2009 2010 2011 2012 2013
Số
dự
án
Tri
ệu
US
$
Vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài Số dự án
9 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q3/2013
• Bắt đầu xây dựng vào tháng 10, dự kiến hoàn thành vào tháng 8/2014
• Nhà máy đầu tiên của Samsung tại Việt Nam đã hoạt động từ năm 2009 tại Bắc Ninh
Dự án nổi bật: Samsung Group xây dựng nhà máy thứ hai có tổng giá trị 3,2 tỉ USD tại Thái Nguyên (phía bắc Hà Nội)
• Vị trí gần Hà Nội, tiếp giáp với biên giới và nhiều cảng • Cơ sở hạ tầng phát triển nhanh chóng
• Chi phí nhân công thấp
• Ƣu đãi về thuế
• Các chính sách ƣu đãi khác
Tại sao là Thái Nguyên?
• Lao động giá rẻ cho Sam Sung
• Mức thuế suất thấp ngang với mức thuế suất tại khu chế xuất
• Dự kiến thu hút thêm các khoản đầu tƣ nƣớc ngoài vào Việt Nam thông qua các nhà cung cấp, công ty liên kết, và các doanh nghiệp phân phối
• Tổng doanh thu trong khoảng 20 tỉ USD từ 2 nhà máy
• Tạo việc làm cho lao động địa phƣơng
• Thúc đẩy sự tăng trƣởng các ngành công nghiệp khác, bao gồm cả phát triển đô thị
Đôi bên cùng có lợi?
FDI TĂNG MẠNH TÍNH ĐẾN HẾT Q3/2013
Tập trung vào sản xuất
10 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q3/2013
KCN: Khu công nghiệp
VỊ TRÍ, CƠ SỞ HẠ TẦNG VÀ CÁC KHU CÔNG NGHIỆP
1
2
3
4
5
6
7
10
11
8
12
9
13
TU LIEM
CAU GIAY
HA DONG
HOAI DUC
THANH TRI
CHUONG MY
THANH OAI
GIA LAM
LONG BIEN
TAY HO
BA DINH
DONG DA
THANH XUAN
HAI BA TRUNG
HOANG MAI
HUNG YEN
DONG ANH DAN PHUONG
HOAN KIEM
19 18
15
20
16
Cầu Nhật Tân
Thời gian: 2009 - 2014
Tiến độ: 54% v ào 2/2013
Cầu Thăng Long
Tiến độ: Hoàn thiện
Cầu Từ Liêm
Tiến độ: Trên kế hoạch Cầu Chương Dương
Tiến độ: Hoàn thiện
Cầu Thanh Trì
Tiến độ: Hoàn thiện
Cầu Vĩnh Tuy
Tiến độ: Hoàn thiện GĐ 1
GĐ 2: 2012 - 2014
Cầu Mễ Sở
Tiến độ: Trên kế hoạch
1
2
3
4
5
6
7
Đường vành đai 4
Thời gian: 2010 - 2020
Tiến độ: Phê duy ệt kế hoạch
1/5000
Đường vành đai 2 mở rộng
Thời gian: 2012-2015
Tiến độ: Phê duy ệt ngân
sách, GPMB
Khởi công: Q1/2012
Đường vành đai 3
Tiến độ: Hoàn thiện
Đường vành đai 3 trên cao
Tiến độ: Hoàn thiện
RR5
Thời gian: 2015 – 2030+
Tiến độ: Phê duy ệt kế
hoạch v ào năm 2015
Đường vành đai 2 trên cao
Thời gian: 2013 – 2016
Tiến độ: Trì hoãn
9
10
8
11
13
12
14
17
CẦU
CẦU VƢỢT
ĐƢỜNG
CHÚ THÍCH
Tuyến đường cao tốc Hà Nội – Thái Nguyên đang được hoàn thành
• Chiều rộng: 34,5m; Tốc độ tối đa:100kph; Dài 63km, chạy từ Hà Nội qua Bắc Ninh tới Thái
Nguyên, sẽ đƣợc chính thức thông xe vào tháng 12/2013 (kế hoạch ban đầu là tháng 6), đƣợc
tài trợ từ nguồn vốn ODA từ Nhật Bản
Cầu Nhật Tân dự đoán sẽ hoàn thành trong năm 2014, cung cấp thêm 1 tuyến đường
giao thông quan trọng nối thành phố Hà Nội với các tỉnh phía bắc, bao gồm Thải Nguyên
Các nhà máy cần được
đặt trong các khu công
nghiệp, nơi họ có thể tận
dụng tối đa:
• Nhân công rẻ
• Giao thông thuận tiện
trong việc di chuyển ra vào
các thành phố lớn
• Giao thông thuận tiện
trong việc đến và đi tới các
thị trƣờng mục tiêu/ khu
vực xuất khẩu / biên giới và
các cảng
Samsung
Samsung
11 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q3/2013
Cơ sở hạ tầng nào sẽ đƣợc cần đến?
ĐẦU TƢ VÀO LĨNH VỰC SẢN XUẤT ĐƢỢC MỞ RỘNG
Nhà máy Samsung ở
Bắc Ninh với 38.000 nhân viên
Bán lẻ và hàng tiêu
dùng
Ẩm thực và giải trí
Cơ sở y tế và
giáo dục
Nhà ở, khu ký túc xá cho nhân viên và khách
sạn
Đầu tư vào các cơ sở hạ
tầng và dịch vụ phụ trợ sẽ phát triển theo • Hạ tầng khu dân cƣ
• Hạ tầng thƣơng mại • Khách sạn và căn hộ dịch vụ
Nhà máy mới của Samsung sắp đi
vào hoạt động ở Thái Nguyên sẽ thuê thêm từ 30.000-40.000 lao động Nhu cầu tăng lên với các cơ sở hạ
tầng phụ trợ để phục vụ các nhà máy xung quanh, không chỉ Samsung
Ngành kinh
doanh liên quan và các nhà cung cấp đi kèm
12 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q3/2013
Tiêu điểm
CĂN HỘ BÁN
TƢƠNG TỰ DIỄN BIẾN QUÝ TRƢỚC:
Hoạt động chào bán thận trọng và giá sơ cấp tiếp tục giảm;
NHƢNG
Số lượng hoàn thành mới tăng mạnh và giá thứ cấp ổn định so với quý trước;
VÀ
Dự án cao cấp được ưa chuộng trở lại!
13 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q3/2013
0
3.000
6.000
9.000
12.000
15.000
18.000
21.000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013YTD
Q1 Q2 Q3 Q4 Cả năm
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Q1 Q2 Q3 Q4 Cả năm
CĂN HỘ BÁN Thị trƣờng Sơ cấp – CĐT vẫn tiếp tục giảm giá
Nguồn cung chào bán mới (Số căn) Nguồn cung hoàn thiện mới (Số căn)
Giá sơ cấp - Dự án Hoàng Thành Tower mở bán: là dự
án Hạng Sang đầu tiên được chào bán
kể từ Q2/2012
- Tại một số dự án, giá sơ cấp giảm thêm
10% so với mức trước đó => chỉ còn
50% mức chào ban đầu
- Doanh số bán cải thiện đáng kể so với
Q2/2013, đặc biệt tại khoảng giá dưới 15
triệu đồng/m2 và trên 40 triệu đồng/m2
YTD
6%
so với
quý
trƣớc
150% so với
quý
trƣớc
0%
20%
40%
60%
80%
100%
2008 2009 2010 2011 2012 2013YTD
Dƣới 1.000 USD/m² 1.000-1.250 USD/m²
1.250-1.500 USD/m² Trên 1.500 USD/m²
14 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q3/2013
CĂN HỘ BÁN Thị trƣờng Thứ cấp – Giá cả có dấu hiệu bình ổn trở lại
Giá thứ cấp – Thay đổi so với quý trước
Doanh số bán khả quan tại một số dự án
Cao cấp: Trên 40 triệu đồng/m2
- Mới bàn giao; VÀ
- Chất lƣợng xây dựng tốt; VÀ
- Không gian sống sôi động, hiện đại
-6%
-2%
2%
6%
10%
14%
2009 2010 2011 2012 2013YTD
Giá thứ cấp vẫn có xu hướng giảm,
NHƯNG mức giảm:
- Khiêm tốn hơn nhiều so với các quý
trƣớc
- Gần bằng mức giảm giai đoạn đầu
khủng hoảng (đầu 2011)
Mức giá thấp?
HAY
Giá trị tương xứng giá cả?
15 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q3/2013
CĂN HỘ BÁN
Phân khúc Cao cấp tiếp tục chuyển động: sắp
chào bán D.’ Le Pont D’or và The Manor Central
Park
Giảm giá sơ cấp: sẽ tiếp tục, nhƣng không mấy
thành công nếu chất lƣợng sản phẩm không đƣợc
chứng minh: • Tiến độ xây dựng tốt • Cam kết sự có mặt của các nhà cung cấp dịch
vụ/tiện ích chủ chốt
Giao dịch: sẽ xuất hiện ở bất kỳ mức giá nào
(thấp tới cao), miễn là giá trị tƣơng xứng với giá cả • Giao dịch: dự kiến xuất hiện nhiều hơn tại các dự
án hoàn thiện/gần hoàn thiện, do giá trị căn hộ dễ đƣợc xác minh
Thị trƣờng chuyển biến theo hƣớng tích cực: • CĐT thiếu năng lực rời bỏ thị trƣờng, nhƣờng sân
chơi lại cho các CĐT dày dặn kinh nghiệm
• Ngƣời mua đƣợc hƣởng lợi thông qua các sản phẩm & dịch vụ chất lƣợng tốt hơn
Thị trƣờng đang tự hoàn thiện Chung cư – Phong cách sống mới
Thượng
Hải
Bangkok
Hà Nội
16 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q3/2013
CĂN HỘ BÁN Dự án chào bán đáng chú ý
D’. Le Pont D’or
Phố Hoàng Cầu, Q. Đống
Đa
CĐT: Tân Hoàng Minh
~ 308 căn
Giá dự kiến: 35 triệu/m2
The Manor
Central Park
Q. Hoàng Mai &
H. Thanh Trì
CĐT: Bitexco
~ 7.000 căn
Hoàng Thành Tower
Mai Hắc Đế, Q. Hai Bà
Trƣng
CĐT: Hoàng Thành
~ 187 căn
Giá: Từ 85 triệu/m2
17 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q3/2013
Chủ đầu tƣ trong nƣớc tích cực tổ chức chào bán các dự án đã hoàn thành – một xu hƣớng mới so
với những đợt chào bán “âm thầm” vốn phổ biến trƣớc đây.
• Điển hình nhƣ Sudico và Viglacera
• Diện tích căn nhỏ hơn, từ 75 – 120 m2 với mức giá dƣới 4 tỷ đồng/căn
• Mức giá các chủ đầu tƣ đƣa ra thƣờng thấp hơn mức giá thứ cấp của chính các dự án đó
• Thị trƣờng không “đóng băng” đối với các dự án đƣợc quảng bá tích cực
Mức giá thứ cấp trung bình có xu hƣớng bình ổn
M&A giữa các CĐT trong nƣớc: FLC mua Dự án Alaska Garden City (rộng 8ha) tại huyện Từ Liêm với mức giá 300 tỷ VND (14 triệu USD); hoạt động M&A đƣợc kì vọng nhiều hơn trong tƣơng lai
Chủ đầu tƣ trong nƣớc tích cực quảng bá dự án
BIỆT THỰ LIỀN KỀ TRONG KHU ĐÔ THỊ
Giá biệt thự trung bình trên thị trƣờng thứ cấp ( triệu VND/m2 đất nền)
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
0
20
40
60
80
100
120
140
Q410 Q111 Q211 Q311 Q411 Q112 Q212 Q312 Q412 Q113 Q213 Q313
Triệu V
ND
/m2
Gía trung bình thị trƣờng Biến động giá thị trƣờng
18 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q3/2013
Nguồn cung mới: Q3 2013
VĂN PHÒNG
Phía Tây Khu Đống Đa - Ba Đình Khác
63 Lê Văn Lương Tổng diện tích sàn: 9.300 m2
PVI Tower Tổng diện tích sàn : 54.000 m2
The Lancaster Hanoi Tổng diện tích sàn : 4.872 m2
Royal City Tổng diện tích sàn : 19.000 m2
4 tòa nhà Hạng B hoàn thành trong quý này, cung
cấp thêm cho thị trường khoảng 90.000m2
19 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q3/2013
VĂN PHÒNG Tỷ lệ lấp đầy Hạng B giảm do nguồn cung mới
Giá chào thuê Tỷ lệ trống
GIÁ CHÀO THUÊ
Hạng A: giảm 2,8% so với quý trƣớc; Hạng B: tăng nhẹ 1,5% so với quý trƣớc
Hạng A chịu áp lực giảm giá do các chủ tòa nhà cạnh tranh để thu hút và giữ chân khách thuê
So với cùng kỳ năm trƣớc, giá chào thuê Hạng B giảm 14%. Giá chào thuê hạng B cũng sẽ chịu áp lực
giảm giá do nhiều nguồn cung đƣợc đƣa ra thị trƣờng
TỶ LỆ TRỐNG
Hạng A: tiếp tục giảm 2,45 điểm % so với quý trƣớc, xuống còn 26,31%
Hạng B: tăng 4,5 điểm % so với quý trƣớc lên 34,7%, do nguồn cung mới từ 4 tòa nhà hạng B
So với cùng kỳ năm trƣớc, tỷ lệ trống hạng A giảm 1,16 điểm %; Hạng B tăng mạnh 15,5 điểm %
$0
$10
$20
$30
$40
$50
Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
2009 2010 2011 2012 2013
Hạng A Hạng B
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
2009 2010 2011 2012 2013
Hạng A Hạng B
20 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q3/2013
Xu hƣớng của những khách hàng lớn hiện nay là thu nhỏ diện tích thuê và chú trọng đến chất lƣợng
của các tòa nhà văn phòng.
Xu hƣớng dịch chuyển ra ngoài khu trung tâm tiếp tục diễn ra, do sự thiếu hụt dự án có diện tích mặt sàn lớn và mức giá thuê cao tại khu trung tâm.
Nhu cầu cao vẫn đƣợc duy trì từ những khách thuê trong lĩnh vực tài chính, xây dựng và điện tử.
Xu hƣớng dịch chuyển khách thuê
VĂN PHÒNG
Khách thuê VP qua CBRE - Phân loại theo ngành nghề Khách thuê VP qua CBRE – Phân loại theo quốc gia
8%
31%
10% 10%
6%
35%
Sản xuất
Tài chính/Ngânhàng
Xây dựng/ Bất động sản
Điện tử/ Kỹ Thuật
Dƣợc
Khác
76%
24%
Nƣớc ngoài
Trong nƣớc
21 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q3/2013
VĂN PHÒNG
Năm 2014, 210.000 m2 dự kiến gia nhập thị trƣờng; Lotte Center Hà Nội là dự án đáng chú ý nhất
(65.000 m2 sàn văn phòng)
Thị trƣờng văn phòng sẽ sôi động ở cả Hạng A & B do cả nguồn cung và nhu cầu tăng trƣởng ổn định; khách thuê sẽ giúp tăng tỷ lệ lấp đầy tại các tòa văn phòng có giá chào thuê thấp hơn/chất
lƣợng tốt/khả năng mở rộng diện tích thuê
Khách thuê có nhiều sức mạnh đàm phán hơn
Tòa nhà đã hoạt động lâu năm với danh tiếng tốt và dịch vụ quản lý tòa nhà chuyên nghiệp: sẽ giữ mức giá tốt mặc dù sẽ có thêm nguồn cung mới trong vài quý tới do nhu cầu về văn phòng chất lƣợng cao tại vị trí tốt tiếp tục tăng
Triển vọng thị trƣờng Triển vọng nguồn cung văn phòng thị trường Hà Nội (Hạng A & B), m2 sàn xây dựng
0
5
10
15
20
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
2013 2014 Từ 2015 trở đi
Số d
ự á
n
Nguồn c
ung tƣ
ơng la
i (m
2)
GPMB Đang xây dựng Có kế hoạch XD Số dự án
22 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q3/2013
Nguồn cung Q4/2013
VĂN PHÒNG
APEX TOWER Lô HH3, Khu ĐTM Mễ Trì, Từ
Liêm
Tổng diện tích sàn: 21.000 m2
HANDICO TOWER
Khu ĐTM Mễ Trì, Từ Liêm
Tổng diện tích sàn: 29.040
m2
PSID TOWER 148 Hoàng Quốc Việt
Tổng diện tích sàn : 10.634
m2
TIMES CITY 250 Minh Khai
Tổng diện tích sàn : 15.500m2
EVN TOWER 11 Cửa Bắc
Tổng diện tích sàn :
18.194m2
23 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q3/2013
MẶT BẰNG BÁN LẺ Tiêu điểm
Trung tâm thương mại Vincom Mega Mall – Royal City khai trương đã tạo ra một xu
hướng mới cho thị trường bán lẻ Hà Nội khi có sự kết hợp giữa mua sắm, ăn uống
và giải trí tại cùng 1 trung tâm thương mại.
Lotte Mart đã thuê lại và đang nâng cấp trung tâm mua sắm MIPEC
24 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q3/2013
MẶT BẰNG BÁN LẺ Các nhà phát triển bán lẻ lớn tiếp tục khẳng định vị thế
Vincom MegaMall
Vincom MegaMall Royal City: Tỷ lệ cam kết thuê: 95%,
công suất cho thuê thực: 80% trong ngày khai trƣơng
Cung cấp các loại hình sản
phẩm – dịch vụ phong phú ở nhiều mức giá khác nhau
Địa điểm đến lý tƣởng cho gia đình và trẻ nhỏ
Một điểm dừng kết hợp 3 loại
hình mua sắm, ăn uống và giải trí
Co.opMart
Đƣợc xếp hạng trong top 500 nhà bán lẻ hàng đầu Châu Á
Siêu thị Co.op thứ 2 sẽ đƣợc khai trƣơng trong quý 4 năm
2013 tại Hà Nội, cung cấp 10.000 m2 diện tích bán lẻ.
Hãng bán lẻ Singapore,
FairPrice - và Saigon Co.op đã nhận đƣợc phê duyệt cho
việc thành lập liên doanh thƣơng mại và sẽ cho ra mắt 2 siêu thị: Co.opXtra và
Co.opXtraPlus
Lotte Mart
4 siêu thị Lotte Marts đã đƣợc mở tại TP Hồ Chí Minh,
Đồng Nai và Đà Nẵng
Siêu thị thứ 5 của Lotte Mart
sẽ đƣợc mở cửa vào Q1/2014 với diện tích 20.000 m2 tại Mipec Tower.
Siêu thị Lotte Mart tại tầng B1 của Lotte Center Hà Nội dự
tính sẽ mở cửa vào Q2/2014
Tới năm 2020, Lotte sẽ có tổng cộng 60 siêu thị tại Việt
Nam
25 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q3/2013
MẶT BẰNG BÁN LẺ Giá thuê trung bình giảm trong khi công suất thuê tăng
Giá thuê trung bình tầng trệt Tỷ lệ trống
Giá chào thuê trung bình giảm theo quý tại cả 2 khu vực trung tâm và ngoài trung tâm (không tính
Royal City)
TTTM tổng hợp: Với những dự án đang hoạt động, giá chào thuê giảm 2% tại khu vực trung tâm và 1% tại
khu vực ngoài trung tâm (Tuy nhiên, nếu tính cả giá cho thuê mặt bằng bán lẻ tại Vincom Mega Mall –
Royal City, giá thuê trung bình tại khu vực ngoài trung tâm lại tăng lên 23.7%)
TTTM: giá thuê trung bình giảm 1.8% do Parkson Keangnam giảm giá cho thuê mặt bằng
Sảnh bán lẻ có giá thuê trung bình ổn định.
Tỷ lệ trống giảm 3% theo quý và 2% theo năm
Tỷ lệ trống của TTTM tông hợp giảm 4% theo quý do công suất cho thuê tại Vincom Royal City đạt tỷ lệ
cao.
Tỷ lệ trống của sảnh bán lẻ tăng mạnh 9% theo quý
Tỷ lệ trống tại các trung tâm thƣơng mại tăng 2% theo quý và tăng 18% theo năm
$0
$20
$40
$60
$80
$100
$120
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013Q3
CBD non-CBD
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 Q3
CBD non-CBD
26 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q3/2013
MẶT BẰNG BÁN LẺ Nhu cầu cao về Thực phẩm & đồ uống
Khách thuê
519 cửa hàng mở mới trong khi 220 cửa hàng
đóng trong các trung tâm thƣơng mại
Khách thuê chuyển từ các dự án đóng cửa tới các trung tâm thƣơng mại mới mở
33% các cửa hàng mới mở thuộc ngành Ẩm thực
Ngƣời tiêu dùng
Theo khảo sát của TNS :
Giáo dục, Y tế, thực phẩm & đồ uống và chăm sóc cá nhân là 4 hạng mục đƣợc kỳ vọng sẽ chi tiêu nhiều hơn
Cửa hàng mở và đóng Dự định chi tiêu của người tiêu dùng
31%
5%
33%
2%
13%
4% 0% 2%
7% 1% 2%
36%
14% 14%
9%
8%
8%
6% 3%
2%
31%
5%
33%
2%
13%
4%0%2%
7%1%2%
Thời trang Mỹ phẩm Ẩm thực Trang sức
Nội thất Điện tử Siêu thị Khác
Trẻ em Thiết bị Dịch vụ Giải tríNguồn: TNS, CBRE
Dự định tiêu dùng
Nguồn: TNS, CBRE
0% 20% 40% 60% 80%100%
Giáo dục
Y tế
Ẩm thực
Chăm sóc cá nhân
Thiết bị gia đình
Chăm sóc gia đình
Vui chơi
Điện tử
Nội thất gia đình
Vận chuyển
Liên lạc
Nhiều hơn Không đổi Ít hơn
27 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q3/2013
McDonald sẽ gia nhập thị trƣờng Việt Nam vào năm 2014
Starbucks và Burger King tiếp tục kế hoạch mở rộng tại Việt Nam / Hà Nội
Các nhà bán lẻ nƣớc ngoài tiếp tục quan tâm đến Việt Nam khi nguồn cung ↑
MẶT BẰNG BÁN LẺ
French Auchan, một trong những chuỗi siêu thị lớn nhất thế giới, đang cân nhắc đầu
tƣ 500 triệu USD vào Việt Nam trong 10 năm tới cho mạng lƣới bán lẻ của mình
Nguồn cung tƣơng lai dự đoán đến
cuối năm 2013: 400.000 m2 từ 9 dự án
Những dự án trong 6 tháng tới
• Times City giai đọan 1: 130.000 m2
• Ocean Mall:18.000 m2
• Hồ Gƣơm Plaza:10.300 m2
28 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q3/2013
CĂN HỘ DỊCH VỤ Tiêu điểm
Giá chào thuê có xu hướng giảm khi các dự án cạnh tranh để tăng tỷ lệ
lấp đầy
Tăng cầu căn hộ dịch vụ cho thuê khu vực ngoài khu vực trung tâm
29 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q3/2013
Tỷ lệ trống và nguồn cung qua các năm
CĂN HỘ DỊCH VỤ
Công suất thuê: tăng đối với các dự án tự quản lý
• Dự án tự quản lý: 82,2%, tăng từ 80,6% do giá thuê cạnh tranh hơn
• Dự án quản lý quốc tế: giảm 1% xuống 87%
Giá chào thuê: giảm theo năm và theo quý ở cả 2
nhóm
• Các dự án với nhà quản lý quốc tế giảm 2,89% theo quý và 3,88% theo năm
• Các dự án tự quản lý giảm 3,35% so với cùng kì năm trƣớc.
Giá chào thuê có xu hƣớng giảm khi các dự án cạnh tranh để tăng tỷ lệ lấp đầy
Giá chào thuê trung bình (USD/m2/tháng)
ELEGANT TÂY HỒ: Đang hoàn thiện
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 Q3/2013
Nguồn cung Tỷ lệ trống
$,0
$10,0
$20,0
$30,0
$40,0
$50,0
$60,0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 Q3/2013
Quản lý nƣớc ngoài Tự quản lý Trung bình
30 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q3/2013
CĂN HỘ DỊCH VỤ Xu hƣớng cắt giảm ngân sách
Thời hạn hợp đồng Ngận sách thuê
NGUỒN CẦU
Ngân sách của khách thuê tiếp tục giảm khoảng 10%
Nhu cầu căn hộ dịch vụ tại các vị trí ngoài khu vực trung tâm tăng lên do các cụm văn phòng mới và mức
giá chào thuê cạnh tranh
Các dự án FDI tăng lên kì vọng sẽ tạo ra nguồn cầu mới cho căn hộ dịch vụ tại khu vực ven thành phố
Thời hạn thuê từ 1 -2 năm với giá thuê từ 1.000 USD – .2000 USD/căn/ tháng đang đƣợc khách thuê ƣa
thích nhất
TRIỂN VỌNG
Căn hộ dịch vụ sắp đi vào hoạt động Q4/2013 : Elegant Tây Hồ, 140 căn
Các nhà đầu tƣ đang xem xét thay đổi một phần căn hộ bán sang căn hộ dịch vụ cho thuê
Nguồn cung dự đoán mở rộng hơn tại các dự án hiện có ở khu vực Tây Hồ
4%
92%
4%
6 tháng - 1 năm
1 năm - 2 năm
> 2 năm
18%
55%
13%
7%
7%
< $1,000
$1,000 - $2,000
$2,000 - $3,000
$3,000 - $4,000
> $4,000
31 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q3/2013
KHÁCH SẠN Tiêu điểm
RevPAR tăng so với năm trước nhưng giá phòng bình quân giảm
Khách sạn Đại Đương (3 sao), Quận Hai Bà Trưng, tạm thời đóng cửa
3 dự án mới được VNTA công nhận là khách sạn 3 sao
Không có nguồn cung mới trong cả quý
32 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q3/2013
KHÁCH SẠN
2 khách sạn 5 sao lớn dự kiến mở vào Q4/2013
Tổng nguồn cung tăng 10% vào cuối năm
Nhu cầu có vẻ như vẫn lớn nhưng với ngân sách hạn chế
• 9 tháng đầu năm 2013, du khách quốc tế đến Hà Nội đạt 1,36 triệu, tăng 20,1%
so với năm trƣớc. Số lƣợng khách nội địa tăng 11,3% so với năm trƣớc
JW Marriott, 450 phòng
Hanoi Landmark, 359 phòng
Mỗi tuần – CẬP NHẬT BÁO CHÍ
Mỗi tháng – SỔ TAY THỊ TRƯỜNG
Mỗi quý – BÁO CÁO QUÝ
Tại CBRE, chúng tôi kinh doanh và hòa nhịp
cùng thị trường bất động sản
© 2013, CBRE, Group Inc. CBRE Limited xác nhận đã thu thập thông tin trong tài liệu này từ những nguồn mà chúng tôi cho là đáng t in cậy. Trong khi chúng tôi không nghi ngờ tính chính xác của thông tin, chúng tôi đã không kiểm chứng và sẽ không bảo đảm, đoan chắc hay đại diện cho các thông tin này. Quý độc giả có trách nhiệm kiểm chứng độc lập tính chính xác và toàn vẹn của thông tin. Tài liệu này đƣợc thiết kế riêng cho khách hàng và chuyên gia của CBRE sử dụng. Mọi bản quyền đƣợc bảo lƣu. Không đƣợc sao chép tài liệu dƣới mọi hình thức nếu không đƣợc CBRE chấp thuận trƣớc bằng văn bản.
T +84 4 2220 0220
F +84 8 2220 0210
Email.richard.leech@cbre.com
RICHARD LEECH
Recommended