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P.I.I. Bogo+39 – Procedura esclusione da VAS BORGO+39 Toscolano Maderno (BS)
A cura: ing Nicola ZANINI 1
Veduta aerea del contesto dell’area del PII contornata in colore
PROGRAMMA INTEGRATO DI INTERVENTO BORGO +39
ESCLUSIONE DALLA PROCEDURA DI VALUTAZIONE AMBIENTALE)
DOCUMENTO DI VERIFICA – SINTESI NON TECNICA
Proponente: SAILING IMMOBILIARE SRL C.so di Porta Vittoria, 17 21122 Milano Autorità di VAS : Comune di Toscolano Maderno
Ing NICOLA ZANINI GIUGNO 2009
P.I.I. Bogo+39 – Procedura esclusione da VAS BORGO+39 Toscolano Maderno (BS)
A cura: ing Nicola ZANINI 2
SOMMARIO
1 PREMESSA ........................................................................................................................ 3
DOCUMENTO DI SINTESI DELLA PROPOSTA DI PII E DETERMINAZIONE DEI POSSIBILI
EFFETTI SIGNIFICATIVI........................................................................................................... 3
2 Caratteristiche del PII .......................................................................................................... 4
3 CONCLUSIONI ................................................................................................................. 18
4 Verifica di coerenza dei contenuti del P.I.I. ........................................................................ 19
4.1 Dal documento programmatorio generale dell’Amministrazione ................................. 19 5 Ricognizione dei contenuti derivanti dalla pianificazione ................................................... 25
5.1 PTCP – Piano territoriale di coordinamento provinciale della AP di BS ....................... 25 5.2 PRG ........................................................................................................................... 26 5.3 Variante PRG ............................................................................................................. 27
6 Piano dei servizi comunale................................................................................................ 28
6.1 Variante Piano dei Servizi ........................................................................................... 28 6.2 Indicatori demografici socio economici funzionali ai contenuti della proposta di PII – . 29 6.3 Stato d’attuazione della pianificazione vigente ............................................................ 30
7 IMPATTO VIABILISTICO .................................................................................................. 31
7.1 Sistema della viabilità ................................................................................................. 31 7.2 TRASPORTO PUBBLICO .......................................................................................... 32
8 IMPATTO ACUSTICO ....................................................................................................... 33
8.1 ARIA ........................................................................................................................... 33 8.2 IMPATTO ACUSTICO ................................................................................................ 33
9 VERIFICA della TUTELA PAESISTICA SPECIFICA ......................................................... 35
9.1 Sistema Ambiente ...................................................................................................... 36 10 PAESAGGIO .................................................................................................................... 37
10.1 Sistema dei beni culturali e del paesaggio ............................................................... 37 10.2 VALUTAZIONE PAESISTICA .................................................................................. 37 10.3 IMPATTO PAESISTICO DEI PROGETTI ................................................................ 42
11 PIANO PAESISTICO DI CONTESTO ............................................................................... 43
12 VALUTAZIONE COMPLESSIVA ....................................................................................... 46
P.I.I. Bogo+39 – Procedura esclusione da VAS BORGO+39 Toscolano Maderno (BS)
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1 PREMESSA DOCUMENTO DI SINTESI DELLA PROPOSTA DI PII E DETERMINAZIONE DEI
POSSIBILI EFFETTI SIGNIFICATIVI
L’autorità procedente ha predisposto questa relazione di sintesi della proposta del PII
Borgo +39 presentata dal proponente e contenente le informazioni e i dati necessari alla
verifica degli effetti significativi sull’ambiente, sula salute e sul patrimonio culturale
facendo riferimento ai criteri dell’Allegato II della Direttiva:
- Caratteristiche del PII tenendo conto dei seguenti elementi:
o In quali misure l PII stabilisce un quadro di riferimento per progetti ed altre
attività, o r quanto riguarda l’ubicazione, la natura, le dimensioni operative
o attraverso la ripartizione delel risorse;
o In quale misura il PII influenza altri PII;
o La pertinenza del PII per l’integrazione delle considerazioni ambientali, in
particolare alfine di promuovere lo sviluppo sostenibile;
o Problemi ambientali relativi al PII;
o La rilevanza del PII per la attuazione della normativa comunitaria nel
settore dell’ambiente (ad es gestione rifiuti/acque,…)
-
- Caratteristiche degli effetti e delle aree che possono essere interessate, tenendo
conto in particolare, dei seguenti elementi:
o Probabilità, durata, frequenza e reversibilità degli effetti;
o Caratteri cumulativo degli effetti;
o Natura transfrontaliera degli effetti;
o Rischi per la salute umana;
o Rischi per l’ambiente;
o Entità ed estensione nello spazio degli effetti (area geografica e
popolazione interessate)
o Valore e vulnerabilità dell’area che potrebbe essere interessata a causa :
Delle speciali caratteristiche naturali o del patrimonio culturale;
Dei superamento dei livelli di qualità ambientale o dei valori limite;
Dell’utilizzo intensivo del suolo;
o Effetti su aree o paesaggi riconosciuti come protetti a livello nazionale,
comunitario o internazionale.
Come previsto dalle norme per la redazione di questo documento vengono utilizzati in
possesso degli enti pubblici e quelli contenuti nel rapporto ambientale allegato al PII.
P.I.I. Bogo+39 – Procedura esclusione da VAS BORGO+39 Toscolano Maderno (BS)
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2 Caratteristiche del PII
Il conoide in cui insiste il P.I.I. a nord del torrente Toscolano, con una vista a 360 gradi
del lago e confina a nord con l’ultima cartiera in attività, a sud con la zona dei campeggi,
ad ovest con la zona degli edifici residenziali, distribuiti su di un lieve pendio che risale
verso le montagne e la famosa vallata delle cartiere
Inquadramento provinciale – area intervento Veduta aerea zenitale dell’area interessata dal P.I.I
La proposta di PII rappresenta una fase di trasformazione del conoide attraverso la
riqualificazione dell’intero ambito con il rilancio turistico della zona a lago. Attualmente
l’area del P.I.I., è abbandonata da anni. Pur avendo una posizione strategica ed offre
opportunità uniche grazie a questo intervento di riqualificazione che contribuirà al
successo turistico di questa zona di Toscolano Maderno.
L’ area interessata è complessivamente di mq 56.500 di cui
- mq 17.900: area privata, (occupata da ex edifici produttivi ex industrie nautiche
Garda );
- mq 38.600: area pubblica di proprietà comunale che interessa il campo sportivo,
un giardino ad uliveto, un’area di parcheggio e parte della zona del bersaglio;
;
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3. SITUAZIONE AMMINISTRATIVA Il P.R.G. individua questa area all’interno di un comparto di intervento integrato
multifunzionale con la presenza del porticciolo esistente, strutture e servizi turistici.1
28.10.2005: la proprietà di parte dell’area del PII riceve comunicazione , da parte
dell’A.C. , dell’ avvio del procedimento di modifica dei perimetri per i piani attuativi per la
realizzazione di opere pubbliche e servizi turistici.
13.03.2007 : la proprietà si propone all’ A.C. come interlocutore di questa iniziativa.
23.03.2007 il C.C. con delibera n° 30 approva il ‖Documento di inquadramento per la
PROGRAMMAZIONE INTEGRATA D’INTERVENTO (P.I.I.)
20.04.2007 la G.C. di esprime interesse per la proposta della proprietà che prevede un
recupero dell’area con un aumento delle volumetrie e cambio di destinazione d’uso per
un’adeguata riqualificazione del tessuto urbanistico, edilizio, paesistico, naturalistico ed
ambientale della zona.
20.04.2007 autorizza il sindaco alla definizione delle cause pendenti con la richiedente
secondo la bozza di atto di transazione allegata alla stessa delibera.
09.11.2007 il C.C. di Toscolano Maderno adotta il P.I.I:
08.02.2008 La Soprintendenza per i BBAAAA comunica l’intenzione di voler procedere
alla verifica della sussistenza dell’interesse culturale e successiva dichiarazione di cui
all’art 13 del D.lgs 43/2004.
26.09.2008 i proprietari presentano alla Soprintendenza la richiesta di archiviazione del
procedimento di dichiarazione per il quale comunque la proprietà si è opposta.
26.09.2008 il Direttore Regionale per i Beni Culturali, Architettonici e Paesaggistici della
Lombardia decreta gli ―immobili siti in via Religione‖ di interesse storico-culturale
particolarmente importante ai sensi dell’art. 10, comma 3, lettera d) del D.lgs 42/2004.
Alla proposta di P.I.I. di fine 2008 ne succedono altre fino a giungere alla presente che si
ritiene definitiva.
1 Dalla Relazione alla revisione del PRG – sett. 2002 – Analisi della realtà socio -economica e del territorio Parte Seconda: Le operazione di Piano “ 3) Riqualificazione delle aree a lago e valorizzazione del patrimonio collinare e montano:
…. Delle operazioni di piano più significative per il raggiungimento degli obiettivi posti,particolare interesse
riveste la vasta area a lago, in gran parte di proprietà comunale, adiacente il campo sportivo. In questo
ambito vi è l’opportunità di prevedere il nuovo porto turistico e le sue attrezzature, integrate da una struttura
balneare di buon livello turistico ricettivo da porre al servizio sia della popolazione locale, sia dei flussi
turistici gravitanti su Toscolano Maderno. Per altro la realizzazione di una così’ importante struttura integrata
può essere perseguita con strumenti efficaci quali il PROJECT FINANCING, introdotti dalla più recente
legislazione in materia di opere pubbliche
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4. SITUAZIONE ATTUALE DELL’AREA L’area attuale è occupata nella parte privata da immobili fatiscenti dell’ex oleificio del
Garda prima e, dagli anni 60, dal Centro nautico del Garda.
Il valore di tali immobili dal punto di vista architettonico e storico-monumentale è assai
ridotto, come viene ben espresso nelle due relazioni che compongono i ricorsi per
l’abolizione del vincolo di interesse monumentale; prima alla Soprintendenza di Brescia e
poi direttamente al Ministero. (Allegato 2)
Nella presente relazione proponiamo una tavola riepilogativa del rilievo ragionato degli
immobili al fine di comprenderne il valore; infatti la committenza prima di procedere alla
proposta del PII adottata nel novembre scorso, aveva eseguire un rilievo accurato e
ragionato che proponiamo in toto.
L’area interessata al P.I.I. è in parte di proprietà della SAILING IMMOBILIARE s.r.l.2 (per
mq. 17.900) e del Comune di Toscolano Maderno (per mq. 38.600), per superficie
complessiva pari a mq. 56.500. per facilitare la comprensione espositiva la si propone in
due ambiti.
2 in precedenza del Centro Nautico del Garda spa con sede via Religione n 134 in Toscolano Maderno;
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A- Proprietà privata, stato attuale:
veduta area dell’area interessata dal P.I.I.
edifici ex industriali tipo “opificio”, nella parte sud-est del P.I.I. e con
superficie di mq 17.900, ha volume edificato di circa 32.684 mc. composto da
più edifici in cui si sono succedute nel tempo diverse attività: dalla produzione di
olio alla fabbricazione di barche, allo stoccaggio e magazzinaggio di materiali
vari. Le tipologie architettoniche e gli edifici sono di diversa epoca e
continuamente adattati e rimaneggiati a seconda della bisogna: dalla metà -fine
ottocento ai primi del novecento, dall’epoca del fascio fino ad edifici degli anni
’50. In adiacenza a questi fabbricati tipicamente produttivi troviamo un edificio
denominato ―casa liberty‖ che rappresenta l’unica realtà edilizio di qualche rilievo,
come per altro viene ribadito fin dalla prima proposta di P.I.I.. Gli immobili sono
realizzati sulla direttrice est/ovest, in forma a pettine rispetto alla costa del lago.
un grande appezzamento di terreno , nella parte su-ovest, su cui non è mai
stato costruito alcun edificio e oggi incolto..
Disciplina urbanistica attuale: ART. 30 . PIANO PARTICOLAREGGIATO N. 1 ( Religione ) L’ambito territoriale
sottoposto a studio obbligatorio di Piano Particolareggiato ha un’estensione territoriale di
mq 16.620; ammessa: attività ricettiva alberghiera e case per vacanze , così come
definite dall’art. 2 e dall’art 12 della L.R.12/97. Indice di utilizzazione territoriale: i.t. = 0,50
mq/ mq; H max h.= 9,50 ml; Distanza dai confini d. = 5,00 ml; Parcheggi pertinenziali :
30 % della s.l.p. edificata. Aree standard: 20% della superficie territoriale;
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A- Proprietà comunale, stato attuale: Costituita da: mq. 38.600 circa
campo da calcio su di un terrapieno e contornato da un muro di recinzione,
immobili e infrastrutture di servizio per circa mq 22.600;
parcheggio/uliveto in forte stato di degrado per circa mq 10.900.
parte della strada costeggiante la spiaggia del lago per circa mq 3.3703
Classificata nel PRG vigente come segue:
L’area di proprietà comunale, nel vigente P.R.G., è inserita nella zona territoriali
omogenea SP1 (centri sociali e culturali) edificabile per funzioni socio culturali e
servizi di interesse pubblico e di quartiere ai sensi dell'art.41 delle NTA del PRG;
ART. 41 - NORME PARTICOLARI PER LE SINGOLE CATEGORIE DI ATTREZZATURE
S.P. 2 - ASILI NIDO, SCUOLE MATERNE, SCUOLE ELEMENTARI, SCUOLE MEDIE
DELL'OBBLIGO
S.P. 3 - VERDE PUBBLICO E ZONE SPORTIVE - PARCHEGGI IN ZONE S.P:
3 Nel catasto parte della strada risulta appartenere a privati; tuttavia, considerato il tempo immemore da cui l’utilizzo è pubblico, ai fini dei P.I.I. viene considerata tale, anche in ragione del fatto che non si prevede una sua variazione di destinazione;
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4.2 CONTESTO NATURALE La penisola di Toscolano Maderno è situata in una zona del Lago di Garda caratterizzata
da straordinarie bellezze naturali e da un’interessante configurazione topografica data la
vicinanza alle montagne a nord e una costa molto estesa, attraversata dal Torrente
Toscolano, che scorre da ovest, in direzione della valle delle cartiere, considerata riserva
naturale.
Il clima mite, di tipo mediterraneo, la rende un’oasi tra le Alpi a nord e le nebbiose
pianure limitrofe a sud. La vasta superficie (370 Kmq) e l’enorme massa d’acqua del lago
contribuiscono a rendere le condizioni climatiche molto favorevoli. La temperatura sul
lago di Garda si mantiene ad una media di 13 gradi durante tutto il corso dell’anno
garantendo un inverno mite.
La costa su cui si affaccia il nostro sito ha un’esposizione solare considerevole tutto
l’anno, e grazie all’assenza di ostruzioni, la parte a sud rimane esposta al sole anche in
inverno così come i lati est ed ovest che potenzialmente offrono l’opportunità di utilizzare
riscaldamento naturale e metodi di accumulo energetico.
I venti che interessano il lago soffiano prevalentemente da nord verso sud e viceversa,
così come riscontrato nel nostro sito. Durante la stagione invernale i venti provenienti da
nord causano un abbassamento della temperatura e un moto ondoso delle acque. La
differenza di temperatura tra la terraferma e il lago, garantisce brezza tutto l’anno.
La strada statale rappresenta l’arteria principale che si estende lungo le sponde del
Lago di Garda, da sud arriva a Maderno e prosegue a nord fino a Toscolano
attraversando la penisola e le strade parallele che portano alla costa, quasi a formare
una griglia. Pedoni e ciclisti potranno percorrere il lungolago che segue la costa da
Maderno fino al campeggio che confina con la parte sud del sito.
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5. PROGETTO DEL PROGRAMMA DI INTERVENTO INTEGRATO 5.1 FINALITA’ del P.I.I.
Le finalità del PII sono plurime e attengono alla sfera pubblica rappresentata dagli
interessi dell’ A.C. e dai proponenti privati. L’Amministrazione Comunale, nell’approvare
il PII Borgo +39, persegue finalità collettive:
- risanare un’area attualmente degradata, dismessa dalle attività produttive
originarie che si sono succedute e che hanno lasciato i vecchi edifici in completo
abbandono e in fronte lago;
- aumentare l’appeal turistico con strutture adeguate ai tempi per sfruttare le
potenzialità che il proprio territorio possiede dotando di strutture adeguate e di
forte richiamo;
- rispondere alle esigenze del mercato turistico, creando un sistema territoriale
di offerta integrata;
- impegnarsi a fondo nello sviluppare e mantenere un’azione di marketing
territoriale per meglio caratterizzare e far conoscere il proprio territorio e le
capacità di ospitalità di qualità;
- utilizzare il P.I.I. come strumento di riqualificazione strutturale dell’ambito turistico di Toscolano Maderno come un volano economico, produttivo e di
immagine, proponendo una inversione di rotta nella considerazione del turismo,
fino ad oggi marginale nel territorio di Toscolano . La attuale crisi potrà avere
ripercussioni pesanti sui posti lavoro oggi non impiegati nel turismo
Il proponente, quale operatore economico e produttivo, persegue finalità imprenditoriali
nella realizzazione e vendita delle edifici costruiti. Queste finalità sono da considerare:
- a micro scala: in quanto di promozione, ricerca, costruzione, vendita o gestione
dei beni realizzati;
- a macro scala: quale net-work per competere con altre zone turistiche locali,
italiane , europee e dei paesi emergenti,
Il lago di Garda spesso non riesce a competere sul piano turistico con altre località,
anche meno prestigiose, per la carenza di offerte turistiche integrate nello stesso
territorio e a vasta scala.
La proposta del PII è una implementazione del ―sistema turismo‖ quale tessera
importante nella costruzione del net-work turistico del lago di Garda.
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6.2 CONCEPT E PROGETTO Le componenti storiche e ambientali hanno influenzato in maniera determinante la
progettazione prevedendo la trasformazione della zona industriale abbandonata
reinterpretando le tradizioni locali del lago di Garda, recuperando4 gli edifici industriali
esistenti e potenziando la capacità dell’area con nuovi edifici. Il P.I.I. si muove sulle linee
di sviluppo architettonico, paesistici e di attività turistica intraprese da decenni dei paesi
confinanti come Gargnano e Gardone Riviera.
Riferimenti a realtà similari, presenti sul lago di Garda o altrove, potrebbero essere: il
complesso turistico-commerciale del lungo lago Zanardelli di Salò che comprende.
Piazzetta lungolago e strade parallele per la passeggiata e gli acquisti; piazzetta
Malvezzi a Desenzano, piazza Feltrinelli di Gargnano, lungolago di Gardone, viale
Ceccarini a Riccione, il sistema del divertimento con disco-music sulla costa romagnola,
…
Planivolumetrico P.I.I. – (vedi tav 3.0)
Gli edifici previsti nel P.I.I., esistenti e nuovi, saranno destinati, a residenza, a funzione
turistica, commerciale.
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La spiaggia, esterna al perimetro del P.I.I. non viene toccata dall’intervento, ma sarà di
fatto rafforzata nella sua attrattiva, servizi ed utilizzo.
Il verde, pubblico e privato, e il concetto della sostenibilità ambientale saranno alla
base di tutto l’intervento:
Servizi per il tempo libero e l’intrattenimento,… saranno disponibili e offriranno una
vasta gamma di attività anche ai visitatori.
L’esistente campo da calcio, potrà essere al centro della attività sportiva migliorando i
servizi accessori (spogliatoi);
Il nuovo assetto viario sarà costituito da: a- Viabilità pedonale interna al centro dell’intervento
b- viabilità ciclopedonale: con la pista ciclopedonale sul lungo lago
c- Viabilità carraia d’ingresso: da via Marconi e da via Religione
d- Viabilità d’emergenza: Sul lungo lago.
Strategia dei parcheggi I parcheggi sono previsti interrati lasciando il massimo possibile dell’area a disposizione
del verde e del tempo libero (giardino, piazza, ciclopedonale,…) :
- Il parcheggio pubblico per quanto attiene agli standard residenziali e
commerciali dell’ambito 1 sono previsti mq 11.222, con accesso da via
Religione;
- Il parcheggio pertinenziale è previsto nell’interrato dell’Ambito 1 per complessivi
mq 6.200;
- I parcheggi realizzati ed eccedenti lo standard dovuto (mq 11.222) sono mq
600, realizzati all’esterno sul alto ovest dell’uliveto.
Riqualificazione delle aree pubbliche Il porto esistente
La piazzetta si allargherà tra la casa liberty e il bersaglio
ll parco pubblico davanti la spiaggia
Il campo da calcio sarà riqualificato e valorizzato rispetto all’attuale utilizzo.
4 Il recupero degli edifici esistenti, anche in considerazione del loro elevato grado di fatiscenza e di compromissione ambientale, potranno essere anche demoliti e ricostruiti, in accordo con la Soprintendenza.
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6.3.1 Proposta di variante urbanistica:
In vista della realizzazione delle predette opere il PII comporta variante al PRG vigente,
finalizzata ad assegnare destinazione prevalentemente residenziale e commerciale. Per
effetto della variante all’Ambito 1 sono assegnate le seguenti superfici e relativi
parametri:
Superficie lorda di pavimento : 25.400 mq , di cui;
o Slp residenziale 17.400 mq (mq 16.734 nella zona A1, mq 666 nella zona
A2) sulla superficie di proprietà di mq 17.900
o SLP spazi commerciali per mq 2.000 nell’Ambito 1 zona A1, non
configurantesi come centro commerciale; oltre agli spazi di pertinenza
magazzini e depositi posti nell’interrato che, data la loro funzione di spazi
accessori non rientrano nel conteggio della S.L.P.
- Altezza massima degli edifici :pari a quella degli edifici esistenti sull’Ambito 1;
- Distanza dai confini 5.00 ml;
- Parcheggi pertinenziali:
o residenziali 1mq/10mc;
o commerciali 50%/SLP
- aree a standard per:
o edifici residenziali: 26.5mq/ab (150 mc per abitante);
o edifici commerciali 100% SLP
- Opere di urbanizzazione: - Urbanizzazione Primaria
o Viabilità carraia pubblica;
o Sistemazione di via Religione dall’intersezione della nuova viabilità ovest
verso sud fino all’ingresso dei parcheggi posti nella zona sud del P.I.I.;
o Viabilità carraia privata da realizzarsi all’interno della zona sud
prevalentemente residenziale;
o Allacciamenti/potenziamenti alla sottoreti dei servizi comunali:
parcheggi interrati:
mq 6.220 di parcheggi pertinenziali su aree private;
o verde primario;
Urbanizzazione Secondaria: mq 10.900 a verde (aiuole, parco ulivi) da riqualificare; mq 11.222 di parcheggi ad uso pubblico su aree a standard urbanistici arredo urbano;
Parcheggi da intendersi nello standard di qualità per mq 600
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6.3.2. STANDARDS URBANISTICI E STANDARD DI QUALITA’ Standard Urbanistici Il PII prevede una dotazione di aree standard ad uso pubblico, per complessivi mq.
11.222 (mq 9.222 per le residenze e mq 2.000 per il commerciale),
Standard di Qualità Alla dotazione di standard di cui sopra si aggiungono, a titolo di standard di qualità del
P.I.I. le seguenti opere pubbliche, per un totale di € 3.040.000,00 (superiore allo
standard di qualità per complessivi € 2.751.803,00 comprendenti le seguenti opere:
- Struttura polivalente per servizi al turismo mq 800 ;
- Piazzetta antistante il lago dalla zona bersaglio alla palazzina Liberty;
- Riqualificazione del campo sportivo;
- Strada di congiunzione via Religione e via Marconi di mq 2.650;
- Riqualificazione del verde e della viabilità connessa con il centro sportivo (via
Religione);
- Pista ciclopedonale lungolago sul lato est del PII di mq 600;
- Sistemazione dei campetti da gioco degli oratori delle Parrocchie di Toscolano e
Maderno;
La dotazione di aree standard conferita nel PII è idonea a supportare il peso insediativo
derivato dal P.I.I. e vale a riqualificare urbanisticamente le aree comprese nel comparto
e la zona territoriale in cui sono inserite.
Al fine di potenziare l’assetto infrastrutturale e i servizi pubblici della zona il soggetto
attuatore si impegna ad assumere a proprio carico gli oneri, fino alla concorrenza
massima di € 3.040.000,00, equivalenti ad una dotazione virtuale aggiuntiva di aree standard pari a mq 15.200 ( € 3.040.000/ € 200 )
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VERIFICA STANDARDS - N.T.A. - ART.11 destinazioni d'uso e quantificazione dei Parcheggi Pertinenziali e Standard Urbanistici e di Qualità
Intervento x ambito
Superficie ambito mq
Verde pubblico
SLP progetto
mc = SLP x 3
Parcheggio pertinenza
Parcheggio realizzato 1'
Parcheggio standards 2'
Parcheggio realizzato 2'
Parcheggio Monetizzato
Ambito 1 Proprietà Privata 17.900
Da Proprietà Comun 38.600
Residenziale 17.400 52200 mq 1/ mc 10 5.220 mq 26,5/mc
150 9.222 Commerciale 2.000 50 % SLP 1.000 100 % SLP 2.000
copertura polivalente 800
Verde
TOTALE PII 56.500 0 20.200 6.220 11.222 0 ONERI DI URBANIZZAZIONE - MONETIZZAZIONE E QUANTIFICAZIONE STANDARD DI QUALITA' DOVUTO
Tipologia intervento x ambito
Superficie del lotto
SLP x conteggio oneri
mc virtuali x conteggio oneri
Oneri comunali x Urb. 1' €/mc
TOTALE Oneri Urb. 1'
Oneri comunali x Urb. 2' €/mc
TOTALE Oneri Urb. 2'
Stima del plus valore valore delle aree in variante €/mc/mq° costruito
Standard di qualità e cessione aree comunali al proponente € totali
Ambito 1 Proprietà Privata 17.900
Trasformazione da RTA a Residenziale 10.897 32.691 13,57 443.617 17,23 563.266 € 20 653.820
Nuove volumetrie residenziali
6.103 18.309 13,57 248.453 17,23 315.464 € 63 € 1.144.313
Commerciale
1.870
62,63 117.118 23,17 43.328 € 510 € 953.700 TOTALE 1 #RIF! 18.870 € 809.188 € 922.058 € 2.751.833
° per le residenze viene calcolato il 25% del plusvalore delle aree riferendosi alla volumetria realizzata per cui si ha
stima del plusvalore per le volumetrie da RTA a Residenziale = € 80 /mc =
plusvalore della volumetria realizzata = € 80/mc con una incidenza stimata di € 240/mq di SLP
25 % del plusvalore = € 20/mc
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stima del plusvalore della volumetria Residenziale ceduta con il PII su area di Proprietà
plusvalore della volumetria realizzata = € 270/mc con una incidenza stimata di € 1.000/mq di SLP
per il commerciale si valuta la cessione di mq 2.000 di SLP da realizzare indipendentemente nella parte residenziale
Superfici
realizzate mq
Stima costo €/mq
Totale costo opere di urbanizzazione
Oneri Urbanizzazione
dovuti al comune
Differenza +/-
Urbanizzazione 1' 3.880.000 809.188 € 3.070.812 parcheggi
11.200 325 3.640.000
strade
110.000
illuminazione
30.000
fognatura
30.000
rete elettrica
30.000
acquedotto
20.000
rete lelefonica
20.000
Urbanizzazione 2' 969.500 922.058 47.442 verde pubblico
13.850 70 969.500
Standard di qualità e costo aree 2.783.500 2.751.803 31.697
nuova strada via-Religione/via Marconi 2.650 190 503.500
Struttura pubblica
800 1.000 800.000
piazzetta
4.450 200 890.000
ciclopedonale 600 400 240.000
Oratorio Maderno Oratorio Toscolano
200.000
riqualificazione campo da calcio
150.000
RIEPILOGO DARE E AVERE TOTALE OPERE DA REALIZZARE
TOTALE COSTI COME DA TABELLA
A vantaggio del Comune
TOTALE 7.633.000 4.483.049 3.149.951
P.I.I. Bogo+39 – Procedura esclusione da VAS BORGO+39 Toscolano Maderno (BS)
A cura: ing Nicola ZANINI 17
P.I.I. Bogo+39 – Procedura esclusione da VAS BORGO+39 Toscolano Maderno (BS)
18 A cura: ing Nicola ZANINI
3 CONCLUSIONI
Da quanto sopra esposto ne segue pertanto, che il PII:
- prevede la realizzazione di opere di urbanizzazione, primarie e secondarie:
o idonee a soddisfare le esigenze urbanizzative derivanti dalla realizzazione
dei nuovi insediamenti;
o coerenti con l'interesse all'incremento delle dotazioni delle opere e servizi
pubblici;
o funzionali al perseguimento degli obiettivi di riqualificazione urbanistica,
ambientale ed infrastrutturale;
o dettati dall'Amministrazione con i propri strumenti di pianificazione e
programmazione territoriale, nonché indicati dal Comune nel Documento
di Inquadramento Territoriale approvato con deliberazione C.C. n.
30/2007;
- risulta conforme alla vigente disciplina legislativa e regolamentare statale e
regionale, nonché coerenti con tutti gli atti di pianificazione e programmazione
assunti dall'Amministrazione Comunale, con particolare riferimento al Piano dei
Servizi ed al Documento di Inquadramento;
- comporta, con la sua approvazione, modifica delle previsioni del vigente Piano
Regolatore Generale di Toscolano Maderno per quanto riguarda i contenuti del
Piano dei Servizi e la disciplina delle aree e degli immobili interessati sia dagli
interventi di tipo privato, sia dagli interventi di interesse pubblico
- risulta corrispondente a prevalenti interessi pubblici di ordine urbanistico e
territoriale;
- ai sensi dei criteri e modalità per la approvazione dei P.I.I. invariante , non aventi
rilevanza regionale da osservarsi fino alla approvazione dei P.G.T. (comma 7, art
25, l.r. 12/2005, così come integrato dalla lettera B), comma 1 art. 1 della l.r.
5/2009), ha gli elementi di congruità richiesta con i criteri e le modalità richieste e
più in particolare con i contenuti del Documento di Inquadramento risponde a
quanto previsto dal Documento di Inquadramento approvato dal CC con delib. n°
30/07 come riportato in premessa alla relazione generale (cfr pag 3)
P.I.I. Bogo+39 – Procedura esclusione da VAS BORGO+39 Toscolano Maderno (BS)
19 A cura: ing Nicola ZANINI
4 Verifica di coerenza dei contenuti del P.I.I.
Lo scopo del documento di inquadramento è quello di ― definire gli obbiettivi generali e gli
indirizzi dell’azione amministrativa nell’ambito della programmazione integrata di
intervento
4.1 Dal documento programmatorio generale dell’Amministrazione Previsione del documento PII “BORGO +39”
Il PII è promosso con la finalità specifica della
riqualificazione del territorio:
Il PII riqualifica l’intera area gli edifici fatiscenti
esistenti nell’area;
risanamento urbanistico;
ridisegno urbanistico;
Il PII riorganizza attraverso un risanamento
urbanistico ll’area occupata prima da un
oleificio e poi dal centro nautico del Garda, La
proposta di risanamento urbanistico ridisegna
la viabilità d’accesso all’area ad uso turistico.
risanamento edilizio: recupero degli
edifici esistenti
il P.I.I. prevede l’abbattimento e la
ricostruzione degli edifici esistenti, in accordo
con la Soprintendenza. L’abbattimento si rende
necessario per motivazioni strutturali ma
indispensabile per la bonifica ambientale
dell’area, interna ed esterna degli edifici, in
considerazione della lavorazione che vi si
faceva.
miglioramento delle condizioni
ambientale
Il PII ridisegna la trama urbana, dei servizi
annessi agli edifici, vietando la circolazione dei
mezzi a motore all’interno del PII . Si prevede
l’uso delle innovazioni tecnologiche tese al
risparmio energetico negli edifici, all’uso delle
energie rinnovabili come il solare: da calore e
da fotovoltaico. La presenza del verde
nell’area del P.I.I. è garantita come elemento di
distinzione
miglioramento delle condizioni
paesistiche
Il P.I.I. migliora le condizioni paesistiche
dell’attuale contesto degradato : dal fronte
lago fino all’interno dell’impianto urbanistico.
dotazioni di servizi I servizi offerti dal PII Borgo+39 sono di alta
P.I.I. Bogo+39 – Procedura esclusione da VAS BORGO+39 Toscolano Maderno (BS)
20 A cura: ing Nicola ZANINI
qualità per il servizio turistico aumentando
l’appeal turistico del comune mediante:
- creazione di nuovi servizi alla attività turistica
della piazzetta antistante la palazzina Liberty
sul porto attuale, di- locali pubblici ricavati negli
spazi degli edifici esistenti che si affacciano
sulla piazzetta e sul boulevar
dotazione di infrastrutture Il PII per la sua particolare posizione non
abbisogna di grandi infrastrutture da ascrivere
al settore delle OOPP. Infatti l’ innesto dalla SS
45bis su via Religione e via Marconi sono già
adeguate, specie per via Marconi già servita
da una rotatoria all’intersezione con la SS45.
valorizzazione delle caratteristiche
identificative del territorio
Il PII Borgo +39 incide sulla valorizzazione
delle caratteristiche identificative del territorio,
mediante il recupero degli edifici esistenti.
Condizione preordinata alla promozione del
PII è la presenza di almeno 2 di queste
particolarità:
l PII ―BORGO +39‖
aree e immobili dismessi dalla
funzione originaria
Il PII Borgo +39 interessa un’area attualmente
occupata da immobili produttivi dimessi e
fatiscenti e/o in pessimo stato di
conservazione,
Pluralità di destinazioni d’uso, comprese
infrastrutture pubbliche e d’interesse
pubblico
Il PII Borgo +39 prevede più destinazioni d’uso
comprese infrastrutture stradali e di rete
Compresenza di tipologie e modalità
d’intervento integrate, anche con
realizzazione potenziamento di opere di
urbanizzazione primaria e secondaria
Il PII Borgo +39 prevede tipologie e modalità
di intervento integrate, quali il recupero degli
edifici esistenti e nuovi edifici ad uso pubblico
e standard di qualità- urbanizzazione
secondaria.
Rilevanza territoriale da incidere sulla
riorganizzazione dell’ambito urbano
Il PII Borgo +39 incide sulla riorganizzazione
dell’ambito urbano in termini di opere .
Il PII non deve interessare aree o immobili a
destinazione agricola
Il PII Borgo +39 non interessa aree a
destinazione agricola ma solo aree già
edificate
P.I.I. Bogo+39 – Procedura esclusione da VAS BORGO+39 Toscolano Maderno (BS)
21 A cura: ing Nicola ZANINI
Indicazione degli indirizzi strategici di riferimento per la definizione del modello di
organizzazione spaziale del territorio, il miglioramento della qualità urbana e ambientale, il
potenziamento della competitività e l’ampliamento del mercato urbano5
Obiettivi strategici di riferimento sottesi
alla programmazione Integrata
d’Intervento
Proposta PII
a La realizzazione o il completamento di
opere o di servizi di qualità aggiuntiva di
dimensione e caratteristiche comunali
e/o sovracomunali altrimenti non
attuabili con i normali canali di
finanziamento pubblici, con riferimento
prioritario al proseguimento delle azioni
e dei processi di recupero e
valorizzazione innescati per la Valle
delle Cartiere e delle zone
archeologiche
Il PII prevede il mantenimento e l’uso della
darsena esistente integrandola in un
contesto turistico di alto livello ed organico.
Il PII realizza e riqualifica strutture turistiche
rispondendo a questa esigenza di servizi di
qualità aggiuntiva per dimensione e
caratteristiche sovracomunali al servizio
dell’ attività turistica. Con i normali canali di
finanziamento pubblico non si potrebbe
avere una qualità di servizi e strutture di
questo livello: comunale e territoriale.
b Le proposte di interventi su aree
interessate da fenomeni di degrado e/o
dismissione, con particolare riferimento
alle aree produttive presenti in sito
L’area su cui insiste il PII è attualmente
interessata da un’area industriale dimessa
in fronte lago che ne degrada il quadro
visivo. Il PII ne prevede il recupero edilizio,
storico e funzionale
c La ricollocazione di aree produttive
irrazionalmente dislocate e interventi su
aree industriali, artigianali;
Si consente una corretta collocazione di
servizi al turismo nell’area maggiormente a
ciò vocata
d La realizzazione di opere di mitigazione
e di risarcimento ambientale e
paesistico di ambiti di criticità territoriale
di scala comunale e/o sovracomunale,
connessi, in via
preferenziale, agli ambiti posti sotto
tutela e ricadenti all’interno del Parco
Alto Garda Bresciano
La riqualificazione di questa area degradata prevede un polo d’eccellenza per il turismo e si inserisce in una visione
moderna e propositiva del miglioramento
della qualità urbana e ambientale, mediante
i servizi offerti e la grande attenzione agli
standard di qualità e al verde
5 CFR PUNTO 2.3 DEL Documento di Inquadramento per la Programmazione integrata di intervento
P.I.I. Bogo+39 – Procedura esclusione da VAS BORGO+39 Toscolano Maderno (BS)
22 A cura: ing Nicola ZANINI
e Le proposte per il rafforzamento dei
caratteri identificativi locali attraverso
l’attivazione di processi di tutela e
valorizzazione della risorsa naturale,
con riferimento particolare al Parco Alto
Garda Bresciano e alla Valle delle
Cartiere e ai relativi progetti
I caratteri identificativi locali sono da
ricercarsi nel recupero degli edifici storici,
nelle forme degli edifici ora presenti, nei
materiali o colori usati e nella grande
“sapienza gardesana” di il meglio che
dall’800 in poi si poteva insediare in una
località turistica.
f La realizzazione di infrastrutture
stradali e per la sosta di servizio
comunale e per il miglioramento
generale della viabilità
La realizzazione di parcheggi, della pista
ciclopedonale, l’assenza di automobili, boat
shering danno un valido aiuto alla viabilità e
mobilità comunale.
g Il miglioramento, l’adeguamento e la
realizzazione, ove necessario, di
strutture per l’arredo urbano, la
sentieristica e l’accessibilità del
territorio in genere;
Una delle caratteristiche dell’ intervento è la
forte valenza che interessa: il livello di
struttura del piano; l’architettura degli
interventi; l’intervento di recupero degli
edifici ; la qualità degli spazi comuni e della
viabilità interna; il verde
h Il potenziamento dei servizi e delle
strutture scolastiche;
si prevede il potenziamento dei servizi
culturali, sociali ed imprenditoriali turistici .
i Il miglioramento delle possibilità di
conseguimento delle previsioni del
P.R.G., ivi comprese l’eliminazione, la
sostituzione e/o la razionalizzazione
di previsioni di servizio superate con
riferimento a problematiche, vincoli e
normative sopravvenute
Il PRG già prevedeva la creazione di un
intervento6 di grande qualità da realizzarsi
con strumenti efficaci.
La Proposta del PII va in questa direzione,
aggiungendo anche la riqualificazione della
zona industriale dimessa individuata dal
PRG.
j Il consolidamento del sistema
insediativi concentrando il focus sul
riequilibrio di distribuzione dei servizi
e della loro accessibilità nel territorio
Offrire al settore turistico gardesano un plus
che aumenta la qualità delle offerte;
Consolidare il centro abitato in un’area
frammentata di recente urbanizzazione
6 Dalla Relazione all’ultima variante generale al PRG: particolare interesse riveste la vasta area a lago, in gran parte di proprietà comunale, adiacente il campo sportivo. In questo ambito vi è l’opportunità di prevedere il nuovo porto turistico e le sue attrezzature, integrate da una struttura balneare di buon livello turistico ricettivo da porre al servizio sia della popolazione locale, sia dei flussi turistici gravitanti su Toscolano Maderno. Per altro la realizzazione di una cos’ importante struttura integrata può essere perseguita con strumenti efficaci quali il PROJECT FINANCING, introdotti dalla più recente legislazione in materia di opere pubbliche
P.I.I. Bogo+39 – Procedura esclusione da VAS BORGO+39 Toscolano Maderno (BS)
23 A cura: ing Nicola ZANINI
Modalità di individuazione dei progetti idonei a perseguire gli obiettivi coerenti con le strategie indicate, nonché il relativo impatto sull’ambiente e sul paesaggio7 Criteri di valutazione PII Caratteristica richiesta Descrizione contenuto del PII
SI NO
a interventi che non prevedano incremento
del suolo impegnato dalla pianificazione
vigente
Il suolo interessato dal PII è già
occupato da aree compromesse dalla
edificazione o da servizi pubblici
SI
b interventi che prevedano la realizzazione
di servizi di scala comunale o sovra locale
di qualità aggiuntiva;
parcheggi coperti e scoperti, verde
pubblico, lungo lago pedonale,..,
shopping center s, verde attrezzato ;
SI
c interventi che migliorino le previsioni di
piano in relazione al conseguimento degli
obiettivi strategici di riferimento dichiarati
o che sanino condizioni previste non
attuabili
Servizi di alta qualità per la attività
turistica, con la loro riqualificazione.
SI
d interventi volti alla riorganizzazione e
riqualificazione territoriale, sia dal punto di
vista ambientale, che paesistico e
insediativo;
Riorganizzazione indotta della struttura
dell’area circostante e non solo quella
da esso interessata. prolungamento
della pista ciclo - pedonale sul lungo
lago, integrazione delle attività
SI
e interventi che non introducano particolari
criticità sul sistema delle reti tecnologiche
dimostrando l’assoluto equilibrio delle
condizioni ecologico ambientali con
particolare riferimento al ciclo dell’acqua
L’intervento multisettoriale proposto dal
programma non introduce particolari
criticità sul sistema delle reti
tecnologiche. Le reti che attualmente
servono l’area saranno solo potenziate
costituendo i loro terminali rispetto alla
dorsale posta sulla ss45 bis.
SI
f interventi che prevedano una dotazione
completa in loco degli standard primari
(parcheggi) e/o la dotazione di verde
connesso ad effetti di mitigazione
paesistica ed ecologica degli insediamenti
di particolare rilievo e portata
Il PII prevede la disincentivazione
dell’uso dell’ uso di mezzi privati
all’interno dell’area.
A tal fine le strade di arrivo
confluiscono nelle apposite aree di
parcheggio pertinenziale primario e
distribuito a servizio dei vari edifici e
zone.
SI
7 CFR PUNTO 2.4 Del Documento di Inquadramento per la Programmazione integrata di intervento
P.I.I. Bogo+39 – Procedura esclusione da VAS BORGO+39 Toscolano Maderno (BS)
24 A cura: ing Nicola ZANINI
g interventi volti a recuperare gli edifici e le
aree visibilmente degradate e/o dismesse,
in particolare nel centro storico o in ambiti
contigui
Il PII prevede l’intervento di recupero
degli edifici dimesse in fronte lago
poste tra via Religione e il campeggio.
SI
h interventi che prevedano una
ricollocazione di aree produttive
irrazionalmente dislocate e interventi
migliorativi di aree industriali e artigianali;
Il PII non prevede una riallocazione
delle attività produttive presenti
nell’area in quanto dismesse anni fa e
ora in completo abbandono.
SI
i interventi volti a sostenere e potenziare le
attività commerciali, ricettive o attrattive
all’interno del tessuto urbano
Questo è l’obiettivo principe della
proposta articolata in più settori del PII
I
j interventi che prevedano l’aumento del
peso insediativo o il cambio di previsione
di destinazione in ambiti già impegnati e
contigui ad ambiti impegnati utilizzando e
ottimizzando edifici e strutture presenti
Il PII prevede l’uso di aree già
compromesse e pertanto rispetta a
pieno questo obiettivo, come già
precedentemente specificato
SI
k interventi che favoriscano gli insediamenti
caratterizzati da un mix funzionale e
sociale
Il PII prevede un mix funzionale dalla
residenza allo shopping, dalla spiaggia
pubblica attrezzata ai parcheggi,…
SI
l interventi che favoriscano la capacità
attrattiva del centro abitato grazie a nuovi
servizi o funzioni particolari, comunque in
equilibrio di dotazioni primarie
Il PII, prevede una dotazione dei
servizi primari, (es. strade di accesso
attrezzato, parcheggi, verde, arredo
urbano,…) che, qualora carenti,
avrebbero un effetto boomerang per gli
operatori promotori.
SI
m interventi che prevedono la conversione
delle attività ricettive all’aria aperta in
strutture turistico - ricettive della gamma
alberghiera con finalità di riordino
paesistico
L’area in cui si propone il PII non
occupa attualmente attività ricettive
all’aria aperta che sono attualmente
allocate nell’adiacente area a sud.
SI
P.I.I. Bogo+39 – Procedura esclusione da VAS BORGO+39 Toscolano Maderno (BS)
25 A cura: ing Nicola ZANINI
5 Ricognizione dei contenuti derivanti dalla pianificazione
5.1 PTCP – Piano territoriale di coordinamento provinciale della AP di BS PTP – Piano Territoriale di coordinamento del Parco Alto Garda Bresciano Il territorio del Parco dell'Alto Garda, istituito con Legge Regionale n° 58/1989, comprende nove
Comuni (Salò, Gardone Riviera, Toscolano Maderno, Gargnano, Tignale, Tremosine, Limone sul
Garda, Valvestino e Magasa) e si estende su 38.269 ettari, poco meno della metà dei quali
coperti da bosco, con una popolazione che lo abita di circa 28.500 persone.
Art. 65 del PTP del Parco Alto Garda Le Tavole 8.a/d individuano alcuni ambiti territoriali nei quali le emergenze e gli elementi
territoriali di cui all’art.618 si presentano in forme e in combinazione tali da dare luogo ad
ambienti peculiari del paesaggio gardesano. Nell’ambito 5) Conoide del torrente Toscolano, fatto
salvo il rispetto degli elementi costitutivi di cui all’art 61, sono ammesse le destinazioni d’uso e le
modalità di intervento delle zone urbanistiche in cui è classificato.
Vista del conoide di Toscolano: evidenziato in colore rossastro – in colore giallo l’area interessata dal PII
8 Piano Territoriale di Coordinamento del Parco Alto Garda Bresciano (approvato con D.G.R. 1 agosto 2003 n°
7/13939-
art. 61) Prescrizioni generali per la tutela e il rafforzamento delle potenzialità ecologiche e dell’identità paesistica-
P.I.I. Bogo+39 – Procedura esclusione da VAS BORGO+39 Toscolano Maderno (BS)
26 A cura: ing Nicola ZANINI
5.2 PRG .
Il PRG prevede per l’area interessata dal PII la realizzazione di residenze e case da
appartamento per vacanze, riqualificazione delle aree a lago, interventi sulla viabilità pre
la riqualificazione della zona a lago oggi prova di accessi razionali e di spazi attrezzati e
qualificati, collaborazione con Navigarda per un uso efficiente dei battelli, realizzazione
del percorso ciclo pedonale lungo la fascia del lago, riqualificazione della vasta area a
lago, in gran parte di proprietà comunale, adiacente il campo sportivo, prevedendo le
attrezzature del porto, integrate da una struttura balneare .
In questo ambito e per la sua realizzazione, dichiarata una così importante struttura integrata, il
comune prevede strumenti efficaci quali il PROJECT FINANCING, introdotti dalla più recente
legislazione in materia di opere pubbliche.
La proposta generale di riordino delle aree viene resa esecutiva con un primo stralcio con la
proposta del presente PII; il completamento. IL PII ASSOLVE LE PREVISIONI DEL PRG -
Estratto PRG vigente9
9 Dalla Relazione alla revisione del PRG – sett. 2002 – Analisi della realtà socio -economica e del territorio Parte Seconda: Le operazione di Piano “ 3) Riqualificazione delle aree a lago e valorizzazione del patrimonio collinare e montano:
…. Delle operazioni di piano più significative per il raggiungimento degli obiettivi posti,particolare interesse
riveste la vasta area a lago, in gran parte di proprietà comunale, adiacente il campo sportivo. In questo
ambito vi è l’opportunità di prevedere il nuovo porto turistico e le sue attrezzature, integrate da una struttura
balneare di buon livello turistico ricettivo da porre al servizio sia della popolazione locale, sia dei flussi
turistici gravitanti su Toscolano Maderno. Per altro la realizzazione di una così’ importante struttura integrata
P.I.I. Bogo+39 – Procedura esclusione da VAS BORGO+39 Toscolano Maderno (BS)
27 A cura: ing Nicola ZANINI
5.3 Variante PRG Variante del PRG vigente a seguito della approvazione del P.I.I. Borgo+39:
La proposta del Piano di Intervento Integrato in variante al PRG vigente comporta
necessariamente la variazione del vigente Piano dei Servizi. Infatti variando al capacità
insediativa varia il corrispondente fabbisogno delle quantità dei servizi pubblici. In neretto sono evidenziate le voci delle opere interessate al PII e/o che sono interessate a una loro variazione in quantità o qualità: PIANO REGOLATORE GENERALE vigente per le aree interessate al PII
PIANO REGOLATORE GENERALE in variante per le aree interessate al PII
NTA riferite all’azzonamento delle aree contenute nel perimetro del PII
NTA riferite all’azzonamento delle aree contenute nel perimetro del PII
ART. 41 - NORME PARTICOLARI PER LE SINGOLE CATEGORIE DI ATTREZZATURE SP1 (centri sociali e culturali) edificabile per funzioni socio culturali e servizi di interesse pubblico e di quartiere ai sensi dell'art.41 delle NTA del PRG; S.P. 2 - ASILI NIDO, SCUOLE MATERNE, SCUOLE ELEMENTARI, SCUOLE MEDIE DELL'OBBLIGO S.P. 3 - VERDE PUBBLICO E ZONE SPORTIVE - PARCHEGGI IN ZONE S.P: ART. 30 . PIANO PARTICOLAREGGIATO N. 1 ( religione ) L’ambito territoriale sottoposto a studio obbligatorio di Piano Particolareggiato ha un’estensione territoriale di mq 16620; ammessa: attività ricettiva alberghiera e case per vacanze , così come definite dall’art. 2 e dall’art 12 della L.R.12/97. Indice di utilizzazione territoriale: i.t. = 0,50 mq/ mq; H max h.= 9,50 ml; Distanza dai confini d. = 5,00 ml; Parcheggi pertinenziali : 30 % della s.l.p. edificata. Aree standard: 20% della superficie territoriale;
Le aree incluse nel perimetro del P.I.I. “Borgo +39”, come rappresentato nella nuova tavola di azzonamento, costituiscono un comparto unitario connotato da una pluralità di funzioni e preordinato alla realizzazione di strutture pubbliche e private, la cui esecuzione è subordinata alla previa approvazione ed al previo convenzionamento di un P.I.I. unitario, organicamente progettato. Il PRG, a seguito della variante introdotta contestualmente all’ approvazione dl P.I.I., riserva la seguente disciplina. Alle aree comprese nell’ Ambito A è assegnata la destinazione residenziale, commerciale, alberghiera e servizi con una capacità edificatoria pari complessivamente a mq. 25.400 di s.l.p., ripartita secondo le seguenti destinazioni funzionali: mq. 17.400 di s.l.p. residenziale; mq 2.000 di s.l.p. commerciale; Dovranno essere recuperati gli edifici esistenti …
può essere perseguita con strumenti efficaci quali il PROJECT FINANCING, introdotti dalla più recente
legislazione in materia di opere pubbliche
P.I.I. Bogo+39 – Procedura esclusione da VAS BORGO+39 Toscolano Maderno (BS)
28 A cura: ing Nicola ZANINI
6 Piano dei servizi comunale 6.1 Variante Piano dei Servizi Variante del Piano dei servizi vigente a seguito della approvazione del P.I.I. Borgo+39: La proposta del Piano di Intervento Integrato in variante al PRG vigente comporta necessariamente la variazione del vigente Piano dei Servizi.
PIANO DEI SERVIZI vigente
per le aree interessate al PII
PIANO .DEI SERVIZI in variante
per le aree interessate al PII 7 QUADRO RIASSUNTIVO … 7.2 Disponibilità delle aree destinate a Servizi
a) Aree di proprietà Comunale mq 278.592
b) Aree di proprietà di enti o privati mq 25.153
c) Aree derivanti da Piani attuativi mq 29.789
d) Aree da acquisire mq 45.530
TOT mq 379.064 I l Comune per la realizzazione del piano dei servizi previsto nel P.R.G. dovrà acquisire:
1) Vincolo esproprio mq 45.530
2) Cessione da P.A. mq 29.789
TOT mq 75.319
7 QUADRO RIASSUNTIVO … 7.2 Disponibilità delle aree destinate a Servizi
a) Aree di proprietà Comunale mq 278.592 +
b) Aree di proprietà di enti o privati mq 25.153
c) Aree derivanti da Piani attuativi mq 29.789
d) Aree da acquisire mq 45.530
TOT mq 379.064 + Il Comune per la realizzazione del piano dei servizi previsto nel P.R.G. dovrà acquisire:
1) Vincolo esproprio mq 45.530
2) Cessione da P.A. mq 29.789
TOT mq 75.319 -
8 COSTO COMPLESSIVO DELLE OPERE ED ACQUISIZIONE La totale realizzazione del piano dei servizi prevede pertanto il seguente quadro di investimenti
per acquisizione aree € 963.000
per opere € 16.861.000
TOTALE € 17.824.000
Ciò comporta che nel decennio la spesa media annua dovrà essere di € 17.824.000.
8 COSTO COMPLESSIVO DELLE OPERE ED ACQUISIZIONE La totale realizzazione del piano dei servizi prevede pertanto il seguente quadro di investimenti
per acquisizione aree € 963.000
per opere € 16.861.000
TOTALE € 17.824.000 – Opere PII € - 5.416.600 TOTALE € 12.408.000
Ciò comporta che nel decennio la spesa media annua dovrà essere di € 9.760.000
IL PII RISPETTA E MIGLIORA LEPREVISIONI DEL PIANO DEI SERVIZI -
P.I.I. Bogo+39 – Procedura esclusione da VAS BORGO+39 Toscolano Maderno (BS)
29 A cura: ing Nicola ZANINI
6.2 Indicatori demografici socio economici funzionali ai contenuti della proposta di PII –
I dati elaborati mostrano come Toscolano-Maderno sia uno dei primi Comuni appartenenti al
Parco Alto Garda Bresciano e al SUS 6 come superficie territoriale e popolazione residente.
Pertanto è possibile affermare che il Comune rappresenti una realtà consolidata nel territorio
sotto vari profili
L’analisi della dinamica insediativa del comune di Toscolano - Maderno consente di riconoscere
nella sua dinamica demografica, dopo una stasi nel periodo 1971- 1991, una fase di crescita che
protratta nell’ultimo decennio che ha portato un aumento della popolazione fino a 7559 persone
al 31/12 del 2005, con una incremento percentuale massimo riferito ai dati provinciali del 2%.
Dati sulle presenze turistiche del lago di Garda e del comune Ora invece si riscontra un indice di edificabilità maggiore per tutte le aree a Lago, unito alla
possibilità di edificare tre livelli fuori terra, scelta dettata dalla necessaria salvaguardia
dell’entroterra collinare, a scapito del già affollato promontorio.
Si riportano i dati statistici
che rafforzano le
considerazioni affrontate: il
continuo aumento
demografico del Comune,
il progressivo sviluppo di
imprese edili e la presenza
di seconde case nella
misura circa del 50 % dell’edificato esistenti.
Abitazioni per tipologia di occupazione nel 2004.
La prima considerazione in merito al grafico riportato è l’invasione turistica a cui è sottoposto sia
il territorio, che la popolazione residente.
Dato fondamentale e positivo è la nicchia lavorativa desunta dall’assetto ricettivo, ma vanno
considerati anche i lati a sfavore del residente, ovvero l’aumento dei prezzi di mercato degli
immobili, la sottrazione di aree al libero mercato con l’inserimento sul panorama economico di
ricche imprese edili, volte ad interventi di speculazione edilizia. Inoltre svolgono un ruolo
importante le problematiche causate dal trasferimento concentrato di visitatori in un territorio
non ben strutturato a supportare arrivi di questo genere, con l’immediata conseguenza di disagi
organizzativi anche nello svolgimento delle attività quotidiane.
P.I.I. Bogo+39 – Procedura esclusione da VAS BORGO+39 Toscolano Maderno (BS)
30 A cura: ing Nicola ZANINI
6.3 Stato d’attuazione della pianificazione vigente
Il PRG vigente si trova in avanzato stato di attuazione. La tav. T6 Stato di attuazione della
pianificazione vigente e individuazione delle previsioni non attuate (scala 1:5.000) evidenzia gli
obbiettivi conseguiti, aggiornati con le varianti approvate dal periodo di vigenza dello strumento.
Sono iniziate le procedure e le fasi di redazione del nuovo Piano di Governo del Territorio. Gli
indicatori relativi al consumo di suolo di Toscolano - Maderno evidenziano che il territorio
comunale copre una superficie di 56,73 kmq. La superficie urbanizzata attualmente attuata si
sviluppa su mq. 3.318.558; considerando il suolo ancora non attuato dalle previsioni di piano,
risulta una quantità residua pari a solo il 5,71%, evidenziando una quasi totale attuazione delle
previsioni dello strumento urbanistico vigente. Il PRG vigente ha prodotto, all’oggi, suolo
urbanizzato nelle seguenti quantità, sia per le aree attuate che quelle ancora non attuate ma
previste:
SUOLO URBANIZZATO CONSOLIDATO Zona A (Centri e nuclei storici) mq 533.120 (12,7%) Zona B (Residenziale di completamento) mq 1.419.205 (33,8%)
Zona C (Residenziale di espansione) mq 51.017 (1,2%) Zona D (Produttivo) mq 520.002 (12,4%) Zona F (Standard) mq 631.791 (15,1%) Parchi urbani sovracomunale e territoriali mq 876.972 (20,9%) Infrastrutture stradali mq 163.420 ( 3,9%) Suolo urbanizzato complessivo mq 4.195.530 (100 %)
SUOLO URBANIZZABILE DI ESPANSIONE(NON ATTUATO) Zona B (Residenziale di completamento) mq 45.137 (22,5%) Zona C (Residenziale di espansione) mq 65.848 (32,8%) Zona D (Produttivo) mq 45.985 (22,9%) Zona F (Standard) mq 43.886 (21,8%) Suolo urbanizzabile complessivo mq 200.859 (100 % )
Dall’analisi dei dati sopra riportati si evidenzia come primo dato significativo un elevata porzione
di territorio destinata a parchi urbani di natura sovracomunale e scala territoriale (20,9%),
confermando quindi la volontà di valorizzare le risorse territoriali in coerenza con la vocazione
turistica locale, per la quale la risorsa ambientale, storica ed architettonica riconosciuta nella
Valle delle Cartiere costituisce il potenziale conservativo e valorizzativo dei caratteri originari del
paesaggio vallivo. La quantità di suolo ancora disponibile da urbanizzabile secondo Prg risulta
essere di mq. 200.859 (5,71%), definendo uno scenario di attuazione delle previsioni pressoché
attuato totalmente. Il sistema edificato copre oltre la metà del suolo effettivamente consumato
ed impegnato da PRG (previsto), evidenziando una situazione di saturazione degli spazi
disponibili alla trasformazione nel nucleo consolidato di Toscolano – Maderno. Il suolo
effettivamente consumato ed impegnato da Prg (suolo potenziale) è di 3.318.558 mq con
quantità di:
endogeno pari a 33.924 mq; esogeno medio del SUS 6 di riferimento pari a 358.946 mq; esogeno da concertare con la provincia pari a 66.934 mq di.
P.I.I. Bogo+39 – Procedura esclusione da VAS BORGO+39 Toscolano Maderno (BS)
31 A cura: ing Nicola ZANINI
ANALISI DEGLI EFFETTI DELL’INTERVENTO
7 IMPATTO VIABILISTICO 7.1 Sistema della viabilità La viabilità del comune di Toscolano Maderno, come per altro in quasi tutti i comuni della
sponda bresciana del lago, è un problema cronico, stante l’attuale e sola rete primaria costituita
dalla SS 45 bis Brescia-Trento che rappresenta l’asse portante della viabilità principale.
Il PII, dopo la razionalizzazione dei due principali ingressi dalla SS 45bis, cerca di innescare
processi virtuosi di comportamento puntando a limitare l’uso privato delle macchine ad uso
privato: all’interno dell’area si prevede:
- l’estensione dell’isola pedonale vietando l’uso della macchina prevedono il collegamento della pista ciclo-pedonale che congiunge il porticciolo10, la piazzetta; le abitazioni; il centro
alberghiero; il centro sportivo e la spiaggia con la stazione della Navigarla; in attesa che si
possa estendere su tutto il conoide verso nord. . E’ evidente che la presenza di quanto proposto
dal PII non risolve il problema della viabilità esterna ma ne limita l’attuale congestione nel centro
abitato e innesca una inversione di marcia che avrà conseguenze non indifferenti.
DATI DIMENSIONALI
DESCRIZIONE DELL’INTERVENTO: Dati di progetto : residenziale:mq SLP 17.400 pari a 348 abitanti teorici; campo sportivo pari a 150 frequentatori Superficie territoriale 56.500 Abitanti e presenze teoriche : Da residenza abitanti 348 Da campo sportivo giocatori e sportivi 150
TRAFFICO GENERATO/ATTRATTO : Per le residenze Si prevede di realizzare 150 alloggi di
diverso taglio con circa 90 spostamenti nell’ora di punta del mattino. Si ipotizza che le stesse
rientrino nell’ora di punta della sera per il campo da calcio: Si prevede una presenza di 40 auto e
3 pullman nelle giornate di gare
Dai sopralluoghi effettuati nell’ora di punta mattutina (7:30-8:30) all’intersezione SS45bis e via Marconi (con rotatoria) non è emersa alcuna situazione di rilevante criticità:
Si osservano , a volte, dei rallentamenti di immissione sulla SS45bis all’incrocio con via Religione
10 Si prevede nel porticciolo esistente e nel futuro lo sviluppo del boat-sharing agevolando in tal modo un ritorno alla mobilità lacustre sull’acqua e non sulla strada, almeno per la parte turistica che, soprattutto nei mesi estivi, pesa enormemente sull’economia generale del lago. Con questa innovazione si ridarà vita all’uso dei battelli già attualmente presenti, innescando meccanismi di moda, estremamente validi e indispensabili nella nostra società mediatica. Infatti gli approdi disseminati sulla costa gardesana dovrebbe portare a questo cambiamento di rotta, favorendo la connessione e la mobilità sulla costa del lago attraverso barche e non auto
P.I.I. Bogo+39 – Procedura esclusione da VAS BORGO+39 Toscolano Maderno (BS)
32 A cura: ing Nicola ZANINI
Tipologia Residenziale Campo da calcio
totale
N° veicoli 90 40 130
Presenza prevista critica
Ore di punta giornaliera 7.30-8.30
Sabato e domenica pomeriggio
Come si evince il traffico è previsto molto articolato durante le giornate feriali e festive, nelle
stagioni turistiche e nelle giornate festive e prefestive- per cui ne risulta che il traffico non è da
prevedere come una semplice sommatoria dei veicoli presenti nel comparto ma spalmato
sull’arco annuale, stagionale, mensile, feriale e festivo. L’esame delle presenze di autoveicoli
discendenti dal PII (complessivamente intesi e valutati senza effettuare una auspicabile
previsione quanto impossibile) è da ritenersi ininfluente rispetto alle presenze attuali di traffico.
Infatti l’incremento di autoveicoli, considerate le rilevazioni sulla SS 45bis, sono dell’ordine max
del 1.5-2 % nelle ore di punta (7,30 8,30 ) su 1.500 /ora autoveicoli rilevati. (vedi rilevamenti
allegati nelle stazioni di Barbarano e Limone del Garda
7.2 TRASPORTO PUBBLICO Il comune di Toscolano Maderno è interessato da due linee di trasporto pubblico transitanti sulla
SS45bis:
LNO 10 Brescia — Gargnano — Arco
LN027 Desenzano del Garda — Riva del Garda
Data l’ubicazione del PII e delle tipologie previste vicine alla SS45bis si potrebbe riscontrare
un’influenza significativa sull’utenza del servizio di trasporto pubblico. Del resto il concept alla
base della proposta urbanistica e ambientale prevede la dismissione e la disincentivazione
dell’uso delle autovetture, vietandone la presenza nel PII.
Oltre a ciò la presenza della ciclopedonale lacustre intende incentivare l’utilizzo dei mezzi
d’acqua come la motonave e il boat shering.
P.I.I. Bogo+39 – Procedura esclusione da VAS BORGO+39 Toscolano Maderno (BS)
33 A cura: ing Nicola ZANINI
ANALISI DEGLI EFFETTI DELL’INTERVENTO
8 IMPATTO ACUSTICO 8.1 ARIA Considerando le destinazioni d’uso ammesse dall’intervento, le emissioni degli inquinanti in
atmosfera saranno dovute agli impianti di riscaldamento ed al traffico veicolare indotto.
Gli impianti di condizionamento delle abitazioni e degli edifici previsti dal P.I.I. utilizzeranno
energie alternative da fonti rinnovabili (vedi relazione: pannelli solari termici e fotovoltaici,
geotermia ) e potranno essere previste, nei casi di guasto alimentazione autonome a gas
metano con caldaie di potenza inferiore ad 1 MW, rientrando perciò tra quelle considerate ad
inquinamento poco significativo ai sensi del DPR 203/88.
Il P.I.I. non prevede alcun tipo di attività produttiva
Le emissioni generate dal traffico indotto dai nuovi insediamenti possono essere considerate
trascurabili in ragione del contesto completamente urbanizzato e del limitato numero di
spostamenti che saranno indotti dall’intervento, in considerazione che, all’interno delle aree del
P.I:I non è ammesso il traffico veicolare;
Alla luce delle considerazioni sopra esposte si può affermare che l’intervento non porterà ad
effetti sull’aria che possano originare rischi per la salute umana o per l’ambiente immediati o
cumulati, a breve o lungo termine, permanenti o temporanei, positivi o negativi.
8.2 IMPATTO ACUSTICO Il Comune di Toscolano Maderno non ha ancora effettuato la zonizzazione acustica del territorio
comunale: pertanto attualmente vale quanto previsto dal DPCM del 01/03/1 991 Ipotesi di
futura zonizzazione acustica:
Area Classi di destinazione d’uso del territorio
Limiti di emissione Limiti di immissione
diurno 06.00-22.00
Notturno 22.00-06.00
diurno 06.00-22.00
Notturno 22.00-06.00
P.I.I aree prevalentemente residenziali
50 40 55 45
Area a nord aree prevalentemente industriali
60 50 60 50
Area a ovest aree prevalentemente residenziali
50 40 55 45
Area a sud aree prevalentemente residenziali
50 40 55 45
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34 A cura: ing Nicola ZANINI
DESCRIZIONE DELL’ATTUALE CLIMA ACUSTICO Attualmente le aree oggetto del P.I.I. sono destinate a servizi pubblici e da impianti industriali
dismessi . le zone residenziali e di servizio alberghiero sono inserite in un contesto
prevalentemente residenziale caratterizzato da un clima acustico influenzato da un traffico
veicolare locale che percorre le sopra elencate vie e dalla immediata vicinanza con il centro
abitato. La metà superiode corrispondente alla parte nord e costituita dal verde pubblico è
confinante con l’area della cartiera
Sicuramente la sorgente acustica più significativa è rappresentata proprio :
- Dal traffico veicolare che caratterizza l’area limitrofa al centro abitato sia per
intensità sia per frequenza.
- Dalla cartiera: durante tutto l’anno la presenza della cartiera determina una
specifica sorgente acustica..
Per tale motivo il clima acustico della zona presenta forti variazioni dei livelli di rumore dovuti alle
variabilità del traffico veicolare e industriale sia per quanto riguarda:
- il tempo di accadimento;
fasce orarie caratterizzate da traffico più o meno intenso nell’arco della giornata;
periodi dell’anno : invernale ed estivo /
feriale (cartiera funzionante);
festivo (presenza dei bagnanti)
la qualità (presenza o meno di mezzi pesanti, velocità di percorrenza della strada, o
funzionamento della cartiera).
Si ritiene comunque che, nonostante la variabilità dei livelli di rumore, complessivamente il clima acustico non presenti particolari criticità.
VALUTAZIONE DELLA COMPATIBILITA’ ACUSTICA Per valutare la compatibilità acustica del progetto è necessario considerare separatamente due
suoi differenti aspetti acustici:
1. il rumore generato dalla presenza di abitazioni residenziali (l’impatto acustico è
dovuto essenzialmente a sorgenti fisse come gli impianti tecnologici delle abitazioni);
2. il rumore generato dalla riduzione del traffico veicolare.
1- rumore generato dalla presenza di abitazioni residenziali
2. il rumore generato dalla riduzione del traffico veicolare
CONCLUSIONI . il progetto deve essere considerato congruo e compatibile dal punto di vista acustico.
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35 A cura: ing Nicola ZANINI
9 VERIFICA della TUTELA PAESISTICA SPECIFICA Considerando prevalente la finalità del controllo degli effetti paesistici delle modalità di
trasformazione, le prescrizioni di cui all’allegato A3 ―Apparato normativo‖ per la verifica delle
condizioni di compatibilità con il P.T.C. del Parco Alto Garda Bresciano, prescindono dalle
destinazioni urbanistiche e dai parametri edilizi che risultano comunque normati nello specifico
dagli altri titoli delle N.T.A del P.R.G.. Tali prescrizioni sono da osservare indipendentemente dal
grado di sensibilità. La verifica degli effetti delle proposte di PII e dei S.U.A.P non potrà
prescindere, nelle forme di legge, oltremodo dal patrimonio di immobili tutelato ai sensi della I e
II parte del DLGS 42/2004.
Il nucleo urbano di Toscolano - Maderno e il suo territorio con le sue frazioni presentano, una serie di strutture le cui tipologie architettoniche più significative comprendono i luoghi destinati al culto e all’abitare riconducibili al sistema del paesaggio costiero e montano del Garda, nel quale la risorsa naturale e la risorsa architettonica costituiscono una elemento rimario per lo sviluppo complessivo del territorio e la valorizzazione delle risorse locali. L’area del PII non contiene all’interno e non è all’intorno interessato da alcun elemento vincolato11 fatta eccezione della sponda del lago che è stata la motivazione di maggior interesse nell’approntamento della soluzione urbanistica ed architettonica del PII
11 E’ in atto la procedura per il vincolo di grande interesse storico da parte della Soprintendenza
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36 A cura: ing Nicola ZANINI
9.1 Sistema Ambiente Il Comune di Toscolano - Maderno ricade all’interno di un sistema ambientale che individua il
tipico paesaggio rivierasco gardesano, la cui caratteristica primaria è rappresentata dalla
presenza contemporanea di sistemi territoriali diversificati,
Il Comune, si colloca all’interno di un paesaggio complesso nel quale la risorsa ―acqua‖ e
―territorio‖ in genere costituiscono gli aspetti primari per la tutela e la valorizzazione.
Particolare della Carta del PTC Comunità Montana Alto Garda: tav 10a3―Analisi delle condizioni ecologiche Ambientali‖ che evidenzia l’abitato di Toscolano Maderno
In particolare il lago con il relativo ambito costiero e del
torrente Toscolano, che divide in due contesti il sistema
insediativo, insieme alla presenza di ampie porzioni di
territorio tutelate dall’Ente Parco Alto Garda Bresciano
evidenzia la necessità di spostare il focus sulla risorsa
naturale quale elemento fondamentale nella lettura e
analisi del territorio locale, ma anche e soprattutto in vista
dei processi di trasformazione e valorizzazione dello
stesso.
P.I.I. Bogo+39 – Procedura esclusione da VAS BORGO+39 Toscolano Maderno (BS)
37 A cura: ing Nicola ZANINI
10 PAESAGGIO
10.1 Sistema dei beni culturali e del paesaggio
Ai sensi del Decreto Ministeriale del 15 Marzo 1958 l’ambito costiero del Lago di Garda per la
porzione territoriale del comune di Toscolano – Maderno è sottoposta a vincolo di tutela e a
dichiarazione di notevole interesse pubblico; la porzione rimanente del territorio è comunque
soggetta a tutela in forza del dell’art 142 del Decreto Legislativo 22 gennaio 2004, n.42 e
dell’art.142 comma 1lettera f : parchi e riserve.
Estratto tavola T2b PTCP – Componente paesistica
Estratto tavola T4 PTCP – Vincoli Ope Legis
10.2 VALUTAZIONE PAESISTICA
Le zone interessate da proposte di P.I.I. dovranno essere supportate da uno studio paesistico di
contesto con i contenuti e gli obiettivi di cui all’art. 5 delle presenti norme.
VALUTAZIONE DELL’INCIDENZA PAESISTICA DEI PROGETTI Prima di procedere alla descrizione dei diversi elementi per la individuazione della sensibilità
paesistica del sito crediamo sia utile, anzi indispensabile, ripercorrere sinteticamente aiutati dalle
foto storiche, la variazione ed evoluzione del paesaggio nell’area.
Grazie infatti alla fama del sito si è in disponibilità di fotografie d’epoca che, meglio di ogni
ragionamento e descrizione letteraria ci evidenziano la caratterizzazione dell’area che,
nell’inerzia tipica del paesaggio, continua comunque la sua evoluzione, con il variare delle
P.I.I. Bogo+39 – Procedura esclusione da VAS BORGO+39 Toscolano Maderno (BS)
38 A cura: ing Nicola ZANINI
capacità e innovazione tecnologiche, dei sistemi si trasporto, delle nuove esigenze dell’abitare,
della nuova sensibilità turistica,…. dell’ingegno dell’epoca.
La piazza di Maderno – 1880 ca. Si nota il lungo lago dedicato solo alla pesca e non ancora a scopi di passeggiata turistica.
La piazza di Maderno – 1880 ca. Si nota la scritta in lingua tedesca sulle facciate, segno di un turismo mitteleuropeo in espansione- Il lungo lago è ancora caratterizzato dalla pesca e dalla presenza delle lavandaie
Porto di Maderno inizio secolo Il turismo si affaccia sempre più modificando il paesaggio con alberghi, piroscafi e barche non più al servizio della pesca.
La piazza Maderno 1905 ca Il contorno del paesaggio costruito è dato dalle limonaie che si considerano come parti essenziali della struttura del paesaggio, anche se avulse dal contesto paesistico antropico per tipologia e finiture. Il lungo lago definisce sempre più le sue caratterizzazioni per le esigenze turistiche di un lungo lago da passeggiata e da distinguere rispetto alla presenza di auto e tramvie. Nelle due foto si intravede una prosecuzione dello sviluppo tecnologico.l
Le strutture delle limonaie sono a tutti gli effetti una struttura di riferimento del paesaggio lacuale. Nella sua evoluzione il paesaggio si arricchisce di una tipologia nuova e, inglobandola, la eleva a connotazione essenziale della propria struttura.
Limonaie di Villa Gemma 1890 ca Particolare delle limonaie integre: sono evidente le nuove strutture e la tipologia completamente avulsa dalle costruzioni esistenti. Ciò non ostante, questa presenza nuova e avulsa trova nel paesaggio un suo ruolo ed accettazione al punto di implementare al varietà degli elementi paesistici.
Veduta generale della costa di fine secolo – Villa Zanardelli in 1’ piano e le strutture verticali che disegnano il paesaggio lacuale.
La piazza Maderno inizio 900 ca Il lungo lago subisce le prime variazioni per far posto alle esigenze turistiche di un lungo lago da passeggiata e da distinguere rispetto alla presenza di auto e tramvie.
P.I.I. Bogo+39 – Procedura esclusione da VAS BORGO+39 Toscolano Maderno (BS)
39 A cura: ing Nicola ZANINI
Vedute aeree dell’ambiente costruito della sponda e dell’ immediato entroterra della costa lacuale. Ripresa dal lago antistante l’area di intervento del PII: panoramica degli edifici interni all’area interessata dal PII, posizionati nell’immediato entroterra del porticciolo esistente, veduta del contesto edilizio a corona dell’0ra del PII
Veduta aerea da sud dell’area del PII: in primo piano l’area del campeggio posto sul lato sud dell’area del PII; a ovest e nord-ovest del campo sportivo un intervento turistico recente a forma intensiva; a nord-ovest del campo spor tivo l’edilizia a partire degli anni’60 fino ai nostri giorni; sull’estremo nord del promon- torio e al confine nord del PII, l’area produttiva della cartiera con un proprio porticciolo;
Veduta aerea da nord dell’area del PII: in primo piano al struttura sportiva e l’insediamento industriale fatiscente e in completo abbandono; sul lato est la costa lacuale che non è oggetto di intervento nell’attuale PII; si riscontra lo sbrecciamento e/o perdita della tradizionale compattezza, tipo logica e di caratterizzazione che traspariva nelle immagini del paesaggio precedente
A sinistra due vedute di via Marconi che unisce l’area del PII dalla gardesana, asse stradale principale,
A destra due riprese di via religione dalla costa lacuale verso l’entroterra.
Esempi di edilizia pubblica degli anni 60 su via Marconi.
P.I.I. Bogo+39 – Procedura esclusione da VAS BORGO+39 Toscolano Maderno (BS)
40 A cura: ing Nicola ZANINI
Tabella 1A – Modi e chiavi di lettura per la valutazione della sensibilità paesistica del sito oggetto di intervento.
Modi di valutazione Chiavi di lettura SI NO
1. Morfologico/ Strutturale
• APPARTENENZA/CONTIGUITÀ A SISTEMI PAESISTICI:
- di interesse naturalistico - di interesse storico agrario - di interesse storico-artistico • di relazione (tra elementi storico-culturali, tra elementi verdi e/o
siti di rilevanza naturalistica) • APPARTENENZA/VICINANZA AD UN LUOGO CONTRADDISTINTO
DA UN ELEVATO LIVELLO DI COERENZA SOTTO IL PROFILO TIPOLOGICO, LINGUISTICO E DEI VALORI DI IMMAGINE
• APPARTENENZA/VICINANZA AD UN LUOGO CONTRADDISTINTO DA UN SCARSO LIVELLO DI COERENZA SOTTO IL PROFILO TIPOLOGICO, LINGUISTICO E DEI VALORI DI IMMAGINE MERITEVOLE DI RIQUALIFICAZIONE
X
X
X X X X
2. Vedutistico
• Interferenza con punti di vista panoramici • Interferenza/contiguità con percorsi di fruizione paesistico
ambientale • Interferenza con relazioni percettive significative tra elementi
locali di interesse storico, artistico e monumentale. • Interferenza/contiguità con percorsi ad elevata percorrenza
x
x
x
x
3. Simbolico
- Interferenza/contiguità con luoghi contraddistinti da uno status di rappresentatività nella cultura locale.).
x
La tabella 1A non è finalizzata ad un’automatica determinazione della classe di sensibilità del sito, ma costituisce il riferimento per la valutazione sintetica che dovrà essere espressa nella tabella 1B a sostegno delle classi di sensibilità da individuare.
P.I.I. Bogo+39 – Procedura esclusione da VAS BORGO+39 Toscolano Maderno (BS)
41 A cura: ing Nicola ZANINI
Tabella 1B – Modi e chiavi di lettura per la valutazione della sensibilità paesistica del sito oggetto di intervento. Modi di valutazione Valutazione ed esplicazione sintetica in
relazione alle chiavi di lettura Classe di sensibilità
1. Morfologicostrutturale
Il sito non essendo interessato direttamente ne marginalmente da luoghi:
- di interesse naturalistico o ambientali significativi • di relazione (tra elementi storico-culturali, tra
elementi verdi e/o siti di rilevanza naturalistica) Si ritiene coerente valutare la classe di sensibilità BASSA
Molto bassa
X Bassa Media Alta Molto alta
2. Vedutistico
L’area del PII si sviluppa sul fronte lago occupando al parte centro- nord del promontorio di Toscolano. Pertanto pur interferendo con alcuni punti di vista dal lago, considerato il quadro complessivo di percezione visiva Si ritiene coerente valutare la classe di sensibilità BASSA
Molto bassa Bassa
X Media Alta Molto alta
3. Simbolico
Il sito del PII non essendo connesso, nel complesso, a luoghi cari alle tradizioni si ritiene coerente valutare la classe di sensibilità BASSA
Molto bassa Bassa
X Media Alta Molto alta
Giudizio complessivo
1 2
X 3 4 5
Tabella 2A – Criteri e parametri per determinare il grado di incidenza del progetto Criteri di valutazione Rapporto contesto/progetto:
parametri di valutazione Incidenza:
SI NO 1. Incidenza morfologica e tipologica
• ALTERAZIONE DEI CARATTERI MORFOLOGICI DEL LUOGO:
• ADOZIONE DI TIPOLOGIE COSTRUTTIVE NON AFFINI A QUELLE PRESENTI NELL’INTORNO PER LE MEDESIME DESTINAZIONI FUNZIONALI:
x
x
2. Incidenza linguistica: stile, materiali, colori
• CONFLITTO DEL PROGETTO RISPETTO AI MODI LINGUISTICI PREVALENTI NEL CONTESTO, INTESO COME INTORNO IMMEDIATO
X
3. Incidenza visiva
• OCCULTAMENTO DI VISUALI RILEVANTI • PROSPETTO SU SPAZI PUBBLICI
X x
4. Incidenza simbolica
• INTERFERENZA CON I VALORI SIMBOLICI ATTRIBUITI DALLA COMUNITÀ LOCALE AL LUOGO
x
Tabella 2B – Criteri e parametri per determinare il grado di incidenza del progetto
Criteri di valutazione Valutazione sintetica in relazione ai parametri di cui alla tabella 2A
Classe di incidenza
Incidenza morfologica e tipologica
Il luogo è caratterizzato da edifici esistenti che saranno mantenuti nella loro morfologia si ritiene che la valutazione morfologica e tipologica, ai fini della presente valutazione è da considerasi, , bassa,.
X Molto bassa Bassa Media Alta Molto alta
Incidenza linguistica: stile, materiali, colori
L’intervento articolato di restauro, recupero , ristrutturazione e/o ricostruzione degli edifici in accordo con la soprintendenza fa si che si possa ritiene la valutazione bassa
Molto bassa X Bassa
Media Alta Molto alta
P.I.I. Bogo+39 – Procedura esclusione da VAS BORGO+39 Toscolano Maderno (BS)
42 A cura: ing Nicola ZANINI
Incidenza visiva
L’intervento non altera sostanzialmente l’attuale situazione visiva. Pertanto si ritiene che la valutazione visiva sia bassa.
X Molto bassa Bassa
Media Alta Molto alta
Incidenza simbolica
L’intervento non altera sostanzialmente l’attuale situazione visiva. Pertanto si ritiene che la valutazione visiva sia bassa.
Molto bassa X Bassa
Media Alta Molto alta
Giudizio complessivo
1
X 2 3 4 5
10.3 IMPATTO PAESISTICO DEI PROGETTI La tabella che segue esprime il grado di impatto paesistico dei progetti, rappresentato dal prodotto dei punteggi attribuiti ai giudizi complessivi relativi alla classe di sensibilità del sito e al grado di incidenza del progetto. Grado di incidenza del progetto
Classe di sensibilità
del sito 1 2 3 4 5
3 6
Alla luce delle condizioni complessive paesistiche e della specificità del territorio comunale, si articolano i seguenti parametri: - soglia di rilevanza > 6 - soglia di tolleranza > 15 Il progetto non supera la soglia di rilevanza e pertanto non ha bisogno di essere supportati da una relazione paesistica approfondita. Si fa notare comunque, data la sua importanza, che nella definizione della sensibilità del sito e dell’incidenza del progetto, ci si è soffermati a presentare le ragioni e le motivazioni.
P.I.I. Bogo+39 – Procedura esclusione da VAS BORGO+39 Toscolano Maderno (BS)
43 A cura: ing Nicola ZANINI
11 PIANO PAESISTICO DI CONTESTO Abbiamo già visto nella definizione della sensibilità del sito e dell’incidenza del progetto la situazione morfologica, naturalistica, insediativa dell’area in rispondenza al valore storico ambientale o di recente impianto del contesto territoriale costituito dalle aree limitrofe a quella oggetto dell’intervento, contenute entro coni visuali significativi. Qui viene integrato quanto prima considerato in modo da assolvere ai contenuti del piano paesistico di contesto, mediante sistemi rappresentativi anche non convenzionali (fotomontaggi e simili) redatti in scala adeguata. La preventiva verifica d’impatto che le previsioni di intervento avrebbero nell’ambiente circostante conferma che l’intervento si pone in situazione di compatibilità con il sistema delle preesistenze inglobandole nel complesso dell’intervento. Questa compatibilità, come già abbiamo avuto modo di dire no attiene alla forma o alla tipologia e al genius loci gardesano che nel suo territorio ha sempre inserito il meglio dell’architettura per assecondare le proprie esigenze di vita: dalla pesca fino all’80° alle cartiere, fino al turismo mitteleuropeo dall’800 e dalla fine del 900 anche di visione mondiale (dagli USA, Russia, Cina,...) In questa accezione quindi si considera anche il valore del CONTESTO. Questo concetto viene del resto sollecitato nelle note esplicate della delibera regionale allorquando chiede la valutazione del paesaggio: un paesaggio che non è e non vuole essere un presepio statico nella forma ma un territorio e una gente che si muove, cambia, evolve, … In questo spirito del resto non si capirebbe la presenza delle limonaie, delle cartiere, delle ville, … La verifica di compatibilità tra le caratteristiche costruttive e planivolumetriche degli edifici esistenti o e nuovi edifici e quelle del contesto edificato o naturale, compreso il recupero delle preesistenze, come detto precedentemente e ribadito in seguito, è visto in forma nuova e stimolante: non ostante la volumetria sia concentrata in un’area del P.I.I. lasciando libera la parte restante per il verde, la forma e la distribuzione complessiva consentono quegli elementi che sono il live motive comunque delle diverse costruzioni realizzate nel tempo sulla costa lacuale:
- Trasparenza nel rapporto terra – acqua: che viene realizzata con una struttura in modo da poter considerare il paesaggio dell’entroterra dal lago;
- Potenza e caratterizzazione espressiva della proposta architettonica: non una forma scialba e usuale, come la più parte dell’edilizia corrente.
La proposta comprende il “progetto del verde” inteso come sistemazioni vegetali degli spazi liberi da edificazione e/o interventi di mitigazione ambientale e visiva.
P.I.I. Bogo+39 – Procedura esclusione da VAS BORGO+39 Toscolano Maderno (BS)
44 A cura: ing Nicola ZANINI
SISTEMA AMBIENTALE – PII Come si è potuto notare nella cartografia allegata, l’area del PII non viene interessata da alcun elemento ambientale, eccezion fatto ovviamente per la costa lacuale. L’elemento più vicino al PII e significativo è rappresentato dal torrente Toscolano che sfocia nel mezzo del promontorio assestatosi nei millenni dai depositi del torrente stesso. L’area a sud e sud ovest, confinante con il campeggio, è occupata dagli edifici industriali in completo abbandono per la parte nord e nord-est dell’area di proprietà. L’area centrale è occupata dal campo sportivo di calcio. L’area nord è occupata da un’area a verde pubblico antistante la spiaggia e da essa separata dalla via comunale, entrambi in stato di abbnadono.
Appunti per l’uso delle fonti rinnovabili finalizzate al confort e al risparmio energetico
P.I.I. Bogo+39 – Procedura esclusione da VAS BORGO+39 Toscolano Maderno (BS)
45 A cura: ing Nicola ZANINI
Il progetto del PII ha una forte valenza ambientale in quanto:
a) Propone la riqualificazione strutturale dell’intera area (pubblica e privata); b) Propone la realizzazione di edifici in linea con le nuove norme sulla riduzione
dell’inquinamento atmosferico mediante: a. il massimo risparmio energetico nell’uso degli edifici, mediante:
i. tecnologie di coibentazione passiva; ii. tecnologie di produzione di energia alternativa (solare, geotermico);
b. lo studio della esposizione degli edifici per meglio utilizzare i venti del lago che consentono un microclima di benessere, senza ricorrere con pesantezza a impianti di condizionamento energeticamente costosi e impattanti;
c) Propone un modo nuovo di vita ―sul lago‖ senza l’uso degli autoveicoli all’interno del comparto intero del PII, prevedendo:
a. la realizzazione di grandi parcheggi interrati (pubblici e privati) a servizio delle: i. Residenze; ii. Zone commerciali all’interno dell’intervento; iii. Campo da calcio, piscine, palestra; iv. Parco pubblico;
b. la incentivazione dei percorsi pedonali e ciclabili con la prosecuzione della pista
ciclopedonale dall’attuale realizzazione a sud del PII lungo l’area di competenza attuale del PII;
c. la incentivazione del boat shering e non delle singole barche per ogni famiglia, aumentando quindi il controllo sui motori delle stesse agevolando l’uso e il controllo dei propulsori a idrogetto. Senza il boat-shering il controllo non sarebbe agevolato in presenza di quantità di barche, magari utilizzate una settimana all’anno e mai controllate.
In questo senso il PII dal punto di vista ambientale non presenta il tradizione e potenziale pericolo e particolare impatto delle zone residenziali e turistiche, in quanto ha messo in campo tutti gli accorgimenti per ridurre al minimo possibile anche quegli impatti che, tradizionalmente, sono considerati NORMALI e quindi accettabili per tali zone.
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12 VALUTAZIONE COMPLESSIVA Caratteristiche del PII tenendo conto dei seguenti elementi In quali misure il PII stabilisce un quadro di riferimento per progetti ed altre attività, per quanto riguarda l’ubicazione, la natura, le dimensioni operative o attraverso la ripartizione delle risorse
Il PII proposto rappresenta un primo passo essenziale per una inversione di rotta nella gestione e crescita dell’attività turistica di qualità nel territorio di Toscolano, caratterizzato fino ad ora, da una presenza di attività estranee all’attività turistica che si vorrebbe invece prioritari e strategica per lo sviluppo dell’area. La parte del conoide a nord del Toscolano tutta prospiciente sulla costa lacuale ha grandi potenzialità in quanto occupato da impianti industriali dismessi (ex oleificio ex-cantieri del Garda) o da dismettere, nel prossimo futuro. Per questo la realizzazione del PII Borgo +39 rappresenta la prima fase di un processo di ristrutturazione e riqualificazione urbanistica, architettonica e produttiva, nonchè ambientale e paesistica
In quale misura il PII influenza
altri PII;
Essendo il primo intervento per grandezza, estensione e qualità in un’area degradata ma di grande potenzialità turistica, avrà come conseguenza un effetto emulazione per i prossimi interventi di riqualificazione sui campeggi posti a sud e l’area della cartiera posta a nord , limitrofa a uno dei siti archeologici che sta per assumere enorme importanza turistico-culturale nell’area gardesana, contribuendo a irrobustire il comprensorio archeologico del Garda.
La pertinenza del PII per l’integrazione delle considerazioni ambientali, in particolare al fine di promuovere lo sviluppo sostenibile
Il PII prevede il restauro, la ristrutturazione, la riqualificazione e nuove costruzioni, a seconda dell’importanza di quelli esistenti, in accordo con la Soprintendenza, al di la dell’apposizione del vincolo di grande interesse pubblico. La progettazione degli edifici avrà una cura particolare in confronto della sostenibilità ambientale in senso lato prevedendo l’uso di tecnologie passive ed attive per il risparmio energetico e per l’uso di energie alternative.
Problemi ambientali relativi al PII;
Alcuni edifici esistenti nel PII sede di lavorazioni che potrebbero presentare inquinamento nel suolo e nei materiali di copertura, saranno bonificati , comportando una miglioria ambientale di sicuro effetto. Questi interventi, in sede di progettazione e di realizzazione saranno concordati con le autorità competenti.
La rilevanza del PII per la attuazione della normativa comunitaria nel settore dell’ambiente
Il PII proposto è il primo esempio nell’area gardesano di intervento che pone gli obiettivi della Comunità come obiettivi propri, anche in assenza di contributi. Infatti il concetto di sostenibilità ambientale a tutti i livelli è alla base di tutti gli interventi dalla progettazione del PII che prevede al suo interno l’esclusione dei mezzi motorizzati, alla attenzione per
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le aree a verde, alla presenza dei parcheggi ad uso pubblico che saranno realizzati e non monetizzati, al verde pubblico.
Caratteristiche degli effetti e delle aree che possono essere interessate, tenendo conto in particolare, dei seguenti elementi: Probabilità, durata, frequenza e reversibilità degli effetti;
Il PII non ha previsioni di interventi negativi in campo ambientale s non i benefici effetti della bonifica degli edifici esistenti. Gli aspetti problematici sono costituiti dalla fase operativa di bonifica che prevede lo stoccaggio degli eventuali materiali inquinati in appositi impianti o discariche autorizzati. L’unico aspetto che presenta una problematicità aggiuntiva, caratteristica di tutta la sponda gardesana è costituito dalla viabilità principale. Questo problema è nell’agenda della AP di Brescia in quanto trattasi di viabilità di sua competenza.
Caratteri cumulativo degli effetti;
Non sono presenti effetti cumulativi negativi ma solo effetti cumulativi positivi quali: bonifica di siti industriali dismessi potenzialmente inquinati, restauro e recupero degli edifici esistenti, investimenti finanziari e nuovi posti di lavoro, creazione di nuove strutture per il turismo, riqualificazione del sistema parcheggi e migli armento della viabilità interna con l’abolizione dei mezzi a motore all’interno del PII, e l’incremento dell’uso delle barche quale mezzo di trasporto per i siti lacuali,
Natura transfrontaliera degli effetti;
Gli effetti transfrontallieri possono essere considerati i nuovi spazi di residenza e migliori sevizi turistici per il nord Europa, tradizionale presenza dell’area gardesana
Rischi per la salute umana;
L’intervento di bonifica dei siti industriali dismessi previsto e il programma di realizzazione di edifici ambientalmente sostenibili non presentano alcun problema e/o rischio per la salute umana; rappresenta invece un aspetto positivo per essa.
Rischi per l’ambiente;
L’intervento di bonifica dei siti industriali dismessi previsto e il programma di realizzazione di edifici ambientalmente sostenibili non presentano alcun problema e/o rischio per l’ambiente; oltre a ciò il PII comprende solo aree già urbanizzate e costruite , riqulificandole.
Valore e vulnerabilità dell’area che potrebbe essere interessata a causa Delle speciali caratteristiche naturali o del patrimonio culturale
L’area è soggetta alla richiesta di vincolo di grande interesse pubblico, dalla soprintendenza di Brescia. L’intervento proposto dal PII prevede un totale accordo d’azione con la Soprintendenza competente,
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al di la degli esiti della procedura di apposizione del vincolo Dal punto di vista del valore naturale dell’area, l’intervento di riqualificazione ambientale ed edilizia dell’ara ne esaltano il valore , annullandone la vulnerabilità
Del superamento dei livelli di qualità ambientale o dei valori limite
L’intervento proposto dal PII non supera i livelli degli elementi ambientali (rumore, inquinamento atmosferico, …)
Dell’utilizzo intensivo del suolo;
Il PII non prevede un uso intensivo del suolo, prevede il riuso degli edifici esistenti e nuove volumetrie con un rapporto di circa mc 1/mq territoriale con altezze degli edifici pari alle esistenti.
Effetti su aree o paesaggi riconosciuti come protetti a livello nazionale, comunitario o internazionale.
L’intervento del PII riguarda l’area costiera del lago di Garda per il quale vincolo l’intervento sarà sottoposto al vaglio della commissione paesistica comunale e della Soprintendenza di Brescia
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