View
6
Download
0
Category
Preview:
Citation preview
1© FM Monitor
FM MONITOR
Einleitung
Die Hauptaufgabe des Facility Mana gements besteht gemäss der Definition der German Facility Management Association (GEFMA) darin, «...durch gezielte Planung, Kontrolle und Bewirtschaftung von Gebäuden, Anlagen, Einrichtungen (Facilities) und Dienstleistungen die Nutzungsflexibilität, die Arbeits produktivität, die Ka-pitalrentabilität und die Werterhaltung zu verbessern.»
Die neue Europäische Norm SN EN 15221-1 erweitert die Definition des Facility Managements der GEFMA. Demnach ist Facility Management die «Integration von
Prozessen innerhalb einer Organisation [...], welche zur Unterstützung und Verbesserung der Effektivität der Hauptaktivität der Organisation dienen».
Damit das Facility Management einen wesentlichen Beitrag zur Erreichung der Unternehmensziele leisten kann, muss es über den ganzen Lebenszyklus einer Immobilie konzipiert und angewendet werden. Die folgende Abbildung zeigt das Facility Management über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie.
Facility Management über den ganzen Lebenszyklus einer Immobilie
© pom+Consulting AG
Kun
dena
nfor
deru
ngen
Kun
denz
ufri
eden
heit
Prozesse Immobilienmanagement
oper
ativ
e Eb
ene
Leis
tung
serb
ring
ung
Man
agem
ent-
Eben
eVo
rgab
en/S
teue
rung
Bereitstellung Bewirtschaftung Liquidation
Portfolio Management
Facility Management
Bauprojektmanagement
Erstellung
Kauf
Anmiete
Betrieb & Erhaltung
Dienste
Verwaltung
Abbruch
Verkauf
Kündigung
Facility Management – Ansatz im FM Monitor
2© FM Monitor
FM MONITOR
Bezug zum Prozess- und Leistungsmodell der IFMA Schweiz (ProLeMo)
Im Projekt ProLeMo hat die IFMA Schweiz ein durch-gängiges Modell für Prozesse, Leistungen und Kosten im Facility Management entwickelt. Ziele sind ein einheitliches Verständnis von und die Standardisierung im Facility Management. Das Prozess-Leistungs modell richtet sich an Eigentümer, Nutzer und Bewirtschafter und berücksichtigt die Anforderungen dieser Rollen in gleichem Ausmass.
Prozessmodell Facility Management als Kerngeschäft
Kaufen oder Entwickeln
Erstellung Bewirtschaftung Erhaltung Verkaufen oderLiquidieren
Immobilien-marketing
Leistungserstellungsprozesse im FM
Immobilien-bewertung
Immobilien-finanzierung
Inbetrieb-/ Abnahme
Strategie-prozesse
Steuerungs-prozesse
OperativeProzesse
Inbetrieb-/Abnahme
Immobilien-bewertung
Marketing und Verkauf
Leistungsinnovation
Immobilien-finanzierung
Abbruch/Rückbau
Geschäftsprozesse FM
Projekt-entwicklung
Projekt-management
Facility Management
Erhaltungs-planung
Projekt-management
NormativeOrientierungs-prozesse
StrategischeEntwicklungs-prozesse
Managementprozesse FMOperative Managementprozesse
Controlling Information/Kommuni-
kation
Personal-management
Risk-management
Finanz-management
Qualitäts-management
Unterstützungsprozesse FM
Beschaffung EDV Dokumentation Rechnungs-wesen
Versicherungs-wesen
Kleinaufträge Administration
3© FM Monitor
FM MONITOR
Die einzelnen Prozesse der Bewirt schaftungsphase sind im Prozess- und Leistungsmodell der Leistungs-erstellungsprozesse in der Bewirt schaftung abgebildet. Dabei wird zwischen Prozessen der strategischen, der Steurungs- und der operativen Ebene unterschieden.
Prozessmodell Bewirtschaftung
Immobilien- bewertung
Immobilien- finanzierung
Leistungsprozesse in der Bewirtschaftung
Unterstützungsprozesse in der Bewirtschaftung
Strategische Planung
Managementprozesse in der Bewirtschaftung
Operative Führungsprozesse
Vertrags- management
Controlling Personal- management
Beschaffung EDV Dokumen- tation
Risk- management
Finanz- management
Qualitäts- management
Marketing
Rechnungs- wesen
Versicherungs- wesen
Ausbildung Administration
LSP Strategieprozesse
LSP 01 Objektstrategie
LSP 02 Strategisches Flächenmanagement
LSP 03 Instand- haltungsstrategie
LSP 04 Umweltstrategie FM
LSP Strategieprozesse LSP 01 Objektstrategie
LSP 01 Objektstrategie
LSP 01 Objektstrategie
LSP 01 Objektstrategie
LSP 01 Objektstrategie
LEP Steuerungsprozesse
LEP 01 Mandats- übernahme/- gabe
LEP 02 Planung Betriebsführung
LEP 03 Standards/ Service-Levels
LEP 04 Budgetierung
LEP 05 Auftragsmanagement
LEP 06 Qualitätssicherung
LSP 01 Objektstrategie
LEP 07 Reporting / Controlling
LEP 08 Vertrags- management FM
LOP Operative Prozesse
LOPE 01 Inbetriebnahme
LOPE Erstellung/ Erhaltung
LOPK Kaufmännisch (KGM)
LOPK 01 Vermietung
LOPK 02 Vertragsan- passung Vermietung
LOPK 03 Kündigung Vermietung
LOPK 04 Mietzinsinkasso
LOPK 05 Anmietung
LOPE 02 Abnahme
LOPK 06 Vertragsan- passung Anmietung
LOPK 07 Kündigung Anmietung
LOPE 03 Garantiemanagement
LOPK 11 Heiz-/ Nebenkosten
LOPK 12 Objektdokumentation
LOPK 08 Mietzinszahlung
LOPK 09 Mieterbetreuung
LOPK 10 Objektbuchhaltung
LOPD 01 Operatives Flächenmanagement
LOPD Dienste (IGM + FLM)
LOPD 02 Belegungsplanung
LOPD 03 Umzüge
LOPD 04 Help Desk
LOPD 05 Pikett
LOPD 06 Empfang
LOPD 07 Konferenzraum
LOPD 08 Schliessmanagement
LOPD 09 Telefonie
LOPD 13 Transport
LOPD 14 Parkplätze
LOPD 15 Wäscheservice
LOPD 10 Post
LOPD 16 Kleinaufträge
LOPD 11 Druckerei / Kopieren
LOPD 12 Catering
LOPB 01 Betrieb
LOPB Betrieb und Instandhaltung (TGM)
LOPB 02 Störungsanalyse
LOPB 03 Inspektion
LOPB 04 Wartung
LOPB 05 Instandsetzung
LOPK 06 Versorgen
LOPB 07 Energiecontrolling
LOPB 08 Betriebsoptimierung
LOPB 09 Reinigung und Pflege
LOPB 10 Safety und Security
LOPB 11 Entsorgung
4© FM Monitor
FM MONITOR
Einordnung des FM im Immobilienmanagement
Immobilienmanagement als FM Disziplin
Im nutzerorientierten Immobilienmanagement (d.h. bei Betriebsliegenschaften) ist Facility Management darauf ausgerichtet, Eigentümer und Nutzer von Immobilien zu unterstützen, dass ihre bauliche Infrastruktur dazu beiträgt, die Effizienz des Kerngeschäfts zu erhöhen. In der ökonomischen Betrachtung stehen Kostenaspekte wie Transparenz und verursachergerechte Verteilung der Kosten mit dem Ziel der Kostenminimierung im Vordergrund. Die kaufmännische Bewirtschaftung bildet hier einen integrierten Bestandteil des Facility Managements.
Bei Unternehmen, die Immobilien nicht als Betriebsmittel betrachten, sondern primär als Kapitalanlage, hat FM eine ganz andere Bedeutung. Investoren wie börsenko-tierte Immobilienunternehmen, Pensionskassen oder
andere öffentliche und private Eigentümer haben das Ziel, mit ihren Immobilien eine maximale Rendite zu erzielen (renditeorientiertes Immobilienmanagement). Sie interessiert primär die Performance eines Immobi-lienportfolios, d.h die Steigerung des Marktwerts und der Erträge bzw. die Senkung der Kosten. Ihre Steue-rungsprozesse sind das Investment Management, das Immobilienportfolio und das Asset Management. Daraus generieren sie objektspezifische Strategien, für deren Umsetzung sie sogenannte Property Manager bzw. Bewirtschafter als Eigentümervertreter beauftragen. Hier ergibt sich eine andere Rollenverteilung als im Modell der betrieblich orientierten Liegenschaften. Die kaufmännische Bewirtschaftung ist der steuernde Teil des Facility Managements.
Recommended