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FUNDIESTAMO
SOCIEDADE GESTORA DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, SA
FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO
FUNDIESTAMO I (CMVM Nº 1052)
RELATÓRIO E CONTAS
2013
2
1 - Caracterização do Fundo
O Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado de Subscrição Pública
Fundiestamo I é gerido pela Fundiestamo - Sociedade Gestora de Fundos de
Investimento Imobiliário, SA.
Iniciou a sua actividade em 20 de Dezembro de 2007 e tem duração indeterminada.
O capital do Fundo é de 145 milhões de euros, representado por 145.000 unidades
de participação (up), com o valor de subscrição inicial de 1.000 euros cada.
O Banco depositário é a Caixa Geral de Depósitos.
A política de rendimentos caracteriza-se pela distribuição anual de rendimentos aos
participantes, sendo objecto de distribuição os proveitos líquidos correntes
deduzidos dos encargos gerais de gestão e acrescidos ou diminuídos, consoante os
casos, dos saldos da conta de regularização de rendimentos respeitantes a
exercícios anteriores e dos resultados transitados.
2 – Actividade Desenvolvida
2.1 – Enquadramento da atividade desenvolvida
Tendo presente que o Fundiestamo I tem como atividade a aquisição de imóveis
fundamentalmente arrendados ao Estado ou a outros entes públicos ou a sua
alienação, conforme as oportunidades que se lhe apresentem, o Fundo, na fase
inicial e na maior parte dos casos, contratou os arrendamentos com durações de
médio / longo prazo com as entidade públicas, situação que permitiu, durante um
largo período, garantir uma certa estabilidade de rendimentos e do valor patrimonial
dos imóveis adquiridos, apesar da situação económica que o País tem conhecido
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Fundiestamo I
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nos últimos anos que tem feito com que o sector imobiliário esteja entre os setores
mais afetados.
Durante o ano de 2013, houve lugar, em relação a alguns dos contratos de
arrendamento, à sua rescisão por parte das entidades arrendatárias.
Embora a Sociedade Gestora esteja a trabalhar ativamente no sentido de encontrar
novos arrendatários para o património que entretanto ficou devoluto, o mesmo
poderá, fruto da atual situação do mercado, vir a ser arrendado por valores
inferiores aos anteriormente praticados.
Este fato, aliado a alguma desvalorização do património resultante da respetiva
reavaliação em resultado por um lado, da redução dos rendimentos potenciais dos
imóveis, por outro, do aumento das yields praticadas no mercado, e ainda pela
necessidade de execução de algumas obras, conduziram a uma redução da
rendibilidade do Fundo durante o ano de 2013, embora sem que o valor base da
unidade de participação tenha sido negativamente afetado.
2.2 – Ações desenvolvidas
A sociedade gestora ao longo do exercício desenvolveu diversas actividades
relacionadas com a gestão do fundo das quais se destacam:
o Organização do processo tendente à distribuição do rendimento anual líquido
de 10,6996 € por unidade de participação conforme detalhe apresentado no
ponto 9º, infra;
o Renegociação das condições relativas ao contrato de financiamento
outorgado 31 de dezembro de 2012 com a Caixa Geral de Depósitos / Caixa
Banco de Investimentos, conforme referido no ponto 4º infra;
o Atualização das avaliações do património imobiliário de acordo com a
legislação em vigor;
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Fundiestamo I
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o Reformulação das instalações técnicas, nomeadamente das grandes
couretes verticais e várias intervenções em quatro pisos e nas fachadas
relativamente ao Imóvel sito na Av. João XXI, 76, em Lisboa.
Os trabalhos constantes desta empreitada concluíram-se em 19 de Junho de
2013;
o Lançamento de consulta para aquisição de prestação de serviços nas áreas
de gestão, coordenação e fiscalização para execução da empreitada de
reabilitação do imóvel Campo Grande 50 que compreendeu os trabalhos de
construção civil, beneficiação das fachadas, reparação de caixilharias,
impermeabilizações, instalações técnicas de AVAC e elevadores.
Os trabalhos foram adjudicados no início de Outubro de 2013;
o Promoção de consultas para realização da empreitada de remodelação dos
espaços interiores do imóvel sito Av. Júlio Dinis nº 9, em Lisboa, cuja
adjudicação ocorreu em Agosto de 2013 e, ainda, o lançamento de consultas
para execução de trabalhos de substituição de componentes e reformulação
do sistema SADI do edifício sito Av. Júlio Dinis, 11, em Lisboa;
o Lançamento de consultas para aquisição de serviços, com vista à obtenção
de certificação energética de vários Imóveis do Fundo;
o Execução das inspeções anuais aos Edifícios objeto de recentes
empreitadas que se encontram ainda dentro do período de garantia.
3 – Aquisições e alienações
3.1 – Aquisições
No exercício não foi feita qualquer aquisição.
3.1.2 – Pavilhão do Conhecimento
Relativamente ao imóvel prometido adquirir denominado Pavilhão do
Conhecimento, pelo preço de € 26 Milhões de euros (M€), durante o exercício não
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Fundiestamo I
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houve qualquer alteração relativamente à sua situação pelo que o Fundo continuou
a receber mensalmente um rendimento equivalente a uma compensação de 6,5%
anual sobre o valor do adiantamento efectuado que correspondeu à totalidade do
preço acordado, situação que manter-se-á até que seja outorgada a escritura de
compra e venda.
3.2 – Alienações
No exercício não foi realizada qualquer alienação.
4 – Financiamento bancário
Em 31 de Dezembro de 2012 o Fundo assinou com a Caixa Geral de Depósitos e
a Caixa BI uma abertura de crédito no montante de cerca de 22,69 M€. O
financiamento previa o reembolso do capital mutuado em três prestações anuais
de igual montante na data aniversário da abertura do crédito. No entanto, dada a
reduzida liquidez do mercado imobiliário não foi possível realizar as alienações
previstas para mobilizar os fundos necessários ao reembolso da prestação anual.
Face a esta situação o Fundo renegociou com as instituições bancárias a
modificação das condições de reembolso do capital que passaram a ser as
seguintes: um milhão de euros em 31/12/2013 e o remanescente do capital
utilizado e não reembolsado em 31 de Dezembro de 2015
5 – Negociação das Unidades de Participação do Fundo no mercado secundário
Por deliberação de 1 de Agosto de 2008 foram admitidas à negociação na Eurolist
by Euronext Lisbon as 145.000 up’s do Fundo, tendo sido também contratados os
serviços de um intermediário financeiro para desempenhar as funções de criador de
mercado relativamente às mesmas, de modo a garantir a existência permanente de
ordens de compra e de venda e por conseguinte transações.
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Fundiestamo I
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Durante o exercício de 2013 foram transacionadas 391 unidades de participação do
Fundo, num montante global de aproximadamente 270 m€, o que correspondeu a
um preço médio unitário de aproximadamente 690,7 €.
6 – Demonstração de Resultados e Balanço
Os Proveitos atingiram no exercício cerca de 11,6 milhões de euros (M€) e os
Custos foram de 10,3 M€, o que resultou no apuramento de um Resultado Líquido
do exercício de aproximadamente 1,3M€.
Nos proveitos, destacam-se duas rubricas, Rendimentos de Activos Imobiliários
com aproximadamente 10,9 M€, correspondendo a cerca de 93,6% do total e
Ganhos em Operações Financeiras e Activos Imobiliários com 0,67 M€, (5,8%).
Relativamente aos custos realçam-se as seguintes rubricas: Perdas em Operações
Financeiras e Activos Imobiliários, com cerca de 4,4 M€, (42,5%) do total,
referentes a ajustamentos desfavoráveis em imóveis, resultantes da reavaliação
dos mesmos; Imposto sobre o Rendimento com cerca de 2,6 M€ (24,9%);
Comissões (gestão, banco depositário e taxa supervisão) no montante aproximado
de 1,3 M€ (13%) e por último, Juros e Custos Equiparados com um pouco mais de
1,2 M€ (11,9%), resultantes do financiamento feito ao fundo no montante de 22,45
M€.
No que concerne ao Balanço, o Ativo do Fundo em 31 de Dezembro de 2013 era
aproximadamente de 173 M€.
Deste montante, 167 M€, (96,7%) do total, correspondiam à rubrica Activos
Imobiliários e 4,1 M€ (2,4%) às Disponibilidades.
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Fundiestamo I
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No Passivo, com um peso de 16,1% no total do ativo, destaca-se a rubrica
“Empréstimos não titulados” no montante 21,7 M€ relativa ao financiamento
bancário contratado em finais de 2012. No seguimento da renegociação das suas
condições de reembolso conforme referido no ponto 4º supra, no final do exercício
foram reembolsados um milhão de euros.
Por último, refira-se que o total do Capital do Fundo na data em referência era de
145 M€, correspondendo a 83,9% do Ativo.
7 – Resultado líquido do exercício
O Resultado Líquido do exercício foi de 1.313.685.23 (um milhão, trezentos e treze
mil, seiscentos e oitenta e cinco euros e vinte e três cêntimos).
8 – Evolução do valor da unidade de participação
O valor da unidade de participação em 31 de Dezembro de 2013 era de €
1000,4708, contra o valor de € 1.002,1105 em 31 de Dezembro de 2012.
Tenha-se presente que os valores das unidades de participação em 31 de
Dezembro de 2013 (assim como a de 2012) já refletiam o pagamento do
rendimento anual distribuído no exercício.
9 – Distribuição de rendimentos
O Fundo distribuiu em 31 de Dezembro de 2013, por cada uma das suas 145.000
unidades de participação, cujo valor de subscrição inicial foi de € 1.000 cada, o
montante líquido de 10,6996 €, após a retenção anual para IRC de 19,6417 €.
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Fundiestamo I
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O montante global líquido distribuído foi de 1.551.442 €.
Apresenta-se no gráfico seguinte a evolução do rendimento líquido distribuído nos
últimos seis exercícios:
10 – Perspetiva futura
A sociedade Gestora vai continuar a diligenciar ativamente no sentido de identificar
novos arrendatários que venham a ocupar os imóveis que entretanto ficaram
devolutos.
Irá também estar atenta a eventuais oportunidades que venham a surgir
relativamente á alienação dos seus imóveis.
No entanto, a rendibilidade do Fundo deverá aumentar em 2014 pois não se
esperam registar imparidades da mesma ordem de grandeza das registadas em
2013. Adicionalmente espera-se que haja condições para arrendar pelo menos
parte dos imóveis devolutos. Dado o valor intrínseco do património do Fundo e a
existência de um conjunto significativo de contratos de longo prazo, é expectável
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Fundiestamo I
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que se venha a verificar, a prazo, uma certa recuperação da rendibilidade do
mesmo.
Lisboa, 20 de Fevereiro de 2014
O Conselho de Administração
António Jorge de Oliveira Morgado
(Administrador)
Maria Hortense Marques das Silva Baeta
(Administradora)
DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Fundiestamo I
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VALOR LIQUIDO GLOBAL DO FUNDO 31-Dez-13
VALOR LIQUIDO GLOBAL DO FUNDO (Euros)
Valor Global
1 - IMÓVEIS SITUADOS EM ESTADOS DA UNIÃO EUROPEIA
1.4. Construções Acabadas
1.4.1 Arrendadas
Habitação
Prédio Urbano Saraiva de Carvalho Rua Saraiva de Carvalho, 2 Lisboa 26,846
Comércio
Prédio Urbano Viveiro Rua do Viveiro Lote 5 a 6 Lagoa 1,170,406
Prédio Urbano Almirante Barroso Rua Almirante Barroso, 38 a 38C Lisboa 629,244
Prédio Urbano Ivone Silva Rua Ivone Silva Lisboa 108,925
Serviços
Prédio Urbano Alvalade 8-8A Praça de Alvalade, n.º 8 a 8A Lisboa 4,806,365
Prédio Urbano Almirante Barroso Rua Almirante Barroso, 38 a 38C Lisboa 1,608,149
Prédio Urbano Ivone Silva Rua Ivone Silva Lisboa 4,322,573
Prédio Urbano Vale do Pereiro 4 Rua do Vale do Pereiro, nº 4 e 4 A Lisboa 2,138,750
Prédio Urbano Everard Rua Everard, nº 8 a 12 e 14 a 18 Tomar 1,023,717
Prédio Urbano Saraiva de Carvalho Rua Saraiva de Carvalho, 2 Lisboa 4,538,749
Prédio Urbano Forte de D. Carlos I ou Forte da Ameixoeira Estrada do Forte da Ameixoeira Lisboa 31,008,445
Prédio Urbano Edifício Satélite Rua Professor Sousa Câmara, n.º 143 e 143-A e Avenida Engenheiro Duarte
Pacheco, n.ºs 28-A, 28, 28-B e 28-C Lisboa
24,766,750
Outros
Prédio Urbano João XXI 76 Av. João XXI nº 76 a 76B Lisboa 21,489,250
Prédio Urbano Julio Dinis 9 9C Av. Julio Dinis, 9-9C Lisboa 3,390,177
Prédio Urbano Julio Dinis 11 11C Av. Julio Dinis, 11-11C Lisboa 9,830,248
Prédio Urbano Ivone Silva Rua Ivone Silva Lisboa 750,861
1.4.2 Não Arrendadas
Serviços
Prédio Urbano Almirante Barroso Rua Almirante Barroso, 38 a 38C Lisboa 4,839,695
Prédio Urbano Colum.B.Pinheiro 86 Av. Columbano Bordalo Pinheiro, Nº 86 e 86 A a C Lisboa 5,737,950
Prédio Urbano Oscar Monteiro T. 39 Rua Óscar Monteiro Torres, 39 a 41 Lisboa 4,329,780
Prédio Urbano Lusiadas 7-9 e Leao Oliveira 14 - Alcantara Palace Rua dos Lusiadas, 7-9 e R. Leão Oliveira, 14
Lisboa
3,142,100
Outros
Prédio Urbano Campo Grande 50 Campo Grande, nº 50 Lisboa 5,613,800
Prédio Urbano 24 Julho 80 Av. 24 Julho, nº80 a 80B Lisboa 6,017,805
7 - LIQUIDEZ
7.1. À vista
7.1.2. Depósitos à Ordem 4,147,036
8 - EMPRÉSTIMOS
8.1 Empréstimos Obtidos -21,700,081
9 - OUTROS VALORES A REGULARIZAR
9.1. - Valores Activos
9.1.1. Adiantamentos por conta de imóveis 26,000,000
9.1.2. Outros 1,504,988
9.2. - Valores Passivos
9.2.2. Outros -6,174,263
VALOR LÍQUIDO GLOBAL DO FUNDO 145,068,263
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Fundiestamo I
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2012
Activo Mv/Af mv/df Activo Activo
bruto líquido líquido CAPITAL DO FUNDO E PASSIVO 2013 2012
ACTIVOS IMOBILIARIOS
31 Terrenos - - - - - CAPITAL DO FUNDO
32 Construções 145,218,480 1,335,574 (5,263,472) 141,290,582 143,138,011 61 Unidades de participação 145,000,000 145,000,000
33 - - - - - 62 Variações patrimoniais - -
34 Adiantamentos por compra de imóveis 26,000,000 26,000,000 26,000,000 64 Resultados transitados 6,654,134 525,507
TOTAL DE ACTIVOS IMOBILIÁRIOS 171,218,480 1,335,574 (5,263,472) 167,290,582 169,138,011 65 Resultados distribuidos (7,899,557) (6,348,115)
66 Resultado líquido do exercício 1,313,685 6,128,626
CARTEIRA DE TÍTULOS E PARTICIPAÇÕES TOTAL DO CAPITAL DO FUNDO 145,068,263 145,306,019
24 Unidades de participação - - - - -
AJUSTAMENTOS E PROVISÕES
CONTAS DE TERCEIROS 47 Ajustamentos de dividas a receber - -
412 Devedores por rendas vencidas 1,319,961 1,319,961 1,207,059 48 Provisões acumuladas - -
413+….+419 Outras contas de devedores 17,355 17,355 133,952 TOTAL DAS PROVISÕES ACUMULADAS - -
TOTAL DOS VALORES A RECEBER 1,337,315 1,337,315 1,341,011
CONTAS DE TERCEIROS
DISPONIBILIDADES 422 Rendimentos a pagar aos participantes - -
12 Depósitos à ordem 4,147,036 4,147,036 2,885,361 423 Comissões e outros encargos a pagar 3,892 (3)
13 Depósitos a prazo e com pré-aviso - - - 424+…+429 Outras contas de credores 5,349,753 4,833,019
TOTAL DAS DISPONIBILIDADES 4,147,036 4,147,036 2,885,361 432 Empréstimos não titulados 21,693,467 22,693,467
44 Adiantamentos por venda de imóveis - -
TOTAL DOS VALORES A PAGAR 27,047,113 27,526,483
ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS
51 Acréscimos de proveitos - - - ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS
52 Despesas com custo diferido - - - 53 Acréscimos de custos 183,459 183,030
58 Outros acréscimos e diferimentos 167,672 167,672 291,027 56 Receitas com proveito diferido 634,285 636,400
TOTAL DOS ACRESCIMOS E DIFERIMENTOS 167,672 167,672 291,027 58 Outros acréscimos e diferimentos 9,488 3,478
TOTAL DOS ACRESCIMOS E DIFERIMENTOS 827,231 822,907
TOTAL DO ACTIVO 176,870,504 1,335,574 (5,263,472) 172,942,606 173,655,410 TOTAL DO PASSIVO 172,942,606 173,655,410
Número total de unidades de participação
em circulação 145,000 145,000 Valor unitário da unidade de participação 1,000.4708 1,002.1105
ACTIVO
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO FUNDIESTAMO I
BALANÇOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2013 E 2012
(Montantes expressos em Euros)
2013
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Fundiestamo I
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13
CUSTOS 2013 2012 PROVEITOS 2013 2012
CUSTOS E PERDAS CORRENTES PROVEITOS E GANHOS CORRENTES
JUROS E CUSTOS EQUIPARADOS JUROS E PROVEITOS EQUIPARADOS
711+718 De operações correntes 1,229,167 692,605 812 Da carteira de títulos e participações - -
COMISSÕES 811+818 Outros, de operações correntes 54,434 256,545
722 Da carteira de títulos e participações - - RENDIMENTO DE TITULOS
723 Em activos imobiliarios - 86,427 822+…+825 Da carteira de títulos e participações - -
724+…+728 Outras, de operações correntes 1,340,223 1,312,317 828 De outras operações correntes - -
PERDAS EM OPER.FINAN E ACT.IMOBILIARIOS GANHOS EM OPER.FINAN E ACT.IMOBILIARIOS
732 Na carteira de títulos e participações - - 832 Na carteira de títulos e participações - -
733 Em activos imobiliarios 4,389,968 2,026,655 833 Em activos imobiliarios 674,556 1,675,584
731+738 Outras, de operações correntes - - 831+838 Outros, de operações correntes - -
IMPOSTOS REVERSÕES DE AJUSTAMENTOS E DE PROVISÕES
7411+7421 Impostos sobre o rendimento 2,575,251 2,164,605 851 De ajustamentos de dividas a receber - -
7412+7422 Impostos indirectos 106,471 64,422 852 De provisões para encargos - -
7418+7428 Outros impostos 15,242 64,702
PROVISÕES DO EXERCICIO 86 RENDIMENTOS DE ACTIVOS IMOBILIARIOS 10,886,202 11,535,769
751 Ajustamentos de dividas a receber - -
752 Provisões para encargos - - 87 OUTROS PROVEITOS E CUSTOS CORRENTES 0 1,636
76 FORNECIMENTOS E SERVIÇOS EXTERNOS 596,884 762,586 TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS CORRENTES 11,615,192 13,469,534
77 OUTROS CUSTOS E PERDAS CORRENTES 1,395 15,108
TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS CORRENTES 10,254,600 7,189,428 PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS
882 Ganhos extraordinários - -
CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS 883 Ganhos de exercicios anteriores 20,460 37,890
782 Perdas extraordinárias - - 884+…+888 Outros ganhos eventuais - 0
783 Perdas de exercícios anteriores 67,356 189,370 TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS 20,460 37,890
784+…+788 Outras perdas eventuais 11 -
TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS 67,367 189,370
66 RESULTADO LIQUIDO DO EXERCICIO 1,313,685 6,128,626 66 RESULTADO LIQUIDO DO EXERCICIO - -
TOTAL 11,635,652 13,507,424 TOTAL 11,635,652 13,507,424
Resultados da carteira de titulos - - Resultados eventuais (46,907) (151,480)
Resultados de activos imobiliarios 6,573,906 10,335,685 Resultados antes de imposto s/ rendimento 3,888,936 8,293,232
Resultados correntes 1,360,592 6,280,106 Resultados Liquidos do periodo 1,313,685 6,128,626
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO FUNDIESTAMO I
DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2013 E 2012
(Montantes expressos em Euros)
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Fundiestamo I ____________________________________________________________________________
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DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOS
OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO
RECEBIMENTOS:
Subscrição de unidades de participação 0 0 0 0
PAGAMENTOS:
Resgates/reembolsos de unidades de participação
Rendimentos pagos aos participantes 1,551,442 1,551,442 6,348,115 6,348,115
Fluxo das operações sobre as unidades do fundo -1,551,442 -6,348,115
OPERAÇÕES COM ACTIVOS IMOBILIÁRIOS
RECEBIMENTOS:
Alienação de activos imobiliários 0 712,861
Rendimentos de activos imobiliários 10,923,172 10,599,507
Adiantamentos por conta de venda de act. imob. 0 10,923,172 24,539,328 35,851,696
PAGAMENTOS:
Aquisição de activos imobiliários 616,000 25,646,000
Comissões em activos imobiliários 0 0
Despesa com activos imobiliários 1,086,469 1,342,384
Despesas correntes (FSE) com activos imobiliários 566,153 734,558
Construções/Projectos em Curso 0 0
Adiantamentos por conta de compra de act. imob. 0 0
Outros pagamentos de activos imobiliários 0 2,268,622 0 27,722,942
Fluxo das operações sobre valores imobiliários 8,654,550 8,128,754
OPERAÇÕES GESTÃO CORRENTE
RECEBIMENTOS:
Juros de depósitos bancários 39,192 197,239
Vencimento de depósitos bancários 0 0
Empréstimos 0 22,693,467
Outros recebimentos correntes 0 39,192 0 22,890,706
PAGAMENTOS:
Comissão de gestão 979,342 1,188,584
Comissão de depósito 74,262 74,094
Impostos e taxas 2,595,314 2,966,360
Reembolso de Empréstimos 1,000,000 22,450,000
Juros de Emprestimo 1,225,907 693,481
Subscrição de depósitos bancários 0 0
Outros pagamentos correntes 5,789 5,880,614 807 27,373,325
Fluxo das operações de gestão corrente -5,841,421 -4,482,619
OPERAÇÕES EVENTUAIS
RECEBIMENTOS:
Ganhos imputáveis a exercicios anteriores 0 0 0 0
PAGAMENTOS:
Outros pagamentos de operações eventuais 11 11 0 0
Fluxo das operações eventuais -11 0
Saldo dos fluxos monetários do período 1,261,675 -2,701,979
Disponibilidades no início do período 2,885,360 5,587,339
Disponibilidades no fim do período 4,147,036 2,885,360
2013 2012
FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO FUNDIESTAMO I
DEMONSTRAÇÃO DE FLUXOS MONETÁRIOS PARA OS EXERCÍCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2013 e 2012
(Montantes expressos em Euros)
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Fundiestamo I Anexo às Demonstrações Financeiras em 31 de Dezembro de 2013 e 2012
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INTRODUÇÃO O Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado “FUNDIESTAMO I” foi autorizado em 19 de Dezembro de 2007, tendo iniciado a sua atividade em 20 de Dezembro de 2007. O Fundo é administrado, gerido e representado pela Fundiestamo – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A.. As notas que se seguem respeitam a numeração sequencial definida no Plano de Contas dos Organismos de Investimento Coletivo. As notas, cuja numeração se encontra ausente não são exigidas para efeitos do anexo às contas anuais, ou a sua apresentação não é relevante para a leitura das demonstrações financeiras anexas. BASES DE APRESENTAÇÃO, COMPARIBILIDADE DAS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS E PRINCIPAIS POLITICAS CONTABILISTICAS As demonstrações financeiras foram preparadas com base nos registos contabilísticos do Fundo, mantidos de acordo com o Plano Contabilístico dos Fundos de Investimento Imobiliário, estabelecido pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários e regulamentação complementar emitida por esta entidade.
Este Regulamento impõe a divulgação de informação que se destina não só a desenvolver e a comentar os valores incluídos nas referidas Demonstrações Financeiras, mas também informações consideradas úteis para os participantes do fundo de investimento. As políticas contabilísticas mais significativas, utilizadas na preparação das demonstrações financeiras, foram as seguintes:
a) Especialização de exercícios
O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio da especialização de exercícios, sendo reconhecidos à medida que são gerados, independentemente do momento do seu recebimentos ou pagamento.
b) Comissão de gestão
A comissão de gestão constitui um encargo do Fundo, a título de remuneração dos serviços de gestão do seu património que lhe são prestados pela Sociedade Gestoras, sendo registada na rubrica de “Comissões”. Segundo o Regulamento de Gestão, a Sociedade Gestora será remunerada por uma comissão anualizada de 0,8%, calculada diariamente e cobrada mensalmente sobre o valor líquido global do Fundo Comissão de depositário
Esta comissão destina-se a fazer face às despesas do banco depositário relativas aos serviços prestados ao Fundo. A comissão do banco depositário é calculada através da aplicação de uma taxa anual de 0,05%, calculada diariamente sobre o valor do líquido global do Fundo, cobrada anualmente.
c) Comissão de supervisão
A taxa de supervisão devida à Comissão do Mercado de Valores Mobiliários constitui um encargo do Fundo. Este encargo é calculado por aplicação de uma taxa global do Fundo no final de cada mês. Em 31 de Dezembro de 2013 e 2012, esta taxa ascendia a 0,00266%. Sempre que o montante calculado seja inferior a 200 Euros ou superior a 20.000 Euros, a taxa mensal devida corresponderá a um destes limites.
d) Activos imobiliários
Os terrenos adquiridos pelo Fundo foram registados pelo valor da escritura, acrescido de outras despesas relacionadas com a compra. Os terrenos, nos quais estão a ser edificadas construções, incluem o valor de aquisição do terreno e os custos já incorridos com as respetivas obras.
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Fundiestamo I Anexo às Demonstrações Financeiras em 31 de Dezembro de 2013 e 2012
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As construções acabadas adquiridas pelo Fundo são registadas de acordo com os pagamentos efetuados, acrescidos das despesas relativas a escrituras, registos e eventuais obras de melhoramento ou reconversão. De acordo com a legislação em vigor, os imóveis não são amortizados. Nos termos do Decreto-Lei nº 13/2005, de 7 de Janeiro, as aquisições de bens imóveis e as respetivas alienações são precedidas dos pareceres de, pelo menos, dois peritos avaliadores independentes, nomeados de comum acordo entre a Sociedade Gestora e o banco depositário.
e) Unidades de participação
O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o valor líquido global do Fundo, pelo número de unidades de participação subscritas. O valor líquido do património corresponde ao somatório das rubricas do capital do Fundo, nomeadamente, unidades de participação, resultados transitados e resultado líquido do exercício.
1. VALOR CONTABILÍSTICO VS VALOR MÉDIO DAS AVALIAÇÕES A rubrica Activos Imobiliários é composta pelos seguintes imóveis:
(Euros)
Valor Contabilístico
em 31-12-2013 (A)
Média dos valores
da Avaliação (B)Diferença (B) - (A)
Prédio Urbano Saraiva de Carvalho Rua Saraiva de Carvalho, 2 Lisboa 26,846 26,872 26
Prédio Urbano Viveiro Rua do Viveiro Lote 5 a 6 Lagoa 1,170,406 1,170,406 0
Prédio Urbano Almirante Barroso Rua Almirante Barroso, 38 a 38C Lisboa 629,244 629,244 0
Prédio Urbano Ivone Silva Rua Ivone Silva Lisboa 108,925 108,925 0
Prédio Urbano Alvalade 8-8A Praça de Alvalade, n.º 8 a 8A Lisboa 4,806,365 4,806,365 0
Prédio Urbano Almirante Barroso Rua Almirante Barroso, 38 a 38C Lisboa 1,608,149 1,608,149 0
Prédio Urbano Ivone Silva Rua Ivone Silva Lisboa 4,322,573 4,322,574 0
Prédio Urbano Vale do Pereiro 4 Rua do Vale do Pereiro, nº 4 e 4 A Lisboa 2,138,750 2,138,750 0
Prédio Urbano Everard Rua Everard, nº 8 a 12 e 14 a 18 Tomar 1,023,717 1,023,717 0
Prédio Urbano Saraiva de Carvalho Rua Saraiva de Carvalho, 2 Lisboa 4,538,749 4,630,615 91,865
Prédio Urbano Forte de D. Carlos I ou Forte da Ameixoeira Estrada do Forte da Ameixoeira Lisboa 31,008,445 31,008,445 0
Prédio Urbano Edifício Satélite Rua Professor Sousa Câmara, n.º 143 e 143-A e Avenida Engenheiro Duarte
Pacheco, n.ºs 28-A, 28, 28-B e 28-C Lisboa
24,766,750 24,766,750 0
Prédio Urbano João XXI 76 Av. João XXI nº 76 a 76B Lisboa 21,489,250 21,489,250 0
Prédio Urbano Julio Dinis 9 9C Av. Julio Dinis, 9-9C Lisboa 3,390,177 3,390,177 0
Prédio Urbano Julio Dinis 11 11C Av. Julio Dinis, 11-11C Lisboa 9,830,248 9,830,248 0
Prédio Urbano Ivone Silva Rua Ivone Silva Lisboa 750,861 750,861 0
Prédio Urbano Almirante Barroso Rua Almirante Barroso, 38 a 38C Lisboa 4,839,695 4,839,695 0
Prédio Urbano Colum.B.Pinheiro 86 Av. Columbano Bordalo Pinheiro, Nº 86 e 86 A a C Lisboa 5,737,950 5,737,950 0
Prédio Urbano Oscar Monteiro T. 39 Rua Óscar Monteiro Torres, 39 a 41 Lisboa 4,329,780 4,329,780 0
Prédio Urbano Lusiadas 7-9 e Leao Oliveira 14 - Alcantara Palace Rua dos Lusiadas, 7-9 e R. Leão Oliveira, 14
Lisboa
3,142,100 3,142,100 0
Prédio Urbano Campo Grande 50 Campo Grande, nº 50 Lisboa 5,613,800 5,613,800 0
Prédio Urbano 24 Julho 80 Av. 24 Julho, nº80 a 80B Lisboa 6,017,805 6,473,848 456,043
Total 141,290,582 141,838,516 547,934
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Fundiestamo I Anexo às Demonstrações Financeiras em 31 de Dezembro de 2013 e 2012
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2. CAPITAL DO FUNDO O património do Fundo está formalizado através de unidades de participação, com características iguais e
sem valor nominal, as quais conferem aos seus titulares o direito de propriedade sobre os valores do Fundo, proporcional ao número de unidades que representam.
O movimento ocorrido no capital do Fundo, durante os exercícios de 2013 e 2012, apresenta o seguinte
detalhe:
DescriçãoSaldo em
31-12-2012 Subscrições Resgates
Distribuição
Resultados Outros
Resultado
Periodo
Saldo em
31-12-2013
Valor Base 145,000,000 - - - - - 145,000,000
Diferença em Sub. Resgates - - - - - - -
Resultados Distribuidos (6,348,115) - - (1,551,442) - (7,899,557)
Resultados Transitados 525,507 - - - 6,128,626 - 6,654,134
Resultado Liquido do Periodo 6,128,626 - - - (6,128,626) 1,313,685 1,313,685
SOMA 145,306,019 - - -1,551,442 - 1,313,685 145,068,263
Nº Unidade de participação 145,000 145,000
Valor Unidade Participação (unitário) 1,002.1105 1,000.4708
2013
3. INVENTÁRIO DAS APLICAÇÕES EM IMÓVEIS
O inventário das aplicações em ativos imobiliários em 31 de Dezembro de 2013 é o seguinte:
(Euros)
Área(m2) Data Avaliação 1 Valor Avaliação 1 Data Avaliação 2 Valor Avaliação 2 Valor do Imóvel
1 - IMÓVEIS SITUADOS EM ESTADOS DA UNIÃO EUROPEIA
1.4. Construções Acabadas
1.4.1 Arrendadas
Habitação
Prédio Urbano Saraiva de Carvalho Rua Saraiva de Carvalho, 2 Lisboa 98 22-02-2012 26,743 22-02-2012 27,000 26,846
Comércio
Prédio Urbano Viveiro Rua do Viveiro Lote 5 a 6 Lagoa 1,278 30-09-2013 1,142,212 30-09-2013 1,198,600 1,170,406
Prédio Urbano Almirante Barroso Rua Almirante Barroso, 38 a 38C Lisboa 344 30-09-2013 622,600 30-09-2013 635,888 629,244
Prédio Urbano Ivone Silva Rua Ivone Silva Lisboa 65 24-04-2012 107,285 23-04-2012 110,565 108,925
Serviços
Prédio Urbano Alvalade 8-8A Praça de Alvalade, n.º 8 a 8A Lisboa 2,654 30-09-2013 4,718,329 30-09-2013 4,894,400 4,806,365
Prédio Urbano Almirante Barroso Rua Almirante Barroso, 38 a 38C Lisboa 674 30-09-2013 1,607,900 30-09-2013 1,608,397 1,608,149
Prédio Urbano Ivone Silva Rua Ivone Silva Lisboa 1,636 24-04-2012 4,263,048 23-04-2012 4,382,099 4,322,573
Prédio Urbano Vale do Pereiro 4 Rua do Vale do Pereiro, nº 4 e 4 A Lisboa 1,067 10-04-2013 2,038,000 10-04-2013 2,239,500 2,138,750
Prédio Urbano Everard Rua Everard, nº 8 a 12 e 14 a 18 Tomar 831 28-09-2012 1,017,400 28-09-2012 1,030,034 1,023,717
Prédio Urbano Saraiva de Carvalho Rua Saraiva de Carvalho, 2 Lisboa 2,336 22-02-2012 4,544,229 22-02-2012 4,717,000 4,538,749
Prédio Urbano Forte de D. Carlos I ou Forte da Ameixoeira Estrada do Forte da Ameixoeira Lisboa 23,092 10-05-2013 30,929,290 10-05-2013 31,087,600 31,008,445
Prédio Urbano Edifício Satélite Rua Professor Sousa Câmara, n.º 143 e 143-A e Avenida Engenheiro Duarte
Pacheco, n.ºs 28-A, 28, 28-B e 28-C Lisboa
13,431 30-10-2013 24,023,600 30-10-2013 25,509,900 24,766,750
Outros
Prédio Urbano João XXI 76 Av. João XXI nº 76 a 76B Lisboa 13,629 30-10-2013 21,421,500 30-10-2013 21,557,000 21,489,250
Prédio Urbano Julio Dinis 9 9C Av. Julio Dinis, 9-9C Lisboa 1,786 25-01-2013 3,348,500 25-01-2013 3,431,853 3,390,177
Prédio Urbano Julio Dinis 11 11C Av. Julio Dinis, 11-11C Lisboa 7,147 25-01-2013 9,608,196 25-01-2013 10,052,300 9,830,248
Prédio Urbano Ivone Silva Rua Ivone Silva Lisboa 455 24-04-2012 744,842 23-04-2012 756,879 750,861
1.4.2 Não Arrendadas
Serviços
Prédio Urbano Almirante Barroso Rua Almirante Barroso, 38 a 38C Lisboa 2,457 30-09-2013 4,546,389 30-09-2013 5,133,000 4,839,695
Prédio Urbano Colum.B.Pinheiro 86 Av. Columbano Bordalo Pinheiro, Nº 86 e 86 A a C Lisboa 4,387 10-04-2013 5,440,300 10-04-2013 6,035,600 5,737,950
Prédio Urbano Oscar Monteiro T. 39 Rua Óscar Monteiro Torres, 39 a 41 Lisboa 3,455 01-08-2012 4,201,300 01-08-2012 4,458,260 4,329,780
Prédio Urbano Lusiadas 7-9 e Leao Oliveira 14 - Alcantara Palace Rua dos Lusiadas, 7-9 e R. Leão Oliveira, 14
Lisboa
1,784 28-09-2012 3,042,300 28-09-2012 3,241,899 3,142,100
Outros
Prédio Urbano Campo Grande 50 Campo Grande, nº 50 Lisboa 4,301 16-12-2013 5,407,600 16-12-2013 5,820,000 5,613,800
Prédio Urbano 24 Julho 80 Av. 24 Julho, nº80 a 80B Lisboa 4,617 25-01-2013 6,415,900 25-01-2013 6,531,795 6,017,805
Total 141,290,582
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7. DISCRIMINAÇÃO DA LIQUIDEZ DO FUNDO O movimento ocorrido na rubrica de disponibilidades durante o exercício de 2013 foi o seguinte:
CONTAS Saldo inicial Aumentos Reduções Saldo final
Depósitos à ordem 2,885,361 66,988,833 (65,727,158) 4,147,036
Depósitos a prazo - 41,114,000 (41,114,000) -
TOTAL 2,885,361 108,102,833 (106,841,158) 4,147,036
8. RENDAS VENCIDAS
Em 31 de Dezembro de 2013 e 2012, as rendas vencidas tinha o seguinte detalhe:
2013 2012
RENDAS VENCIDAS 1,319,960 1,207,059
ED.ALMIRANTE BARROSO 21,372 5,622
ED.LAURA ALVES 17,683 7,890
ED.CAMPO GRANDE, 50 141,835 546,186
ED.SARAIVA DE CARVALHO 7,616 7,617
ED.OSCAR MONT.TORRES, 39 343,757 375,981
ED.JULIO DINIS, 9 9,131 37,291
ED.IVONE SILVA 32,909 22,221
ED.COLUM.B.PINHEIRO, 8 - 34,881
FORTE D.CARLOS I 698,127 168,858
ED.SATÉLITE 72,457 -
ALCANTARA PALACE (25,439) -
VALE DO PEREIRO, 4 513 513
OUTROS DEVEDORES 17,355 133,952
ED.JULIO DINIS, 9 5,474 -
ED.LAURA ALVES 10,394 115,034
ED.ALMIRANTE BARROSO 1,487 13,645
EDP - 5,273
TOTAL 1,337,315 1,341,011
12. IMPOSTOS E TAXAS
Nos termos do disposto no artigo 22ª do Estatuto dos Benefícios Fiscais, os rendimentos dos fundos de
investimento imobiliário constituídos de acordo com a legislação nacional são objeto de um regime especifico
de tributação em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas (IRC), relativamente a cada tipo
de rendimento auferido, de forma autonomizada:
Rendimentos prediais
Os rendimentos prediais são tributados autonomamente a uma taxa de 25%, a qual incide sobre o valor das
rendas auferidas, após dedução dos encargos de conservação e de manutenção que tenham sido
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Fundiestamo I Anexo às Demonstrações Financeiras em 31 de Dezembro de 2013 e 2012
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efetivamente suportados com os prédios em causa, desde que tais encargos se mostrem devidamente
documentados.
Mais-valias prediais
As mais-valias prediais resultantes da alienação de imóveis são tributadas autonomamente à taxa de 25%. No
entanto, apenas 50% da diferença ou saldo positivo entre as mais e as menos-valias realizadas numa base
anual é passível de imposto, pelo que a taxa efetiva é de 12,5%.
Não são registados impostos diferidos relativamente às mais-valias potenciais reconhecidas no capital do
Fundo.
Outros rendimentos
No tocante às mais-valias que não as decorrentes da alienação de imóveis, a sua tributação é efetuada
autonomamente, à taxa de 25%, nas mesmas condições que se verificariam caso o respetivo titular fosse uma
pessoa singular residente em território português. A referida taxa incide sobre a diferença positiva entre as
mais e as menos-valias obtidas em cada ano.
No que respeita aos rendimentos obtidos em território português que não tenham a natureza de mais-valias, a
tributação é efetuada por retenção na fonte, como se de pessoa singular residente em território português se
tratasse, isto é, são tributadas apenas por retenção na fonte, às taxas consagradas em sede de IRS para
entidades residentes.
Os impostos suportados pelo Fundo durante os exercícios de 2013 e 2012, foram os seguintes:
2013 2012
Imposto sobre o rendimento :
Imposto de rendimentos prediais 2,575,251 2,164,605
Imposto de mais-valias - -
Impostos indirectos :
Imposto de selo 106,471 64,422
IMI - -
Outros - -
106,471 64,422
Outros impostos :
Aplicações financeiras - juros de depositos 15,242 64,702
2,696,963 2,293,729
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Fundiestamo I Anexo às Demonstrações Financeiras em 31 de Dezembro de 2013 e 2012
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15. CONTAS DE TERCEIROS - PASSIVO
Estas rubricas têm a seguinte composição:
2013 2012
CREDORES
- Estado e Outros Entes Públicos 2,766,361 2,236,639
Imposto sobre o Rendimento 2,658,282 2,121,247
IVA 108,079 115,392
- Fornecedores 532,047 128,360
HCI Contruções 398,617 -
Consenso Virtual - 2,387
Siemens - 7,785
PSG Sehurança Privada 18,850 6,710
EDP Serviço Universal SA 469 15,040
Endesa Energia 6,353 6,503
Adm.Condominio Ivone Silva, Lt 4 5,298 5,298
Prestibel 9,942 3,042
Schindler 3,685 3,993
CPU Consultores - 1,230
Adm.Condominio Ivone Silva - 5,382
Amplimóveis 7,871 2,633
Mafre - 41,495
Camara Municipal Lisboa 17,578 18,788
COFAN 4,364 -
DGCI 4,157 -
Graviner Construções 4,014 -
Cons.Reg.Com.Sesimbra 1,260 -
Planex Engenharia, Lda. 13,469 -
Sincrea - Enterprise Comunications 24,004 -
PROFICO - Proj.Fisc.e Consult., Lda. - 3,690
Otis Elevadores 5,382 -
Rentokil 369 -
Outros 6,364 4,385
- Credores Diversos 2,051,346 2,468,020
Estamo - Participações Imobiliárias 1,848,000 2,464,000
Fundiestamo - Soc.Gestora 203,346 4,020
5,349,754 4,833,019
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16. ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS
2013 2012
Acréscimos de proveitos - -
- De disponibilidades - -
- Outros proveitos a receber - -
Acréscimos e diferimentos 167,672 291,027
- Seguros - 41,043
- Condominio 5,298 5,298
- Vigilância e Segurança 211 211
- Avaliação Act.Imobiliários - 1,230
- Receita extra 162,164 243,245
- Diversos - -
167,672 291,027
Acréscimos de custos 183,459 183,030
- Juros de empréstimos contraidos 6,878 3,487
- Comissões a pagar 176,581 179,543
Receitas com proveito diferido
- Rendas adiantadas 634,285 636,400
Acréscimos e diferimentos 9,488 3,478
- Inquilinos 8,700 2,689
- Diversos 787 788
827,231 822,907
ACTIVO
PASSIVO
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Fundiestamo I Anexo às Demonstrações Financeiras em 31 de Dezembro de 2013 e 2012
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17. COMISSÕES
Esta rubrica tem a seguinte composição:
2013 2012
Em activos imobiliários
Comissão de Intermediaçao - 86,427
Outras comissões - -
--------------- ---------------
- 86,427
--------------- ---------------
Comissão de Gestão 1,172,920 1,188,198
Comissão de Depositário 73,308 74,262
Taxa de supervisão 46,715 47,245
Comissão de Garantia 377 488
Outras comissões 46,903 2,124
--------------- ---------------
1,340,223 1,312,317
--------------- ---------------
1,340,223 1,398,744
18. JUROS E PROVEITOS EQUIPARADOS
Esta rubrica inclui os juros de depósitos à ordem e a prazo.
Juros e proveitos equiparados
Juros de Depósito à Ordem - 8,623
Juros de Depósito à Prazo 54,434 247,922
--------------- ---------------
54,434 256,545
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Fundiestamo I Anexo às Demonstrações Financeiras em 31 de Dezembro de 2013 e 2012
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19. FORNECIMENTOS E SERVIÇOS EXERNOS:
Esta rubrica tem a seguinte composição:
2013 2012
Agua 13,457 11,650
Electricidade 216,163 223,820
Seguros 45,015 41,727
Telecom.e correio 903 660
Condominio 31,483 66,029
Conservação 15,536 89,584
Reparação 1,822 26,188
Vigilância e Segurança 172,789 196,074
Higiene e limpeza 7,949 14,671
Auditoria 7,151 5,363
Avaliação de Imóveis 19,108 9,379
Honorários 3,690 10,029
Publ. e Marketing 1,070 1,122
Coord.,Gestão e Fiscal. 3,690 3,690
Análise da Qualidade do Ar 3,235 2,639
Certificação Energética - 10,655
Registos e Notariado 9,975 4,917
Taxas e Licenças 1,201 521
Estudos e projectos 7,491 6,288
Tarifa de Conv.Esgotos 35,156 37,580
596,884 762,586
20. GANHOS E PERDAS EM OPERAÇÕES FINANCEIRAS E ACTIVOS IMOBILIÁRIOS
Nos exercícios findos em 31 de Dezembro de 2013 e 2012, estas rubricas apresentam a seguinte composição:
2013 2012
Ganhos em operações financeiras e activos imobiliários
Mais valias na alienação de activos mobiliários - -
Ganhos na alienação de activos imobiliários - 666,280
Ajustamentos favoráveis em activos imobiliários 674,556 1,009,304
674,556 1,675,584
674,556 1,675,584
Perdas em operações financeiras e activos imobiliários
Menos valias na alienação de activos mobiliários - -
Perdas na alienação de activos imobiliários - -
Ajustamentos desfavoráveis em activos imobiliários 4,389,968 2,026,655
4,389,968 2,026,655
Os “Ajustamentos favoráveis e desfavoráveis em ativos imobiliários” correspondem aos ajustamentos pela
valorização dos imóveis que nos termos de Decreto-Lei nº 13/2005, de 7 de Janeiro são registados em
resultados do exercício.
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