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Mercado de Oficinas en América La2na
(Coyuntura, Cadena de Valor y Formación de un Mercado)
Foro Inmobiliario de Asunción 28 de octubre de 2013
“The pain in Spain”
Desconocimiento crí2co
• El precio de la vivienda 2ene una relación económica con la renta personal
• El de los inmuebles terciarios, con los beneficios empresariales
• El mercado inmobiliario es cíclico • Los mercados de mueven por expecta2vas • El uso de liquidez obtenida por un elevado endeudamiento individual y/o colec2vo es de alto riesgo
Población
Δ PIB regional
Δ PIB México – Brasil
El inmobiliario en la economía
• Economía de base: – Industrial – logís2co – Oficinas – Comercio – Hoteles
• Infraestructuras – Puertos – Aeropuertos – Carreteras – Ferrocarril
• Vivienda • Servicios – Hospitales – Escuelas, universidades – Uso cultural o depor2vo – Religiosos – Gobierno • Uso militar, policial • Servicios varios
Cadena de Valor
• Usuario • Agencia • Promotor • Construcción, Suministros y Servicios • Inversor • Financiador • Asset Manager • Property Manager • Facility Manager
Variantes: Dueño y ocupante Promotor inversor
Promotor constructor
Venta y alquiler
• Ventajas de la venta: operación a corto, tesorería cerrada.
• Desventaja: falta de información en el futuro, deterioro del parque.
• Ventajas del alquiler: crea mercado, mejores inquilinos, oportunidades de arbitraje, se man2ene la calidad.
• Desventaja del alquiler: requiere más capital, falta de financiación estructurada.
Sobre la información
• Al no exis2r agentes falta información • Los inversores par2culares y los dueños-‐ocupantes no la entregan o es diccil de coordinar
• Los fondos ins2tucionales y los financiadores son remisos a par2cipar
• Se pierde control sobre el desarrollo futuro, no se conocen tendencias
• La renovación del parque se hace complicada (múl2ples propietarios)
Medición del Mercado
• Stock • Contratación • Nivel de precios • Vacío • Oferta futura
Presencia agencias
CBRE
Ciudad de México, Monterrey, Querétaro
Ciudad de Panamá
Caracas
São Paulo, Río de Janeiro
Lima Buenos Aires San2ago
Colliers
Ciudad de México Monterrey,
Querétaro, Guadalajara, Cancún,
Puebla, Tijuana, Juárez
San José Ciudad de Panamá
Bogotá
São Paulo, Río de Janeiro,
Recife, Fortaleza
Lima Buenos Aires San2ago
Jones Lang Lasalle
Ciudad de México Monterrey, Tijuana
Ciudad de Panamá
Bogotá
São Paulo, Río de Janeiro, Curi2ba
Lima
Buenos Aires San2ago
Indefinición de las categorías
• Class A Most pres2gious buildings compe2ng for premier office users with rents above average for the area. Buildings have high quality standard finishes, state of the art systems, excep2onal accessibility and a definite market presence.
• Class B
Buildings compe2ng for a wide range of users with rents. . Building finishes are fair to good for the area and systems are adequate, but the building does not compete with Class A at the same price.
• Class C
Buildings compe2ng for tenants requiring func2onal space at rents below the average for the area.
Fuente: METROPOLITAN BASE DEFINITIONS (BY BOMA)
Categorías según BRaVe
• Building Ra2ng Value, creado por la Universidad Politécnica de Milán www.bravera2ng.com
• Considera obje2vamente la envolvente, orientación, aislamiento, acús2ca, consumo energé2co y de agua, clima2zación, iluminación, eficiencia de las superficies, sistemas de elevación, servicios, seguridad, ges2ón, comunicaciones, acabados, salas de reunión, escaleras, lavabos, servicios exteriores, aparcamiento, transporte público y cer2ficaciones.
• Representado por World Office Forum para España y América de habla hispana.
35,965
83,280
91,000
100,000
171,579
210,000
488,265
521,000
548,257
643,441
981,729
1,211,229
1,668,182
1,686,209
1,763,241
4,040,462
0 1,000,000 2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000
Cali
Barranquilla
Queretaro
Puebla
Medellin
Guadalajara
L ima
Monterrey
Panamá
S an J osé
Rio de J aneiro
Bogotá
S ao Paulo
S antiago de Chile
Buenos Aires
Ciudad de México
Bogotá
Medellín
Barranquilla Cali
Fuente: Colliers Interna2onal
Stock A y A+
Precios
$87
$69
$25$20 $21 $20 $17 $16 $16
$20$15 $13 $10
$18 $20$27 $30
$95
$77
$43
$35$29 $28 $25 $24 $24 $23 $23 $21 $20
$35 $34
$50$46
$0
$20
$40
$60
$80
$100
Rio de J aneiro
S ao Paulo
Bogotá México BuenosAires
S tgoChile
Panamá Bquilla Medellín L ima S anJ osé
Cali Chicago Nueva York
TorontoLondres París
31-‐12-‐2012 Fuente: Colliers Interna2onal
Tasa de disponibilidad (vacancia)
Compara2vo Latam
18
Millon
es de m
²
4,04
1,76
1,69
1,67
1,21 0,
64
0,55
0,49
0,4850,051 0,079 0,138 0,127 0,068 0,010 0,058
10%
6%
3%
12%
3%
12%
10%
1%
0%
5%
10%
15%
0,00
1,00
2,00
3,00
4,00
5,00
México Argentina Chile Brasil Colombia Costa Rica Panamá Perú
Inventario A+ A Absorción A+ y A Tasa de Disponibilidad A+ y A
Fuente: Colliers Interna2onal
31-‐12-‐2012
Macro
19
2012 2013
PIB
Tasa de desempleo
Tipo de cambio vs (USD)
Inflación
Tipo de cambio
Construcción
Tasa de Disponibilidad
Absorción
Precios de Renta
Fuente: Colliers Interna2onal
Disponibilidad (global)
Tendencias globales 2013-‐Q3
Vacancies have edged upwards The global office vacancy rate (across 98 markets) increased by 10 basis points to 13.3% in Q2 2013. This represents the second consecu2ve rise and has been largely due to new supply increases in Asia Pacific and La2n America. Nonetheless, global vacancy is expected to edge down in H2 2013, with an2cipated falls in the U.S. compensa2ng for further supply increases in Asia Pacific and LaCn America. Leasing volumes sCll muted, but encouraging signs Global leasing ac2vity con2nues to be muted. While Q2 gross leasing volumes were marginally higher than Q1 (+3%), they are running 5% below the levels of this 2me last year. There are, however, encouraging signs in the U.S., where full-‐year volumes are likely to be up to 5% higher than in 2012. In Europe, leasing ac2vity is flat, while in Asia Pacific gross leasing volumes are about 25% lower than 12 months ago.
Fuente: Jones Lang Lasalle
Sostenibilidad y nuevas tecnologías
• Los grandes inquilinos mul2nacionales buscan espacio cer2ficado como sostenible (Leed, BREEAM). RSC y Reputación están ín2mamente ligadas.
• Las nuevas tecnologías permiten flexibilizar el trabajo y las posibilidades del trabajo a distancia aumentan. Hacia dónde va el “workplace” debate de gran actualidad.
De “edificios de oficinas” a “mercado de oficinas”
USUARIO AGENTE PROMOTOR
CONSTRUCTOR+
ASSET MGR
INVERSOR
FINANCIADOR FACILITY MGR
PROPERTY MGR
Relación propietario -‐ inquilino
Relación inversor y financiador -‐ promotor
Gestor, relación usuario e inversor -‐ inmueble
Propietario, fondo
Demandante de espacio
Constructora, arquitecto, equipos
Operación, suelo, costos-‐finanzas, técnica
Relación inversor – usuario
PRIMERA GENERACIÓN
SEGUNDA GENERACIÓN
El beneficio en la ac2vidad inmobiliaria
• La promoción y venta. • El alquiler frente al coste de recursos propios. • La mejora de la rentabilidad mediante el apalancamiento.
• El arbitraje de “yields”: en el mundo hay muchos “dineros” con diferentes criterios en cuanto al riesgo (ejemplo de los fondos de pensiones)
Seguridad, Rentabilidad, Liquidez
Bases para el futuro
• Aplicar “best prac2ces” a todo lo posible: ubicación y servicios, diseño, construcción, eficiencia, ges2ón.
• Informa2on, informa2on, informa2on… • Coordinación de ciudades medianas en ausencia de agentes. El rol de las cámaras de la construcción.
• Generar producto en renta, bloques completos.
¡Gracias!
Jorge Zanolexy Larrea Presidente, World Office Forum
jzl@worldofficeforum.com www.worldofficeforum.com
www.elblogdezano.com
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