View
217
Download
0
Category
Preview:
Citation preview
Strona 2
Agenda
Przegląd rynku nieruchomości w Polsce 1 Trendy i prognoza 2 Polska liderem w regionie Centralnej i Południowej Europy 3 Prawne aspekty rynku nieruchomości, opodatkowanie, rachunkowość i sprawozdawczość 4
Strona 4
Rynek biurowy… wzmożona aktywność deweloperów – coraz więcej pustostanów w Warszawie
► Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce wynoszą 8,2 mln m², z czego Warszawa posiada ok. 4,6 mln m²
► Czynsze Warszawa: 11-22 EUR/m²/m-c Miasta regionalne: 11,5-15 EUR/m²/m-c
► Pustostany ogółem: 12,3%
► Rekordowo wysoka aktywność najemców – 1,5 mln m²
► Rekordowa dostarczona nowa powierzchni biurowej: ok. 650 000 m2
► Dynamiczny rozwój sektora BPO/SSC w miastach regionalnych jako główny czynnik rozwoju sektora biurowego – ponad 700 centrów usług wspólnych (głównie Kraków, Warszawa, Wrocław, Trójmiasto)
► Większość nowej powierzchni oddano w Warszawie (44%). Warszawa nadal największym rynkiem, przy stale wysokim popycie, pod znakiem wrastającego wskaźnika pustostanów (obecnie 12,3%) i presji na stawki czynszu
czynsze w EUR/m²/miesiąc
Rynek biurowy w Polsce
podaż w m²
12,3
5,5
10,8
8,6
15,9
6,9
13,2
0
5
10
15
20
25
-
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
2 500 000
3 000 000
3 500 000
4 000 000
4 500 000
5 000 000
Podaż Czynsze Pustostany
Strona 5
0
10
20
30
40
50
60
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1600000
1800000
Podaż Czynsze
Rynek handlowy… wzrost udziału oferty online
► Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wynoszą ok. 13 mln m²
► Struktura nowoczesnej powierzchni handlowej: 70% centra handlowe, 27% parki handlowe, 3% centra wyprzedażowe
► Średni wskaźnik nasycenia dla Polski ok. 240 m²/1000 mieszkańców czyli ok. 16% mniej niż średnia dla Europy. Największy jest w Lublinie (890 m² / 1 tys.) i Wrocławiu (ok. 790 m² / 1 tys., najmniejszy zaś w Szczecinie 490 m² / 1 tys.
► Niesłabnące zainteresowanie deweloperów inwestycjami w mniejszych miastach oraz rozbudową centrów handlowych w dużych miastach
► Ogromny udział sektora handlowego w wolumenie inwestycji: 55%
► Wzrost udziału zakupów i oferty online skutkujący zmieniającymi się formatami
► 18 nowych marek zagranicznych w 2015 roku w Polsce, w tym: Kiabi, Jacadi, Courir, Fuddruckers, Diary Queen, Dunkin’ Donuts, Origin, Superdry
Średnie czynsze w EUR/m²/miesiąc
Rynek centrów handlowych w Polsce
podaż w m²
Strona 6
Rynek magazynowy… dynamiczny rozwój sektora
► Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wynoszą ok. 9,8 mln m², z czego na region warszawski przypada ok. 2,9 mln m²
► Stale rosnący popyt ze strony sektora e-commerce i logistyki
► Czynsze: najniższe średnie czynsze notowane są w regionie Polski Centralnej, Poznania i Górnego Śląska, zaś najwyższe w Warszawie-miasto i regionie krakowskim
► Dalszy spadek i rekordowo niski wskaźnik pustostanów – 4,6%
Rynek magazynowy w Polsce
czynsze w EUR/m²/miesiąc podaż w m²
8,0
10,0
5,0
2,0
4,0
6,0
5,0
2,0
6,0
0
2
4
6
8
10
12
0
500000
1000000
1500000
2000000
2500000
Podaż Czynsze min Pustostany
Strona 7
Rynek mieszkaniowy… kolejny rekordowy rok deweloperów
► Rekordowe wyniki sprzedaży nowych mieszkań - ponad 20% więcej niż w 2014
► Wzmożona działalność deweloperów:
► Rekordowa liczba budów rozpoczętych - o 24% więcej w stosunku do roku poprzedniego
► o 25,5% więcej uzyskanych pozwoleń na budowę
► 5,7% więcej oddanych mieszkań
► Stabilne ceny mieszkań
► Rosnące znaczenie i udział segmentu mieszkań luksusowych w Warszawie
► Rozwój sektora BPO/SSC w jako czynnik wpływający na rozwój rynku mieszkaniowego
► Duży udział transakcji gotówkowych i inwestycyjnych
Rynek mieszkaniowy w Polsce - aktywność deweloperów
58 882
69 723
77 489
62448
86498
97248
0
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
Mieszkania oddane Mieszkania rozpoczęte Pozwolenia na budowę
2014 2015
Strona 8
€ 0
€ 500
€ 1 000
€ 1 500
€ 2 000
€ 2 500
€ 3 000
€ 3 500
€ 4 000
€ 4 500
€ 5 000
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
Inne Magazyny Handel Biura
Rynek inwestycyjny… Polska dojrzałym rynkiem inwestycyjnym/ rekordowa wartość inwestycji od 2006 roku
► Łączna wartość wszystkich transakcji ponad 4 mld EUR
► Struktura inwestycji: 55% handel, 33% biura, 12% magazyny, 1% pozostałe
► Zainteresowanie inwestorów projektami w miastach regionalnych – zwłaszcza biura
► Rosnący udział polskiego kapitału
► Stopy kapitalizacji na stabilnym poziomie:
► Biura: 6%-7%
► Handel: 5,75%-7%
► Magazyny: 7-8%
► Najwyższy udział transakcji w sektorze handlowym
´000
Rynek inwestycyjny w Polsce
Strona 10
Rynek biurowy
► Rosnący udział powierzchni niewynajętej w Warszawie, szczególnie w budynkach starszej generacji
► Tendencja spadkowa czynszów głównie w Warszawie i zwiększenie presji na zachęty dla najemców
► Większa liczba transakcji na rynkach regionalnych, dzięki wzrastającej dostępności atrakcyjnych nieruchomości na sprzedaż wynajmowanych głównie przez sektor SSC/BPO
► Zielone certyfikaty normą również dla najemcy, wykorzystanie nowych technologii i infrastruktura towarzysząca coraz bardziej poszukiwane
► Zwiększające się wymagania i świadomość najemców dotyczące tzw. flexible office i formatów nowoczesnych powierzchni biurowych – rosnąca innowacyjność deweloperów
Strona 11
Rynek handlowy
► Aktywność deweloperów w dużych aglomeracjach oraz stale rosnąca w mniejszych miastach
► Wysoka liczba transakcji inwestycyjnych, dzięki optymistycznym nastrojom oraz finalizacjom transakcji rozpoczętych w 2014 roku
► Kontynuacja trendu budowy mniejszych formatów typu convenience, parków handlowych i wyprzedażowych
► Rozwój nowoczesnych technologii wspomagających sprzedaż i wpływających na format obiektów handlowych
► Integracja zakupów tradycyjnych i e-handlu
Strona 12
Rynek magazynowy
► Utrzymujące się zainteresowanie inwestorów rynkiem magazynowym, co wpływa na wysoką aktywność deweloperów
► Rozwój infrastruktury drogowej i pomoc władz lokalnych wpływają na coraz większe zainteresowanie sektorem logistycznym w Polsce
► Popyt ze strony sektora e-commerce nadal będzie wpływał na dynamiczny rozwój nowych inwestycji magazynowych
► Nowe lokalizacje na mapie magazynowej w Polsce: Rzeszów, Lublin, Bydgoszcz, Toruń i Opole
► Inwestycje BTS oraz spekulacyjne
► Znaczny udział transakcji typu „sale and leaseback”
Strona 13
Rynek mieszkaniowy
► Duża aktywność deweloperów - wzrost oferty nowych mieszkań oraz liczby mieszkań oddanych do użytku, kontynuacja projektów rozpoczętych i planowanych w 2015
► Stabilny poziom cen mieszkań – średnie ceny powinny utrzymać się na poziomie analogicznym do ostatnich kwartałów
► Stabilny poziom popytu – choć trudno będzie osiągnąć rekordowe wyniki 2015
► Nadal wzmożony popyt inwestycyjny i zakupy gotówkowe – dzięki niskim stopom %, stabilnym cenom i poziomie czynszów, a także większemu bezpieczeństwu transakcji po wprowadzeniu ustawy deweloperskiej
► Kontynuacja programu MdM - duży wpływ na rynek po wprowadzonych zmianach zwłaszcza w drugiej połowie roku
► Mieszkania luksusowe i o podwyższonym standardzie – dalszy wzrost udziału i znaczenia tego segmentu rynku
► Ograniczenia warunków kredytowania – rekomendacja S – niższa dostępność kredytów mieszkaniowych i większe wymagania banków
Strona 15
Polska nieustająco liderem w regionie Centralnej i Południowej Europy
► Wartość zawieranych transakcji w regionie CSE osiągnęła rekordową wysokość 9,5 mld EUR – 19% wzrost w stosunku do poprzedniego roku
► Największy wolumen transakcji – Polska (ponad 4 mld EUR) i Czechy (2,7 mld EUR), następnie Rumunia (0,7 mld EUR), Węgry (0,8 mld EUR) i Słowacja (0,4 mld EUR).
► Rosnące zainteresowanie inwestorów: Węgry i tzw. kraje adriatyckie
► Najniższe stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości:
Polska: biura: 6%, handel: 5,8%, magazyny:7,5% Czechy: biura: 5,8%, handel: 5,3 (ulice handlowe), 6% (centra handlowe), magazyny: 7% Rumunia: biura: 7,8%, handel: 8%, magazyny: 9,8% Węgry: biura: 7,1%, handel: 7,3%, magazyny: 9% Serbia: biura: 9% ,handel: 9%, magazyny: 11%
Strona 16
Polska nieustająco liderem w regionie Centralnej i Południowej Europy
► Fokus na sektor handlowy – 43% wolumenu transakcji w regionie
► Stale rosnące zainteresowanie sektorem magazynowym w związku z rosnąca rolą handlu internetowego oraz napływem niemieckich firm produkcyjnych - niski wskaźnik pustostanów – 5,7%
► Napływ nowego kapitału pochodzącego z Bliskiego Wchodu i Azji i Afryki Południowej.
► Główni gracze rynkowi: Lonestar, BlackRock, ECE, Blackstone, Hines, HB Reavis, DekaBank, WP Carey, RREEF, Union Investment, Griffin Real Estate, TPG Capital, Deka, CBRE Global Investors, Immofinanz, GLL, Atterbury, Emaar, Futuereal, TPG, Morgan Stanley
Strona 18
Główne zmiany w prawie
► Projektowane zmiany dotyczące zasad nabywania i obrotu gruntami rolnymi
► Upadłość deweloperów – zmiany w zakresie ochrony nabywców lokali
► Budowa wielkopowierzchniowych obiektów handlowych – nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
► Możliwość przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności – sytuacja spółek po wyroku Trybunału Konstytucyjnego
Strona 19
Co nowego w podatkach?
► Zmiany dotyczące zasad odliczania VAT - „preproporcja”
► Dodatkowe wymogi dot. zwolnienia z opodatkowania dywidend
► Zlikwidowanie obowiązku korekty kosztów w efekcie zatorów płatniczych
► Inicjatywa BEPS i jej wpływ na podatki w Polsce:
► nowe wymogi dokumentacyjne w zakresie cen transferowych
► prace dot. klauzuli antyabuzywnej (przeciwdziałanie unikaniu opodatkowania)
► nowe narzędzia kontrolne - Jednolity Plik Kontrolny
► Wprowadzenie podatków branżowych (bankowy, od handlu)
► Zaostrzenie kontroli podatkowych:
► identyfikacja problematycznych obszarów
► postępująca automatyzacja kontroli
► precyzyjne typowanie podmiotów do kontroli
Strona 20
Rachunkowość i sprawozdawczość
► Nowe standardy dotyczące konsolidacji MSSF 10, 11, 12, które w UE zaczęły obowiązywać od 1 stycznia 2014 roku – istotny wpływ na jednostki, które dotychczas były ujmowane w sprawozdaniach metodą proporcjonalną, wpływ na zakres ujawnień
► MSSF 15 – Przychody z umów z klientami – pierwszy standard, który w pełni integruje rozwiązania księgowe w obu systemach rachunkowości: US GAAP i MSSF – w UE wchodzi w życie od 1 stycznia 2018 roku
► MSSF 16 – Leasing – zmiany w zakresie sposobu ujmowania leasingu w bilansie, istotny wpływ na kalkulacje kowenantów finansowych – wchodzi w życie od 1 stycznia 2019 roku, jeszcze nie zatwierdzony w UE
► Reforma zawodu biegłego rewidenta – zmiany w zakresie formy opinii z badania, rotacja firm audytorskich
Strona 21
Anna Kicińska Partner and CSE Leader for Real Estate
Tel.: +48 22 557 7542 Kom.: +48 505 107 010 Email: anna.kicinska@pl.ey.com
Piotr Woźniak Associate / Legal Counsel (Radca prawny) Ernst & Young Law Tałasiewicz i Wspólnicy sp.k.
Tel.: +48 71 375 10 22 Kom.: +48 508 316 180 Email: piotr.wozniak@pl.ey.com
Tomasz Ożdziński Executive Director
Tel.: +48 22 557 6922 Kom.: +48 573 339 341 Email: tomasz.ozdzinski@pl.ey.com
Mateusz Flis Manager
Tel: +48 22 557 8429 Kom.: +48 502 790 209 Email: mateusz.flis@pl.ey.com
Katarzyna Lubaś Marketing and Business Development
Tel.:+48 22 557 67 06 Kom.:+48 786 842 208 E-mail: katarzyna.lubas@pl.ey.com
Recommended