View
7
Download
0
Category
Preview:
Citation preview
HAL Id: dumas-01443626https://dumas.ccsd.cnrs.fr/dumas-01443626
Submitted on 23 Jan 2017
HAL is a multi-disciplinary open accessarchive for the deposit and dissemination of sci-entific research documents, whether they are pub-lished or not. The documents may come fromteaching and research institutions in France orabroad, or from public or private research centers.
L’archive ouverte pluridisciplinaire HAL, estdestinée au dépôt et à la diffusion de documentsscientifiques de niveau recherche, publiés ou non,émanant des établissements d’enseignement et derecherche français ou étrangers, des laboratoirespublics ou privés.
Distributed under a Creative Commons Attribution - NonCommercial - NoDerivatives| 4.0International License
Sociétés civiles immobilières : vraie solution ou fausseoptimisation ?
Thomas Vallet
To cite this version:Thomas Vallet. Sociétés civiles immobilières : vraie solution ou fausse optimisation ?. Gestion etmanagement. 2016. �dumas-01443626�
Sociétés Civiles Immobilières :
Vraiesolutionoufausseoptimisation?
Mémoire de fin d’études
Présentépar:ValletThomas
Nomdel’entreprise:SEGECO
Tuteurentreprise:PerthuisNicolas
Tuteuruniversitaire:CerveraEric
Master2Finance
SpécialitéComptabilitéContrôleAudit
2015-2016
Avertissement:
GrenobleIAE,auseindel’UniversitéGrenobleAlpes,n’entenddonneraucuneapprobation
ni improbation aux opinions émises dans les mémoires des candidats aux masters en
alternance:cesopinionsdoiventêtreconsidéréescommepropresàleurauteur.
Tenantcomptedelaconfidentialitédes informationsayanttraitàtelleoutelleentreprise,
uneéventuellediffusion relèvede la seule responsabilitéde l’auteuretnepeutêtre faite
sanssonaccord.
Déclarationanti-plagiat
Ce travail est le fruitd’un travailpersonnelet constitueundocumentoriginal. Je saisque
prétendre être l’auteur d’un travail écrit par une autre personne est une pratique
sévèrementsanctionnéeparlaloi.
Jem'engagesurl'honneuràsignaler,dansleprésentmémoire,etselonlesrègleshabituelles
de citation des sources utilisées, les emprunts effectués à la littérature existante et à ne
commettreainsiaucunplagiat.
NOM,PRENOM
ValletThomas
DATE,SIGNATURE
10/06/2016
Autorisationdediffusionélectroniqued’untravailuniversitairedeniveauMaster
L’AUTEUR
Jesoussigné(e)ValletThomas
Courrielpérenne:thomasva2let@hotmail.fr
Attention:courrielàsignalersivoussouhaitezlediffusersurDUMAS
[]N’AUTORISEPASladiffusiondemonmémoire
[X]AUTORISEladiffusiondemonmémoireentexteintégralsurlabaseDUMAS
(Diffusionsurlewebetaccessibilitélibreetuniverselle)
[X]Diffusionimmédiatedumémoire
[]Diffusiondifféréedumémoire:datedemiseenligne:………………………….
(Embargopossiblesurl’accèsautexteintégralentre15jourset10ans
Pendantcettepériode,seuleunenoticebibliographiqueestvisible)
Jecertifieque:
- mon mémoire est exempte d’éléments non libres de droit ou qui pourraient
porteratteinteaurespectdelavieprivée.
- conformément à la loi "Informatique et libertés" du 6 janvier 1978modifiée en
2004,jepourraiàtoutmomentdemandermodifierl'autorisationdediffusionque
j'aidonnéeparl'envoid'unesimplelettreouuncourrielauservicedocumentaire
del’IAE.
- je renonceà toute rémunérationpour ladiffusioneffectuéedans les conditions
préciséesci-dessus.
- j’agisenl’absencedetoutecontrainte.
Signaturedel’étudiant(e)
Bonpouraccord.
Remerciements
Je tiens tout d’abord à remercier l’IAE de Grenoble, tous les professeurs et les
intervenants qui ont fait de leur mieux pour nous transmettre le maximum de
connaissancesnécessairesànotrefuturevieprofessionnelle.
JesouhaiteremercierplusparticulièrementMrStéphanePérier,responsabledumaster
CCA,quiasumefaireconfianceetm’accepterauseinduMasterIICCAafinquejeréalise
monobjectifprofessionnel:devenirexpert-comptable.
JetienségalementàremercierMrsNicolasPerthuisetEricCervera.Lepremier,mon
tuteurentreprise,estresponsableducabinetSEGECOdeMeylanetm’aaccueillicomme
stagiaireauseindesonéquipependantcinqmoisetlesecond,montuteuruniversitaire,
asurépondreàmesdiversesinterrogations.
Que soient également remerciés tous les collaborateurs du cabinet, qui m’ont
rapidementintégréàleuréquipeetquigrâceàleursexplicationsontsumeformeretme
rendreautonomedansmestâchesquotidiennes.
Je voulais également remercier ma famille et mes amis qui m’ont soutenu et
motivépourallerjusqu’auboutdecemasteretsansqui jen’aurais,sansdoute,paspu
réalisermonprojetprofessionnel.
Etenfin,j’adressemesplussincèresremerciementsàAuroreCasacciquim’afait
partager son bureau pendant cinq mois, toujours disponible pour m’aider et me
transmettre aumieux ses connaissances indispensables pour la suite demon parcours
professionnel.
5
Sommaire
AVANT-PROPOS.................................................................................................................6
INTRODUCTION..................................................................................................................9
PARTIE1-SCI,DESMODALITESASSEZCOMMUNES.........................................................11CHAPITRE1–PRESENTATIONDELASCI....................................................................................................................12
I)Sociétécivile.............................................................................................................................................12II)LechoixdelaSCIimmobilière.................................................................................................................13
CHAPITRE2–CREATIONDELASCI..........................................................................................................................16I)Formalitésadministratives........................................................................................................................16II)Procédures...............................................................................................................................................19
CHAPITRE3–EXISTENCEDELASCI..........................................................................................................................20I)Obligationcomptable...............................................................................................................................20II)Dissolution...............................................................................................................................................23
PARTIE2-UNOUTILSDEGESTIONPATRIMONIAL............................................................26CHAPITRE4–LESPARTICULARITES............................................................................................................................27
I)Comptecourantd’associés.......................................................................................................................27II)TaxesurlaValeurAjoutée.......................................................................................................................29III)Erreursànepascommettre...................................................................................................................30
CHAPITRE5–LAFISCALITE:LAGRANDEQUESTION......................................................................................................33I)ImpôtsurleRevenu..................................................................................................................................34II)ImpôtsurlesSociétés..............................................................................................................................37III)Plus-values..............................................................................................................................................39
PARTIE3-LATRANSMISSIONPATRIMONIALE..................................................................43CHAPITRE7–DONATIONS&SUCCESSIONS................................................................................................................44
I)Principe.....................................................................................................................................................44II)Droitsàpayer...........................................................................................................................................45
CHAPITRE8–DEMEMBREMENT...............................................................................................................................47I)Démembrementsimple............................................................................................................................47II)Démembrementcroisé............................................................................................................................49
CONCLUSION....................................................................................................................51
6
Avant-propos
Créé en 1973, le groupe SEGECO est composé de cinq entités qui sont toutes des
filialesdeSEGEPRO,quiestelle-mêmedétenueparSEGEFI:SEGECO,SEGECOAuditRhône-
Alpes,SEGECOAuditAuvergne,SEGECOConsultingetenfinSEGECOCompétences.
SEGECO s’est établi dans un premier temps en Auvergne avant d‘élargir son
rayonnement jusqu’en Rhône-Alpes. Fortement ancré dans la maille économique de ces
deuxrégions, legroupepossèdedésormais43bureauxrépartisenquatreespaces:Centre
Auvergne, Haute-Loire, Loire et Rhône Isère Savoie. Un cabinet a également été ouvert à
Paris. Une telle couverture géographique permet à SEGECO de fournir un service de
proximité aux TPE et PME, ses principaux clients. Une compréhension complète de
l’économielocaleestnécessairepourprodiguerdejudicieuxconseilsauxchefsd’entreprise.
Legroupeexercesonexpertisedansseptmétiersquienglobenttouslesaspectsdela
gestiond’entreprise:comptabilitéetexpertisecomptable,gestionsocialeetfonctionpaie,
droit des affaires et fiscalité, audit de gestion et développement, ingénierie informatique,
accompagnementetformationetenfinl’auditlégalaveclecommissariatauxcomptes.
Six cents collaborateurs accompagnent plus de 20 000 entreprises au quotidien au
niveau financier, juridique, sociale et fiscal. SEGECO propose un travail collaboratif, un
accompagnementàfortevaleurajoutée,cequilesdifférenciedesautrescabinets.Celaest
possiblegrâceàunesegmentationdelaclientèlequisetraduitparuneorganisationencinq
BusinessUnit (BU) selon les secteursd’activitéet la tailledesentreprises.Cecipermetde
proposer des offres de services sur mesure: ETI/Grands comptes, PME, TPE,
BNC/ProfessionslibéralesetlesAssociations.
Cettelogiquedepartenariatdurableetdeproximité,leurpermetdes’établirentant
que quinzième cabinet d’expertise-comptable et d’audit en France mais surtout de se
positionnercommepremiercabinetcomptableenRhône-AlpesAuvergne.
7
Le cabinet propose de suivre l’évolution des entreprises, de la création à la
transmission, en passant par la croissance, symbolisée par la progression, l’évolution et
l’impulsion.LeslogandeSEGECOétant«Créer,Grandir,Transmettre».
Pourlesecteurconseil,SEGECOConsultingestdevenuopérationnelle01Décembre
2009etcompte80consultantsrépartisentreLyonetParisquiproposentleursservicesaux
entreprisesdetaillesintermédiaires(ETI)etauxpetitesetmoyennesentreprises(PME).
Ils sont présents auprès des chefs d’entreprises afin de leur proposer une
améliorationdesperformancesetunmanagementdesrisques.
Outre lesmissionsd’expertise-comptable, d’audit et de conseils aux entreprises, le
groupe offre des formations à ses clients pour acquérir une certaine autonomie etmieux
comprendre lesmécanismes de la gestion d’entreprises. SEGECO propose des formations
continueouenalternance,desparcoursprofessionnelspourlesdemandeursd’emploi.
Au niveau communication externe, le groupe a choisi de devenir le sponsor de
plusieurs clubs de rugby tels que le Stade Français Paris, l’ASM Clermont et le club
universitaireLOUrugby.Unetellestratégies’expliqueparlefaitqueSEGECOs’identifieàce
sportd’équipeenpartageantdesvaleursfortestellesquel’engagementetl’espritd’équipe.
Dans lemême état d’esprit, la fondation SEGECO, inaugurée le 23 Janvier 2015, a
pourbutdedonnerauxjeunesde15à30ans,lesmoyensderéussiràtraverslaréinsertion
scolaire,l’entreprenariatlocaletlaréinsertionaprèsdesaccidentsdelavie.Cetteinitiative
s’inscritdanslacontinuitédesvaleurstellesquelasolidarité,l’exemplaritéetl’adaptabilité
quisontchèresaugroupe:
«Seulonvaplusvite,ensembleonvaplusloin»,proverbeafricain.
Depuisle13Janvier2014,lePDGetprésidentduconseild’administrationdugroupe
SEGECO est Jean-Loup Rogé. Le chiffre d’affaires du groupe se réparti ainsi: 80% pour
l’expertisecomptableet20%pourlapartieconseil,commissariatauxcomptesetformation.
Autotal, lechiffred’affairesannuelestde50millionsd’euros.Ileststabledepuis2013.Le
chiffre d’affaires prévisionnel pour l’exercice 2016 qui se clôture le 31 Août 2016 est
d’environ60millionsd’euros.
8
Auniveau ressources humaines, le groupe se compose de 600 collaborateurs dont
70% sont affectés à l’expertise comptable, 20% aux formations et le reste se répartit
équitablemententreleconseiletlecommissariatauxcomptes.
Une grande importance est portée à l’épanouissement professionnel et personnel
des salariés qui bénéficient d’un environnement de travail performant et agréable. Ceci
constitue les fondements du projet d’entreprise «ELAN»: Epanouissement, Leadership,
Adaptation, Nous. Cette politique RH se traduit par des investissements réguliers et
conséquents, des avantages sociaux, un partage équitable de la croissance (50% de la
croissance est redistribuée entre les collaborateurs sous forme d’intéressement) et des
formationstoutaulongdel’année.
LecabinetdeMeylan,oùj’aifaitmonstage,aétécrééaprèslerachatparSEGECOen
2010descabinetsBPGAssociésetContaktentreprisesquiétaientdéjàimplantés.
Il s’est agrandi en 2012, par l’acquisition de deux cabinets présents sur la région
Grenobloise: Alpes Fiduciaire, cabinet comptable, et Captik, cabinet qui proposait des
solutionsinformatiquespourlesentreprises.Huitcollaborateurssontactuellementprésents
dontunexpert-comptable,responsabledescabinetsSEGECOdeMeylanetdeSt-Marcelin.
9
Introduction
Ce stage de 5 mois dans un cabinet d’expertise comptable m’a fait découvrir les
tâchesauxquellessontconfrontés lescollaborateursdecetypedestructureetsurtout,de
fairelajonctionentrelesmondesscolaireetprofessionnel.
J’ai eu la chance que mon travail ne se résume pas seulement à de la saisie
comptable,primordialepoursuivre l’évolutionde lasantéd’uneentreprise,maisquin’est
paslaplusintéressantedesmissionspourlescollaborateurs.J’aieularesponsabilitédefaire
la tenue comptable ainsi que la révision de la BU (Business Unit) immobilière. Elle se
composait principalement de sociétés civiles immobilières mais également de quelques
bénéficesindustrielsetcommerciaux(BIC)telsquelesloueursmeublésnonprofessionnels
oulesloueursdelocaux.
Cestâchesavaientpourbut la réalisationde laplaquettedéfinitive,composéedes
comptes annuels de la société en première partie(le compte de résultat et le bilan), des
analyses de gestion (soldes intermédiaires de gestion, graphiques de gestion, état des
immobilisationsetdesemprunts…)etdudossierfiscal,comportantlaliasse2072quipermet
dedéterminerlerésultatfiscalpourlessociétésimposéesàl’IRouladéclarationdel’ISpour
lesautres.
Bien sûr, mon travail était ensuite supervisé par ma responsable puis validé par
l’expert-comptable.Enfin,aprèstouteslesvérificationsetcorrections,jedéclaraislerésultat
annuel des entreprises en envoyant cette plaquette par EDI (échange des données
informatisées).
Grâce à cette autonomie, j’ai ainsi pu m’insérer totalement dans l’organisation
globale du cabinet et suivre le cheminement nécessaire pour déclarer le résultat des
entreprises. J’ai du m’adapter aux différent types de structures qui semblent toutes
identiquesaupremierabordmaisquicomportentchacunedesspécificités.
10
Ces différentes situations m’ont aidé pour le choix du sujet de ce mémoire. J’ai
décidédedétailleraumaximumlesdifférentsaspectsdecesstructuresimmobilièresdontle
butestuneoptimisationfiscaleàlongterme.Cetteoptimisationpasseparlacréationd’un
patrimoinesansquelatransmissionnesoittroplourdefiscalement.
Lesdifférentes loisdedéfiscalisationmisesenplacepar l’état (loiScellier, loiPinel,
ex-Duflot ou encore la loi Malraux) permettant une réduction d’impôt sous certaines
conditions, que je détaillerais plus tard, expliquent en partie le nombre croissant de ces
structuressurleterritoirefrançais.Lessociétéscivilesimmobilièrespeuventavoirdifférents
statutsmaisnousallonsparleruniquementdesSCIdelocation,quisontlesplusrépandues.
Lebutdecemémoireestdoncdedétailler lesdifférentesmodalitésetobligations
auxquelles sont soumises les sociétés civiles immobilières afin d’utiliser ces structures de
manièresoptimalespourobtenircetteoptimisationfiscaletantrecherchée.
Dansunpremiertemps,jeprésenterailaSCIentantquetelle,lesdifférentesformes
existantesetlesobligationsauxquellesellessontsoumiseslorsdeleurcréationetpendant
touteleurduréed’existence.
Dans un second temps, je détaillerai les particularités de cet outil de gestion
patrimonial que sont les sociétés civiles ainsi que la fiscalité la plus adéquate selon les
situationsenvisagées.
Enfin,nousparleronsdesdifférentstypesdetransmissionpossiblesautourdesbiens
immobiliersdanslebutded’allerauboutdecetteoptimisationfiscale.
11
Partie1
-
SCI,desmodalitésassezcommunes
12
Chapitre1–PrésentationdelaSCI
I)Sociétécivile
A)Définitions
A la base, les sociétés civiles immobilières rentrent dans la catégorie des sociétés
civiles. Le code civil nous donne des précisions à ce sujet. Tout d’abord, par sociétés, on
entendtoutgroupementdedeuxpersonnes,ouplus,dotédelapersonnalitéjuridiquequi
décidentdemettreencommundesbiens,paruncontrat,envusdegénérerunprofitqu’ils
vont se partager par la suite. Le contrat devra présenter les conditions de validités
communesàtoutcontrat,c'est-à-direleconsentementdesparties, leurcapacitéjuridique,
un objet certain et licite et une cause également licite. Ce groupement va alors donner
naissanceàunepersonnalitémoralerégitpardesrèglescontractuelleset institutionnelles
commelarédactiondestatutsoul’immatriculationauregistreducommerceetdessociétés
(RCS),quivaluiconférercettepersonnalitémoraledemanièreofficielle.
Leterme«civile»estassezéquivoqueetvients’opposeràtouteslessociétésdont
leur objet social est une activité commerciale, c’est à dire qui proposent des biens ou
services avec une volonté de spéculation menant à l’enrichissement. Les activités civiles
englobent six activités qui sont l’agriculture, l’extraction, les activités intellectuelles, les
professions libérales, l’immobilier et les coopératives. Au niveau immobilier, uniquement
l’achatdeterrainsenvuedeleurreventeetlalocationd’immeublesnonmeublésrentrent
danslepérimètredesactivitésciviles,touteslesautressontdesactivitéscommerciales.
B)Caractéristiques
Cettesociétérentredanslacatégoriedessociétésdepersonnescarellereposesurle
principede l’«intuitupersonae».Cela signifieque lapersonnalitédechaqueassociéaun
rôle important dans la création, le fonctionnement et la dissolution de la société en
oppositionauxsociétésdecapitauxquireposentsurlescapitauxinvestisparlesassociésau
sein de cette société. De plus, la société civile repose également sur le principe de
responsabilité des associés. En d’autres termes, ceux-ci sont personnellement et
indéfiniment responsablesdupaiementdesdettesde la sociétéàhauteurdespartsqu’ils
13
possèdentdans lecapitalsocial.Mais,contrairementaucontratqui lie lesassociésafinde
générer un bénéfice, ce contrat stipule également que les associés ne sont pas tenus
solidairementaupaiementdecessommes.
Ce groupement de deux personnes ou plus au sein d’une société civile ne pourra
excéder 99 ans tout comme les sociétés commerciales.Mais la durée peut êtremoindre
danslecasoùundesassociésdemandelepartagedesbiensmisencommunssilemotifest
justeetpasdemauvaisefoisetégalementsiuneconventiond’indivisionn’apasétéconclue
entre lesassociés.Cegenrededécisionsedéroulealorspendantuneassembléegénérale
extraordinaire(AGE),afindeprocéderàunvotequinécessitesoitlamajoritédesvoixsicela
estprévudanslesstatutsdelasociété,soitàl’unanimitésirienn’estpréciséaupréalable.
C)Différencesavecuneassociation
Afin de ne pas confondre la société civile, qui ne produit pas une activité
commercialeàproprementparler,avecuneassociationrégiepar la loide1901, je tiensà
rappeler l’article1832du code civil qui applique le termede société aux groupements au
seindesquels:«deuxouplusieurspersonnesconviennentdemettreencommundesbiens
ouleurindustrie,envuedepartagerdesbénéficesoudeprofiterdel’économiequipourra
enrésulter».
Poursedistinguerd’uneassociationrégieparlaloide1901,lasociétédoitavoirpour
finalitédepartagersesprofitsentrelesassociésetnonpasseulementunesimpleéconomie
réalisée qui ne produit pas d’avantages positifs, c’est à dire la recherche d’un «gain
pécuniaireoumatérielquis’ajouteraitàlafortunedesassociés».Ensuite,lasociéténepeut
pas agir dans un but désintéressé de toute recherche d’avantage économique, profit ou
économie.
II)LechoixdelaSCIimmobilière
Auseindeladénominationdesociétéscivilesimmobilières,plusieursactivitéspeuventêtre
distinguées.Dansunpremier temps, nous verrons lesdifférentes SCI dont les associésne
peuventpasoccuperlebiendanslequelilsontinvesti,niletransmettre.Etdansunsecond
14
temps, les sociétés où les porteurs de parts sociales peuvent prétendre à utiliser le bien
immobilier et garder la pleine propriété de celui-ci, ce qui est la structure la plus
avantageusepourunparticulierdansl’optiqued’uneoptimisationdesafiscalité.
A)LesSCIsansjouissancedubien
Tout d’abord, la société civile de placement immobilier (SCPI), qui correspond à une SCI
courante où plusieurs particuliers vontmettre en commun une certaine somme d’argent
afin d’acquérir un bien immobilier pour en retirer des loyers. Mais dans cette situation,
l’opération est à l’initiative d’une société de gestion, agréée par l’Autorité des Marchés
Financiers(AMF),quis’occupedetrouverlesactifsdanslesquelsinvestiretdecollecterles
loyers et les redistribuer. Les associés souscrivent un nombre de parts qu’ils souhaitent,
appelés aussi «pierre papier». Ces porteurs de parts sont nombreux donc noyés dans la
masse lors des assemblées générales et peuvent ne jamais voir l’actif dans lequel ils ont
investi. Ces structures s’apparentent à des organismes de placement collectif en valeurs
mobilières(OPCVM).
Ensuite, la société civile immobilière de construction vente (SCICV) va s’apparenter à une
sociétécommercialedepartsonobjetsocialmaisbénéficied’unrégimedefaveur.Eneffet,
cette structure a pourbut de construire puis revendre rapidementdesbiens immobiliers.
C’estlaseulesociétécivileautoriséeàavoiruneactivitécommercialedanslebutdegénérer
desprofitsquelesassociésvontsepartager.
B)LesSCIavecjouissancedubien
Tout d’abord, la société civile immobilière d’attribution correspond à une société
civileoùchaqueassociéprocèdeàunapportennuméraireuniquementetdont la finalité
estl’achatconjointementd’unimmeubleafindelefractionnerentrelesassociésauprorata
despartssocialesqu’ilspossèdentdanslasociété.Lesmodalitésdepartagedevantêtrebien
stipuléesdanslesstatutsafind’évitertoutlitige.LaSCIestdissoutelorsquelarépartitionest
terminée,laduréedeviedescesstructuresestalorstrèscourte.
Ensuite, la société civile immobilière de jouissance à temps partagé (société de
multipropriété) est une société dans laquelle les associés effectuent des apports en
15
numéraires afin d’acquérir un bien immobilier dans le but que celui-ci soit mis à la
disposition gratuitement des associés selon un planning préétabli en fonction des parts
sociales que chacunpossède. Celapermet à ceuxqui nepeuvent s’acheter une résidence
secondaire de le faire grâce aux apports d’autres associés. Mais, ils bénéficieront de
périodesd’occupationimposéesselonlespartssocialesdétenues.Ainsi,cettemesurepeut
êtreassezcontraignantepourlesassociés,deplusleschargesrelativesàcettecopropriété
peuvent être très lourdes à supporter d’autant plus si les périodes d’occupations sont
courtes.C’estpourquoi lesmultipropriétairespeuventdéciderde louercebien immobilier
surleurtempsd’occupationprédéfini.
Etenfin, lessociétéscivilesde location,cellesquiprovoquentunfortattraitauprès
desparticuliersoùletermeSCIestleplussouventutilisé,carellespermettentdegarderle
contrôle du bien immobilier et d’en tirer des loyers. Elles ont pour objet la gestion et la
locationd’immeublesbâtisounonquiontétéapportéauseindelasociétéparlesdifférents
associés suite à un apport en nature. Ces apports en nature peuvent être réalisés par les
membresd’unemêmefamillequipossèdent,aprèsunesuccession,unbienindivisibledont
ilssouhaitentgénérerunprofitdistribuable.OnestalorsfaceàuneSCIfamiliale.
Oùalors,desinvestisseursindépendantspeuventprocéderàunapportennuméraire
danslebutd’acheteroudeconstruiredesbiensimmobiliers,toujoursdansl’optiquedeles
louer et d’en tirer un profit. Dans cette situation, les associés peuvent ainsi réaliser des
placements immobiliers dont ils n’auraient pas eu la capacité financière de réaliser eux
même. Pour rémunérer leurs apports, les associés reçoivent alors des parts sociales de la
sociétécivile immobilièrequi leurconfèredesdroitsdevote lorsdesassemblésgénérales
annuellespourlaprésentationdescomptessociauxetégalementundroitdecréancesurles
loyersqu’ontgénérécesimmeublesenlocation.
16
Chapitre2–CréationdelaSCI
I)Formalitésadministratives
A)Rédactiondesstatuts
La création d’une société civile immobilière suppose, comme toute autre société, la
rédactiondesstatutsquisonttrèsimportantsdansl’organisationfuturedelasociété.Leur
rédactionestunactetrèsimportantquiconcrétiselecontratdesociétéentrelesassociés.
Les statuts doiventdoncpréciser les différentesmodalitésd’organisation, afind’éviter les
litigesdanslesrèglesdefonctionnement.
Toutd’abord, les statutspeuventêtre rédigés sous seingprivéouchezunnotaire. Les
rédigerchezcedernierestplusappropriédufaitquelenotaireaundevoird’informationet
deconseil.Lesassociésserontdoncparfaitementinformésdetouteslesmodalitésetilsne
pourront pas être lésés. De plus, lors d’un apport qui nécessite une publicité foncière,
commec’estlecasdansuneSCIavecl’apportd’unbienimmobilier,lesstatutsdoiventêtre
obligatoirementsignéschezunnotaire.
Cesstatutscomportentplusieursmentionsobligatoires:
-laformejuridiquedelasociété:iciunesociétécivileimmobilière.
-l’objetsocial:quinepeutdoncpasêtrecommercialmaisbiencivil,lagestionetlalocation
d’immeublesàusagelocatif.
- ladénomination: lechoixdunomde laSCIest totalement libre, ildoit justenepasêtre
déjà utilisé par une autre société et ne pas utiliser le nom d’un tiers, ce qui pourrait
provoquerunconflit.Ladénominationestdonclibredetouteimagination.
- la durée de vie de la société civile immobilière: ne peut excéder 99 ansmais peut être
d’uneduréemoindre,cequidevraalorsêtreprécisédanslesstatuts.Silasociéténecompte
que deux associés, la sortie d’un des associés provoquera aussitôt la dissolution de la
société.
17
-lesiègesocial:ildoitsetrouverlàoùlesorganesdedirectionetlesservicesadministratifs
de la société se trouvent, il corresponddonc souventaudomiciliedugérantde la société
civile. Attention à ne pas désigner ce siège à une adresse fictive, c'est-à-dire où aucun
organededirectionn’estprésentcarlejugepeutqualifierlasociétédefictiveetdemander
sadissolution.
- lenombred’associéset legérant: lesassociésdoiventêtredeuxauminimum(personne
physiqueoumorale)commepourlessociétésàresponsabilitéslimitées(SARL).Iln’yapas
de nombre maximum. Chaque associé devra être consentant en ayant une volonté de
s’engageretunevolontéconscientemaiségalementposséderunecapacitéàparticiperàla
vie juridique de la société. Un gérant devra alors être nommé par les associés, il sera le
représentantlégaldelasociété.Ilalaresponsabilitédetenirlacomptabilitédelasociétéet
égalementderéunirlesassociésunefoisparanpourl’assembléegénéraleordinaire(AGO)
danslebutdeprésenterlescomptessociauxetlebilandechaqueexercice.
- le capital de la société: lemontantde celui-ci est libreet la libérationégalement. Il y a
beaucoupmoinsderèglementationàceniveaupourcegenredesociété.
- lesapportsdesassociés: lesapportspeuventêtredenaturesdifférentes, celapeutêtre
desbiensmeublesouimmeubles,démembrésounon,desbiensindivis,desbiensauxquels
sontrattachésunpassifouencoredespartssocialesoumêmed’actions.
-lesmodalitésdefonctionnement:lesstatutsdoiventenvisagertouteslespossibilités,c'est-
à-direqu’ilsdoiventpréciserlesmodalitéslorsdelasortieoul’entréed’unassociédansla
société, de la vente de parts par un associé, de lamodification des statuts ou encore de
désignationdugérantetsespouvoirs.
Ces statuts ont l’obligation d’être enregistrés auprès du service des impôts des
entreprises(SIE)unmoisaprèsleursignature.Cetenregistrementestobligatoiredufaitde
l’apportd’actifsauseindelasociétéetégalementdufaitquecesstatutssontréaliséschez
unnotaire,quisechargedeprocéderàl’enregistrement.
18
B)Publicationdansunjournald’annonceslégales(JAL)
Ladeuxièmeétapelorsdelacréationd’unesociétécivileimmobilière,oumêmede
toute société commerciale ou civile, est de publier, au plus tôt, un avis de création
d’entreprise au sein d’un journal d’annonces légales (JAL) ou un journal officiel tel que le
bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) ou encore le bulletin des
annonces légales obligatoires (BALO). Les associés devront également publier dans ce
journald’autresactesjuridiquesquipeuventintervenirdurantlaviedelasociétételsquela
modification des statuts, le changement de gérant ou lors de la dissolution de la société.
Cettepublicationapourbutd’informerlestiersdel’existencedecettenouvellesociétéet
detoutautreacteultérieur.
Cejournald’annonceslégalesdevrafairepartidelalistedesjournauxautoriséspour
cegenred’actesdansledépartementdanslequelsetrouvelesiègesocialdelaSCI.Lechoix
dujournalestlaissélibreauxassociés.Lenon-respectdecettepublicationentraînelanullité
desactes, jugésalors illicitesauvuede la loidu04 janvier1955portant sur lesannonces
juridiques.
C)ImmatriculationauRCS
La dernière étape de la création d’une société civile immobilière est son
immatriculationauregistreducommerceetdessociétés(RCS),réaliséeparlegérantdela
société.Ceregistrecomprendtouteslespersonnesphysiquesoumoralesquiexercentune
activité commerciale ou civile telle que les SCI. Cette immatriculation est obligatoire au
momentdelacréationpourtouteslessociétés,hormislesmicro-entreprises,souspeinede
nepasavoird’existencejuridique.
Cette démarche se fait auprès du greffe du tribunal de commerce et nécessite
plusieurs documents:le formulaire d’immatriculation M0, l’attestation de publication de
l’actedecréation,deuxexemplairesdesstatutsetlanominationdugérant.
Si tous les documents sont validés, le greffe du tribunal de commerce accepte
l’immatriculationaurégimeducommerceetdessociétés(RCS)delasociétéetluiattribue
19
unnumérod’identificationunique, lenuméroSIRENet luidélivreunK-bis, fiched’identité
delasociété(voirledocumentn°2placéenannexe).
Uniquement à partir de ce moment, la société civile immobilière obtient la
personnalitémoraleetexistesurlepointdevuejuridique.C'est-à-direqu’ellepeutacheter
unbienimmobilier,souscrireunempruntouprocéderàl’ouvertured’uncomptebancaire.
Après ces trois étapes, la SCI est créée et les formalités auront coûté environ 200
euros:publicationdel’actedecréationàhauteurde150eurosetimmatriculationauRCSà
hauteur de 50 euros, l’enregistrement auprès du service des impôts des entreprises est
gratuit.Toutcelaneprendpasencompteleshonorairesd’unnotaire,obligatoirepour les
sociétéscivilesimmobilières,quis’élèventenmoyenneà1500euros.
II)Procédures
A)Capitalsocial
Unefois lasociétécivile immobilièrecrééeauniveaujuridique, ilfautprocéderàla
réalisationdesapportsconstitutifsducapitalsocialdontlesmodalitéssontdéterminéeslors
de la rédaction des statuts. Tout d’abord, dans le cadre d’une SCI, il n’y a pas de capital
minimumàapporter lorsde lacréation,dumoinsuneuropuisqu’uncapital inexistantest
impossible,dufaitquelesassociéssontindéfinimentresponsablesdesdettesdelasociété.
Egalement,laloineprévoitpasd’obligationdelibérationducapitalsocialsouscritlorsdela
constitution par les associés, mais celui-ci devra être obligatoirement libéré au fur et à
mesure de la vie de la société et cela sur demande du gérant, principalement. Cette
libérationestindispensablepourtouteslesSCIimposéeàl’impôtsurlessociétés(IS)voulant
distribuerdesdividendes.
Ainsi, lesassociéspeuventchoisirdeconstituerunesociétéàcapital faibleou fort.
Plusieursélémentsvontalorsorienterleurchoix,leplusimportantétantl’impositionfuture
lors de la vente des parts sociales de la société ou d’un bien immobilier. Le but étant de
réduire la plus-value imposable, dans la poursuite de l’optimisation fiscale, mais nous
verronslesdifférencesproduitesparlemontantducapitalendétaildanslapartie2.Deplus,
20
ilestpossibledechoisirpourunesociétécivileimmobilièreàcapitalvariable,cequidevra
êtreprévudanslesstatutsdelasociété.
B)Apports
Chaqueassociédevraprocéderàdesapports,prévusdanslesstatuts,enéchangede
quoiilseverraalorsremettredespartssocialesdelasociétéàhauteurdesesapports.Ces
apports vont constituer le capital social et déterminer la répartition de celui-ci entre les
associésetdonclesdroitsdecréanceetdevotedontchacunpeutprétendre.
Lesdifférentsapportspossiblesauseinded’unesociétécivile immobilièrepeuvent
être:
-ennuméraireparl’apportdefondsàlasociétédanslebutdeconstituersoncapitalsocial.
Cet apport se concrétise en créditant le compte bancaire de la société avec une certaine
sommed’argent.Cettesommeserviraauxinvestissementsfuturs.
- en nature, qui correspondent à des biens meubles ou immeubles, qui nécessitent au
préalable une évaluation afin de déterminer leurs valeurs car ils vont également venir
constituer le capital de la société et ainsi sa répartition. Les apporteurs doivent pouvoir
justifierdeleurpropriété,àl’exceptiondesbiensdémembrés,oùunassociépeutapporter
l’usufruit ou la jouissance d’un bien, que nous verrons dans la partie 2. Le transfert de
propriétéentrel’associéetlasociétésefaitaumomentdel’immatriculationdecelle-ci.
Chapitre3–ExistencedelaSCI.
I)Obligationcomptable
A)Tenued’unecomptabilité
Malgrélasimplicitédelastructureet l’activiténoncommerciale, lessociétésciviles
immobilièresdoivent fairefaceàplusieursobligations.Conformémentauxarticles1855et
1856 du code civil, toute SCI doit tenir une comptabilité de trésorerie auminimum.Mais
21
selon l’imposition de la société civile immobilière, la comptabilité devra être faite
obligatoirementetdemanièrerigoureuse.
Voicilescaspourlesquelsunesociétédevratenirunecomptabilitéselonlesrèglesduplan
comptablegénéral(PCG):
- si un des associés est soumis à l’impôt sur les sociétés ou relève des bénéfices non
commerciaux(Article8duCGI).
-silaSCIaoptépourl’impôtsurlessociétés(Article38duquarterdel’annexeIIIduCGI).
-siuneclauseestprésentedanslesstatutspourpréciserletypedecomptabilitéàtenir.
- si l’activitéde la sociétéprésenteundépassementdedeuxdes trois seuils suivants: un
totalbilansupérieurà1550Ke,unchiffred’affairesupérieurà3100Keouplusde50salariés
(Article612-1duCodedeCommerce).
Lenonrespectdecetteobligationpeutprovoquerlarévocationjudiciairedugérant
de la société.Pireencore,celapeutamener ladissolutionde la sociétépourcauseque la
sociétéseraitfictive.Eneffet,l’article94duLivredesProcéduresFiscales(LPF)ditque:«la
tenued’unecomptabilitéetdesassembléesgénéralespermettentdedonneruneexistence
àuneSCI».
B)Assembléegénéraleannuelle
Deplus,legérantal’obligationd’organiseruneassembléegénéraleordinaireunefois
paranenréunissanttouslesassociésdelasociété.Cetteassembléeprésentelerapportde
gérancedel’exerciceécouléetlarépartitiondurésultat,selonl’article1856duCodeCivil:
«Les gérants doivent, aumoins une fois dans l’année, rendre compte de leur gestion aux
associés.Cetterééditiondecomptedoitcomporterunrapportécritd’ensemblesurl’activité
delasociétéaucoursdel’annéeoudel’exerciceécoulécomportantdesbénéficesréalisés
ouprévisiblesetdespertesencouruesouprévues».Cetteassembléepeutêtreréaliséeau
seindusiègesocialdelasociétémaislaréunionphysiquedesassociésn’estpasobligatoire.
Effectivement,une loidu15mai2001autoriseune simplecorrespondanceoumêmeune
visioconférence entre associés. Toutes ces modalités doivent être renseignées dans les
22
statuts. La rédaction du procès verbal de cette assemblée, comportant l’ordre du jour et
toutes les décisions prises pendant celle-ci, doit cependant être respectée même si une
assemblée générale ordinaire d’une SCI est assez simple (voir le document n°1 placé en
annexe).
Une assemblée générale extraordinaire (AGE) peut également être organisée. A
l’inverse d’une assemblée générale ordinaire, ce type d’assemblée existe dans le but de
prendredesdécisionsquiprovoquentunemodificationdesstatutsdelasociététellesque
l’entrée d’un nouvel associé, l’augmentation du capital social ou tout simplement le
changement de siège social. Ces décisions sont prises après un vote en présence des
associésetdontlaconditiondemajoritéestpréciséedanslesstatutsdelaSCI(majoritédes
voixouunanimité).
C)Importancedecesobligations
Outrel’obligationquipèsesurcertainessociétéscivilesimmobilières,latenued’une
comptabilitérigoureuseprésenteplusieursavantages.Dansunpremiertemps,aupointde
vue institutionnel, cela permet au gérant de répondre à l’obligation d’information auprès
des associés dont il est tenu selon l’article 1855 du Code Civil: «les associés ont le droit
d’obteniraumoinsunefoisparan,communicationdeslivresetdesdocumentssociaux,et
deposerparécritdesquestionssurlagestionsocialeauxquellesildevraêtrerépondupar
écritdansledélaid’unmois».
Ensuite, au point de vue juridique, cela permet d’être en mesure de fournir les
documents qui justifient les déclarations fiscales effectuées et les renseignements que
l’administrationfiscalepeutdemanderàtoutmoment.Egalementencasderedressement
ou de liquidation judiciaire, le gérant de la société doit être en mesure de fournir ces
documentscomptablessouspeined’êtresanctionné.
Lefaitdetenirunecomptabilitépermetaussiàl’administrationdenepasqualifierla
SCI en tant que société fictive, en effet la tenue d’une comptabilité et des assemblées
générales,permettentdedonneruneexistencejuridiqueàlaSCI,selonl’article94dulivre
desprocéduresfiscales.
23
Etenfin,cetteobligationpermetd’évaluerlavaleurdespartssocialesdétenuespar
lesassociés,cequiseratrèsutilesiunecessiondecelles-ciestenvisagée.Celapermetaussi
dedéterminerlemontantdescomptescourantsdontilsdisposentauseindelasociétécivile
immobilière,comptesquiserontprisenconsidérationsi lesassociéssontsoumisà l’Impôt
deSolidaritésurlaFortune(ISF).
II)Dissolution
A)Dissolutionvolontaire
Comme toute société, une société civile immobilière peut être amenée à être
dissoute, ce qui provoque la fin de son activité. Cela peut émaner de plusieurs raisons,
propresounonauxassociés.
Deux raisons peuvent pousser les associés à dissoudre leur SCI. Tout d’abord, la
durée d’existence, qui est de maximum 99 ans renouvelable une fois par le biais d’une
assemblée générale selon l’article 1844-6 du Code civil, est prévue dans les statuts de la
sociétéàsacréationetpeutamenersadissolutionautermedecettedurée.
Ensuite, les associés peuvent prendre les devants pour une dissolution volontaire
anticipéedeleurSCI.Celapeuts’expliquerparunevolontécollectivedesassociéspourdes
raisons qui leur sont propres et sera soumis à un vote lors d’une assemblée générale. Ils
devrontalorsnommerunliquidateuramiablequiprocèderaàlaliquidationàl’amiabledela
société,enoppositionàuneliquidationjudiciairequinécessiteunliquidateurjudiciaire.
B)Dissolutionsubie
Plusieurs causes peuvent expliquer la dissolution de la société contre son gré. S’il
advient au cours de la vie de la SCI qu’un associé possède la totalité des parts sociales
composant le capital, celle-ci peut être amenée à être dissoute car une société civile
immobilièrenécessitedeuxassociésminimumpourpouvoirexister.Lerachatdetoutesles
partssocialesparunassocié,leretraitouencoreledécèsd’unassociésontdescausesqui
peuvent amener à cette situation. La dissolution est immédiate si cette situation est
envisagéedanslesstatutsousi l’associélademande.Parcontre, ildisposerad’undélaide
24
sixmois,accordéparletribunaldecommerce,pourrégulariserlasituationsiladissolution
estdemandéeparuntiersquiatoutintérêtàvoircettesociétédissoute.
Toutefois la dissolutionn’est pas systématique. L’associé uniquepeut l’éviter car il
possèdeundélai d’un anpour faire entrer unnouvel associé au seinde la SCI. Cela peut
s’opérerparunecession,ouunedonation,d’unepartiedesparts socialesougrâceàune
augmentationdecapital.
Atoutmoment,siunediscordeentreassociésintervientavecdeseffetsnégatifssur
l’activitéde laSCI,undesassociéspeutalorsdemandersadissolutionanticipéeauprèsdu
tribunaldecommerce.
Etenfin,encasdecessationdepaiement,letribunalducommercepeutêtreamené
à dissoudre une société civile immobilière. Cela place alors la société en redressement
judiciaire et sera dissoute si la situation ne s’améliore pas, au moyen d’une liquidation
judiciaire.Cetypedeliquidationnécessitelanominationd’unliquidateurjudiciaire,quipeut
êtrelegérantouunepersonneextérieureàlaSCI.
C)Procédures
La dissolution d’une société signifiemettre fin demanière définitive à l’activité de
celle-ci, situation qui peut avoir des causes différentes comme nous venons de le voir.
Cependant,elleexistetoujourssurlepointdevuejuridiquejusqu'àsaliquidationtotale.La
dissolution se concrétise par une assemblée qui devra nominer un liquidateur dans un
premiertempsdontlemandatnepeutdépassertroisans.
Parlasuite,laliquidationjudiciaire,ouàl’amiable,delasociétéintervientetc’està
cemomentque le liquidateur entre en jeu. Il sera chargéde la réalisationde l’actif de la
société au prorata des parts sociales détenues par chaque associé après avoir payé les
dettes.Etenfin,siunboni,ouunmali,deliquidationsedégage, ilseraégalementpartagé
entrelesassociésselonlespartsdétenuesparchacun,lesquelsdevronttoutdemêmepayer
unimpôtsurcebonietsurlesplusvaluesréaliséess’ilyena.
Pour que la société disparaisse totalement, il faut tout demême suivre un certain
formalisme, tout comme lors de sa création. Tout d’abord, le liquidateur est chargé de
25
publierlaliquidationdansunjournald’annoncesofficielles,toutcommelorsdelacréation
de la société. Ensuite, il doit déposer une déclaration au greffe du tribunal de commerce
pourdemander la radiationde la sociétéauprèsdu registredu commerceetdes sociétés
(RCS).C’estseulementàcemomentlàquelasociétécessed’existerdemanièrejuridique.La
dissolutioncoûteenvironlemêmemontantqueceluidesacréation,200euros.
26
Partie2
-
Unoutilsdegestionpatrimonial
27
Chapitre4–Lesparticularités
I)Comptecourantd’associés
A)Principe
Cette notion, comptable, est très importante car représente une des sources de
financementde lasociétécivile immobilièreavec lesempruntsbancaireset lesapportsen
capitaldesassociés.Lesassociéspeuventdoncprocéderàdesapportsencomptecourant
d’associésencréditantcecomptevialecomptebancairedelasociété,quisesitueaupassif
du bilan de la société. Contrairement aux apports réalisés au sein du capital, ceux-ci ne
modifient en rien sa répartition. Ce mécanisme permet ainsi à la société de disposer de
fondssansdevoirmodifierlesstatutsdelasociétécommelorsd’unapportsupplémentaire
encapital.
De plus, la société ne devra pas forcément payer d’intérêts sur les sommes
empruntées car leur rémunération n’est pas obligatoire. En effet, les statuts doivent le
prévoir afin que les associés bénéficient d’une rémunération supplémentaire, à condition
que le capital soit entièrement libéré. Ces intérêts peuvent constituer des charges
déductibles du résultat imposable selon une certaine limite de taux. Ils ne doivent pas
dépasserlestauxannuelspratiquésparlesétablissementsdeprêtssurlabased’empruntsà
tauxvariablesd’uneduréesupérieureàdeuxans.Cetauxlimiteestd’environ2,14%pourles
exercicesclosau31/12/2016.
L’autre avantage du compte courant d’associés est la non-imposition des retraits
effectués car ces sommes représentent de l’argent dû aux associés, tels que des
remboursementsdefraisouunerémunération.Maiscecomptedoittoujoursêtrecréditeur,
représentantunprêtenverslasociétéetilestinterditparlaloiqu’ilsoitdébiteursinoncela
représenteunprêtenverslesassociés.
Commetoutprêtd’argent, il fautquelasociétérendelessommesempruntéesaux
associés respectifsmais ce remboursement est libre. Les associés peuvent reprendre leur
argentdèsqu’ils lesouhaitent,toutens’assurantqueceretraitnepénalisepaslastabilité
financière de la société. Mais il existe un blocage temporaire de ces fonds qui empêche
28
l’associéderécupérersacréance.Celaseconcrétiseparune«conventiondeblocage»qui
enprévoitladuréeetnécessitel’accorddel’associéconcerné.CettemesurepermetàlaSCI
deconserveruncertainéquilibrefinancierdurantlaconservationdesfonds,utilelorsdela
souscriptiond’unempruntparexemple.Cetteclauseperduremêmesi l’associédécidede
vendresespartssociales.
Danslebutd’unegestionplussimple,ilexisteengénéraluncomptecourantdédiéà
chaqueassocié. Et la tenued’une comptabilité pour la SCI peut s’avérer très utile afin de
connaître le soldedeces comptesàdes finsd’informations sur la solvabilitéde la société
pourlesbanquessiellesolliciteunempruntoulorsdeladéclarationdel’ImpôtdeSolidarité
surlaFortune(ISF)carcessommesrentrentalorsdanslepatrimoineimposabledesassociés
s’ilssontsoumisàcetimpôt.
B)Casdescessionsdespartssociales
Lorsde la cessiondeparts socialesparunassociéqui possèdeun compte courant
d’associécréditeur,plusieurspossibilitésseprésentent.Toutd’abord,ilpeutdemanderàla
société le remboursement des sommes qu’il a prêté avant la cession. Ce remboursement
peut également se faire après cette cession mais cela nécessite de mettre en place les
modalitésde remboursementetpeuts’avérerdangereux.Lecédant risquenepasobtenir
sonargentquisetrouvetoujoursdanslescomptesdelasociété.
De plus, l’associé peut vendre son compte courant enmême temps que ses parts
sociales,celas’analysecommeuntransfertdecréance.Leprixdeventeseraalorsmajoréde
la valeur de son compte courant et le cessionnaire pourra se faire rembourser
ultérieurementparl’intermédiairedelasociétécivileimmobilière.Selonl’arrêtdu22mars
1988, lachambrecommercialede lacourdecassation,pourvoin°86-15264,préciseque la
valeurducomptecourantdansleprixtotalnesupporterapasdedroitsd’enregistrements,
oudemutation,car«cessommesnesontpasincorporéesauseinducapitaletnedonnent
pasdroitàl’attributiondepartssociales».C’estpourquoiilfaudrabiendistinguerduprixde
vente lavaleurdespartssocialesducomptecourantd’associé.Seulementundroit fixede
125eurossubsisterapourcetransfertdecréance(article680duCodeGénéraldesImpôts).
Depuis lepremierJanvier2012, lavaleurdececomptecourantn’estpluspriseencompte
29
danslecalculdesdroitsd’enregistrementslorsdescessionsdepartssocialesetnepermet
doncpasderéduirecesdroitscarcettedettedelasociétéenverslesassociésneconstitue
pas«unpassifafférentàl’acquisitiondesbiensimmobiliers».Nousdétailleronscettepartie
lorsquel’ontraiteradesplus-valuesdelasociétécivileimmobilière.
Et enfin, l’associé cédant peut procéder, avant la cession, à une augmentation du
capitalsocialdelasociétéparl’incorporationdusoldecréditeurdesoncomptecourantqui
aura pour conséquence de grossir le prix de vente de ses parts. Pour procéder à cette
opération,lesstatutsdoiventêtremodifiésenconséquenceetlacréancedel’associéenvers
laSCIdoitcomporterplusieursmodalités,elledoitêtreexigible,certaineetliquide.
II)TaxesurlaValeurAjoutée
Comme toute société ordinaire, une société civile immobilière peut opter pour
l’assujettissementàlataxesurlavaleurajoutée.C’estàdirequ’elledevracollecterpourle
compte de l’Etat une part des loyers encaissés (TVA exigible à l’encaissement), ici en
l’occurrence20%,letauxdedroitcommunétantapplicable.Enéchange,ellepourradéduire
deceschargeslamêmepartetdevrareverseràl’EtatladifférenceentrelaTVAcollectéeet
celledéductiblesurfactures.
Cettetaxationregroupenéanmoinsplusieursmodalitésselonl’utilisationfaitedubienloué:
- Unbienlouéàusaged’habitationnepourraenaucuncasêtresoumisàlaTVA,loué
nuoumeublé.
- Unbienlouéàusagecommercialouprofessionnelmeubléestassujettidepleindroit
maisseraexonérédeTVAsice localest louénu.Paroption, lasociétépourraêtre
assujetti si unedemanded’assujettissementest faiteauprèsdu servicedes impôts
auquel la sociétéest rattachée.Cetteoptionprendraeffet lepremier jourdumois
suivantceluioùlademandeaétéeffectuéeetaurauneduréededixans.
Une option pour la franchise en base de TVA permet à la SCI assujettie de ne pas
collectercettetaxeetégalementdenepasladéduire.Cerégimeestapplicablesilasociété
aréaliséunchiffred’affairehorstaxesinférieurà32900eurosl’annéecivileprécédente.Si
30
ce seuil est dépassé mais qu’il reste en dessous d’un second seuil de 34 900 euros, la
franchiseenbasecourttoujours.Maissicesdeuxseuilssontdépassés,alors l’exonération
deTVAprendfinlepremierjourdumoissuivantcedépassement.
Cette option pour la taxe sur la valeur ajoutée est intéressante si la société civile
immobilièreréalisebeaucoupdedépensesutilesà l’activitéde lasociététellesque l’achat
d’unbienimmobilierainsiquetouslestravauxd’entretienetderéparationnécessairesàla
locationdubien.Ellebénéficiealorsd’uncréditdeTVAquipeutluiêtreremboursésilaSCI
en fait la demande au Service des Impôts des Entreprises (SIE).Mais cela pose problème
lorsquelelocatairen’estpasassujettiàlaTVA.Leloyerestalorsmajoréde20%parrapport
auxautresloyerscomparablesetdoncpeuattractifpourleslocatairespotentiels.
L’assujettissement supposemalgré tout de respecter certaines règles comptables afin
d’éviter tout redressement fiscal. La possessionde la facturepour les charges et la tenue
d’une comptabilité sont donc indispensables pour rester dans la légalité. L’administration
fiscaleestd’autantplusregardantesilasociétéfaitl’objetd’unremboursementdeTVA.
III)Erreursànepascommettre
A)Locationsmeublées
Lesassociésquiveulentcréerunesociétécivileimmobilièreetproposerenlocationdes
locaux, professionnels ou pour habitation, meublés doivent faire attention. La société ne
peut être soumise à l’imposition sur le revenu (IR) seulement si elle respecte deux
conditions. La première étant que les recettes issues de la location de biensmeublés ne
peuvent représenter plus de 10% des recettes totales de la SCI. La seconde concerne le
caractèrehabituelounondecetypedelocation.Unbienmeublémisenlocationdurantune
courteduréemaischaqueannéeàlamêmeépoquerevêtuncaractèrehabitueletestdonc
imposableàl’impôtsurlessociétés(IS).
La règlederrièrecesdeuxconditionsestqu’une locationenmeublé revêt le caractère
commercial alors qu’une SCI doit avoir uniquement une activité civile de part son objet
social.Decefait,ilestimpossiblepoursesassociésdechoisiruneimpositionàl’IRcarelle
31
perdsatransparencefiscale.Enplusdesevoirimposersesbénéficesà15%puisà33,33%au
delà de 38120 euros, les plus-values réalisées sont imposées aux titres des revenus
exceptionnelsdelasociétéautauxdedroitcommunetlessommesdistribuéesauxassociés
sontconsidéréescommedesdividendesetsontainsitaxésdanslebarèmedel’impôtsurle
revenuselonlesrevenusdecapitauxmobiliers,aprèsabattementde40%.Donc,lesassociés
doiventfaireattentionàrespectercesdeuxconditionss’ilsveulentlouerdeslocauxmeublés
etêtresoumisà l’IR.Lerégime juridiquedesLoueursMeublésNonProfessionnels (LMNP)
permetenoutreàdesparticuliersderéalisercetypedelocationssansêtresoumisd’officeà
l’impôtsurlessociétés(IS).
B)Abusdedroits
Le but d’une société civile immobilière est l’optimisation fiscale autant pendant sa
durée d’existence que pour la transmission de patrimoine. Cette forme juridique peut
ameneràdesabusdedroitssicertainesopérationssontréaliséesdemanièrehasardeuse.Il
yaabuslorsquelasociétéestcrééeuniquementdansunbutfiscal,afinderéduirelacharge
desdroitsàpayer(impositiondesrevenus,droitsdemutations…)etn’apasd’activitéréelle
enconcordanceavec sonobjet social.Plusieurs sociétésontainsi faitpreuvedecréativité
mais réalisant des abus de droits qui ont été révélés par l’administration fiscale ces
dernièresannées.Cetypedemontagefinancieradelourdesconséquencesfiscalespuisque
lasociétédoitalorspayerlesdroitsauxquelselles’estsoustraite,augmentésd’uneamende
de80%etd’intérêtsderetardsàhauteurde4,8%parannée.
Lesstratagèmeslespluscourantssont:
- La location à titreonéreuxd’un local à des associés de la société, cequi est légal.
Maislebutestderéaliserdegrostravauxdanscelocaletdedéduireleurmontant,
desrevenusfonciersperçus,àhauteurde10700eurosparanetlerestependantdix
ans.Ainsi,lerésultatdelaSCIdevientnégatifetlasociéténefaitjamaisdeprofit.Ce
montagepermettantuneforteréductiond’impôtestalorsqualifiéd’abusdedroits.
Si l’administration fiscale s’en aperçoit, les associés devront payer les droits
correspondantsc’estàdire l’impositiondesrevenusperçussanstenircomptedela
32
déductiondes chargesengendréespar les travaux, enplusde l’amendede80%et
desintérêtsderetardsde4,80%parannée.
- Lorsquedesparentsapportent leurrésidenceprincipaleauseind’unesociétécivile
immobilière créée pour l’occasion et qu’ils décident de donner leurs parts à leurs
enfants,ceux-cidoiventpayerdesdroitsdemutationcalculéssurlavaleurdesparts
sociales.Pourl’instanttoutestlégalmaissicesenfantsdécidentensuitedevendrele
bien immobilier par la vente de leurs parts, cela risque d’attirer l’attention de
l’administration fiscale. Eneffet, si la vente se fait aumêmeprixque la valeurdes
partsqu’ilsontreçudanslecadredeladonationalorslaplus-valueestnulleetaucun
droitn’estàpayer.Pouréviterunredressementfiscal, lavente,concrétiséeparun
compromis, ne doit pas avoir été faite avant la donation des parts de la SCI et le
produitdelacessionréaliséeparlesenfantsnedoitpasrevenirauxparentssinonily
aabusdedroit.Cestratagèmecorrespondàuneventedissimuléeparlesparents.Ils
devrontalorspayerlesdroitscorrespondantsmajorésde80%,plusintérêtsderetard
àhauteurde4,8%paran.
- Lederniermécanismeestplussubtil.Pourcela,lesparentsapportentuniquementla
nue-propriétéd’unimmeubleauseind’uneSCIetenconserventl’usufruitafinde
posséderl’usagedecelui-ci.Ensuite,ilsprocèdentàladonationdespartsreçuesen
échange,àleursenfants.Lesdroitsdedonationd’unbienimmobilierennue-
propriétésontdéjàplusfaiblesquesilebienestenpleinepropriété.Deplus,ce
calculpeutêtrefaitselondeuxbarèmes,lepremierestlebarèmefiscaldel’usufruit
etlesecondconsidèrelavaleuréconomiquedel’usufruitquiminimiselavaleurdes
droitsparrapportaupremier.Cedernierestleseulacceptéparl’administration
fiscaledanscegenredetransmission.Silebarèmebasésurlavaleuréconomiquede
l’usufruitn’estpasutiliséetqu’enplusdeça,lasociétécivileimmobilièrerevêtun
caractèrefictifdufaitdel’absencedetenuedecomptabilitéetd’assemblées
générales,cetteopérationestunedonationdissimulée.L’abusdedroitpeutêtre
retenuetlesassociésdevrontpayerladifférenceaveccequepréconiselebarème
officielpluslamajorationde80%etlespénalitésderetards.
33
Pourévitertouttypederedressementfiscal,l’Etatamisenplaceuneprocéduretrès
utile. Cela s’appelle «le rescrit fiscal» qui consiste à demander l’avis à l’administration
fiscaleavantderéaliseruneopérationdontonn’estpassûrdesalégalité.L’articleL64Bdu
LivredesProcéduresFiscales(LPF)prévoiteneffetque:«Laprocéduredéfinieàl’articleL64
(abusdedroits)n’estpasapplicable lorsqu’uncontribuable,préalablementà laconclusion
d’un contrat ou d’une convention, a consulté par écrit l’administration centrale en lui
fournissanttouslesélémentsutilespourapprécierlaportéevéritabledecetteopérationet
quel’administrationn’apasrépondudansundélaidesixmoisàcompterdelademande».
La société doit envoyer sa demande à la Direction Générale des Impôts (DGI)
accompagnéedesstatutsdelasociété,desonKbisetdestextesdeloidontl’administration
fiscalepeutavoirbesoinpourtrancher.Sidans lessixmois, l’administrationfiscalen’apas
répondu, alors l’opération à laquelle la Société Civile Immobilière souhaite procéder ne
pourrapasêtrequalifiéed’abusdedroitslorsd’unredressementfiscaléventuel.Parcontre,
siuneréponseestformulée,iladeuxpossibilités.Soitlaréponsedonnelamanièredefaire
selonuncertaintextefiscaletàcemomentlaSCIpeutréaliserl’opérationsansinquiétudesi
ellesuitlaprescriptionformuléeparl’administrationfiscale.Soitlaréponseestnégativeet
donc l’opération envisagée pourra faire l’objet d’un redressement fiscal. Les associés
peuventalorsrenvoyerunsecondrescritfiscalprécisantlesmodalitésdelanouvelleaction
considéréeafindenepasrisquerceredressementquipeuts’avérertrèscouteux.
Chapitre5–Lafiscalité:lagrandequestion
Contrairementàlatransmissionsimplifiéequeproposelasociétécivileimmobilière,
le choix de son imposition n’est pas aisé.Dans un premier temps, nous verrons pourquoi
cela nécessite beaucoup de réflexion puisque ce choix est définitif. Et ensuite, nous
parleronsdesplusoumoins-valuesréaliséeslorsdescessionsdepartssocialesdelasociété
oud’unbienimmobilierdétenuparlasociété.
34
I)ImpôtsurleRevenu
A)Principe
Cette imposition reste tout de même la plus fréquente puisque c’est le régime
d’imposition par défaut pour les sociétés civiles immobilières. Chaque associé est imposé
individuellementsurlaquote-partdesrevenuslocatifsquiluirevientmêmesicessommes
nesontpasdistribuées.LaSCIestalorsqualifiéedesociététransparente.
Cesrevenusrentrentdanslacatégoriedesrevenusfonciersetsontdéclarésavecle
formulairededéclaration2044.Afind’établirlerésultatfiscaldelasociétéetdonclerevenu
imposablechezlesassociés,ilfautfaireattention:seulescertaineschargessontdéductibles
des loyersperçus.Deplus, si l’immeubleafférentauxchargesn’estpas louéentièrement,
ceschargessontdéductiblesselon le ratiosurface louée/surface totale.Attention,comme
nous venons de le voir dans la partie «Locations meublées», pour bénéficier de cette
imposition, les locaux doivent être loués nus sinon la société civile immobilière est
directementimposéeàl’IS.
B)Déterminationdurésultatfiscal
Lesproduitsàdéclarercorrespondentauxrecettesencaisséesparlasociété.Ilssont
constitués des loyers perçus mais également des charges supportées par la société,
refacturées aux locataires tellesque la taxe foncièreou certains travauxque le local apu
nécessiter.
Pourdéterminer leschargesdéductiblesc’estpluscomplexe.Toutd’abordonpeut
déduireunechargeseulementsi l’ondétient la facture,commedans toutesstructures,et
seulementsilelocalagénérédesloyers.Maiscertaineschargesnesontpasdéductibles.
Plusieurscatégoriesdechargesdéductiblesexistent:
- Chargesdegestion : ils correspondent aux fraisdeprocédures (évictions, litiges…),
auxhonorairescomptablesetjuridiquesnécessairesàlagestiondubienimmobilier.
Leschargesliéesàl’achatdeslocauxmisenlocationnesontpasdéductibles,telsque
leshonorairesdenotairepuisquecenesontpasdesfraisengendrésdirectementpar
35
lalocationimmobilière.Enoutre,larémunérationd’unconciergeoud’ungardeest
admiseendéduction.
- Déduction forfaitairede20eurospar local louécensée représenter l’ensembledes
autresfraisdegestion(fraisdecorrespondance,téléphonie…)nécessaireàl’activité
delasociété.
- Les charges d’entretien et de réparation: la déduction de ces charges est plus
complexe. En effet, les travaux pour lesquels ces charges ont été générés doivent
correspondre à des «travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre
l’immeuble en bon état afin d’en permettre un usage normal sans modifier la
consistance, l’agencement ou l’équipement final» pour tout type de local. Ces
modalités excluent la déductibilité des travaux d’amélioration, qui apporte un
élémentdeconfortnouveau,pourleslocauxprofessionnelsoucommerciauxetceux
d’agrandissementoudereconstructionpourtoustypesdelocaux.Leursdistinctions
s’apprécientselonlanatureetlagravitédestravaux.
- Les dépenses de services aux locataires, telles que l’eau ou l’électricité, dont la
sociétén’apuobtenirleremboursementauprèsdubailleuravantlafindel’annéede
départdecelui-ci.
- Les charges de copropriété qui correspondent aux «dépenses demaintenance, de
fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements
communsdel’immeubleainsiquelesdépensespourtravaux».
- L’indemnitéd’évictionpayéeaulocatairelorsquelasociétédoitreprendrelapleine
possessiondesonimmeubleafinderéaliserdestravauxrendusindispensablespour
continuersalocation.
- Lesprimesd’assurancesrelativesauxlocauxlouéstellesquel’assurancehabitation,
l’assurance contre les loyers impayésouencore contre lesdétériorationsquepeut
subirl’immeuble.
- Les intérêts des emprunts contractés par la société afin de réaliser des travaux
d’acquisition, de constructions, d’amélioration ou d’entretien. Mais les frais
bancairesnesontpasdéductiblespuisqu’ilsnerésultentpasdelalocationdelocaux.
36
- Certains impôts tels que la taxe foncière principalement ou la contribution sur les
revenus locatifs (CRL). Leurs pénalités sont également déductibles des revenus
locatifs.Touslesautresimpôtsnesontpasadmisencharge.
Il fautdonc retenirque les chargesdéductiblesdansune société civile immobilière
doiventavoirétégénéréespourlebonfonctionnementdeslocauxloués.
Contrairement à une société civile immobilière à l’IS, les amortissements des
immobilisations détenues par une SCI à l’IR ne sont pas déductibles fiscalement. Pour
contrercela, ilexisteundispositifdedéfiscalisationappelé«loiPinel», remplaçantede la
«loiDuflot»,misenplacepar l’étatet introduitvia la loidefinance2015quipermetaux
associés de bénéficier d’une réduction d’impôt. L’immeuble concerné devra être mis en
location,nu,durantuncertainnombred’années,6,9ou12,pourbénéficierderéductionde
12%,18%ou21%,etsetrouverdans l’unedeszonesPineldéfiniespar la loi.Deplus,des
plafonds de loyers et de ressources perçus par les locataires sont présents. Et enfin, les
investissementssontlimitésaunombrede2et300000eurosentout,paran.
C)Ladéclaration
Après déduction de toutes ces charges, la société civile immobilière doit alors
déclarer son résultat fiscal par lemoyen d’une déclaration 2072, souvent réalisée par un
cabinet comptable. Les associés doivent alors déclarer leur quote-part perçue dans la
catégoriedesrevenusfoncierspourlecalculdeleurimpôtsurlerevenu.Cettesommeest
égalementsoumiseauxprélèvementssociauxquesontlaCotisationSocialeGénéralisé(CSG)
et la Contribution au Remboursement de la Dette Sociale (CRDS) au taux de 15,5%. Ces
cotisationssontdéductiblesàhauteurde5,1%durevenuimposable.Cetteimpositionselon
l’impôt sur le revenu peut s’avérer très lourde financièrement pour les associés imposés
danslesplusgrossestranchesd’impositionqueprévoitl’IR.
Le régime micro-foncier est applicable à la société civile immobilière selon deux
conditions:toutd’abordl’ensembledesrecettesperçuesparlasociéténedoitpasdépasser
15OOOeurosparan,horsTVAsielleestapplicable.Deplus,lecontribuabledoitposséder
unautre immeuble,horsSCI,en locationnue.Sicesdeuxconditionssontréunies,alors la
société peut procéder à un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus perçus et les
37
associés peuvent alors déclarer un revenu minoré. Si cet abattement ne couvre pas les
chargesréelles,alors il fautopterpour lerégimeréeletdéduireainsides loyers, lavaleur
réelledeschargessupportéesparlaSCI.
Concernant lesdéficitspotentielsque lasociétépeutsubir, il fautsavoirqu’ilssont
déductiblesdurevenuglobalavecunplafondà10700eurosparan.Lapartiedudéficitqui
dépassecettelimiteestdéductiblesurlesdixannéesàvenir.
II)ImpôtsurlesSociétés
A)Principe
UneSociétéCivileimmobilièrepeutêtreimposéeàl’impôtsurlesSociétésdeplein
droitsielleréaliseuneactivitécommercialequiconstitueplusde10%desesrecettestotales
etquiseconcrétisepar la locationdelocauxprofessionnels,commerciauxoud’habitation,
meublés en conséquence.Oualors, ellepeut être assujettie à l’IS si ses associés exercent
l’optionpourcetteimposition.Cettedécisionestirrévocableetnécessitedoncdeconnaître
parfaitementlesavantagesetinconvénientsdecechoix.
Avecunetelleimposition,laSCIestqualifiéed’opaqueetnondetransparente.Cela
veutdirequ’ellepeutprocéderautypedelocationqu’ellesouhaite:meubléeounon.Elle
peut donc déduire toutes les charges que la location de biens immobiliers nécessite et
même plus. Il est possible de passer de l’imposition à l’impôt sur le revenu vers celle à
l’impôtsurlessociétésmaiscechoixestdéfinitif. Ilestcependantpossiblededissoudrela
SCIpourrecréeruneautrestructuredont lesassociésopterontpourune impositionà l’IR.
Cetteimpositionobligeenoutrelegérantdelasociétéàtenirunecomptabilitérigoureuse
selon les règles du Plan Comptable Général (PCG) et suivre les principes des Bénéfices
Industriels et Commerciaux (BIC). Cela permettra de déterminer le résultat imposable et
également de connaître la Valeur Nette Comptable (VNC) des immeubles afin de pouvoir
comptabiliseruneplusoumoinsvalueencasdecessiondesimmobilisationsdétenuesparla
sociétécivileimmobilière.
38
B)Déterminationdurésultatfiscal
Laprincipaledifférenceavecl’impositionselonlebarèmeprogressifdel’impôtsurle
revenu se situe au niveau du calcul du résultat imposable. Dans un premier temps, les
produits(comptes7duPlanComptableGénéral)sontcomposésdesloyersperçusounon.
En effet, dans une comptabilité d’engagement les sommes inscrites dans les comptes de
produitsnereprésententpasforcémentdessommesperçuesparlasociété.Ellepourradonc
êtretaxéesurdessommesqu’ellen’apasencoreencaissées.
Concernant les charges, dans cette structure les amortissements des bien
immobiliers, censés représenter la perte de valeur subie par le passage du temps, sont
déductibles.Cesamortissementsreprésententunsurplusdeschargessupplémentairesnon
négligeablepuisqu’ilreprésenteentreunvingtièmeetuntrentièmedelavaleurglobalede
l’immeuble,paran.Maiscetamortissements’avèrecontraignantlorsdelareventedubien
immobilier, que nous verrons dans la partie «Plus-values». De plus, contrairement à
l’imposition à l’IR, la société peut déduire de ses produits toutes les charges relatives à
l’acquisition des biens immobiliers (frais d’agence ou de notaire s’il y a et droits de
mutations)quipeuventserévélerimportants.Danscettestructure,toutesleschargessont
déductiblesmême si elles n’ont pas été forcements nécessaires pour lamise en location
commelesfraisbancaires.
C)Ladéclaration
Lerésultatdelasociétéestimposéselonunbarèmespécial,puisqu’ellerentredans
la catégorie des Petites etMoyennes Entreprises (PME). Le taux d’imposition est alors de
15%pourlesbénéficesinférieursà38120euroset33,33%après.Enoutre, lesdividendes
distribués et uniquement ceux-là sont taxés auprès des associés. Les sommes non
distribuéesquirestentenréservenesubissentaucunetaxationà l’inversed’uneSCIà l’IR.
Cela nécessite néanmoins que le capital de la société soit entièrement libéré par ses
associés, d’où l’inconvénient de constituer une SCI avec un capital élevé. Ces sommes
répartiesauproratadespartssocialesdétenuesparlesassociéssontimposablesauprèsde
ceux-ci.Ilsrentrentdanslacatégoriedesrevenusdesvaleursetcapitauxmobiliersselonle
barème de l’impôt sur le revenu après un abattement de 40%. Le paiement des
39
prélèvements sociaux, CSG-CRDS, est également obligatoire sur ces sommes perçues à
hauteurde15,5%sansabattement,dont5,1%estdéductibledurevenu.Celasignifiedonc
quelesrésultatsdelasociétécivileimmobilièresonttaxésdeuxfois,unefoisparlebiaisde
l’IS et une seconde fois de part les dividendesversés, imposés au barème de l’IR. La
déclarationdurevenunetdelaSCIimposéeàl’ISs’effectuevialadéclarationn°2065auplus
tardlepremierjourouvréaprèslepremiermai.
Concernantlesdéficitspossibles,ilsserontimputablesdesbénéficesfiscauxfutursde
lasociétésanslimitededuréeetdemontant.
III)Plus-values
La dernière partie la plus importante après le choix de l’imposition d’une société
civileimmobilièreconcernelesplusvaluesréalisablessoitlorsdelacessiondepartssociales
détenues par les associés soit lors de la cession d’immeubles présents au sein des actifs
immobilisésde lasociété.Cesplus-valuessont imposéesdifféremment,que lasociétésoit
soumiseàl’ISouàl’IR.
A)Cessiondepartssociales
Danslecadred’unesociétécivileimposéeàl’IRouàl’IS,lesmodalitésdecessionde
parts sociales sont lesmêmes.Chaqueassociéest librede vendre sesparts socialesde la
sociétéqu’ildétientàlapersonnequ’ilsouhaite,celapeutêtrefaitauseindesassociésdéjà
présentsoualorsenversun tiers.Cependant, cettedernièrepossibilitépeutêtre interdite
parlesautresassociésquisouhaitentéviterl’entréed’unepersonneinconnuedanslecapital
etainsigarderunestructurefamilialeauseindelasociété.Uneclausedanslesstatutspeut
être rédigée pour préciser les modalités de vente des parts sociales et une procédure
d’agrémentestobligatoire.LeCodeCivilnousdonnedesprécisionsàcesujet:«Lesparts
sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés» (Article 1861
alinéa1).Lacessiondepartssocialesnécessitedoncuneassembléegénéraleextraordinaire
(AGE), du fait des conséquences sur les statuts de la société et également un vote pour
déterminer si cette vente convient à tous les associés.Mais souvent, le cédant trouveun
40
cessionnaireparmilesassociésactuelscarlespartssocialesd’uneSCIsonttrèspeuliquides
surlemarché.
L’estimation fiablede la valeurdesparts sociales et doncde sonprix de venteest
primordialecarilpermetdecalculerlaplus-valueréaliséeetainsilesdroitsàpayersurcelle-
ci.Lecalculduprixdeventetientcomptededeuxéléments: ilcorrespondà ladifférence
entre la valeur de l’actif net réévalué de la société, qui représente entre autre les biens
immobiliersdétenusàlavaleurdemarché,etsonpassif,c’estàdiretouteslesdettesqu’elle
possède envers les tiers de la société. La plus-value calculée pourra faire l’objet d’une
décote,acceptéepar l’administrationfiscale,compriseentre5%et20%dufaitdelafaible
attractivité de ces parts sur le marché. Attention à ne pas appliquer une décote trop
importante par rapport au prix de cession car cette vente peut alors être requalifiée en
donationdéguiséeetfairel’œuvred’unabusdedroit,situationvuprécédemment.Lecalcul
faisant intervenir le passif de la SCI, se pose alors la question de posséder des comptes
courantsd’associésimportantsauseindelasociété.
Toutd’abord,ilfautsavoirquedepuislaloidefinancede2012,seullepassifayant
permisl’acquisitiondesbiensimmobiliersinscritsàl’actifdelaSCIestacceptédanslepassif
pris en déduction de l’actif de la société. Donc, les sommes comprises dans les comptes
courantsnepeuventêtreprisesencomptecarellesn’ontpaspermisl’achatdesimmeubles
mêmesiellespeuventpermettreà laSCIdemieux fonctionner.Ainsi, il s’avère inutilede
bloquer une grosse somme d’argent au sein de ces comptes courants, si ce n’est pour
bénéficierd’unefortetrésorerieauseinde lasociétéetainsiprésenterdebonnegarantie
financièrelorsdelasouscriptiond’unempruntauprèsd’unebanque.Deplus,ilfautsavoir
que la personne qui achète ces parts doit s’acquitter de droits d’enregistrement qui
correspondent à 5% de la valeur réelle des actifs cédés (valeur de marché) amoindrie,
encoreunefois,desseulesdettesayantpermisl’acquisitiondescetactif.
Commetoutesplusetmoinsvalues,cellesafférentesàlaventedepartssocialesfont
l’objetd’unabattementpourduréededétention:50%dedeuxàhuitansdedétentionpuis
65%silespartssocialesontétédétenuesplusde8ans.Ledébutducomptagedeladurée
dedétentioncommencedèslacréationdelaSCI,oudel’actenotariédeventesi lesparts
ontdéjàétéachetéesàunancienassociédelasociété,jusqu’àlasignaturedel’actenotarié
41
de vente. Il faut également savoir qu’uneannée commencéemaispas finie constitueune
année entière, il est donc possible de vendre en début d’année et de bénéficier quand
mêmedel’abattementpourcetteannéenonfinie.
Concernantleurimposition,cesplus-valuessontimposéesselonlebarèmeprogressif
del’impôtsurlerevenu(IR)del’associécédantselonlerégimedesplus-valuessurvaleurs
mobilièresdeplacement,auxquelless’ajoutentlesprélèvementssociauxàhauteurde15,5%
(CSG-CRDS).
B)Cessiondebiensimmobiliers
Contrairement aux cessions de parts sociales, l’imposition de la société civile
immobilièrelorsdelacessiond’unbienimmobilierjoueunrôletrèsimportant.Lepremier
inconvénient que laisse apparaître l’imposition à l’impôt sur les sociétés (IS) pour une SCI
concerne l’amortissement de ses immobilisations. En effet dans une SCI à l’IS, les biens
immobilisés subissentun amortissementqui traduit la pertede valeurdue aupassagedu
temps,même si un bien immobilier a tendance à prendre de la valeur au fil des années.
Ainsi, chaqueannée lebienperdenvironunvingt-cinquièmede sa valeuret cettedécote
provoque une hausse de la plus value chaque année amortie. En effet, la plus value est
calculée entre le prix de vente de l’immeuble et sa Valeur Nette Comptable (VNC) au
moment de celle-ci, qui elle correspond à son prix d’achat (coût historique) diminué des
amortissements pratiqués au fur et àmesure des années écoulées depuis l’achat du bien
immobilier.
UneSCIàl’ISvoitsaplus-valueimmobilièreimposéeselonlerégimedesplus-values
professionnelles. Ce qui veut dire qu’elle est imposée selon les mêmes règles que les
bénéficesrésultantdel’activitédelocationimmobilière,elleesttaxéeà15%jusqu’à38120
eurospuisà33,33%audelà.
L’avantage de l’imposition à l’impôt sur le revenu (IR) pour la SCI est de pouvoir
bénéficier d’une décote de valeur du bien immobilier selon les années de détention tout
commelorsdelaventedepartssociales.Cetabattementpourduréededétentionserade
6%parandela5àla21èmeannéededétentionpuis4%pourla22èmeannée.Cequipermet
doncuneexonérationtotaledel’impositiondelaplus-valueimmobilièreauboutdevingt-
42
deux ans de possession du bien immobilier par la société. Sur cette plus value sont
également dus les prélèvements sociaux, dont la déductibilité de la CSG du revenu
imposable à hauteur de 5,1% ne s‘applique pas, à hauteur de 15,5% mais ils peuvent
égalementbénéficierd’abattementspourduréededétention:1,65%de la6èmeà la21ème
année, 1,6% pour la 22ème année et enfin 9% de la 23ème à la 30ème. L’exonération des
prélèvementssociauxsurlaplus-valueimmobilièreintervientdoncauboutdetrenteansde
détentiondesbiensimmobiliersparlaSCI.
Siundesassociésachoisid’apporter sa résidenceprincipaleparmi lesactifsde la société
civile immobilièreetquecelle-cidécidedevendrecebien,alors laplus-valuene serapas
imposable. En effet, toutes les plus-values immobilières afférentes aux résidences
principalessontexonéréesd’impôt.
43
Partie3
-
Latransmissionpatrimoniale
44
Chapitre7–Donations&Successions
La dernière partie concerne ce que recherchent le plus souvent les particuliers
possédantunouplusieursbiensimmobiliersauseindecetypedestructure:latransmission
patrimonialesimplifiée.Eneffet,commenousallonslevoir,quecesoitlorsd’unedonation
oulorsd’unesuccession,lesdroitsàpayersontamoindrisparrapportàlatransmissiond’un
bienimmobilieràproprementparler.
Une particularité est aussi possible et permet de garder le contrôle de la société
civile immobilière tout en donnant l’usufruit des parts sociales: le démembrement, qui
s’avère très intéressant lors des transmission et que nous développerons tout au long de
cettetroisièmepartie.Dansunpremiertemps,nousparleronsdestransmissionsvoulueset
réaliséesavant ledécèsdespropriétairesetdansunsecondtemps, lessuccessions lorsdu
décèsdesascendants.
I)Principe
L’avantagepremierd’unesociétécivileimmobilièrelorsdestransmissionsestlefait
qu’onlèguedespartssocialesdesociétéetnonunimmeuble,quiestdenatureindivisible.
Cela facilite alors grandement la répartition entre les descendants. Plusieurs modalités
permettentderéalisercettetransmissionàmoindrecoûtpourlesdescendantsetégalement
deprocéderàunetransmissionprogressiveafindegarderuncertaincontrôlesurlasociété
civile immobilière. Il est nécessaire de consulter les statuts avant de procéder à ce type
d’opérationafindeconstatersiaucuneclauseinscrite lorsdelacréationdelaSCInepose
certaines conditions pour la transmission des parts sociales. Une assemblée générale est
égalementnécessairepourcettedonationafind’obtenirl’agrémentdechaqueassociésauf
si cela concerne les descendants ou ascendants de l’associé donateur, c’est à dire une
transmission en ligne directe. Et enfin, la modification des statuts en conséquence est
obligatoiredufaitduchangementdepropriétairedespartssocialesquisubirontladonation.
Ilsdevrontêtrepubliésdansunjournald’annonceslégalescommelorsdelacréationdela
sociétécivileimmobilière.
Certainesconditionsdefondsexistent,eneffetledonateurdoitavoirlacapacitéetla
volontédedonner cespartset ledonatairedoit avoir la capacitéde recevoir cespartset
d’acceptercettedonation.La révocationdecette transmissionest raremaispossibledans
45
certainscas,ilfautqu’ilyaitunenonexécutiondeschargesetobligationsliéesàlasociété
civileimmobilièreparlereceveurdespartsouencorel’ingratitudeenversledonateur,c’est
àdired’avoiruncomportementinjusteenverslapersonne.
Danscertainscas,lesdonatairesserontexonérésdupaiementdesdroits:
- transmission entre époux/épouses ou personnes ayant conclu un Pacte Civil de
Solidarité(LoiTEPAdu22Août2007).
- transmissionentrefrèresetsœursselontroisconditionscumulatives:avoirvécuavec
ledéfuntpendantlescinqannéesprécédantledécès,êtreveuf,séparéoudivorcéet
avoiraumoinscinquanteansouêtre infirmedemanièreànepaspouvoirexercer
uneactivitéprofessionnelle.
II)Droitsàpayer
A)Abattements
Tout d’abord pour calculer les droits à payer, il faut calculer la valeur des parts
socialesenquestion.Lavaleurd’unepartcorrespondàladifférenceentrelavaleurdel’actif
de laSCIetsonpassif, le toutdivisépar lenombredepartssocialesconstituant lecapital
social de la société. Ainsi, la base imposable correspond à la valeur nette d’une part
multipliéeparlenombredepartsquiconstituentladonation.Ladonationdepartssociales
de SCI peut faire l’objet d’une réduction de la base imposable pour le calcul des droits
d’enregistrementsselonlarelationquiexisteentreledonateuretledonataire.
Depuisle17Août2012,voicilesdifférentsabattementsquelaloifrançaiseautorisepourles
donationsdepartssociales,parpériodedequinzeans:
- 100000eurossiladonationsefaitenlignedirecte:grandparent,unparentouun
enfant.(159325eurosavant2012)
- 31865eurosconcernantlespetits-enfants.
- 15932eurospourunfrèreouunesœur.
- 159325 euros pour les personneshandicapéesphysiquesoumentales à condition
que cela les empêche de travailler. Cet abattement est cumulable avec les autres
cités.
46
- 1594eurospourlesautresdonationsdontiln’existeaucunsliensdeparentéentrele
donateuretledonataire.
Deplus,selonlasituationfamilialedudonataire,uneréductiondesdroitsàpayerva
venir s’ajouter. Elle est de 610 euros par enfants en plus du deuxième enfant lors de
transmissiondirecteet305eurospourlestransmissionsnonréaliséesenlignedirecte.
Il faut également rappeler que toutes les donations réalisées auparavant sont à
prendre en compte dans le calcul des droits. En effet, les abattements sur les donations
réalisées aumaximumquinzeans avant ladonationenquestion, cedélai était dedix ans
avant le 17 Août 2007, seront déduits des abattements qui prévalaient sur la dernière
donationréalisée.Deplus,laréductionpourchargedefamilledéjàcomptabiliséenepourra
pasl’êtreunesecondefois.
B)Lesdifférentsbarèmed’imposition
Une fois que la valeur des parts sociales est calculée et que les abattements
correspondantssontdéduitsdelabaseimposable, ilfautappliquerlebarèmeprévuparla
loi. Différents barèmes existants selon la nature de la relation entre le donateur et le
bénéficiaire.
Voici le barème auxquels sont imposés les donationsen ligne directe, c’est à dire entre
grands-parents,parentsouenfants:
- 5%pourlesdonationsinférieuresà8072euros,
- 10%jusqu'à15932euros,
- 15%jusqu'à31865euros,
- 20%jusqu'à552324euros,
- 30%jusqu'à902838euros,
- 40%jusqu’a1805677euros,
- 45%audelàde1805677euros.
Voicilebarèmeàutiliserdanslecadred’unetransmissionentrefrèresetsœurs:
- 35%silabasetaxableestinférieureà24430euros.
- 45%audelàde24430euros.
47
Etenfin,lessuccessionsentrelespersonnesprésentantunfaibledegrédeparentéoules
non-parents:
- 55%lorsdessuccessionsentreparentsjusqu’au4èmedegrémaximum.
- 60%au-delàdu4èmedegréetpourlessuccessionsentrenon-parents.
C)Décote
Toutcomme lorsde lacessiondepartsd’uneSCI,vuprécédemment, lavaleurdes
parts sociales peut faire l’objet d’une décote choisie arbitrairement mais située aux
alentoursde15%enmoyenne.Engénéral,lesbiensimmobiliersonttendanceàprendrede
lavaleurmaiscettedécoteillustrelafaibleliquiditédecespartssurlemarchéetégalement
le fait qu’elles sont en général vendues aux associés de la société. Cette décote vient
diminuerlabaseimposable,ainsilesdroitsàpayerselonlebarèmeadéquatsontamoindris.
Chapitre8–Démembrement
I)Démembrementsimple
A)Définition
Dans la continuitéde la recherchede l’optimum fiscal, il estpossibledemettreen
place un démembrement de propriété au sein des sociétés civiles immobilières. Cette
particularitéparaîtcompliquéeaupremierabordmaisserévèletrèspratique,c’estpourquoi
nous allons développer de manière claire et précise cet aspect. Tout d’abord, le
démembrement de propriété consiste à séparer les deux composantes qui constituent le
droitdepleinepropriétéd’unbien immobilier.Lepremierest l’usufruitquiest ledroitde
pouvoirprofiterdecebien,c’estàdiredepouvoirl’occuperàtitrederésidenceprincipaleet
d’en percevoir les revenus lors de sa location sans pour autant en être propriétaire. Le
second représente la nue-propriété, droit, qui est l’inverse de l’usufruit: le détenteur de
celui-ciestpropriétairedesmursdubienimmobilierenquestionmaisnepeutpasenjouirni
enpercevoirlesloyersafférentsàsapossiblelocation.Cedernierconfèreaudétenteurun
droit plus important que le détenteur de l’usufruit, notamment lors de la fin du
démembrement,quenousallonsvoirci-après.
48
B)Principe
Cetactesedérouleendeuxtemps, lesdétenteursdepartssociales,c'est-à-dire les
associésde laSCI,vontdéciderde transmettre lanue-propriétéà leursdescendantsetde
conserver l’usufruit dans un premier temps. Ainsi, les ascendants perçoivent les revenus
afférentsàlalocationdesbiensimmobilierssurlesquelsilssontimposésetontlaqualitéde
bailleurdubienloué.Ilsontàleurchargetouslesfraistelsqueceuxdegestionlocativeet
de réparation. L’autre avantage pour les usufruitiers qui sont imposables à l’Impôt de
Solidarité sur la Fortune (ISF) est de réduire le patrimoine imposable puisque le bien est
imposéchez lapersonnequidétient l’usufruitdubiendémembréà la valeurde sapleine
propriété.Cependant, le patrimoinedunu-propriétaireest toutdemêmecomposéde la
valeur de l’usufruit qu’il détient, calculé selon le barème de l’usufruit de l’administration
fiscale.
Leremembrementdesdeuxdroitscomposantslapleinepropriétéintervientplusou
moins longtempsaprès ledémembrement.Eneffet, cedernierpeutêtre temporaireavec
uneduréedéterminéepréalablement.Alafindecettedurée,ledémembrementprendfin
et l’usufruit rejoint la nue-propriété, ainsi le nu-propriétaire devient propriétaire de plein
droitdesbiensimmobiliersattachésauxpartssociales.
Laduréedecedémembrementpeutégalementêtrededuréeindéterminée,cequi
correspondmieuxàuneSCIfamilialedanslecadredelatransmissionpatrimoniale,etprend
lenomde«démembrementenviager».Cetacteseconcrétisedelamêmemanièrequele
démembrement temporaire sauf lorsdu«remembrement». Lesnuspropriétaires, c’est à
direlesenfantsdesdeuxassociés,obtiennentlapleinepropriétédesbiensimmobiliersqui
découlentdespartssocialesaudécèsdeleursparentsdansunsecondtemps.
C)Droitsàpayer
Lorsdelafindelapériodededémembrement,soitdufaitd’uneduréedéterminée
soitdufaitdudécèsdesassociés,ilyarapprochementdel’usufruitetdelanue-propriété.
Aucundroitn’estpayépar lesbénéficiairespuisqu’ilsnefontqu’obtenirundroitqu’il leur
appartientdumomentqu’ilspossèdentlanue-propriété.Cependant,lorsdelatransmission
préalabledecettenue-propriété,desdroitsdedonationsontdus,calculésselon l’âgedes
usufruitiers.Ilestdoncpréférabledeléguerlanue-propriétéleplustôtpossible.Cesdroits
49
fontcependantl’œuvred’unedécoteparrapportàlatransmissiondelapleinepropriétédes
biens immobiliers en plus de l’abattement lié au degré de parenté existant dans le cadre
d’unesuccessionbasique.
Voicilebarèmefiscaldel’usufruitmisenplaceparl’administrationfiscale:
- 10%delavaleurdelapleinepropriétésil’usufruitieràmoinsde21ansrévolus.
- 20%simoinsde31ansrévolus.
- 30%simoinsde41ansrévolus.
- 40%simoinsde51ansrévolus.
- 50%simoinsde61ansrévolus.
- 60%simoinsde71ansrévolus.
- 70%simoinsde81ansrévolus.
- 80%simoinsde91ansrévolus.
- 90%siplusde91ansrévolus.
II)Démembrementcroisé
A)Définition
Le démembrement croisé prend tout son intérêt si l’on souhaite protéger son
concubin tout en effectuant la transmission des parts sociales à ses descendants, dans le
cadre d’une SCI familiale. Cela se concrétise par le fait que chaque associé dispose de
l’usufruitd’unemoitiédesparts socialesconstituant lecapital socialde la sociétéetde la
nue-propriétédel’autremoitiédespartssociales.
Parexemple,dans le cadred’une société civile immobilière familialegéréepardes
concubins,lafemmepossèdel’usufruitdespartsN°1jusqu'àlaN°50etlanue-propriétédes
partsN°51jusqu’àlaN°100.L’hommepossèderaquantàluilanue-propriétédelapremière
moitiédespartsetl’usufruitdelasecondemoitiédespartssociales.Celanécessitealorsde
créerunnombrepairdepartssocialesetégalementderéaliserunactededémembrement
devantunnotairecarcelanécessiteunactenotarié.
50
B)Avantages
Lorsdudécèsd’undesdeuxassociés,lapersonnetoujoursenvierécupèrel’usufruit
despartsdontellenedisposaitquedelanue-propriété.L’associésurvivantpossèdedoncla
pleinepropriétésurlamoitiédespartssocialesconstituantlecapitalsocialdelaSCI.Lanue-
propriété des parts détenues par l’associé décédé revient à ses descendants. Ils doivent
cependantréglerdesdroitsdesuccessioncalculésselonlebarèmefiscaldel’usufruitévoqué
ci-dessus auquel des abattements vont s’appliquer (par exemple, 100000 euros tous les
quinzeanslorsd’unesuccessionenlignedirecte).
Lors dudécèsdudeuxièmeassocié, l’usufruit qu’il détenait sur lamoitié des parts
socialesvarejoindrelanue-propriétéacquiseparlesdescendantslorsdudécèsdupremier
associé.Concernant lapleinepropriétéde l’autremoitiédesparts,elleseratransmiseaux
descendants de cet associé qui doivent alors payer des droits de succession sans que le
barème fiscal de l’usufruit ne soit applicable du fait de la pleine propriété préalablement
détenueparlesecondassocié.Lebarèmeetlesabattementsapplicablessontceuxdétaillés
lorsdelapartie«Donationetsuccession».
Donc,grâceàceprocédé,onremarquequeleconcubinsurvivantestprotégédufait
qu’il possède la pleine propriété de la moitié des parts sociales de la société civile
immobilièreenplusdel’usufruitdel’autremoitiéobtenuelorsdudécèsdesonconjoint.Il
détientdoncleplusdedroitsparmilesassociésauseindelaSCI.Deplus,lesdescendants
reçoiventlespartsdelaSCIdemanièreprogressivetoutenpayantlemoinsdedroitpossible
dufaitdel’abattementselonledegrédeparentéexistant.
51
Conclusion
Suiteàcetteétuderéaliséesur lessociétésciviles immobilières,nouspouvonsdire
quecetypedestructureesttrèsintéressantpourlesparticulierssouhaitanttransmettreleur
patrimoineàmoindrecoût.Toutefois, il faut faireattentionànepascommettrecertaines
erreursquipeuvents’avérerlourdesdeconséquencesfinancières.Premièrement,lechoixle
plus difficile concerne celui de l’imposition. Une imposition selon l’impôt sur le revenu
pourraêtrepréjudiciablepour lesparticuliers imposésdans lesplus fortestranchesquidu
barèmedecetimpôt,contrairementàl’impôtsurlerevenuquitaxelesrevenusàhauteur
de15%en-dessousde38120eurospuis33,33%audelà. Cependant,une impositionà l’IS
estmoinsavantageuselorsd’uneplus-valueréaliséelorsdelacessiond’unbienimmobilier
détenu par la société. Du fait des amortissements annuels qui vont diminuer la valeur
comptabledecesbiens,l’impôtsurlaplus-value,égalementimposéeauxmêmestauxque
les produits, sera d’autant plus fort. Cette décote de valeur annuelle sera tout demême
profitable du fait qu’elle constitue une forte charge de l’exercice venant diminuer les
produitsimposables.
Lechoixde l’ISestdoncpréférable lorsque lesbiens immobiliersdétenusn’ontpas
vocation à être vendu mais à être transmis et gardés dans le patrimoine familiale. Cela
permetainsideprofiterdesamortissementsenplusdeladéductiondesfraisd’acquisition,
sans être imposé sur une forte plus value. Cela nécessite alors de bien choisir les
investissements de départ afin de ne pas avoir à revendre pour trouver un immeuble
possédantunretoursurinvestissementplusavantageux.Deplus,lesassociéssontimposés
seulement s’ilsdécidentdedistribuerdesdividendesetprofitentde l’abattementde40%
contrairement aux SCI à l’IR. A ce niveau, les gains peuvent être difficiles à supporter
fiscalementpourlesassociésimposésdanslesplushautestranchesqueproposel’impôtsur
lerevenu.
Concernant la transmission de patrimoine, la solution du démembrement croisé
permetdeprotégersonconcubinlorsd’uneSCIfamilialegéréepardeuxépouxmaispermet
52
également de transmettre les parts sociales de la société de façonprogressive àmoindre
coûtenbénéficiantdesabattementsprévuslorsd’unetransmissionenlignedirecte.
L’aspect sur lequel il convient de faire extrêmement attention est le fait d’agir en
respectantlesrèglesafindenepasrisquerunredressementfiscalpourabusdedroits.Ces
abuspeuventexisterlorsquelasociétécivileimmobilièreaétécrééeseulementdansunbut
fiscal,sansvolontédegénérerunprofit,commeparexempleréaliserdestravauxdans les
locauxdétenusafindetoujoursposséderundéficitreportable.
Leprincipalinconvénientaveccetypedestructureestlefaitquechaqueassociéest
responsable personnellement des dettes de la société à hauteur de sa participation. Il
convientalorsdefaireattentionaveclesopérationsd’investissementetdefinancement.La
situation avantageuse qu’offre la SCI et la recherche de l’optimisation peut alors se
retournercontre lesassociéset lesmettredansunemauvaiseposture.Deplus, lorsde la
transmissiondesparts,lesdescendantsseraientalorscontraintsderemboursercesdettes.
Ledeuxième inconvénientpouruncouplesouhaitantcréeruneSCI sans forcément
connaître toutes les règles afférentes à une création de société impose un certain
formalisme.Latenued’unecomptabilitéetd’uneassembléegénéraleannuellepeuts’avérer
lourdes à gérer avec le temps. Ce type de structure nécessitera alors l’aide d’un
professionnel, notaire, expert-comptable ou avocat afin d’atteindre l’optimal fiscal que
proposeunesociétécivileimmobilière.
Doncoui,une société civile immobilièreestunevraie solutionpour lesparticuliers
possédantunouplusieurs locauxqu’ils louentetqu’ils souhaitent transmettre,àmoindre
frais. Cette optimisation est conditionnée par des conseils pertinents qui permettent la
réalisationdesmeilleurschoix,selonlessituations.
53
Bibliographie
LEFEBVRE Francis, Mémento Société Civile, Lieu: Paris, Editions Francis LEFEVBRE, 2015,
1370p.
54
Sitographie
ADAJ.DonationSCIetabusdedroits.Disponiblesur:«http://www.adaj-
avocats.com/pdf2/Fiscalité_donation_et_abus_de_droit.pdf»(consultéle10avril2016).
AgenceFranceEntrepreneur.CommentconstitueretfairevivreuneSCI?.Disponiblesur:
«https://www.apce.com/cid57465/comment-constituer-et-faire-vivre-une-
sci.html?pid=326»(consultéle05avril2016).
Assistantjuridique.SCI:l’apportennature.Disponiblesur:«http://www.assistant-
juridique.fr/apport_nature_sci.jsp»(consultéle04avril2016).
Assistantjuridique.CommentéviterquelaSCInesoitqualifiéedefictive.Disponiblesur:
«http://www.assistant-juridique.fr/sci_fictive.jsp»(consultéle09avril2016).
Assistantjuridique.CommentéviterquelaSCInesoitqualifiéedefictive.Disponible
sur:«http://www.assistant-juridique.fr/sci_fictive.jsp»(consultéle11avril2016).
CGPentrepreneurs.Lecapitald’uneSCI.Disponible
sur:«http://www.cgpe.com/actualites/le-capital-sci-michel-brillat»(consultéle07avril
2016).
Comptaonline.Lacomptabilitédessociétéscivilesimmobilières.Disponible
sur:«http://www.compta-online.com/newsletter.php?-comptabilite-des-societes-civiles-
immobilieres-sci&news_id=17&cat_id=4&aid=163»(consultélé08avril2016).
CréationSCI.Coûtdecréationd’uneSCI.Disponiblesur:
«http://www.creationsci.info/Cout-de-creation-d-une-SCI»(consultéle07avril2016).
CréationSCI.SCIentreépouxetconcubins.Disponiblesur:
«http://www.creationsci.info/SCI-entre-epoux-ou-entre-concubins»(consultéle14avril
2016).
CréationSCI.SCIcapitaletcomptecourant.Disponiblesur:«http://www.creationsci.info/-
SCI-capital-et-compte-courant-»(consultéle08avril2016).
55
CréationSCI.AbusdedroitSCI.Disponiblesur:«http://www.creationsci.info/Abus-de-
droit-SCI-residence»(consultéle10avril2016).
CréationSCI.ComptabilitéSCI.Disponiblesur:«http://www.créationsci.fr/comptabilite-
sci»(consultéle10avril2016).
CréationSCI.CessionpartssocialesSCIetcomptescourants.Disponiblesur:
«http://www.creationsci.info/Cessions-parts-sociales-SCI-et»(consultéle12avril2016).
Droitissimo.Qu’estcequel’abusdedroitencréantuneSCI?Disponiblesur:
«http://www.droitissimo.com/immobilier/sci/creation-sci/ce-abus-droit»(consultéle11
avril2016).
GreffedutribunaldecommercedeParis.Lesdémarchespréalablesaudépôtdelaformalité
auregistreducommercedessociétés.Disponiblesur:«http://www.greffe-tc-
paris.fr/fr/registre-du-commerce/formalites-immatriculation/sc_imma.html»(consultéle07
avril2016).
Impôts.gouv.Cessiondepartssociales.Disponible
sur:«http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/public/popup?espId=2&typePage=cpr02&doc
Oid=documentstandard_2942»(consultéle12avril2016).
Imôt.gouv.Calculetpaiementsdesdroitsdesuccession.Disponible
sur:«http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/public/popup?espId=1&typePage=cpr02&doc
Oid=documentstandard_364»(consultéle14avril2016).
L’expert-comptable.com.Lesformalitésdecréationd’uneSociétéCivileImmobilière.
Disponiblesur:“https://www.l-expert-comptable.com/a/37767-les-formalites-de-creation-
d-une-societe-civile-immobiliere-sci.html”(consultéle04avril2016).
L’expressentreprise.Publierdansunjournald’annonceslégales.Disponiblesur:
«http://lentreprise.lexpress.fr/gestion-fiscalite/droit-des-affaires/publier-dans-un-journal-
d-annonces-legales_1518191.html»(consultéle05avril2016).
L’expert-comptable.Lescessionsdepartssocialesauseind’uneSCI.Disponible
sur:«https://www.l-expert-comptable.com/a/531815-les-cessions-de-parts-sociales-au-
sein-d-une-sci.html»(consultéle11avril2016).
56
Larevuefiduciaire.Saisiedesparts.Disponiblesur:
«http://revuefiduciaire.grouperf.com/guide/20134/rfiducgu20134_0400_12870D_006.html
#1351»(consultéle17avril2016).
Lecoindesentrepreneurs.Lesapportsennature:moded’emploi.Disponible
sur:«http://www.lecoindesentrepreneurs.fr/apports-en-nature/»(consultéle08avril
2016).
Levillagedelajustice.SCIfictive.Disponiblesur:«http://www.village-
justice.com/articles/fictive-nouvel-arret-cassation,5011.html»(consultéle09avril2016).
Leparticulier.CréationdeSCIsuivied’unedonationpartage,attentionauxabusdedroits.
Disponiblesur:«http://www.leparticulier.fr/jcms/c_51941/creation-de-sci-suivie-
rapidement-d-une-donation-partage-attention-aux-abus-de-droit»(consultéle11avril
2016).
Leblogpatrimoine.SCI:faut-ilconstaterl’amortissementdel’immeuble.Disponiblesur:
«http://www.leblogpatrimoine.com/strategie/sci-amortissement-immeuble.html»(consulté
le14avril2016).
Leblogpatrimonial.Ledémembrementd’unbienimmobilier:faiblessesetcontraintes.
Disponiblesur:«http://leblogpatrimonial.fr/blog/2015/04/29/le-demembrement-dun-bien-
immobilier-faiblesses-et-contraintes/»(consultéle12avril2016).
Leparticulier.Commentsortird’uneSCI.Disponiblesur:
«http://www.leparticulier.fr/jcms/p1_1432815/sortir-d-une-sci-mode-d-emploi»(consulté
le12avril2016).
Leparticulier.L’achatendémembrement,procédure.Disponible
sur:«http://www.leparticulier.fr/jcms/p1_1551737/l-achat-en-demembrement-
procedure»(consultéle13avril2016).
Oreka.SCI,lesatoutsdudémembrementcroisé.Disponible
sur:«https://sci.ooreka.fr/astuce/voir/187483/sci-les-atouts-du-demembrement-croise»
(consultéle13avril2016).
57
Ooreka.Dissolutiond’uneSCI.Disponiblesur:
«http://sci.ooreka.fr/comprendre/dissolution-sci»(consultéle10avril).
Ooreka.Transmettreunpatrimoinegrâceaudémembrement.Disponible
sur:«https://gestion-de-patrimoine.ooreka.fr/fiche/voir/156001/transmettre-un-
patrimoine-grace-au-demembrement»(consultéle14avril2916).
Particulieràparticulier.Lacessionetdissolutiond’uneSCI.Disponiblesur:
«http://www.pap.fr/conseils/famille/societe-civile-immobiliere-mode-demploi/a1781/la-
cession-et-la-dissolution-de-la-sci»(consultéle18avril2016).
Servicespublicspro.Commenttrouverunjournald’annonceslégales.Disponiblesur:«
https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F31972»(consultéle05
avril2016).
Valoxy.SCIàl’IRouàl’IS?Quechoisir.Disponiblesur:«http://blog.valoxy.org/sci-a-l-ir-ou-
a-l-is-que-choisir/»(consultéle15avril2016).
58
Siglesetabréviationsutilisés
PDG:PrésidentDirecteurGénéral.
SCI:SociétéCivileImmobilière.
IR:ImpôtsurleRevenu.
IS:ImpôtsurlesSociétés.
SCPI:SociétéCivileImmobilièredePlacement.
OPCVM:OrganismesdePlacementsdeCollectifsenValeursMobilières.
SCICV:SociétéCivileImmobilièredeConstructionVente.
SARL:SociétéAnonymeàResponsabilitéLimitée.
SIE:ServicedesImpôtsdesEntreprises.
JAL:Journald’AnnoncesLégales.
BODACC:BulletinOfficielDesAnnoncesCivilesetCommerciales.
BALO:BulletindesAnnoncesLégalesObligatoires.
RCS:RegistreduCommerceetdesSociétés.
PCG:PlanComptableGénéral.
CGI:CodeGénéraldesImpôts.
ISF:ImpôtdeSolidaritésurlaFortune.
TVA:TaxesurlaValeurAjoutée.
LMNP:LocationMeubléeNonProfessionnelle.
DGI:DirectionGénéraledesImpôts.
LPF:LivredesProcéduresFiscales.
59
CSG:ContributionSocialeGénéralisée.
CRDS:ContributionpourleRemboursementdelaDetteSociales.
VNC:ValeurNetteComptable.
PME:PetiteetMoyenneEntreprise.
60
TablesdesAnnexes
ANNEXE1..............................................................................................................................................................61
ANNEXE2..............................................................................................................................................................62
61
Annexe1:ProcèsVerbald’uneassembléegénérale.
ANNEXE1
62
Annexe2:KBIS.
ANNEXE2
63
Tablesdesmatières
DECLARATIONANTI-PLAGIAT.............................................................................................4
REMERCIEMENTS...............................................................................................................7
SOMMAIRE........................................................................................................................5
AVANT-PROPOS.................................................................................................................6
INTRODUCTION..................................................................................................................9
PARTIE1-SCI,DESMODALITESASSEZCOMMUNES.........................................................11CHAPITRE1–PRESENTATIONDELASCI....................................................................................................................12
I)Sociétécivile.............................................................................................................................................12A)Définitions..............................................................................................................................................................12
B)Caractéristiques......................................................................................................................................................12
C)Différencesavecuneassociation............................................................................................................................13
II)LechoixdelaSCIimmobilière.................................................................................................................13A)LesSCIsansjouissancedubien..............................................................................................................................14
B)LesSCIavecjouissancedubien..............................................................................................................................14
CHAPITRE2–CREATIONDELASCI..........................................................................................................................16I)Formalitésadministratives........................................................................................................................16
A)Rédactiondesstatuts.............................................................................................................................................16
B)Publicationdansunjournald’annonceslégales(JAL)............................................................................................18
C)ImmatriculationauRCS..........................................................................................................................................18
II)Procédures...............................................................................................................................................19A)Capitalsocial..........................................................................................................................................................19
B)Apports....................................................................................................................................................................20
CHAPITRE3–EXISTENCEDELASCI..........................................................................................................................20I)Obligationcomptable...............................................................................................................................20
A)Tenued’unecomptabilité.......................................................................................................................................20
B)Assembléegénéraleannuelle.................................................................................................................................21
C)Importancedecesobligations................................................................................................................................22
II)Dissolution...............................................................................................................................................23A)Dissolutionvolontaire.............................................................................................................................................23
B)Dissolutionsubie.....................................................................................................................................................23
C)Procédures..............................................................................................................................................................24
64
PARTIE2-UNOUTILSDEGESTIONPATRIMONIAL............................................................26CHAPITRE4–LESPARTICULARITES............................................................................................................................27
I)Comptecourantd’associés.......................................................................................................................27A)Principe...................................................................................................................................................................27
B)Casdescessionsdespartssociales.........................................................................................................................28
II)TaxesurlaValeurAjoutée.......................................................................................................................29III)Erreursànepascommettre...................................................................................................................30
A)Locationsmeublées................................................................................................................................................30
B)Abusdedroits.........................................................................................................................................................31
CHAPITRE5–LAFISCALITE:LAGRANDEQUESTION......................................................................................................33I)ImpôtsurleRevenu..................................................................................................................................34
A)Principe...................................................................................................................................................................34
B)Déterminationdurésultatfiscal.............................................................................................................................34
C)Ladéclaration.........................................................................................................................................................36
II)ImpôtsurlesSociétés..............................................................................................................................37A)Principe...................................................................................................................................................................37
B)Déterminationdurésultatfiscal.............................................................................................................................38
C)Ladéclaration.........................................................................................................................................................38
III)Plus-values..............................................................................................................................................39A)Cessiondepartssociales........................................................................................................................................39
B)Cessiondebiensimmobiliers..................................................................................................................................41
PARTIE3-LATRANSMISSIONPATRIMONIALE..................................................................43CHAPITRE7–DONATIONS&SUCCESSIONS................................................................................................................44
I)Principe......................................................................................................................................................44II)Droitsàpayer...........................................................................................................................................45
A)Abattements...........................................................................................................................................................45
B)Lesdifférentsbarèmed’imposition........................................................................................................................46
C)Décote.....................................................................................................................................................................47
CHAPITRE8–DEMEMBREMENT...............................................................................................................................47I)Démembrementsimple............................................................................................................................47
A)Définition................................................................................................................................................................47
B)Principe....................................................................................................................................................................48
C)Droitsàpayer.........................................................................................................................................................48
II)Démembrementcroisé............................................................................................................................49
65
A)Définition................................................................................................................................................................49
B)Avantages...............................................................................................................................................................50
CONCLUSION....................................................................................................................51
BIBLIOGRAPHIE................................................................................................................53
SITOGRAPHIE...................................................................................................................54
SIGLESETABREVIATIONSUTILISES...................................................................................58
TABLESDESANNEXES.......................................................................................................60
TABLESDESMATIERES.....................................................................................................63
RÉSUMÉ
Les Sociétés Civiles Immobilières sont désormais des structures courantes que l’on
retrouvedanslepatrimoinedecertainsparticuliers,possédantàlabasedeslocaux.Lebut
decetypedestructureestlefaitdevouloiroptimiseràlafoislalocationdeceslocauxmais
également la transmission de ceux-ci, à leurs descendants, à moindre coûts. Mais cette
recherchede l’optimisation fiscalenécessite toutefois certaines connaissances comptables
etfiscalesafindenepasfaired’erreurquipourrontcauserdelourdpréjudicesetanéantir
cetoptimum.C’estpourquoicemémoireessayedecouvrirtouteslesmodalitésauxquelles
les SCI devront faire face dans le but d’alléger à la fois le coût de fonctionnement mais
également les droits d’enregistrement dont les descendants feront face lors de la
transmissionpatrimoniale.
SUMMARY
RealCivilSocietiesarenowcommonsociety thatare found in theheritageofpeoplewho
ownbuilding. Thepurposeof this structure is tooptimizeboth renting thesebuildingbut
also the transmission of these, to their descendants, at lower costs. But this research tax
optimizationhoweverrequirescertainaccountingandtaxknowledgeinordernottomake
mistakes that cancauseheavydamageanddestroy thisoptimum.This iswhy thisproject
tries to cover all the criteriawhichRealCivil Societeswill have to face inorder to reduce
boththecostofoperationbutalsotheregistrationfeeswhosedescendantswillfaceduring
theassettransfer.
MOTSCLÉS :Sociétécivile immobilière,connaissancecomptable,optimisationfiscale,coût
defonctionnement,droitd’enregistrement,transmissionpatrimoniale.
Recommended