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Instituto Superior Tecnológico Privado “CEPEA”
CARRERA DE CONTABILIDAD
TEMA: LAS ARRAS
Alumno: SAENZ ZEVALLOS,
Luis Ángel
Profesor: REQUENA CORNEJO,
Humberto
Curso: Legislación Tributaria y
Comercial
LIMA - PERÚ
pág. 1
DEDICATORIA:
pág. 2
DEDICATORIA:
Esta monografía consiste en LAS ARRAS, que es garantía o prueba, usualmente una cantidad de dinero u otro bien (mueble o inmueble), que una de las partes entrega a la otra como testimonio del acuerdo contractual.
En el contrato de arras debe aparecer bien claro que los gastos que se desprendan del bien corren a cuenta del vendedor hasta que llegue el día de formalizar las escrituras y de entrega del mismo bien.
INTRODUCCIÓN
En términos generales, arra significa lo que se da en “señal”, “manifestación”,
“garantía” o “prueba”, usualmente una cantidad de dinero u otro bien (mueble o
inmueble), que una de las partes entrega a la otra como testimonio del acuerdo
contractual. Con el devenir del tiempo las arras pasaron a convertirse en
institución de aseguramiento de derechos, al ser considerado como aquello que
se da en prenda o garantía de un contrato. Es precisamente este último matiz,
al que se le conoce como arra de retractación o penitencial, pues concede la
facultad o potestad para arrepentirse de la conclusión de un contrato, vale
decir, que aquel que entrega las arras en calidad de retractación, tiene el
derecho de consumar íntegramente el contrato o que arrepentirse del mismo,
siendo que en este último caso perderá aquello que haya entregado a la otra
parte, funcionando como una prima de castigo o multa, estipulada en beneficio
de la parte que se mantiene fiel a la obligación contractual .
A saber la doctrina ha clasificado a las arras en tres tipos: arras confirmatorias,
de retractación y penales. La primera es señal o prueba de seriedad de la
celebración del contrato, sin otorgar el derecho de desistirse de él. Las de
retractación facultan el derecho de desistirse del negocio contractual, tanto
para la parte que las dio como para la que las recibió. Finalmente, cuando la
parte fiel al contrato tiene el derecho de apropiarse de las arras confirmatorias
o cuando la incumplidora las tiene que devolver dobladas, estas adquieren una
naturaleza de arras penales, advirtiendo que es una sub-especie de las
confirmatorias.
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Los orígenes históricos del arra o las arras se encuentran en los fenicios, en
Grecia y en Roma, habiendo alternado indistintamente entre la calidad de
confirmatoria o de retractación. Siguiendo a reconocidos autores como LEON
BARANDIARAN, ARIAS SCHEREIBER, DE LA PUENTE Y LAVALLE,
BANEDES, ENNECCERUS y RISOLIA, la palabra arra etimológicamente
proviene de la palabra fenicia arrha. En el Derecho Griego el arra podía
consistir un negocio preparatorio de una compraventa real futura, con la
facultad de desistirse de la promesa con la pérdida del arra por quien lo había
dado, o la restitución del doble por quien la había recibido. En el Derecho
prejustinianeo se contemplaba a la arra como una prueba o confirmación del
contrato simbolizada mediante la entrega de monedas o dinero. Las posteriores
Institutas admitieron la posibilidad de emplearse como mecanismo de
arrepentimiento. En la época de Justiniano, la Arrha Poenitentialis, fue
considerada como un mecanismo válido de liberarse de una obligación
contractual. Con el Código de Napoleón de 1804 se recoge el criterio de las
arras penitenciales (Art. 1590), mientras que en el Derecho Germánico tuvieron
inicialmente un carácter confirmatorio y luego una función indemnizatoria a
través de un contrato preparatorio real. Y es en nuestra legislación civil vigente,
que se admite las arras penitenciales o de retractación (art. 1480), sin dejar de
lado las confirmatorias (art.1477).
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CAPITULO I
DOCTRINA DE LAS ARRAS
1. Historia:
La palabra arra o arras, según señala la doctrina, procede
etimológicamente de una palabra fenicia, arrha, que lleva implícito un
cierto sentido de garantía o de fianza; de ahí que el origen de esta
institución se remonte al comercio que realizaban los fenicios,
cartagineses y hebreos con Grecia. De esta forma ingresa en el Derecho
griego donde se le conoció con el nombre “arrhabo” y era un negocio
preparatorio de compraventa real futura, con la facultad de desistir de la
promesa. Así comenzó su origen penitencial y confirmatorio.
En el Derecho romano primitivo se aplicó como medio para asegurar la
efectividad de los negocios de compraventa. El Derecho prejustiniano
apreció las arras como una prueba confirmativa del contrato. Más
adelante, en el Derecho romano clásico se amplió el ámbito de
aplicación de las arras a otros tipos de contratos, como en los
arrendamientos de cosas y servicios. Las arras, que tenían una función
confirmatoria, consistían normalmente en objetos de poco valor que se
devolvían tras el cumplimiento del contrato. A las arras se le agregó
significado jurídico mediante un pacto agregado al contrato por cuyo
contenido se transfería la propiedad de un bien. El que recibió las arras,
tenía que devolverlas duplicadas si no concluía el contrato y le era
imputable. Si el incumplimiento era imputable al que entregó las arras,
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este las perdía, convirtiéndose en un medio de garantía de cumplimiento
de la obligación.
En el Derecho Romano posclásico se regresa nuevamente a la
concepción griega de las arras penitenciales.
Llama la atención, sin embargo, la incertidumbre que se generó en la
interpretación del Código y las Instituciones de Justiniano sobre este
tema, ya que, por lo confuso de sus textos, dio margen a la opinión de
que era lícito arrepentirse del contrato allanándose a perder las arras o a
devolverlas duplicadas.
Ese es el parecer de León Barandiarán, para quien las modificaciones
introducidas por las Institutas sobre el particular, con referencia a los
contratos que debían redactarse por escrito, abrieron el camino para
reputar las arras como un medio de arrepentimiento.
En el Derecho germánico, las arras tuvieron en su inicio carácter
confirmatorio y, al igual que en el Derecho romano, constituía la entrega
de pequeñas cantidades de dinero, pasando luego a tener una función
indemnizatoria a través de un contrato preparatorio de carácter real. Otro
de los significados de arras es la donación que hace el esposo a la
esposa en remuneración a su dote o cualidades personales. Esta
acepción tiene su origen en el Derecho germánico y tomó importancia en
el Derecho español, así hay referencias a ella en el Fuero Juzgo, que las
reglamentaba y definía como bienes que el esposo le entregaba a la
esposa para su decoroso sostenimiento, el Fuero Viejo, Fuero Municipal
y el Fuero Real, que se referían a su cuantía, y las Leyes de Toro, que
establecía que aquella donación esponsalicia no revertía al marido o a
sus herederos en ningún caso, sino que pertenecía a los herederos de la
mujer, ya muriera con testamento o sin él().
No obstante, en el Derecho español las arras también tenían el rol de
asegurar el cumplimiento de lo establecido en un contrato.
Posteriormente, en las Partidas se admitió la posibilidad de
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arrepentimiento antes que se concluya el contrato, siendo la
imperfección del contrato el factor que determina la existencia de las
arras penitenciales, siendo que cuando se llega a la perfección del
contrato, las arras solo servirán para probar su conclusión.
Este breve recorrido histórico nos permite advertir que el desarrollo de
las arras a lo largo del tiempo ha oscilado entre el rol de ser una señal
de conclusión” del contrato y el de permitir el desistimiento, pasando por
el de constituir una sanción por el incumplimiento de la obligación.
2. Naturaleza Jurídica:
Tal como sostiene Le Pera, encontrar la naturaleza jurídica de una
institución jurídica significa establecer un tipo específico de relación
entre el conjunto de preceptos en que este concepto consiste y otro
concepto (conjunto de preceptos) considerado superior o genérico. En
ese sentido, en el presente apartado efectuaremos una breve
descripción de las principales teorías que intentan establecer la referida
relación.
Sobre el particular, cabe indicar que la doctrina se encuentra dividida en
sus esfuerzos por definir la base estructural de la institución bajo estudio.
Concretamente se pueden identificar hasta dos tendencias o corrientes
que intentan delinear los caracteres esenciales de las arras. Así, para un
sector mayoritario de la doctrina las arras constituyen un “pacto
accesorio de naturaleza real”, un “contrato real accesorio”, un “negocio
real” o una “cláusula de naturaleza real”, por cuanto que para que tengan
validez es necesario que el acuerdo de voluntades se manifieste a través
de la entrega de las cosas. Comparten esta tesis: Miccio, DíezPicaza,
Mirabelli, Messineo, Trimarchi, Royo Martínez, Scognamiglio y
Mosset Iturraspe, entre otros.
En cambio, para otro sector, liderado en nuestro país por De la Puente y
Lavalle, el pacto arral es un contrato consensual cuyo efecto es calificar
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que las arras que se entreguen al celebrarse el contrato principal
importan la efectiva celebración de este último. Añadiendo más adelante
que el pacto arral es consensual y que la entrega de las arras calificadas
como confirmatorias constituye la evidencia de la celebración del
contrato principal.
Con acierto el Código Civil no ha tomado partido sobre un asunto tan
discutible, pues cada teoría tiene sus propios argumentos que
responden a premisas válidas analizadas dentro de su contexto.
Empero, tratándose de un tema eminentemente teórico, mientras el
debate doctrinario continúa la ley ha preferido la fórmula práctica de
guardar silencio, con lo cual, las definiciones que se hagan en su
momento corresponderán a nuestra judicatura, en aplicación de su
función interpretativa e integradora de las normas del sistema jurídico.
Ahora bien, independientemente de la posición jurídica que se adopte
respecto a la naturaleza jurídica de las arras, todas sus modalidades
responden a la misma estructura, variando entre sí, en razón a la distinta
función económica que desempeñan en la relación jurídica contractual a
la que se hallan vinculadas, tal como veremos más adelante al tratar el
tema de la clasificación de las arras.
3. Concepto:
La problemática que se cierne sobre la noción de la institución de las
arras se encuentra estrechamente vinculada con su naturaleza jurídica;
por esa razón, sin ánimo de coincidir necesariamente con alguna de las
posturas detalladas en el apartado anterior, trataremos, a partir de las
definiciones que a continuación se exponen, de encontrar los rasgos
distintivos que delinean su fisonomía.
Para Luis Diez-Picazo, las arras son la entrega de una suma de dinero o
de cualquier otra cosa que un contratante hace a otro con el fin de
asegurar una promesa o un contrato, confirmarlo, garantizar su
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cumplimiento o facultar al otorgante para poder rescindirlo libremente,
consintiendo en perder la cantidad entregada.
Para Juan Manuel Abril Campoy las arras constituyen uno de los
posibles mecanismos de refuerzo del crédito con que cuenta el
acreedor, supone la entrega de un bien al acreedor, generalmente
dinero, en garantía del cumplimiento de la obligación contraída.
Renato Scognamiglio, citando a Messineo y Mirabelli, y refiriéndose más
específicamente a las arras confirmatorias, señala que las arras son una
cláusula de naturaleza real, por cuanto el acuerdo de las partes debe
estar seguido de la entrega de una suma de dinero o de una cantidad de
cosas fungibles, que en caso normal de cumplimiento debe ser restituida
o imputada a la prestación debida, con restablecimiento de las
condiciones paritarias de los estipulantes.
Manuel Albaladejo señala, al respecto, que el cumplimiento de la
obligación puede asegurarse mediante arras, nombre con el que se
designa al objeto u objetos -generalmente una suma de dinero- que se
entregan en garantía de dicho cumplimiento.
Para De la Puente y Lavalle, no se debe olvidar que la entrega en las
arras no tendría significado jurídico alguno si no es resultado de un
acuerdo de voluntades de los contratantes para conferirle el carácter de
arras, denominando a este acuerdo como “pacto arral”, que puede ser
definido como la cláusula inserta en o anexa a un contrato -llamado
“principal” o “básico”-, en virtud de la cual se conviene en otorgar a esta
entrega los efectos jurídicos que las partes desean darle, según la clase
de arras de que se trate.
De las definiciones propuestas se aprecia que los diversos autores
ponen énfasis ya sea en la naturaleza o en el aspecto material que
distingue a las arras de otras figuras afines, como por ejemplo, el de ser
un mecanismo de garantía o de protección del crédito, una cláusula o
pacto, incorporado o no en el contrato principal; el objeto u objetos sobre
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los que recae, o el acto mismo de la entrega. Lo cierto es que todas ellas
consideran elementos esenciales que caracterizan la institución jurídica
bajo análisis, en esa medida, y atendiendo al esquema normativo
consagrado en nuestro Código Civil, podemos definir las arras como
el acuerdo en virtud del cual una persona entrega a otra un bien, por lo
general dinero, con la finalidad de confirmar la celebración de un
contrato definitivo, resarcir su incumplimiento u otorgar el derecho de
retractarse de un contrato preparatorio, bajo sanción de pérdida de las
arras o la devolución del duplo.
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CAPITULO II
ARRAS EN EL CODIGO CIVIL PERUANO
1. Arras Confirmatorias:
Las arras en el Código Civil del Perú de 1984. A diferencia del Código Civil
de 1936 que, sin identificarlas específicamente, se ocupaba de las arras
confirmatorias y penitenciales regulándolas en un mismo título (artículos
1348 a 1350), el Código vigente de 1984 se refiere a las arras
confirmatorias, a las penales y a las de retractación, regulándolas en dos
títulos separados: uno contempla las dos primeras categorías (artículos
1477 a 1479) y el otro la última (artículos 1480 a 1483).
De acuerdo con Félix Hernández Gil, “arras confirmatorias son aquellas que
van dirigidas a reforzar de algún modo la existencia del contrato, ya
constituyan un signo o señal de haberse celebrado o un principio de
ejecución”.
Por su parte, Díez Picazo indica que la entrega de las arras confirmatorias,
“cumple una función de señal de la celebración de un contrato o de prueba
de su perfección”. Y agrega más adelante que “ejercen una función
probatoria: demuestran que el contrato se ha celebrado y ha comenzado a
ser cumplido. Suponen un principio de ejecución del contrato y, por
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consiguiente, una prestación realizada en cumplimiento de una relación
obligatoria”.
A su turno, Arias Schneider indica que las arras confirmatorias “no vienen a
ser sino la reiteración material de que las partes han concluido un contrato y
en muchos casos representan un adelanto de la prestación cuya ejecución
aún no se ha materializado. Ellas presuponen, en consecuencia, la
celebración de una relación contractual, que se refuerza a través o
mediante un signo o señal”.
De lo expuesto se concluye entonces que se atribuye a las arras
confirmatorias la función de probar la celebración de un contrato. Ello
explica que posteriormente a la concertación del acto, quien recibió las
arras deba devolverlas o imputarlas sobre su crédito, dependiendo en este
último caso de la naturaleza de la prestación en que ellas consisten.
¿Qué sentido práctico conservan en nuestros días las arras confirmatorias?
Si como se ha indicado su propósito es probar la celebración de un
contrato, debe reconocerse que su función se agotará en el mismo
momento de la concertación de aquél, pues corresponderá que se
devuelvan a la otra parte de manera inmediata o se imputen al crédito. En
tal caso, lo que propiamente se configurará será un pago a cuenta o,
eventualmente, uno total, que no corresponde desnaturalizar, encubriéndolo
bajo la denominación de arras, pues no guarda conformidad con la realidad:
ex re sed non ex nomine. Lo que procede es, respetando la exacta
naturaleza de las cosas, llamarlas por el nombre que propiamente les
corresponde y no atribuirles calificaciones distintas que no contribuyen a
una buena técnica jurídica sino más bien a crear confusión.
En un sistema como el peruano en el que la regla imperante a propósito de
las formalidades del acto jurídico es que cuando la ley no haya establecido
una específica puede usarse la que se tenga por conveniente (artículo 143
del Código Civil), la misma que constituirá medio de prueba de su
existencia, carece de sentido la subsistencia de las arras confirmatorias,
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temperamento éste que ha sido acogido por la Comisión Reformadora del
Código Civil Peruano, por lo que se ha decidido su supresión.
Debe hacerse notar adicionalmente, que las arras confirmatorias no
cumplen con propiedad función de garantía alguna. A este respecto,
participo de la opinión de Díez Picazo cuando señala que “su función de
garantía no es otra que la que pueda suponer precisamente esta prueba de
la conclusión de un contrato y expresión de ejecución como demostrativo de
un propósito de obligarse contractualmente. Por ello, puede decirse que en
realidad no constituyen verdadera garantía y que, cuando una cantidad es
simplemente anticipada no por ello existen arras genuinas, como ha
señalado F. Jordano”.
2. Arras de Retracción:
Las arras de retractación, denominadas antiguamente como arras
penitenciales, son aquellas arras que generan (para quien las entrega,
como para quien las recibe) el derecho de retractarse de una relación
contractual existente y por cumplirse. Es un instituto contractual por el cual
se diluye válidamente el vínculo obligacional. No es en estricto la facultad
con que cuentan partes de desistirse de cumplir con el contrato, sino es el
bien, representativo de un valor económico, entregado a la celebración del
negocio contractual con la expresa intención de conceder la facultad de
arrepentimiento a una o a todas los partes. La consecuencia de arrepentirse
del contrato involucra, para quien ejerce esta facultad, la pérdida del bien o
su restitución doblada, si quien se arrepiente es quien lo dio -en el primer
caso-, o quien las recibió -en el segundo-.
Estas autorizan a no cumplir la obligación asegurada, a cambio de perderlas
el que las dio, manifestando Manuel ALBALADEJO que las arras
penitenciales “por un lado, aseguran la obligación, en cuanto que, si no se
cumple, se pierden; pero, por otro lado, facilitan el incumplimiento, en
cuanto que, conformándose con perderlas, se puede el deudor desligar de
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aquélla”. De similar parecer, el destacado jurista español Luis DIEZ-PICAZO
expresa que las arras penitenciales “pueden cumplir la función de permitir a
ambos contratantes desligarse posteriormente del contrato ya
perfeccionado y por consiguiente obligatorio”. Sin embargo, para Renato
SCOGNAMIGLIO , las arras penitenciales no significaban más que el poder
de desistimiento otorgado a una de las partes o a ambas, concentrándose -
este autor italiano- en los efectos que produce la entrega del bien pero no
en la naturaleza jurídica del título por el cual estos bienes se entregan.
Advirtiendo el distingo con las señales confirmatorias, Max ARIAS
SCHREIBER, expresaba que “ya no estamos, en efecto, en presencia de
una manifestación o señal de la voluntad de cumplir un contrato, sino por el
contrario, ante la eventualidad válida de que las partes se arrepientan de
ejecutarlo. El sentido de estas arras [de retractación] no está, por
consiguiente, en reafirmar el valor del contrato, sino de autorizar a
resolverlo. Confiere, pues, el derecho de retractarse de una relación
convencional existente y por cumplirse”. Ramón BADENES, apoyándose en
BONET, apunta que las señales penitenciales, “pueden perseguir un fin
expiatorio (arrha poenitentialis) y entonces viene a ser una especie de multa
que abona anticipadamente una de las partes, por reservarse el derecho de
rescindir el contrato a su libre arbitrio”.
Como se aprecia, las arras penitenciales –a diferencia de las confirmatorias-
producen la extinción lícita del vínculo contractual, lo cual ha sido apreciado
como un decaimiento de la obligatoriedad de los contractos, por ello en el
Codificador restringió la regulación de las arras de retractación a los
contratos preparatorios y no a la generalidad de los contratos. En efecto, en
virtud del artículo 1480 del Código Civil peruano, la entrega de las arras de
retractación sólo es válida en los contratos preparatorios. Lo cual es
sumamente polémico, pues jurídicamente nada impediría que las partes
celebren actos jurídicos coligados de depósito y de penalidades, bajo
condiciones suspensivas, con el propósito lícito de lograr los mismos
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efectos que la entrega de arras penitenciales en contratos definitivos:
contraprestación por derecho de arrepentimiento.
Ahora bien, el artículo 1480, dispone que las arras de retractación se dar
exclusivamente en los contratos preparatorios, permitiendo a cualquiera de
los contratantes arrepentirse o deshacer el negocio con los efectos
patrimoniales de la pérdida para el que entrega las arras y se arrepiente, y
la restitución doblada para el que las recibe y se retracta.
2.1 Características de las Arras de Retractación:
Las arras de retractación se dan exclusivamente en los contratos
preparatorios
Los contratos preparatorios típicos regulados en el Código Civil, son el
compromiso de contratar (art. 1414) y el contrato de opción (art. 1419).
Conviene precisar que por medio del Compromiso de Contratar las
partes se obligan recíprocamente a perfeccionar un contrato en el
futuro. En la eventualidad que una de las partes se niegue a suscribir el
contrato definitivo como consecuencia de un compromiso de contratar,
la otra parte puede exigir judicialmente la celebración del contrato, así
como el pago de una indemnización por daños y perjuicios (salvo que
se hayan estipulado arras de retractación).
Por el Contrato de Opción una de las partes (promitente) queda
vinculada a su declaración de celebrar en el futuro un contrato definitivo
y la otra (optante) tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no. A
diferencia de lo que sucede con el compromiso de contratar, en el
contrato de opción el optante puede perfeccionar el acuerdo definitivo
manifestando su voluntad recepticia, por lo tanto, la eventual negativa
del promitente no impide que el contrato genere todos los efectos
legales previstos desde que esta voluntad se produce.
Al momento de la celebración del contrato preparatorio, una de las
partes (usualmente el deudor de la futura obligación) entrega una
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cantidad de dinero o algún bien en calidad de arras de retractación, a fin
de neutralizar en quien las recibe, el riesgo por el posible ejercicio del
derecho de desistimiento en el futuro y, por lo mismo, la frustración del
contrato definitivo.
Si bien basta que una de las partes entregue las arras de retractación al
momento de la celebración del contrato preparatorio, a la luz de la
lectura del artículo 1480, nada impide que se pueda concertar que
ambas o todas las partes contratantes entreguen señas o arras
penitenciales (arras de retractación recíprocas).
Nuestro cuerpo civil admite las señas de retractación en todo tipo de
contratos preparatorios (pactos de contrayendo), por el contrario existen
códigos, como el francés (art. 1590), que solamente las aceptan en las
promesas de venta.
Por su naturaleza accesoria se materializan como un pacto arral
Las arras de retractación son de naturaleza accesoria al contrato matriz
con el cual se vincula jurídicamente. Toma forma de un pacto arral en el
negocio contractual que las partes celebran. En la medida que es un
pacto accesorio, su nulidad o vicio no afecta al contrato matriz o
principal; por el contrario, si contrato principal se viera afectado de
ilicitud, ésta también arrastraría al pacto arral.
La vigencia de las arras de retractación depende del acto jurídico
contractual del cual es accesoria, adquiriendo la condición de
elementos accidentales del negocio, esto es, aquellos componentes
jurídicos que los agentes estipulan voluntariamente con el firme
propósito de establecer alguna modalidad a la eficacia del acto jurídico,
pero cuya presencia no interesa para su estructura y validez, por no ser
esencial al mismo. Dentro de las modalidades del acto jurídico, hay
quienes han considerado a las arras de retractación dentro del
esquema de la condición resolutiva (art. 171 y ss.).
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2.2 Análisis de las Arras de Retractación:
Nuestro ordenamiento jurídico civil no entra a tallar en las clases o tipos
de bienes sobre los que puede recaer un pacto arral, sin embargo, las
normas dispensadas a las arras de retractación nos advierten
importantes características que estos bienes deben tener, así nos
señala que estos deben ser objeto de “entrega”, que las arras
entregadas son pasibles de “pérdida” en provecho del otro contratante,
que pueden ser “devueltas dobladas” o “imputables al crédito”, según
su naturaleza.
1. Dinero y Títulos Valores:
El dinero suele ser el bien más común para ser entregados en
calidad de arras de retractación (e incluso confirmatorias). Su
entrega no sólo puede ser en efectivo sino también mediante un
título que lo represente (cheque, por ejemplo). En este sentido,
nada obsta para que las partes contratantes acuerden entregar o
recibir títulos valores en calidad de arras de retractación,
mediante el endoso de los mismos.
Este tipo de bienes tiene una ventaja evidente, como es su fácil
cuantificación. Si quien se arrepiente de perfeccionar el contrato
definitivo es quien recibió las arras, las deberá devolver
dobladas en su monto, en este sentido si se entregó 100 deberá
devolverse 200, no existe mayor complejidad en esta operación;
asimismo, permite imputar su monto fácilmente al crédito, sin
mayor controversia.
2. Muebles:
Los bienes muebles, en principio, no representan mayor
inconveniente para ser entregados a título se señales de
retractación, pues como sabemos la entrega se consuma con la
tradición. Pero, cuando la norma sanciona con la devolución del
doble, es donde empieza a cuestionarse su validez, dado que si
pág. 17
se entrega un vehículo en arras de retractación, ¿deberá
devolverse dos vehículos quien las recibió y quien se desiste de
firmar el contrato definitivo? Cómo poder cuantificar el doble de
un bien mueble, pues como sabemos las valorizaciones de
bienes suelen ser fuente de innumerables controversias.
En realidad no existe impedimento legal para que las partes se
obliguen a entregar bienes muebles como arras de retractación,
por ello la doctrina predominante apunta a indicar que en caso
de tener que devolver el duplo de las cosas muebles, el obligado
deberá restituir el bien más un monto en dinero igual a su valor.
3. Inmuebles
Igual que el criterio predominante para el caso de los bienes
muebles, la sanción de devolver el doble de lo entregado se
materializa reintegrando el inmueble más un monto igual a su
valor.
En términos generales no habría inconveniente en entregar en
arras de retractación bienes inmuebles, siempre que se proceda
a su entrega física como jurídica, siendo en este último caso que
la entrega se materializaría mediante inscripción registral. Ahora
bien, teóricamente no debería haber objeciones, desde el punto
de vista registral, para la inscripción de este tipo de actos
jurídicos modales.
4. Intangibles, Derechos y Créditos:
Los bienes intangibles y los derechos, podrían ser dados en
arras de retractación en la medida que puedan ser entregados
jurídicamente de manera válida y eficaz. Una marca comercial o
un derecho de concesión, podrían ser consignados en señal de
retractación, en la medida que su entrega jurídica o sin
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desplazamiento se produzca vía inscripción en los registros
correspondientes. Sobre los intangibles o derechos que no
merezcan inscripción registral, no pueden ser objeto de arras de
retractación, como sería el caso del know how o algún derecho
de suministro exclusivo, entre otros ejemplos.
Los créditos por sí mismos, están excluidos de ser arras
penitenciales, pues en su mayoría consisten en acreencias que
se reportan en contratos o actos extra-contractuales, resultando
abiertamente imposible efectuar una entrega a la contraparte,
pues por consistir en obligaciones puras, éstas en la práctica
pueden ser prometidas a varios beneficiarios a la vez. Lo cual
nos lleva a concluir, que en este caso, resulta imposible retener
o confiscar el crédito, menos afirmar que el cedente los pierde
efectivamente a favor del poseedor. Distinto sería el caso, que
éste crédito conste en un instrumento cambiario, para lo cual
nos remitimos a los criterios de los títulos valores.
2.3 Efectos si se ejerce el Derecho de Retractación:
Como vemos, las señas penitenciales o arras de retractación son un
válido mecanismo extintivo de obligaciones contractuales, cuando una
de las partes manifiesta a la otra su voluntad de arrepentirse de cerrar
o celebrar el contrato definitivo.
En este escenario, el bien dado a título de arras de retractación lo
pierde quien lo entrega y se retracta; o lo tiene que devolver doblado,
cuando el que se arrepiente es quien lo recibió al momento de
celebrarse el contrato preparatorio. En ambas situaciones se habrá
provocado la extinción de la relación jurídica obligacional.
Este efecto extintivo, ha llevado a cuestionar si las arras de retractación
refuerzan los contratos o por el contrario promueven su ruptura. Al
respecto debemos precisar que las partes en libre ejercicio de su
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autonomía privada pueden establecer las condiciones por las cuales
pondrán fin a su relación jurídica, de tal forma que en la institución que
nos avoca, no podemos afirmar que exista un debilitamiento del
contrato, desde que en ningún momento los contratantes se han
apartado del mismo.
a. Si quien se retracta es quien dio las arras de retractación:
Conforme al artículo 1481 del Código Civil vigente, si el que se
retracta es quien las entregó las pierde automáticamente. La
parte que recibió el bien en señal, se hará definitivamente de la
propiedad entregada, por ello las arras de retractación, bajo
ciertas circunstancias, funcionan como el precio pactado para
desligarse de un contrato.
En este primer supuesto, la parte que recepcionó las arras
penitenciales se apropia de las mismas, pero se encuentra
impedido de demandar acumulativamente el cumplimiento del
contrato. Acá hay un distingo muy importante con las arras
confirmatorias, pues en estas últimas es viable confiscar las
señas y además demandar por la ejecución del contrato.
Imaginemos que una empresa denomina “Modelo S.A.” celebra
un contrato de opción de una compraventa de un vehículo con la
empresa “Inversiones S.A.C.”, por el cual a la primera se le
concede la opción para adquirir el mencionado bien por el plazo
de 4 meses. “Modelo S.A.” en cumplimiento expreso del contrato
preparatorio hace entrega de S/. 5,000 en calidad de arras de
retractación. Ocurre que a los dos meses de celebrado el
contrato de opción, “Modelo S.A.” comunica su voluntad de
negarse a celebrar el contrato definitivo de compraventa del
vehículo. Ante esta negativa, es decir, ante el ejercicio del
derecho de retractarse corresponde la pérdida de las arras
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penitenciales entregadas (S/. 5,000), ipso jure, en favor de
“Inversiones S.A.C.”, manteniendo además la propiedad del
vehículo.
b. Si quien se retracta es quien recibió las arras de retractación:
Si la parte que recibió las arras de retractación es quien decide
arrepentirse de celebrar el contrato definitivo, como sanción
tendrá que devolver el doble de lo recibido.
La sanción establecida no sólo consiste en reintegrar el bien
recibido, sino además en suministrar un monto igual como
penitencia. Como hemos manifestado, la fórmula legal
consagrada por el artículo 1481 (“devolverlas dobladas”), está
pensada mayormente para los casos en que se consigna dinero
(p.e. S/. 5,000) o bienes fungibles (p.e. 30 Kg. de arroz) en
calidad de arras penitenciales, de tal forma que resulta correcto
referirse a la obligación de devolverlas dobladas (S/. 10,000 o 60
Kg. de arroz).
Pero existen supuestos en los cuales es improbable entregar el
doble de lo dejado en arras penitenciales, como en el caso de
haberse transmitido un inmueble de determinadas dimensiones
y ubicado en una zona comercial estratégica. Peor aún es el
caso de bienes únicos o en ejemplares exclusivos: resulta
imposible entregar el doble de la obra “La Estación de Saint
Lazare” de Monet o de un manuscrito original de César Vallejo,
por ser estos bienes irrepetibles.
En casos como estos últimos, la doctrina se inclina por
considerar que la parte que se encuentra obligada a devolver el
doble de lo recibido, simplemente deberá entregar, en
sustitución, el valor dinerario que dichos bienes representen.
Siendo que determinar la valorización de un bien, es un asunto
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bastante delicado y fuente de no pocas controversias.
Vemos, pues, que el contratante que no se aparta del contrato,
tiene el derecho a que se le devuelva el bien dejado en arras de
retractación (más un monto igual a su valor), en tal sentido
puede ejercitar su derecho de reivindicación de la propiedad.
Siguiendo con el ejemplo antes descrito, “Inversiones S.A.C.” al
arrepentirse de celebrar el contrato definitivo y al haber recibido
los S/. 5,000 en arras de retractación, se encuentra obligada a
entregar el doble de dicho monto a “Modelo S.A.”, vale decir,
deberá desembolsar S/. 10,000 por haber ejercido el derecho de
desistimiento.
En este tipo de arras, en la práctica es bastante infrecuente,
encontrarnos con casos en que se hayan devuelto las arras
dobladas, pues lo ordinario es el supuesto de pérdida por
arrepentimiento de quien las entrega.
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CAPITULO III
SEÑA ARREPENTIMIENTO PRINCIPIO DE EJECUCIÓN:
1. Concepto:
La cláusula "como seña y a cuenta de precio" tiene una doble función
sucesivamente: como señal, si el contrato no se cumple, y a cuenta de
precio en caso contrario. Si existe plazo para escriturar, ése será también
para optar por el arrepentimiento, hasta la constitución en mora. Si no
hubiese constitución en mora extrajudicial, el arrepentimiento puede tener
lugar válidamente hasta la contestación de la demanda. El arrepentimiento
es procedente siempre que el contrato no haya tenido principio de
ejecución. Conf. C.N.Civ., en pleno, diciembre 291951, in re " Méndez, R. c/
Perrupato de Ferrara, A." Publicado en El Derecho, tomo 2, página 443; La
Ley, tomo 65, página 719; Jurisprudencia Argentina, tomo 1952II, página
277. V, citado por Ut Supra. Mas se mantiene la jurisprudencia señalada en
cuanto al principio de ejecución
Ahora bien, con respecto a lo que se llama "a cuenta de precio y como
principio de ejecución" habrá que estar a ciertas circunstancias de cada
caso. En primer lugar: el principio de ejecución es un hecho, respecto del
cual, el contrato no está llamado a probar.
Un contrato puede señalar un sinnúmero de hechos, pero, el objeto de los
contratos es someterse a derechos y obligaciones y no a reconocer
hechos. Los hechos suceden con absolutamente independencia de lo que
los contratos digan. Si del contexto del contrato celebrado, puede
observarse, que su ejecución comenzó, prevalecerá el concepto de
renuncia al arrepentimiento. De otra manera se sigue la doctrina del
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plenario mencionado. Se trata de una regla interpretativa que surgirá, del
análisis, del contexto del contrato mismo y del tipo de prestación que el
deudor de la misma debe llevar adelante.
¿Puede computarse, la seña como saldo de precio, sin estar así estipulado,
es decir: "a cuenta de precio"?
La seña, del mismo tenor que la prestación debida, siempre es a cuenta de
precio, sea que se imponga "a cuenta de precio y como principio de
ejecución" o, sencillamente "como principio de ejecución", o nada se haya
acordado al respecto.
La diferencia reside en que, si lo que se menciona en la seña, es la oración
"a cuenta de precio" y nada más, esto, involucra la posibilidad de
arrepentimiento, pero, de no existir esta cláusula, así redactada, lo
entregado por seña, queda computado como precio debido, salvo por la
dación de otra cosa, que no haga al objeto de la prestación en cuyo caso,
el acreedor de la prestación podrá solicitar el total indemnizatorio y
devolver la cosa señalada que no era idéntica al objeto de la prestación o,
si lo prefiere, quedarse con la cosa, computando su valor.
Nada obsta entonces, a que, lo entregado en seña, siendo una cosa
distinta a la prestación debida, pueda ser computada como un valor y no
devuelta ante el arrepentimiento y comprendida como "a cuenta de precio",
si lo que se persigue, es el precio. Por ejemplo, ante la entrega de un
automóvil, en seña por un inmueble, boleto de compra venta de por medio,
el comprador no se arrepiente en término. En este caso, el valor del
automóvil puede ser tomado como elemento de valor en la prosecución del
precio, o del resarcimiento por los daños y perjuicios ocasionados. No
podemos olvidar que, en la seña, podrá existir entrega de una cosa, pero
como la seña, es concepto económico, se lo toma como entrega de un
valor del mismo orden, es decir, económico.
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2. Forma de Arrepentimiento:
El arrepentimiento puede surgir expreso y claro, o de conductas que
inequívocamente estén en contradicción con la prestación debida. Es que,
la renuncia a los derechos tiene doctrinalmente, una apreciación restrictiva.
Se ha señalado "Como toda renuncia a un derecho, el arrepentimiento
debe ser observado con carácter restrictivo, esto es consagrar la
inadmisibilidad de comportamiento confuso y mucho menos por vía
presuncional, debiendo configurarse en forma expresa o, en su caso, por
comportamientos inequívocos acerca de su voluntad de retirarse del
negocio. Tampoco es admisible el arrepentimiento, si éste fue expresado,
sujetándolo a condición o plazo alguno. Debe ser puro y simple, pero nada
obsta a que las partes fijen un plazo determinado, como límite máximo para
su ejercicio. Es común que así se haga, ya que causas de seguridad
jurídica (disponibilidad de los bienes para su libre administración o
disposición) o económicas (fenómeno inflacionario) así lo aconsejan.
Ghersi (ob citada, pág. 367).
3. Tiempo de Arrepentimiento:
El tiempo para el arrepentimiento lo será al vencimiento del plazo para el
comienzo de la ejecución de la prestación, o la prestación completa, para el
supuesto de contratos de ejecución instantánea. El plazo es un elemento
esencial para la determinación del momento a partir del cual, no cabe la
posibilidad de arrepentirse perdiendo la seña. Ghersi señala que para el
caso de que las partes hubieran previsto un plazo durante el cual podrán
arrepentirse, la facultad de hacerlo debe ser ejercido en dicho tiempo hábil.
En caso de que hubiera mora, se discute si es hasta la contestación de
demanda o hasta que venciera el plazo para hacerlo, toda vez que es
pensable el siguiente caso: que venciendo el plazo para contestar
demanda el 20 de mayo, se contestara efectivamente el día 15 sin
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ejercerse en dicho responde la facultad de arrepentirse. Advertido de esto y
del supuesto error ejerce la mencionada facultad con fecha 17 de mayo.
¿Es tiempo hábil para hacerlo o no? Creemos que no, toda vez que la litis
procesal quedó trabada con la demanda y el escrito de contestación de
demanda, no pudiéndose luego acreditar hechos o razones distintos de los
ya oportunamente expresados. Por último, jamás será posible ejercer el
derecho de arrepentimiento, habiendo hechos que signifiquen el comienzo
de ejecución de las prestaciones principales del contrato, puesto que
comportamientos semejantes son considerados como una renuncia de esa
facultad, amén de las expectativas fundadas en tales acontecimientos. Por
lo tanto, existiendo lo que se da en llamar principio de ejecución -esto es,
comienzo de ejecución de las principales prestaciones del contrato-, la
facultad de arrepentimiento no podrá ejercerse.
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CONCLUSIONES:
1. La palabra arra o arras, según señala la doctrina, procede
etimológicamente de una palabra fenicia, arrha, que lleva implícito un cierto
sentido de garantía o de fianza, El Derecho prejustiniano apreció las arras
como una prueba confirmativa del contrato.
2. En la actualidad hay dos posturas sobre su definición
para un sector mayoritario de la doctrina las arras constituyen un “PACTO
ACCESORIO DE NATURALEZA REAL”, un “contrato real accesorio”, un
“negocio real” o una “cláusula de naturaleza real”, por cuanto que para que
tengan validez es necesario que el acuerdo de voluntades se manifieste a
través de la entrega de las cosas.
3. Las arras son la entrega de una suma de dinero o de cualquier otra cosa
que un contratante hace a otro con el fin de asegurar una promesa o un
contrato, confirmarlo, garantizar su cumplimiento o facultar al otorgante para
poder rescindirlo libremente, consintiendo en perder la cantidad entregada
dicho en otros términos el acuerdo en virtud del cual una persona entrega a
otra un bien.
4. Las arras confirmatorias son aquellas que van dirigidas a reforzar de
algún modo la existencia del contrato, ya constituyan un signo o señal de
haberse celebrado o un principio de ejecución se atribuye a las arras
confirmatorias la función de probar la celebración de un contrato.
5. Las arras de retractación, denominadas antiguamente como arras
penitenciales, son aquellas arras que generan (para quien las entrega, como
para quien las recibe) el derecho de retractarse de una relación contractual
existente y por cumplirse.
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BIBLIOGRAFIA:
1. Registros Públicos : SUNARP www.sunarp.com.pe
2. LAS ARRAS DE RETRACTACIÓN EN EL DERECHO CIVIL PERUANO.
3. Diccionario de ciencias jurídicas, Editorial heleaste, en Barcelona 1998.
4. Medios de comunicación Social.
5. Pagina Web Sunarp
6. Exegesis del código civil peruano de 1984.
pág. 28
INDICE
pág.
1. Dedicatoria………………………………………………………………………...22. Introducción…………………………………………………………………….…3
CAPITULO I3. Doctrinas de las arras
3.1 Historia………………………………………………………………………...53.3 Naturaleza Jurídica…….………………………………………………….…73.3 Concepto……………………………………………………………………...8CAPITULO II
4. Arras en el Código Civil Peruano4.1Arras confirmatorias……………………………………..………………….114.2Arras de Retracción……………..…..……………………………………...13
4.2.1 Características…………………….………………………………..154.2.2 Análisis……………………………………………………………...174.2.3 Efectos………………………………………………………………19
CAPITULO III
5. Seña de arrepentimiento5.1Concepto………………………………………………………………235.2 Forma de Arrepentimiento………………………………………….255.3 Tipos de Arrepentimiento…………………………………………..25
CONCLUSIONES……………………………………………………………….27BIBLIOGRAFIA…………………………………………………………………..28
pág. 29
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