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UNIVERSIDADE DO EXTREMO SUL CATARINENSE - UNESC
CURSO DE CIENCIAS CONTABEIS
LEONARDO MENDES
ANÁLISE DE VIABILIDADE FINANCEIRA DE UM EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO ENQUADRADO NO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA NO
MUNICÍPIO DE JAGUARUNA-SC
CRICIUMA
2016
LEONARDO MENDES
ANÁLISE DE VIABILIDADE FINANCEIRA DE UM EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO ENQUADRADO NO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA NO
MUNICÍPIO DE JAGUARUNA-SC
Trabalho de Conclusão de Curso, apresentado para obtenção do grau de Graduação no curso de Ciências Contábeis da Universidade do Extremo Sul Catarinense, UNESC. Orientador (a): Prof. Esp. Fernando Marcos Garcia.
CRICIUMA
2016
LEONARDO MENDES
ANÁLISE DE VIABILIDADE FINANCEIRA DE UM EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO ENQUADRADO NO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA NO
MUNICÍPIO DE JAGUARUNA-SC
Trabalho de Conclusão de Curso, apresentado para obtenção do grau de Graduação no curso de Ciências Contábeis da Universidade do Extremo Sul Catarinense, UNESC.
Criciúma, 29 de Junho de 2016.
BANCA EXAMINADORA
_________________________________________________________
Orientador - Prof. Esp. Fernando Marcos Garcia
_________________________________________________________
Examinador - Prof. Esp. Ângelo Natal Périco
AGRADECIMENTOS
Agradeço primeiramente a Deus, que me ouviu nos momentos difíceis,
me confortou, e me deu saúde e forças para superar as dificuldades.
Agradeço a minha mãe, que em toda a minha vida esteve ao meu lado,
fornecendo o apoio, compreensão e estímulo em todos os momentos, que me
ensinou a ser íntegro, com caráter, coragem e dignidade para enfrentar a vida. Uma
mãe que me deixou livre para seguir minhas escolhas, porém sempre indicando o
caminho correto, que me ensinou os maiores valores que se pode ter na vida, me
incentivou a estudar, me ensinou a batalhar e a buscar os meus objetivos.
Agradeço aos meus avós, que me deram todo o apoio de estar sempre
me dedicando aos estudos, que sempre me ajudaram no que puderam e, que eu sei
que têm um orgulho imenso de mim.
Agradeço também a todos os amigos que me acompanharam, na qual
sempre pude contar com eles e os levarei para a vida toda. Um agradecimento
especial a Equiperigo: Alexandre Olivo, Caio Felisbino, Lucas Machado, Lucas
Souza e Luccas Correa, que proporcionaram lembranças e momentos bons e que
me acompanharam durante estes anos nesta jornada, nos estudos, em festas,
confraternizações, viagens. Enfim, amigos que levarei para a vida toda.
Por último, mas não menos importante, agradeço a todos meus
professores, desde o inicio da minha vida, que foram incansáveis na arte de ensinar
e me acompanharam nos meus maiores passos. Obrigado pelo empenho e
dedicação. Agradeço a esta Universidade, ao Curso de Ciências Contábeis e a
todos os professores que me oportunizaram uma janela que hoje vislumbro um
horizonte superior. Agradeço ao Especialista e professor Fernando Garcia pelos
seus conhecimentos e auxílios, que me forneceram a base para a construção deste
trabalho de Conclusão de Curso. Obrigado por sua dedicação. Agradeço a I Jornada
Nacional de Desenvolvimento e Políticas Públicas e sua Banca qualificadora, por me
dar oportunidade de expor e colocar em prática meus conhecimentos obtidos para
este projeto e me forneceu informações necessárias para concluir o presente estudo.
Em fim, obrigado a todos que contribuíram até aqui, prometo-lhes que
este é só o começo.
RESUMO
O mercado imobiliário é um importante segmento da economia nacional e oferece boas possibilidades de ganhos mesmo em momentos de crise econômica. Porém, o setor imobiliário caracteriza-se por elevados riscos e incertezas, em consequência dos investimentos de porte exigidos antecipadamente, dos projetos que demandam longo prazo de conclusão e dos riscos durante sua execução.
Com este intuito, um estudo da viabilidade econômico-financeira, assume extrema importância sobre os critérios de investimentos na tomada de decisão, a fim de aumentar as chances para alcançar os objetivos esperados. Esses estudos utilizam parâmetros técnicos científicos de análise, porém, devido à considerável falta de conhecimento em análise de investimento no setor, esses métodos são deixados de lado por parte da comunidade dos negócios, principalmente nas pequenas e médias empresas.
Em parceria com o Governo Federal, o mercado imobiliário brasileiro desde 2009 com a criação do Programa Minha Casa Minha Vida, estende à economia brasileira com a geração de empregos em todas as áreas envolvidas e o aumento do consumo devido à facilitação do acesso ao crédito. Ao mesmo tempo, segundo o conselho regional de contabilidade do Rio de Janeiro, houve um considerável aumento na quantidade de grandes empresas de construção civil, o que também gerou maior concorrência e redução nas margens de lucro das mesmas forçando uma redução no valor final do produto, com isso, se faz necessária à profissionalização do ramo e a busca de novos métodos construtivos mais rápidos e com uma redução de custos para a consequente manutenção de margem de lucro razoável mínima.
Diante desta situação, os estudos de viabilidade econômico-financeira dos empreendimentos imobiliários passam a assumir um papel ainda mais importante na tomada de decisão, pois os empreendimentos devem ser analisados avaliando a qualidade do investimento, que é gerada pelos indicadores econômicos e financeiros, amplificando a necessidade de se avaliar e analisar onde se pretende investir os recursos, pois, com o constante acirramento da concorrência, a possibilidade de se obter o retorno desejado em um investimento passa a ser algo incerto.
Sendo assim, o estudo tem como objetivo geral desenvolver uma análise de investimento de um empreendimento imobiliário, através das técnicas de análise financeira, tal como estudo de caso, desenvolver uma análise de Viabilidade Financeira de um empreendimento imobiliário enquadrado no Programa Minha Casa Minha Vida no município de Jaguaruna - SC, para estimar e avaliar a pertinência do empreendimento em questão e acompanhar sua execução financeira, com base nos aspectos técnicos, principalmente quanto às regras de qualidade exigida pelo governo e os objetivos financeiros da empresa.
Palavras-chave: Análise de Investimento, Mercado Imobiliário, Programa Minha Casa Minha Vida.
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO ................................................................................................... 7
1.1 TEMA, PROBLEMA E QUESTÃO PROBLEMA ................................................. 7
1.2 OBJETIVOS ........................................................................................................ 8
1.3 JUSTIFICATIVA .................................................................................................. 9
1.4 ESTRUTURA DO ESTUDO ................................................................................ 10
2 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA ......................................................................... 11
2.1 ANÁLISE DE INVESTIMENTO ........................................................................... 11
2.1.1 Análise de Viabilidade ...................................................................................... 13
2.1.2 Empreendimentos Imobiliários ....................................................................... 15
2.1.3 Viabilidade De Empreendimentos Imobiliários .............................................. 16
2.2 MÉTODOS E INDICADORES DE VIABILIDADE ............................................... 17
2.2.1 Fluxo de Caixa .................................................................................................. 17
2.2.2 Valor Presente Líquido (VPL) .......................................................................... 18
2.2.3 Taxa Mínima de Atratividade (TMA) ................................................................ 19
2.2.4 Taxa Interna de Retorno (TIR) .......................................................................... 20
2.2.5 Payback ............................................................................................................. 21
2.3 GASTOS E RECEITAS NA VIABILIDADE DE PROJETOS ............................... 21
2.3.1 Investimentos Iniciais....................................................................................... 22
2.3.2 Custos ................................................................................................................ 22
2.3.3 Despesas ........................................................................................................... 23
2.3.4 Receitas ............................................................................................................. 23
2.4 RISCOS E INCERTEZAS ................................................................................... 24
2.5 ANÁLISE DE RENTABILIDADE ......................................................................... 25
3 MERCADO IMOBILIARIO .................................................................................. 27
3.1 MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO ............................................................ 27
3.1.1 Cenário Habitacional no Brasil ........................................................................ 28
3.1.2 Déficit habitacional ........................................................................................... 29
3.2 PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA – PMCMV......................................... 30
3.2.1 Oportunidades às Empresas da Construção Civil ......................................... 36
3.2.2 Impactos Socioeconômicos ............................................................................ 41
4 METODOLOGIA DA PESQUISA ....................................................................... 43
4.1 ENQUADRAMENTO METODOLÓGICO ............................................................ 43
4.2 PROCEDIMENTOS PARA COLETA E ANÁLISE DE DADOS ........................... 44
5 ESTUDO DE CASO – ANÁLISE DE UM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO . 46
5.1 MUNICÍPIO ......................................................................................................... 46
5.2 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO ................................................................... 48
5.3 TERRENO .......................................................................................................... 49
5.3.1 Taxa De Ocupação ............................................................................................ 49
5.3.2 Coeficiente De Aproveitamento ....................................................................... 51
5.4 CUSTOS E DESPESAS ..................................................................................... 52
5.4.1 Prazo de Obra ................................................................................................... 52
5.4.2 Investimentos Iniciais....................................................................................... 53
5.4.3 Custo Unitário de Construção ......................................................................... 53
5.4.4 Despesas com Corretagem .............................................................................. 57
5.4.5 Despesas Administrativas ............................................................................... 57
5.4.6 Despesas Tributárias........................................................................................ 58
5.5 RECEITA DE VENDAS ....................................................................................... 59
5.6 ANÁLISE DOS RESULTADOS ........................................................................... 62
5.6.1 Taxa Mínima de Atratividade ........................................................................... 62
5.6.2 Valor Presente Líquido ..................................................................................... 62
5.6.3 Taxa Interna de Retorno ................................................................................... 63
5.6.4 Payback e Payback Descontado ..................................................................... 63
5.6.5 Resultados ........................................................................................................ 64
6 CONSIDERAÇÕES FINAIS ............................................................................... 65
REFERÊNCIAS ............................................................................................................. 67
APÊNDICES ................................................................................................................. 71
7
1 INTRODUÇÃO
O presente capítulo tem o propósito de apresentar uma abordagem sobre
o tema de pesquisa, delimitando a formulação da questão em estudo, os objetivos
gerais e específicos, a justificativa da realização do trabalho e a estrutura deste
trabalho em estudo.
1.1 TEMA, PROBLEMA E QUESTÃO PROBLEMA
O mercado imobiliário é um importante segmento da economia nacional e
os investimentos imobiliários oferecem boas possibilidades de ganhos, mesmo em
momentos de crise econômica. Porém, a atividade imobiliária é caracterizada por
relevante incerteza, na medida em que seus projetos demandam longo prazo para
conclusão. Além disso, carrega complexidade e risco durante sua execução.
Além da complexidade inerente à realização dos projetos compostos por
inúmeros elementos, a atividade carrega elevados riscos, em consequência dos
investimentos de porte que são exigidos antecipadamente à absorção do produto
final pelo mercado. Investidores sejam eles empreendedores, incorporadores,
construtores ou particulares buscam atingir algum benefício com o empreendimento
e, antes de decidir, deve ser desenvolvida uma avaliação cuidadosa para assegurar
que o projeto proposto pode efetivamente atingir seus objetivos. No caso da
construção civil, quando uma nova construção é investigada, denomina-se
tradicionalmente de “análise de viabilidade” (BALARINE, 1997, GONZÁLEZ, 1999).
Enquanto os métodos gerais de análise de investimentos são bem
conhecidos, há pouco material especificamente ligado ao setor imobiliário. O estudo
que precede o lançamento de um novo empreendimento, muitas vezes, é realizado
de forma expedita, e é importante incrementar o grau de objetividade das decisões,
geralmente tomadas em critérios meramente subjetivos (GONZÁLEZ, 1999).
Diante da situação econômica do país no contexto do Mercado Imobiliário,
é importante ressaltar que, apesar de os investimentos neste mercado serem
atrativos, a decisão de incorporar um empreendimento deve ser "analisada
avaliando a qualidade do investimento, que, por sua vez, é gerada pelos indicadores
8
econômicos, que darão ao empreendedor a base de informações que ele entende
como suficiente para decidir" (LIMA JUNIOR, 1998, apud STROHHECKER, 2010).
Apesar do tempo que se passou, e dos ajustes que foram feitos, as
oportunidades ainda estão presentes. Mas o investidor precisa saber analisar o
projeto, porque os riscos do longo prazo de maturação estão sempre rondando o
mercado imobiliário. Sendo assim, o estudo da viabilidade econômico-financeira das
incorporações imobiliárias passa a assumir um papel ainda mais importante na
tomada de decisão sobre esses empreendimentos.
Diante dos problemas encontrados, o presente estudo trata de análises
de viabilidade nos empreendimentos imobiliários, com o objetivo principal de auxiliar
na tomada de decisão: Existe viabilidade financeira para se realizar um
empreendimento Imobiliário enquadrado no Programa Minha Casa Minha Vida no
munícipio de Jaguaruna - SC?
1.2 OBJETIVOS
O objetivo geral deste estudo é verificar, através de análise, a Viabilidade
Financeira de um empreendimento Imobiliário enquadrado no Programa Minha Casa
Minha Vida no munícipio de Jaguaruna – SC.
Para o alcance do objetivo principal, será necessário o desenvolvimento
dos seguintes objetivos específicos:
• Definir os requisitos necessários para os estudos de viabilidade de
empreendimentos;
• Identificar e avaliar os indicadores utilizados nas análises de
viabilidade financeira;
• Apresentar uma Análise de Viabilidade financeira de um
empreendimento imobiliário enquadrado nas regras do Programa
Minha Casa Minha Vida no Município de Jaguaruna – SC.
9
1.3 JUSTIFICATIVA
O presente estudo justifica-se devido ao complexo sistema da indústria do
setor imobiliário, no qual há uma necessidade de avaliar e analisar onde se pretende
investir os recursos, pois, com o constante aumento da concorrência, existe a
probabilidade de não se obter o retorno desejado em um investimento.
Dentro desta complexidade do mundo atual, frente às necessidades
ilimitadas, nos deparamos cada vez mais com escassez de recursos, fazendo com
que se procure aperfeiçoar soluções eficazes para maximização de riqueza.
O Programa Minha Casa Minha Vida, tem aquecido a economia brasileira,
principalmente com a geração de empregos nas áreas envolvidas e pela facilitação
do acesso ao crédito proporcionando o aumento do consumo. Devido a esse
aumento de consumo, houve um aumento na quantidade de grandes empresas de
construção civil, na qual tem gerado uma concorrência entre as construtoras. Com
isso, gerou-se uma redução nas margens de lucro das empresas e o mercado forçou
a redução no valor final do produto acabado. Dessa forma, as construtoras se viram
diante de obrigatoriedades às quais deveriam se adequar para continuar no ramo
em questão.
Com este intuito, o estudo assume extrema importância para as
construtoras, sobre os métodos e critérios de análise de investimentos na tomada de
decisão e são fundamentados em ferramentas que fazem a análise e demonstram a
viabilidade, com o propósito de aumentar as chances para alcançar os objetivos,
através de parâmetros técnicos de análise.
De acordo com Heineck, Barros Neto e Abreu (2008) a avaliação de
projetos, muitas vezes, é realizada intuitivamente por donos das empresas ou
responsáveis pela tomada de decisão, sem levar em consideração as técnicas
propicias de análise de investimentos e os dados existentes sobre o investimento,
com isso, pode-se obter resultados em desacordo com a realidade dos mercados.
Sendo assim, devido à considerável restrição de conhecimento em
análise de investimento no setor, o presente estudo pretende contribuir para auxiliar
aos gestores dos investimentos e novos investidores em suas tomadas de decisão,
além de tornar-se uma ferramenta útil disponível a todos que dela desejarem se
utilizar.
10
Por esses argumentos, observa-se que este trabalho se justifica pelas
contribuições práticas e teóricas que ele pode proporcionar, e pelos aspectos de
importância, viabilidade que o contemplam.
1.4 ESTRUTURA DO ESTUDO
Finalizado o capítulo introdutório, o presente estudo está organizado de
acordo com as seguintes etapas: o Capítulo 1 apresenta o tema, problemática, e os
objetivos gerais e específicos, a justificativa do tema em estudo e a estrutura do
trabalho. O Capítulo 2 aborda a fundamentação teórica utilizada ao longo do estudo,
tais como o presente cenário do objeto de estudo, os instrumentos utilizados para o
embasamento teórico em análise financeira de investimentos, os processos e
métodos de avaliação e, por fim, os principais dados sobre o Programa em estudo.
Em seguida, é apresentado o estudo de caso com os resultados obtidos em estudo
e, finalizando, serão apresentadas as considerações finais sobre o trabalho.
11
2 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA
2.1 ANÁLISE DE INVESTIMENTO
A análise financeira é um estudo de levantamento de dados que consiste
em relações diversas, através da decomposição de elementos, com o objetivo de
conhecer a real situação da empresa de uma administração sobre determinado
ponto de vista.
Quando se usa a terminologia análise de investimentos, pretende-se
estudar o comportamento do empreendimento naquilo que é próprio dele, e o que
fará mais ou menos atrativos, através das análises de indicadores de qualidade, logo
estamos tratando a analise no âmbito econômico (LIMA JUNIOR, 1993).
A análise de investimentos consiste na avaliação criteriosa de um projeto
de investimento, a fim de assegurar que o mesmo possa atingir seus objetivos
quando implantado. Tradicionalmente, quando o projeto de investimento consiste na
execução de uma construção, o estudo prévio do desempenho desse projeto é
denominado análise de viabilidade (González e Formoso, 2001).
Segundo Megliorini & Vallim (2009), análise de investimento é o modo de
antecipar, por meio de estimativas os resultados oferecidos pelos projetos. Empregar
um conjunto de técnicas que possibilitem comprovar os resultados de diferentes
alternativas e auxiliar a tomada de decisões.
A análise de investimento é o emprego de técnicas especificas dos
princípios financeiros com o objetivo de identificar a melhor opção entre diferentes
possibilidades de investimento. Tecnicamente essa análise se fundamenta em
equações que tenham como objetivo específico identificar e mensurar se existe ou
não a viabilidade em um determinado investimento.
O conceito de análise de investimento pode hoje ser um conjunto de
técnicas que permitem a comparação entre resultados de tomada de
decisões referentes a alternativas diferentes de uma maneira científica.
(Kuhnen e Bauer, 2001, p. 389).
Segundo Clemente, (2004) o investimento é o desembolso realizado por
uma empresa com o propósito de gerar benefícios no futuro, sendo que, este
12
propósito somente se justifica se os esforços presentes se revertam em resultados
positivos.
Para Motta e Calôba, (2002), investimento é o evento no qual de alguma
forma ocorre à inversão de capital, havendo várias alternativas, na compra de um
novo equipamento para ampliação, na implantação de um novo projeto, na compra
de uma empresa existente etc., com isso buscar a recuperação do valor investido
(principal), além de ganhos de juros sobre o investimento em um determinado prazo.
Vale ressaltar que a análise de investimento consiste em uma ferramenta
fundamental e indispensável ao investidor com o propósito de demonstrar a
viabilidade do investimento em questão. Isso se faz importante uma vez que pode
minimizar os riscos da operação.
A necessidade de instrumentos capazes de permitir uma tomada de decisão
rentável é comum a todos. Assim, a Análise de Investimentos busca, por
meio de técnicas avançadas, utilizando estatística, matemática financeira e
informática, uma solução eficiente para uma decisão compensadora (Motta
e Calôba, 2002, p. 21).
Conforme Lima Junior (1998), uma decisão de investimentos, apoiada em
informações sobre indicadores de qualidade não é sinônimo de certeza, na medida
em que os indicadores são extraídos de manipulação, e modelos, dentro de
processos de simulação, em que as expectativas de desempenho do
empreendimento são estabelecidas. Logo, esse modelo de simulação ou cenário
referencial, estabelecido pelo planejador representará uma hipótese, que será mais
ou menos sustentada a partir da qualidade empregada.
Lima Junior (1998) conclui ainda que, a decisão de investir estará presa a
certa configuração de risco, em virtude de que há incerteza de que o comportamento
e desempenho possam ocorrer dentro da hipótese estabelecida, no cenário
referencial.
13
2.1.1 Análise de Viabilidade
A análise de viabilidade de um determinado investimento engloba duas
partes básicas podendo se dividir em: analise econômica e análise financeira. Essas
duas perspectivas permitem ter uma visão geral da tomada de decisão do
investimento, porém não são os dois universos separados ou distintos, pelo contrario
é somente com uma analise que conjugue um olhar tanto dos aspectos financeiros
quanto dos econômicos que se pode chegar a um resultado satisfatório para a
tomada de decisão do investidor. Sob a ótica financeira são analisados os fluxos de
caixa previstos para o empreendimento, as taxas de juros e de desconto utilizadas
nas diferentes ocasiões como a taxa de retorno exigida pelos investidores bem como
a taxa média de juros utilizada pelo mercado. No âmbito da visão econômica podem-
se avaliar os balanços previstos baseados nos possíveis resultados que se pode
alcançar pelo investimento com base em indicadores como capital de giro, liquidez,
rentabilidade, ativos e passivos da empresa (HIRSCHFELD, 1998).
O estudo de viabilidade económica e financeira é fundamental tanto para
projetos relativos à criação de uma nova empresa, quanto para projetos de uma
empresa já em atividade que necessite avaliar um eventual projeto de investimento a
realizar e qual o seu impacto na empresa. Essa implantação de projetos requer uma
profunda análise que suporte a viabilidade dos investimentos.
Analisar a viabilidade econômico-financeira de um projeto significa estimar
e analisar as perspectivas de desempenho financeiro do produto resultante do
projeto. Essa análise é de certa forma iniciada na própria definição do portfólio na
fase de planejamento estratégico do produto, onde ao escolher um dos produtos
para ser desenvolvido, os dados disponíveis na viabilidade econômico-financeira do
projeto farão a estimativa de orçamentos para o mesmo, resultando níveis de preços
finais do produto, que o tornaria viável e cobriria os custos envolvidos (ROZENFELD,
2009).
A decisão de investimento de um projeto deve considerar critérios
econômicos (rentabilidade do investimento) e critérios financeiros (disponibilidade de
recursos).
14
Conforme Lima Junior (1993), os indicadores que refletem a qualidade
dos investimentos financeiros relacionados com o retorno, é o que levarão o
empreendedor a se orientar sobre investir ou não no empreendimento.
De acordo com Heineck, Barros Neto e Abreu (2008), é necessário
analisar objetivamente a viabilidade econômica de um empreendimento,
empregando as técnicas gerais de engenharia econômica, acrescidas das
peculiaridades relativas do mercado.
Quando a decisão de investir está baseada apenas na análise
comparativa da quantidade de recursos entrantes e de saídas referentes ao custeio
do empreendimento, resultando em um lucro, trata-se de viabilização econômica.
(BEZERRA DA SILVA, 1995).
Agora, quando a decisão de investir está baseada na disponibilização de
recursos, com objetivo de se obter o equilíbrio das entradas e saídas, levando-se em
conta os saldos a cada momento (fluxo de caixa), trata-se de viabilização financeira
(BEZERRA DA SILVA, 1995).
Sendo assim, o estudo de viabilidade econômico-financeira pretende
caracterizar um empreendimento que proporcione um lucro aos investidores, bem
como evitar saldos negativos proporcionando um fluxo de caixa positivo em qualquer
momento do empreendimento.
A análise de viabilidade econômico-financeira busca orçar as margens de
lucro que serão proporcionadas pelo empreendimento consistindo na avaliação
criteriosa de um projeto de investimento, assegurando que o mesmo atingirá os seus
objetivos quando implantado.
De acordo com Casarotto e Kopittke (2010), os técnicos e engenheiros da
área econômico-financeira constantemente se deparam com alternativas que
envolvem estudos econômicos. Frequentemente ocorre a escolha de projetos sem
considerar o custo do capital empregado. Somente após a realização de um estudo
técnico um projeto poderá ser classificado como viável ou não.
Evangelista (2006) ressalta que a engenharia econômica é um método
oriundo da combinação de conhecimentos da engenharia e da economia, utilizado
para auxiliar nos negócios que demandam a necessidade de aplicação de recursos
de capital. Por isso, a engenharia econômica pode ser caracterizada como uma
ciência que estuda as variáveis relacionadas à economia e objetiva a tomada de
15
decisão sobre alternativas de investimentos e análises econômicas a fim de apontar
a melhor alternativa.
Um estudo de viabilidade econômico-financeira é por definição um plano
estratégico, uma vez que decidido e iniciado a sua execução, não pode ser
abandonado sem sérias repercussões em termos de custos, despesas,
comprometimento da imagem dos seus executores. É estratégico ainda, pois
representa um marco de mudança na vida dos seus empreendedores, sejam estes
potenciais ou uma empresa já existente.
A finalidade principal dos estudos de viabilidade econômico-financeira é
identificar e fortalecer as condições necessárias para o projeto de investimento atrair
resultados positivos, minimizando riscos, junto a empresários e investidores,
apresentando fatores que podem dificultar as possibilidades de êxito do projeto de
investimentos.
2.1.2 Empreendimentos Imobiliários
A Norma Brasileira NBR 14653-4 define um empreendimento imobiliário
como o investimento em imóvel destinado ao parcelamento do solo ou construção de
benfeitorias, tendo por objetivo a venda das unidades geradas. Seu objetivo difere
da finalidade do empreendimento de base imobiliária, o qual se caracteriza como um
imóvel destinado à exploração de comércio e serviços (ABNT, 2002).
Conforme Limmer (1997) um empreendimento pode ser definido como um
projeto, com objetivos bem definidos, a ser materializado segundo um plano pré-
estabelecido e dentro de condições de prazo, custo, qualidade e risco previamente
definidos.
Um empreendimento é um conjunto de atividades necessárias, ordenadas
logicamente e inter-relacionadas, que conduzem a um objetivo pré-determinado,
atendendo as condições de prazo, custo, qualidade e risco.
O conceito de empreendimento caracteriza-se como um projeto, com um
conjunto de realizações físicas, compreendendo desde as concepções iniciais de
uma ideia, até a sua concretização (LIMMER, 1997).
WHEATON (1999) ressalta que o mercado imobiliário possui algumas
particularidades em relação a outros setores da economia e que as diferentes
16
modalidades de empreendimentos imobiliários podem gerar resultados bastante
distintos, possibilitando ao empreendedor optar por diversas alternativas de
investimentos nesse setor.
As características especiais do investimento no mercado imobiliário
tornam muito complexas as condições de tomada de decisão referente à construção
ou incorporação de novos empreendimentos. Por muitas vezes o empresário
investidor não tem um panorama bem avaliado das condições de mercado, no que
se refere à demanda futura, perfil da concorrência bem como outros fatores que
englobam questões mercadológicas e econômicas que influenciam sobremaneira o
sucesso do investimento (GONZÁLEZ, 2003).
Conforme BALARINE (1997), a produção de um bem imobiliário sugere
investimentos consideráveis, devendo envolver análises do tipo custo-benefício. Tais
análises devem fazer projeções prévias à implantação do empreendimento,
mensurando a viabilidade do projeto anteriormente à realização de desembolsos
significativos.
2.1.3 Viabilidade De Empreendimentos Imobiliários
A análise de viabilidade está relacionada especificamente ao estudo de
todo e qualquer investimento onde o empreendedor possa visualizar oportunidades
e identificar ameaças. Todo negócio voltado para construção civil envolve
investimentos de capital, onde seus retornos são, em sua grande maioria, realizados
bem após o pagamento das despesas.
De acordo com Hirschfeld (1987, p.16), em virtude do alto valor dos
investimentos, além da eventual necessidade de financiamentos, um
empreendimento é examinado, antes da decisão de realiza-lo, numa análise de
verificação da Viabilidade do Empreendimento. O objetivo é verificar as condições
positivas que sugerem aprovação da decisão de realiza-lo.
A análise financeira é um estudo de levantamento de dados que
consistem em relações diversas, através da decomposição de elementos, com o
objetivo de conhecer a real situação da empresa de uma administração sobre
determinado ponto de vista.
17
2.2 MÉTODOS E INDICADORES DE VIABILIDADE
De acordo com Bruni e Rubens (2003), os principais métodos de
avaliação de projetos envolvem as considerações referentes ao período necessário
para a recuperação do investimento inicial, o lucro e a taxa de retorno desse
investimento. Para tanto, o projetista usufrui de ferramentas para que essa avaliação
obtenha o maior grau de eficiência e o menor grau de risco para o cliente,
identificando com isso o lucro e se a taxa de retorno do projeto é maior que a taxa
mínima de atratividade.
Um bom estudo de viabilidade precisa conhecer os indicadores calculados
e saber interpretá-los, definindo critérios de decisão, uma vez que, na grande
maioria das vezes, as decisões de investimentos são tomadas de forma intuitiva, de
acordo com a experiência e percepções do empresário, sem uma análise embasada
em dados.
Para que uma análise de viabilidade seja feita, é necessário que as
operações financeiras sejam representadas por resultados de um fluxo de caixa.
Esse tipo de avaliação consiste em avaliar a comparação dos valores de entradas e
saídas de caixa, em um determinado período, calculado sobre juros compostos a
partir de uma taxa de juros.
As ferramentas mais usadas para uma análise de viabilidade de um
projeto são a Taxa Interna de Retorno (TIR); o Valor Presente Líquido (VPL); o
Período de Retorno do Investimento (Payback); e índices de retorno. A análise por
meio destas ferramentas permite identificar o lucro e se a taxa de retorno do projeto
estudado é maior que a taxa mínima de atratividade (TMA).
2.2.1 Fluxo de Caixa
O fluxo de Caixa é um controle financeiro fundamental que pode ser
considerado como o pulmão da empresa no que diz respeito à quantidade de
dinheiro que entra e sai da empresa que o mercado chama de liquidez, a qual é
detalhada em um determinado período de tempo.
Conforme Kuhnen e Bauer (1996), a maioria dos problemas de análise de
investimentos envolve receitas e despesas, portanto, para facilitar o raciocínio
18
desses problemas, é preciso representar as receitas e despesas através do
diagrama de fluxo de caixa.
Segundo a empresa Projetos DSD Consultores (2010), o fluxo de caixa é
uma ferramenta que na visualização e compreensão das movimentações financeiras
num período pré-estabelecido, possibilita que o empresário possa saldar os
compromissos assumidos nos prazos estipulados, para evitar a necessidade de
recorrer a empréstimos ou cheque especial.
É importante considerar todas as variáveis envolvidas nos processos de
fluxo financeiro, gerando um fluxo condizente com a realidade da empresa, assim
como examinar os diferentes cenários em que a empresa possa estar inserida de
acordo com a sua base estratégica.
2.2.2 Valor Presente Líquido (VPL)
O Método do Valor Presente Líquido (VPL) consiste em trazer a uma
única data todos os valores do fluxo de caixa distribuídos em datas diferentes. É o
resultado financeiro do fluxo de caixa, sendo obtido pela soma algébrica dos
encaixes e desencaixes trazidos à data presente.
VAN GROENENDALL (1998) considera o Método do Valor Presente
Líquido como um dos principais indicadores para a tomada de decisões, sendo, em
princípio, atendido o critério de viabilidade econômico-financeira quando o VPL é
positivo, o que sugere que as entradas de capital no fluxo de caixa são superiores às
saídas.
Gitman (2002) afirma que o Valor Presente Líquido (VPL) é uma técnica
sofisticada de análise de orçamento de capital, já que considera de forma explicita o
valor do dinheiro no tempo.
Este indicador de viabilidade é expresso pelo valor presente do fluxo de
caixa descontado, projetado no horizonte do empreendimento, incluindo o valor do
investimento a realizar.
Heineck, Barros Neto e Abreu (2008) afirmam que o VPL é o método mais
robusto para o processo de análise de investimentos, dado que não apresenta
nenhuma restrição significativa de utilização.
19
Heineck, Barros Neto e Abreu (2008) destacam com as principais
vantagens do VPL:
• É uma medida absoluta de valor;
• Evidencia uma noção do risco envolvido;
• Considera o valor do dinheiro no tempo;
• É consistente com o objetivo das organizações;
• Considera todos os fluxos de caixa envolvidos.
O empreendimento será considerado viável quando o seu valor presente
líquido for nulo ou positivo, para uma taxa de desconto equivalente ao custo de
oportunidade de igual risco.
Esse método desconta os fluxos de caixa futuro de uma empresa para o
presente através de uma taxa específica. O método do VPL se configura em trazer
para a data zero, usando como taxa de desconto a TMA do empreendimento. Entre
as suas vantagens está que ele pode ser aplicado a qualquer fluxo de caixa. Em
uma análise estritamente econômica, pode ser considerado o método mais correto
(GITMAN, 2002).
2.2.3 Taxa Mínima de Atratividade (TMA)
A Taxa Mínima de Atratividade (TMA) é uma taxa de juros que representa
o mínimo que um investidor se propõe a ganhar quando faz um investimento. Esta
taxa é formada a partir do custo de oportunidade, do risco do negócio e da liquidez.
ICHIHARA (2000) define a TMA como a taxa de juros referente ao custo
de capital, o que corresponde à rentabilidade mínima aceitável de qualquer
aplicação financeira. Corresponde à taxa capaz de fazer um recurso financeiro
render, no mínimo, os juros equivalentes à rentabilidade das aplicações correntes e
de pouco risco.
No modelo de análise de investimento imobiliário, no qual se calcula o
fluxo de caixa pela construção e venda de um empreendimento, a TMA é a taxa a
partir da qual um empreendedor passa a ter lucro financeiro.
Segundo Santos (2001, p. 153) a TMA é considerada a variável chave
para os métodos analíticos, sendo específica para cada empresa, significa a taxa de
20
juros mínima aceitável quando ela faz um investimento, ou a taxa máxima a pagar
por um financiamento.
Conforme Souza e Clemente, (2004) a Taxa Mínima de Atratividade
(TMA) é o mecanismo usado para orientar o investidor em determinar o valor mínimo
da aplicação do capital em análise. É considerada a oportunidade com o menor grau
de risco e que apresente a melhor taxa. O capital investido fica aplicado à melhor
TMA, sendo assim, o conceito de renda gerada é o excedente que será ganho,
também intitulado de lucro residual, a base utilizada para estabelecer a TMA é a taxa
de juros praticada no mercado.
2.2.4 Taxa Interna de Retorno (TIR)
A Taxa Interna de Retorno, segundo (GITMAN, 2002), caracteriza-se pela
taxa de desconto que zera o valor presente líquido dos fluxos de caixa de um
projeto, ou seja, todas as entradas igualem todas as saídas de caixa. É a taxa de
juros que num determinado momento iguala o valor das entradas com o das saídas
previstas em caixa.
Para Souza (2003), a taxa interna de retorno (TIR) representa a taxa que
devolve o valor presente das entradas de caixa, associadas ao projeto, igual ao
investimento inicial.
A taxa interna de retorno é a taxa de desconto que anula o valor atual
líquido do projeto de investimento.
Segundo Pereira e Almeida (2010), a Taxa Interna de Retorno (TIR) é a
taxa de juros que iguala, em determinado momento do tempo, o valor presente das
entradas com o das saídas previstas de caixa. A TIR é usada como método de
análise de investimentos, onde o investimento será economicamente atraente se a
TIR for maior do que a taxa mínima de atratividade.
O critério de viabilidade é atendido se a TIR for superior a uma TMA. Já
que a TMA admite o retorno do investimento e que, sobretudo, o fluxo de caixa deve
estar em conformidade com a realidade do mercado imobiliário, convenciona-se
estipular que o seu valor presente líquido seja nulo (Hirschfeld, 2000).
21
Conforme Hirschfeld (1989) a taxa interna de retorno representa
percentual referente ao ganho recebido em devolução, comparado adequadamente
com a quantia investida.
O empreendimento será considerado viável quando a sua taxa interna de
retorno for igual ou superior à taxa de desconto equivalente ao custo de
oportunidade de igual risco.
2.2.5 Payback
De acordo com BRITO (2015), o payback é o período de tempo que
ocorre o retorno do investimento. Calculado no fluxo de caixa de vida útil, o payback
apresenta varias maneiras para cada tempo de empresa.
Para GITMAN (2002) o payback pode ser definido como o número de
períodos para se recuperar o investimento inicial. Para se calcular o payback de um
projeto devem-se somar os valores dos fluxos de caixa até que essa soma se iguale
ao valor do investimento, onde o período da última parcela da soma será o período
de payback (recuperação do investimento).
Simplificando, o payback é o período de tempo decorrido entre o
investimento inicial e o momento no qual o lucro líquido acumulado se iguala ao
valor desse investimento.
2.3 GASTOS E RECEITAS NA VIABILIDADE DE PROJETOS
Em um estudo de viabilidade econômico-financeiro o domínio sobre os
gastos é a parte essencial para o sucesso de qualquer empreendimento. Sendo
assim, uma previsão realista dos gastos possui grande influência podendo levar a
inviabilidade de um investimento de projeto.
Um gasto é todo dispêndio financeiro para a aquisição de um produto ou
serviço, representado pela entrega ou promessa de entrega de ativos, sendo esses
ativos representados normalmente em dinheiro. Em resumo, é tudo que gera um
desembolso de caixa para empresa. Portanto, segundo Bruni (2006) um gasto pode
ser um investimento, um custo ou uma despesa.
22
2.3.1 Investimentos Iniciais
O Investimento Inicial, também conhecido por Custo de Capital, possui um
papel de definição no que se refere à alocação dos recursos financeiros. Segundo
Buarque (1984, p. 107), a determinação do nível de investimentos necessários para
o projeto é um aspecto fundamental, pois ela será básica na definição da viabilidade
ou não da unidade de produção. A definição do montante total a ser alocado como
investimento inicial será atribuído pela engenharia do projeto.
Os investimentos iniciais do projeto dão início às atividades relacionadas
ao fluxo de caixa, assim o fluxo financeiro inicial será relacionado à saída de caixa.
2.3.2 Custos
Segundo OTERO e HEINECK (2004), o objetivo de uma análise de custos
é apresentar uma aproximação que represente o custo do empreendimento dentro
de um grau de precisão aceitável. As técnicas de análise devem estar associadas
aos estágios de desenvolvimento do projeto, possibilitando o maior ou menor
detalhamento das informações necessárias à estimativa.
Para BRITO (2015), os custos dos projetos possuem duas origens: os
investimentos e a operação da empresa. Onde os custos de investimentos se
constituirão em estoques de capital e os custos operacionais serão os fluxos sobre
tais estoques.
De acordo com MOREIRA (1997), os custos de construção de um
empreendimento podem ser determinados por três processos: orçamento por
quantidades de serviços, que é detalhado em função das quantidades calculadas de
todos os serviços que comporão a obra; por unidades compostas, quando elaborado
em função dos preços de unidades construtivas prontas; ou por custo unitário de
obra, o orçamento mais utilizado em projetos, que consiste no produto da área
projetada de construção por um custo unitário básico de obra em unidades
monetárias por metro quadrado.
Os custos podem ser classificados sob a óptica contábil em três grandes
grupos: (i) material direto (MD), todo material que pode ser identificado como
unidade do produto que está sendo fabricado; (ii) mão de obra direta (MOD), todo
23
salário de operários que trabalham diretamente com a produção; (iii) custos indiretos
de fabricação (CIF), todos os custos relacionados à fabricação, mas que não podem
ser identificados com as unidades que estão sendo produzidas “BRUNI (2006)”.
Custos são gastos necessários para todo o processo operacional, é o
valor referente ao trabalho necessário para a produção de bens ou serviços.
2.3.3 Despesas
Para IUDÍCIBUS (2010), a despesa é entendida como um gasto que serve
para produzir uma receita. Diminuindo o Ativo ou aumentando o Passivo, uma
despesa é feita com o objetivo de se obter uma receita cujo valor seja superior à
diminuição que ela provoca na situação líquida.
Em um empreendimento imobiliário devem ser considerados como
desembolsos financeiros as despesas incidentes sobre o investimento, como as
despesas tributárias com PIS, COFINS, CPMF, IPTU, IR e as despesas indiretas
administrativas, como contabilidade, recursos humanos, diretoria, informática,
marketing da empresa e outras. Incidem também no fluxo de caixa as despesas
inerentes à comercialização do empreendimento, como as destinadas ao marketing
com plantão de vendas, exposições, comunicação visual, prospectos, mídia em
televisão, jornal, internet e rádio (Casarotto Fº e Kopittke, 2000).
A despesa, para a Contabilidade, é o gasto necessário para a obtenção
de receita. Elas não podem ser avaliadas como custo, pois não possuem relação
com o processo de produção.
2.3.4 Receitas
Lemes Júnior (2005), afirma que as receitas representam a soma de
todos os recursos gerados em decorrência das operações de venda de produtos e
ou prestação serviços, que estejam diretamente relacionadas com as atividades fins
da empresa.
Segundo MOREIRA (1997) as receitas do fluxo de caixa de um
empreendimento imobiliário são aquelas oriundas da comercialização das unidades
24
da produção e são planejadas mediante pesquisas no mercado imobiliário, gerando
uma previsão possível do preço e da velocidade de vendas do empreendimento.
De acordo com Rebelatto (2004), as receitas que correspondem ao
projeto são os fluxos de recursos financeiros recebidos, de maneira direta ou
indiretamente, em virtude de sua operação. As receitas são definidas pelo preço de
venda dos bens ou serviços multiplicados pelo volume de produção.
As receitas de um projeto originam-se principalmente das vendas dos
produtos e subprodutos. O cálculo das receitas consiste basicamente em multiplicar
a quantidade esperada de venda de cada ano e de cada produto, pelo preço
correspondente (Buarque, 1984). O volume de produção e a quantidade esperada
de venda irão depender do tamanho do projeto (REBELATTO, 2004).
Resumindo, as receitas correspondem aos recursos monetários obtidos
provenientes da venda de mercadorias ou de uma prestação de serviços.
2.4 RISCOS E INCERTEZAS
Segundo SUNDER (2002), a moderna abordagem de planejamento e
administração de investimentos prevê processos de análise e controle, a fim de visar
a minimização de riscos, buscando o sucesso do investimento, ou seja, a sua
eficácia, e visando a utilidade contínua do processo, ou seja, a sua eficiência.
PYHRR (1973) considera o risco como uma incerteza devida à
impossibilidade de o investidor efetuar previsões perfeitas sobre os resultados do
projeto, consistindo na probabilidade de o investidor não obter o retorno esperado de
seu investimento.
Em geral, os investimentos têm risco porque as decisões são tomadas a
partir de padrões de comportamentos e desempenhos esperados, os quais podem
não ser concretizados porque o empreendedor não tem o controle do ambiente de
mercado e da economia que interferem na operação.
O PMI (2000) sugere a classificação dos riscos nas seguintes categorias:
• Riscos relacionados à parte técnica, de qualidade ou de
desempenho: são exemplos desses riscos o estabelecimento de
25
metas não realistas e o uso de tecnologias complexas, não
comprovadas ou obsoletas;
• Riscos relacionados ao gerenciamento do projeto: a alocação
inadequada de recursos a um projeto é um exemplo dessa
categoria de risco;
• Riscos relacionados à organização: eventuais conflitos dos
recursos humanos numa organização podem exemplificar essa
categoria;
• Riscos externos: acidentes naturais que afetem um projeto
exemplificam essa categoria.
Embora os desempenhos esperados não possam ser concretizados, pois
o empreendedor não tem o controle do ambiente de mercado e da economia que
interferem na operação, o investidor deve, devido aos riscos presentes nos projetos,
encontrar uma combinação ideal entre risco e retorno, sempre buscando a
maximização do resultado financeiro de um projeto para um nível de risco aceitável.
2.5 ANÁLISE DE RENTABILIDADE
Com base nas palavras de Padoveze (2005), a análise de rentabilidade
tem a finalidade de medir o retorno do capital investido, além de conhecer as razões
que levaram a essa rentabilidade. Os métodos recomendados são o valor presente
liquido (VPL) e a taxa interna de retorno (TIR). O método denominado de payback,
também complementa a análise de investimento. As metodologias do VPL e a TIR
efetuam o desconto do custo de capital representada por uma taxa de juros do lucro
ou fluxos futuros de caixa. Quanto ao VPL, atribui-se um custo mínimo de capital e
descontam-se os fluxos futuros previstos. Na TIR, ao invés de atribuir um custo
mínimo, busca-se a taxa de retorno que iguala os fluxos futuros aos investimentos
feitos. Com o método payback, efetua-se o calculo para saber em quantos anos o
investimento retornará.
A taxa de rentabilidade irá definir a TR do projeto comparando os lucros
contábeis líquido com os custos iniciais do projeto, incluindo os lucros líquidos e
dividindo pelos investimentos (GROPPELLI; NIKBAKHT, 2002, p.133).
26
O critério de análise de rentabilidade qualifica-se para avaliar o retorno do
investimento. Vale ressaltar que a saúde financeira de uma empresa é resultante da
obtenção de sua rentabilidade. Uma empresa que apresentou rentabilidade baixa
em períodos passados deve apresentar provavelmente problemas de liquidez devido
à má gestão de seus lucros ou fundos. Já uma empresa rentável e bem administrada
não terá problemas de solvência ou capacidade de pagamento.
27
3 MERCADO IMOBILIARIO
3.1 MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO
O mercado imobiliário brasileiro desde 2009, com a criação do Programa
Minha Casa Minha Vida e com as metas políticas do Governo para diminuir o déficit
habitacional, contribui, além da aquisição da casa própria a milhões de brasileiros,
também com a economia brasileira, principalmente pela geração de empregos em
todas as áreas envolvidas e pela facilitação do acesso ao crédito proporcionou o
aumento do consumo. Ao mesmo tempo, com um consequente aumento na
quantidade de grandes empresas de construção civil, gerou também maior
concorrência e redução nas margens de lucro das mesmas. Devido a essa
concorrência entre as construtoras, o mercado forçou uma redução no valor final do
produto e a busca de novos métodos construtivos mais rápidos e com uma redução
de custos para a manutenção de margem de lucro.
No entanto, de acordo com o a Revista Pensar Contábil (2015), surgiram
problemas decorrentes da falta de qualidade com as ações judiciais dos
proponentes contra as construtoras devido a falhas nos produtos. Diante disso, o
Ministério das Cidades impôs regras rígidas nos empreendimentos considerados
populares, com a intenção de proteger os consumidores principalmente em relação á
segurança, infraestrutura básica, lazer e qualidade na construção, o que acarretou
aumento nos custos de produção de unidades habitacionais e deixou a
sobrevivência dessas empresas ameaçada.
Dessa forma, com o interesse de continuar operando no ramo em
questão, as construtoras se viram diante de obrigatoriedades às quais deveriam se
adequar. A solução foi utilizar métodos de gestão e controle que proporcionassem
maior razoabilidade à tomada de decisões. Para isso, verificação de
empreendimentos semelhantes na mesma região, pesquisas à população-alvo,
tendências do mercado imobiliário, aplicação de métodos de mensuração e de
retorno do investimento se fizeram necessários.
A Pensar Contábil ressalta ainda que uma contabilidade atuante de forma
associada à administração mostra-se extremamente importante nos processos
decisórios das empresas, pois pode diagnosticar deficiências não percebidas
28
quando das decisões empíricas, sendo que na construção civil, os custos avaliados
têm como produto final o orçamento da obra, o acompanhamento e o controle dos
gastos no decorrer da sua execução. Em virtude da necessidade de tempestividade,
eficiência e eficácia nas decisões, os gerentes de empreendimentos devem agregar
também os conhecimentos técnicos contábeis, administrativos e econômicos. Assim,
o mercado da construção civil de empreendimentos vinculados ao PMCMV tem
obrigado as construtoras a serem ainda mais estruturadas e concisas em seus
investimentos, sob a pena de, futuramente, virem a prejudicar a própria população,
em virtude de falhas na produção ou, até mesmo, de prejuízos financeiros.
Dessa forma, para cada empreendimento que se pretenda realizar, faz-se
necessária uma análise individual do projeto, o que remete a analisar e embasar as
decisões com base em análises de custos das obras, em fase anterior, no decorrer e
posteriormente á sua execução.
3.1.1 Cenário Habitacional no Brasil
Até o início de 2009, o prazo dos financiamentos, as taxas de juros
disponíveis, a falta de subsídio aos consumidores e, em conjunto da falta de grandes
empreendimentos imobiliários que conseguissem baratear os valores dos imóveis,
acabaram por não promover a vasta procura por imóveis e financiamentos da forma
que hoje ocorre.
Atualmente, há o financiamento à produção como incentivo às grandes,
médias e pequenas construtoras, o que enseja que principalmente as grandes
empresas desenvolvam projetos robustos e que assim consigam agregar baixos
custos diretos e indiretos no valor de venda unitário dos imóveis, ao mesmo tempo
em que mantenham sua margem líquida de lucro.
Desse modo, o sucesso do PMCMV está vinculado diretamente à mão de
obra advinda das grandes construtoras, porém, a baixa margem de lucro para estas
empresas nos empreendimentos vinculados ao PMCMV, é compensada pela
produção em escala. Por outro lado, o presidente da Associação Brasileira de
Defesa dos Corretores de Imóveis, Francisco Zagari Neto, afirmou que iriam
aumentar os custos de construção, o que consequentemente acarretaria aumento no
valor unitário habitacional.
29
Uma pesquisa realizada pela PNAD (Pesquisa Nacional por Amostra de
Domicílios, 2011), afirma que em relação ao número médio de moradores por
domicílio, apresenta-se uma queda de 3,3, para 3,2 moradores em média, entre
2009 e 2011. A pesquisa aponta que os domicílios com quantidade de até três
moradores têm diminuído (de 2009 a 2011 aumentaram em 2,6% do total), ao passo
que domicílios com mais de quatro moradores têm sido cada vez mais difíceis de
encontrar. A partir destes dados apresentados, supõe-se que o estímulo à compra
do primeiro imóvel tem funcionado.
3.1.2 Déficit habitacional
O déficit habitacional pode ser definido como a necessidade de
construção de novas habitações, considerando a carência de residências e também
a necessidade de substituição de moradias que estejam em situação precária
(FIESP, 2007, p.10).
Com o objetivo de obter informações sobre o setor habitacional no Brasil,
estima-se o déficit habitacional brasileiro com base nos dados do Instituto Brasileiro
de Geografia e Estatística (IBGE).
De acordo com o Censo Demográfico de 2010, o déficit habitacional do
Brasil atingia, naquele ano, 5,8 milhões de unidades, o que representava 10,1% do
total de domicílios no país. Uma análise do ponto de vista socioeconômico mostra
que, do total do déficit habitacional brasileiro, 72% dizem respeito a famílias com
renda de até três salários mínimos.
A maior parcela do déficit habitacional brasileiro se deve à:
• Coabitação: são famílias que dividem um mesmo domicílio ou
estão em cortiços, representam 2,4 milhões de domicílios, ou 42%;
• Ônus excessivo com aluguel: se refere às famílias de baixa renda
(de até três salários mínimos) que despendem 30% ou mais da
renda familiar com o pagamento de aluguel. Esse quesito
correspondia a 2,1 milhões de domicílios, ou 35% do total;
30
• Habitação precária: corresponde a moradias improvisadas e
rústicas. Esse item foi estimado em 1,3 milhão de domicílios (23%)
em todo o país.
Do déficit habitacional total, 4,8 milhões de domicílios (83%) estavam na
zona urbana e um milhão (17%), na zona rural. O déficit habitacional urbano
concentra-se nas regiões metropolitanas das capitais do país (48%), é marcado pela
coabitação (44%) e pelo ônus excessivo com aluguel (43%). Por sua vez, o déficit
habitacional rural concentra-se na região Nordeste do Brasil (54%) e é caracterizado
pela habitação precária (71%).
3.2 PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA – PMCMV
Em 07 de julho de 2009, o Governo Federal instituiu a Lei Federal n.º
11.977, com o Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV, o qual criou formas de
melhor viabilização de produção, aquisição e reforma de unidades habitacionais. O
Programa Minha Casa, Minha Vida, em parceria com estados, municípios, empresas
e movimentos sociais, realiza o sonho da casa própria, além de contribuir com a
geração de empregos para os trabalhadores e desenvolvimento para todo o Brasil.
Os quadros a seguir dispõem das regras e condições do público-alvo
especificamente apto ao programa:
31
Quadro 1: Parâmetros do Público – Alvo comprador
Fonte: Caixa Econômica Federal, adaptado pelo autor (2016).
O Quadro 2 se remete à preocupação com a retidão dos vendedores dos
imóveis, pois, além da preocupação de que a garantia seja compatível com o valor
de financiamento, há o cuidado do governo quanto à qualidade de vida que o imóvel
proporcionará à sociedade como um todo, sendo pela qualidade construtiva e
também pelo acesso ao saneamento e aos demais itens de infraestrutura básicos.
32
Quadro 2: Parâmetros Público - Alvo vendedor/construtora
Fonte: Caixa Econômica Federal, adaptado pelo autor (2016).
Quadro 3: Parâmetros – Padrões dos Imóveis
Fonte: Caixa Econômica Federal, adaptado pelo autor (2016).
Além do público alvo, os imóveis precisam estar dentro de alguns padrões
de exigências para o programa conforme o quadro acima, como também se
adequarem as formas de garantia proposta pelo PMCMV conforme o quadro a
seguir:
33
Quadro 4: Parâmetros – Formas de Garantia
Fonte: Caixa Econômica Federal, adaptado pelo autor (2016).
Após se avaliar as partes contratantes do programa, deve-se ficar atento
aos valores máximos financiáveis. Os valores dos imóveis variam de acordo com a
localidade. E pode ser custeado até 90% do valor do imóvel pelo Programa. O
quadro a seguir dispõe dos valores limite para cada município em que se localiza o
imóvel:
Quadro 5: Valor limite dos imóveis do Programa
Região DF, RJ e SP
SUL, ES e MG
CENTRO OESTE
NORTE e NORDESTE
Capitais classificadas pelo IBGE como metrópoles; 225.000 225.000 180.000 180.000
Demais capitais estaduais, municípios de regiões metropolitanas a partir de 100 mil habitantes, capitais regionais, com população a partir de 250 mil habitantes;
215.000 180.000 170.000 170.000
34
Municípios com população maior a 250 mil habitantes, municípios de regiões metropolitanas de até 100 mil e capitais regionais com menos de 250 mil habitantes;
170.000 160.000 155.000 150.000
Municípios com população maior que 50 mil habitantes; 135.000 130.000 125.000 120.000
Municípios com população entre 20 mil e 50 mil habitantes; 105.000 100.000 100.000 95.000
Demais municípios. 90.000 90.000 90.000 90.000
Fonte: Caixa Econômica Federal, Adaptado pelo autor (2016).
O Programa tem por objetivo promover a produção ou aquisição de novas
unidades habitacionais, ou a requalificação de imóveis urbanos, e poderão financiar
através do Programa Minha Casa Minha Vida as famílias brasileiras com renda
mensal de até R$ 6.500. Já para os agricultores familiares ou trabalhadores rurais,
existe a modalidade do Minha Casa Minha Vida Rural, com financiamentos para até
três grupos de renda, que variam até R$ 78.000,00 por ano, e é destinado tanto para
construção de novas casas quanto para reforma de unidades já existentes.
O PMCMV é dividido em faixas de acordo com a renda bruta mensal de
cada família. A seguir são apresentadas as faixas correspondentes ao programa
com suas principais informações:
• FAIXA 1 - produz empreendimentos habitacionais destinados às
famílias com renda mensal bruta de até R$ 1.800,00. As
prestações do Minha Casa Minha Vida são calculadas de acordo
com a renda, quanto menor a renda menor a parcela. A menor
parcela é de R$ 80,00 reais por mês e não pode ultrapassar 30%
do valor da renda bruta familiar. As prestações da Faixa 1 serão
pagas em 10 anos e a tabela a seguir indica os valores de acordo
com a renda bruta familiar:
Quadro 6: Valor das Prestações - Faixa 1
Renda Bruta Familiar – Faixa 1 Parcela do Financiamento
Renda até R$ 800,00 R$ 80,00
Renda entre R$ 800,00 e R$ 1.200,00 10% da Renda
35
Renda entre R$ 1.200,00 e R$ 1.600,00 15% da Renda
Renda entre R$ 1.600,00 e R$ 1.800,00 20% da Renda
Fonte: Caixa Econômica Federal, Adaptado pelo autor (2016).
• FAIXA 1,5 - destinado a famílias com renda até R$ 2.350,00,
oferece subsídios de até R$ 45.000,00 para financiamento de
imóveis até R$ 135.000,00, dependendo da sua localização.
• FAIXA 2 - destinado a famílias com renda entre R$ 2.351,00 e
3.600,00, oferece subsídios de até R$ 27.500,00 de acordo com a
renda e localização, assim, é permitido que se faça diretamente
uma simulação para saber o valor do subsídio que o programa
oferece.
• FAIXA 3 - A modalidade MCMV Financiamento também possibilita
o acesso à moradia por meio de financiamento com recursos do
Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – FGTS, de famílias com
renda bruta mensal acima de R$ 3.600,00 e até R$ 6.500,00, com
condições especiais de taxas de juros até 8,16% a.a., reduzidas
em relação às praticadas pelo mercado imobiliário.
Para participar desse produto, além de atender ao limite de renda familiar
compatível, o candidato não pode ter recebido nenhum benefício do Poder Público,
tais como: parte de pagamento do imóvel ou redução das taxas de juros. Essa
verificação será realizada
As prestações do Programa Minha Casa Minha Vida são diferenciadas
para cada faixa salarial. Por exemplo, quem possui renda de até R$ 1.800,00 reais
por mês têm até 10 anos (120 meses) para pagar o financiamento, já quem recebe
R$ 6.500,00 reais tem 30 anos (360 meses) para pagar as prestações.
Após a criação do Programa, a taxa de juros diminuiu, além de ter direito
ao subsidio. Com o objetivo de auxiliar as famílias adquirirem o primeiro imóvel, o
Governo beneficia com subsídios e taxas especiais os brasileiros que mais precisam
desta ajuda para auxiliar no pagamento do financiamento e conseguir adquirir seu
36
primeiro imóvel. O subsidio é calculado e levado em consideração o município onde
pretende adquirir o imóvel, a renda familiar e o valor a financiar. Na Faixa 1, por
exemplo, o subsídio pode chegar até 95%, já na nova faixa do programa (Faixa 1,5),
o valor pode chegar a até R$ 45 mil de acordo com a localidade e a renda. O quadro
abaixo indica o valor máximo do subsidio para cada faixa e a porcentagem dos juros
do programa:
Quadro 7: Regra Geral do Programa
Faixa de Renda Limite de
Financiamento Juros Cobrados Subsídio
Faixa 1 Até R$ 1.800
R$ 96.000,00 Sem Juros Até 90% do valor do imóvel
Faixa 1,5 Entre R$ 1.800 e R$
2.350 R$ 135.000,00 5% a.a. Até R$ 45.000,00
Faixa 2 Entre 2.350 e R$
3.600 R$ 225.000,00 De 5,5% a 7% a.a. Até R$ 27.500,00
Faixa 3 Entre R$ 3.600 e R$
6.500 R$ 225.000,00 8,16% a.a. Sem subsídio
Fonte: Caixa Econômica Federal, Adaptado pelo autor (2016).
Além de atender aos limites de renda, você não pode ser dono ou ter
financiamento de imóvel residencial, ter recebido benefício de outro programa
habitacional do governo federal, estar cadastrado no Sistema Integrado de
Administração de Carteiras Imobiliárias (SIACI) e/ou Cadastro Nacional de Mutuários
(CADMUT) ou ter débitos com o governo federal.
O Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), está fazendo a diferença
no setor imobiliário. As facilidades oferecidas através de créditos para financiamento,
redução de juros e aumento nos prazos beneficiaram os consumidores das classes
com menor poder aquisitivo.
3.2.1 Oportunidades às Empresas da Construção Civil
Para as empresas que atuam na área da construção civil, a Caixa oferece
três planos com a oportunidade de fechar grandes negócios para construção de
empreendimentos habitacionais e ainda contribuir para o desenvolvimento do país.
37
A. Imóveis na Planta
A Caixa facilita a produção de empreendimentos imobiliários com
financiamento direto às pessoas físicas. Uma linha de crédito destinada à construção
de empreendimentos imobiliários. Em qualquer fase da obra, o imóvel na planta
pode ser comprado por pessoas interessadas, que são agrupadas por uma Entidade
Organizadora, e esta coordena a realização do empreendimento junto à construtora.
Vantagens:
• Praticidade: Os recursos para a construção do empreendimento são
liberados para a Construtora sem que ela tenha que tomar crédito em seu
nome;
• Associação à marca Caixa: A força e tradição da marca Caixa podem ser
utilizadas na estratégia de vendas da empresa;
• Agilidade na contratação: O empreendimento pode ser produzido e
contratado em módulos, o que facilita a produção e as vendas;
• Segurança: A Caixa é responsável pelo pagamento da obra executada à
Entidade, conforme o cronograma.
Etapas de contratação:
• Análise do Projeto: Uma Entidade Organizadora apresenta o projeto do
empreendimento imobiliário. É feita a análise da viabilidade econômico-
financeira e negocial do empreendimento, e a Caixa também analisa a
capacidade de pagamento das pessoas envolvidas.
• Contratação: A Caixa apresenta as opções de contratação como valores,
prestações e prazos e cada pessoa assina seu contrato.
• Liberação do crédito: A Caixa faz o pagamento de obra executada,
conforme a necessidade de recursos. O pagamento para a empresa é feito à
medida que os financiamentos forem sendo contratados, reduzindo o saldo
devedor da empresa.
38
Requisitos:
• Situação cadastral regular e saúde econômico-financeira;
• O empreendimento deve se localizar em área urbana;
• Construtora com nível de qualificação no SIAC/PBQP-H;
• Alvará ou projeto de arquitetura aprovado pelo município;
• Licenças ambientais aplicáveis e declaração de viabilidade das
concessionárias de água, esgoto e energia elétrica;
• Haver infraestrutura interna e externa ao empreendimento.
Essa oportunidade é ideal para a produção de empreendimentos
imobiliários com financiamento direto a pessoas físicas. Pode ser vendido em
qualquer fase da obra e a Caixa libera o crédito de acordo com a os financiamentos
contratados.
B. Apoio à Produção
A Caixa oferece uma linha de crédito exclusiva no mercado, ideal para
quem quer construir rapidamente. Enquanto o cronograma de obras é executado, a
Caixa também pode financiar a compra de unidades para pessoas físicas ou
jurídicas. Disponível para empresas do ramo da construção civil de todos os portes.
Vantagens:
• Rapidez: Assina-se o contrato, inicia-se a obra e cumpram-se exigências
contratuais em até 06 meses;
• Associação à marca Caixa: A força e tradição da marca Caixa podem ser
utilizadas na estratégia de vendas;
• Agilidade na contratação: O empreendimento pode ser produzido e
contratado em módulos, o que facilita a produção e as vendas;
• Flexibilidade: As unidades do empreendimento podem ser financiadas pelos
compradores durante a fase de construção ou após a conclusão das obras.
39
Etapas de contratação:
• Análises: Apresenta-se o projeto do empreendimento imobiliário na Caixa
para que ela verifique a viabilidade econômico-financeira e negocial do
empreendimento e também da sua empresa
• Contratação: A Caixa apresenta as opções de contratação como valores,
prestações e prazos e cada pessoa assina seu contrato.
• Liberação do crédito: A Caixa faz o pagamento de obra executada,
conforme a necessidade de recursos. O pagamento para a empresa é feito à
medida que os financiamentos forem sendo contratados, reduzindo o saldo
devedor da empresa.
Requisitos:
• Situação cadastral regular e saúde econômico-financeira;
• O empreendimento deve estar localizado em área urbana;
• Construtora com nível de qualificação no SIAC/PBQP-H;
• Incorporação registrada no Cartório de Registro de Imóveis para contratação;
• Projeto de arquitetura aprovado e Alvará expedido pelo Município;
• Licenças ambientais aplicáveis e declaração de viabilidade das
concessionárias de água, esgoto e energia elétrica;
• Existência de infraestrutura interna e externa ao empreendimento;
• Demanda mínima de comercialização das unidades do empreendimento.
A oportunidade descrita acima possui duas modalidades:
A primeira é destinada a empresas privadas de todos os portes e do ramo
da construção civil, que queiram comercializar empreendimentos imobiliários sem
tomar financiamento em seu nome. Por meio dele, os recursos do financiamento
feito para as pessoas físicas ou jurídicas são liberados pela Caixa diretamente à
construtora conforme cronograma de execução de obra. Assim, os recursos para a
construção do empreendimento são garantidos sem que a construtora tenha que
40
tomar crédito em seu nome. É uma operação que pode ser contratada em qualquer
fase da obra.
A segunda modalidade é a linha de crédito imobiliário que é contratada
diretamente com a construtora para viabilizar a construção do empreendimento.
Enquanto o cronograma de obras é executado, a Caixa também pode financiar os
adquirentes das unidades do empreendimento (pessoas físicas ou jurídicas). Os
valores do financiamento aos adquirentes abatem o saldo devedor da sua empresa.
Essa linha é recomendada às empresas que precisam de velocidade na produção
do empreendimento.
C. Plano Empresa da Construção Civil
Conhecido no mercado como PEC ou Plano Empresário, o Plano
Empresa da Construção Civil é um financiamento simplificado destinado a empresas
de construção civil que desejam produzir empreendimentos imobiliários.
Vantagens:
• Contratação simplificada: Assina-se o contrato, inicia-se a obra e cumpram-
se exigências contratuais em até 06 meses;
• Associação à marca caixa: a força e tradição da marca caixa podem ser
utilizadas na estratégia de vendas da empresa;
• Agilidade na contratação: o empreendimento pode ser produzido e
contratado em módulos, o que facilita a produção e as vendas;
• Economia: durante a fase de obra, a sua empresa paga juros e atualização
monetária apenas sobre o valor do financiamento liberado;
• Flexibilidade: a partir de 80% da obra executada, as unidades do
empreendimento podem ser financiadas aos compradores pessoas físicas ou
empresas.
Etapas de contratação:
41
• Apresentação do projeto: Apresenta-se o projeto do empreendimento
imobiliário na Caixa para que ela verifique a viabilidade econômico-financeira
e negocial do empreendimento. A Caixa também analisa a documentação da
empresa e do empreendimento sob os aspectos jurídico e de risco de crédito.
• Utilização do crédito: A Caixa libera o financiamento, conforme o andamento
da obra. Acompanhamento da liquidação do financiamento. A empresa quita
o financiamento em até seis meses após a conclusão da obra, utilizando os
valores dos financiamentos contratados na Caixa, com compradores sendo
pessoas físicas ou jurídicas.
Requisitos:
• Situação cadastral regular e saúde econômico-financeira;
• O empreendimento deve estar localizado em área urbana;
• Construtora com nível de qualificação no SIAC/PBQP-H;
• Incorporação registrada no Registro de Imóveis para contratação;
• Projeto de arquitetura aprovado e Alvará expedido pelo Município;
• Licenças ambientais aplicáveis e declaração de viabilidade das
concessionárias de água, esgoto e energia elétrica;
• Existência de infraestrutura interna e externa ao empreendimento;
• Demanda mínima de comercialização das unidades do empreendimento.
Este plano é um financiamento simplificado destinado a empresas de
construção civil que desejam produzir empreendimentos imobiliários para
financiamentos a partir de 80% da obra executada, e liberação do crédito conforme o
andamento da obra.
3.2.2 Impactos Socioeconômicos
No seu sexto ano de existência, com as duas primeiras fases, o MCMV foi
viabilizado com a contratação de mais de 4,2 milhões de unidades habitacionais em
mais de 5.000 municípios (95% dos municípios brasileiros). Nesse período foram
42
mais de 2,6 milhões de unidades entregues. O investimento total no programa
ultrapassa R$ 290 bilhões.
Em 2014, de acordo com o Ministério das cidades, o Programa Minha
Casa Minha Vida contribuiu diretamente com geração e manutenção de 1,2 milhão
de empregos diretos e indiretos. Proporcionou, desde o seu lançamento, renda
direta de R$ 120,32 bilhões. Isso representou, até 2014, uma média de 7,8% do PIB
e 10,4% do PIB na cadeia produtiva da construção. Nesses seis anos, o MCMV
deteve 6% da participação dos empregos na construção civil do País.
43
4 METODOLOGIA DA PESQUISA
Este capítulo descreve-se integralmente o enquadramento metodológico
do estudo das tipologias de pesquisas quanto à abordagem do problema, a
caracterização dos objetivos em estudo e em relação aos procedimentos de
estratégias de pesquisa.
4.1 ENQUADRAMENTO METODOLÓGICO
Quanto à abordagem do problema o presente estudo utiliza-se das
abordagens quantitativa e qualitativa.
Segundo ensinamentos de Diehl (2004), o método quantitativo
caracteriza-se pelo emprego da quantificação, tanto na coleta quanto no tratamento
das informações, utilizando-se técnicas estatísticas, objetivando resultados que
evitem possíveis distorções de análise e interpretação, possibilitando uma maior
margem de segurança. A pesquisa quantitativa se baseia em tudo que pode ser
mensurado em números, classificado e analisado utilizando-se de técnicas
estatísticas.
Já a abordagem qualitativa, de acordo com Minayo (1995), responde a
questões muito particulares. Ela se preocupa, nas ciências sociais, com um nível de
realidade que não pode ser quantificado, ou seja, ela trabalha com o universo de
significados, motivos, aspirações, crenças, valores e atitudes, o que corresponde a
um espaço mais profundo das relações dos processos e dos fenômenos que não
podem ser reduzidos à operacionalização de variáveis.
A pesquisa qualitativa é uma ferramenta útil para determinar o que é
importante e porque é importante para os clientes. Esta pesquisa não é projetada
para coletar resultados quantificáveis. Não se deve realizar uma pesquisa qualitativa
quando o que se espera é saber quantas pessoas irão responder de uma
determinada forma ou terão a mesma opinião. Depois de descobrir porque uma
pessoa responde de determinada forma, se torna relativamente fácil contar às
pessoas que pensam da mesma forma, sendo assim, a pesquisa qualitativa costuma
ser seguida de um estudo quantitativo.
44
No que se refere aos objetivos, este estudo caracteriza-se como
descritivo. A pesquisa descritiva procura descobrir, com a precisão possível, a
frequência que um fenômeno ocorre, sua relação e conexão, com os outros, sua
natureza e características, correlacionando fatos ou fenômenos sem manipulá-los.
(CERVO; BERVIAN, 1996, p. 49).
A pesquisa descritiva tem por objetivo descrever as características de
uma população, fenômeno ou de uma experiência. O processo descritivo visa à
identificação, registro e análise das características, fatores ou variáveis que se
relacionam com o fenômeno ou processo.
Vieira (2002) e Malhotra (2001) destacam, que a pesquisa descritiva
objetiva conhecer e interpretar a realidade, por meio da observação, descrição,
classificação e interpretação de fenômenos, sem nela interferir para modificá-la.
4.2 PROCEDIMENTOS PARA COLETA E ANÁLISE DE DADOS
Em relação aos procedimentos, a pesquisa em foco constitui-se em um
estudo do tipo bibliográfico. Segundo Gil (1991, p. 44), a pesquisa bibliográfica é
desenvolvida com base em material já elaborado, constituído principalmente de
livros e artigos científicos. Embora em quase todos os estudos seja exigido algum
tipo de trabalho dessa natureza, há pesquisas desenvolvidas exclusivamente a partir
de fontes bibliográficas. Boa parte dos estudos exploratórios pode ser definida como
pesquisas bibliográficas.
A principal vantagem da pesquisa bibliográfica reside no fato de permitir
ao investigador a cobertura de uma gama de fenômenos muito mais ampla do que
aquela que poderia pesquisar diretamente. Essa vantagem torna-se particularmente
importante quando o problema de pesquisa requer dados muito dispersos pelo
espaço (Gil, 1991, p. 45).
A pesquisa bibliográfica é um levantamento de determinado tema
proposto, processado em bases de dados de artigos de revistas, livros, teses e
outros documentos.
Ainda em relação aos procedimentos, a pesquisa constitui-se também em
um estudo de caso. Segundo Yin, o estudo de caso representa uma investigação
empírica e compreende um método abrangente, com a lógica do planejamento, da
45
coleta e da análise de dados. Pode incluir tanto estudos de caso único quanto de
múltiplos, assim como abordagens quantitativas e qualitativas de pesquisa.
Para Goode e Hatt, o estudo de caso é um meio de organizar os dados,
preservando do objeto estudado o seu caráter unitário. Considera a unidade como
um todo, incluindo o seu desenvolvimento. Vale lembrar que a totalidade de
qualquer objeto é uma construção mental, pois concretamente não há limites, se não
forem relacionados com o objeto de estudo da pesquisa no contexto em que será
investigada. Portanto, por meio do estudo de caso o que se pretende é investigar,
como uma unidade, as características importantes para o objeto de estudo da
pesquisa.
46
5 ESTUDO DE CASO – ANÁLISE DE UM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
O presente estudo tem como objetivo avaliar a implementação de um
determinado empreendimento, propondo uma análise de viabilidade financeira do
investimento para analisar os custos envolvidos para a construção do mesmo. O
empreendimento é descrito como um prédio residencial multifamiliar com quatro
pavimentos e tem seu foco de comercialização pelo Programa Minha Casa Minha
Vida, para quem está conquistando o primeiro imóvel. O empreendimento será
localizado no Município de Jaguaruna – SC, em região com potencial de valorização,
acesso facilitado e proximidade à rede de transporte público.
A seguir, serão definidas as características gerais do empreendimento de
forma a que se possam estimar gastos com os diversos grupos de custo do
empreendimento.
5.1 MUNICÍPIO
O município de Jaguaruna se localiza na região Sul de Santa Catarina na
microrregião de Tubarão e a aproximadamente 160 km da Capital Florianópolis,
fazendo limite com os municípios de Laguna, Tubarão, Treze de Maio, Sangão, Içara
e Balneário Rincão. De acordo com o ultimo censo demográfico (IBGE 2010), o
município conta com uma população estimada para 2015 de 18.980 habitantes, e
uma área territorial de 328.347 m².
Imagem 1: Localização do Município de Jaguaruna – SC
Fonte: Localizador de mapa do município de Jaguaruna - Santa Catarina (2016).
47
Enquanto nos demais municípios a construção de prédios residenciais é
bem comum, em Jaguaruna não se tem o costume e cultura desse tipo de
empreendimento. Ainda segundo o IBGE, o município apresenta aproximadamente
5.770 domicílios permanentes, na qual destes domicílios apenas 129 do tipo
apartamento. Outro fato relevante é a condição de ocupação dos imóveis, desse
total de domicílios no município, aproximadamente 1.300 (23%) estão nas condições
de alugado ou cedido.
Assim, o estudo, se torna algo interessante e de grande relevância para
população e a possível expansão da região, já que, a localização do
empreendimento foi escolhida por se tratar de uma área com interessante potencial
de valorização imobiliária.
O Programa Minha Casa Minha Vida tem ajudado muito o município. Até
2014, em cinco anos do programa, foram entregues no município 467 unidades
domiciliares, sendo na grande maioria (437 unidades) pertencente a Faixa 2 do
programa. Em relação a área dos imóveis, foram 457 ( 98 %) unidades contratadas
na área urbana e apenas 10 na área rural.
Sobre dados financeiros, os financiamentos geraram recursos num total
de R$ 41 milhões e foram subsidiados cerca de R$ 10 milhões pelos subsídios da
união e pelo FGTS.
O quadro abaixo apresenta os dados do programa quanto a unidades
entregues e os recursos aplicados em comparação com a média nacional.
Quadro 8: Programa Minha Casa Minha Vida em Jaguaruna - PER CAPITA
Região Unidades entregues / 100 mil hab.
Total de Recursos Aplicados / hab.
Jaguaruna - SC 2.464,71 unid. R$ 2.187,99
Brasil 1.023,67 unid. R$ 1.204,53
Fonte: Plataforma de Indicadores do Governo Federal, PMCMV 2014.
Os dados acima refletem o quanto o município tem procura pelo
programa, e esteve sempre à frente da média Nacional comparado aos
investimentos recebidos.
48
5.2 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
O Empreendimento em questão consiste em um edifício residencial
multifamiliar no município de Jaguaruna, no Sul Catarinense. Sua tipologia é
caracterizada como de primeira moradia, ou seja, e serão imóveis destinados a
famílias que não possuem residência própria, para comercialização por meio de
financiamento pelo Programa Minha Casa Minha Vida.
A imagem a seguir apresenta a planta baixa de um pavimento. A área
total da edificação é de 875,36 m² (oitocentos e setenta e cinco vírgula trinta e seis
metros quadrados).
Imagem 2: Planta baixa de um dos pavimentos do Edifício
Fonte: Modelo da Reserva São Lourenço PE (2016).
49
A construção é de médio-baixo padrão, contendo quatro pavimentos tipo.
Cada pavimento é composto por quatro apartamentos, Cada apartamento totaliza
uma área 47,36 m² medindo 6,40 x 7,40, que por sua vez é constituído por dois
dormitórios, um banheiro, sala de estar e jantar conjugada, cozinha e área de
serviço.
Quadro 9: Dimensões da Estrutura Dimensões dos Apartamentos 6,40 m 7,40 m 47,36 m² Cada
Dimensões do Pavimento
15,80 m - (3,00 m)
16,80 m - (5,00 m)
233,84 - (15,00) = 218,84 m² Cada
Área Total dos Apartamentos
Apt. Unitário 47,36 m²
Unidades 16 = 757,76 m²
Área Total do Edifício Pavimento Unitário 218,84
Unidades 4 = 875,36 m²
Fonte: Adaptado pelo autor (2016).
O pavimento térreo comporta, além dos quatro apartamentos, o hall de
entrada e área de circulação.
5.3 TERRENO
A primeira etapa do empreendimento é a aquisição do terreno. O terreno
em questão, localizado em uma área residencial, possui uma área de 400 m² (16,00
x 25,00 metros), e um custo de R$ 80.000,00, adquirido na modalidade compra
direta á vista A partir da delimitação do local a empreender deve ser analisado
potencial construtivo do terreno, pois este potencial irá depender de uma série de
ponderações estipuladas pela Prefeitura Municipal de Jaguaruna, através do Plano
Diretor do Distrito Sede da Lei Complementar nº 005/2014.
5.3.1 Taxa De Ocupação
A TO é a relação entre a projeção da edificação e a área do terreno. Ou
seja, ela representa a porcentagem da edificação sobre o terreno. O resultado é um
coeficiente dado em porcentagem da divisão da área de projeção do edifício pela
área do terreno em uso. Para cada região e tipo de construção existe um coeficiente
50
diferente que representa o quanto da Área de Projeção da Edificação pode ser
construído no terreno.
Imagem 3: Cálculo da Taxa de Ocupação
Fonte: Plano Diretor de Jaguaruna: Lei Complementar nº 005/2014.
A TO mede apenas a projeção da edificação sobre o terreno. Ela não está
diretamente ligada ao número de pavimentos da edificação. Na verdade o número
de pavimentos não fará diferença nenhuma na TO. Porém, se os pavimentos
superiores estiverem contidos fora dos limites do pavimento térreo a TO será
alterada.
Imagem 4: Caracterização de mudança na T.O.
Fonte: Plano Diretor de Jaguaruna: Lei Complementar nº 005/2014.
No município de Jaguaruna, para o empreendimento em questão, que é
localizado em uma área residencial, esse coeficiente pode chegar ao valor máximo
de 65%. Calculando o coeficiente do empreendimento tem-se:
51
TO = Área de Projeção da Edificação = 218,84 = 0,55 = 55%
Área do Terreno 400,00
5.3.2 Coeficiente De Aproveitamento
Outro coeficiente importante em relação ao uso do terreno se dá em
função da área total máxima permitida para construção. O Coeficiente de
Aproveitamento, ou índice de aproveitamento, é um número que, multiplicado pela
área do lote, estabelece a quantidade máxima de metros quadrados que podem ser
construídos em determinado lote, somando-se as áreas de todos os pavimentos.
Imagem 5: Cálculo do Coeficiente de Aproveitamento
Fonte: Plano Diretor de Jaguaruna: Lei Complementar nº 005/2014.
Em Jaguaruna, para o edifício em questão, esse coeficiente pode chegar
a no máximo 4, ou seja, pode-se construir até no máximo 4 vezes a área do terreno.
CA = Área Edificável = 875,36 = 2,19
Área do Terreno 400,00
Além desses coeficientes a Lei do município também tem exigências
quanto a dimensões e recuos mínimos do terreno, e numero de pavimentos
máximos e alturas máximas, conforme o quadro a seguir:
52
Quadro 10: Parâmetros Exigidos para Construção em Jaguaruna – SC
Dimensões mínimas Meio / Esquina de Quadra 12,00 m / 15,00 m
Área (m²) mínima Meio / Esquina de Quadra 300,00 m² / 390,00 m²
Recuo mínimo Frontal 4,00 m
Recuos mínimos Laterais / Fundos H/8 ou MIN. 1,50 m
Número de Pavimentos Máximo 8
Altura Máxima do Edifício 26,00 m
Fonte: Plano Diretor de Jaguaruna: Lei Complementar nº 005/2014, adaptado pelo autor (2016).
Sendo assim, analisando os dados do empreendimento em estudo, é
possível afirmar que ele está dentro das normas municipais em relação ao uso do
terreno para o determinado fim.
5.4 CUSTOS E DESPESAS
As obras de incorporação são de grande complexidade e possuem uma
série de variáveis ao longo do seu período de duração. O estudo dos custos deve
contemplar o prazo de obra, os investimentos iniciais, custo unitário de construção,
despesas de corretagem, despesas administrativas e os impostos.
5.4.1 Prazo de Obra
O prazo total do empreendimento foi de 30 meses, considerando 12
meses de Pré Lançamento e Lançamento e 18 meses de construção. Portanto, será
utilizado para caracterizar como período de obra 18 meses. Em função esse fator,
todos os gastos com relação à construção da obra ocorrerão durante esse período,
distribuídos de acordo com o andamento da obra. Segue abaixo o cronograma do
empreendimento:
Quadro 11: Cronograma de Atividades do Empreendimento
Etapa Tempo (meses) Tempo Acumulado (meses)
Pré Lançamento 4 4
53
Lançamento 8 12
Período Construtivo 18 30
Fonte: Adaptado pelo autor (2016).
5.4.2 Investimentos Iniciais
Basicamente os investimentos iniciais neste projeto contemplam com a
aquisição do Terreno. Somado das despesas de cartório, IPTU e Imposto sobre
Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), os investimentos iniciais no projeto foram
totalizados no valor de R$ 80.000,00. No caso em estudo, foi utilizada a aquisição
em dinheiro á vista.
Investimento Inicial: Terreno, Despesas de Cartório, IPTU, ITBI.
= R$ 80.000,00
5.4.3 Custo Unitário de Construção
Segundo o SINDUSCON, o Custo Unitário Básico (CUB), é o principal
indicador do setor da construção, e é calculado mensalmente pelos Sindicatos da
Indústria da Construção Civil de todo o país. Ele determina o custo global da obra
para fins de cumprimento do estabelecido na lei de incorporação de edificações
habitacionais em condomínio, assegurando aos compradores em potencial um
parâmetro comparativo à realidade dos custos. Atualmente, a variação percentual
mensal do CUB tem servido como mecanismo de reajuste de preços em contratos
de compra de apartamentos em construção e até mesmo como índice setorial.
O Custo Unitário Básico indica o valor do metro quadrado construído,
levando em consideração uma série de insumos utilizados na construção civil.
O CUB/m² possui um aparato legal, refletido pela Lei 4.591/64, e um
aparato técnico, estabelecido pela ABNT NBR 12721/2006, indicando uma
metodologia de cálculo. O seu objetivo é criar uma disciplina dentro do mercado de
incorporação imobiliária, assim como indicar um parâmetro de base de cálculo na
determinação do custo dos imóveis construídos.
54
Conforme pesquisas no SINDUSCON da região de Florianópolis, o
CUB/m² residencial multifamiliar médio no mês de Maio de 2016 é de R$ 1.565,77
por metro quadrado construído. Porém, além do valor CUB, existe um coeficiente
para cada tipo de construção, no caso do proposto estudo, pressupõe que o custo
de construção do edifício em análise seja de 0,65 do valor do CUB, lembrando que
esse valor é definido de forma arbitraria.
Para calcular o valor do Custo de Construção, basta multiplicar o valor do
CUB pela área total de construção, conforme na tabela abaixo:
Tabela 1: Cálculo do Custo de Construção CUB –
Maio / 2016 Coeficiente CUB - Ajustado
Área Total Construída
Valor do Custo de Construção
R$ 1.565,77 0,65 R$ 1.017,75 875,36 R$ 890.898,08
Fonte: Adaptado pelo autor (2016).
Vale lembrar que o valor do CUB é atualizado mensalmente, portanto, o
projeto deve estar sempre sendo atualizado com os novos valores para o CUB.
Determinados os custos de construção cria-se uma tabela com alguns dos
parâmetros principais do empreendimento conforme abaixo:
Tabela 2: Parâmetros do Empreendimento
Área Do Terreno (m²) 400,00 m²
Área Do Pavimento (m²) 218,84 m²
Área Total Aptos (m²) 757,76 m²
Área Total Construída (m²) 875,36 m²
Custo Construção Aptos (CUB/m²) 0,65
Custo Construção (CUB/m² - Maio / 2016) 1.565,77
Custo Construção (R$) R$ 890.898,08
Fonte: Fonte: Adaptado pelo autor (2016).
Como o Custo de Construção é o gasto durante a construção da obra,
algumas empresas já possuem um cronograma básico como modelo com as
55
porcentagens desses custos para cada mês de construção durante esse período
construtivo. A tabela a seguir foi elaborada de acordo com a previsão dos custos
para o empreendimento em questão.
Tabela 2: Cronograma de Custos de Construção (18 Meses) Área total 875,36 m²
Prazo = 18 Meses
Estimativa do CUB 568,98 Cub’s Coeficiente 0,65
Cub de Maio/2016 1.565,77
Custo Total 890.898,08
Custo por m² 1.017,75
MÊS PLANEJADO DESEMBOLSO ACUMULADO
MÊS ACUM. CUB R$ R$
1 2,00% 2,00% 11,38 17.817,96 17.817,96
2 3,00% 5,00% 17,07 26.726,94 44.544,90
3 4,00% 9,00% 22,76 35.635,92 80.180,83
4 6,00% 15,00% 34,14 53.453,88 133.634,71
5 7,00% 22,00% 39,83 62.362,87 195.997,58
6 10,00% 32,00% 56,90 89.089,81 285.087,38
7 9,00% 41,00% 51,21 80.180,83 365.268,21
8 10,00% 51,00% 56,90 89.089,81 454.358,02
9 8,00% 59,00% 45,52 71.271,85 525.629,87
10 7,00% 66,00% 39,83 62.362,87 587.992,73
11 7,00% 73,00% 39,83 62.362,87 650.355,60
12 6,00% 79,00% 34,14 53.453,88 703.809,48
13 6,00% 85,00% 34,14 53.453,88 757.263,37
14 5,00% 90,00% 28,45 44.544,90 801.808,27
15 4,00% 94,00% 22,76 35.635,92 837.444,19
16 3,00% 97,00% 17,07 26.726,94 864.171,14
17 2,00% 99,00% 11,38 17.817,96 881.989,10
18 1,00% 100,00% 5,69 8.908,98 890.898,08
Fonte: Adaptado pelo autor (2016).
No calculo do CUB/m² são levados em consideração os lotes básicos de
insumos como: Materiais de construção; mão de obra; despesas administrativas e
equipamentos, cada um com a sua devida ponderação conforme a tabela abaixo:
56
Tabela 4: Composição do Custo de Construção Componentes Materiais Mao de Obra Desp. Adm. Equipamentos Total
CUB Maio/2016 605,74 923,27 33,9 2,86 1565,77
0,65 393,73 600,13 22,04 1,86 1017,75
% CUB 38,69% 58,97% 2,17% 0,18% 100,00%
Fonte: Adaptado pelo autor (2016).
Diante dessa composição, é possível verificar o valor gasto com cada
referido insumo no período de construção conforme a tabela abaixo:
Tabela 5: Composição do Custo de Construção para o Empreendimento
Meses Materiais Mao de Obra Desp. Adm. Equipamentos Total
1 6.893,13 10.506,52 385,77 32,55 17.817,96
2 10.339,69 15.759,78 578,66 48,82 26.726,94
3 13.786,25 21.013,03 771,54 65,09 35.635,92
4 20.679,38 31.519,55 1.157,31 97,64 53.453,88
5 24.125,95 36.772,81 1.350,20 113,91 62.362,87
6 34.465,64 52.532,59 1.928,86 162,73 89.089,81
7 31.019,07 47.279,33 1.735,97 146,46 80.180,83
8 34.465,64 52.532,59 1.928,86 162,73 89.089,81
9 27.572,51 42.026,07 1.543,08 130,18 71.271,85
10 24.125,95 36.772,81 1.350,20 113,91 62.362,87
11 24.125,95 36.772,81 1.350,20 113,91 62.362,87
12 20.679,38 31.519,55 1.157,31 97,64 53.453,88
13 20.679,38 31.519,55 1.157,31 97,64 53.453,88
14 17.232,82 26.266,29 964,43 81,36 44.544,90
15 13.786,25 21.013,03 771,54 65,09 35.635,92
16 10.339,69 15.759,78 578,66 48,82 26.726,94
17 6.893,13 10.506,52 385,77 32,55 17.817,96
18 3.446,56 5.253,26 192,89 16,27 8.908,98
57
Total 344.656,37 525.325,86 19.288,56 1.627,29 890.898,08
Fonte: Adaptado pelo autor (2016).
5.4.4 Despesas com Corretagem
A corretagem será a taxa paga pela remuneração de um intermediário
financeiro pelos seus clientes paga no momento da realização da venda das
unidades e corresponde a uma taxa fixa.
O custo da corretagem será deduzido com a venda das unidades do
edifício e os valores das comissões referentes às vendas serão de 5,00% do Valor
das Vendas, pois é esse valor que é utilizado em grande escala no município de
Jaguaruna pelas imobiliárias ou empresas gestoras de vendas. A cada venda de
uma unidade será deduzida esta parcela, que será divido entre a Imobiliária e o
Corretor de Imóvel. A sua proporção irá variar de acordo com o contrato entre
Imobiliária e Corretor.
5.4.5 Despesas Administrativas
As despesas administrativas envolvem a gestão do projeto. Nelas
representam a estruturação e desenvolvimento do empreendimento e estão
incluídos gastos desde a organização dos documentos legais às contratações de
todos os serviços necessários para atingir o objetivo final. Somam-se ainda os
valores necessários para a manutenção e operacionalização do escritório físico onde
ocorrem reuniões, impressões, utilização da internet, luz, telefone, água, IPTU, entre
outros gastos de escritório. Basicamente servirá de apoio à equipe do Gestor,
caracterizando um local para se tomar decisões e alinhar posicionamentos das
equipes contratadas.
No presente estudo estas despesas representarão um valor corresponde
a 5,00% do Valor das Venda e ocorrerão mensalmente durante o recebimento
dessas vendas por todo o período do projeto (30 meses), de acordo com o capital
recebido.
58
5.4.6 Despesas Tributárias
O Patrimônio de Afetação instituído pela Lei nº 10.931 de 2004 que
introduziu o artigo 31 A à 31 F na Lei nº 4.591 de 1964 tem como objetivo principal a
segregação de patrimônio.
Inicialmente o regime de afetação aplicável às incorporações imobiliárias
trouxe como novidade tributária a unificação dos tributos federais
(IR/CSLL/PIS/COFINS) que no lucro presumido era fixada em 7%. Em 2009, essa
alíquota foi reduzida para 6% e passou a ser definitiva e não como adiantamento
como era até então.
Somente em 2013 pela MP 601/12 o assunto ficou resolvido. Em 19 de
julho de 2013 com a publicação da Lei nº 12.844, uma alíquota de 4% realmente
representou uma vantagem tributária para as incorporadoras que optaram pelo
Patrimônio de Afetação.
Com isso, como despesas tributárias, o empreendimento terá o tributo
resultante da unificação dos tributos federais (IR/CSLL/PIS/COFINS) conhecido
como RET (Regime Especial De Tributação), no qual o empreendimento
obrigatoriamente será patrimônio de afetação. Assim, o tributo incidente é 4% sobre
a receita recebida, inclusive receitas financeiras.
Com as despesas definidas pode-se concluir que o empreendimento
apresenta 19% de despesas totais conforme a tabela a seguir:
Tabela 6: Total das Despesas do Empreendimento Despesas Gerais % s/ Venda Cub’s R$
Comissões 5,00% 51,09 80.000,00
Impostos 4,00% 40,87 64.000,00
Administração 5,00% 51,09 80.000,00
Custo indireto 14,00% 143,06 224.000,00
Terreno 5,00% 51,09 80.000,00
Despesas Gerais 19,00% 194,15 304.000,00
Fonte: Adaptado pelo autor (2016).
59
5.5 RECEITA DE VENDAS
As receitas geradas através do empreendimento imobiliário provêm única
e exclusivamente da venda das unidades construídas, ou seja, cada apartamento
vendido gera uma operação positiva no fluxo de caixa do projeto.
Os valores dos imóveis foram determinados de acordo com os valores
comercializados na região. Nos quadros a seguir serão demonstrados os valores e
explicações dos modos de venda das unidades:
Tabela 7: Preço de Venda das Unidades Tipo Unidades CUB R$ UNIT
Apartamentos 16 63,87 100.000,00
Total 16 1.021,86 1.600.000,00
Fonte: Adaptado pelo autor (2016).
O período total do empreendimento é de trinta (30) meses, e é dividido em
três fases: Pré Lançamento, Lançamento e Período Construtivo. As etapas de Pré
Lançamento e Lançamento terão um prazo de quatro (4) e oito (8) meses
respectivamente, totalizando doze (12) meses, e servirão de divulgação e para a
comercialização das umidades. O Período Construtivo é a etapa de construção,
onde serão destinados dezoito (18) meses para todo o processo de construção do
edifício, e também as vendas das unidades restantes.
Ao final do projeto de acordo com as despesas e receitas previstas
pretende-se atingir o seguinte resultado:
Tabela 8:Resumo do Empreendimento ÍTEM R$ % CUB
Custo Construção 890.898,08 55,68% 568,98
Despesas Indiretas 224.000,00 14,00% 143,06
Terreno 80.000,00 5,00% 51,09
Total dos Custos 1.194.898,08 74,68% 763,14
Resultado 405.101,92 25,32% 258,72
Valor das Vendas 1.600.000,00 100,00% 1.021,86
Fonte: Adaptado pelo autor (2016).
60
Em virtude de a Caixa ter certo limite no valor de financiamento, a forma
de pagamento terá que ser personalizada de acordo com o limite máximo do
programa. Para o município de Jaguaruna esse limite é de R$ 90.000,00, sendo
assim, o recebimento das vendas é realizado em duas etapas:
• Parcelas / Reforços: a Caixa realiza financiamentos de até 90% do
valor total do imóvel, isso significa que ficarão 10% para acertos
entre os compradores e a construtora. Esses 10% restantes serão
divididos em parcelas mensais e de valores fixos com prazo de
pagamento de até o fim do período construtivo, ou seja, o tempo
máximo que um comprador terá para pagamento será de 30 meses
caso adquira o imóvel no primeiro mês na etapa de Pré
Lançamento. Caso já tenha se passado o primeiro mês, os
próximos compradores terão o prazo de pagamento para suas
parcelas a partir da data na qual se realizou a compra até o final do
período construtivo. Sendo assim, conforme o passar dos meses,
os compradores terão menos tempo para quitar as parcelas de
10%.
• Financiamento pelo PMCMV: nesta segunda etapa, 90% do valor
dos imóveis serão financiados pelo programa e serão recebidos de
acordo com as unidades vendidas a partir da conclusão de 30% da
obra até o fim do período construtivo.
A tabela abaixo indica o valor parcelando entre os compradores a
construtora e os valores financiados pelo PMCMV.
Tabela 9: Valores Parcelados e Financiados das Unidades
Forma de Pgto. Nº % Parcela % Total R$ Parcela R$ Total
Parcelas 30 0,33% 10,00% 333,33 10.000,00
Financiamento 12 7,50% 90,00% 7.500,00 90.000,00
TOTAL POR APTO = 100,00% - 100.000,00
Fonte: Adaptado pelo autor (2016).
Para o recebimento das receitas das unidades do projeto, foi
desenvolvida uma projeção de vendas considerando que todas as unidades serão
61
vendidas durante o prazo do empreendimento, como demonstrado no quadro
abaixo:
Tabela 10: Projeção de Vendas das Unidades Fases Parcelas Financiamento Meses Unidades Vendidas %
Pré Lançamento
160.000,00
- 4 3 19%
Lançamento - 8 5 31%
Período construtivo 1.440.000,00 18 8 50%
Total 160.000,00 1.440.000,00 30 16 100%
Fonte: Adaptado pelo autor (2016).
Para o empreendimento em projeto, pretende-se ter todas as unidades
vendidas até a metade do período construtivo.
A tabela abaixo aborda todas as características gerais do projeto em
relação ao terreno, dados sobre a edificação e o demonstrativo de custo com as
receitas e despesas do projeto, conforme abaixo:
Tabela 11: Características Gerais do Empreendimento Dados do Terreno
Área 400 m²
Custo Unitário 200,00 R$/m² 0,1277 CUB/m²
Custo Total 80.000,00 R$ 51,09 CUB/m²
Dados da Edificação
Taxa de Ocupação 218,84 m² 0,5471 54,71%
Área Total da Edificação 875,36 m² coef. 0,65
Número de Pavimentos 4 Unidades
Quantidade de Apartamentos 16 Unidades
Área dos Apartamentos 47,36 m²
Preço de Venda 100.000,00 R$ 63,87 CUB/m²
Receita Total de Vendas 1.600.000,00 R$ 1021,86 CUB
Demonstrativo de Custos
Custo de Construção CUB (Maio 2016) 1.565,77 R$
Despesas Administrativas 80.000,00 5,00% CV
Impostos 64.000,00 4,00% CV
Comissões 80.000,00 5,00% CV
62
Terreno 80.000,00 5,00% CV Fonte: Adaptado pelo autor (2016).
5.6 ANÁLISE DOS RESULTADOS
Nas análises dos resultados do projeto, por ser uma análise financeira, se
faz necessária da apresentação do Fluxo de Caixa na qual se encontra ao final do
projeto, em apêndice. Ele contribuirá para os cálculos dos principais indicadores de
viabilidade, tais como VPL, TIR e Payback. O fluxo de caixa foi projetado
considerando um incremento de R$ 400.000,00 em caixa, sendo o considerável para
a realização do empreendimento. O fluxo de caixa abordado provém da diferença
entre entradas e saídas de caixa do período, e o Fluxo de Caixa Descontado deve-
se trazer os valores a valor presente utilizando a TMA, que no presente estudo foi
definida em utilização da taxa Selic de 1,1090% a.m. e 14,15% a.a.
5.6.1 Taxa Mínima de Atratividade
A taxa adotada no projeto corresponde à taxa Selic no mês de Maio de
2016 conforme tabela abaixo:
Tabela 12: Taxa de Juros Selic
Taxa Anual Mensal
% 14,15 % 1,1090 %
Fonte: Adaptado pelo autor (2016).
5.6.2 Valor Presente Líquido
Utilizando a fórmula do VPL, é possível encontrar o seu resultado para o
empreendimento Residencial.
Valor Presente Líquido = R$ 254.470,92
63
O Valor Presente Líquido deste projeto foi de R$ 254.470,92, fazendo uso
de uma taxa mínima de atratividade de 1,11% ao mês. A partir do cálculo da VPL
utiliza-se o seguinte critério para aceitação do projeto:
a) VPL > 0 - Aceita-se o Projeto.
b) VPL < 0 - Rejeita-se o Projeto.
O Projeto de Empreendimento em estudo apresenta um VPL maior que
zero, portanto, de acordo com esse método, o Projeto é viável.
5.6.3 Taxa Interna de Retorno
Fazendo uso da fórmula da Taxa Interna de Retorno, a partir do Fluxo de
Caixa apresentado nos apêndices, encontra-se o seguinte resultado.
TIR = 9,10 % a.m.
TIR = 184,50 % a.a.
A Taxa Interna de Retorno deve ser comparada a Taxa Mínima de
Atratividade (TMA), que indica a taxa mínima para aceitação ou rejeição do projeto
de investimento, conforme apresentado abaixo:
a) TIR > TMA - Aceita-se o Projeto
b) TIR < TMA - Rejeita-se o Projeto
O Projeto de Empreendimento em estudo apresenta uma TIR de 9,10 %
ao mês e 184,50 % ao ano, portanto, maiores que a TMA, assim, de acordo com
esse método o Projeto é viável.
5.6.4 Payback e Payback Descontado
O método do Payback avalia em que período houve a recuperação do
investimento aplicado, já o Payback Descontado avalia de acordo com uma taxa
64
mínima de atratividade para descontar o fluxo de caixa gerado pelo projeto. No caso
do projeto estudado, a taxa mínima de atratividade utilizada é de 1,11% ao mês e,
utilizando as fórmulas do Payback, encontra-se o período de retorno do capital.
Payback = 25 meses
Payback Descontado = 25 meses
5.6.5 Resultados
A partir da projeção dos indicadores utilizados, é possível compara-los
aos outros resultados da avaliação, conforme apresentado na Tabela:
Tabela 13: Comparação de Resultados
Resultados VPL TMA TIR PAYBACK
Empreendimento R$ 254.470,92 1,1090% a.m. 9,10% a.m. 25 meses
Fonte: Adaptado pelo autor (2016).
E possível verificar que o empreendimento apresenta um resultado bem
atrativo com VPL equivalente a R$ 254.470,92, TIR mensal de 9,10 % e Payback no
vigésimo quinto mês, devido ao rápido recebimento de vendas, decorrente do
programa que a Caixa oferece.
As receitas do projeto foram baseadas de acordo com o mercado local,
para levantar da maneira mais real o valor médio do m², permitindo resultados que
condizem com a realidade, justificando a atual função do presente estudo.
O estudo relacionou os custos e despesas projetados com as receitas
potenciais e gerou o Fluxo de Caixa, conforme apêndices. Á partir disso foi possível
calcular os indicadores de Valor Presente Líquido (VPL), Taxa Interna de Retorno
(TIR), e Payback. Conclui-se, assim, que o objetivo desta análise foi concretizado,
verificando que os métodos de analise de investimento possibilitam mostrar a
veracidade dos estudos de viabilidade financeira.
65
6 CONSIDERAÇÕES FINAIS
O objetivo deste estudo foi desenvolver um projeto de investimento para
verificar a viabilidade financeira de um Empreendimento Imobiliário Residencial
Multifamiliar, no município de Jaguaruna, Santa Catarina, envolvendo os resultados
e métodos de avaliação a partir de fatores externos e técnicos a fim de apontar os
aspectos financeiros envolvidos durante o projeto de orçamento de um
empreendimento habitacional, estimar os custos de obra e verificar a margem de
lucro do empreendedor, com base nos interesses do seu público alvo,
principalmente quanto aos objetivos financeiros esperados. Para tal realizou-se uma
coleta de informações usando dados secundários, tais como livros, artigos
científicos, ferramentas estatísticas e estudo de mercado.
Este trabalho preocupou-se em analisar o atual cenário habitacional no
Brasil, o momento econômico vivenciado pelo País, incertezas políticas, e a
captação de financiamentos habitacionais através de programas de incentivo.
Em relação aos objetivos do trabalho todos foram atingidos. A definição
dos requisitos necessários para esse tipo de estudo foi realizada diante de dados
secundários, de forma a abordar o presente cenário Nacional e Regional do tema em
questão, abordando também o programa especifico do estudo que é o
enquadramento de análise de viabilidade em projetos do PMCMV. Os indicadores de
análises de viabilidade foram apresentados frente à conceitos de grandes
especialistas sobre o tema, e foram utilizados para avaliar o presente estudo,
indicando a viabilidade do projeto. Por fim, uma análise de viabilidade foi realizada a
partir de uma avaliação financeira dos custos de um empreendimento no município
de Jaguaruna, a fim de determinar a viabilidade do projeto em questão.
O levantamento técnico do empreendimento possibilitou a mensuração do
investimento inicial do projeto, assim como projetar os custos de construção além
das despesas gerais, manutenção e operação do empreendimento. Com isso,
através de um estudo de caso, foram analisados os elementos coletados e aplicados
aos métodos, sendo os resultados obtidos submetidos à avaliação do projeto em
questão.
66
Como aprendizado, tive a oportunidade de aplicar na prática todo o
conhecimento obtido em sala de aula, além de obter uma visão ampla de como as
coisas acontecem na pratica. Uma oportunidade incrível de descobrir o que cada
método, indicador representa no mercado fora da universidade, não desmerecendo
a literatura é claro, mas sim, proporcionando uma visão ampla da junção da teoria à
prática, no mercado de trabalho da profissão a qual eu escolhi. Como profissional,
levarei para sempre todo o conhecimento que obtive aqui na universidade,
pesquisarei cada vez mais daqui para frente, e estarei sempre na busca pelo
conhecimento.
67
REFERÊNCIAS
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APÊNDICES
72
APENDICE IV - Fluxo de Caixa Descontado
Período Fluxo de Caixa FC Acumulado FC Descontado FC Descontado
Acum.
1 0,00 0,00 0,00 0,00
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30 116.295,51 485.101,92 83.535,90 334.470,92
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