View
1
Download
0
Category
Preview:
Citation preview
ZNALECKÝ POSUDEK
číslo 3872-3/2020
NEMOVITÁ VĚC: pozemek p.č. 1715 se součástí, kterou je stavba č.p. 12, pozemek p.č. 1702
Katastrální údaje: kraj Středočeský, okres Benešov, obec Trhový Štěpánov, katastrální území Trhový
Štěpánov
Adresa: Štěpánovská Lhota 12
257 63 Trhový Štěpánov
VLASTNÍK: Michaela Husáková
Adresa: Štěpánovská Lhota 12, 257 63 Trhový Štěpánov
OBJEDNATEL: JUDr. Filip Exner
soudní exekutor
Exekutorský úřad Praha 7
Adresa: Přívozní 1054/2, 170 00 Praha 7
ZHOTOVITEL: Ing. Jaroslav Látal
Adresa: Budečská 824/30, 120 00 Praha 2 IČ: 67980210 telefon: e-mail: latal@odhady.info
ÚČEL OCENĚNÍ: stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí v právní věci 151 EX 218/18-29
k 23 EXE-237/2018 33 ze dne 13.04.2018
OBVYKLÁ CENA 850 000 Kč
slovy: osmsetpadesáttisíc Kč
Stav ke dni: 29.10.2019 Datum místního šetření: 29.10.2019
Počet stran: 27 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2
V Praze, dne 14.1.2020 Ing. Jaroslav Látal
- 2 -
NÁLEZ
Znalecký úkol
stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí:
- pozemek p.č. 1702 o výměře 137 m2, druh pozemku zahrada, dále také jen „Pozemek 1",
- pozemek p.č. 1715 o výměře 790 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, dále také jen
„Pozemek 2", se součástí, kterou je stavba Štěpánovská Lhota č.p. 12, objekt k bydlení, dále také
jen „Stavba", postavená na Pozemku 2,
vše zapsané na LV č. 1195 vedeném na Katastrálním úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální
pracoviště Benešov, katastrální území Trhový Štěpánov.
Základní pojmy a metody ocenění
Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.
151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku):
„Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.
Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích
stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v
obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které
mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních
poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se
rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.
Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi
prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo
službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se
porovnáním.“
Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které
mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno
toto ocenění.
Pro potřeby zjištění – odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) lze standardně použít tři
metody ocenění:
- metoda věcné hodnoty – je metodou, která se použije pro stanovení odhadem hodnoty stejné
nemovité věci, resp. nemovitých věcí, tedy ve stanovení nákladů na pořízení pozemku a stavebních
objektů v reprodukčních cenách se zohledněním příslušné amortizace (opotřebení); případně
snížením o náklady na nutné opravy vadných částí stavebních objektů,
- metoda výnosové hodnoty – je metodou, která se použije k přepočtu očekávaných budoucích
výnosů na dnešní hodnotu nemovité věci. Existuje více možných postupů u této metody, jedna ze
základních výnosových metod, tzv. přímá kapitalizace, vyjadřuje tzv. věčnou rentu věci nemovité a
předpokládá nekonečný budoucí výnos, z nějž lze odhadnout dnešní hodnotu nemovité věci,
- metoda přímého porovnání – je metodou nejvíce používanou pro odhad tržní hodnoty (obvyklé
ceny) nemovité věci a použije se vždy, pokud lze oceňovanou nemovitou věc porovnat s obdobnou
nemovitou věcí na trhu. Metoda porovnávací porovnává předmět ocenění se stejným nebo
obdobným předmětem na trhu a při tom bere v úvahu cenu sjednanou při jeho prodeji. Metoda
spočívá ve zohlednění kvalitativních a kvantitativních rozdílů, jimiž se odhadovaná nemovitá věc
odlišuje od porovnávaných.
Pro odhad tržní hodnoty (obvyklé ceny) předmětné nemovité věci budou dle účelu vypracování
odhadu použity metoda přímého porovnání, metoda věcné hodnoty a metoda výnosové hodnoty.
- 3 -
Analýza realitního trhu
území okresu Benešov se rozprostírá jihovýchodně od hlavního města Prahy a navazuje tak na
okresy Praha - západ a Praha - východ, okres Benešov, dále sousedí s okresy Příbram, Tábor,
Pelhřimov, Havlíčkův Brod a Kutná Hora,
okres Benešov je jedním z okresů náležících Středočeskému kraji, sídlem dřívějšího okresního
úřadu je město Benešov, které je obcí s rozšířenou působností, kromě jeho správního obvodu okres
obsahuje ještě obvody obcí s rozšířenou působností Vlašim a Votice,
rozloha okresu je 1.475 km2, z čehož 61,3 % tvoří zemědělská půda a 28,1 % lesy, počet obyvatel
je 98.700, okres disponuje 114 obcemi, z toho je 9 měst a 11 městysů,
přibližně do poloviny 20. století mělo Benešovsko ryze zemědělský charakter, později došlo však k
částečné industrializaci, v současnosti patří mezi nejvýznamnější průmyslová odvětví okresu
potravinářství, strojírenství a stavebnictví,
nicméně právě zemědělská výroba má na Benešovsku stále své důležité místo, velká zemědělská
družstva (nástupnické organizace původních JZD) sídlí např. v Bystřici, Čechticích, Ratměřicích, v
Ostředku, v Trhovém Štěpánově, atd.,
dále na území okresu hospodaří větší množství soukromě hospodařících zemědělců, rostlinná
výroba produkuje zejména obiloviny, řepku a ve vyšších polohách i brambory,
okresem prochází dva velmi významné silniční tahy – dálnice D1 a silnice I/3, jihozápadní částí
okresu prochází v délce 10 km ještě silnice I/18,
nejvýznamnější železniční tratí na území okresu je trať 220 Praha – Benešov – Tábor – České
Budějovice,
Benešovsko patří díky své poloze i přírodním krásám mezi nejoblíbenější příměstská rekreační
zázemí Pražanů, mnoho obyvatel hlavního města má na území okresu (zejm. v Posázaví) chaty a
chalupy,
díky přívětivé a vyvážené kulturní krajině je okres také velmi vyhledávaným místem pro turistiku
nebo cykloturistiku, turisticky nejatraktivnější je zejména okolí Blaníku a okolí Neveklova a Votic,
z nejvýznamnějších stavebních památek okresu lze jmenovat zámek Konopiště (u Benešova) s
rozsáhlým anglickým parkem, který patří k nejnavštěvovanějším v Čechách,
městy v okrese Benešov jsou Benešov, Bystřice, Neveklov, Pyšely, Sázava, Trhový Štěpánov,
Týnec nad Sázavou, Vlašim a Votice,
dle zdroje stredo.ceskereality.cz se v okrese Benešov je aktuální kvantitativní stav nabídek k
obchodování pozemky s rodinnými domy v počtu přes 150, obchodování pozemky se stavbami k
rekreaci v počtu přibližně 40, obchodování byty v počtu přibližně 30, obchodování komerčními
objekty v počtu okolo 30 (nabídek),
nabídkové ceny rodinných domů na vlastním pozemku se pohybují v rozsahu cca 700.000 -
10.000.000 Kč,
nabídkové ceny stavebních pozemků se pohybují v rozsahu 155 Kč / m2 (u velkých pozemků cca
4000 m2) - 3.700,- Kč / m2 (významně dobrá lokalita), průměrná nabídková cena se pohybuje
okolo 800 - 1.600 Kč/m2 v závislosti na lokalitě, velikosti, vybavení, apod.
Přehled podkladů
- výpis z Katastru nemovitostí prokazující stav na LV 1195, kat. území 768251 Trhový Štěpánov,
obec 530816 Trhový Štěpánov, okres CZ0201 Benešov, evidovaný k datu 17.11.2019 (Příloha č. 1
odhadu);
- kopie katastrální mapy pořízená prostřednictvím Dálkového přístupu k údajům katastru
nemovitostí dne 17. 11. 2019 (Příloha č. 2 odhadu);
- informace o průběhu řízení - číslo řízení Z-21100199/1986-201 z 31.12.1963, Katastrální úřad pro
Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Benešov;
- detail týkající se Štěpánovské Lhoty, části obce Trhový Štěpánov, a jejího okolí z Hlavního
výkresu Územního plánu Trhového Štěpánova pořízeného online na oficiálním webu města
- 4 -
Trhového Štěpánova (https://www.trhovystepanov.cz/mesto/uzemni-plan/) dne 27. 11. 2019
(Příloha č. 3 odhadu);
- detail týkající se Štěpánovské Lhoty, části obce Trhový Štěpánov, a jejího okolí z Koncepce
dopravní infrastruktury Územního plánu města Trhový Štěpánov pořízený online na oficiálním
webu města Trhový Štěpánov (https://www.trhovystepanov.cz/mesto/uzemni-plan/) dne 27. 11.
2019;
- detail týkající se Štěpánovské Lhoty, části obce Trhový Štěpánov, a jejího okolí z Výkresu
předpokládaných záborů půdního fondu Územního plánu města Trhový Štěpánov pořízený online
na oficiálním webu města Trhový Štěpánov (https://www.trhovystepanov.cz/mesto/uzemni-plan/)
dne 27. 11. 2019;
- detail grafické části povodňového plánu ČR pořízený online na oficiálním webu Elektronického
digitálního povodňového portálu (www.dppcr.cz) dne 27. 11. 2019;
- mapa radonového zatížení uveřejněná na www.geologicke-mapy.cz pořízená dne 27. 11. 2019;
- zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku,
- zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník,
- zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád,
- zákon č. 120/2001 Sb., zákon o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád a o změně
dalších zákonů,
- zákon č. 26/2000 Sb., zákon o veřejných dražbách,
- zákon č. 183/2006, o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon),
- zákon č. 13/1997 Sb., zákon o pozemních komunikacích,
- zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád,
- zákon č. 357/1992 Sb., zákon o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí,
- Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy, Ing. Petr Ort, rok 2013,
- Odhad hodnoty nemovitostí, Ing. Zbyněk Zazvonil,
- Věcná břemena od A do Z, Doc. Ing. Albert Bradáč, Dr. Sc., a spol., rok 2002,
- skutečnosti zjištěné na místě samém při místním šetření dne 29. 10. 2019;
- fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 13. 11. 2019 (Příloha č. 4 odhadu) ;
- informace z veřejně přístupných zdrojů (jako např. cuzk.cz, app.iprpraha.cz, stavebnistandardy.cz,
wikipedia.org, apod.);
- vlastní databáze realit, databáze zavkladovaných kupních smluv s kupními cenami realizovaných
transakcí, realitní servery, Sreality, cz, reality.cz, ceskereality.cz, mmreality.cz, realingo.cz,
reality.idnes.cz, nemovitosti.cz, atd.
Vlastnické a evidenční údaje
Vlastníkem nemovitých věcí je fyzická osoba, paní Husáková Michaela, Štěpánovská Lhota 12, 257
63 Trhový Štěpánov.
Místopis
Nemovité věci jsou situované ve malé vesnici Štěpánovská Lhota, která je části města Trhový
Štěpánov, stavebně odlehlá od vlastní zástavby města severně přibližně necelé 3 km, okolní
zástavbu nemovitých věcí tvoří převážně rodinné domy, v menší míře případně rekreační objekty. V
okolí Štěpánovské Lhoty se rozprostírají zejména plochy orné půdy, dále plochy trvalých travních
porostů, plochy lesní.
Nedaleko od Štěpánovské Lhoty, východním směrem, protéká vodoteč Štěpánovský potok, podle
územně plánovací dokumentace je na tomto toku plánované vybudování malé vodní plochy určené
pro rekreační účely, ve vzdálenosti cca 400 metrů od Štěpánovské Lhoty.
Vzdušnou čarou ve vzdálenosti přibližně 700 m na východní světovou stranu od Štěpánovské Lhoty
prochází dálnice D1, exit 56 je po silnici dostupný přibližně ve vzdálenosti téměř 6 km.
Štěpánovská Lhota je prostá občanské vybavenosti i veřejné dopravní obslužnosti. V rámci
- 5 -
technické infrastruktury je v místě pouze elektrická síť.
Štěpánovská Lhota je nejmenší územní částí náležející k městu Trhovému Štěpánovu v okrese
Benešov, dalšími městskými částmi jsou Dalkovice, Dubějovice, Sedmpány a Střechov nad
Sázavou.
Od města Trhový Štěpánov je v silničním dosahu do 10 km město Zruč nad Sázavou a město
Vlašim, město Benešov je přibližně 25 km vzdálené.
Trhový Štěpánov disponuje veškerou občanskou vybaveností včetně školy, pošty, zdravotního
zařízení, bankovních poboček, policie, obchodu a služeb, kulturního a sportovního zařízení -
kompletní seznam viz zdroj: webové stránky města Trhový Štěpánov -
https://www.trhovystepanov.cz/.
Dopravní obslužnost v Trhovém Štěpánovu je autobusová s přímými spoji do měst Zruč nad
Sázavou, Vlašim a Benešov a dále vlaková s přímými spoji do měst Vlašim, Benešov a Praha.
Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda
trvalé travní porosty zahrada jiný
Využití pozemků: RD byty rekr.objekt garáže jiné
Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna
ostatní
Přípojky: / voda / kanalizace / plyn
veř. / vl. / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus
Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř.
Poloha v obci: střed obce
Přístup k pozemku: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace
Přístup přes pozemky:
1658/1 Město Trhový Štěpánov, Dubějovická 269, 25763 Trhový Štěpánov
Celkový popis
Nemovitými věcmi jsou:
- Pozemek 1 o výměře 137 m2, evidovaný ve veřejném seznamu, v druhu pozemku zahrada, způsob
ochrany nemovitosti zemědělský půdní fond,
omezení vlastnického práva: zástavní právo smluvní,
dále jiné zápisy:
- zahájení exekuce, Z-13511/2018-101, se souvisejícími zápisy,
- exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Z-2244/2018-201.
- Pozemek 2 o výměře 790 m2, evidovaný ve veřejném seznamu, v druhu pozemku zastavěná
plocha a nádvoří, součástí Pozemku 2 je Stavba, způsob ochrany nemovitosti není evidovaný,
omezení vlastnického práva:
- věcné břemeno cesty, oprávněný pozemek p.č. 1712, povinný pozemek p.č. 1715,
Z-21100199/1986-201,
- věcné břemeno (podle listiny) spoluužívání studně, oprávněný pozemek p.č. 1712, povinný
pozemek p.č. 1715, Z-21100199/1986-201,
- zástavní právo smluvní, V-11024/2015-201,
dále jiné zápisy:
- zahájení exekuce, Z-13511/2018-101, se souvisejícími zápisy,
- exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Z-2244/2018-201.
Pozemek 1 a Pozemek 2, dále také jen „Pozemek” či „Pozemky”.
- 6 -
Pozemek 1 je zahrnutý v platném Územním plánu města Trhový Štěpánov ve smyslu regulativů
funkčního a prostorového uspořádání území části obce Trhový Štěpánov Štěpánovská Lhota, v
plochách dopravní infrastruktury, plochy označené DSK - dopravní infrastruktura - silniční -
komunikace.
Pozemek 2 je zahrnutý v platném Územním plánu města Trhový Štěpánov ve smyslu regulativů
funkčního a prostorového uspořádání území části obce Trhový Štěpánov Štěpánovská Lhota, v
plochách bydlení, plochy označené BV - bydlení v rodinných domech - venkovské.
Evidence Pozemku 2 v katastru nemovitostí je v souladu se skutečným stavem se zřetelem na
funkční využití.
Pozemek 2 je v části výměry skutečně zastavěný Stavbou, zbylá část výměry je užívaná jako
okrasná zahrada.
Pozemek 2 má zajištěný přístup z veřejné komunikace.
Pozemek 2 je vybavený přípojkou na obecní inženýrskou síť vyskytující se v místě, další přípojky
na Pozemku 2 jsou vlastní.
Součástí Pozemku 2 jsou trvalé porosty, solitérní okrasné dřeviny, tři listnaté stromy, bez
rozhodného vlivu na cenu / hodnotu Pozemku 2.
Na Pozemku 2 je umístěná studna, septik, na hranici Pozemku 2 jsou venkovní úpravy, vjezdová
vrata a vstupní vrátka, venkovní oplocení.
Pozemek 2 je převážně ohraničený.
Pozemek 2 je mimo záplavové území.
Pozemek 2 je mimo ochranné pásmo, resp. žádné ochranné pásmo na Pozemku 2 není zjištěné.
Evidence Pozemku 1 v katastru nemovitostí není v souladu se skutečným stavem se zřetelem na
funkční využití.
Pozemek 1 je užívaný v jednotném funkčním celku s Pozemkem 2 se Stavbou. Užívání Pozemku 1
zejména spočívá v zajištění přístupu k Pozemku 2 a k venkovnímu parkování osobních vozidel.
Pozemek 1 má zajištěný přístup z veřejné komunikace.
Pozemek 1 je prostý přípojek na obecní inženýrské sítě v místě.
Součástí Pozemku 1 je trvalý porost, solitérní okrasná dřevina, listnatý strom, bez rozhodného vlivu
na cenu / hodnotu Pozemku 1.
Pozemek 1 je mimo záplavové území.
Pozemek 1 je mimo ochranné pásmo, resp. žádné ochranné pásmo na Pozemku 1 není zjištěné.
Ve městě Trhový Štěpánov není vydaná cenová mapa stavebních pozemků pro rok 2019 ani pro rok
2020.
V čase provedeného šetření Pozemků není umožněný přístup na Pozemky ani přístup do Stavby pro
účely provedení nálezu skutkového stavu pro znalecké ocenění. Za těchto podmínek zpracovatel
tohoto znaleckého ocenění předpokládá skutkový stav předmětných nemovitých věcí takto:
Stavba sestává v převážné části zastavěné plochy z části k bydlení, podle uspořádání a povrchových
znaků se jedná o rodinný dům, dále menší části Stavby je vedlejší stavba, která slouží k užívání s
rodinným domem, podle uspořádání a povrchových znaků se jedná o stodolu. Výměra celkové
zastavěné plochy Stavby, rodinný dům + stodola, činí 235 m2.
Rodinný dům s umístěným jedním bytem sestává z jednoho nadzemního podlaží a stavebně
neupraveného půdního prostoru pod sklonitou střechou, rodinný dům je předpokladem
nepodsklepený,
původní část rodinného domu je přibližně z roku 1930, stáří pro účely tohoto znaleckého ocenění
činí 90 roků, v průběhu užívání jsou provedené přízemní přístavby, na jihovýchodní světovou
stranu původní zádveří, nyní uzavřený prostor a dále na na severozápadní světovou stranu
pravděpodobně hygienické zázemí, v nedávné minulosti jsou podle povrchových znaků provedené
adaptační či částečné rekonstrukční stavební práce v rozsahu části prvků krátkodobé životnosti,
- 7 -
okna a předpokladem některé stavební prvky či vybavení interiéru rodinného domu, podle
povrchových znaků střešní krytina je dožívající, vnější povrchové úpravy v převážné části nejsou
provedené, klempířské prvky částečně chybí, hromosvod chybí, prvky dlouhodobé životnosti,
vyjma rozsahu přístaveb a části okenních či dveřních nosných prvků a dozdívek a zhlaví komínů,
jsou původní, havarijní jevy nejsou zjištěné ani předpokládané,
celkový stavebně technický stav rodinného domu je se zřetelem na část dožívajících a chybějících
stavebních prvků podprůměrný.
Rodinný dům je dokončený, provozuschopný a provozovaný, postavená jako převážně samostatně
stojící, na rodinným dům stavebně navazuje ze severní světové strany stodola, hlavní vchod do
rodinného domu je ze zahrady z jihovýchodní světové strany,
dispozice rodinného domu: tří pokojový byt s hygienickým a kuchyňským zázemím,
půdní prostor stavebně neupravený je přístupný vně z jihovýchodní světové strany po venkovním
dřevěném schodišti,
výměra zastavěné plochy rodinného domu odhadem činí 172 m2, výměra podlahové plochy užitné
odhadem činí 125 m2,
konstrukce a stavební prvky rodinného domu jsou převážně standardní, základové konstrukce jsou
pasy, svislé nosné konstrukce jsou zděné, smíšené a různodruhové, cihlové, kamenné,
škvárobetonové tvárnicové, tl. 30 - 60 cm, vodorovné nosné konstrukce jsou s rovným podhledem,
předpoklad charakteristiky dřevěné trámové či hurdiskové, střešní konstrukce je dřevěná vaznicová,
tvarem sedlová, komínová tělesa jsou zděná cihelná, střešní krytina je eternitová šablona na
bednění, klempířské prvky jsou plechové pozinkované, část provedené fasády z jižní strany
rodinného domu jsou jádrové hladké omítky, rodinný dům má rozvody a instalace základní,
elektroinstalace světlená a třífázová, rozvod vody ze studny, odkanalizování do septiku, součástí je
domácí vodárna s trvale osazeným čerpadlem, vytápění je etážové elektrické s rozvodem do
radiátorů či lokální elektrické, ohřevem TU vody je elektrický zásobník, kuchyňské vybavení a
hygienické vybavení je základní standardní, tedy kuchyňská sestava s dřezem a základními
spotřebiči, dále WC mísa splachovací, vana či sprchový kout, umyvadlo nástěnné, okna svislá jsou
plastová rámová s dvojskly, vchodové a vnitřní dveře jsou standardní, křídlové do zárubně či
obložkové zárubně, podlahové nášlapné krytiny jsou standardní, keramické, laminátové či dřevěné,
pevné či plovoucí na betonové mazanině, vnitřní povrchové úpravy jsou omítky hladké štukové s
malbou, keramické obklady, případně sádrokartonové úpravy podhledů, ostatní vybavení je
standardní, okenní žaluzie, odvětrání prostor hygieny, vestavěné skříně, rozvod televizní antény s
přijímačem.
Stodola sestává z jednoho nadzemního podlaží a půdního prostoru pod sklonitou střechou,
stodola je tvarem původní, přibližně z roku 1930, stáří pro účely tohoto znaleckého ocenění činí 90
roků, v průběhu užívání podle povrchových znaků jsou provedené adaptační stavební práce v
rozsahu části prvků krátkodobé životnosti, přeložení střešní krytiny, prvky krátkodobé životnosti
jsou převážně dožívající, okna, dveře, povrchové úpravy, střešní krytina, či chybějící, klempířské
prvky, vnější povrchové úpravy, prvky dlouhodobé životnosti jsou původní, havarijní jevy nejsou
zjištěné ani předpokládané,
celkový stavebně technický stav stodoly je se zřetelem na dožívající a chybějící stavební prvky
podprůměrný.
Stodola stavebně navazuje ze své jižní světové strany na rodinný dům, vchod a vjezd do stodoly je
ze zahrady, z jihovýchodní světové strany,
dispozice stodoly: jeden prostor pro skladování či manipulaci,
půdní prostor je přístupný vně ze severní světové strany, bez trvalého a pevného schodiště,
výměra zastavěné plochy stodoly odhadem činí 63 m2,
konstrukce a stavební prvky stodoly jsou převážně standardní, základové konstrukce jsou pasy,
svislé nosné konstrukce jsou zděné, smíšené, cihlové a kamenné, tl. 30 - 60 cm, vodorovné nosné
konstrukce jsou dřevěné trámové, střešní konstrukce je dřevěná vaznicová, tvarem sedlová, střešní
- 8 -
krytina je skládaná pálená na latích, štít je pobitý prkny, stodola je vybavená rozvodem světelné
elektroinstalace, okna svislá jsou jednoduchá dřevěná či kovová pevná, vchodové dveře jsou
svlakové dřevěné, vrata jsou dřevěná křídlová, podlahy jsou betonové mazaniny, vnitřní povrchové
úpravy předpokladem nejsou, ostatní vybavení není.
RIZIKA
Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:
NE nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí
NE stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc)
NE skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací
NE přístup k nemovité věci je zajištěn přímo z veřejné komunikace
Komentář: další rizika spojená s právním stavem nemovité věci nezjištěna.
Rizika spojená s umístěním nemovité věci:
NE nemovitá věc není situována v záplavovém území
Komentář: další rizika spojená s umístěním nemovité věci nezjištěna.
Věcná břemena a obdobná zatížení:
ANO věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí)
ANO zástavní právo
ANO exekuce
Komentář: další věcná břemena nebo obdobná zatížení nezjištěna.
Ostatní rizika:
NE nemovitá věc není pronajímána
Komentář: nemovité věci předpokladem nejsou užívané na základě nájemního vztahu.
Další ostatní rizika nezjištěna.
OBSAH
Obsah tržního ocenění majetku
Porovnávací hodnota, Pozemek + Stavba
1. Porovnávací hodnota
1.1. Pozemek 2 se Stavbou, Pozemek 1, přímé porovnání
Věcná hodnota, Pozemek + Stavba
1. Věcná hodnota staveb
1.1. Stavba na Pozemku 2 (rodinný dům)
2. Věcná hodnota ostatních staveb
2.1. Vedlejší stavba na Pozemku 2 (stodola)
3. Porovnávací hodnota
3.1. Pozemek 2, Pozemek 1, přímé porovnání
Výnosová hodnota, Pozemek + Stavba
1. Výnosová hodnota
1.1. Pozemek 2 se Stavbou, Pozemek 1
- 9 -
OCENĚNÍ
Tržní ocenění majetku
Porovnávací hodnota, Pozemek + Stavba
1. Porovnávací hodnota
1.1. Pozemek 2 se Stavbou, Pozemek 1, přímé porovnání
Oceňovaná nemovitá věc
Srovnatelné nemovité věci:
Název: LV 265 k.ú. Střechov nad Sázavou
Lokalita: Trhový Štěpánov
Popis: St. 39, LV 265 k.ú. Střechov nad Sázavou Součástí je stavba: Střechov nad Sázavou, č.p. 11,
zem.used; 57/1, LV 265 k.ú. Střechov nad Sázavou; 59, LV 265 k.ú. Střechov nad Sázavou.
- pozemek p.č. st 39, součástí je stavba č.p. 11 - zemědělská usedlost - výměra 1680 m2, zastavěná
plocha objektu 206 m2
- pozemek p.č. 57/1 - výměra 826 m2
- pozemek p.č. 59 - výměra 1120 m2
Celková výměra pozemků tvořících funkční celek nemovité věci - 3626 m2.
Pozemek prostý věcných břemen, další viz databáze zpracovatele.
Pozemek: 3 626,00 m2
Použité koeficienty:
K1 Druh transakce - meziroční cenový podíl, odhad změny
k realizované ceně - +- 1,00
K2 Právní - vlastnické právo - +- 1,00
K3 Právní - existence věcných břemen - - omezení vl. práv 0,95
K4 Právní - funkční využití dle ÚP, rozhodnutí - + BV vs. ZS 1,00
K5 Technické - lokalita, umístění - - 0,90
K6 Technické - dopravní obslužnost a dostupnost - - bus 0,90
K7 Technické - pozemek, přístup, vybavení - +- absence
vodovodu, kanalizace 1,00
K8 Technické - pozemek, velikost, dělení, tvar - - menší pozemek 0,85
K9 Technické - stavba, vybavení, opotřebení - - horší stav 0,85
K10 Technické - stavba, velikost, rozvojové možnosti - - menší stavba 0,90
K11 Technické - stavba, atraktivita - +- 1,00
K12 Technické - jiné - - vedlejší stavby 0,80
Zdroj:
Kupní smlouva, V-410/2019-201
Váha: 2
Cena Celkový koeficient KC Upravená cena
1 660 000 Kč 0,40 664 000 Kč
Název: LV 72 k.ú. Dalkovice
Lokalita: Trhový Štěpánov
Popis: St. 107, LV 72 k.ú. Dalkovice Součástí je stavba: Dalkovice, č.p. 22, bydlení
- pozemek p.č. st. 107 - výměra 317 m2, zastavěná plocha objektu 208 m2.
Pozemek prostý věcných břemen, další viz databáze zpracovatele.
Pozemek: 317,00 m2
Použité koeficienty:
K1 Druh transakce - meziroční cenový podíl, odhad změny
k realizované ceně - +- 1,00
K2 Právní - vlastnické právo - +- 1,00
K3 Právní - existence věcných břemen - - omezení vl. práv 0,95
K4 Právní - funkční využití dle ÚP, rozhodnutí - +- 1,00
K5 Technické - lokalita, umístění - - 0,95
K6 Technické - dopravní obslužnost a dostupnost - - bus 0,90
K7 Technické - pozemek, přístup, vybavení - - horší absence
obecní kanalizace 0,90
K8 Technické - pozemek, velikost, dělení, tvar - + větší pozemek 1,20
K9 Technické - stavba, vybavení, opotřebení - - horší stav 0,90
K10 Technické - stavba, velikost, rozvojové možnosti - - menší
stavba 0,95
Zdroj:
Kupní smlouva, V-1614/2019-201
- 10 -
K11 Technické - stavba, atraktivita - - méně atraktivní 0,98
K12 Technické - jiné - + příslušenství 1,03
Váha: 1
Cena Celkový koeficient KC Upravená cena
1 850 000 Kč 0,76 1 406 000 Kč
Název: LV 136 k.ú. Dalkovice
Lokalita: Trhový Štěpánov
Popis: St. 128, LV 136 k.ú. Dalkovice Součástí je stavba: Dalkovice, č.p. 26, zem.used; 1852, LV 136 k.ú.
Dalkovice
- pozemek p.č. st. 128, výměra 637 m2
- součástí je stavba, č.p. 26, zastavěná plocha 293 m2
- pozemek p.č. 1852, výměra 597 m2
Celkem výměra pozemků - 1234 m2.
Pozemek prostý věcných břemen, další viz databáze zpracovatele.
Pozemek: 1 234,00 m2
Použité koeficienty:
K1 Druh transakce - meziroční cenový podíl, odhad změny
k realizované ceně - +- 1,00
K2 Právní - vlastnické právo - +- 1,00
K3 Právní - existence věcných břemen - - omezení vl. práv 0,95
K4 Právní - funkční využití dle ÚP, rozhodnutí - +- 1,00
K5 Technické - lokalita, umístění - - 0,95
K6 Technické - dopravní obslužnost a dostupnost - - 0,90
K7 Technické - pozemek, přístup, vybavení - - horší
absence kanalizace 0,90
K8 Technické - pozemek, velikost, dělení, tvar - +- 1,00
K9 Technické - stavba, vybavení, opotřebení - - horší stav 0,85
K10 Technické - stavba, velikost, rozvojové možnosti - +- 1,00
K11 Technické - stavba, atraktivita - - méně atraktivní 0,97
K12 Technické - jiné - - vedlejší stavby, příslušenství 0,80
Zdroj:
Kupní smlouva, V-2339/2019-201
Váha: 2
Cena Celkový koeficient KC Upravená cena
2 690 000 Kč 0,48 1 291 200 Kč
Název: LV 986 k.ú. Trhový Štěpánov
Lokalita: Trhový Štěpánov
Popis: p.č. 50, LV 986 k.ú. Trhový Štěpánov Součástí je stavba: Trhový Štěpánov, č.p. 164, bydlení
- pozemek p.č. 50, výměra 297 m2
- součástí je stavba č.p. 164, objekt k bydlení, zastavěná plocha 140 m2
Pozemek prostý věcných břemen, další viz databáze zpracovatele.
Pozemek: 297,00 m2
Použité koeficienty:
K1 Druh transakce - meziroční cenový podíl, odhad změny
k realizované ceně - +- 1,00
K2 Právní - vlastnické právo - +- 1,00
K3 Právní - existence věcných břemen - - omezení vl. práv 0,95
K4 Právní - funkční využití dle ÚP, rozhodnutí - - 0,95
K5 Technické - lokalita, umístění - - vzdálená část TŠ 0,90
K6 Technické - dopravní obslužnost a dostupnost - - horší, bus, vlak 0,85
K7 Technické - pozemek, přístup, vybavení - - horší
absence vodovodu, kanalizace, plynu 0,80
K8 Technické - pozemek, velikost, dělení, tvar - + větší pozemek 1,25
K9 Technické - stavba, vybavení, opotřebení - - horší stav 0,90
K10 Technické - stavba, velikost, rozvojové možnosti - +- 1,00
K11 Technické - stavba, atraktivita - +- 1,00
K12 Technické - jiné - + příslušenství 1,10
Zdroj:
Kupní smlouva, V-2937/2019-201
Váha: 1
Cena Celkový koeficient KC Upravená cena
800 000 Kč 0,68 544 000 Kč
- 11 -
Název: LV 153 k.ú. Trhový Štěpánov
Lokalita: Trhový Štěpánov
Popis: p.č. 55, LV 153 k.ú. Trhový Štěpánov Součástí je stavba: Trhový Štěpánov, č.p. 119, bydlení; 56,
LV 153 k.ú. Trhový Štěpánov
- pozemek p.č. 55, výměra 287 m2
- součástí je stavba č.p. 119, objekt k bydlení, zastavěná plocha 159 m2
- pozemek p.č. 56, výměra 173 m2
Celkem pozemky - výměra - 460 m2.
Pozemek prostý věcných břemen, další viz databáze zpracovatele.
Pozemek: 460,00 m2
Použité koeficienty:
K1 Druh transakce - meziroční cenový podíl, odhad změny
k realizované ceně - +- 1,00
K2 Právní - vlastnické právo - +- 1,00
K3 Právní - existence věcných břemen - - omezení vl. práv 0,95
K4 Právní - funkční využití dle ÚP, rozhodnutí - - 0,95
K5 Technické - lokalita, umístění - - vzdálená část TŠ 0,90
K6 Technické - dopravní obslužnost a dostupnost - - horší, bus, vlak 0,85
K7 Technické - pozemek, přístup, vybavení - - horší
absence vodovodu, kanalizace, plyn 0,80
K8 Technické - pozemek, velikost, dělení, tvar - + větší pozemek 1,20
K9 Technické - stavba, vybavení, opotřebení - +- 1,00
K10 Technické - stavba, velikost, rozvojové možnosti - +- 1,00
K11 Technické - stavba, atraktivita - +- 1,00
K12 Technické - jiné - +- 1,00
Zdroj:
Kupní smlouva, V-2651/2019-201
Váha: 1
Cena Celkový koeficient KC Upravená cena
940 000 Kč 0,66 620 400 Kč
Název: LV 264 k.ú. Střechov nad Sázavou
Lokalita: Trhový Štěpánov
Popis: St. 35, LV 264 k.ú. Střechov nad Sázavou Součástí je stavba: Střechov nad Sázavou, č.e. 22, jiná st.;
49, LV 264 k.ú. Střechov nad Sázavou
- pozemek p.č. st. 35, výměra 724 m2
- součástí je stavba ev.č. 22, jiná stavba, zastavěná plocha 168 m2
- pozemek p.č. 49, výměra 1147
- celková výměra pozemků tvořících funkční celek - 1871 m2.
Pozemek prostý věcných břemen, další viz databáze zpracovatele.
Pozemek: 1 871,00 m2
Použité koeficienty:
K1 Druh transakce - meziroční cenový podíl, odhad změny
k realizované ceně - + prodej v 2018 1,08
K2 Právní - vlastnické právo - +- 1,00
K3 Právní - existence věcných břemen - - omezení vl. práv 0,95
K4 Právní - funkční využití dle ÚP, rozhodnutí - + 1,10
K5 Technické - lokalita, umístění - - 0,90
K6 Technické - dopravní obslužnost a dostupnost - - 0,90
K7 Technické - pozemek, přístup, vybavení - +- absence
vodovodu, kanalizace 1,00
K8 Technické - pozemek, velikost, dělení, tvar - - menší pozemek 0,80
K9 Technické - stavba, vybavení, opotřebení - - horší stav 0,95
K10 Technické - stavba, velikost, rozvojové možnosti - +- 1,00
K11 Technické - stavba, atraktivita - +- 1,00
K12 Technické - jiné - +- 1,00
Zdroj:
Kupní smlouva, V-4970/2018-201
Váha: 1
Cena Celkový koeficient KC Upravená cena
750 000 Kč 0,69 517 500 Kč
Název: LV 1227 k.ú. Trhový Štěpánov
- 12 -
Lokalita: Trhový Štěpánov
Popis: p.č. 813, LV 1227 k.ú. Trhový Štěpánov; 814, LV 1227 k.ú. Trhový Štěpánov Součástí je stavba:
Trhový Štěpánov, č.p. 85, bydlení
- pozemek p.č. 814, výměra 542 m2
- součástí je stavba č.p. 85, objekt k bydlení, zastavěná plocha 196 m2
- pozemek p.č. 813, výměra 816 m2
- celkem výměra pozemků tvořících funkční celek - 1358 m2
Pozemek prostý věcných břemen, další viz databáze zpracovatele.
Pozemek: 1 358,00 m2
Použité koeficienty:
K1 Druh transakce - meziroční cenový podíl, odhad změny
k realizované ceně - + prodej 2018 1,05
K2 Právní - vlastnické právo - +- 1,00
K3 Právní - existence věcných břemen - - omezení vl. práv 0,95
K4 Právní - funkční využití dle ÚP, rozhodnutí - - 0,95
K5 Technické - lokalita, umístění - - obec vs. město TŠ 0,90
K6 Technické - dopravní obslužnost a dostupnost - - horší, bus, vlak 0,85
K7 Technické - pozemek, přístup, vybavení - - 0,80
K8 Technické - pozemek, velikost, dělení, tvar - - menší poz. 0,85
K9 Technické - stavba, vybavení, opotřebení - - horší stav 0,80
K10 Technické - stavba, velikost, rozvojové možnosti - - 0,90
K11 Technické - stavba, atraktivita - - méně atraktivní 0,90
K12 Technické - jiné - - vedlejší stavba 0,90
Zdroj:
Kupní smlouva,
V-9212/2018-201
Váha: 2
Cena Celkový koeficient KC Upravená cena
1 670 000 Kč 0,29 484 300 Kč
Minimální jednotková porovnávací cena 484 300 Kč/celek
Jednotková porovnávací cena - aritmetický průměr 789 629 Kč/celek
Jednotková porovnávací cena - vážený průměr 796 690 Kč/celek
Maximální jednotková porovnávací cena 1 406 000 Kč/celek
Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání
Vážená jednotková cena 796 690 Kč/celek
Výsledná porovnávací hodnota 796 690 Kč
Věcná hodnota, Pozemek + Stavba
1. Věcná hodnota staveb
1.1. Stavba na Pozemku 2 (rodinný dům)
Věcná hodnota dle THU
Užitná plocha
Název Užitná plocha
1. nadzemní podlaží 125,00 m2
půdní prostor 110,00 m2
235,00 m2
Zastavěné plochy a výšky podlaží
Název Zastavěná plocha [m2] výška
1. nadzemní podlaží 172,00 3,00 m
půdní prostor 139,00 4,30 m
311,00 m2
Obestavěný prostor
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
Typ Název Obestavěný prostor [m3]
PP vrchní stavba - podezdívka 172,0 * (0,50 + 1,30) * 1/2 = 154,80
NP vrchní stavba 139,0 * (2,80 + 1,80) + 33,0 * (2,50) = 721,90
Z zastřešení stavby 139,0 * (3,00 * 1/2) + 33,0 * (1,50) * 1/2 = 233,25
Obestavěný prostor - celkem: 1 109,95 m3
- 13 -
Konstrukce Popis
1. Základy s
2. Zdivo s
3. Stropy s
4. Střecha s
5. Krytina s
6. Klempířské konstrukce s
7. Vnitřní omítky s
8. Fasádní omítky s
9. Vnější obklady s
10. Vnitřní obklady s
11. Schody s
12. Dveře s
13. Okna s
14. Podlahy obytných místností s
15. Podlahy ostatních místností s
16. Vytápění s
17. Elektroinstalace s
18. Bleskosvod s
19. Rozvod vody s
20. Zdroj teplé vody s
21. Instalace plynu s
22. Kanalizace s
23. Vybavení kuchyně s
24. Vnitřní vybavení s
25. Záchod s
26. Ostatní s
Jednotková cena 5 500 Kč/m3
Obestavěný prostor 1 109,95 m3
Koeficient vybavení Kv, viz
databáze znalce
0,93
Ocenění
Zastavěná plocha (ZP) [m2] 172
Užitná plocha (UP) [m2] 235
Obestavěný prostor (OP) [m3] 1 109,95
Základní jedn. cena (ZJC) [Kč/m3] 5 500
Koeficient vybavení Kv, viz databáze znalce 0,93
Upravená jednotková cena (UJC) [Kč/m3] 5 115
Reprodukční hodnota (UJC * OP) [Kč] 5 677 394
Stáří roků 90
Opotřebení % 49,50
Věcná hodnota (VH) [Kč] 2 867 083
2. Věcná hodnota ostatních staveb
2.1. Vedlejší stavba na Pozemku 2 (stodola)
Věcná hodnota dle THU
Zastavěné plochy a výšky podlaží
Název Zastavěná plocha [m2] výška
1. nadzemní p. 63,00 3,00 m
půdní prostor 63,00 3,00 m
126,00 m2
Obestavěný prostor
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)
Typ Název Obestavěný prostor [m3]
NP vrchní stavba + zastřešení 63,0 * (0,30 + 2,80 + 0,30 + 3,00 * 1/2) = 308,70
- 14 -
stavby
Obestavěný prostor - celkem: 308,70 m3
Ocenění
Zastavěná plocha (ZP) [m2] 63
Obestavěný prostor (OP) [m3] 308,70
Jednotková cena (JC) [Kč/m3] 3 750
Koeficient vybavení Kv, viz databáze znalce 0,81
Upravená jednotková cena (UJC) [Kč/m3] 3 038
Reprodukční hodnota (RC * OP) [Kč] 937 831
Stáří roků 90
Opotřebení % 60
Věcná hodnota (VH) [Kč] 375 132
3. Porovnávací hodnota
3.1. Pozemek 2, Pozemek 1, přímé porovnání
Oceňovaná nemovitá věc
Srovnatelné nemovité věci:
Název: Pozemky p.č. 873/2 a p.č. 874/2 o výměře 621 m2
Lokalita: Trhový Štěpánov, okres Benešov
Popis: Pozemky p.č. 873/2 a p.č. 874/2 o výměře 501+120=621 m2 ve městě Trhový Štěpánov okres
Benešov. Celková plocha pozemku 621m2, z toho stavební - 501m2 (873/2). Ve městě veškerá
občanská vybavenost, škola, školka, pošta, obchody, restaurace, ubytování, atd. Do Vlašimi autem
10min., na dálnici 4min. Přístup z veřejné komunikace. Všechny sítě na hranici pozemku. Bez
věcných břemen, ostatní viz databáze zpracovatele.
Pozemek: 621 m2
Použité koeficienty:
K1 Druh transakce, meziroční cenová rozdílnost - - realitní inzerce 0,90
K2 Právní - vlastnické právo - +- 1,00
K3 Právní - existence věcných břemen - - omezení vl. práv 0,95
K4 Právní - funkční využití dle ÚP, rozhodnutí - +- 1,00
K5 Právní - jiné - +- 1,00
K6 Technické - lokalita - - vzdálená část města TŠ 0,90
K7 Technické - dopravní obslužnost a dostupnost - - horší 0,90
K8 Technické - inženýrské sítě - - absence inž. sítí 0,80
K9 Technické - tvar, svažitost - +- 1,00
K10 Technické - nutnost demolice - + bez nutnosti demolice 1,15
K11 Technické - velikost pozemku - + větší pozemek 1,03
K12 Technické - jiné 1,00
Zdroj: www.sreality.cz
Váha: 1
Cena
[Kč]
Výměra pozemku [m2] Jedn. cena
[Kč/m2]
Celkový koef.
KC
Upr. jedn. cena
[Kč/m2]
799 000 621 1 287 0,66 849
Název: Stavební pozemek 1 093 m2
Lokalita: Vodslivy, okres Benešov
Popis: Pozemek o výměře 1093 m2 určené k výstavbě RD. Při místní obecní asfaltové komunikaci.
Elektřina v dosahu, nutno vybudovat vlastní studnu a jímku.
Pozemek: 1 093 m2
Použité koeficienty:
K1 Druh transakce, meziroční cenová rozdílnost - - realitní inzerce 0,90
K2 Právní - vlastnické právo - +- 1,00
K3 Právní - existence věcných břemen - - omezení vl. práv 0,95
K4 Právní - funkční využití dle ÚP, rozhodnutí - +- 1,05
K5 Právní - jiné - +- 1,00
K6 Technické - lokalita - - horší - dále od Benešova, Prahy 0,80
K7 Technické - dopravní obslužnost a dostupnost - - horší 0,90
K8 Technické - inženýrské sítě - +- 1,05
K9 Technické - tvar, svažitost - +- 1,00
K10 Technické - nutnost demolice - +- 1,00
Zdroj: www.sreality.cz
- 15 -
K11 Technické - velikost pozemku - - menší pozemek 1,00
K12 Technické - jiné - +- 1,00
Váha: 1
Cena
[Kč]
Výměra pozemku [m2] Jedn. cena
[Kč/m2]
Celkový koef.
KC
Upr. jedn. cena
[Kč/m2]
1 202 300 1 093 1 100 0,68 748
Název: Pozemek p.č. 929/32 o výměře 2 237 m2, k.ú. Divišov u Benešova
Lokalita: Divišov, okres Benešov
Popis: Pozemek o rozloze 2237m2 v obci Divišov, ulice Dalovská, k.ú. Divišov u Benešova.
Zastavitelnost pozemku 30% plochy umožňuje vybudování až dvou rodinných domů. V okolí
pozemku s výhledem do krajiny, kde se neplánuje další výstavba je veškerá občanská vybavenost -
pošta, úřad, MŠ, ZŠ, zdravotní středisko, dětské hřiště, koupaliště, obchody, restaurace, kavárna a
další. Pozemek je prostý věcných břemen, další viz databáze zpracovatele.
Pozemek: 2 237 m2
Použité koeficienty:
K1 Druh transakce, meziroční cenová rozdílnost - - realitní inzerce 0,90
K2 Právní - vlastnické právo - +- 1,00
K3 Právní - existence věcných břemen - - omezení vl. práv 0,95
K4 Právní - funkční využití dle ÚP, rozhodnutí - +- 1,05
K5 Právní - jiné - +- 1,00
K6 Technické - lokalita - +- 0,90
K7 Technické - dopravní obslužnost a dostupnost - +- 0,95
K8 Technické - inženýrské sítě - + přípojka elektro 1,05
K9 Technické - tvar, svažitost - +- 0,95
K10 Technické - nutnost demolice - +- 1,00
K11 Technické - velikost pozemku - - menší pozemek 0,95
K12 Technické - jiné - +- 1,00
Zdroj: www.sreality.cz
Váha: 1
Cena
[Kč]
Výměra pozemku [m2] Jedn. cena
[Kč/m2]
Celkový koef.
KC
Upr. jedn. cena
[Kč/m2]
1 770 000 2 237 791 0,73 577
Název: Stavební pozemek 886 m2
Lokalita: Ostředek, okres Benešov
Popis: Pozemek p.č. 173/3 o výměře 886 m2 s jižní orientací v mírně svažitém terénu o se nachází 30 km
od Prahy, pouhých 20 minut jízdy autem, 4 minuty od 34. km sjezdu z D1. Dle ÚP je zde povolena
výstavba přízemního domu či přízemního s podkrovím. Na pozemku je zavedena elektřina do pilíře.
Kanalizace na hranici pozemku. Vodu je potřeba zajistit vrtanou studnou.
Pozemek prostý věcných břemen, další viz databáze zpracovatele.
Pozemek: 886 m2
Použité koeficienty:
K1 Druh transakce, meziroční cenová rozdílnost - - realitní inzerce 0,90
K2 Právní - vlastnické právo - +- 1,00
K3 Právní - existence věcných břemen - - omezení vl. práv 0,95
K4 Právní - funkční využití dle ÚP, rozhodnutí - +- 1,05
K5 Právní - jiné - +- 1,00
K6 Technické - lokalita - - horší - vzdálenější od Benešova, Prahy 0,80
K7 Technické - dopravní obslužnost a dostupnost - - horší 0,90
K8 Technické - inženýrské sítě - - horší - absence kanalizace 1,00
K9 Technické - tvar, svažitost - +- 1,00
K10 Technické - nutnost demolice - +- 1,00
K11 Technické - velikost pozemku - +- 1,00
K12 Technické - jiné - +- 1,00
Zdroj: www.sreality.cz
Váha: 1
Cena
[Kč]
Výměra pozemku [m2] Jedn. cena
[Kč/m2]
Celkový koef.
KC
Upr. jedn. cena
[Kč/m2]
1 299 000 886 1 466 0,65 953
Název: Stavební pozemek 1 001 m2
- 16 -
Lokalita: Struhařov - Bořeňovice, okres Benešov
Popis: Pozemek p.č. 365/7 o výměře 1001 m2 na klidném místě v Bořeňovicích, součásti obce Struhařov. K
pozemku náleží také 2/6 přístupové cesty, je obklopen zelení.
Pozemek dle ÚP určen k zástavbě - jako BV-N - plochy k bydlení - v rodinných domech
venkovského typu.
Velmi dobrá dostupnost do Prahy (50 km) a nejbližšího Benešova (9 km).
Pozemek bez věcných břemen, další viz databáze zpracovatele.
Pozemek: 1 001 m2
Použité koeficienty:
K1 Druh transakce, meziroční cenová rozdílnost - - realitní inzerce 0,90
K2 Právní - vlastnické právo - +- 1,00
K3 Právní - existence věcných břemen - - omezení vl. práv 0,95
K4 Právní - funkční využití dle ÚP, rozhodnutí - +- 1,05
K5 Právní - jiné - +- 1,00
K6 Technické - lokalita - - horší - vzdálenější od Benešova, Prahy 0,80
K7 Technické - dopravní obslužnost a dostupnost - - horší 0,90
K8 Technické - inženýrské sítě - - horší - absence
vodovodu, kanalizace 0,85
K9 Technické - tvar, svažitost - +- 1,00
K10 Technické - nutnost demolice - +- 1,00
K11 Technické - velikost pozemku - +- 1,00
K12 Technické - jiné - +- 1,00
Zdroj: www.sreality.cz
Váha: 1
Cena
[Kč]
Výměra pozemku [m2] Jedn. cena
[Kč/m2]
Celkový koef.
KC
Upr. jedn. cena
[Kč/m2]
670 670 1 001 670 0,55 369
Název: Stavební pozemek 1 077 m2
Lokalita: Ostředek, okres Benešov
Popis: Pozemek, p.č. 532/9, lehce svažitý, o výměře 1.077 m2, v obci Ostředek u Benešova.
Pozemek určený pro stavbu rodinného domu venkovského typu (jedno nadzemní podlaží a obytné
podkroví).
Ostředek se nachází cca 40 km od Prahy, autem 30-40 min. Výhodou je blízký (2 km) sjezd z dálnice
D1. Občanská vybavenost v místě.
Pozemek je v zastavitelném území. Plocha venkovské zástavby (venkovské smíšené bydlení) -
bydlení v rodinných domech přízemních nebo přízemních s podkrovím.
K pozemku je příjezd po místní komunikaci.
Sítě:
- aktuálně je zažádáno o připojení k vodovodním přípojkám
- není napojení na kanalizaci, odpadní vodu je tedy nutno řešit vlastní ČOV
- napojení na elektrickou energii bude řešeno ze stávající trafostanice a stávajících rozvodů
- napojení na plynovod v současné chvíli není
Pozemek prostý věcných břemen, ostatní viz databáze zpracovatele.
Pozemek: 1 077 m2
Použité koeficienty:
K1 Druh transakce, meziroční cenová rozdílnost - - realitní inzerce 0,90
K2 Právní - vlastnické právo - +- 1,00
K3 Právní - existence věcných břemen - - omezení vl. práv 0,95
K4 Právní - funkční využití dle ÚP, rozhodnutí - +- 1,05
K5 Právní - jiné - +- 1,00
K6 Technické - lokalita - - horší - vzdálenější od Benešova, Prahy 0,80
K7 Technické - dopravní obslužnost a dostupnost - - horší 0,90
K8 Technické - inženýrské sítě - - horší - absence vodovodu 0,90
K9 Technické - tvar, svažitost - + není svažitý 1,00
K10 Technické - nutnost demolice - +- 1,00
K11 Technické - velikost pozemku - - menší pozemek 1,00
K12 Technické - jiné - +- 1,00
Zdroj: www.sreality.cz
Váha: 1
Cena
[Kč]
Výměra pozemku [m2] Jedn. cena
[Kč/m2]
Celkový koef.
KC
Upr. jedn. cena
[Kč/m2]
- 17 -
1 120 080 1 077 1 040 0,58 603
Minimální jednotková porovnávací cena 369 Kč/m2
Jednotková porovnávací cena - aritmetický průměr 683 Kč/m2
Jednotková porovnávací cena - vážený průměr 683 Kč/m2
Maximální jednotková porovnávací cena 953 Kč/m2
Výpočet porovnávací hodnoty na základě výměry pozemku
Vážená jednotková cena 683 Kč/m2
Výměra pozemku 927 m2
Výsledná porovnávací hodnota 633 141 Kč
Výnosová hodnota, Pozemek + Stavba
1. Výnosová hodnota
1.1. Pozemek 2 se Stavbou, Pozemek 1
Přehled pronajímaných ploch a jejich výnosů
č. plocha – účel podlaží podlah.
plocha
nájem nájem nájem míra kapit.
[m2] [Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%]
1. Obytné prostory rodinný dům 125 1 000 10 417 125 000 7,00
Celkový výnos za rok: 125 000
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem
Podlahová plocha PP m2 125
Reprodukční cena RC Kč 5 677 394
Výnosy (za rok)
Dosažitelné roční nájemné za m2 Nj Kč/(m2*rok) 1 000
Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 125 000
Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 75 %
Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 93 750
Náklady (za rok)
Daň z nemovitosti, odhad Kč/rok 1 000
Pojištění, odhad Kč/rok 5 000
Opravy a údržba, odhad Kč/rok 51 000
Správa nemovitosti, odhad Kč/rok 8 500
Ostatní náklady, odhad Kč/rok 10 000
Náklady celkem V Kč/rok 75 500
Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 18 250
Míra kapitalizace, odhad složky ekonomické, životnosti a rizik % 7,0
Konstantní výnos po neomezenou dobu - věčná renta Cv = N / i
Výnosová hodnota Cv Kč 260 714
- 18 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ
Porovnávací hodnota, Pozemek + Stavba, zaokr.
796 690 Kč
slovy: sedmsetdevadesátšesttisícšestsetdevadesát Kč
Věcná hodnota, Pozemek + Stavba, zaokr.
3 875 360 Kč
slovy: třimilionyosmsetsedmdesátpěttisíctřistašedesát Kč
Výnosová hodnota, Pozemek + Stavba, zaokr.
260 710 Kč
slovy: dvěstěšedesáttisícsedmsetdeset Kč
Komentář ke stanovení výsledné ceny
stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí:
- pozemek p.č. 1702 o výměře 137 m2, druh pozemku zahrada,
- pozemek p.č. 1715 o výměře 790 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, se součástí,
kterou je stavba Štěpánovská Lhota č.p. 12, určená k bydlení,
vše zapsané na LV č. 1195 vedeném na Katastrálním úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální
pracoviště Benešov, katastrální území Trhový Štěpánov.
Obvyklá cena nemovité věci se stanovuje v souladu s výkladem § 2 zákona č. 151/1997 Sb., o
oceňování majetku, obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena
při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné
služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění, přitom se zvažují všechny
okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností
trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby, mimořádnými
okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky
přírodních či jiných kalamit, osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné
nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím, zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota
přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim, obvyklá cena vyjadřuje
hodnotu k věci a určí se porovnáním.
Podle ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku lze určit obvyklou cenu nemovitých
věcí, neboť databáze zpracovatele je rozšířená o zjištěné a získané transakce srovnatelného majetku
s realizovanými cenami, které jsou ve veřejném seznamu zavkladované a tyto jsou použité v
přímém porovnání.
Tržní hodnota je odhadová částka, za kterou by bylo možné k datu ocenění posuzovaný majetek
směnit mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nezávislé transakci a po uskutečnění
náležitého marketingu, přičemž každá ze stran jedná informovaně, obezřetně a bez donucení.
Analytickými metodami použitými ke stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí jsou metoda
přímého porovnání, věcná hodnota a výnosová hodnota.
Přímé porovnání nemovitých věcí, Pozemku 1 a Pozemku 2 se součástí, Stavba, je provedené
porovnáním vybraných reprezentantů, pozemky se součástí, stavby k trvalému bydlení, s cenami
realizovanými dle zavkladovaných transakcí, kupních smluv, zajištěných na katastru nemovitostí, v
- 19 -
letech 2019 a 2018, vkladová řízení kupních smluv na katastru nemovitostí jsou tato:
V-410/2019-201, právní účinky zápisu k 17.01.2019,
V-1614/2019-201, právní účinky zápisu k 04.03.2019,
V-2339/2019-201, právní účinky zápisu k 27.03.2019,
V-2937/2019-201, právní účinky zápisu k 17.04.2019,
V-2651/2019-201, právní účinky zápisu k 08.04.2019,
V-4970/2018-201, právní účinky zápisu k 13.06.2018,
V-9212/2018-201, právní účinky zápisu k 01.11.2018,
s tím, že meziroční cenové změny jsou zohledněné podle grafu HB Index rodinných domů, s
indexhodnotami v čase, rok 2010 - 2019, viz veřejně dostupná web strana Hypoteční banky, tedy
Vybrané a stanovované nemovité věci se přímo porovnávají podle zvolených právních a
technických parametrů.
Cenová relace porovnávaných reprezentantů je v rozsahu 750 000 Kč až 2 690 000 Kč. Váznoucí
věcná břemena na Pozemku 2 nemají výrazný vliv na cenu či hodnotu nemovitých věcí, v
příslušném právním parametru jsou odhadovaná do výše 5 %.
Výsledná hodnota nemovitých věcí, Pozemek 1, Pozemek 2 se Stavbou, podle přímého porovnání
činí 796 690,- Kč.
Dále je pro účely tohoto znaleckého ocenění provedené přímé porovnání vybraných vzorků,
pozemky pro bydlení, s aktuálními nabídkovými cenami, zajištěných na realitním serveru
Sreality.cz, s tím, že každý jeden porovnávaný reprezentant je přímo porovnávaný s Pozemky, s
tím, že srovnávací jednotkou je výměra Pozemků.
Výměry pozemků je v rozsahu 600 až 2200 m2, cenová relace nabídkových cen na 1 m2 výměry
pozemku je v rozsahu 670 - 1 500 Kč.
Vybrané a analyzované nemovité věci se přímo porovnávají podle zvolených právních a
technických parametrů, přičemž nabídkové ceny jsou redukované o odhadovaný propad při
interakci obchodujících stran k realizované sjednané ceně ve výši 10 %.
Výsledná hodnota Pozemků přímým porovnáním se vzorky s nabídkovými cenami je ve výši 633
140 Kč, přibližně 680 Kč na 1 m2 Pozemku.
V roce 2015 na základě smlouvy kupní ze dne 03.08.2015, právní účinky zápisu k 13.08.2015, zápis
proveden dne 14.09.2015, V-8193/2015-201, nabyla vlastnické právo k Pozemkům se Stavbou paní
Husáková Michaela, Štěpánovská Lhota 12, 25763 Trhový Štěpánov za kupní cenu ve výši 550 000
Kč.
- 20 -
Věcná hodnota nemovitých věcí sestává z hodnoty Pozemků odhadem stanovené přímým
porovnáním a Stavby odhadem stanovené ve výši 5 500 Kč za 1 m3 obestavěného prostoru
rodinného domu, koeficient vybavení je pod 1, amortizace je odhadem stanovená ve výši necelých
50 %, ve výši 3 750 Kč za 1 m3 obestavěného prostoru stodoly, koeficient vybavení je pod 1,
amortizace je odhadem stanovena ve výši 60 %.
Výsledná cena věcné hodnoty je ve výši 3 875 360 Kč
Výnosová hodnota je stanovená kapitalizování dlouhodobě očekávaných výnosů z nájmů ve výši
čistého nájemného, přičemž kapitalizační míra je odhadem stanovená ve výši 7 %, hrubé roční
nájemné je podle pracovně stanoveného porovnání odhadem ve výši 1 000 Kč za m2 podlahové
plochy užitné, přibližně 80 Kč/m2/měsíc, propad nájemného odhadovaný ve výši 25 %.
Výsledná cena výnosové hodnoty je ve výši 260 710 Kč.
Pozitiva předmětných nemovitých věcí
- Pozemky jsou situované v klidném prostředí vesnické zástavby Štěpánovská Lhota,
- Pozemky jsou v souladu s územním plánem užívané k trvalému bydlení,
- Pozemky jsou se zajištěným přístupem, s možností vjezdu a parkování,
- Pozemky jsou mimo záplavové území.
Negativa předmětných nemovitých věcí
- Štěpánovská Lhota, část města Trhový Štěpánov, je bez občanské vybavenosti a dopravní
obslužnosti, dále s omezenou technickou infrastrukturou, odlehlá od vlastní zástavby města
přibližně 3 km,
- na Pozemku 2 váznou věcná břemena,
- Pozemky jsou zatížené zavkladovaným exekučním příkazem k prodeji nemovitosti,
- Stavba je v podprůměrném stavebně technickém stavu.
Důležité vyjádření znalce
- v čase provedeného šetření Pozemků není umožněný přístup na Pozemky ani přístup do Stavby
pro účely provedení nálezu skutkového stavu pro znalecké ocenění.
zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.10.5
Závěr
Nemovité věci, Pozemky se Stavbou, jsou situované v příznivém prostředí vesnické zástavby
Štěpánovská Lhota, odlehlé od vlastní městské zástavby Trhový Štěpánov, zhodnocené Stavbou v
podprůměrném stavebně technickém stavu, Pozemky jsou se zajištěným přístupem, Pozemky jsou
částečně omezené věcnými břemeny, situované mimo záplavové území.
Zástavní práva zatěžující nemovité věci, podle listiny zavkladované ve veřejném seznamu, se
neoceňují, neboť zanikají v důsledku přechodu vlastnictví.
Obvyklá cena Pozemků se součástí, kterou je Stavba, situované v katastrálním území Trhový
Štěpánov, obec Trhový Štěpánov, se zřetelem na nález, kontribuční zvážení výsledků analytických
početních přístupů s těžištěm u přímého porovnání, dále se zřetelem na předpoklad vlivu vztahu
poptávky a nabídky na trhu s nemovitými věcmi, k 01 2020, je odhadem stanovena, se zaokr., ve
výši 850 000,- Kč, slovy: osmsetpadesáttisíc Kč.
Další vyjádření znalce: v případě zjištění dalších skutkových prokazatelných a rozhodných údajů či
jevů se zřetelem na hodnotu zájmové nemovitosti si znalec vyhrazuje právo doplnění či korekce
znaleckého posudku.
Doložka soudního znalce podle 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění
pozdějších zákonů: jsem si vědom následků podání vědomě nepravdivého znaleckého posudku.
Prohlašuji, že jsem znalecký posudek zpracoval osobně, nezávisle objektivně, jako soudní znalec
jmenovaný Městským soudem v Praze ze dne 4.3.1996 (evidence pod zn. č. Spr 1607/94), že jsem
- 21 -
členem Komory soudních znalců a jsem držitelem Koncesní listiny ze dne 12.5.2004 s rozsahem
předmětu podnikání pro oceňování majetku pro věci nemovité (ev. č. 31002 - 019302004).
V Praze 14.1.2020 Ing. Jaroslav Látal
Budečská 824/30
120 00 Praha 2
e-mail: latal@odhady.info
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako soudní znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského
soudu v Praze 2 ze dne 1.4.1996, pod č.j. Spr. 1607/94, pro základní obor ekonomika - odvětví ceny
a odhady se specializací oceňování nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3872-3/2020 znaleckého deníku.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH
Podklady a přílohy počet stran A4 příloze
Výpis z Katastru nemovitostí prokazující stav na LV 1195 3
Kopie katastrální mapy 1
Detail týkající se obce Štěpánovské Lhoty a jejího okolí z Hlavního
výkresu Územního plánu Trhového Štěpánova
1
Fotodokumentace nemovitých věcí 1
- 22 -
Příloha č. 1
Zdroj: KÚ pro Středočeský kraj
- 23 -
Zdroj: KÚ pro Středočeský kraj
- 24 -
Zdroj: KÚ pro Středočeský kraj
- 25 -
Příloha č. 2
Zdroj: KÚ pro Středočeský kraj
- 26 -
Příloha č. 3
Zdroj: www.trhovystepanov.cz
- 27 -
Recommended