Рынок офисов Екатеринбурга, 3 кв. 2014, Константин Октаев

Территориальная структура действующих качественных площадей не меняется

2

Объем качественного офисного фонда, 2014 г

Общая площадь 1,25 млн. кв. м

Арендопригодная площадь 762 тыс. кв. м

Территориальная структура строящихся офисов изменилась

3

Объемы строительства существенно снизились

4

Структура строящегося фонда, 2014

5

• Здания практически перестали строиться для собственной эксплуатации• По мере выхода рынка за пределы центра города, застройщики

возвращаются к стратегии распродажи площадей на стадии строительства

Качественная структура

6

• Сегодня качественный офисный фонд – это 43% всей арендопригодной площади в классифицируемых ДЦ

• Объекты класса С составляют 650 тыс. кв. м арендопригодной площади, объекты низкого качества от 3000 кв. м – это еще 330 тыс. кв. м

Динамика уровня вакантных площадей

7

• Уровень вакантных площадей говорит об отсутствии дефицита предложения

• Тенденции развития показателя положительные, однако темпы низкие

Поглощение офисных площадейуменьшилось

8

• 2011-2012 гг. – средний объем поглощения 90-100 тыс. кв. м / год• 2013-2014 гг. – средний объем поглощения 50-60 тыс. кв. м / год

Ввод в эксплуатацию

9

10

Ставки аренды

Цены на рынке продажи

11

Инвестиционные показатели

12

СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДЛЯ РЫНКА ОФИСОВ КЛАССОВ А И В

ЕКАТЕРИНБУРГА, % Источник - Аналитический отдел РИЦ УПН, Cushman & Wakefield

Показатель 3 кв. 2013 4 кв. 2013 1 кв. 2014 2 кв. 2014 3 кв. 2014

Prime yields, C&W 12,5 12,5 12,5 12,9 12,9 Расчетная, класс В 9,6 9,4 8,7 8,4 8,0

Инвестиции

• Оценочная доля частных инвесторов на рынке офисов – 35%

• Дальнейшее снижение доходности от аренды сократит присутствие частных инвесторов, что может привести к корректировке цен на рынке продажи

Резиденты офисных площадей, %

13

Сфера деят. Класс А Класс В+ Класс В Класс С

Производство 12 21 13 14

Услуги 69 51 59 56

Торговля 14 26 26 27

Прочее 5 2 3 3

Всего 100% 100% 100% 100%

• Наиболее многочисленные компании (по 6-8% в структуре) – Торговля техникой и оборудованием, информационные, финансовые услуги, строительство. Характерно для всех классов

• В топ-сегменте увеличилась доля производственных компаний

Структура резидентов по региону происхождения, %

Регион Класс А Класс В+ Класс В Класс С

Местные 49 48 78 85

Федеральные 28 30 18 13

Международные 22 22 4 2

Всего 100% 100% 100% 100%

• Однозначная зависимость типа компаний-резидентов по происхождению от качественного уровня бизнес-центра

14

Перемещение резидентов• Ротация (доля обновления) резидентов в деловых центрах Екатеринбурга

составляет около 20% в год (в среднем по городу)

• Исследования показывают, что компании не склонны к переезду. Зафиксированы переезды в объеме не более 3,3% в год, в том числе: 2,8% с повышением класса, 0,5% с понижением класса ДЦ

• Территориальное перемещение: равновесно в центр – из центра, с небольшим перевесом в сторону центра (обусловлено большей долей ввода ДЦ в центре города)

• «Межклассовая» фильтрация: наибольшее положительное сальдо переездов в класс В из более низких классов, а также из класса В+. Также положительно сальдо переездов из класса В в класс А. При этом само количество переездов крайне невелико

15

Спасибо!

16

Константин Октаев, Аналитический отдел Уральской палаты недвижимости+7 (343) 367-67-61, 367-67-62www.upn.ru www.index.estateanalitic@upn.ru

Ежеквартальные отчеты по рынку офисов -http://upn.ru/offices_3q2007.htm