View
67
Download
1
Category
Preview:
Citation preview
__ BEDRIJ f S ONROEREND GOED __
REN nieuwe poging normering vastgoed-communicatie
Verdeelde reacties op nieuwe rm
Onroerend goed adviseurs Zadelhoff Makelaars en Jones Lang Wootton en bouwadviesbureau Starke Diekstra hebben een beoordelingssysteem gepresenteerd om de kwaliteit van bedrijfshuisvesting en locatie's tot in detail te kunnen bepalen.
. , . 3 , ,l ' f I I 1 ,', 1"",:.
. ": ' .
__ BEDRIJFS ONROEREND GOED __
E:.en en ander is een hernieuwde poging een objectieve norm te ontwikkelen die inhoudelijk voor alle partijen op de markt toepasbaar is. Er bestaat immers een grote behoefte aan een methode waarmee de eigenschappen van bedrijfshuisvesting, de omgeving, verbindingen en uitrusting op een praktische en overzichtelijke manier - objectief en subjectief -kunnen worden beoordeeld. Maar juist de noodzaak subjectieve oordelen daadwerkelijk te vangen in objectieve normen lijkt het maken van een objectief normsysteem telkens weer te dwarsbomen. Zadelhoff doet opnieuw een poging.
Volgens Zadelhoff is de ontwikkelde REN-norm inmiddels al verwelkomd als een grote stap naar een betere communicatie tussen de verschillende marktpartijen. De Real Estate Norm (REN) biedt deze mogelijkheid en kan volgens Zadelhoff wellicht ook op de woningmarkt worden toegepast.
"De Real Estate Norm is bruikbaar voor zowel beleggers met een omvangrijke portefeuille aan te exploiteren onroerend goed als voor hen die betrokken zijn bij de koop of verkoop van bedrijfsruimte", zegt projectmanager ir. R. P. M. Stevens van Zadelhoff Plan begeleiding, één van de drie initiatiefnemers.
Stevens: "Het is een voor alle marktpartijen goede manier om alle factoren die bij aan-, verkoop en beheer van onroerend goed van belang zijn, te inventariseren. Tot nu toe moest de vastgoedwereld vooral werken met technische specificaties als er werd gesproken over de kwaliteit van kantoorgebouwen. Wie daar niets mee kon doen, was aangewezen op de reclame waarin wordt gepropageerd dat álle kantoren centraal gelegen zijn, makkelijk zijn in te delen en een goede klimaatregeling hebben."
Aanleiding
Stevens: "Het idee voor de REN-norm is niet nieuw en ontstaan uit een praktische behoefte. Vastgoed-adviseurs, beleggers, projectontwikkelaars en gebruikers hadden allen diverse en gespecialiseerde technieken om bezit, behoefte of aanbod te definiëren op punten die voor de marktpartijen van belang zijn. In dat opzicht is de ontwikkelde norm een gemeenschappelijke taal die appels en peren vergelijkbaar maakt. Nu is het nog zo dat de communicatie
tussen vakgenoten doorgaans anders verloopt dan die met gebruikers."
"Elke groep spreekt een eigen taal. Dat kan verwarring oproepen en leidt tot onnodige vertraging. Met REN kunnen misverstanden worden uitgesloten. Met de REN-norm wordt ingespeeld op de behoefte aan specifieke kennis. Als er bijvoorbeeld wordt geïnformeerd naar air-conditioning vermeldt de REN-norm van een individueel gebouw niet de capaciteit van de koelinstallatie. In begrijpelijke taal staat omschreven in welke
mate de installatie in staat is op een zomerse dag voor voldoende koeling te zorgen."
Factoren
De kwaliteit van kantoren en locatie worden met de REN-norm beschreven aan de hand van vijf hoofdaspecten: functionaliteit, comfort en behaaglijkheid, vormgeving en beleving, veiligheid, continuïteit en exploitatie. Deze gebieden zijn op hun beurt verdeeld in zo'n 120 deelaspecten; objectieve kenmerken waarmee vraag, aan-
4
bod en bezit kunnen worden gedefinieerd.
Stevens: "Iemand die bedrijfshuisvesting zoekt, kan op dezelfde manier, aan de hand van de REN-norm, een eigen ideaalbeeld geven van het pand dat hij zoekt. Bij de vraag hoe belangrijk de afstand is naar het dichtstbijzijnde NSstation, kan bijvoorbeeld in vijf gradaties het belang van een korte verbinding worden aangegeven. Beantwoording van alle vragen levert een uitgebreide opsomming van waarderingen op over
Projectmanager ir. R.P.M. Stevens
de mogelijkheden van de betreffende bedrijfshuisvesting, de staat van onderhoud en communicatie en verkeersverbindingen. Aan de hand van een dergelijk profiel kan bijvoorbeeld in zeer korte tijd de ideale kantoorlocatie voor een bedrijf worden gevonden of worden bepaald of de portefeuille van een beheerder goed in evenwicht is en aansluit bij de vraag in de markt."
Oordeel
Volgens Stevens komt de REN-norm op het juiste tijdstip. "Het is duidelijk tijd
__ BEDRIJFS ONROEREND GOED __
el l101 JOIlilll l.4ng WooctonlStarkct OlolWr&lZadoH\Orf Makcr/lllIf"I
prlllldll.lum:02I12191 m:\..\q\torNon-ovz.wkl
voor een gemeenschappelijke noemer. Beleggers zijn met REN veel beter in staat een oordeel te vormen over hun onroerend goed portefeuille, wat zowel vanuit de optiek van het beheer als van dat van een verantwoorde exploitatie onontbeerlijk is. Ook een bedrijf dat nieuwe huisvesting zoekt en specifieke eisen stelt ten aanzien van bijvoorbeeld omgeving, communicatieverbindingen en outillage kan er beter dan voorheen een aanbod op maat mee worden geboden."
Conceptfase
Hoewel er volgens Stevens al wordt gewerkt met de REN-norm - grote pensioenfondsen beraden zich volgens hem over een aanbod van Zadelhoff om hun portefeuille aan de hand van deze methode te laten doormeten - bevindt de REN-norm zich nog in de conceptfase en wordt binnenkort door een brede werkgroep van grote maatschappelijke organisaties getoetst en aangepast. Vier grote partijen in het vastgoed Zadelhoff Makelaars, Algemeen burgerlijk pensioenfonds, Abp, de Rijksgebouwendienst en de Stichting Bouw-
I I lil I!l I!I (j] I!l
r~Nï"Q9RLOKATÏËPROFIEL OP BASIS YAN..Q.~.!iENnorm ~!!P.~.~J~~--·-·-·-··-··--··-·:JDiiiïir.e!!:~ ____ ..... _ _ ....=J !iJ
~-~·!~:;:._"'l"'. _.u ... ".. : ::=':::ïi~ ....
. ....... '
bb:. 2 I.Irinldarum: 02J12J91
research zijn daartoe een praktijkonderzoek begonnen naar de beleving van afzonderlijke voorzieningen in een gebouw. Doel is het instrument bruikbaar te maken voor een zo breed mogelijk vakpubliek.
Toepassing
Stevens: "Hoewel twee van de initiatiefnemers, Zadelhoff en Jones Lang gezamenlijk zo'n 40 procent van de commercieel vastgoedmarkt in handen hebben, achten beide organisaties acceptatie door andere partijen in de markt gewenst en noodzakelijk. Ook in dat opzicht willen we een produkt op maat bieden. En waarom niet? De reacties hebben aangetoond dat we duidelijk voorzien in een behoefte. Zelfs vanuit Engeland en de Verenigde Staten zijn we benaderd met verzoeken om inlichtingen over REN-norm, die de mogelijkheden heeft uit te groeien tot een internationale standaard. Voor ons is dat een goede reden te streven naar een werkzaam instrument dat misschien op termijn ook over de grens inzetbaar blijkt. "
5
NVM
~ • __ ·~;;';;i;;~;;.-.';;;;;·--·-I . :<k .. ~ .. _ 1IOd.~_1II ._ ...
I _""", -"'u."_'~_ " .--...10_ ......... , I -...w. ... "!!."!H ....,., •.• n • . _~ ............. , r.lOoIt<Ilo •• __ ...-.. .. "' .. -"'"
Stevens: "Aanpassing van de norm zal periodiek noodzakelijk blijken. We zijn er ons terdege van bewust dat de eisen die worden gesteld aan onroerend goed voortdurend veranderen. In dat opzicht sluiten we niet uit ook het nodige te kunnen leren van collega-makelaars die op de woningmarkt opereren. De ervaring van de NVM-makelaars is onontbeerlijk, omdat zij beschikken over reeds bestaande computersoftware om een nagenoeg continu veranderende vraag en aanbod tot in detail in kaart te brengen."
Verdeeld
De reacties op de samenstelling van de REN-norm zijn tot dusver verdeeld. De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) liet desgevraagd weten kennis te hebben genomen van de proefuitgave van de zogenaamde REN-norm. Bij monde van directeur ir P. Vismans verklaarde de Raad sceptisch te zijn ten aanzien van de werkzaamheid van de norm.
__ BEDRIJFS ONROEREND GOED __
Vismans: "De Raad voor Onroerende Zaken beschouwt de REN-norm als een aanzet voor de ontwikkeling van een gebouw-analysesysteem. Met behulp van een dergelijk systeem zouden verschillende eigenschappen van kantoorgebouw kunnen worden geanalyseerd. Noch afzonderlijke, noch de som van eigenschappen, die staan genoemd in de REN-norm, zeggen echter iets over kwaliteit als totaal en de waardering van een object."
"De REN-norm wordt aangeduid als norm. We stellen vast dat hier geen sprake kan zijn van een officiële norm. Van een norm kan men alleen spreken wanneer deze uitgegeven wordt door een daartoe bevoegd en als zodanig algemeen erkend instituut," aldus de directeur van de Raad voor Onroerende Zaken. Uit het voorafgaande ware af te leiden dat de ROZ vooralsnog grote reserves heeft t.a.v. een zodanige norm.
Uitgangspunt
De NVM liet bij monde van de sectieleidervoorzitter Bedrijfs Onroerend Goed G.G.M. Ten Have weten dat het uitgangspunt van de initiatiefnemers van de REN-norm te komen tot een verbeterde communicatie tussen de partijen op de onroerend goed markt moet worden verwelkomd. Ten Have: "Het zou de markt als geheel ten goede komen wanneer de partijen erin zouden slagen spraakverwarringen te voorkomen. Men blijkt maar al te vaak per bedrijfstak een andere uitleg te geven aan afzonderl ijke grootheden."
"Het is enigszins te vergelijken met de discussies rond de Europese eenwording. De Europese regeringsleiders zitten om tafel om het eens te worden over een verenigd Europa. Alleen zodra de Duitsers het woord federaal in de mond nemen, worden de Britten obstinaat. En dat komt omdat dat woord in het Engels een geheel andere betekenis heeft. Met dergelijke moeilijkheden heeft men op de vastgoedmarkt ook te maken. Standaardisering en vergemakkelijking van de communicatie zouden we daarom verwelkomen. "
Over de kans van welslagen van de REN-norm op zich is Ten Have minder optimistisch. Ten Have: "De definiëring van de normen is verschrikkelijk moeilijk te realiseren op een manier die in overeenstemming is met de werkelijke behoefte. Wat er belangrijk is bij het maken van
een selectie laat zich niet vangen in de criteria die in de eerste aanzet van de REN-norm staan vermeld. Mijns inziens is er een veel bredere bandbreedte nodig om het aantal gradaties in de waarde van bepaalde factoren te kunnen weergeven. Bovendien zou het systeem zodanig moeten zijn samengesteld, dat het bijna voortdurend wordt aangepast aan de veranderende markt. Het is een bijna onmogelijke opgave om iets dergelijks te realiseren."
Markt
Zadelhoff Makelaars verwacht dat de REN-norm uiteindelijkzal meehelpen om de investeringen op de kantoren markt te stimuleren.
Die markt ontwikkelt zich momenteel enigszins moeizaam, hoewel de NVMbedrijfsmakelaars zich in 1991 volgens NVM-voorzitter Van Groenigen uitstekend hebben weten te handhaven met een marktaandeel dat steeg naar 67 procent vergeleken met 55 procent een jaar eerder.
7
De NVM verwacht dit jaar een verdere terugval in de kantorenmarkt. De kantorenmarkt is vorig jaar met 200.000 vierkante meter teruggelopen tot 1,15 miljoen vierkante meter. Er zal in 1992 vooral minder nieuwbouw komen. De NVM tekent daarbij aan dat steeds minder bedrijven kantoren kopen en steeds meer hun ruimte huren. De verhouding van huurders versus kopers stond in 1990 op 73 tegen 27, in 1991 op 78 versus 22 en zal dit jaar uitkomen boven de 80 tegen 20, aldus de NVM.
Voorzitter NVM sectie Bedrijfs Onroerend Goed G.G.M. Ten Have
De huurprijzen zijn vorig jaar met 6 procent gedaald tot gemiddeld iets minder dan f 200,- per vierkante meter. Makelaars aangesloten bij de NVM hebben vorig jaar een omzet geboekt van 750 miljoen gulden met de verkoopbemiddeling in bedrijfsmatig onroerend goed tegen f 735 miljoen in 1990. De verhuurinkomsten bedroegen f 235 miljoen in 1991 vergeleken met f 210 miljoen een jaar eerder. •
Recommended