View
1.042
Download
5
Category
Preview:
DESCRIPTION
Citation preview
34 35SERV ICE MAGA ZINE DECEMBER 20 10
boven de eisen van het Bouwbesluit. Een nadeel van
BREEAM is dat de bewijsvoering vrij complex is.
Hierdoor wordt de kwaliteit geborgd, maar dit leidt
ook tot extra proceskosten. Daarnaast is het cruciaal
dat alle partners bij het project (zowel gebruiker,
ontwikkelaar, aannemer als adviseurs) compleet
gecommitteerd zijn aangezien ieder zijn eigen bijdrage
heeft in het behalen van de totaalscore. Een certifi-
cering kan zo dus als stok achter de deur worden
gebruikt om de ‘Circle of Blame’ te doorbreken.
De ontwikkelaarVoor de ontwikkelaar zijn de gebruiker en de belegger
doorgaans de belangrijkste klanten. Uit bovenstaande
blijkt dat het zowel voor een huurder als voor een
belegger lucratief is om te opteren voor duurzaam
vastgoed. Hoewel dit vaak wel tot hogere bouwkosten
leidt, krijgt zowel de gebruiker als de belegger hier
een kwalitatief beter gebouw voor terug, dat lagere
exploitatie- en servicekosten heeft, een hogere produc-
tiviteit en tevredenheid oplevert voor de gebruiker,
bijdraagt aan een hogere huuropbrengst en waarde
voor de belegger, en beide partijen een beter imago
oplevert. Voor een ontwikkelaar betekent dit concreet
dat de initiële investering – en daarmee het risico –
wel groter wordt, maar de opbrengsten ook, waardoor
een gezonde business case intact blijft.
Overigens geldt voor een ontwikkelaar evenzeer dat
tegenwoordig een gedegen MVO-beleid wordt geëist
van de buitenwacht. Dit hoeft echter geenszins als
een belemmering gezien te worden, maar dient juist
uitgenut te worden als een kans. Zo is OVG sinds het
begin van deze eeuw een ‘groene’ koers ingevaren
en heeft zich met duidelijk doelstellingen* verplicht
duurzame projecten te blijven ontwikkelen. Voor
kostenefficiënte en innovatieve oplossingen is het van
belang om ‘outside the box’ te denken op de gebieden
van financial engineering (bijvoorbeeld Green Lease,
het uitnutten van groene financieringsmogelijkheden),
bouwproces (gebruik van Building Information
Models (BIM), systemen om Industrieel, Flexibel
en Demontabel (IFD) te bouwen, etc.) en product
innovaties (systeem integratie, energieopwekkende
producten, etc).
Tot slotBovenstaand betoog laat zien dat de vaak gehoorde stelling
‘Duurzaam bouwen gelijk staat aan duur bouwen’ te kort door
de bocht is. Indien de kwaliteit, total cost of ownership en
maatschappelijke winst (zowel voor milieu als imago) wordt
meegenomen ontstaat een heel ander plaatje.
De trend naar duurzaam vastgoed lijkt hierbij onomkeerbaar. Volgens
een recent marktonderzoek op de kantorenmarkt van DTZ Zadelhoff
(2010), blijft het aanbod van duurzame gebouwen op de Nederlandse
kantorenmarkt ver achter op de vraag. Naar verwachting van DTZ
zal dit leiden tot een tweedeling in de kantorenmarkt bestaande uit
een duurzaam segment waar krapte heerst en een niet-duurzaam
segment waar alleen krapte heerst in het nieuwbouwsegment op
toplocaties, maar verder bestaat uit overaanbod van bestaande
verouderde kantoren**. Vanuit dit perspectief blijkt de ontwikkeling
van duurzaam vastgoed logischer dan ooit, niet alleen vanuit
maatschappelijk besef maar juist ook gedacht vanuit de
portemonnee.
ReferentiesAnne-Marie Rakhorst (2010). Nieuwe Energie. Search Knowledge /
Scriptum.
DTZ Zadelhoff (2010). Een duurzame kans voor bestaande kantoren.
Jones Lang Lasalle (2010). Occupiers’ perspectives on sustainability.
Nils Kok, Piet Eichholtz and John Quigley (2008). ‘Doing Well by
Doing Good - Green Office Buildings’. Maastricht University &
University of California, Berkeley
W/E Adviseurs in opdracht van Agentschap NL (2010). Kiezen voor
nieuwbouw of het verbeteren van het huidige kantoor.
*In oktober 2007 heeft OVG zich aan het Clinton Global Initiative gecommit-teerd om binnen vijf jaar 1 miljard US dollar te investeren in zeer duurzame gebouwen, waarbij een hoeveelheid van 1 megaton CO
2 wordt gereduceerd ten
opzichte van de traditionele voorraad. Naar verwachting wordt deze doelstel-ling volgend jaar gehaald.
** Op het moment is de leegstand van de (veelal verouderde) kantorenvoor-raad een hot topic. Er is geen eenduidige oplossing voor dit probleem, maar het is hierbij goed om in ogenschouw te nemen dat voor een kantoorgebruiker vanuit milieuoogpunt in de meeste gevallen nieuwbouw (weliswaar na sloop) een veel beter alternatief is dan in de huidige huisvestingssituatie te blijven (W/E Adviseurs, 2010).
AfBeelding 2
Het nieuwe kantoor van de Nederlandse Hartstichting ontwikkeld door OVG is het
eerste BREEAM Excellent gecertificeerde gebouw in Nederland
is het ver-duurzamen van leeg-staand vastgoed rendabel?De huidige leegstand van kantoor-
panden wordt voornamelijk
veroorzaakt door achterblijvende
kwaliteit van het onroerend goed.
Soms is daar weinig aan te doen,
bijvoorbeeld wanneer dit het gevolg is
van de locatie en de bereikbaarheid.
Zeker zo vaak is er leegstand op een
uitstekende locatie, maar is de tech-
nische kwaliteit van het onroerend
goed in de loop der jaren aanzienlijk
afgenomen. Dit terwijl de eisen van
huurders alleen maar zijn toegenomen.
Daar is iets aan te doen, bijvoorbeeld het uitvoeren van een duur-
zame en innovatieve renovatie. Met als doel het terugdringen van
de exploitatiekosten door minder energieverbruik en het verbeteren
van het comfort voor de huurder. De gedachte dat het verlagen
van de exploitatiekosten alleen aantrekkelijk is voor de huurder
of gebruiker is tegenwoordig achterhaald. Uit marktonderzoek
van Jones Lang LaSalle is gebleken dat de vraag naar duurzaam
vastgoed stijgt. De investeringen die gedaan worden voor een
dergelijke, duurzame renovatie worden deels terugverdiend door
ing. m.A. HopmanMarc Hopman is werkzaam als projectmanager bij de businessunit projectmanagement van de afdeling Huisvesting & Vastgoed bij AT Osborne. Na een aantal opleidingen op het gebied van Projectmanagement te hebben gevolgd, is hij op dit moment bezig met een post HBO opleiding ‘Vastgoedontwikkeling’ aan de Hogeschool van Arnhem. Bij AT Osborne houdt hij zich bezig met het managen van projecten. Daarnaast adviseert hij ook opdrachtgevers over prestatiegericht onderhoud en over het financieel beheersen van projecten. Voor nadere informatie kunt u terecht bij ing. Marc A. Hopman (mho@atosborne.nl) van AT Osborne bv te Baarn.
lagere exploitatiekosten ten gunste van de huurder.
Als gevolg daarvan is die huurder vaak bereid een
hogere huur te betalen voor de duurzamere huis-
vesting. Daarnaast verbetert duurzame huisvesting
het imago van zowel de huurder als de belegger.
Voor de belegger geldt dat tijdens de kredietcrisis de
boekwaarde van het bestaande vastgoed aanzienlijk
is geslonken. Een bijkomend voordeel van een duur-
zame renovatie is dan ook de waardestijging van het
vastgoed. Aan de andere kant is het aanbod van duur-
zaam vastgoed laag. Zie bijvoorbeeld het rapport
‘Het aanbod veroudert’ van DTZ Zadelhoff van
maart 2010.
Ambitie in NederlandDe overheid is, met ruim 7 miljoen vierkante meter
BVO, Nederlands grootste gebruiker van kantoor-
ruimte. Een consequentie van het Programma Groene
Technologieën is om in 2015 minimaal 10 procent
energie te besparen door het optimaal laten presteren
van klimaatinstallaties in gebouwen. Deze doelstelling
draagt in belangrijke mate bij aan het streven van het
kabinet om in 2020 25 procent energie te besparen.
Maar wat betekent dat nu voor de verhuurders van
deze kantoorpanden? De overheid heeft besloten om
in de toekomst alleen nog kantoren of gebouwen aan
te huren die minimaal het energielabel C hebben.
Het in 2009 bereikte ‘Lente-akkoord’ in de vastgoed-
sector tussen NEPROM, Bouwend Nederland, NVB en
de overheid is zelfs nog ambitieuzer. In dit akkoord
is afgesproken dat nieuwe kantoorpanden in 2011 25
procent minder energie moeten verbruiken en in
2015 zelfs 50 procent minder dan in 2007.
Vastlopen vraag en aanbodAmbities genoeg dus, maar diezelfde ontwikkelaars,
bouwers, beleggers en eindgebruikers lijken te zijn
vastgelopen in een vicieuze cirkel van elkaar de
schuld toeschuiven waarom er geen nieuwe duurzame
ontwikkelingen op kantoorgebied plaatsvinden. Om
deze ’Circle of Blame‘ te doorbreken, is het nood-
zakelijk dat partijen in een vroeg stadium met elkaar
in contact komen. Gelukkig is er sprake van steeds
meer maatschappelijk milieubewustzijn en druk op
alle partijen om duurzamer te denken.
Eén van de mogelijkheden om een dergelijk proces
vlot te trekken, is in het huurcontract overeen
te komen dat (een deel van) de aantoonbare
36 37SERV ICE MAGA ZINE DECEMBER 20 10
energiebesparing na verduurzaming voor de eigenaar
is. Dit geeft de eigenaar de mogelijkheid om te inves-
teren in duurzaam vastgoed. Tegelijkertijd zijn er ook
genoeg voordelen voor de huurder.
Door de overheid zijn er verschillende regelingen in het
leven geroepen. Dit geeft de investeerder de mogelijk-
heid om tegen een gunstiger tarief geld te lenen.
Groenfondsen kunnen leningen aanbieden tegen een
lagere rente dan de marktrente. De beleggers in de
groenfondsen genieten een belastingvoordeel van
maximaal 1,5 procent. Daarom kunnen zij genoegen
nemen met een lager rendement en zodoende tegen
een lagere rente financieringen verstrekken aan
projecten met een groenverklaring. Een voorwaarde
hierbij is dat er een verbetering optreedt van het
energie indexcijfer met minimaal een factor 0,6.
Voordelen van duurzame kantoren
Zoals Triodos in haar brochure ‘Groen Goud’ omschrijft,
kennen duurzame kantoren meerdere voordelen:
1 Een betere afzetmarkt en een beter imago van
belegger, ontwikkelaar en gebruiker. Omdat een
gebouw met een groen label een beter imago uit-
straalt voor alle bij de exploitatie van kantoorpanden
betrokken partijen zal de verhuurbaarheid positief
beïnvloed worden. Uit buitenlandse studies blijkt
dat de verhuurprijs gemiddeld 3 procent hoger
ligt per vierkante meter en door de hogere en
stabielere bezetting kan de hogere huuropbrengst
op jaarbasis oplopen tot 6 procent.
2 Een hogere boek- en verkoopwaarde
Door de Universiteit van Maastricht is samen met
de Universiteit van Berkeley onderzocht wat de
waarde is van duurzame kantoorpanden in de USA
t.o.v. gewone panden op gelijkwaardige locaties.
De verkoopwaarde steeg met ca. 17 procent, onder
andere vanwege de hogere huur en betere bezetting.
3 Hogere huuropbrengsten
Een huurprijs waarvan de kosten voor energie
integraal deel uitmaken maakt het duurzaam
verhuren aantrekkelijk (zie ook punt 1).
4 Besparing op energieverbruik
De energierekening van een gemiddeld kantoor
bedraagt circa 30 procent van de totale exploitatie-
kosten. Hier kan maximaal 45 procent op worden
bezuinigd. De totale maximale besparing op dit
onderdeel komt hiermee op 30 procent x 45 procent
= 13,5 procent van de totale exploitatiekosten. Uiter-
aard komt het grootste deel van deze besparing ten
gunste van de huurder.
5 Directe voordelen voor de huurder
Er zijn directe voordelen voor de huurder/gebruiker
in de vorm van een lagere energierekening. Daar-
naast zijn er minder gemakkelijk te kwantificeren
voordelen door het betere binnenklimaat in het
kantoorpand. Dit leidt immers tot grotere
werknemerstevre-denheid en daarmee hogere productie,
minder uitval door ziekte en dergelijke.
6 Indirecte voordelen voor de huurder
Een duurzaam kantoor zorgt voor een beter imago naar de
buitenwereld en heeft daarmee een hogere aantrekkingskracht
voor met name jonge, hoogopgeleide werknemers. Ook zal
er minder personeelsverloop optreden en is er een hogere
arbeidssatisfactie.
“De belegger zal dus door periodieke
verbeteringen zijn gebouwen in de markt
moeten houden.”
Kosten en baten voor de beleggerInstitutionele Beleggers houden gemiddeld circa veertien jaar
hun kantoren in portefeuille. Terwijl de economische levensduur
dertig tot veertig jaar is. De Rijksgebouwendienst hanteerde zelfs
afschrijvingsmethodes van het casco van zestig jaar. De relatief
korte periode van veertien jaar is te danken aan de westerse
cultuur waar technologische verbeterde kantoren economisch
beter gewaardeerd worden dan verouderde kantoren. De belegger
zal dus door periodieke verbeteringen zijn gebouwen in de markt
moeten houden. Dit vereist extra investeringen. Deze extra
investeringen dienen op korte termijn een renderende exploitatie
en eventuele verkoop mogelijk te maken. Herinvesteren in
vastgoed is voor de meeste partijen dus een financiële afweging.
Om te bepalen of duurzame renovatie voor de belegger rendabel
is, zal per object een business case gemaakt moeten worden.
Daarmee moet aangetoond worden of het verduurzamen van
bestaande en leegstaande objecten wel rendabel voor de belegger
is. Het financiële model van de business case wordt in het
onderstaande model schematisch weergegeven.
Het model geeft de volgende voordelen weer:
• Een duurzame (extra) investering zorgt voor een verlenging
van de levensduur en een waardevermeerdering van het
onroerend goed.
• Het bruto aanvangsrendement (BAR) zal na de verduurzaming
lager zijn dan de BAR bij aankoop, aangezien de risico’s
afnemen en de verhuurbaarheid toeneemt. Dit zal een extra
investering rechtvaardigen. In tabel 1 wordt dit verduidelijkt.
Uit deze berekening volgt dat er met een huurverhoging van € 10,-
per vierkante meter VVO per jaar een duurzame (extra) investering
van € 320,- per vierkante meter VVO mogelijk is. Hierbij moet
wel de kanttekening gemaakt worden dat er extra kosten zijn,
zoals overdrachtsbelasting (bij aankoop) die verrekend dienen te
worden met de € 320,- waardoor het werkelijke investeringsbedrag
beschikbaar voor verduurzaming per vierkante meter VVO lager
zal zijn.
• Een betere verhuurbaarheid. Het toegenomen comfort van het
object leidt voor de huurder tot een productiviteitsverbetering
van de medewerkers.
• Een betere herverhuurbaarheid na het beëindigen van een
huurperiode.
• Groenfinanciering is mogelijk na een verbetering van een factor
0,6 op het energielabel. Dit betekent een renteverlaging van
circa 1-1,5 procent.
• Een duurzaam imago voor de belegger.
Huur / m2VVO BAR Investering
Beleggingswaarde
oorspronkelijk
€ 150,- 7,0 procent € 2.142,-
Beleggingswaarde na
verduurzaming
€ 160,- 6,5 procent € 2.462,-
Extra investering € 320,-
Bedragen zijn excl. BTW
figuur 1
Financieel model business case duurzaam vastgoed
figuur 2
Het proces van de business case voor duurzaam vastgoed
tABel 1
Berekening van de beleggingswaarde voor en
na verduurzaming
Aanpak van verduurzamingsprojectenEen voorbeeld van een verduurzamingsproject is
het hoofdkantoor van AT Osborne in Baarn. Daarbij
is een flinke vooruitgang geboekt op de klasse van
het energielabel. Het gebouw had een energielabel
G maar heeft na de renovatie en verduurzaming
het energielabel C gekregen, een voor de renovatie
van een rijksmonument niet eerder vertoonde
prestatie. Daarnaast is er voor de eigenaar van het
object een waardevermeerdering gerealiseerd van
33 procent. De belangrijkste eigenschappen van het
gebouw om te verduurzamen waren de uitstraling,
de historische waarde, de omgeving (een park van
tweeënhalve hectare) en natuurlijk de uitdaging om
een Rijksmonument te verduurzamen.
Dit gebouw komt in zijn geheel niet overeen met de
eigenschappen van de bestaande en leegstaande
kantoren in de huidige vastgoedmarkt.
Verduurzamingtrajecten van leegstaande kantoren
vragen een andere aanpak. AT Osborne splitst deze
aanpak op in de business case (initiatief fase) en de
contracteringsfase waarbij in de contracteringsfase
(op basis van Design, Build, Maintain & Operate) de
volgende fasen zijn opgenomen: ontwerpfase, een
realisatiefase en een beheer- en stuurfase.
1. De Business Case• Marktonderzoek
In het marktonderzoek worden zaken omschreven
als omgeving, locatie, bereikbaarheid, toekomst-
scenario, worstcase scenario, de structuur van
de lokale vastgoedmarkt, belangrijke trends en
verwachtingen en externe indicatoren die de
waardeontwikkeling van het vastgoed beïnvloeden.
• Gebouwanalyse
Bij de gebouwanalyse wordt gekeken naar
de mogelijke potentie van het gebouw om
te verduurzamen. Daarbij wordt een analyse
gemaakt van de bouwkundige staat van het
gebouw en de staat van de technische installaties.
Het aanpassen van de installaties is namelijk één
van de snelste en relatief goedkopere manieren
om vastgoed versneld te verduurzamen.
• Raming investering en exploitatie
Op basis van bovenstaande informatie wordt er
een raming opgesteld voor zowel de investering
als de exploitatie. Dit geeft de belegger in een
vroeg stadium de mogelijkheid om een beslissing
te nemen over het verduurzamen van het object.
• Energie Prestatie Advies (EPA)
Wanneer de ramingen een positief rendement
laten zien, zal er een definitief plan gemaakt
moeten worden voor de verduurzaming van het
object. Dit kan door middel van een Energie
Prestatie Advies. Dit advies geeft de verschillende
mogelijkheden van verduurzaming weer. Laat
een onafhankelijk adviesbureau een gedegen
onderzoek instellen naar het huidige energie-
verbruik van het object en laat een inventarisatie
maken van de huidige installatie en isolatiewaarden.
kost
en
opbr
engs
ten
Inve
ster
ing
bes
tan
d
Verk
oop
waa
rdeExtra exploitatie
opbrengsten
Exploitatie opbrengsten
Exploitatielasten
Oude investering
Nieuwe investering ter verduurzaming gevolg
Ingebruikname
Tijd
Besluit
DuurzaamVastgoed
Marktanalyse
Gebouwanalyse
Raming in-vestering enexpoitatie
EPA endetail-analyse
Begroting in-vestering enexploitatie
Huur-opbrengsten
Rest-waarde
Intentie
38 39SERV ICE MAGA ZINE DECEMBER 20 10
• Begroting investering en exploitatie
Aan de hand van de EPA wordt een begroting voor zowel
investering als exploitatie opgesteld.
• Huurberekening
Aan de hand van de investeringen en de besparingen in de
exploitatie wordt de vaste huursom per vierkante meter VVO
berekend die benodigd is voor het te behalen rendement.
• Restwaarde berekening
Aan de hand van de bovenstaande gegevens wordt de restwaarde
na vijftien jaar berekend.
Een taxateur kan de waarde vermeerdering definitief vaststellen.
2 Contracteringsfase op basis van Design, Build, Maintain & Operate (DBMO)Splits het gebouw beheersmatig in bouwkundige zaken en installatie-
technische zaken. Contracteer voor beide percelen in een zo vroeg
mogelijk stadium van het project een uitvoerende partij.
Aangezien de eigenschappen van het installatietechnische perceel
(energietechnisch de quickwins) beter tot zijn recht komen in het
DBMO contract zal het bouwkundig perceel in de onderstaande
omschrijvingen buiten beschouwing worden gelaten.
• Design
Maak aan de uitvoerende partij bekend wat de financiële ontwerp-
limieten zijn en wat de daarbij behorende te behalen energie-
verbetering is, bijvoorbeeld energielabel A++ en behorende bij
comfortklasse B. De uitvoerende partij is zelf verantwoordelijk
voor het ontwerpproces en het eindresultaat.
• Build
Omschrijf in het contract goed wat er van de uitvoerende partijen
verwacht wordt tijdens de uitvoering.
• Maintain
Stel een prestatiegericht onderhoudscontract op welke gebaseerd
is op de NEN 2767. Deze bevat een bonus-malusregeling voor het
onderhouden van de installaties. Neem daarnaast een bonus-
malusregeling op voor de energieprestatie van het object.
Zo wordt de uitvoerende partij uitgedaagd om met nieuwe
innovatieve voorstellen te komen voor de verbetering van de
energieprestatie van het object.
• Operate
Het regelen en sturen van de energiestromen is noodzakelijk
om de lage exploitatiekosten te garanderen. De besparing op
de exploitatiekosten zijn tenslotte opgenomen in het nieuwe
verdienmodel van de belegger. Het is dus noodzakelijk dat de
uitvoerende partij hier ook verantwoordelijk voor wordt gemaakt.
De belegger verlegt hiermee het financieel risico met betrekking
tot de energiekosten.
Bij navraag in de markt is gebleken dat uitvoerende partijen ook
bereid zijn om de installatie volledig te financieren. De belegger
betaalt dan alleen een maandelijkse fee voor het gebruik van de
installaties. Het DBMO contract wordt dan een DBFMO (Design,
Build, Finance, Maintain, Operate) contract.
Tot slotNatuurlijk zijn er meerdere mogelijkheden in het totale proces van de
opwaardering van bestaand vastgoed. Het voorgaande geeft slechts
een richting aan. Maar daarentegen laat het voorgaande wel zien dat
een andere vorm van samenwerking noodzakelijk is. De belegger en
assetmanager zouden bijvoorbeeld ook op basis van prestatie met
elkaar kunnen samenwerken.
ConclusieHet verduurzamen van leegstaand vastgoed kan wel
degelijk rendabel zijn voor zowel de belegger, eind-
gebruiker, assetmanager als de uitvoerende partijen.
Daarbij dienen wel de volgende randvoor-waarden
aanwezig te zijn:
• Een positieve business case;
• Een andere manier van samenwerken, alle
betrokkenen dienen hetzelfde doel na te streven
namelijk ‘het verduurzamen van bestaand vastgoed
tot ieders voordeel’;
• Contracteren op basis van prestaties;
Het is niet noodzakelijk dat er al een eindgebruiker
bekend is om te besluiten tot verduurzaming.
Wanneer een pand verduurzaamd is, wordt de
verhuurbaarheid groter en daarmee de kans dat zich
een huurder aandient. De markt en de overheid geven
duidelijk aan dat duurzame kantoren de toekomst
hebben.
AfBeelding 1
Villa Rusthoek, hoofdkantoor van AT Osborne in Baarn
Bronnenhttp://www.joneslanglasalle.nl/Netherlands/NL-NL/Pages/NewsDetail.
aspx?ItemID=9188
http://www.dtz.nl/page.asp?id=62831
http://www.rijksoverheid.nl/nieuws/2009/12/09/rijk-gaat-zeker-
10-energie-besparen.html
Triodos Bank (2009) Groen goud - de financiële meerwaarde van
duurzaam vastgoed.
AT Osborne (2010) Een modern monument. AT Osborne, Baarn.
Geraedts, R.P., en D.J.M. van der Voordt (2005) Transformatie van
kantoorgebouwen.
Recommended