Эффективное управление и содержание МЖДМинск, 29 января 2014

Европейский опыт.Реформирование системы управления жилфондом

в странах постсоветского пространства.

Целью работы нашей Ассоциации являются:

* В Беларуси - создание рынка управления жильём.

Целью работы нашей Ассоциации являются:

* На постсоветском пространстве - формирование единых стандартов по управлению жилой недвижимостью.

СТРАНЫ ПОСТСОВЕТСКОГО ПРОСТРАНСТВА:

Основная ошибка – массовая приватизация жилья без создания эффективной системы просвещения собственников квартир и профессионального управления жилым фондом.

Ошибка следствия – неразвитая система арендного жилья без чётких правил для собственников жилья и квартиросъёмщиков.

Ошибка действия – попытка создать в каждом МЖД с несколькими собственниками организацию (юридическое лицо) как форму управления совместным домовладением.

СТРАНЫ ПОСТСОВЕТСКОГО ПРОСТРАНСТВА:

Особенности: мощное лобби застройщиков, слабый голос управляющих, дезорганизованность собственников квартир.

Различия: в названиях, но не в сути (ТСЖ в России, ТЧСЖ в Узбекистане, КСК в Казахстане, ОСМД в Украине, ТС в Беларуси).

Патернализм: изменение сознания процесс длительный.

Союзы и ассоциации: небольшой опыт ведения политического диалога с органами власти, без которого изменения невозможны.

БЕЛАРУСЬ:• Для собственников жилья выбор между:Для собственников жилья выбор между:→ управлением их МЖД «Уполномоченным лицом» в виде государственного унитарного предприятия (ЖРЭО, ЖЭУ, ЖЭС, ЖРЭТ и др) – в 99%;→ управлением через ТС – в 1% случаев.

• Арендные дома в Беларуси только строятся (за счёт Арендные дома в Беларуси только строятся (за счёт бюджета, а не частными компаниями). бюджета, а не частными компаниями). • Отсутствует определение «аренда», имеется только Отсутствует определение «аренда», имеется только определение «найм жилого помещения»определение «найм жилого помещения»• Отсутствуют ассоциации и союзы управляющих, Отсутствуют ассоциации и союзы управляющих, квартиросъёмщиков, собственников квартир, жилищных квартиросъёмщиков, собственников квартир, жилищных компаний и жилищных кооперативов.компаний и жилищных кооперативов.

БЕЛАРУСЬ:

• Возмещение стоимости коммунальных услуг:

→ 23 % население

→ 53% из бюджета района

→ 24% перекрёстное субсидирование

Принцип – тарифы в пределах норматива потребления одинаковы, вне зависимости от места расположения, типа дома, особенностей дома и имущественного положения собственника.

Квартира 48 м2 – 27 евро коммунальные платежи.Квартира 48 м2 – 27 евро коммунальные платежи.Полная стоимость – 118 евро или 2,5 евро / 1 м2 Полная стоимость – 118 евро или 2,5 евро / 1 м2 Цены Берлина!Цены Берлина!

БЕРНХАРД ШВАРЦАрендует квартиру в панельном районе Марцан БерлинаАрендует квартиру в панельном районе Марцан Берлина..

- Я плачу за коммунальные услуги 12% от совокупного дохода - Я плачу за коммунальные услуги 12% от совокупного дохода моей семьи, или точно – 2.5 евро в пересчёте на 1 м2 квартирымоей семьи, или точно – 2.5 евро в пересчёте на 1 м2 квартиры

ФАКТИЧЕСКИЕ ЗАТРАТЫМинск = Берлин

При этом зарплата дворника в Берлине 2100 евро, в Минске 300 евро

Цены на углеводороды для Германии в 2.5 раза выше

Панельный дом, в котором живётБернхард Шварц

- 1977 года постройки- панельный-- в 2005 году проведена модернизация – утепление и др.

Централизованное теплоснабжение

Консьержей в Берлине НЕТ!

Мусоропроводов НЕТ!

Спутниковых антенн на фасадах НЕТ!

Перепланировок в квартирах НЕТ!

ТЕПЛОУЗЕЛ

ГЕРМАНИЯ:Высокая производительность труда. Пример: один управляющий на 500 квартир, он же составляет финансовые отчёты (ведёт бухгалтерию).На 16 000 квартир – 130 человек персонала в УК.Высокая организация труда.Пример: время проведения капремонта пятиэтажки с энергоэффективной санацией (модернизацией) – один месяц. (В Беларуси - 3 года).Стабильный бизнесПостоянный доход для управляющей компании, который не связан с коммерческими рисками.(Как правило – 10-15 евро с квартиры, а не от кв. метров).Высокий имидж.От населения почти не поступает жалоб на деятельность управляющих компаний. Профессия управляющего престижна в обществе и высоко оплачивается.

ЭСТОНИЯ:- Проблемами ЖКХ занимается один чиновник в министерстве экономики (по совместительству). Больше – никто в стране.- Управление жилфондом построено по матричной схеме, регулируется национальным законодательством.- Расходы бюджета фактически равны нулю (= 0)-В каждом МЖД создано квартирное товарищество, объединены в ассоциации КТ, ассоциации – в республиканскую ассоциацию.- Действуют сотни частных управляющих компаний, государственные отсутствуют. Прибыль управляющих компаний в среднем 4,2 %.

Томас Б. Руланд: самоуправление в совместном домовладении важно, но профессиональные решения должны приниматься независимым управляющим. Совет совместного домовладения в Германии (аналог правления ТС в Беларуси) состоит из трёх членов – председателя и двух других членов (собственников), работает на общественных началах, выбирается жильцами на три года.

Томас Б. Руланд - председатель совета совместного домовладения в Берлине. Адвокат.Работает в советена общественных началах.

Решения принимает человек справа – профессиональный управляющий.

Конкуренция: зависит не от количества субъектов на рынке, а от возможности союза собственников квартир (совместного домовладения) свободно менять профессиональных управляющих или управляющие компании.

В ряде стран постсоветского пространства смена управляющего затруднена или практически невозможна.

ТСЖ и государственные компании (ЖЭКи) конкурентами не являются – они реликтовые организации, обречённые на трансформацию в профессиональные УК.

Спасибо за внимание!

ул. Минина, 23/2 – 313,220014, г. Минск Тел.: 375/296176276mamn@gogo.bywww.jildom.com Правление:Вернер Меркель (председатель)Акимова Марина ЯковлевнаТатьяна ХартенштайнКравчук Олег ГеннадьевичМастюгин Леонид ИвановичГайдуков Николай ВикторовичКалёнов Геннадий Геннадьевич (исполнительный директор)