06. don vi o

TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG KHOA KIẾN TRÚC – QUY HOẠCH

BÀI GIẢNGBÀI GIẢNGQUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở

HÀ NỘI - 2013

GIÁO VIÊN GIẢNG DẠY: NGUYỄN NGỌC HÙNG

BỘ MÔN: QUY HOẠCH HẠ TẦNG KỸ THUẬT ĐÔ THỊ

1.1. Tổ chức kiểu phố phường

-Kiểu tổ chức của các đô thị cổ,

nhà ở kết hợp hoạt động buôn

bán, sản xuất tạo thành các phố.

I. CÁC DẠNG MÔ HÌNH TỔ CHỨC KHU DÂN CƯ ĐÔ THỊ

QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở

- Ở phố cổ Hà Nội từng khu phố

có sản phẩm riêng biệt, tạo nên

các phường, hội sản xuất, buôn.

Vì vậy còn được gọi là phố -

phường

- Đặc trưng là nhà liên kế, mặt

tiền hẹp 3-5m . Phát triển theo

chiều cao và chiều sâu



1.2. Tổ chức kiểu đơn vị ở

1.2.1. Đơn vị ở Clarence Perry

- Quy mô dân số của một “đơn vị ở” phải đảm bảo tối thiểu cho một trường tiểu

học hoạt động.

- Thương mại được phát triển tại rìa của cộng đồng, nơi giáp ranh với khu dân

cư kế cận và đường giao thông đối ngoại.

- Công viên, các không gian nghỉ dưỡng, thể dục thể thao và các hoạt động




1.2.1. Đơn vị ở Clarence Perry

- Công viên, các không gian nghỉ dưỡng, thể dục thể thao và các hoạt động

ngoài trời…

- Ranh giới được xác lập rõ ràng bằng đường giao thông đối ngoại bao bọc.

- Công trình công cộng; trường học, nhà trẻ bố trí tập trung quanh khu vực

trung tâm cộng đồng.

- Đường giao thông cần thiết tỉ lệ thuận với lưu lượng dự đoán và không

khuyến khích giao thông xuyên cắt từ bên ngoài

1.2.2. Tổ chức kiểu tiểu khu

Tiểu khu là mô hình cấu trúc được các nước Xã hội chủ nghĩa vận dụng phát

triển trên ý tưởng mô hình đơn vị ở.

- Tiểu khu (microrayon) là một khu đất ở được bao quanh bởi các đường thành

phố, đường thành phố không được đi vào tiểu khu.

- Tiểu khu nhà ở được phục vụ bởi một loạt các công trình kiến trúc công cộng




- Tiểu khu nhà ở được phục vụ bởi một loạt các công trình kiến trúc công cộng

phúc lợi văn hoá sinh hoạt, bao gồm trường học, nhà trẻ, mẫu giáo và các cửa

hàng.

- Hình thành các nhóm nhà ở hoàn chỉnh, tạo thành các không gian sinh hoạt

tiện lợi.

Nước ta đã xây dựng một số tiểu khu như Kim Liên, Trung Tự , Giảng Võ ,

Thành xuân ( Hà Nội ), Quang Trung (tp Vinh).

GĐ 1: 1961 – Hà Nội có diện tích 586km2 với

910.000 dân xuất hiện các KCCC: khu

Nguyễn Công Trứ, khu Kim Liên…

GĐ 2: 1978 – Hà Nội có 2.130km2 với 2 triệu

560 nghìn dân, với các KCCC xây dựng hàng

loạt dạng lắp ghép tấm lớn như Trung Tự,

Khương Thượng, Giảng Võ, Thành Công,





Quy hoạch phân bố các KCCC có liên hệ với 3 lần mở rộng và điều chỉnh quy hoạch của Hà nội

Quỳnh Lôi, Mai Hương, Tân Mai, Bách Khoa,

Trương Định, Nam Đồng, Ngọc

GĐ 3: 1992 – Các KCCC về cơ bản không

phát triển nữa. Nhà ở được xây dựng thành

các khu ở tuyến dải dọc theo các trục giao

thông chính và áp dụng mô hình các khu đô

thị mới (ĐTM) như khu nhà ở và dịch vụ tổng

hợp Linh Đàm, khu Định Công, Trung Hòa

Nhân Chính, Làng quốc tế Thăng Long…

Trong quá trình xây dựng xuất hiện một

số nhược điểm như hệ thống công

trình phục vụ công cộng tính toán theo

kiểu bao cấp không còn phù hợp.

Trung tâm dạng điểm biến dạng thành

tuyến, phát triển rộng đơn vị ở.





tuyến, phát triển rộng trong đơn vị ở.

Nhà ở không thoả mãn yêu cầu của

người dân. Dẫn đến cơi nới, sửa chữa.

Kiến trúc đơn điệu





Từ năm 1994, khái niệm khu đô thị mới bắt đầu xuất hiện ở nước ta gắn liền với

sự ra đời của một số khu đô thị điển hình như Định Công, Bắc Linh Đàm, Trung

Yên.

“Dự án khu đô thị mới” là dự án đầu tư xây dựng một khu đô thị đồng bộ

có hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và

1.2.3. Tổ chức kiểu khu đô thị mới




có hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, khu dân cư và

các công trình dịch vụ khác, được phát triển nối tiếp đô thị hiện có hoặc

hình thành khu đô thị tách biệt, có ranh giới và chức năng được xác định

phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có

thẩm quyền phê duyệt.

- Thuật ngữ “Khu đô thị mới” thường được hiểu là một khu nhà ở mới xây dựng

tập trung theo quy hoạch được duyệt, có đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, bao gồm hệ

thống nhà ở và các công trình công công khác.

Vị trí khu đô thị mới có thể chia làm 3 nhóm:

Khu đô thị mới có vị trí độc lập, xây dựng tại

những khu vực có diện tích đất rộng rãi và xa

khu vực trung tâm thành phố.

Khu đô thị mới xây dựng xen kẽ với các khu





Khu đô thị mới xây dựng xen kẽ với các khu

cũ với mục tiêu giãn dân và tái định cư tại

chỗ.

Khu đô thị mới nằm ở vùng ven hoặc các khu

vực đô thị mở rộng

Phân vùng các khu đô thị mới tại Hà Nội

Khu đô thị mới Linh Đàm

Khu đô thị kiểu mẫu - “Công trình kiến trúc tiêu biểu thời kỳ đổi mới”.





Dự án Khu đô thị mới Linh Đàm là dự án mang tính tổng thể, có ý nghĩa to lớn vềmặt kinh tế, văn hóa xã hội, đồng thời là bước đột phá tạo nên sự phát triển đô thịvà nhà ở của khu vực cửa ngõ phía Nam Thủ đô. Khu đô thị mới Linh Đàm còn làsự khởi đầu của mô hình phát triển nhà ở đô thị được nhân rộng tại Hà Nội vàtrên phạm vi cả nước

Trong quá trình đô thị hóa làng xã lọt vào đô thị, hoạt động nông nghiệp thay bằng

hoạt động phi nông nghiệp. Đặc biệt ở các vùng ven đô, kinh tế thị trường đã làm thay đổi

cấu trúc dân cư từ cơ cấu quy hoạch, tổ chức không gian ở trong làng xã cho đến tận nhà

từng người trong làng xã


1.3. Làng xã đô thị hóa



II.QUY HOẠCH ĐƠN VỊ Ở

Theo Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch Xây dựng: 01-2008

Đơn vị ở: là khu chức năng bao gồm các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ cấp

đơn vị ở như trường mầm non, trường tiểu học, trường trung học cơ sở; trạm y tế,

chợ, trung tâm thể dục thể thao (TDTT), điểm sinh hoạt văn hóa và các trung tâm

dịch vụ cấp đơn vị ở khác phục vụ cho nhu cầu thường xuyên của cộng đồng dân

cư trong đơn vị ở...; vườn hoa, sân chơi trong đơn vị ở; đất đường giao thông nội

2. 1. Khái niệm

cư trong đơn vị ở...; vườn hoa, sân chơi trong đơn vị ở; đất đường giao thông nội

bộ (bao gồm đường từ cấp phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) và bãi đỗ xe

phục vụ trong đơn vị ở...

Các công trình dịch vụ cấp đơn vị ở (cấp I) và vườn hoa sân chơi trong đơn vị ở

có bán kính phục vụ ≤500m. Quy mô dân số tối đa của đơn vị ở là 20.000 người,

quy mô dân số tối thiểu của đơn vị ở là 4.000 người (đối với các đô thị miền núi là

2.800 người). Đường giao thông chính đô thị không được chia cắt đơn vị ở.

•Đơn vị ở có giới hạn về quy mô dân số

• Đơn vị ở có giới hạn về quy mô diện tích

(đất đai)

• Đơn vị ở là một tổng thể cân bằng các



2. 2. Nguyên tắc thiết lập đơn vị ở

hoạt động: cư trú, mua sắm, làm việc,

học tập, vui chơi- giải trí, giao tiếp xã

hội, trong đó các công trình công cộng

thỏa mãn nhu cầu hàng ngày của người

dân được bố trí trong phạm vi bán kính

phục vụ chừng 5 phút đi bộ.

• Đơn vị ở có một trung tâm

•Đơn vị ở có tính “khép kín” và “cố kết” (tương đối) về khía cạnh xã hội và khía cạnh

không gian

•Đơn vị ở có ranh giới và vùng rìa

• Đơn vị ở có hệ thống giao thông chỉ phục vụ nội bộ và không cho phép đường giao

thông cấp khu vực trở lên xuyên qua

•Đơn vị ở phải được liên kết với các yếu tố bên ngoài về cả giao thông lẫn hạ tầng

cơ sở.



2. 2. Nguyên tắc thiết lập đơn vị ở

cơ sở.



2.3. Các thành phần trong đơn vị ở

Thành phần công trình

- Nhà ở; nhà biệt thự, nhà liên kế, nhà chung cư.

- Các công trình giáo dục; nhà trẻ (nhà mẫu giáo), trường tiểu học

- Các công trình công cộng dịch vụ; chợ, siêu thị, cửa hàng, hành chính,

văn hóa, y tế…

- Sân thể thao, chỗ vui chơi giải trí của trẻ em.

- Không gian mở; cây xanh vườn hoa.

- Hệ thống giao thông, tuyến giao thông công cộng, bãi đỗ xe, các công

trình hạ tầng kỹ thuật.

Ngoài ra còn có công trình văn phòng, khách sạn, công nghiệp, không ô nhiễm,

công trình quân sự…

Thành phần đất đai

Chia làm 4 thành phần cơ bản:

- Đất ở: bao gồm xây dựng công trình nhà ở, đường đi và sân vườn xung

quanh.

- Đất công cộng: các công trình phục vụ công cộng như công trình giáo

dục, y tế, hành chính, thể thao…



2.3. Các thành phần trong đơn vị ở

dục, y tế, hành chính, thể thao…

- Đất cây xanh thể thao: đất cây xanh sử dụng công cộng, mặt nước, vườn

hoa nhỏ, sân chơi…

- Đất giao thông: đất xây dựng đường trong đơn vị ở không kể đường nội

bộ nhóm nhà.

Ngoài ra còn có Đất dành cho các công trình Hạ tầng kỹ thuật phục vụ đơn vị ở

Tỷ lệ các loại đất trong đơn vị ở (%)Tỷ lệ các loại đất trong đơn vị ở (%)

(Chỉ tiêu tham khảo)(Chỉ tiêu tham khảo)

Loại đấtLoại đất Tầng cao trung bìnhTầng cao trung bình

22--33 44--55 66--88 99--1212

Đất ởĐất ở 62 62 -- 5757 5555-- 5050 50 50 --4545 4545-- 4040

Đất nhà trẻ, mẫu giáoĐất nhà trẻ, mẫu giáo 3 3 -- 4,24,2 4,54,5--5,55,5 4,8 4,8 -- 7,37,3 6,56,5-- 7,57,5

Đất trường họcĐất trường học 8,5 8,5 --10,510,5 10,410,4-- 11,511,5 11,8 11,8 --13,813,8 14,614,6-- 16,516,5

Đất thương mại, văn Đất thương mại, văn hóa, y tế..hóa, y tế..

5,5 5,5 --66 6,56,5-- 7,27,2 7,2 7,2 -- 8,68,6 7,5 7,5 ––1111

Đất khu thể thaoĐất khu thể thao 1 1 -- 1,31,3 22--2,52,5 2,4 2,4 --2,92,9 3 3 -- 3,53,5

Cây xanhCây xanh 6,76,7-- 77 7,97,9-- 8,58,5 8,5 8,5 -- 10,510,5 9 9 --11,511,5

Đường giao thôngĐường giao thông 10,210,2-- 11,211,2 12,212,2--13,213,2 13,513,5-- 14,214,2 14,0 14,0 –– 15,015,0



2.4. Nguyên tắc cơ bản thiết lập cơ cấu quy hoạch

- Nhà ở liên kết thuật tiện với các công trình dịch vụ công cộng theo bán

kính phù hợp với mỗi loại hình.

- Tạo được mối quan hệ xã hội thể hiện qua không gian giao tiếp của ngôi

nhà – nhóm nhà – đơn vị ở.

- Các không gian tĩnh - động phù hợp với nhu cầu: mua bán dịch vụ, sản

xuất nhỏ, giải trí (KG động) và nghỉ ngơi (KG tĩnh).xuất nhỏ, giải trí (KG động) và nghỉ ngơi (KG tĩnh).

- Không gian liên kết thông suốt, đảm bảo an toàn giao thông

- Không gian sinh động tránh sự lặp lại đơn điệu trong đơn vị ở.

- Nhà ở bố trí phù hợp với điều kiện tự nhiên, tạo điều kiện tốt nhất cho môi

trường ở

Nhà phải đảm bảo theo hướng có lợi về nắng và gió



2.5. Bố trí nhà ở, nhóm nhà ở trong đơn vị ở




- Khoảng cách giữa các ngôi nhà đảm bảo yêu cầu thông thoáng gió và

phòng hỏa.

Khoảng cách giữ các ngôi nhà phụ thuộc vào chiều dài, chiều cao và

mức độ che chắn gió theo hình thức kiến trúc của ngôi nhà. Chiều càng

cao khoảng cách giữa các nhà càng lớn.




Khoảng cách giữa các ngôi nhà không cùng chiều cao được tính với chiều cao

nhà đầu hướng gió.

Nếu bố trí so le giữa các nhà sẽ giảm được khoảng cách giữa hai nhà với nhau




- Xây nhà phải phù hợp với điều kiện địa hình, chú ý đến ảnh hưởng của vi

khí hậu do tác động của yếu tố địa hình tới ngôi nhà.

Nhà xây ở vùng đồi núi cần dựa theo địa hình để hạn chế san lấp.




- Tổ hợp các nhóm nhà tạo điều kiện để tăng cường các quan hệ láng giềng

thân thiện, hình thành các không gian chung như sân trong, các không gian

giao tiếp trong nhóm.

Có thể lấy quy mô 40 hộ là quy mô để phát triển các mối quan hệ láng giềng.




Đặc trưng của lối sống trong đơn vị ở - đơn vị ở láng giềng là sự chia sẻ các

không gian công cộng và tăng cường ý nghĩa nơi chốn.




Nhãm nhµ biÖt thù Nhãm nhµ vên Nhãm nhµ chung c

- Tổ hợp các nhóm nhà theo yêu cầu về thẩm mỹ không gian.

Đặt các dãy nhà theo một hướng có lợi về môi trường có thể tạo nên sự đơn điệu.

Các tòa nhà cao che chắn không gian lớn không nên đặt thành dãy liên tục tạo

cảm giác bức tường gò bó năng nề.




Nhà Biệt thự




Theo tuyến Theo nhóm




Nhà Liên kế




Nhà Vườn

Chung cư nhiều tầng, cao tầng






2.6. Công trình công cộng trong đơn vị ở

Công trình công cộng trong đơn vị ở được chia theo nhóm:

Công trình giáo dục: trường THCS, tiểu học, nhà trẻ, mẫu giáo

Công trình thương mại dịch vụ: Chợ, siêu thị, nhà ở kết hợp cửa hàng dịch vụ.

Công trình hành chính, y tế, văn hóa: UBND, HĐND, CA phường, y tế, thư viện,

câu lạc bộ…

Công trình cây xanh, thể dục thể thao: bể bơi, sân bong đá, sân tennis, cầu Công trình cây xanh, thể dục thể thao: bể bơi, sân bong đá, sân tennis, cầu

lông

Ngoài các công trình kể trên, có thể có các công trình phục vụ tín ngưỡng, đài

tưởng niệm liệt sỹ, công trình di tích lịch sử, văn hóa…

Bán kính phục vụ của các công trình công cộng kể trên từ 0,5 – 1km. Riêng nhà trẻ mẫu

giáo có bán kính phục vụ nhỏ hơn, từ 150-250m, thường được phân tán vào các nhóm

nhà, đảm bảo an toàn cho các cháu mẫu giáo (không phải băng qua đường nhánh chính

đến lớp



2.7. Giao thông trong đơn vị ở

Giao thông trong đơn vị ở gồm 2 loại chính: đường ô tô và đường bộ. Nguyên

tắc cơ bản của việc bố trí đường trong đơn vị ở là phải thuận lợi trong sử dụng, và

không chồng chéo lên nhau.




Đường ô tô trong đơn vị ở cần đến được tận công trình, cần bố trí chỗ quay đầu

xe và bãi đỗ xe trong khu ở.




Một số mặt cắt điển hình

Çc chØ tiªu kiÓm so¸t, qu¶n lý

theo quy ho¹chtheo quy ho¹ch

1. MËt ®é x©y dùng

diÖn tÝch x©y dùngMËt ®é x©y dùng = ---------------------------- x 100%

diÖn tÝch ®Êt

MËt ®é x©y dùng thuÇn: lµ tû lÖ diÖn tÝch chiÕm ®Êt cña çc c«ng trinh kiÕn tróc x©y

dùng trªn tæng diÖn tÝch l« ®Êt (kh«ng bao gåm diÖn tÝch chiÕm ®Êt cña çc c«ng trinh

nh: çc tiÓu c¶nh trang trÝ, bÓ b¬i, s©n thÓ thao ngßai trêi (trõ s©n ten-nit vµ s©n thÓ

I. Çc chØ tiªu

thao ®îc x©y dùng cè ®Þnh vµ chiÕm khèi tÝch kh«ng gian trªn mÆt ®Êt), bÓ c¶nh…).

MËt ®é x©y dùng gép: cña mét khu vùc ®« thÞ lµ tû lÖ diÖn tÝch chiÕm ®Êt cña çc c«ng

trinh kiÕn tróc trªn tæng diÖn tÝch toµn khu ®Êt (diÖn tÝch toµn khu ®Êt bao gåm c¶ s©n

®êng, çc khu c©y xanh, kh«ng gian më vµ çc khu vùc kh«ng x©y dùng c«ng trinh trong

khu ®Êt ®ã).

2. HÖ sè sö dông ®Êt (hÖ sè SDD)

S diÖn tÝch sµnHÖ sè SDD= ------------------------

diÖn tÝch ®Êt

HÖ sè sö dông ®Êt lµ tû lÖ gi÷a tæng diÖn tÝch sµn toµn c«ng tr×nh (m2 kh«ng bao gåm diÖn

tÝch sµn cña tÇng hÇm, tÇng m¸i) víi diÖn tÝch toµn bé l« ®Êt (m2)

3. TÇng cao trung b×nh100

Htb= ----------------------------

a1 a2 a n

--- + --- +...+ ----

T1 T2 Tn

Trong đó : Htb = Tầng cao trung bình của nhà ở

a1, a2, a3....an : Tỷ lệ % tầng cao các loại nhà ở tính theo diện tích

sàn hay diện tích cư trú.

T1, T2, Tn : số tầng cao của từng loại nhà ởT1, T2, Tn : số tầng cao của từng loại nhà ở

VD: nhà 5 tầng: diện tích sàn chiếm 50 %

nhà 15 tầng: diện tích sàn chiếm 30 %

nhà 21 tầng: diện tích sàn chiếm 20 %

Tầng cao trung bình: 100

Htb= -------------------------- = 7,7

50 30 20

--- + --- + ----

5 15 21

– Chỉ giới đường đỏ: là ranh giới

giữa phần đất để xây dựng công trình

và phần đất được dành cho đường

giao thông hoặc các công trình kỹ

thuật hạ tầng, không gian công cộng

khác

Chỉ giới xây dựng: Là đường giới

4. ChØ giíi ®êng ®á, chØ giíi x©y dùng, kho¶ng lïi

hạn cho phép xây dựng nhà, công

trình trên lô đất

Chú ý: Chỉ giới xây dựng có thể trùng

hoặc lùi vào so với chỉ giới đường đỏ

- Khoảng lùi: là khoảng cách giữa

chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường

đỏ.

•Khái niệm đơn vị ở? Các thành phần đất đai trong ĐVO•Trình bày các công trình công cộng trong đơn vị ở ? Bán kính phục vụ của các công trình công cộng trong đơn vị ở?•Trình bày về các chỉ tiêu kiểm soát, quản lý không gian kiến trúc cảnh quan đô thị (mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao trung bình, chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ)trung bình, chỉ giới xây dựng, chỉ giới đường đỏ)

Business

06. don vi o