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Universidade de BrasíliaFaculdade de Direito
Aspectos dos Princípios do Registro de Imóveis nos Atos dos Condomínios Especiais em Edificações
(Condomínio Edilício)
Frederico Henrique Viegas de Lima
Professor Titular de Direito Privado da UnB – Universidade de Brasília
Maceió – Setembro 2012
1. OBJETIVO
O objetivo da presente apresentação é demonstrar a aplicação de determinados princípios registrários aos Condomínios Especiais em Edificações.
Para tanto é imperativo:
a)Definir, brevemente, os princípios registrários e selecionar quais que possuem aplicação ao presente estudo;b) Definir o condomínio especial em edificações.
2. Princípios“Os princípios são normas e, como tal, dotados de positividade, que determinam condutas obrigatórias e impedem a adoção de comportamentos com eles incompatíveis. Servem, também, para orientar a correta interpretação das normas isoladas, indicar, dentre as interpretações possíveis diante do caso concreto, qual deve ser obrigatoriamente adotada pelo aplicador da norma, em face dos valores consagrados pelo sistema jurídico”. (CAETANO, Marcello. Princípios fundamentais do direito administrativo. Rio de Janeiro: Forense, 1999, p. 36. )
3. Principais Princípios Registrários:
a) Princípio da Instância ou Solicitação – “Entende-se por este princípio que a iniciativa de requerer a prática de determinado ato registrário deve partir da parte interessada ou pela autoridade, não podendo o oficial registrador praticar atos de ofício que onerem de qualquer forma a parte interessada”.
b) Princípio da Prioridade - "Os títulos apresentados para registros são recepcionados e recebem uma numeração cronológica após lançados no livro de protocolo, esse ato é denominado prenotação ou protocolização.(...) O princípio da prioridade determina que, no confronto de direitos contraditórios submetidos simultaneamente à qualificação, os registros seguem a ordem de prenotação dos respectivos títulos."
c) Princípio da Especialidade - toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado.A doutrina divide o princípio da especialidade em três classes: (i) especialidade objetiva que concerne ao objeto da situação jurídica que é o imóvel com todas suas características;
(ii) especialidade subjetiva, que diz respeito às pessoas titulares de direitos ou poderes enunciados na situação jurídica, principalmente à completa identificação;
(iii) a especialidade do fato jurídico exprimindo-se sua natureza, extensão às condições que houver, seu valor.
d) Princípio da Publicidade - Pelo registro se busca dar a conhecer tudo que lhe interessa a respeito de determinados fatos, atos ou imóveis. A publicidade pode ser dividida em:(i) publicidade formal;(ii) publicidade material.
d) Princípio da Publicidade - Pelo registro se busca dar a conhecer tudo que lhe interessa a respeito de determinados fatos, atos ou imóveis. A publicidade pode ser dividida em:(i) publicidade formal;(ii) publicidade material.
d) Princípio da Publicidade - Pelo registro se busca dar a conhecer tudo que lhe interessa a respeito de determinados fatos, atos ou imóveis. A publicidade pode ser dividida em:(i) publicidade formal;(ii) publicidade material.
d) Princípio da Publicidade - Pelo registro se busca dar a conhecer tudo que lhe interessa a respeito de determinados fatos, atos ou imóveis. A publicidade pode ser dividida em:(i) publicidade formal;(ii) publicidade material.
d) Princípio da Publicidade - Pelo registro se busca dar a conhecer tudo que lhe interessa a respeito de determinados fatos, atos ou imóveis. A publicidade pode ser dividida em:(i) publicidade formal;(ii) publicidade material.
d) Princípio da Publicidade - Pelo registro se busca dar a conhecer tudo que lhe interessa a respeito de determinados fatos, atos ou imóveis. A publicidade pode ser dividida em:(i) publicidade formal;(ii) publicidade material.
e) Princípio da Fé Pública - "É íntima a ligação do princípio da fé pública com o da publicidade, razão pela qual muitos autores entendem englobarem um único princípio. Com efeito, para que a publicidade tenha o atributo necessário para gerar a segurança exigida às relações jurídicas, é preciso outorgar-lhe presunção de veracidade para garantir-lhe a eficácia."
f) Princípio da Unitariedade Matricial – É a impossibilidade da matrícula conter mais do que um imóvel em sua descrição, bem como da abertura de matrícula de parte ideal de imóvel.
“Imóvel é tudo aquilo que abre matrícula no Registro” (cfr. José Luis Lacruz Berdejo)
f) Princípio da Unitariedade Matricial – É a impossibilidade da matrícula conter mais do que um imóvel em sua descrição, bem como da abertura de matrícula de parte ideal de imóvel.
“Imóvel é tudo aquilo que abre matrícula no Registro” (cfr. José Luis Lacruz Berdejo)
g) Princípio da Disponibilidade - o princípio da disponibilidade se funda na máxima "ninguém pode transmitir mais direito do que possui" - nemo dat quod sine non habet - nemo plus jus transfere. h) Princípio da Continuidade. i)Princípio da Legalidade.j) Princípio da Cindibilidade. k) Princípio da Segurança Jurídica.
4. Condomínios Especiais em Edificações
Condomínio edilício ou especial em edificações?
É extremamente dificultoso se estabelecer uma definição terminológica precisa para expressar este condomínio especial, dada a multiplicidade de características inerentes aos mesmos.
No Brasil, partindo de todas as terminologias existentes na, podemos considerar – sem receio de incorrer em equívoco – que o léxico que mais se aproxima de todas as modalidades é condomínio especial em edificações.
Esta terminologia, abrangente, por certo, possui a característica de poder justificar todo o fenômeno desta forma de propriedade.
Para o direito brasileiro, o condomínio especial em edificações é composto essencialmente de três elementos que o caracterizam:
a)a propriedade exclusiva de cada um dos coproprietários; b)a propriedade comum;
c) a quota parte sobre o solo.
Elementos que são indissociáveis e cuja separação é impossível, sob pena desta forma de propriedade desaparecer
Estas duas formas de propriedade, a exclusiva e a coletiva, fazem com que o condomínio especial em edificações seja um conceito dominial novo, um instituto novo:
a fusão complexa do domínio singular e do domínio plural ou comum, voltado para uma criação de um conceito próprio de propriedade, que não se visualiza nas demais formas de propriedade
É um verdadeiro direito real de propriedade como direito de propriedade absoluta inquestionável que os seguintes modelos desta forma condominial estão contemplados em ambos os ordenamentos jurídicos:
condomínio ou propriedade horizontal simples – composto de um único edifício;
condomínio vertical - composto de casas ou villas, onde em um grande terreno coexistem casas, como propriedades individualizadas, e áreas comuns, tais como o acesso para veículos e jardins;
o condomínio misto – formado pelas duas modalidades anteriores, onde, em um mesmo terreno, coexistem edificações verticais e horizontais, juntamente com os acessos para veículos e jardins;
Podemos ainda acrescentar a seguinte modalidade:
os grandes empreendimentos imobiliários ou supercondomínios [expressão cunhada pela doutrina italiana] – onde as três modalidades condominiais anteriores [“a”, “b” e “c”] podem ser mescladas.
Porém com o acréscimo de outras facilidades:
A segurança cidadã transforma estas formas de habitação em verdadeiros conjuntos ou complexos isolados, onde é possível que seus habitantes encontrem todo o necessário para si e sua família, como áreas de lazer, piscinas, pequenos complexos de lojas compostos de supermercados, padarias, cabeleireiros, videoclubes, lavanderia e farmácia, dentre outros. É possível encontrar, até mesmo, escolas particulares de excelente nível, dado o poder econômico dos habitantes.
São verdadeiras minicidades, de onde seus habitantes praticamente não precisam sair, pelo conforto que propiciam. Fator de aumento da qualidade de vida dos cidadãos, principalmente para os membros das famílias que não necessitam sair do complexo imobiliário para quaisquer atividades, com exceção do trabalho.
art. 1.331 do CC estabelece:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
Os Condomínios Especiais em Edificações se compõe de três elementos indissociáveis: a)a quota parte [ou fração ideal] no solo;
b) a propriedade exclusiva de cada um dos coproprietários sobre determinada unidade autônoma;
c) a propriedade comum sobre os demais elementos que constituem a edificação em condomínios especiais em edificações, derivadas, quer pela Lei [art. 1.331 do CCB], quer por convenção em seu ato constitutivo, quando o elenco das partes comuns pode ser elastecido, de acordo com as características individualizadas de cada uma das edificações.
Quanto mais complexa for a edificação, por certo, mais complexa será, também, sua instituição e o regulamento da comunidade de proprietários em condomínios especiais em edificações. E, em um sentido inverso, se os condomínios especiais em edificações forem simples, assim também será sua instituição e seus estatutos, compreendendo, em sua grande maioria, somente os requisitos mínimos legais, constantes dos art. 1.331 e seg. do CC.
O contrato constitutivo de Condomínios Especiais em Edificações, forma mais comum de sua realização, é uma declaração bilateral ou plurilateral de vontades, efetivada mediante uma forma autêntica, contendo ademais dos elementos exigidos pela lei, todas as cláusulas essenciais para reger os condomínios especiais em edificações que se deseje constituir.
A partir da inscrição do ato constitutivo dos condomínios especiais em edificações, determinando seu surgimento, deve ser realizado o regulamento de administração e de utilização da comunidade de coproprietários em condomínios especiais em edificações.
Este pode ser realizado em conjunto com o ato de constituição dos condomínios especiais em edificações, como também é possível sua formulação em momento posterior. A prática indica que, ao ser considerada uma obrigação real [realobligationem] e com efeitos propter rem, impõe sua observância aos atuais e futuros coproprietários, bem como aos terceiros titulares de direitos reais sobre a mesma.
O regulamento de administração e de utilização não deve ser integrado ao ato constitutivo. Sua realização em documento separado e anexo a este é a forma mais aconselhável, que guarda clareza e evita ser longo o ato de constituição dos condomínios especiais em edificações.
Em documento separado, deve ser realizado o regulamento da edificação, denominada convenção de condomínio, sendo esta o estatuto de comunidade de coproprietários em condomínios especiais em edificações.
Para CAIO MÁRIO DA SILVA PEREIRA, a existência da convenção de condomínio é obrigatória em todo e qualquer condomínio especial em edificações, porque:
a)a vida em comunidade não basta a sua criação;
b)mas também o estatuto que a regulará, daí por diante. Não podem existir Condomínios Especiais em Edificações sem as suas respectivas convenções.
CAIO MÁRIO adverte que o projeto de Código Civil original, de 1975, fazia a previsão de obrigatoriedade do registro de convenção de condomínio para a sua constituição.
Pela reforma legislativa do projeto, tal obrigatoriedade passou a existir somente para validade frente a terceiros.
A discussão acerca da obrigatoriedade, ou não, do registro da convenção de condomínio no registro imobiliário nos parece desnecessária.
Mesmo porque a comunidade de coproprietários em condomínios especiais em edificações possui uma dupla esfera de relacionamentos:
a)interna, entre os coproprietários, que pode ser desenvolvida sem o registro. b) externa, da comunidade de coproprietários e terceiros, que impõe, obrigatoriamente, o prévio registro.
O registro, tanto do ato de instituição de condomínio, quanto da convenção de condomínio, possuem previsão legal nos arts. 167, I, 17 e art. 178, III, ambos da LRP. Por certo, tais registros são constitutivos dos condomínios especiais em edificações.
A partir do registro da instituição de condomínio, desaparece o terreno como base física, surgindo as unidades imobiliárias autônomas, sendo realizada a individualização destas, correspondendo a cada unidade uma matrícula [fólio, folha], no registro imobiliário.
Assim, é conclusivo que o nascimento dos condomínios especiais em edificações ocorre com o registro da convenção de condomínio no registro imobiliário.
Sua existência é dependente de um estatuto que regulamente a convivência entre os coproprietários e com terceiros. Esta se faz com a convenção de condomínio, que a torna sujeito de direito, por certo, personificado.
Os efeitos do registro da convenção de condomínio no registro imobiliário, por evidente, são constitutivos:
a)constitui-se a comunidade de coproprietários em condomínios especiais em edificações;
a)seu regulamento torna-se oponível inter partes e perante terceiros.
Para permitir o surgimento dos condomínios especiais em edificações, o Registrador Imobiliário deve lançar mão dos princípios registrários, e principalmente:
a) Princípio da Instância;b) Princípio da Especialidade;c) Princípio da Disponibilidade;d) Princípio da Unitariedade Matricial;e) Princípio da Publicidade.
Universidade de BrasíliaFaculdade de Direito
Frederico Henrique Viegas de LimaProfessor Titular de Direito Privado
UnB – Universidade de Brasília
