Paulo Cesar Sampaio de Toledo

A tendência no mercado consumidor de lotes urbanizados e residências unifamiliares.

CIA Inteligência e Coordenação

Fundada em 1997 com a fusão de 3 imobiliárias que atuavam em Alphaville Sao Paulo desde 1984.

Coordenou e comercializou mais de 30.000 lotes e mais de uma centena de edifícios residências e

comerciais em 31 cidades brasileiras em 14 anos.

Participou no planejamento e coordenação de bairros planejados em Barueri / Grande SP,

Salvador /BA , Campinas/SP, Goiânia/GO , Itu/SP, Caruaru/PE, Linhares/ES e de resorts e hotéis

em Santa Catarina, Bahia, Goiânia e São Paulo.

Em 2010 montou uma nova divisão de negócios - Inteligência e Coordenação - com o objetivo de

assessorar empreendedores na formatação de estratégias comerciais para o desenvolvimento

de bairros planejados.

Desde 2010 faz parte do grupo a franquia imobiliária RE/MAX, que possui 172 franquias em 16 Estados.

IMPLANTAÇÃO DOS BAIRROS PLANEJADOS

Com o processo de verticalização das

cidades brasileiras, as áreas para

implantação de condomínios de lotes

passam a ser cada vez mais escassas.

Naturalmente os empreendedores

buscam grandes áreas para o

desenvolvimento de Bairros

Planejados – as chamadas Edges

Cities – ou cidades do entorno.

IMPLANTAÇÃO DOS BAIRROS PLANEJADOS

Estas áreas, na grande maioria

dos casos, não tem a

infraestrutura necessária para

atender os anseios do seu público

– que busca a infraestrutura e

equipamentos da cidade, logo se

faz necessário dotá-la de diversos

equipamentos para suprir os

anseios deste consumidor.

IMPLANTAÇÃO DOS BAIRROS PLANEJADOS

Muito da infraestrutura está

diretamente ligada ao poder

público e as características

geográficas da área,

entretanto outras estão

diretamente ligadas aos

investimentos que o

empreendedor deverá fazer

na área e também ao tempo

de maturidade do

empreendimento.

IMPLANTAÇÃO DOS BAIRROS PLANEJADOS

A implantação da infraestrutura espelha a complexidade e dinamismo do processo e exige uma estratégia de desenvolvimento diferenciada, a saber:

MORADIA EMPREGO COMÉRCIO E SERVIÇOS ESPORTE EDUCAÇÃO

CULTURA SAÚDE RELIGIÃO SOCIAL LAZER

IMPLANTAÇÃO – Linha do tempo

1ª FASE 2ª FASE 3ª FASE

1. MORADIA Lotes dos mais diversos tamanhos

Condomínios de casas prontas – housings Apartamentos

2. EMPREGOTrabalhadores do setor de construção, mão de obra doméstica e/ou indústria

Profissionais liberais Executivos

3. COMÉRCIO E SERVIÇOS

Comércio e Serviços de conveniência

Consultórios de Profissionais liberais Shopping Centers

4. ESPORTE Club Houses Clubes sociais Academias e Centros Esportivos

5. EDUCAÇÃO Escola Infantil Escola de Nível Médio Escola Superior

6. CULTURA Centro de convivência ao ar livre Cinemas Teatro

7. SAÚDE Consultórios médicos Pronto Socorros Hospital

8. RELIGIÃO Capela católica Igreja Demais religiões

9. SOCIAL Club Housing Bares e Restaurantes Casas de Shows e Entretenimento

10. LAZER Praças e Ruas do Condomínio Club Social Shoppings e Pontos de Encontro

TENDÊNCIA DE CONSUMO

O desejo de morar em uma casa

permeia o sonho da maior parte

das famílias brasileiras. Com a

verticalização da cidades, o

consumidor terá que fazer uma

opção – a tranquilidade e o

sonho da casa ou a praticidade de

um apartamento na cidade? E,

por que não, um apartamento

em um bairro planejado?

TENDÊNCIA DE CONSUMO

Diferencial de Produto Perpetua o Conceito

Liquidez + menor prazo de implantação

Sub-produto

Lotes, Casas e Apartamentos

+Lojas, serviços e

escritórios

Criar um sentimento de lugar(endereço/destino)

Produto – Bairro Planejado

Estimular a vida em comunidade(sentimento de pertencer ao local – vida como antigamente)

Ter vida própria(infraestrutura da cidade)

TENDÊNCIA DE CONSUMO

As principais questões que são colocadas pelos consumidores na hora da

decisão de morar em um bairro planejado x morar na cidade:

CARRO 100% DO TEMPO MOBILIDADE A PÉ (WALKABILLITY)X

DISTÂNCIA DO TRABALHO PROXIMIDADE DO TRABALHOX

SERVIÇOS E COMÉRCIO DISTANTES SERVIÇOS E COMÉRCIO NA PORTA DE CASAX

TRANQUILIDADE CAOS URBANOX

ESPAÇO FALTA DE ESPAÇOX

VIDA COMO ANTIGAMENTE VIDA COSMOPOLITAX

CONTATO COM O VERDE CONTATO COM O CAOS URBANOX

DESEJO DE CONSTRUIR O SEU SONHO SONHO LIMITADOX

CONVIVÊNCIA SOCIAL ISOLAMENTO SOCIALX

TENDÊNCIA DE CONSUMO

Rese

rva

de m

erca

do

Liquidez de comercialização

+

Casa Isolada

Cond. Horizontal

Bairro Planejado

Loteamento

Cond. Vertical

Posicionamento gera maior liquidez, menor prazo de implantação e potencializa resultado, desde que o conceito do empreendimento seja diferenciado

+

-

-

CASE – Eldorado GO

• Características– Dentro da área urbana

– Vetor de crescimento

• Etapas– 1ª Fase: condomínios horizontais

– 2ª Fase: produtos verticais entre 70 e

90m²

– 3ª Fase: implantação de shopping

center

• Forças– Localização dentro da área urbana

– Experiência e solidez do grupo

empreendedor

• Ameaças– Preço X Tempo de implantação

DEBATE

• Como dotar o Bairro Planejado da infraestrutura para atender plenamente os

desejos dos consumidores?

• Nos seus primeiros anos de implantação o consumidor “aceita” trocar a falta de

infraestrutura pelo desejo de morar em uma casa? E no apartamento?

• Qual é a tendência de consumo de lotes residenciais e de produtos verticais em

um Bairro Planejado?

O grande desafio é dotar o Bairro Planejado da infraestrutura necessária

para que o consumidor troque os benefícios de morar em um produto

vertical na cidade pelos benefícios de um Bairro Planejado longe dos

grandes centros.

CIA INTELIGÊNCIA E COORDENAÇÃOPaulo Cesar Sampaio de Toledo