17

Customized huurovereenkomsten

Embed Size (px)

DESCRIPTION

Deze workshop is gehouden tijdens Legal Business Day op 8 september 2011.Een opvallende beweging in de vastgoedbranche vindt plaats op het terrein van het huurrecht. Met de toename van de ontwikkeling van retail- en kantoorlocaties voor specifieke huurders en retailers ontstaan in de dagelijkse praktijk met regelmaat perikelen op het gebied van huurrecht en projectontwikkeling. De betrokkenheid van zowel de ontwikkelaar, de (opvolgend) belegger én de eindgebruiker bij deze projecten leidt vaak tot omvangrijke en complexe ontwikkelingsparagrafen in de samenwerkingsovereenkomst (de zogeheten 'SOK').In deze workshop maakten wij de juridische aspecten inzichtelijk voor alle betrokken partijen. Hun posities en belangen kwamen aan de orde, met gebruikmaking van recente voorbeelden uit onze praktijk. Tevens gaven wij vanuit het huurrecht tips en adviezen vanuit de juridische invalshoek over de gebrekenregeling en bespraken de (on)mogelijkheden bij bank- en/of concerngarantieregelingen vanwege recente (faillissements)rechtspraak.

Citation preview

Page 1: Customized huurovereenkomsten
Page 2: Customized huurovereenkomsten

Customized huurovereenkomsten

Marlies Sloot

Hans-Mark GiezenDeze presentatie is

beschikbaar op legalbusinessday.nl

Page 3: Customized huurovereenkomsten

08-09-2011DLA Piper - Legal Business Day 2011 - Customized huurovereenkomsten 3

Inleiding

Aanzienlijke leegstand:

6,5 miljoen m² kantoorruimte (13,9 %)

9,3 miljoen m² bedrijfsruimte

1,7 miljoen m² winkelruimte

Daarnaast: verdergaande internationalisering van de vastgoedmarkt

Gevolg: het is een huurdersmarkt, steeds meer onderhandelingen

Vooral bij grotere (nieuwbouw) objecten (kantoor en retail) customized ontwikkelingsafspraken en afwijkingen ROZ

"Wat zijn aandachtspunten bij customized huurovereenkomsten?"

Page 4: Customized huurovereenkomsten

08-09-2011DLA Piper - Legal Business Day 2011 - Customized huurovereenkomsten 4

Ontwikkelingsafspraken (1/1)

Regelen fase ontwerp, realisatie tot en met oplevering Vorm:

- in huurovereenkomst- in bijlage- in samenwerkingsovereenkomst

Bij verkoop: - SOK ontwikkelaar- HOK belegger

Interactie 7:226 BW (koop breekt geen huur), 3:36 BW (derdenbescherming) en 6:159 BW (contractsoverneming)

Voorbeelden: - levering vóór ingebruikneming- huurkorting in SOK- een koopoptie of voorkeursrecht in HOK

Page 5: Customized huurovereenkomsten

08-09-2011DLA Piper - Legal Business Day 2011 - Customized huurovereenkomsten 5

Incentive

Wel of niet disclosen?

Uitspraak rechtbank Utrecht d.d. 11 november 2009 (de Tulp/Eurocommerce)

Conclusie: niet disclosen is in beginsel onrechtmatig

Huurder dient eventueel vrijwaring te vragen van ontwikkelaar

Page 6: Customized huurovereenkomsten

08-09-2011DLA Piper - Legal Business Day 2011 - Customized huurovereenkomsten 6

Algemene aandachtspunten

Geschillenbeslechting in SOK door burgerlijke rechter (kantonrechter) of RvA?

Aanbevolen: specifieke bindend advies procedure voor ontwerpgeschillen /bestekswijzigingen

Goede omschrijving procedure en criteria goedkeuring ontwerpstappen erg belangrijk

UAV/RVOI/SR/DNR niet van toepassing verklaren (behalve bij oplevering)

Maak als huurder afspraken over opslagpercentages, coördinatievergoeding, integrale planning inbouwpakket

Page 7: Customized huurovereenkomsten

08-09-2011DLA Piper - Legal Business Day 2011 - Customized huurovereenkomsten 7

Oplevering

Belangrijk moment: overgang risico/verzekering aannemer-verhuurder, huuringangsdatum, aanvang termijn garanties

Toepasselijkheid paragrafen 9 en 10 UAV

Vooropnames zijn gewenst

Eerst verhuurder-huurder, dan aannemer-verhuurder

Hersteltermijnen noteren

NB: proces-verbaal van oplevering voldoet niet als beschrijving van het gehuurde in de zin van 7:224 lid 2 BW (beter: bestek en foto's)

Page 8: Customized huurovereenkomsten

08-09-2011DLA Piper - Legal Business Day 2011 - Customized huurovereenkomsten 8

Huur: in het kort

Wat is huur (artikel 7:201 BW)?

Soorten van belang:

woonruimte

winkelruimte

overige bedrijfsruimte

Verschillen tussen winkelruimte en overige bedrijfsruimte is soms moeilijk te zien (artikel 7:290 BW versus 7:230a BW)

In de praktijk wordt veelal gewerkt met het zogenaamde ROZ model. Sinds 2008 is er voor winkelruimte een nieuw ROZ model

Page 9: Customized huurovereenkomsten

08-09-2011DLA Piper - Legal Business Day 2011 - Customized huurovereenkomsten 9

ROZ model (1/4)

Belangrijkste wijzigingen t.o.v. het oude (2003) ROZ model: Beter indeling en volgorde

Casco huur is uitgangspunt

Oplevering bij aanvang: in goede staat, tenzij anders is overeengekomen

Aansprakelijkheid schade (meer) bijeen en verkort

Aanvraag en behoud overheidsvergunningen

Algemene boetebepaling (artikel 34)

Page 10: Customized huurovereenkomsten

08-09-2011DLA Piper - Legal Business Day 2011 - Customized huurovereenkomsten 10

ROZ model (2/4)

Conclusie: het nieuwe model is (iets) gunstiger voor de huurder.

Ervaring in praktijk: omdat men het nieuwe model niet goed kende werd in het begin nog vaak gewerkt met het oude (2003) model.

Grote (buitenlandse) huurders wensen vaak met het nieuwe model te werken en in deze markt kunnen zij dit veelal afdwingen.

Kortom, het is goed om te weten wat het ROZ model (2008) zoal regelt en met name uitsluit (ten gunste van de verhuurder) zodat partijen een onderhandeling beter kunnen ingaan.

Page 11: Customized huurovereenkomsten

08-09-2011DLA Piper - Legal Business Day 2011 - Customized huurovereenkomsten 11

ROZ model (3/4)

Voorbeelden van ROZ bepalingen die verhuurders-vriendelijk zijn:

Exploitatieverplichting voor huurder

Onderverhuurverbod

Geen huurdersactie uit ongerechtvaardigde verrijking

Uitsluiting huurprijsdaling in geval van inflatie

Huurprijsindexatie zonder aanzegging (en ook bij latere oplevering)

Eenzijdige regeling (buiten)gerechtelijke kosten en boetebepaling

Herdefiniëring van het begrip gebrek

Uitsluiting van wettelijke aansprakelijkheden:

- geen huurprijsvermindering en/of schade in geval van een gebrek

- geen recht op opschorting, korting, aftrek of verrekening

Page 12: Customized huurovereenkomsten

08-09-2011DLA Piper - Legal Business Day 2011 - Customized huurovereenkomsten 12

ROZ model (4/4)

Enkele uitsluitingen zijn cruciaal en worden door grotere huurders niet meer geaccepteerd:

Boetebepalingen etc. dienen voor beide partijen te gelden

Volledige ingebruikname door huurder

Oplevering casco (casco +)

Maar de meeste discussies ontstaan ten aanzien van de gebrekenregeling - uitsluiten aansprakelijkheden en herdefiniëren van het begrip 'gebrek'.

Page 13: Customized huurovereenkomsten

08-09-2011DLA Piper - Legal Business Day 2011 - Customized huurovereenkomsten 13

Gebrekenregeling (1/3)

Wettelijke definitie van het begrip gebrek (artikel 7:204 lid 2 BW):

"Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft."

ROZ definitie van het begrip gebrek (zowel winkelruimte 2003/2008 als kantoorruimte):

"Er is sprake van een gebrek van het gehuurde als het gezien de staat of gezien een eigenschap of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid niet aan huurder het genot kan verschaffen dat (de) huurder daarvan bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten."

Page 14: Customized huurovereenkomsten

08-09-2011DLA Piper - Legal Business Day 2011 - Customized huurovereenkomsten 14

Gebrekenregeling (2/3)

Kortom…Het begrip gebrek in het ROZ model wordt gesubjectiveerd. Het moet gaan om wat deze huurder van dit gehuurde mag verwachten (en niet wat een huurder van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft mag verwachten).

Gevolgen van gebreken:

- Herstelplicht van verhuurder (artikel 7:206 lid 1 en 2 BW)

- Herstelrecht van huurder (artikel 7:206 lid 3 BW)

- Huurder heeft recht op huurprijsvermindering (artikel 7:207 BW)

- Huurder heeft recht op schadevergoeding (artikel 7:208 BW)

- Beide partijen hebben een ontbindingsmogelijkheid (tenietgaan gehuurde) (artikel 7:210 BW)

Artikel 7:209 BW bepaalt vervolgens dat partijen deze gevolgen niet ten nadele van de huurder kunnen uitsluiten ten aanzien van gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen.

Page 15: Customized huurovereenkomsten

08-09-2011DLA Piper - Legal Business Day 2011 - Customized huurovereenkomsten 15

Gebrekenregeling (3/3)

Het ROZ model sluit het recht op huurprijsvermindering en het recht op schadevergoeding uit, voor zover mogelijk. In het model wordt het recht op herstel van gebreken niet uitgesloten.

In het ROZ model 2008 wordt bepaald dat deze uitsluitingen niet gelden indien er sprake is van een toerekenbare ernstige tekortkoming aan de zijde van verhuurder (2003 model: grove schuld of ernstige nalatigheid).

In de praktijk wordt geworsteld met de gebrekenregeling. Ook de asbestproblematiek komt hierbij om de hoek kijken. Overeenstemming wordt vaak bereikt door bijvoorbeeld gevolgschade uit te (laten) sluiten, maar directe schade niet en inzake de huurprijsvermindering bijvoorbeeld een maximum af te spreken.

Inzake de herdefinitie van het begrip gebrek: bij nieuwbouw speelt dit minder omdat het een nieuwe zaak betreft.

Page 16: Customized huurovereenkomsten

08-09-2011DLA Piper - Legal Business Day 2011 - Customized huurovereenkomsten 16

Contact

Hans-Mark Giezen

Marlies Sloot

E: [email protected]: 020 5419 860

E: [email protected]: 020 5419 363

Page 17: Customized huurovereenkomsten

08-09-2011DLA Piper - Legal Business Day 2011 - Customized huurovereenkomsten 17

legalbusinessday.nl

Twitter mee over Legal Business Day: #LBD11 #dlapiper