RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER JANUAR 2013

1 VON 4

Für den eiligen Leser:

Der Beitrag beschäftigt sich mit den typischen 16 Schrit-ten und Überlegungen, die der Erwerb einer Immobilie in Thailand mit sich zieht.

Dies unterteilt sich in die vier Bereiche (i) Festlegung der Erwerbsstruktur, (ii) Durch-führung der Real Estate Due Diligence, (iii) Erstellung der Verträge und sonstigen Ver-tragsdokumente und (iv) Durchführung der Verträge, also Abschluss und Registrie-rung.

Der Immobilienerwerb er-scheint auf den ersten Blick als kompliziert und kaum durchschaubar. Die Auftei-lung in 16 Einzelschritte zeigt dies zwar als komplex, aber als überschaubar und durch-

aus beherrschbar. Hier-durch wird das Immo-bilienprojekt für den Käufer/Mieter spür-bar erleichtert.

Die Immobilieninvestition in einem fremden Land ist kein Geschäft des täglichen Lebens. Das thailändische Immobilienrecht, mehr aber noch die Rechtspraxis, erscheinen dem Laien als verwirrend und unüberschaubar. Der si-chere Weg zum eigenen Grundbesitz ist aber weder ein Labyrinth noch eine Schlangengru-be.

Ein sorgfältig handelnder Erwerber muss vier wesentliche Schritte unterscheiden, die je-weils in vier Unterpunkte aufgeteilt werden können. Diese vier mal vier, also 16 Felder werden nachfolgend als Orientierungshilfe dargestellt. Ausgespart bleibt die Ange-messenheit des Erwerbspreises und sachgerechte Verhandlungsmöglichkei-ten zur Kaufpreisreduzierung.

Der thailändische Immobilien-erwerb in 4 mal 4 Schritten

PU

GN

ATO

RIU

S

Copyright: PUGNATORIUS Ltd., Bangkok, Thailand

PUGNATORIUS ist die deutsche Wirt-schafts- und Steuerkanzlei in Bangkok. Wir arbeiten nach deutschen Standards. Mit deutscher Zuverlässigkeit, deutscher Pünkt-lichkeit und deutscher Premiumqualität.

Managing Director von PUGNATORIUS ist Dr. Ulrich Eder, ein erfahrener Wirtschafts-anwalt mit langjährigen Erfahrungen im thailändischen Zivil- und Steuerrecht und zudem deutscher Steuerberater.

RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER JANUAR 2013

2 VON 4

DER THAILÄNDISCHE IMMOBILIENERWERB IN 4 MAL 4 SCHRITTEN

I. Festlegung der Erwerbsstruktur

(1) Zunächst ist zu entscheiden, ob eine Villa auf eigenem Grund und Boden erwor-ben werden soll, in ein Condominium investiert wird oder eine Mietstruktur gewählt wird und somit ein „Lease-h o l d “ e r w o r b e n wird. International verwendete For-men von „fraktalem Eigentum“ haben sich in Thailand aus guten Gründen bis-her nicht durchge-setzt.

(2) Die zweite wesentliche Entscheidung ist, ob in den Erwerb eine Gesellschaft (Com-

pany Limited) eingeschaltet wird. Das Grund-stück kann bereits einer Gesellschaft gehö-ren, so dass nur die Gesellschaftsanteile zum

Verkauf stehen. Ei-ne Gese l l scha f t kann auch neu zu gründen sein, da der ausländische Käufer das Grund-stück nicht selber direkt erwerben will bzw. darf.

(3) Beim dr i t ten Punkt geht es um die Ausgestaltung der Sicherheiten-

struktur. Der Ausländer mag seine Rechtspo-sition zum Grundstück durch ein lebenslan-ges Wohnrecht, einen Mietvertrag, eine Hy-pothek oder ein exotisches „Usufruct“ vers-

RECHT IN THAILAND - PRAXISRATGEBER

EINIGE RECHTE VORBEHALTENDieser Beitrag ist urheberrechtlich geschützt. Die Weitergabe dieser pdf-Datei ist nur in unveränderter Fassung erlaubt. Der Praxisratgeber ist die Überarbeitung eines im August 2011 in der Zeitschrift THAI FOKUS veröf-fentlichten Beitrages.

tärken wollen. Bezüglich der Villa auf gemie-tetem Grund und Boden kann ein Erbbau-recht („Superficies“) vereinbart werden oder auf eine informelle Ersatzlösung vertraut werden. Bei einer ausländischen Minder-heitsbeteiligung an einer grundstückshal-tenden Gesellschaft ist zu erwägen, ob eine Verpfändung der thailändischen Mehrheits-anteile sinnvoll ist - gegebenenfalls verbun-den mit einer Hinterlegung der Grund-stücksurkunden (Chanotes).

(4) Eine Immobilieninvestition ohne Berück-sichtigung steuerlicher Fragen ist regelmä-ßig fehlerhaft. Die internationale Steuerpla-nung ermöglicht die Steuerminimierung beim Erwerbsvorgang, aber auch bezüglich der laufenden (Miet-)Erträge und im Fall der späteren Veräußerung.

II. Die Due Diligence Untersuchung

Immobilientransaktionen bringen typischer-weise Überraschungen mit sich. Der Erwer-ber kann lediglich auswählen, ob er von die-sen Punkten vor oder nach dem Kauf erfah-ren möchte. Der „Titel Search“, also die Prü-fung der Eigentümerstellung des Verkäufers, ist hierbei nur ein kleiner und unzureichender Baustein. Eine ordnungsgemäße Vorge-hensweise besteht aus diesen vier Elemen-ten:

(5) Zunächst erfolgt eine Prüfung der vorlie-genden Unterlagen. Hierzu gehören die Ei-gentümerurkunde (Chanote), das Hausbuch, Mietverträge, Belastungen sowie die Bauge-nehmigung. Hieraus ergibt sich nicht selten, dass die Verkäuferangaben nur fast richtig

PU

GN

ATO

RIU

S

Danke& für& Ihr& Interesse& an& diesem&Beitrag.& Unsere& deutsch7& und&

englischsprachigen& Veröffentlichungen& zu& Recht& und& Steuern& in&

Thailand,& ASEAN& und& Offshore& werden& laufend& aktualisiert& und&

gegebenenfalls& erweitert.& Aus& administrativen& Gründen& erfolgt&

dies&zentral&bei&Scribd.&Auch&diese&Veröffentlichung&finden&Sie&da7

her&in&der&aktuellen&und&kompletten&Version&nur&bei&&

&

http://www.scribd.com/PUGNATORIUS_LTD= =&

Bitte&beachten&Sie&auch&unsere&deutschsprachigen&Beiträge&unter&&

&

http://www.anwalt.de/pugnatorius/rechtstipps.php=&

Die&Homepage&der&Steuer7&und&Wirtschaftskanzlei&PUGNATORIUS,&

die&einen&Besuch&wert&ist,&finden&Sie&unter&&

&

http://www.pugnatorius.com/deutsch= =&

Laufend&erscheinen&aktuelle&Anmerkungen&und&Praxishinweise&zu&

aktuellen&Themen&auf&der&Recht&in&Thailand&Facebook7Seite&&

&

http://www.fb.com/RechtinThailand=&

Anfragen&zu&rechtlichen&und&steuerlichen&Themen&richten&Sie&bitte&

direkt&an&&

&

kanzlei@pugnatorius.com=&

Damit&dieses&Dokument&auch&von&den&Maschinen&gefunden&wird,&

nachfolgend& noch& einige& Suchbegriffe:& deutscher& Rechtsanwalt&

Bangkok,& deutscher& Steuerberater& Thailand,& deutscher& Wirt7

schaftsanwalt&Thailand,& &Anwaltskanzlei&Bangkok,&Rechtsanwälte&

Thailand,& deutsche& Wirtschaftskanzlei& in& Thailand,& deutsche&

Rechtsberatung&nur&in&Bangkok,&nicht&in&Pattaya,&Phuket,&Hua&Hin,&

Koh&Chang,&Koh&Samui&und&Upcountry.&scribdxadmin&

&

P.S.&Der&Praxisratgeber&GESCHÄFTSERFOLG=IN=THAILAND&steht&unter&http://www.pugnatorius.com/thaierfolg.pdf&zum&

&Download&bereit.&Sie&sollten&sich&dies&nicht&entgehen&lassen.&