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37º Encontro Anual da ANPOCS

ST 01 – A metrópole na sociedade contemporânea

Dinâmica imobiliária e dispersão metropolitana: notas a partir de transformações

socioespaciais recentes na Região Metropolitana de Belo Horizonte

João Bosco Moura Tonucci Filho1

1 Economista, Doutorando em Geografia pelo Instituto de Geociências da Universidade Federal de Minas

Gerais (IGC/UFMG) e pesquisador do Cedeplar/UFMG. jontonucci@gmail.com

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Dinâmica imobiliária e dispersão metropolitana: notas a partir de transformações

socioespaciais recentes na Região Metropolitana de Belo Horizonte

1- INTRODUÇÃO

O processo de produção social do espaço da metrópole brasileira tem se

transformado e fragmentado significativamente ao longo das últimas décadas, revelando

importantes rupturas e novidades em relação ao “modelo” centro-periferia de urbanização

acelerada anterior à década de 1980 (Costa; Mendonça, 2010). Não se trata mais

exclusivamente da urbanização por meio da agregação de periferias precárias (o que não

deixa de existir e de se reproduzir no momento atual), mas sim da proliferação de formas

socioespaciais fragmentadas e dispersas. Assim, a análise da dinâmica imobiliária nas

últimas décadas descortina uma pluralidade de processos e formas socioespaciais que

apontam na direção de padrões mais diversificados de urbanização, como a dispersão de

loteamentos fechados, a definição de novas centralidades terciárias, a proliferação de

shopping centers e de empreendimentos multifuncionais, dentre outros.

Costa (2006) chama a atenção para os novos modos de expansão fragmentada do

tecido urbano: se inicialmente eles se davam sob a forma predominante de assentamentos

residenciais destinados às camadas de maior renda da população, hoje envolvem a

produção de empreendimentos mais complexos, que associam residência, comércio e

serviços especializados, turismo, centros de convenção e grandes equipamentos de

serviços, revelando uma maior complexidade e escala da atuação dos capitais envolvidos

no setor imobiliário. Ainda segundo a autora, a versão mais conhecida desses fragmentos

da produção do espaço metropolitano contemporâneo é constituída pelos parcelamentos

com portarias e restrições de acesso público, geralmente denominados “condomínios

fechados”, ainda que raramente constituam efetivamente condomínios.

Nas últimas décadas, a Região Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH) também

tem passado por profundas transformações socioespaciais que apontam para formas mais

dispersas e fragmentadas de expansão metropolitana. Destarte, o artigo buscará investigar,

à luz das contribuições teóricas e da hipótese levantada, processos de produção do espaço

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pelo setor imobiliário que estariam contribuindo para a dispersão urbana. Para tanto, serão

apontadas as principais tendências de transformação socioespacial na RMBH na última

década, com particular ênfase nos eixos de expansão e dispersão metropolitana.

2- NOVOS PROCESSOS DE URBANIZAÇÃO E DISPERSÃO URBANA

Henri Lefebvre (1999) parte da hipótese da urbanização completa da sociedade, e

denomina de “sociedade urbana” – este conceito-hipótese – a sociedade que nasce da

industrialização e a sucede. A “revolução urbana” designa [...] “o conjunto de

transformações que a sociedade contemporânea atravessa para passar do período em que

predominam as questões de crescimento e de industrialização (modelo, planificação,

programação) ao período no qual a problemática urbana prevalecerá decisivamente” [...]

(p. 19). O autor traça um eixo que vai da ausência de urbanização (a “pura natureza”) à

culminação do processo, passando pelas cidades política, comercial e industrial. Com a

industrialização, a não-cidade (ou anticidade) vai conquistar a cidade, fazendo-a explodir

no tecido urbano que recobre as remanescências da cidade anterior à indústria. Neste

processo, a realidade urbana (amplificada e estilhaçada) perde os traços anteriores de

totalidade orgânica, sentido de pertencimento, espaço demarcado, monumentalismo

enaltecedor. Neste sentido, a cidade industrial informe e conurbada precede e anuncia a

zona crítica de passagem da cidade industrial ao urbano.

Para Lefebvre, a realidade urbana (induzida pela industrialização) torna-se causa

indutora, e a problemática urbana impõe-se à escala mundial. Esta nova realidade urbana

modifica as relações de produção – mas não as transforma – e torna-se força produtiva. O

urbano (abreviação de “sociedade urbana”) se apresenta ainda como virtualidade,

horizonte. O autor fala de três campos/épocas: rural (camponês) – industrial – urbano, aos

quais corresponderiam, respectivamente: necessidade – trabalho – fruição. No espaço-

tempo urbano, livre do projeto de homogeneidade da racionalidade industrial, e cuja forma

seria definida pelo encontro, pela reunião, pela simultaneidade, anuncia-se o espaço

diferencial, calcado no reconhecimento das “diferenças”. Este espaço urbano, seria ao

mesmo tempo concentrado e poli(multi)cêntrico, possível-impossível, virtualidade.

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Monte-Mór (2006) considera a sociedade urbana de Lefebvre como a síntese dialética

(virtual) da velha dicotomia cidade-campo, superada pelo urbano, metáfora para

compreensão do espaço social redefinido e repolitizado na expansão do fenômeno urbano.

O urbano denotaria assim a extensão do espaço urbano, por meio do tecido urbano (a forma

sócio-espacial herdeira da cidade), por todo o espaço social.

Soja (2000) emprega a ideia de “novos processos de urbanização” para designar as

profundas reestruturações socioespaciais pelas quais têm passado as áreas metropolitanas

de todo o mundo a partir do último quartel do século XX. Para o autor, elas expressam os

impactos de dois macro processos relacionados à transformação do capitalismo sobre a

organização espacial das metrópoles: a globalização do capital, do trabalho e da cultura

possibilitada pelas novas redes transnacionais e informacionais, e a reestruturação

produtiva baseada na revolução tecnológica e num regime de acumulação flexível pós-

fordista. Estes processos estariam por trás da reestruturação radical da metrópole industrial

fordista e a passagem à pós-metrópole, síntese das principais tendências contemporâneas

da reestruturação do espaço urbano: globalização da paisagem urbana, privatização do

espaço público, surgimento de novas formas de polarização, reestruturação econômica,

transformação da vida urbana em simulacro, e explosão/implosão da forma urbana.

A reestruturação da forma urbana na pós-metrópole é explorada por Soja (2000)

como o resultado geográfico dos processos de globalização e reestruturação produtiva

sobre os padrões, formas e funções do ambiente construído. Após explorar uma

multiplicidade de debates e denominações que tentam descrever essa emergente nova

geografia urbana – megacidades, galáxias metropolitanas, outer cities, edge cities,

postsuburbia etc. –, o autor propõem a ideia de Exopolis como síntese da nova escala

regional explodida e implodida da pós-metrópole contemporânea. O prefixo exo- (do lado

de fora, exterior, externo) é uma referência direta ao crescimento de cidades “exteriores”,

assim como sugere a crescente importância de forças exógenas a moldar o espaço

metropolitano. Ademais, exo- insinua o “fim de”, expresso concretamente no surgimento

de cidades que não tem os traços tradicionais de urbanidade e vida urbana.

Para Soja (2000), a nova geografia da pós-metrópole é produto de simultâneos

processos de descentralização e recentralização, desterritorialização e reterritorialização,

espraiamento contínuo e intensificada nucleação urbana, crescentes homogeneidade e

heterogeneidade, integração e desintegração socioespacial. A Exopolis poderia ser descrita

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metaforicamente como a “cidade virada do avesso”, ao sobrepor simultaneamente

processos de urbanização dos subúrbios e de globalização das áreas centrais que tornam

cada vez mais difícil a precisa delimitação e mapeamento das fronteiras e distinções entre

as Inner e Outer cities, entre as definições correntes de espaços urbano, suburbano,

exurbano, não-urbano e rural. A grande profusão de denominações morfológicas para dar

significado ao desconcertante processo de reestruturação da forma urbana na pós-

metrópole revela a complexidade dos novos processos de urbanização em curso: “Cidade

dispersa” (Mónclus, 1998), “Città diffusa” (Indovina, 2004), “Zwischenstadt” (Sieverts,

2003), “Tecnoburbia” (Fishman, 2004), “Exoburbia” (Bruegman, 2005), “Edge City”

(Garreau, 1991), “Edgeless City” (Lang, 2003), “Limitless City” (Gillham, 2002);

Metápolis (Ascher, 1995), “Exopolis” (Soja, 2000) apud (Botelho, 2009).

A dispersão urbana amplia a escala da metropolização, intensifica as articulações

entre a metrópole e o seu entorno estendido, integra localidades e espaços rurais ainda não

urbanizados. O próprio espaço "natural" e "não urbanizado" se torna objeto de consumo

nesse novo urbano estendido. A oposição campo-cidade se dilui, e o rural se urbaniza pela

penetração da indústria e outras formas de mobilização do espaço para a produção, assim

como de novos hábitos de consumo que se difundem pelo campo. Na definição de Botelho

(2009), a “dispersão urbana” pode contemplar: a) o espaçamento dos tecidos urbanos dos

principais centros; b) a formação de constelações/nebulosas de núcleos urbanos de

diferentes dimensões, integrados em uma área metropolitana; c) a transformação do

sistema de vias de transportes diário inter-regional, ferroviário e rodoviário, em apoio ao

transporte diário intrametropolitano de passageiros; d) e a extensão de modos

metropolitanos de consumo por toda a área metropolitana.

Segundo o autor, são variadas as explicações ao fenômeno da dispersão urbana:

crescimento natural das cidades, avanços tecnológicos nos meios de transporte e

comunicações, cultura antiurbana, preferências individuais, descentralização das

atividades econômicas, e atuação do Estado. Ainda que reconheça a complexidade do

fenômeno, Botelho, apoiando-se na ideia de Harvey (1978) de que a urbanização é uma

das principais formas de absorção de excedentes de capital em momentos de crise, defende

que a dispersão corresponderia a uma nova escala do urbano, relacionada à mudança na

escala de acumulação de capital a nível mundial.

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Acreditamos também que os novos processos de urbanização estão relacionados

não apenas à reestruturação produtiva e à globalização, mas sim à crescente importância

da produção do espaço na reprodução do capitalismo, no qual o setor imobiliário cessa de

se comportar como um circuito secundário outrora subordinado ao industrial (ou, no caso

da renda da terra, como um obstáculo à acumulação). Na elaboração de Lefebvre (1991),

a sobrevivência do capitalismo (a sua capacidade de superar contradições internas) só foi

possível através da produção (social) do espaço. Este espaço (urbano) socialmente

produzido é onde a relações sociais de produção são reproduzidas, através de uma

espacialidade crescentemente fragmentada, homogeneizada e hierarquizada.

Zizek (2011) aponta para a importância de variadas formas de acumulação rentista

e especulativa (inclusive em torno da terra urbana) como fundamento do capitalismo global

contemporâneo sob a hegemonia do capital financeiro. Na formulação de Soja (1989), a

proporção de excedente realizado no setor imobiliário – profundamente envolvido no

circuito secundário de produção do ambiente construído – pode superar o montante

realizado no setor industrial, revelando a crescente importância da esfera de reprodução

das relações sociais de produção numa sociedade crescentemente urbanizada.

3- TRANSFORMAÇÕES SOCIOESPACIAIS E DISPERSÃO NA RMBH

Ainda que o processo de metropolização de Belo Horizonte remonte às décadas de

1940 e 1950 em razão do deslanchar do projeto industrializante do Estado, a Região

Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH) só foi originalmente instituída em 1973, pela

Lei Complementar Federal n.º 14. Ela é hoje a terceira mais populosa região metropolitana

do Brasil, e representa o centro político, econômico, cultural e demográfico do estado de

Minas Gerais. A RMBH congrega trinta e quatro municípios2 com perfis diferenciados e

um quadro socioeconômico e territorial extremamente desigual. Sua área é de 9.459,1 km²,

2 Municípios que compõem a Região Metropolitana de Belo Horizonte (2013): Baldim, Belo Horizonte,

Betim, Brumadinho, Caeté, Capim Branco, Confins, Contagem, Esmeraldas, Florestal, Ibirité, Igarapé,

Itaguara, Itatiaiuçu, Jaboticatubas, Juatuba, Lagoa Santa, Mário Campos, Mateus Leme, Matozinhos, Nova

Lima, Nova União, Pedro Leopoldo, Raposos, Ribeirão das Neves, Rio Acima, Rio Manso, Sabará, Santa

Luzia, São Joaquim de Bicas, São José da Lapa, Sarzedo, Taquaraçu de Minas e Vespasiano.

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correspondente a 1,6% do território mineiro. Segundo o Censo 2010, sua população total

era de 4.882.997 habitantes, o que representa 24,92% da população total do estado de

Minas Gerais. O PIB (Produto Interno Bruto a preços de mercado para 2008) era de

aproximadamente R$ 98,57 bilhões, 34,89% do PIB estadual. Somente o PIB do município

de Belo Horizonte correspondia a 42% do PIB de toda a RMBH, valor que, somado às

participações de Betim e Contagem, chegava a 83,53% do PIB total metropolitano,

revelando o excessivo grau de concentração das atividades econômicas nos três mais

populosos municípios da RMBH. Em termos populacionais, a população da capital

corresponde a aproximadamente 50% da população total da RMBH.

Em contraposição à tendência de redução dos investimentos públicos e privados

que prevalecera nas duas décadas anteriores, nos anos 2000 houve a retomada de uma série

de intervenções de vulto com impacto significativo sobre a estruturação do espaço da

RMBH, como parte de um processo mais amplo de retomada do crescimento econômico

do país e da capacidade de investimento do Estado, principalmente a partir da segunda

metade da década. Além disso, a dinamização do mercado imobiliário e do setor da

construção civil acelerou os processos de transformação do uso e da ocupação do solo a

partir das pressões crescentes por verticalização e renovação de áreas consolidadas,

dispersão de novos empreendimentos, aumento substantivo dos preços de terrenos e

imóveis, expansão do mercado formal de baixa e média renda sobre áreas periféricas.

Dentre os principais projetos estruturantes, podem ser citados com destaque:

implantação da Linha Verde (duplicação e modernização da MG-010 e da Av. Cristiano

Machado, ligando o centro de Belo Horizonte ao Aeroporto Internacional Tancredo

Neves); duplicação da Av. Antônio Carlos; duplicação da MG-030; investimentos na MG-

050/BR-262/BR-491, ligando o município de Juatuba ao sul de Minas; obras viárias e

sanitárias no Vale do Ribeirão Arrudas (Contagem e Belo Horizonte); e a implantação da

Cidade Administrativa de Minas Gerais (CAMG) 3.

3 Inaugurada em 2010, a Cidade Administrativa é um amplo complexo construído para abrigar a

administração pública do executivo estadual, antes dispersa em diversos edifícios localizados na área central

da capital. O grande equipamento, que recebe aproximadamente 25 mil viagens diárias, está instalado ao

longo da nova Linha Verde, na divisa dos municípios de Belo Horizonte, Vespasiano e Santa Luzia, área

marcada pela concentração de população de baixa renda, fruto do processo de expansão da RMBH.

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Dentre as obras previstas para os próximos anos, ressaltam-se: duplicação da Av.

Dom Pedro I (já em curso); implantação das Linhas 2 (Barreiro-Calafate) e 3 (Savassi-

Lagoinha) do Metrô; implantação de várias intervenções do Programa de Estruturação

Viária de Belo Horizonte (VIURBS); implantação de sistemas de BRT (Bus Rapid Transit)

nos corredores Cristiano Machado e Antônio Carlos/Pedro I (já em curso)); revitalização

do Anel Rodoviário; construção do Anel Viário de Contorno Norte e do Anel Sul;

ampliação do Aeroporto Internacional Tancredo Neves (AITN); implantação do Aeroporto

Indústria no AITN; implantação do Parque Tecnológico (BH-Tec); ampliação do Centro

de Distribuição da CEASA-MG; ampliação do Expominas; implantação do Pólo Industrial

Tecnológico de Vespasiano, do Centro de Capacitação Aeroespacial de Minas Gerais em

Lagoa Santa, e do Pólo Acrílico da Petrobras em Ibirité, dentre outros.

O conjunto de diagnósticos elaborados para o Plano Diretor de Desenvolvimento

Integrado – PDDI-RMBH (UFMG, 2011) a partir de uma leitura dos processos de

produção do espaço nas últimas décadas, apontou uma série de tendências gerais para a

dinâmica territorial metropolitana, tais como: recrudescimento das desigualdades

socioespaciais e do modelo centro-periferia de estruturação territorial; crescente perda de

mobilidade urbana; grande vacância domiciliar e fundiária disseminada por toda RMBH;

crescente dispersão e fragmentação do tecido urbano; agravamento dos conflitos entre as

diversas modalidades de uso do solo; crescente comprometimento dos recursos ambientais

de alcance metropolitano; manutenção da excessiva concentração da oferta de serviços e

de empregos no núcleo central de Belo Horizonte; e tendência de manutenção dos

investimentos privados nos municípios já economicamente dinâmicos da RMBH.

A estrutura espacial da RMBH mantem-se excessivamente concentrada num único

centro metropolitano, formado pela área central de Belo Horizonte, e que vem se

estendendo ao longo das principais vias arteriais e de áreas conurbadas a partir de centros

sub-regionais tradicionais ou mais recentes. As centralidades sub-regionais existentes –

Betim, Eldorado/Cidade Industrial, Barreiro, Seis Pistas/Vale do Sereno, Venda Nova, São

Benedito, Lagoa Santa e Pedro Leopoldo, cumprem funções distintas dentro da RMBH,

mas nenhuma delas compete com o centro da capital, indicando um processo ainda bastante

embrionário de descentralização econômica e funcional (Figura 1 abaixo).

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Figura 1 – Rede de centralidades na RMBH. Fonte: UFMG, 2011, p. 60.

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Os estudos do PDDI-RMBH identificaram três grandes espacialidades do mercado

imobiliário na RMBH (Figura 2 abaixo). A primeira é uma mancha contínua de valorização

mais exacerbada, que inclui todo o município da capital, onde o preço da terra e a escassez

de áreas de expansão (aliada a uma crescente busca pela moradia próxima a amenidades

ambientais e em parcelamentos fechados por parte das camadas de alta renda) criam fortes

pressões sobre alguns municípios vizinhos. Esta primeira mancha de maior valor, de onde

a população de baixa renda tende a ser excluída pelo próprio mercado imobiliário, se

estende ao longo do vetor sul, em porções do vetor oeste, como na região do

Ressaca/Sarandi em Contagem, e mais recentemente vem se estendendo na direção de

partes do vetor norte (com a exceção de Lagoa Santa, município que já era mais

tradicionalmente vinculado ao mercado de alta renda da capital), em função das

transformações diversas que vem ocorrendo na área (UFMG, 2011).

Uma segunda mancha, correspondente às periferias de baixa renda e aos mercados

em escala local nas sedes dos municípios, se concentra em porções do vetor leste, e de

forma contínua a oeste da primeira área, formando um arco que parte de Ibirité, passando

por Igarapé, Mateus Leme, incluindo o vetor noroeste (em partes de Esmeraldas e Ribeirão

das Neves) e chegando ao vetor norte mais distante da capital, em Matozinhos. A terceira

mancha corresponde às áreas de menor integração ao processo de metropolização, onde há

tendência ao aumento dos processos de chacreamento de áreas rurais, progressivamente

transformadas em sítios de uso de fim de semana e eventualmente em novos condomínios,

e aos núcleos urbanos mais afastados com dinâmica imobiliária própria.

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Figura 2 – Dinâmica imobiliária metropolitana. Fonte: UFMG, 2011, p. 57.

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De forma geral, existem na RMBH áreas de maior valorização que tendem a atrair

empreendimentos imobiliários voltados para o mercado de média e alta renda e a expulsar

os grupos de menor renda para as áreas menos valorizadas. Municípios como Nova Lima,

Lagoa Santa e Brumadinho tendem a repelir empreendimentos voltados para a população

de baixa renda e a atrair condomínios fechados de alta renda, o inverso ocorrendo em

municípios mais periféricos ou mais densamente ocupados por grupos de baixa renda

(como Igarapé, Ribeirão das Neves, Santa Luzia ou Sabará). Houve também ao longo da

última década continuidade do processo de urbanização na forma de assentamentos

precários e periféricos, principalmente no vetor noroeste, que vem se expandindo no

entorno da BR-040 sentido Brasília, principalmente nos municípios de Ribeirão das Neves

e Esmeraldas, através do adensamento das áreas precárias e irregulares já existentes, e da

ocupação de novas áreas de forma mais pontual. O mercado imobiliário de alta renda

(representado pelas setas verdes) tende a se expandir no eixo sul e no vetor norte, áreas

assim mais diretamente pressionados pelos processos de dispersão metropolitana.

O levantamento de informações sobre os processos de parcelamento que se

enquadraram na exigência de anuência prévia do Estado4 (UFMG, 2011) mostrou uma

expressiva diferença entre as dinâmicas imobiliárias identificadas nos municípios da

RMBH (Figura 3 abaixo). Quatro desses municípios (Raposos, São Joaquim de Bicas,

Baldim e Itaguara) não tiveram qualquer projeto analisado no período de 2000 a 2009, o

que é indicativo da pequena inserção dos mesmos no processo de expansão urbana

decorrente da metropolização. Em contraposição, o município de Esmeraldas apresentou a

maior área comprometida com pedidos de anuência prévia para parcelamento do solo,

aproximadamente quatro vezes o montante solicitado em Nova Lima, o segundo município

com maior área destinada a parcelamento. Municípios do vetor norte localizados mais

4 Conforme definido pela lei federal de parcelamento do solo urbanos, Lei 6.766/79, o loteamento e o

desmembramento de lotes em perímetro urbano, visando à implementação de empreendimentos urbanísticos,

devem ter anuência prévia, e, no caso de loteamentos ou desmembramentos localizados em áreas de

municípios integrantes de região metropolitana, o exame e a Anuência Prévia à aprovação do projeto caberá

à autoridade metropolitana. Em Minas Gerais, até 2009, quando foi criada a Agência de Desenvolvimento

da RMBH, cabia à Secretaria de Desenvolvimento Regional e Política Urbana (SEDRU) a prestação do

serviço de Anuência Prévia, sendo esta obrigatória nas seguintes situações: o loteamento abrange área

superior a 100 ha (cem hectares); o loteamento ou desmembramento localiza-se em área limítrofe do

município, ou pertence a mais de um município, nas regiões metropolitanas ou em aglomerações urbanas,

definidas em lei estadual ou federal; os loteamentos localizam-se em áreas de interesse especial, tais como

as de proteção aos mananciais ou ao patrimônio cultural, histórico, paisagístico e arqueológico, assim

definidas por legislação estadual ou federal (UFMG, 2011).

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próximos da capital (Ribeirão das Neves, Vespasiano, Santa Luzia e Lagoa Santa), e os

municípios de Contagem e Betim, estão também entre aqueles que apresentaram maior

área comprometida com pedidos de anuência prévia.

Figura 3 - Área total de loteamentos registrada em processos de

anuência prévia, SEDRU, 2000-2009. Fonte: UFMG, 2011, p. 55.

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No vetor norte, área da RMBH em intenso processo de reestruturação socioespacial

desde 2004, a construção da Cidade Administrativa, associada à abertura da Linha Verde

e à modernização do Aeroporto Internacional Tancredo Neves, tem atraído inúmeros

projetos imobiliários e econômicos. Há uma tendência tanto de industrialização a partir de

transbordamentos do vetor oeste que deve ser potencializada pela construção do Anel

Viário de Contorno Norte, quanto uma dinâmica incipiente própria da região, ligada ao

projeto do Aeroporto Industrial, que cria uma perspectiva de novos investimentos em

setores industriais de alta tecnologia e de serviços produtivos avançados.

As intervenções em curso e planejadas para o vetor norte têm como fundamento a

ideologia “modernizante” do atual governo estadual, que busca inserir Belo Horizonte nos

circuitos internacionais do capital, atraindo tanto investimentos produtivos externos quanto

o chamado turismo de negócios. Os empreendimentos e planos voltados para o vetor norte

buscam assim incrementar as exportações da RMBH, atrair capitais externos, centralizar

as estruturas da administração pública estadual e fornecer uma alternativa residencial para

as classes médias e altas que ali trabalham ou irão trabalhar.

Além de o vetor norte haver sido escolhido como novo e privilegiado espaço para

acumulação do capital produtivo na RMBH, o mercado imobiliário já iniciou ali um

processo de vigorosa expansão, a partir da intensificação da abertura de parcelamentos

residenciais fechados voltados para população de média e alta renda, principalmente no

município de Lagoa Santa. Devido à alta disponibilidade de terras baratas, ao novo e

eficiente acesso viário proporcionado pela Linha Verde e às expectativas de crescimento

econômico da região, alguns incorporadores já começaram então a produzir condomínios

fechados e loteamentos residenciais. Prenuncia-se também a consolidação de uma nova

centralidade que envolveria o centro tradicional de Venda Nova, com a região da Pampulha

ao sul e com centro popular do São Benedito em Santa Luzia.

Dentre os principais grandes projetos imobiliários e econômicos anunciados para o

vetor norte nos próximos anos, destacam-se os condomínios Alphaville Minas Gerais e

Reserva Real, a Cidade da Cultura, a Cidade Médica, a Fashion City, e o Aeroporto

Industrial. Esse padrão fragmentado e disperso de urbanização é extremamente benéfico e

interessante às prefeituras municipais, que buscam atrair populações de renda superior com

o intuito de aumentar a arrecadação. Diversos municípios do vetor norte alteraram e

aprovaram novos planos diretores e leis de uso e ocupação que buscam reduzir as áreas de

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expansão de assentamentos voltados para o segmento popular, ao mesmo tempo em que

regulamentam “zonas de expansão urbana” voltadas para condomínios fechados e sítios de

recreio, exigindo lotes com tamanhos mínimos de 500 ou 1000m².

No tradicional eixo industrial oeste, os municípios de Contagem e Betim têm

assistido à intensificação da produção de pequenos conjuntos de prédios residenciais,

inseridos em áreas já urbanizadas ou de urbanização recente, voltados para as populações

de renda média, e também pela produção de unidades para populações de menor renda em

áreas desocupadas e próximas à capital, principalmente através do Programa Minha Casa

Minha Vida. Nos demais municípios, observa-se o grande estoque de lotes sem ou com

infraestrutura muito precária (UFMG, 2011). Além disso, começam a despontar grandes

projetos que contribuem decisivamente para a dispersão metropolitana, como o

condomínio Ecovillas Vale Verde e o Metropolitan Garden Shopping, em paralelo ao

processo de descentralização de várias cadeias produtivas regionais (particularmente da

FIAT, transbordando de Betim para municípios vizinhos).

No vetor noroeste, conformado principalmente a partir da BR-040 no sentido

Brasília, os municípios de Esmeraldas e Ribeirão das Neves são os mais comprometidos

com a implantação de parcelamentos precários voltados para a população de baixa renda:

como já visto, Esmeraldas foi, na década de 2000, o município com maior volume de

pedidos de anuência para novos parcelamentos. Já no vetor leste, Sabará conurba-se com

Belo Horizonte em áreas de precária urbanização e tendência à pequena verticalização,

abrigando grande parcela de população de baixa renda; já nos demais municípios, mais

distantes do aglomerado, o comprometimento a metropolização dá-se pela implantação de

chácaras e sítios de lazer voltados para a população de renda média.

O eixo sul de expansão metropolitana (que segue a BR-040 no sentido Rio de

Janeiro e a MG-030 no sentido de Nova Lima) constitui uma região de grande beleza

cênica e paisagística, detentora de um importante patrimônio ambiental, de recursos

naturais estratégicos (como o minério de ferro) e de uma vegetação extremamente

diversificada. Além de compreender a Serra do Curral e porção da Serra da Moeda, no eixo

sul estão concentrados os principais mananciais de água que abastecem a Região

Metropolitana de Belo Horizonte. Durante os anos oitenta, foi instituída a APA-Sul (Área

de Proteção Ambiental da Região Sul da RMBH), sendo que a maior parte de suas terras

são de propriedade de mineradoras, grandes latifundiárias da região. A expansão dos

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parcelamentos fechados da elite ao longo do eixo sul tem redefinido a dinâmica regional e

urbana deste território, ampliando os conflitos pelo uso do espaço em torno do tripé

recursos hídricos x mineração x ocupação urbana de alta renda (Costa, 2003).

Os primeiros condomínios de Nova Lima surgiram nos fins da década de 1950, mas

é na década de 1970 que se registra o maior número de loteamentos para esse fim. Este

processo embrionário nos anos 1970 teve como principal causa o Plano de Uso e Ocupação

do Solo da Aglomeração Metropolitana, elaborado em 1976 pelo PLAMBEL, órgão

estadual então responsável pelo planejamento da RMBH. Esse plano previa novas zonas

de expansão imobiliária, às quais correspondiam modelos de parcelamento baseados em

dimensões mínimas dos lotes e das quadras, estabelecendo assim uma relação entre o

tamanho do lote e o nível de renda dos potenciais compradores. As zonas destinadas às

camadas de mais alta renda (lotes superiores de 1.000, 2.000 e 5.000 m²) concentravam-se

no eixo sul da RMBH, com a justificativa de que a baixa densidade era desejável em face

da necessidade de preservação ambiental e da topografia montanhosa desfavorável da

região (Costa, 2003). Assim, o eixo sul foi privilegiado, a partir do planejamento

metropolitano, como o locus preferencial da expansão das elites.

Apesar dos parcelamentos terem continuado ao longo da década de 1980, a sua

ocupação efetiva só se deu a partir da década de 1990, principalmente no município de

Nova Lima. Até meados 1990, o eixo sul era ocupado basicamente por diversos sítios e

chácaras de recreação de final de semana e por alguns “desbravadores urbanos” que

haviam se instalado de forma dispersa em parcelamentos de pequeno porte, em meio às

matas e vales. Estes primeiros moradores, que cultivavam uma cultura de moradia bastante

próxima à natureza e de relativo isolamento da cidade, foram os precursores da recente

expansão dos condomínios fechados. A subsequente expansão foi motivada tanto pela

melhoria da infraestrutura (duplicação da BR-040 e melhorias na MG-030) quanto pela

queda da qualidade de vida na capital, que experimentou um aumento da criminalidade e

do clima generalizado de insegurança naquele momento (Andrade, 2003).

A aprovação do condomínio Alphaville Lagoa dos Ingleses em 1999, replicando o

empreendimento de São Paulo, representou uma ruptura com os modelos dos condomínios

anteriores. O Alphaville é formado por 1.545 lotes, e 102 casas geminadas (town houses),

mas conta também, para além das áreas residenciais, com prédios comerciais, escolas,

shopping center, um clube, uma faculdade, e recentemente abriu parte do condomínio para

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a construção de torres residenciais verticalizadas (Andrade, 2003). Todavia, até o

momento, essa tentativa de criação de uma cidade intramuros não tem sido inteiramente

bem sucedida: a taxa de ocupação é bastante baixa (muitos lotes não foram construídos),

os negócios não tem prosperado e os moradores do Alphaville mantém extrema

dependência com a capital, pois precisam diariamente se deslocar para trabalho, lazer,

comércio e serviços que ali inexistem. Reforça-se assim a estrita dependência com o

automóvel particular e com o modelo dos subúrbios norte-americanos.

Observa-se hoje ainda o crescimento do número e da escala dos parcelamentos

fechados voltados para a população de alta renda, do qual a expansão do Alphaville e sua

incipiente verticalização são a manifestação mais explícita. Os parcelamentos e novos

empreendimentos de lazer, artes, culinária e serviços avançados se expandem em várias

frentes de ocupação no município de Nova Lima (principalmente ao longo da MG-030 e

da BR-040), assim como em parte de Brumadinho e, em menor escala, nos demais

municípios. Ademais, pode-se citar o projeto de um futuro grande complexo hoteleiro,

residencial e de turismo internacional no entorno do Centro de Arte Contemporânea de

Inhotim, em Brumadinho; o fortalecimento da centralidade do bairro Jardim Canadá; e o

transbordamento da ocupação vertical mista de Belo Horizonte para o Vale do Sereno, em

Nova Lima, prenunciando a formação de uma nova centralidade terciária avançada na

RMBH. Dessa forma, além de residência privilegiada das classes superiores, o eixo sul de

expansão metropolitana está se tornando a nova localização privilegiada de sedes de

empresas, edifícios de escritórios, equipamentos culturais, faculdades e escolas superiores,

hospitais e serviços pessoais e produtivos avançados tecnologicamente.

4- CONSIDERAÇÕES FINAIS

A partir da análise crítica dos processos socioespaciais na dispersão urbana na

RMBH, as reflexões aqui preliminarmente levantadas parecem confirmar a hipótese de que

o setor imobiliário vem assumindo um novo protagonismo na expansão metropolitana. Os

novos empreendimentos metropolitanos implicam na extensão fragmentada e dispersa do

tecido urbano. São concebidos, a despeito dos rótulos de autossuficiência e

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"sustentabilidade" por meio dos quais são vendidos, como espaços ainda altamente

dependentes das áreas centrais da metrópole, assim como de suas reservas de mão de obra

e cadeias de serviços diversificados. Estão articulados ao core da região metropolitana

através de eficiente sistema viário e de sistemas avançados de comunicação e informação.

Pode-se dizer mesmo que em muitos casos a concepção e implementação dessas redes de

integração viária e informacional servem muito mais eficientemente às exigências dessa

urbanização dispersa do que às múltiplas outras demandas coletivas que delas se

esperariam. Por fim, em muitos casos, mesmo que muitos desses projetos se outorguem o

título de "cidade", na verdade implicam a negação dos atributos essenciais da vida urbana:

organicidade, diversidade, coletividade etc. São, em geral, espaços altamente privatizados,

vigiados e segregados do seu entorno. Revela-se aí uma das faces mais perversas das

múltiplas formas fragmentadas e dispersas na expansão da metrópole.

A dispersão tem também elevados custos sociais e econômicos. Ela é

ambientalmente insustentável e contribui diretamente para ampliar as desigualdades e a

segregação socioespacial. Em países como o Brasil, seu impacto é ainda mais perverso na

medida em que reafirma a reclusão dos ricos em espaços segregados e shopping-centers,

potencializando o abandono físico, cultural e político da cidade, transformando

movimentos de perda de atratividade que poderiam ser cíclicos ou reversíveis em

fenômenos dramáticos e consumidores de recursos sociais preciosos. Ao mesmo tempo,

tais tendências renovam antigos dramas sociais urbanos como as favelas e periferias pobres

e precárias como espaços de exclusão, violência e precarização humana continuada.

Acredita-se que a luta pelo direito à cidade no urbano brasileiro contemporâneo,

direito não apenas a um conjunto isolado de direitos como direito à habitação, mas ao

encontro, à diversidade, à centralidade, enfim, à vida urbana enquanto valor de uso

(Lefebvre, 2008), assenta-se no aprofundamento das lutas socioespaciais que coloquem em

xeque a teia de interesses políticos e econômicos articulados em torno da produção do

espaço, tendo como horizonte a subordinação da lógica instrumental da renda fundiária e

dos capitais imobiliários aos interesses coletivos. Permanece aberta a questão se a

dispersão do tecido metropolitano, carregada de novas formas de segregação e de

desigualdades socioespaciais, estará também estendendo para os confins metropolitanos

os germes políticos da praxis urbana e da luta pelo “direito à cidade”.

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REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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