prospek pembangunan penatausahaan pendaftaran tanah

PROSPEK PEMBANGUNAN PENATAUSAHAAN PENDAFTARAN TANAH

SISTEM PUBLIKASI POSITIF DI INDONESIA

Oleh:

Rofiq Laksamana (Ketua)

Koes Widarbo (Anggota)

Sri Widodo (Anggota)

SEKOLAH TINGGI PERTANAHAN NASIONAL

KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/

BADAN PERTANAHAN NASIONAL

2020

Laporan Penelitian Pendaftaran Stelsel Positif 2020 |

ii

PROSPEK PEMBANGUNAN PENATAUSAHAAN PENDAFTARAN TANAH SISTEM

PUBLIKASI POSITIF DI INDONESIA

HALAMAN PENGESAHAN

Disusun oleh:

Rofiq Laksamana (Ketua)

Koes Widarbo (Anggota)

Sri Widodo (Anggota)

Telah diseminarkan pada Seminar Hasil Penelitian pada Tanggal ...... Juli 2020

di hadapan Reviewer.

Mengetahui

Kepala Pusat Penelitian dan Pengabdian Kepada Masyarakat

M. Nazir Salim

NIP. 197706012011011001


iii

DAFTAR ISI

HALAMAN PENGESAHAN .............................................................................................. ii

BAB I PENDAHULUAN .................................................................................................. 1

A. Latar Belakang .................................................................................................................. 1

B. Rumusan Masalah ............................................................................................................ 9

C. Tujuan dan Manfaat Penelitian ........................................................................................ 9

C.1. Tujuan Penelitian ..................................................................................................................... 9

C.2. Manfaat Penelitian................................................................................................................ 10

BAB II TINJAUAN PUSTAKA DAN LANDASAN TEORI ................................................... 12

A. Kajian Terdahulu ............................................................................................................ 12

A.1. Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Negara Lain ................................................... 14

B. Keaslian Penelitian ......................................................................................................... 19

C. Kerangka Teori ................................................................................................................ 20

C.1. Sistem Publikasi yang digunakan UUPA ................................................................................. 20

C.2. Sistem Publikasi Positif .......................................................................................................... 21

C.3. Ruang lingkup, Azas dan Tujuan Pendaftaran Tanah PP 24/1997 ......................................... 24

C.4. Perbandingan Sistem Publikasi .............................................................................................. 27

C.5. Ruang Lingkup Pendaftaran Tanah Sistem Publikasi Positif dalam RUU/Pertanahan ........... 28

D. Kerangka Pemikiran ....................................................................................................... 29

1. Persiapan Database Pendaftaran Tanah ................................................................................... 30

2. Persiapan Konsep Regulasi Sistem (Stelsel) Publikasi Positif .................................................... 31

BAB III METODE PENELITIAN ...................................................................................... 32

A. Format Penelitian ........................................................................................................... 32

B. Lokasi atau Obyek Penelitian ......................................................................................... 33

C. Populasi, Sampel, dan Teknik Pengambilan ................................................................... 33

D. Definisi Operasional Konsep atau Variabel .................................................................... 34


iv

E. Jenis, Sumber, dan Teknik Pengumpulan Data ............................................................... 35

F. Analisis Data.................................................................................................................... 35

BAB IV HASIL PENELITIAN .......................................................................................... 37

A. Kementerian ATR/BPN ................................................................................................... 37

A.1. Direktorat Jenderal Hubungan Hukum .................................................................................. 37

A.2. Staf Ahli Bidang Landreform dan Hak Masyarakat Atas Tanah ............................................. 40

A.3. Direktorat Jenderal Infrastruktur Keagrariaan .................................................................. 41

A.4. Pusat Data dan Informasi Pertanahan, LP2B ......................................................................... 43

B. Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional DKI Jakarta............................................... 50

C. Kantor Pertanahan ......................................................................................................... 51

C.1. Kantor Pertanahan Kota Administratif Jakarta Selatan ......................................................... 51

C.2. Kantor Pertanahan Kota Administratif Jakarta Utara ............................................................ 52

BAB V PEMBAHASAN ................................................................................................. 54

A. Persiapan menuju Stelsel Positif ................................................................................... 54

A.1. Cakupan Peta Dasar Pertanahan ........................................................................................... 55

A.2. Jumlah Bidang Tanah Terdaftar ............................................................................................. 58

A.3. Peringkat Ease of Doing Business .......................................................................................... 59

A.4. Prasyarat pemberlakuan Stelsel Positip, Prinsip Tirai, Cermin dan Asuransi ........................ 62

B. Arah Kebijakan Undang-Undang Pemberlakuan Pendaftaran Tanah Sistem Positif ..... 99

BAB VI PENUTUP ...................................................................................................... 103

A. Kesimpulan ................................................................................................................... 103

B. Rekomendasi ................................................................................................................ 103

DAFTAR PUSTAKA .................................................................................................... 104

LAMPIRAN ...................................................................... Error! Bookmark not defined.


v

DAFTAR TABEL

Tabel 4.1 Persentase Kualitas Data, Buku Tanah, Surat Ukur dan Persil Valid di DKI Jakarta ........... 48

Tabel 4.2 Persentase Kualitas Data, Buku Tanah, Surat Ukur dan Persil Valid di Jawa Timur .......... 49

Tabel 5.1. Cakupan Peta Dasar Pertanahan Tahun 2016 ............................................................... 56

Tabel 5.2. Cakupan Peta Dasar Pertanahan tahun 2018 ............................................................... 57

Tabel 5.3 Jumlah Bidang Tanah Terdaftar di Indonesia ................................................................. 59

Tabel 5.4 Peringkat Ease of Doing Business ............................................................................... 60

Tabel 5.5. Peringkat Registering Properties ................................................................................. 61

Tabel 5.6 Peringkat Kota Administratif di DKI Jakarta bulan Pebruari............................................. 67

Tabel 5.7 Peringkat DKI Jakarta bulan Juli.................................................................................... 68

Tabel 5.8 Persentase Persil Valid Kelurahan di Jakarta Selatan ...................................................... 68

Tabel 9 Persentase Buku Tanah valid Kelurahan di Jakarta Selatan ................................................ 69

Tabel 5.10 Persentase Persil Valid Kelurahan di Jakarta Utara ...................................................... 70

Tabel 11 Persentase Buku Tanah valid Kelurahan di Jakarta Utara ................................................ 71

Tabel 5.12 Jumlah Buku Tanah Valid dan Persil Valid di Jakarta Selatan dan Jakarta Utara .............. 72

Tabel 5.13 Peringkat Jawa Tengah bulan Pebruari ....................................................................... 72

Tabel 5.14 Peringkat Jawa Tengah bulan Juli ............................................................................... 74

Tabel 5.15 Peringkat Jawa Timur pada bulan Pebruari 2020 ......................................................... 78

Tabel 5.16 Peringkat Jawa Timur pada bulan Juli 2020 ................................................................. 80

Tabel 5.17 Peringkat Jawa Barat pada bulan Pebruari 2020 .......................................................... 83

Tabel 5.18 Peringkat Jawa Barat bulan Juli 2020 .......................................................................... 84

Tabel 5.19 Peringkat Banten bulan Pebruari 2020 ....................................................................... 86

Tabel 5.20 Peringkat Banten bulan Juli 2020 ............................................................................... 87

Tabel 5.21 Peringkat Sulawesi Tengah bulan Pebruari 2020 .......................................................... 89

Tabel 5.22 Peringkat Sulawesi Tengah bulan Juli 2020 ................................................................. 90

Tabel 5.23 Peringkat Maluku Utara bulan Pebruari 2020 ............................................................. 92

Tabel 5.24 Peringkat Maluku Utara bulan Juli 2020 ...................................................................... 93

Tabel 5. 25 Perkembangan peringkat Kantah di setiap Propinsi dari bulan Pebruari sampai Juli ...... 95

Tabel 5.26 Penambahan Persentase Persil Valid .......................................................................... 97

Tabel 5.27 Penambahan Persentase Buku Tanah Valid ................................................................. 98

Tabel 5.28 Penambahan Persentase Kualitas Data ....................................................................... 99


vi

DAFTAR GAMBAR

Gb. 1.1. Peta Situasi Kasar ........................................................................................................... 3

Gb. 1.2. Peta PBB ........................................................................................................................ 4

Gb. 1.3. Foto Udara Dari Lokasi yang Sama ................................................................................... 5

Gb. 5.1. Realisasi Investasi di Indonesia Kuartal II 2019 (kiri) dan Kuartal II 2020 (kanan) ................ 66


vii

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran Halaman

1. Progress Pelaksanaan Pembaruan Data Bidang Tanah Kelurahan Lengkap Kantor

Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Selatan Tahun 2020

2. Progress Pelaksanaan Pembaruan Data Bidang Tanah Kelurahan Lengkap Kantor

Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Utara Tahun 2020


1

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Dalam rangka menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah berdasarkan

Pasal 19 Undang Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok

Pokok Agraria atau Undang Undang Pokok Pokok Agraria (UUPA) diadakan

pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-

ketentuan yang diatur dengan peraturan pemerintah. Pendaftaran Tanah tersebut

meliputi hal-hal sebagai berikut:

1. pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah;

2. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;

3. pemberiansurat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian

yang kuat.

Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan Negara dan

masyarakat, keperluan lalu lintas sosial ekonomi serta kemungkinan

penyelenggaraannya, menurut pertimbangan Menteri Agraria. Dalam peraturan

pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan kegiatan pendaftaran tanah

dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran

biaya-biaya tersebut.

Sebagai tindak lanjutnya untuk pelaksanaan Pasal 19 UUPA, yang

memerintahkan Pemerintah melaksanakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah

Indonesia, maka diterbitkan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 Tentang

Pendaftaran Tanah (selanjutnya ditulis PP No.10/1961). Kegiatan penatausahaannya

dilaksanakan oleh Kantor Kadaster Pendaftaran Tanah dengan misi melakukan

kegiatan Pendaftaran Tanah Desa Lengkap pada semua bidang desa demi desa.

Sedangkan kegiatan Pendaftaran Tanah di luar Desa Lengkap dilaksanakan dengan

cara sporadik. Dalam penyelenggaraan Tata Usaha Pendaftaran Tanah pun telah

diperkenalkan fondasi yang mendasar berupa daftar isian penatausahaan


2

Pendaftaran Tanah, khususnya adanya daftar isian buku tanah, surat ukur dan

sertipikat yang menunjukkan bahwa Sistem Pendaftaran Tanah adalah Sistem

Pendaftaran Hak bukan Sistem Pendaftaran Akta, sedangkan pada umumnya di

dunia Sistem Pendaftaran Hak menganut Sistem Publikasi Positif (Boedi Harsono 1),

namun karena ketidaksiapan Negara dalam melaksanakan tata usaha Pendaftaran

Tanah secara komprehensif, disebabkan terbatasnya sumber daya: manusia, dana,

peralatan, keahlian termasuk teknologi, juga tentunya factor situasi sosial, politik

dan keamanan Negara pada era saat itu, maka berakibat pada hasil belum

terwujudnya optimalisasi Desa Lengkap menurut PP No. 10/1961), dalam rangka

percepatan Pendaftaran Tanah yaitu selesainya tahapan kegiatan pengukuran,

perpetaan dan pembukuan hak desa demi desa/kelurahan. Namun demikian

karena sebagai salah satu dasar pembangunan penatausahaan pendaftaran tanah

belum disiapkan, maka para ahli pembentuk Rancangan UU No. 5 Tahun 1960

memilih menerapkan Sistem Publikasi Negatif menuju Positif dengan indikatornya

pada Pasal 19 ayat 1 huruf c. Perjalanan selanjutnya terkait penatausahaan

Pendaftaran Desa Lengkap dilaksanakan sejak Tahun 1975 dibiayai oleh Negara

dalam satu anggaran untuk beberapa desa biasanya untuk lokasi kabupaten/kota

secara bertahap.

Permasalahan penyelenggaraan perpetaan yang terjadi sejak era PP 10/1961

sampai era awal tahun 2000an, mengakibatkan ketimpangan dibidang pertanahan,

terutama ketidakpastian atas letak objek (bidang tanah) sertipikat, baik tumpang

tindih sertipikat maupun salah letak objek sertipikat. Hal ini dapat kita bandingkan

dari peta rincikan desa/peta krawangan desa kemudian ditindaklanjuti peta

langsiran kantor pajak karena hanya merupakan letak relatif tidak pasti, petanya

cukup lengkap sebagai dasar pemilik/penguasa fisik/penggarap membayar pajak

atas tanahnya. Sebagai solusinya sejak era tahun 1980 dilakukan kebijakan

Pendaftaran Tanah dengan mengadakan program perpetaan yaitu dengan

kemajuan teknologi Pemotretan Udara (Fotogrametri) atas areal luasan tertentu

pada kabupaten dan kota yang disebut dengan Fotogrametri dengan produknya

berupa Peta Garis, ditindaklanjuti dengan Program Pengecekan atas bidang-bidang


3

tanah dalam peta garis tersebut di lapangan. Sebagai contoh peta pada tiga gambar

yaitu: Gb. 1.1.; Gb. 1.2. dan Gb.1.3.

Gb. 1.1. Peta Situasi Kasar

Akibat dari percepatan Pendaftaran Tanah melalui program Desa Lengkap

masih memerlukan waktu yang lama, maka juga dilakukan percepatan Pendaftaran

Tanah Desa Tidak Lengkap yang dilaksanakan secara massal dimulai berdasarkan

Keputusan Menteri Dalam Negeri No. 189 tahun 1981 Tentang Proyek Operasi

Nasional Agraria (PRONA). Hal ini dilakukan di hampir di setiap kabupaten dan kota

dengan diberi batasan target bidang pensertipikatannya. Namun program ini kurang

mendukung terwujudnya prospek pembangunan penatausahaan Pendaftaran

Tanah yang optimal karena bersifat sporadik.


4

Gb. 1.2. Peta PBB

Mengingat pertimbangan perkembangan zaman, antara lain kemajuan

teknologi, dinamika masyarakat yang mulai menggeliat mensertipikatkan bidang

tanahnya, peningkatan pembangunan nasional yang tentunya berkaitan dengan

tanah, permasalahan pertanahan yang timbul dan kemajuan teknologi termasuk

digital, maka dilakukan revisi atas PP No. 10/1961 dan tidak berlaku lagi yaitu

dengan diterbitkannya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang

Pendaftaran Tanah (PP No. 24/1997) jo. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala

Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 (PMNA/KBPN No. 3/1997).

Dalam rangka percepatan Pendaftaran Tanah, maka Program Desa Lengkap

PP 10/1961 dihentikan, kemudian sejak Tahun 1998 sampai dengan Tahun 2007

diluncurkan Program Pendaftaran Tanah Sistematik (yang lebih dikenal dengan

sebutan PAP/LMPDP atau program ajudikasi sesuai dengan PP No. 24/1997 yaitu

kegiatan pensertipikatan secara serentak dalam satu desa. Program tersebut

dibiayai oleh Bank Dunia dan dana pendampingnya yang bersumber dari APBN,


5

Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Sistematais dilakukan secara mandiri oleh satu Tim

Ajudikasi untuk satu desa yang berkantor/basecamp di lokasi di salah satu desa dari

beberapa desa yang ditunjuk menjadi lokasi Pensertipikatan Ajudikasi. Adapun

sumber daya manusia yang melaksanakan (SDM) terdiri dari pejabat dan pegawai

BPN, pegawai kontrak serta perangkat desa dengan dibantu kelompok masyarakat

(pokmas). Untuk percepatan dalam pelaksanaan pengukuran dan pemetaan

digunakan peta-peta antara lain peta fotogrametri, peta garis, peta PBB dan peta

Citra dari internet bagai panduan Peta Kerja di lapang dalam rangka pengumpulan

data fisik yang kemudian di link-an (dihubungkan melekat) dengan data yuridis

bidang tanahnya. Dalam hal penata usahaan Pendaftaran Tanahnya sudah lebih

baik dari Program Agraria Nasional (PRONA), namun masih ada celah permasalahan

prospek pembangunan penatausahaan Pendaftaran Tanahnya, yaitu karena

mengingat:

1. Targetnya bukan setiap bidang tanah terdaftar seperti halnya Desa Lengkap

menurut PP 10/1961;

2. Bidang yang tidak diajukan sertipikat tidak dilakukan perpetaan;

3. Bidang tanah yang telah bersertipikat sebelum Program Ajudikasi tersebut

tidak semua dipetakan kembali.

Gb. 1.3. Foto Udara Dari Lokasi yang Sama


6

Gambar 1.3. merupakan hasil Foto Udara dari yang digunakan untuk

Selanjutnya sesuai informasi dari Dirjen Hubungan Hukum Keagrariaan (2020),

produk pensertipikatan tanah pada tahun 2017 dari semua jenis kegiatan baik dari

layanan rutin masyarakat, maupun program pensertipikatan Nasional baru

mencapai 35 % dari seluruh bidang tanah di luar kawasan hutan. Berdasarkan hal-

hal tersebut di atas, maka Pemerintah Republik Indonesia melalui Kementerian

Agraria Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional berinisiatif melakukan program

percepatan pensertipikatan kolektif melalui Pendaftaran Sistematis sebagai

dimaksud di dalam PP No.24 Th. 1997 jo. PMNA/KBPN No.3 Tahun 1997 dengan

disempurnakan menjadi Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) berdasarkan

Peraturan Menteri Agraria Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor

35 Tahun 2016 (Permen. ATR/Ka.BPN No.35/2016) disempurnakan dengan Permen.

ATR/KBPN No.11/2017) diganti lagi dengan Permen. ATR/KBPN No.6/2018. Adapun

permasalahan pada umumnya adalah pelaksanaan tugas pokok dan fungsi (tupoksi)

pada kegiatan layanan masyarakat oleh Pemerintah khususnya di Kemen. ATR/BPN

adalah Sumber Daya Manusia (SDM) yang terbatas, khususnya Aparatur Sipil Negara

(ASN) petugas ukur wajib memenuhi keahlian teknis tertentu sebagai pengumpul

data fisik (puldasik), adapun sebagai solusinya dilakukan pengadaan petugas ukur

bukan ASN direkrut dari pihak ketiga yaitu berdasarkan Permen. ATR/KBPN No.

33/2016 disempurnakan dengan Permen ATR/KBPN No. 1/2017 yang kemudian

dicabut lagi dan disempurnakan dengan Permen ATR/BPN No. 6 Th. 2018,

sedangkan yang tidak kalah pentingnya adalah kebutuhan SDM di bidang

administrasi khususnya petugas pengumpul yuridis (puldadis).

Mengingat PTSL adalah program percepatan dari Pendaftaran Tanah

Sistematis sebagai substansi (pokok pikiran) dengan Pendaftaran Tanah sebagai

esensi (inti/hakekat)nya dari PTSL, maka asas-asas Pendaftaran Tanah di dalam

Pasal 2 PP No. 24 Th.1997 otomatis tetap berlaku yaitu asas sederhana, aman,

terjangkau, mutakhir dan terbuka untuk tujuan memberikan kepastian hukum hak

dan perlindungan hukum kepada pemegang haknya. Adapun tujuan dari PTSL


7

sebagaimana dimaksud di dalam Pasal 2 ayat (2) Permen ATR/Ka.BPN No.6 Th.2018

adalah memberikan kepastian hak dan perlindungan hukum hak atas tanah

masyarakat berlandaskan asas sederhana, cepat, lancar, aman, adil, merata dan

terbuka secara akuntabel, sehingga dapat meningkatkan kesejahteraan dan

kemakmuran masyarakat dan ekonomi negara, serta mengurangi dan mencegah

sengketa dan konflik pertanahan, sedangkan Objek dari PTSL adalah seluruh bidang

tanah tanpa terkecuali, baik bidang tanah yang belum ada hak atas tanahnya

maupun bidang tanah yang memiliki hak dalam rangka memperbaiki kualitas data

pendaftaran tanah; Sedangkan keberhasilan PTSL benar-benar spektakuler

peningkatan besaran target volumenya dibandingkan PRONA yang pada beberapa

tahunnya hanya rata-rata 4000 sertipikat, adapun target PTSL Kementerian

ATR/BPN pada Tahun 2025 adalah 126.000.037 bidang tanah di seluruh Indonesia

telah terdaftar (Pusdatin, 2017). Berdasarkan Permen ATR/Ka.BPN RI Nomor: 6

tahun 2018 Pasal 25, penyelesaian kegiatan PTSL terdiri atas 4 (empat) Kluster (K)

yaitu:

1. Kluster 1, yaitu bidang tanah yang data fisik dan data yuridisnya memenuhi

syarat untuk diterbitkan Sertipikat Hak atas Tanah;

2. Kluster 2, yaitu bidang tanah yang data fisik dan data yuridisnya memenuhi

syarat untuk diterbitkan Sertipikat Hak atas Tanahnya namun terdapat

perkara di Pengadilan dan/atau sengketa;

3. Kluster 3, yaitu bidang tanah yang data fisik dan data yuridisnya tidak dapat

dibukukan dan diterbitkan Sertipikat Hak atas Tanah karena subjek dan/atau

objek haknya belum memenuhi persyaratan tertentu yang ditetapkan dalam

Peraturan Menteri ini; dan

4. Kluster 4, yaitu bidang tanah yang objek dan subjeknya sudah terdaftar dan

sudah diterbitkan sertipikat hak atas tanahnya, baik yang belum dipetakan

maupun yang sudah dipetakan namun tidak sesuai dengan kondisi lapangan

atau terdapat perubahan data fisik, wajib dilakukan pemetaannya ke dalam

Peta Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap, merupakan kegiatan dalam


8

rangka pembangunan roadmap pemetaan bidang tanah dalam satu

kesatuan wilayah administrasi desa/kelurahan secara lengkap.

Adapun progres PTSL telah berjalan dengan optimal sebagaimana bidang

terdaftar berikut ini:

1. Tahun Aanggaran 2017 dengan target 5 juta;

2. Tahun Aanggaran 2018 dengan target 7 juta;

3. Tahun Aanggaran 2019 dengan target 9 juta ;

4. Tahun Aanggaran 2020 dengan target 10 juta.

Sampai dengan realisasi PTSL Tahun 2019 sebanyak 68 juta bidang tanah

telah terdaftar dari 126.000.037 bidang tanah di Indonesia.

Namun apakah percepatan Pendaftaran Tanah dengan mengutamakan

peningkatan spektakuler kuantitas produk sesuai kluster tersebut telah

menjamin kualitas validasi prospek pembangunan penatausahaan Pendaftaran

Tanah. Berkaitan dengan hal tersebut Kementerian ATR/BPN juga telah

mengadakan Program Kota Lengkap, guna membuka peluang kerjasama

strategis dan mempermudah Ease of Doing Business (EODB). Tahun 2020 ini

ditargetkan 10 kota lengkap, yaitu Daerah Khusus Ibukota Jakarta

mengusulkan 5 (lima) kota yaitu: Kota Administratif Jakarta Pusat, Kota

Administratif Jakarta Utara, Kota Administratif Jakarta Timur, Kota

Administratif Jakarta Selatan dan Kota Administratif Jakarta Barat; Kota

Denpasar, Kota Surabaya 1 dan Kota Surabaya 2, Kota Surakarta dan Kota

Batam.

Berdasarkan latar belakang tersebut di atas, maka peneliti telah

mengadakan penelitian di jajaran Kementerian ATR/BPN RI:

1. Staff Ahli Bidang Landreform dan Hak Masyarakat Atas Tanah;

2. Staff Ahli Bidang Ekonomi Pertanahan;

3. Direktorat Jenderal Hubungan Hukum Keagrariaan;

4. Direktorat Jenderal Infrastruktur Keagrariaan;

5. Pusat Data dan Informasi, LP2B;

6. Kantor Wilayah BPN Provinsi DKI Jakarta;


9

7. Kantor Pertanahan Kota Administratif Jakarta Selatan;

8. Kantor Pertanahan Kota Administratif Jakarta Utara.

B. Rumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang tersebut di atas, maka di dalam penelitian untuk

menentukan Model Prospek Pembangunan Penatausahaan Pendaftaran Tanah

Sistem Publikasi Positif, dirumuskan masalahnya sebagai berikut:

1. Bagaimanakah Rencana Pemerintah (Kementerian ATR/BPN) dalam rangka

menerapkan Pendaftaran Tanah dengan Sistem Publikasi Positif?

2. Bagaimanakah Model Pendaftaran Tanah Sistem Publikasi Positif yang

efisien, menjamin kepastian hukum dan perlindungan hukum bagi

pemegang hak atas tanah yang akan diterapkan?

3. Apakah yang menjadi pertimbangan mendasar perlunya menentukan Model

Pendaftaran Tanah Sistem Publikasi Positif yang efisien, menjamin kepastian

hukum dan perlindungan hukum, bagi pemegang hak atas tanah yang akan

diterapkan ?

C. Tujuan dan Manfaat Penelitian

C.1. Tujuan Penelitian

C.1.a. Tujuan Umum

Tujuan umum dalam penelitian ini adalah tujuan yang bersifat

akademis, yaitu:

Sebagai salah satu sarana untuk mewujudkan pengembangan ilmu

yang berkaitan dengan penerapan Model Pendaftaran Tanah Sistem

Publikasi Positif yang efisien, memberikan kepastian hukum dan

perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah.

C.1.b. Tujuan Khusus

Tujuan khusus dalam penelitian ini adalah untuk menemukan

konsepsi penerapan Model Pendaftaran Tanah Sistem Publikasi Positif yang


10

efisien, memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada

pemegang hak atas tanah:

• Untuk menemukan hakikat penerapan Model Pendaftaran Tanah

Sistem Publikasi Positif yang efisien, memberikan kepastian hukum dan


• Untuk menemukan konsepsi keilmu-an penerapan Model Pendaftaran

Tanah Sistem Publikasi Positif yang efisen, memberikan kepastian

hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah.

C.2. Manfaat Penelitian

C.2.a. Secara Teoritis

Untuk memperkaya pengetahuan dan materi teori hukum yang

terkait dengan penerapan Model Pendaftaran Tanah Sistem Publikasi Positif

yang efisen, memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada

pemegang hak atas tanah.

C.2.b. Secara Praktis

• Untuk memberikan sumbangan pemikiran yang digunakan sebagai

analisis untuk pihak-pihak yang terkait khususnya bagi Kementerian

ATR/BPN dalam rangka pemilihan penerapan Model Pendaftaran Tanah

Sistem Publikasi Positif yang efisen, memberikan kepastian hukum dan


• Untuk memberikan masukan kepada Pemerintah khususnya kepada

Kementerian ATR/BPN dalam rangka penyempurnaan usulan RUU

Pertanahan berkaitan dengan penerapan Model Pendaftaran Tanah

Sistem Publikasi Positif yang efisen, memberikan kepastian hukum dan


• Untuk memberikan masukan dalam rangka penerapan penyiapan

pembayaran untuk keperluan asuransi/ dana untuk biaya ganti rugi

berdasarkan pembagian resiko bagi stake holder (para pihak profesi


11

yang berperan serta dalam kegaitan Pendaftaran Tanah Sistem Publikasi

Positif).


12

BAB II TINJAUAN PUSTAKA DAN LANDASAN TEORI

A. Kajian Terdahulu

Sistem publikasi positif dalam sistem pendaftaran tanah (registration of

titles) dikenal sebagai Sistem Torrens (Carruthers, 2015). Sistem Torrens (The Real

Property Art) berasal dari Australia Selatan. Kata “Torrens” merujuk pada nama

penemu sistem pendaftaran ini, yaitu Robert Richard Torrens pada tahun 1858

(International Land System, 2009). Sistem publikasi positif merupakan perbaikan

atau penyempurnaan dari sistem pendaftaran sebelumnya. Perbaikan kualitas

sistem pendaftaran tanah ini ditunjukkan dengan adanya kemudahan bagi para

pemilik tanah untuk memperoleh data yuridis tanpa harus melakukan title search

pada akta-akta yang ada serta memberikan kepastian hukum pada tanah yang

didaftarkan (Xavier, 2011; Carruthers, 2015).

Sistem publikasi positif meliputi identifikasi satu atau banyak bidang tanah

dan menentukan siapa orang atau organisasi apa yang dapat memiliki hak atas

sebidang tanah tersebut, yang kemudian dicatat dalam register tanah. Sebelum

melakukan pencatatan, Pejabat Pendaftaran Tanah melakukan pengujian terhadap

kebenaran data yang tercantum dalam akta sebelum dilakukan pendaftaran haknya

dalam Buku Tanah (bersifat aktif) serta menyusun semua hal yang berkaitan dengan

pencatatan hak tanah, seperti hak gadai, easements, hipotek, sewa, dan perjanjian.

Pencatatan kepemilikan atas tanah meliputi pencatatan nomor seri, lokasi, dan

batas-batas bidang tanah yang ditandai pada peta serta nama pemiliknya (Dale,

1995).

Dalam sistem pendaftaran tanah publikasi positif terdapat penerbitan

sertifikat hak atas tanah (sertificate of title) yang digunakan sebagai alat bukti

pemegang hak atas tanah yang didaftarkan. Sertifikat tanah merupakan alat bukti

pemegang hak atas tanah yang paling lengkap dan tidak dapat diganggu gugat

(indefeasible). Bahkan, negara menjamin bahwa data fisik dan data yuridis yang

tercantum dalam sertifikat adalah benar. Dengan demikian, apabila ternyata


13

terdapat kesalahan prosedur dalam pendaftarannya yang mengakibatkan kerugian

bagi pihak yang mungkin lebih berhak, maka negara memberikan jaminan dana

kompensasi (Hanstad, 1998; Zevenbergen, 2002). Jaminan keamanan bagi tanah

yang terdaftar ada tiga kriteria, yaitu (1) benda (property) atau tanah yang terdaftar

(the property register); (2) kepemilikan atau penguasaan (the proprietorship

register); dan (3) jaminan hak-hak yang ada (the charges 4. register).

Di bawah ini adalah Perbandingan antara sistem publikasi negatif dengan

publikasi positif, kelebihan dan kekurangannya.

Sistem Publikasi Negatif mempunyai ciri-ciri sebagai berikut:

• Jenis sistem pendaftaran tanahnya: pendaftaran akta (registration of deeds);

• Sifat sertipikat dan buku tanah sebagai tanda bukti yang bersifat kuat

• Negara menjamin kebenaran data fisik dan data yuridis dalam sertipikat

adalah benar, selama tidak dibuktikan dengan alat bukti lain; apabila data

dalam sertipikat tidak benar, maka dapat dilakukan perubahan berdasarkan

keputusan pengadilan.

• Kelebihannya:

Pihak yang dirugikan atas diterbitkan sertipikat dapat mengajukan keberatan

kepada penyelenggara pendaftaran tanah untuk membatalkan sertipikat.

• Kekurangannya:

a. Pejabat pendaftaran tanah bersifat pasif karena tidak mendukung

keakuratan dan kebenaran data dalam sertipikat;

b. Mekanisme kerja pejabat pendaftaran tanah kurang transparan, sehingga

kurang dapat dipahami masyarakat awam.

Sistem Publikasi Positif mempunyai ciri-ciri sebagai berikut:

• Jenis sistem pendaftaran tanahnya: pendaftaran hak (registration of titles);

• Sifat sertifikat dan buku tanah sebagai tanda bukti yang bersifat mutlak;

• Negara menjamin kebenaran atas data fisik dan data yutridis dalam sertifikat

adalah benar, tidak dapat diganggu gugat, serta memberikan kepercayaan

yang mutlak pada buku tanah;

• Kelebihannya :


14

a. Pihak ketiga yang memperoleh tanah dengan itikad baik

mendapatkan perlindungan hukum yang mutlak (indefeasible);

b. Pihak lain yang dirugikan atas diterbitkannya sertipikat tanah

mendapatkan kompensasi dalam bentuk yang lain.

• Kerugiannya :

a. Waktu sangat lama karena pelaksana pendaftaran tanah bersifat aktif dan

teliti;

b. Pemilik hak atas tanah yang sebenarnya akan kehilangan hak;

c. Wewenang pengadilan diletakkan dalam wewenang administratif karena

penerbitan sertipikat tidak dapat diganggu gugat.

A.1. Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia dan Negara Lain

Berikut ini adalah perbedaan antara negara yang menggunakan sistem

pendaftaran tanah publikasi negatif dengan negara yang menggunakan sistem

pendaftaran tanah publikasi positif. Negara yang menjadi contoh penerapan sistem

pendaftaran tanah publikasi negatif adalah Indonesia, sedangkan negara yang

menjadi contoh penerapan sistem pendaftaran tanah publikasi positif adalah

Australia, Malaysia, Hongkong, Kanada, Inggris, Tanzania dan Austria.

a. Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia

Sistem pendaftaran tanah di Indonesia menurut PP 24/1997 menggunakan

sistem pendaftaran tanah publikasi negatif bertendensi positif. Maksud dari sistem

publikasi negatif bertendensi positif adalah sistem pendaftaran tanah ini

menggunakan sistem pendaftaran hak (sistem Torrens/registration of titles), tetapi

sistem publikasinya belum dapat positif murni. Hal ini dikarenakan, data fisik dan

data yuridis dalam sertifikat tanah belum pasti benar, meskipun harus diterima oleh

Pengadilan sebagai data yang benar selama tidak ada alat pembuktian yang

membuktikan sebaliknya (Indiraharti, 2009).

Selain itu, apabila suatu pihak mengalami kehilangan hak atas tanah akibat

pengalihan hak atas tanah oleh pihak lain secara ilegal atau kesalahan dalam


15

register, maka pemerintah tidak memberikan jaminan ganti rugi. Guna mengatasi

kelemahan sistem publikasi dalam sistem pendaftaran tanah tersebut, selama ini

Indonesia menggunakan lembaga rechtsverwerking. Penggunaan lembaga

rechtsverwerking disebabkan hukum tanah Indonesia masih menggunakan dasar

hukum adat dan tidak mengenal lembaga lain, seperti acquisitive verjaring atau

adverse possession. Dalam hukum adat, apabila seseorang selama sekian waktu

membiarkan tanahnya tidak dikerjakan, kemudian tanah itu dikerjakan oleh orang

lain yang memperoleh hak atas tanah tersebut dengan itikad baik, maka pemilik

tanah semula akan mengalami kehilangan hak atas tanahnya (UUPA).

b. Sistem Pendaftaran Tanah di Negara Lain

Kebalikan dari sistem pendaftaran tanah di Indonesia, sebagian besar

negara-negara di dunia telah menerapkan Sistem Torrens atau sistem publikasi

positif sebagai sistem pendaftaran tanahnya, terutama negara-negara maju.

Beberapa contoh negara yang sudah menerapkan sistem publikasi positif dalam

sistem pendaftaran tanahnya antara lain Australia, Malaysia, Hongkong, Kanada,

Inggris, Tanzania, dan Austria. Dalam menerapkan sistem publikasi positif, negara-

negara tersebut juga menerapkan konsep indefeasible dan indemnity sebagai

bentuk pemberian kompensasi ganti rugi atas kesalahan dalam sertifikasi hak atas

tanah.

Australia

Sistem pendaftaran tanah menggunakan sistem publikasi positif yang

dikenal dengan nama sistem Torrens, yang diatur dalam Land Titles Act 1925.

Malaysia

Sistem pendaftaran tanah diatur di dalam National Land Code. Penerapan

sistem publikasi positif dalam sistem pendaftaran tanah telah diberlakukan sejak

tahun 1965. Namun demikian, di dalam penerapan sistem pendaftaran tanah


16

publikasi positif, Malaysia juga menerapkan prinsip-prinsip hukum Islam dan hukum

adat (Wu dan Kepli, 2011).

Hongkong

Sementara itu, pada tahun 2009, Hong Kong merubah sistem publikasi

negatif menjadi sistem publikasi positif dalam sistem pendaftaran tanahnya. Untuk

perlindungan hak atas tanahnya, Hong Kong menerapkan title insurance. Title

insurance adalah sebuah asuransi hak yang berfungsi untuk mengatasi atau

mengurangi risiko atas kemungkinan kehilangan hak atas tanah (Indiraharti, 2009).

Kanada

Sistem pendaftaran tanahnya didasarkan pada Indian Land Register yang

dibuat dibawah Indian Act. Sistem pendaftaran tanah di Kanada menggabungkan

sistem informal dan hukum adat kepemilikan tanah. Sehingga urusan penyelesaian

sengketa tanah harus sesuia dengan adat istiadat atau budaya setempat. Di

samping itu, pencatatan pendaftaran tanah di Kanada harus berisi tentang sertipikat

kepemilikan tanah, surat keterangan pekerjaan, transaksi- transaksi lainnya (Pasal

21 Indian Act). Saat ini, sistem pendaftaran tanah di Kanada telah menggunakan

sistem online yang disebut sebagai Indian Land Registry System (ILRS). ILRS didirikan

untuk meberikan sebuah kepercayaan bagi para pemegang hak atas tanah di

Canada (Minister of Aboriginal Affairs and Northern Development, 2013). ILRS

adalah panduan serangkaian prosedur interaksi yang dirancang untuk mengatur

pendaftaran hak atas tanah, klaim atas pendaftaran tanah, dan pemberitahuan

klaim kepentingan dalam tanah cadangan. ILRS adalah tempat penyimpanan

dokumen, namun tidak menjamin keakuratan dokumen hak atas tanah yang

diajukan di dalamnya. ILRS berbasis web dan seluruh dokumen pertanahan dapat

dilihat secara online.


17

Inggris

Hukum pertanahan menganut sistem Anglo-Saxon, yaitu suatu sistem

hukum yang didasarkan pada hukum yurisprudensi. Konsep yang berlaku di tanah

Anglo Saxon adalah feodal. Konsep feodal menetapkan bahwa semua tanah adalah

milik raja dan tidak ada orang lain yang memiliki tanah. Bagi mereka yang

mendapatkan penguasaan tanah dari raja diwajibkan membayar sebagian

(seperdua atau sepertiga) dari hasil tanahnya kepada raja, khususnya tanah-tanah

pertanian. Pemilik hak atas tanah raja disebut sebagai penyewa (Apriyana, 2016).

Penguasaan atas tanah atau pendaftaran hak atas tanah raja dilakukan oleh

lembaga pertanahan Land Registry. Land Registry merupakan lembaga pemerintah

non-kementrian yang dibentuk pada tahun 1862. Tugas Land Registry adalah

mendaftarkan kepemilikan (sertifikasi) atas tanah dan properti di Inggris dan Wales.

Land Registry dipimpin oleh Chief Executive dan Chief Land Registrar yang

bertanggung jawab kepada Secretary of State for Business Innovation and Skills

(Menteri Inovasi dan Keahlian Bisnis).

Pegawai Land Registry berjumlah 4.357 orang (per 1 September 2015) yang

terdiri dari 3.900 orang full-time dan 457 orang paruh waktu. Banyaknya jumlah

pegawai pertanahan ini menunjukkan bahwa terpenuhinya kepuasan pelanggan

atas kualitas pelayanan hingga mencapai 94% (tahun 2014/2015). Selain itu,

sebagian besar pendaftaran tanah yang diterima pada hari tersebut selesai dalam

waktu 12 hari dan sebagian lainnya selesai pada hari yang sama sejak diterimanya

pendaftaran tersebut dengan kualitas yang cukup memuaskan pelanggan.

Salah satu faktor penunjang pelaksanaan tugas land registry tersebut

terletak pada pelaksanaan survei dan pemetaan. Kebutuhan survei dan pemetaaan

di Inggris dilaksanakan secara profesional oleh Royal Institution of Chartered

Surveyors (RICS). RICS merupakan badan professional yang sudah diakui secara

global. Cara kerja RICS didasarkan pada lima prinsip profesionalisme, yaitu 1)

mematuhi standar dan persyaratan pendaftaran; 2) menyambut pengawasan

eksternal; 3) menempatkan kepentingan pelanggan di atas kepentingan pribadi; 4)


18

patuh pada kode etik dan standar professional; 5) serta komitmen untuk

pembelajaran seumur hidup dan kompetensi profesional. Bahkan saat ini, sistem

pendaftaran, perubahan, dan pengalihan hak atas tanah di Inggris juga telah

dilakukan secara online menggunakan sistem electronic conveyancing.

Tanzania

Sebagai salah satu negara berbentuk Republik di Afrika bagian timur juga

telah menggunakan sistem publikasi positif dalam sistem pendaftaran tanah. Sistem

pendaftaran tanah di Tanzania tercantum dalam Land Registration Act (Cap. 334).

Land Registration Act (Cap. 334) berisi tentang prosedur-prosedur dan administrasi

untuk pendaftaran tanah. Salah satu pasal dalam Land Registration Act (Cap. 334)

adalah mengatur tentang tanah- tanah yang dapat didaftarkan, yaitu:

• Tanah milik pribadi, tanah sewa, atau tanah yang berdasarkan ketentuan

undang-undang dinyatakan sebagai freehold yang dapat dimiliki secara

pribadi/perseorangan.

• Hak milik atas tanah dan bangunan yang diwariskan dari pemerintahan

Jerman. Setiap tanah yang sebelumnya dimiliki secara mutlak dan secara sah

telah diberikan, dihibahkan, atau didedikasikan sebagai tanah wakaf di

bawah hukum Islam dianggap menjadi Hak Milik, meskipun mulanya berupa

sumbangan atau hibah.

Austria

Selain negara-negara di atas, Austria sebagai salah satu negara berbentuk

republik di Eropa Tengah juga telah menerapkan sistem publikasi positif dalam

pendaftaran tanah. Dalam upaya menuju sistem pendaftaran tanah publikasi positif

hingga menggunakan web-portal sebagai e-geodata untuk sistem pendaftaran

tanahnya, Austria menempuh waktu selama 191 tahun. Hal-hal yang dilakukan oleh

pemerintah Austria selama 191 tahun ini antara lain: pengimplementasian “Stabile

Cadastre” (1817-1861); pengenalan sistem pendaftaran tanah (1871);

penghubungan kadaster dengan pendaftaran tanah (1883); penetapan Surveying

Act (pembuatan peta dasar) (1969); pembuatan basis data perumahan (1985);


19

pembuatan peta pendaftaran tanah secara digital (1989-2003); pengenalan

teknologi GIS untuk pembuatan peta pertanahan (1996); dan pembuatan sistem

pendaftaran tanah berbasis web, yaitu e- geodata Austria yang dapat diakses

melalui www.bev.gv.at (2008). Sistem pendaftaran tanah di Austria ini sudah 100%

berbentuk digital dan format GIS (Geographical Information System).

B. Keaslian Penelitian

Penelitian/kajian terhadap Sistim Pendaftaran Tanah Publikasi Positif sudah

dilakukan oleh Bappenas pada tahun 2016. Kajian ini dilakukan karena salah satu

arah kebijakan yang tercantum dalam Rencana Pembangunan Jangka Menengah

Nasional (RPJMN) 2015-2019 bidang pertanahan adalah Membangun Sistem

Pendaftaran Tanah Publikasi Positif. Kebijakan ini untuk menjawab isu strategis

yaitu terkait dengan jaminan kepastian ukum hak atas tanah.

Salah satu akar permasalahan tidak terjaminnya Kepastian Hukum bagi

pemegang hak atas tanah adalah karena masifnya kasus-kasus pertanahan yang

terjadi. Hal ini adalah diperkirakan akibat dari sistem pendaftaran tanah yang dianut

Indonesia saat ini yang berupa publikasi negatif, yang berarti negara tidak menjamin

kebenaran data informasi yang tertuang di dalam sertifikat hak atas tanah.

Masifnya kasus pertanahan yang terjadi berpotensi memberikan implikasi

terganggunya stabilitas keamanan nasional hingga mengancam integritas NKRI. Hal

ini karena konflik terjadi tidak hanya antar masyarakat, tapi juga antara masyarakat

dengan pemerintah, sehingga mengakibatkan terjadi penurunan pertumbuhan

ekonomi nasional yang berakibat kepada penurunan kesejahteraan masyarakat.

Atas dasar hal tersebut di atas, maka perubahan sistem pendaftaran tanah

dari sistem publikasi negatif menjadi publikasi positif (stelsel positif) menjadi satu

altenatif solusi yang bisa diambil. Hal ini karena pada sistem pendaftaran tanah

publikasi positif, negara menjamin kebenaran informasi yang tertuang pada

sertifikat hak atas tanah. Apabila ada kekeliruan terhadap penerbitannya, maka

negara bertanggung jawab dan berkewajiban untuk mengganti kerugian kepada

pihak yang menderita kerugian akibat aadanya pendaftaran hak atas nama


20

seseorang. Hal ini tentunya akan lebih memberikan jaminan kepastian hukum atas

tanah.

Sesuai kajian dari Bappenas, Prasyarat untuk perubahan sistem pendaftaran

tanah dari sistim publikasi negatif menjadi publikasi positif adalah memerlukan

cakupan Peta Dasar Pertanahan dan cakupan bidang tanah bersertifikat sudah

mencapai 80%. Dalam melakukan penelitian, lokasi yang diambil adalah di Kanwil

BPN dan Bappeda: Provinsi Sumatera Utara, Sulawesi Utara, Sumatera Selatan,

Kalimantan Selatan, dan Nusa Tenggara Barat.

Dalam penelitian yang dilakukan dengan judul “Prospek Pembangunan

Penatausahaan Pendaftaran Tanah Sistem Publikasi Positif di Indonesia” ini,

penelitian dilakukan mencakup aspek Tirai, Cermin dan Asuransi, yang merupakan

prasyarat dari pelaksanaan Sistim Publikasi Positif. Dari ketiga prasyarat ini

kemudian dilakukan pemotretan terhadap kondisi data yang ada pada instansi yang

dijadikan lokasi penelitian dan pengambilan sampel yaitu: Kementerian ATR/BPN

Pusat, Kanwil ATR/BPN DKI Jakarta, Kantah Jakarta Selatan dan Kantah Jakarta

Utara. Hasil pemotretan ini akan digunakan untuk pengambilan kesimpulan dan

rekomendasi terhadap Prospek Pembangunan Penatausahaan Pendaftaran Tanah

Sistem Publikasi Positif di Indonesia.

C. Kerangka Teori

C.1. Sistem Publikasi yang digunakan UUPA

Menurut Boedi Harsono (2008, 477) roadmap pendaftaran tanah yang

digunakan adalah roadmap pendaftaran hak (registration of titles), sebagaimana

digunakan dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah menurut PP 10/1961. Bukan

roadmap pendaftaran akta. Hal tersebut tampak dengan adanya buku tanah

sebagai dokumen yang memuat data yuridis dan data fisik yang dihimpun dan

disajikan serta diterbitkannya sertipikat sebagai surat tanda bukti hak yang sudah

didaftar..

Boedi Harsono (2008, 477) roadmap Publikasi yang digunakan tetap seperti

dalam pendaftaran tanah menurut PP 10/1961, yaitu roadmap negatif yang


21

mengandung unsur positif, karena akan menghasilkan surat-surat tanda bukti hak

yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat, seperti dinyatakan dalam Pasal 19

ayat (2) huruf c, Pasal 23 ayat (2), Pasal 32 ayat (2) dan Pasal 38 ayat (2) UUPA.

Bukan roadmap publikasi yang murni. Sistem publikasi yang murni tidak akan

menggunakan roadmap pendaftaran hak. Juga tidak akan ada pernyataan seperti

dalam pasal-pasal UUPA tersebut, bahwa sertipikat merupakan alat bukti yang kuat

C.2. Sistem Publikasi Positif

Menurut Boedi Harsono (2008, 76) ada dua macam roadmap pendaftaran

tanah, yaitu roadmap pendaftaran akta (registration of deeds) dan roadmap

pendaftaran hak (registration of titles). Dalam roadmap tersebut pendaftaran akta

maupun roadmap pendaftaran hak, akta merupakan sumber data yuridis. Dalam

roadmap pendaftaran akta, akta-akta itulah yang didaftarkan oleh Pejabat

Pendaftaran Tanah (PPT), yang bersikap pasif saja. Ia tidak melakukan pengujian

kebenaran data yang disebut dalam akta yang didaftar.

Boedi Harsono, (2008, 77) tiap kali terjadi perubahan wajib dibuatkan akta

sebagai buktinya, maka dalam roadmap ini data yuridis yang diperlukan harus dicari

dalam akta-akta yang bersangkutan. Cacat hukum pada suatu akta bisa

mengakibatkan tidak sahnya perbuatan hukum yang dibuktikan dengan yang dibuat

kemudian. Untuk memperoleh data yuridis harus dilakukan apa yang disebut title

search yang memakan waktu dan biaya karena untuk title search diperlukan

bantuan ahli

Berkaitan dengan hal tersebut, Budi Harsono (2008:77) menyatakan

diciptakan roadmap baru oleh Robert Richard Torrens yang lebih sederhana dan

memungkinkan orang memperoleh keterangan dengan cara yang mudah, tanpa

harus mengadakan title search pada akta yang ada. Torrens pernah menjabat

Registrar General of Deeds di Adelaide (South Australia) pada tahun 1853. Dalam

kedudukannya sebagai pejabat tertinggi pendaftaran itu ia menciptakan “land

registration of titles “yang kemudian dikenal sebagai “sistem Torrens’. Dalam

penyelenggaraan pendaftarannya, bukan aktanya yang didaftar, melainkan haknya


22

yang diciptakan dan perubahan-perubahannya kemudian. Akta hanya merupakan

sumber datanya. Pendaftaran hak dan perubahan-perubahannya yang terjadi,

kemudian disediakan suatu daftar isian yang dalam Bahasa Inggris disebut register.

Dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah di Indonesia menurut PP 10/1961,

disebut buku tanah (Pasal 10). Berbeda dengan Pejabat Pendaftaran Tanah (PPT)

dalam roadmap pendaftaran akta, dalam roadmap pendaftaran hak ia bersikap

aktif, buku tanah disimpan di kantor PPT dan terbuka bagi umum.

Sistem Pendaftaran Tanah

Pendaftaran tanah dapat diklasifikasikan tergantung pada fungsi atau desain

untuk menjaga pemilik asal atau melindungi penerima peralihan hak. Penelitian ini

ditinjau klasifikasi termasuk pendaftaran hak dan akta, serta kemungkinan peralihan

dari satu sistem ke dalam sistem yang lainnya, terutama dari sistem pendaftaran

akta publikasi negatif beralih pada sistem pendaftaran hak dengan publikasi positif.

Para penulis menyebutkan bahwa saat ini, hanya ada dua bentuk

pendaftaran tanah yang terkenal secara Internasional. Ialah pendaftaran akta dan

pendaftaran hak. Dalam Pendaftaran Akta adalah sistem dimana daftar dokumen

disimpan terkait dengan dokumen transfer (akta) hak atas tanah. Pendaftaran hak,

pada sisi yang lain, adalah suatu sistem di mana daftar kepemilikan tanah dipelihara

berdasarkan pada bidang tanah daripada pemilik atau perbuatan pemindahan hak.

(Jaap Zevenbergen, 2002, 49).

Pendaftaran Hak

Di bawah bentuk pendaftaran ini, petugas pendaftaran tanah mendaftarkan

hak dari seorang pemohon yang sah, dan dengan demikian, menciptakan hak dan

konsekuensi hokum yang baru. Dengan pendaftaran ini, hak dibuat [Kolkman,

Verstappen & Vonck 2011: 39]. Dalam sistem ini, orang dapat segera melihat siapa

pemilik tanah (properti) itu karena data pendaftaran mencerminkan posisi yang

benar pada bidang tanah sehingga memenuhi prinsip cermin. Register selalu

merupakan otoritas final dan Negara menerima tanggung jawab untuk keabsahan


23

transaksi yang terdaftar di bawahnya [Simpson 1976: 16]. Tidak perlu untuk

penyelidikan sejarah di luar register (prinsip tirai) dan apapun yang terdaftar

dijamin oleh Negara. Ini menyiratkan bahwa jika pihak pembeli beritikad baik

karena mengandalkan register, maka pihak ketiga yang kehilangan hak, maka ia

akan dikompensasi oleh Negara; dengan demikian dianut juga prinsip asuransi atau

jaminan. Prosedur sederhana dengan formulir sederhana digunakan dalam

berurusan terkait tanah menjadi secepat dan pasti seperti berurusan dengan benda

bergerak bukan tanah.

Simpson berpendapat bahwa pendaftaran hak dengan demikian

menghilangkan kebutuhan jasa seorang pejabat (Notaris/PPAT) yang terampil,

setidaknya secara teori. Dia mengatakan ini karena tujuan pendaftaran hak adalah

untuk menyelamatkan orang-orang yang berurusan dengan tanah dari kesulitan dan

biaya yang dikeluarkan di luar biaya pendaftaran, karena harus menyelidiki sejarah

panjang hak atas tanah yang bersangkutan. Daftar sertifikat tanah menawarkan

finalitas dan menghapus kemungkinan penipuan yang ada dengan duplikasi atau

bahkan penindasan atas perbuatan.

Zevenbergen menjelaskan bahwa pemeriksaan daftar tanah selalu

menunjukkan situasi hukum pada tanah tersebut. Pendaftar (pegawai kantor

pertanahan), bertindak sebagai penjamin hak atas nama pemilik terdaftar dan

melarang semua klaim yang merugikan [Zevenbergen 2002: 48]. Ketika pendaftar

memasukkan nama pemilik baru dalam register, pemilikan sebelumnya secara

otomatis diakhiri. Hak atas tanah dalam hal ini tidak dapat digugat, oleh karena itu

untuk mencapai validitas hak atas tanah yang tinggi dan tidak perlu dipertanyakan

lagi, pendaftar (pejabat kantor pertanahan) haruslah yang aktif. Ini berarti bahwa

Pejabat Pendaftaran Tanah (register) hanya dapat diubah setelah pemeriksaan

menyeluruh dan konfirmasi bahwa transaksi memang terjadi. Ini panggilan untuk

inovasi dalam seni Pendaftaran Hak.

Aspek penting lain dari Pendaftaran Hak adalah didasarkan pada bidang

tanah (atau tanah), dan dengan demikian dalam kasus ini beberapa penulis

berpendapat bahwa tanah yang terdaftar sebagai lawan dari sistem akta, yang


24

didaftarkan adalah akta. Ada penekanan pada identifikasi parsel yang harus

dijelaskan dalam peta pendaftaran yang merupakan bagian dari data fisik hak

Sistem pendaftaran hak selanjutnya dapat diklasifikasikan ke dalam tiga kategori;

Inggris, Jerman-Swiss, dan Torrens.

Torrens berusaha mengatasi apa yang dia lihat sebagai lima kekurangan

utama dari sistem lama dengan pendaftaran akta (Old System), yaitu:

1. Dengan alasan kerumitan masyarakat terikat dengan tegas untuk

menggunakan pengacara;

2. Dengan demikian biaya yang besar dibebankan tidak peduli betapa

sederhananya transaksi tersebut;

3. Kerugian dan banyak kebingungan terjadi pada pembeli dan hak tanggungan

(mortgage) dengan alasan ketidakjelasan hak;

4. Waktu yang digunakan dalam legalitas transaksi tidak sesuai dengan

kebutuhan masyarakat progresif;

5. Penerapan hukum (UU Inggris) dari Real Property mengurangi nilai tanah

sebagai dasar kredit yang aman dan nyaman.

Dalam pandangannya sistem yang diusulkannya memperbaiki semua

kelemahan tersebut. Sebagai langkah awal undang-undang harus diamandemen

segera setelah diumumkan tetapi, dengan satu-satunya amandemen yang

disebabkan oleh perubahan praktik dan kemajuan teknologi dalam masyarakat, ia

telah bertahan dalam ujian waktu secara substansial pada bentuk awalnya.

C.3. Ruang Lingkup, Azas dan Tujuan Pendaftaran Tanah PP 24/1997

Ruang lingkup Pendaftaran Tanah berdasarkan Peraturan Pemerintah

Nomor 24 Tahun 1997 Pasal 1 adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh

Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi

pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik

dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan

satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi


25

bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun

serta hak-hak tertentu yang membebaninya.

Asas Pendaftaran Tanah pada Pasal 2 yaitu berdasarkan asas sederhana,

aman, terjangkau, mutakhir dan terbuka. Adapun Tujuan Pendaftaran Tanah yang

terdapat pada pasal 3 yaitu:

1. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada

pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak

lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai

pemegang hak yang bersangkutan;

2. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan

termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang

diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang

tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar;

3. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

Berkaitan dengan Sistem Publikasi Positif pun sudah tersurat dalam

ketentuan Pasal 32 PP No. 24/1997:

(2) Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas

nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik

dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas

tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu

5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukan keberatan secara

tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang

bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai

penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut.

Lebih lanjut dalam Penjelasan Pasal 32 Ayat (2) PP 24/1997 menjelaskan

sebagai berikut:

Pendaftaran tanah yang penyelenggaraannya diperintahkan oleh UUPA tidak

menggunakan sistem publikasi positif, yang kebenaran data yang disajikan dijamin

oleh Negara, melainkan menggunakan sistem publikasi negatif. Di dalam sistem

publikasi negatif Negara tidak menjamin kebenaran data yang disajikan. T etapi


26

walaupun demikian tidaklah dimaksudkan untuk menggunakan sistem publikasi

negatif secara murni. Hal tersebut tampak dari pernyataan dalam Pasal 23, 32 dan

38 UUPA bahwa pendaftaran berbagai peristiwa hukum merupakan alat prosedur

pengumpulan, pengolahan, penyimpanan dan penyajian data fisik dan data yuridis

serta penerbitan sertifikat dalam Peraturan Pemerintah ini, tampak jelas usaha

untuk sejauh mungkin memperoleh dan menyajikan data yang benar, karena

pendaftaran tanah adalah untuk menjamin kepastian hukum. Sehubungan dengan

itu diadakanlah ketentuan dalam ayat (2) ini.

Ketentuan ini bertujuan, pada satu pihak untuk tetap berpegang pada sistem

publikasi negatif dan pada sisi lain pihak untuk secara seimbang memberikan

kepastian hukum kepada pihak yang dengan itikad baik menguasai sebidang tanah

dan didaftar sebagai pemegang hak dalam buku tanah, dengan sertifikat sebagai

tanda buktinya, yang menurut UUPA berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

Kelemahan sistem publikasi negatif adalah, bahwa pihak yang namanya

tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah dan sertifikat selalu

menghadapi kemungkinan gugatan dari pihak lain yang merasa mempunyai tanah

itu. Umumnya kelemahan tersebut diatasi dengan menggunakan lembaga

acquisitive verjaring atau adverse possession. Hukum tanah kita yang memakai

dasar hukum adat tidak dapat menggunakan lembaga tersebut, karena hukum adat

tidak mengenalnya. Tetapi dalam hukum adat terdapat lembaga yang dapat

digunakan untuk mengatasi kelemahan sistem publikasi negatif dalam pendaftaran

tanah, yaitu lembaga rechtsverwerking.

Dalam hukum adat jika seseorang selama sekian waktu membiarkan

tanahnya tidak dikerjakan, kemudian tanah itu dikerjakan orang lain yang

memperolehnya dengan itikad baik, maka hilanglah haknya untuk menuntut

kembali tanah tersebut. Ketentuan di dalam UUPA yang menyatakan hapusnya hak

atas tanah karena diterlantarkan (Pasal 27, 34 dan 40 UUPA) adalah sesuai dengan

lembaga ini.

Dengan pengertian demikian, maka apa yang ditentukan dalam ayat ini

bukanlah menciptakan ketentuan hukum baru, melainkan merupakan penerapan


27

ketentuan hukum yang sudah ada dalam hukum adat, yang dalam tata hukum

sekarang ini merupakan bagian dari Hukum Tanah Nasional Indonesia dan sekaligus

memberikan wujud konkret dalam penerapan ketentuan dalam UUPA mengenai

penelantaran tanah.

C.4. Perbandingan Sistem Publikasi

Adapun perbandingan Sistem Publikasi Dalam Pendaftaran Tanahnya adalah

sebagai berikut: Effendy (1993, Dale (1995), Hanstad (1998), Zevenberg (2002,

Xavier (2011,15).

Pendaftaran Tanah Sistem Publikasi Negatif:

a. Pendaftaran tanahnya dengan sistem pendaftaran akta (registration of

deeds);

b. Sertipikat adalah sebagai tanda bukti yang bersifat kuat.

c. Negara hanya dapat menjamin bahwa data fisik dan data yuridis dalam

sertipikat adalah benar, selama tidak dibuktikan dengan alat bukti lain

berdasarkan putusan pengadilan berkekuatan hukum tetap bahwa data

dalam sertipikat adalah tidak benar.

d. Pihak lain yang berhak atas tanah namun dirugikan dengan adanya

penerbitan sertipikat atas nama, maka pihak dapat mengajukan keberatan

kepada penyelenggara pendaftaran tanah untuk membatalkan sertipikat;

e. Pejabat pendaftaran tanah bersifat pasif karena tidak mendukung

keakuratan dan kebenaran dan kebenaran data dalam sertipikat;

Pendaftaran Tanah Sistem Publikasi Positif:

a. Pendaftaran tanahnya dengan sistem pendaftar hak (registration of title);

b. Sertipikat adalah sebagai tanda bukti yang bersifat mutlak;

c. Negara menjamin bahwa data fisik dan data yuridis dalam sertipikat adalah

benar, tidak dapat diganggu gugat, serta memberikan kepercayaan yang

mutlak bagi buku tanah.


28

d. Pihak ketiga yang memperoleh tanah dengan itikad baik mendapatkan

perlindungan hukum yang mutlak (indefeasible).

e. Pihak lain yang berhak dirugikan atas diterbitkannya sertipikat tanah

mendapatkan kompensasi dalam bentuk yang lain.

f. Pemilik hak atas tanah yang sebenarnya kehilangan hak.

g. Wewenang pengadilan hanya diletakkan dalam kewenangan ruang lingkup

administratif saja karena penerbitan sertipikat tidak dapat diganggu gugat.

C.5. Ruang Lingkup Pendaftaran Tanah Sistem Publikasi Positif dalam

RUU/Pertanahan

Pendaftaran Tanah diatur dalam BAB IV Rancangan Undang Undang (RUU)

Pertanahan dari Bagian Kesatu Pasal 47 sampai dengan Bagian Ketiga Pasal 56,

antara lain yang terkait dengan penelitian ini:

a. Pendaftaran Tanah diselesikan dalam jangka waktu paling lama 10 (sepuluh

tahun) terhitung sejak Undang-Undang Pertanahan berlaku.

b. Pendaftaran Tanah bertujuan memberikan kepastian hukum dan

menyediakan informasi Pertanahan berbasis bidang Tanah.

c. Tanda bukti hak tidak dapat dibatalkan dan merupakan alat pembuktian

yang mutlak:

d. Pendaftaran tanah di suatu wilayah dinyatakan lengkap oleh Menteri;

e. Setelah jangka waktu 5 (lima) tahun sejak diumumkan.

f. Pendaftaran Tanah dinyatakan lengkap ditetapkan oleh Pemerintah secara

bertahap desa demi desa atau kelurahan demi kelurahan atau yang disebut

dengan nama lain, setiap kabupaten/kota melalui Peraturan Menteri.

g. Untuk menjamin kepastian hukum Hak Atas Tanah dan Hak Pengelolaan,

Pemerintah membentuk Badan Penjamin. Ketentuan mengenai Badan

Penjamin diatur dengan Peraturan Pemerintah.


29

h. Secara bertahap kegiatan Pendaftaran Tanah dan penandatanganan tanda

bukti hak oleh pejabat yang berwenang dilaksanakan secara elektronik

sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

i. Data elektronik pertanahan berupa tanda bukti hak, surat keputusan peta,

daftar umum atau lainnya yang merupakan dokumen pertanahan berlaku

sebagai alat pembuktian yang sah sesuai dengan ketentuan peraturan

perundang-undangan.

j. Bidang tanah yang telah didaftarkan diberikan nomor identifikasi bidang

tanah yang terintegrasi dengan nomor identitas pemegang hak.

k. Ketentuan lebih lanjut mengenai Pendaftaran Tanah diatur dengan

Peraturan Pemerintah.

D. Kerangka Pemikiran

Prospek Pembangunan Penatausahaan Pendaftaran Tanah Sistem (Stelsel)

Publikasi Positip perlu dilakukan kegiatan persiapannya dengan membagi menjadi 2


30

(dua) yaitu: 1.Persiapan data base pendaftaran tanah. 2.Persiapan konsep regulasi

sistem (stelsel) publikasi positif.

1. Persiapan Database Pendaftaran Tanah

Persiapan ini menggunakan 2 parameter yaitu:

a. Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL)

PTSL diatur berdasarkan Permen ATR/BPN No. 6 Th.2018 jo. Juknis PTSL Th. 2020 jo.

SE Sek.Jen tanggal 15 Juli 2020 No.HR.01/1050-100/VII/2020 Hal: Pelaporan Output

PTSL dengan target desa/kelurahan lengkap dengan klasifikasi produk Kluster (K):

1,2,3,4 dengan salah satu variabel penentunya yaitu persil tervalidasi lebih dari 95%

di samping variabel persyaratan utama lainnya yang telah ditetapkan dalam surat

edaran tersebut, hal ini dapat dilihat pada Bab V. Setelah terpenuhi persyaratan

tersebut dapat diusulkan oleh kepala kantor pertanahan kepada Menteri untuk

ditetapkan sebagai desa/kelurahan lengkap.

b. Persiapan Kota/Kabupaten

Berdasarkan Surat Dir.Jen. No.003/JUKNIS-300.UK.01/II/2019 Tanggal 1

Februari 2019 tentang Petunjuk Teknis Pendaftaran Tanah Lengkap untuk

Kota/Kabupaten. Kegiatannya berupa perbaikan dan peningkatan Kwalitas data

(KW) yang terdiri dari 2 (dua) jenis: 1) Terpetakan, yaitu terdiri dari KW1, 2, 3; 2)

Belum terpetakan, yaitu terdiri dari KW 4, 5, 6.

Semuanya itu harus ditingkatkan menjadi KW1 sesuai maksud dan tujuan

Juknis, menghasilkan KW 1 terpetakan dan tervalidasi dengan akurat sesuai dengan

sikon di lapangannya. Kegiatan ini harus masuk bergabung ke dalam kwalifikasi

persyaratan menjadi desa/kelurahan lengkap di atas.

Selain 2 jenis kegiatan persiapan tersebut masih terdapat lagi kegiatan

layanan rutin yang berupa Peta Bidang Tanah (PBT) dari layanan:

1. Pendaftaran Pertama Kali, seperti permohonan hak baru, pembaharuan

hak, atas tanah negara dan pengakuan hak bekas tanah milik adat.

2. Pemeliharaan Data, seperti pemecahan, pemisahan penggabungan


31

bidang, pengukuran ulang dan pengembalian batas.

2. Persiapan Konsep Regulasi Sistem (Stelsel) Publikasi Positif

Persiapan kegiatan ini berpedoman pada 4 parameter:

1. Sistem Torrens;

2. Pasal 32 Ayat (2) PP 24/1997;

3. Rancangan Undang Undang (RUU) Pertanahan;

4. Perbandingan di Negara lain.

Berdasarkan keempat parameter tersebut di atas diperoleh prasyarat

menuju pada pendekatan 3 prinsip Sistem Publikasi Positif: 1) Prinsip Cermin; 2)

Prinsip Tirai; 3) Prinsip Asuransi.

Persyaratan pemberlakuan stelsel Publikasi Positip, yaitu prinsip Tirai,

Cermin dan Asuransi menjadi focus yang diamati pada penelitian ini. Prinsip ini

kemudian dihubungkan dengan data yang ada untuk kemudian dilakukan analisa

sampai sejauh mana kelengkapan data yang sudah dicapai sesuai sampel yang

diambil. Data yang diamati adalah data Yuridis untuk prinsip Tirai dan data Fisik

untuk prinsip Cermin. Hasil analisa ini akan memberikan gambaran mengenai

prospek pendaftaran tanah stelsel publikasi positif di Indonesia.

Berdasarkan hal-hal tersebut dan dipadukan dengan penetapan

desa/kelurahan lengkap di atas, hal tersebut sebagai sarana menuju Penetapan

Sisitem Publikasi Positif.


32

BAB III METODE PENELITIAN

A. Format Penelitian

Penelitian dilakukan dengan melakukan kajian terhadap pelaksanaan

kegiatan pendaftaran tanah stelsel positip di negara lain dan hasil penelitian yang

sudah dilakukan terlebih dahulu. Hasil penelitian terdahulu yang menjadi bahan

masukan adalah Kajian dari Bappenas yang dilakukan pada tahun 2016. Kajian juga

dilakukan dengan melakukan studi pustaka berdasarkan literatur dan peraturan

perundangan yang berhubungan dengan penelitian yang dilakukan. Dari hasil kajian

ini kemudian ditentukan variabel yang akan dicari dengan melakukan penelitian ke

lapangan.

Penelitian di lapangan dilakukan ke instansi yang sesuai dengan keperluan

data yang dikumpulkan. Pengumpulan data ini dalam rangka untuk mengambil

sampel data sesuai variabel yang sudah ditetapkan dalam kajian terdahulu. Sampel

data diambil pada kantor yang dipilih sesuai dengan tujuan pelaksanaan stelsel

positip yaitu untuk meningkatkan investasi ke dalam negeri. Dengan dasar ini maka

sampel data diambil pada Propinsi dimana Kabupaten/Kota ditetapkan menjadi

Kabupaten/Kota lengkap. Sampel data juga diambil pada Propinsi yang menjadi

tujuan investasi terbesar sesuai data dari Badan Koordinasi Penanaman Modal

(BKPM).

Hasil pengumpulan data ini kemudian dilakukan analisa untuk mengetahui

sampai sejauh mana posisi yang telah dicapai dari rencana pelaksanaan stelsel

publikasi positif ini. Hasil analisa ini kemudian dipakai untuk membuat kesimpulan

dan rekomendasi dalam rangka menuju ke pelaksanaan Stelsel Publikasi Positip di

Indonesia.


33

B. Lokasi atau Obyek Penelitian

Adapun pemilihan lokasi penelitian dibagi menjadi 2 klasifikasi, yaitu:

1. Pihak yang berwenang membantu Menteri untuk mengambil kebijakan serta

mengimplementasikannya pada Kementerian ATR/ BPN antara lain:

a. Direktorat Jenderal Infrastruktur Keagrariaan;

b. Direktorat Jenderal Hubungan Hukum Keagrariaan;

c. Staf Ahli Bidang Landreform. Dan Hak Masyarakat Atas Tanah;

d. Staf Ahli Bidang Ekonomi Pertanahan;

e. Pusat Data dan Informasi dan LP2B.

2. Pihak pelaksana di lapangan yaitu:

a. Kantor Wilayah BPN Provinsi DKI Jakarta;

b. Kantor Pertanahan Kota Jakarta Utara;

c. Kantor Pertanahan Kota Jakarta Selatan.

Penelitian telah dilaksanakan mulai Tanggal 8 Maret sampai dengan 13

Maret 2020. Penelitian dilaksanakan di Kementerian ATR/BPN yaitu di Direktorat

Jenderal Hubungan Hukum Keagrarian, Direktorat Jenderal Infrastruktur

Keagrariaan dan Pusat Data dan Informasi dan LP2B. Selanjutnya peneliaitn

diteruskan ke Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Daerah Khusus Ibukota

Jakarta, serta dua kantor pertanahan yaitu: Kantor Pertanahan Kota Administratif

Jakarta Selatan dan Kantor Pertanahan Kota Administratif Jakarta Utara.

C. Populasi, Sampel, dan Teknik Pengambilan

Populasi merupakan sekelompok orang-orang yang memenuhi syarat-syarat

tertentu yang berkaitan dengan masalah penelitian, sampel adalah contoh (Ishaq,

2017). Dalam hal ini Populasi adalah pihak-pihak di Kementerian ATR/BPN yang

berkaitan dengan penelitian yang dilakukan yaitu “Prospek Pembangunan Sistem

Pendaftaran Tanah Sistem Publikasi Positif di Indonesia”. Atas dasar pertimbangan

tersebut, maka pengambilan data dilakukan pada:

1. Staf Ahli Bidang Landreform dan Hak Masyarakat Atas Tanah;

2. Staf Ahli Bidang Ekonomi Pertanahan;


34

3. Direktorat Jenderal Infrastruktur Keagrariaan dalam hal ini diwakili oleh

Direktur Pengukuran dan Pemetaan Kadastral;

4. Direktorat Jenderal Hubungan Hukum Keagrariaan dalam hal ini diwakili oleh

Direktur Pendaftaran Hak dan PPAT;

5. Kepala Kantor Wilayah BPN Propinsi DKI Jakarta;

6. Kepala Kantor Pertanahan Administratif Jakarta Utara beserta jajarannya;

7. Kantor Pertanahan Administratif Jakarta Selatan dalam hal ini diwakili oleh

Kepala Seksi Inftrastruktur Pertanahan dan Kepala Sub Seksi Pengukuran dan

Pemetaan Kadastral.

Pengambilan data dilakukan baik dengan melalui wawancara langsung

maupun pengumpulan dokumen/data dalam bentuk hardcopy maupun softcopy.

D. Definisi Operasional Konsep atau Variabel

Variabel yang merupakan konsep yang harus didefinisikan. Selanjutnya

variabel didefinisikan, maka dicari data yang berhubungan agar supaya variabel ini

bisa diukur. Dari hasil pengukuran kemudian bisa diklasifikasikan untuk menentukan

sampai sejauh mana hasil yang telah dicapai berdasarkan variabel yang telah

ditetapkan.

Pada penelitian ini variabel yang berkaitan adalah variabel hasil dari kajian

yang sudah dilakukan pada penelitian terdahulu dari Bappenas, yaitu cakupan Peta

Dasar Pertanahan dan Jumlah Bidang Tanah Terdaftar ditambah dengan variabel

yang ditentukan pada penelitian yang akan dilakukan, yaitu prasyarat pelaksanaan

publikasi stelsel positip, yaitu prinsip Tirai dan Cermin.

Sejauh mana ketersediaan data dalam memenuhi Prinsip Tirai dilakukan dengan

melakukan analisa terhadap data yang berkaitan dengan data Yuridis, selanjutnya

sejauh mana ketersediaan data yang memenuhi prinsip Cermin dilakukan dengan

melakukan analisa terhadap data yang berkaitan dengan data Fisik dan atau yuridis.

Pengumpulan sampel baik data Yudis maupun data Fisik ini dilakukan pada

waktu melakukan penelitian ke lapangan. Hasil pengumpulan data ini kemudian

dilakukan klasifikasi sesuai capaian yang ada. Hasil klasifikasi kemudian dipakai


35

untuk mengetahui bagaimana posisi yang sudah dicapai dalam rencana pelaksanaan

stelsel publikasi positip di Indonesia.

E. Jenis, Sumber, dan Teknik Pengumpulan Data

Pengumpulan data/informasi dilakukan terkait dengan Jenis dan sumber data

berupa:

1. Data Primer, yaitu data yang diperoleh langsung dari sumbernya, baik

melalui wawancara, observasi maupun laporan dalam bentuk dokumen

tidak resmi yang kemudian diolah oleh peneliti.

2. Data Sekunder, yaitu data yang diperoleh dari dokumen-dokumen resmi,

buku-buku yang berhubungan dengan objek penelitian, hasil penelitian,

tesis, disertasi dan peraturan perundangan, yang terkait dengan judul

penelitian.

F. Analisis Data

Penelitian atau riset itu bermakna pencarian, yaitu pencarian jawaban

mengenai suatu masalah. Dengan demikian yang disebut metode penelitian itu

pada asasnya merupakan metode atau cara dan/atau prosedur yang harus

ditempuh agar orang bisa menemukan jawaban yang boleh dipandang benar (dalam

arti true, bukan atau tidak selalu dalam arti right atau just) guna menjawab masalah

tertentu itu (Soetandyo Wignjosoebroto, 2002: 123).

Metode penelitian ini menggunakan metode yuridis empiris bersifat

kualitatif yaitu penelitian hukum non doktrinal, yang dimaksudkan untuk

menemukan jawaban-jawaban yang benar dengan pembuktian kebenaran yang

dicari di atau dari fakta-fakta sosial yang bermakna hukum sebagaimana yang

tersirat dalam kehidupan sehari-hari, atau pula fakta-fakta tersebut sebagaimana

yang telah diinterpretasi dan menjadi bagian dari dunia makna yang hidup di

lingkungan suatu masyarakat tertentu (Soetandyo Wignjosoebroto, 2009: 121).

Adapun penelitian bersifat kualitatif adalah Menurut Sugiyono (2011),

metode penelitian kualitatif adalah metode penelitian yang berlandaskan pada


36

filsafat postpositivisme, digunakan untuk meneliti pada kondisi obyek yang alamiah,

(sebagai lawannya eksperimen) dimana peneliti adalah sebagai instrumen kunci,

pengambilan sampel sumber data dilakukan secara purposive dan snowball, teknik

pengumpulan data dengan triangulasi (gabungan), analisis data bersifat induktif

atau kualitatif, dan hasil penelitian kualitatif lebih menekankan makna daripada

generalisasi.


37

BAB IV

HASIL PENELITIAN

A. Kementerian ATR/BPN

Data dan informasi yang diperoleh dari Kementerian ATR/BPN didapatkan

dari Direktorat Jenderal Hubungan Hukum, Direktorat Jenderal Infrastruktur

Keagrariaan, Staf Ahli Bidang Landreform dan Hak Masyarakat Atas Tanah dan

Kepala Pusat Data dan Informasi.

A.1. Direktorat Jenderal Hubungan Hukum

Data dari Direktorat Jenderal Hubungan Hukum disampaikan oleh Direktur

Pengaturan Pendaftaran Hak Tanah, Ruang dan PPAT, yang salah satu tugas

pokoknya adalah menangani Pendaftaran Tanah. Pada dasarnya pelaksanaan dari

stelsel Publikasi Positif ini sangat tergantung dengan kesiapan dari beberapa hal,

diantaranya adalah kesiapan data fisik, kesiapan peraturan pendukung dan kesiapan

dari perangkat pendukung pelaksanaan stelsel publikasi positif tersebut.

Kesiapan data fisik sampai sekarang masih dilaksanakan oleh Direktorat

Jenderal Infrastruktur Keagrariaan. Pemetaan kesiapan data fisik ini sudah

dilakukan dengan membuat daftar per Kantor Wilayah dan per Kantor Pertanahan

mengenai kualitas data fisik yang berada dalam wilayah masing masing. Kualitas

data fisik ini menunjukkan kondisi kualitas dari seluruh data fisik yang sudah

terkumpul dan bersifat up to date. Untuk meningkatkan kualitas data fisik pada

setiap Kantor Wilayah dan Kantor Pertanahan dilakukan peningkatan kualitas data

fisik sesuai target yang diberikan oleh Direktorat Jenderal Infrastruktur Keagrariaan.

Kualitas data fisik yang sudah memenuhi syarat (valid) harus segera ditingkatkan

agar memenuhi syarat untuk dapat dilaksanakan stelsel Publikasi Positif.

Kesiapan Peraturan Pendukung harus diundangkan sebagai dasar hukum

bagi berlakunya Stelsel Publikasi Positif. Peraturan Pendukung ini perlu

dipersiapkan karena beberapa hal diantaranya karena pada stelsel Publikasi Positif


38

setiap produk dari pendaftaran tanah tidak dapat dibatalkan, penggunaan data

digital dan kapan mulai diberlakukannya stelsel publikasi positif itu sendiri.

Produk Pendaftaran Tanah pada stelsel publikasi positif tidak dapat

dibatalkan tetapi tetap dapat digugat. Hanya gugatan tidak bisa mengubah

kepemilikan dari bidang tanah yang digugat. Yang bisa digugat adalah tuntutan

ganti rugi atas bidang tanah yang digugat kepada pihak yang menguasai tanah.

Aturan yang jelas mengenai hal ini harus dipersiapkan agar menjamin kepastian

hukum bagi pemilik tanah maupun pihak pihak yang merasa dirugikan.

Untuk mempercepat penyelesaian pendaftaran tanah sebagai syarat

terpenuhinya kondisi ideal untuk pelaksanaan stelsel publikasi positif,

maka dilakukan percepatan pengumpulan data dengan menggunakan data digital.

Pengumpulan data baik data fisik maupun data yuridis dilakukan dengan cara

digital. Dengan cara ini pelaksanaan pengumpulan data bisa lebih cepat dilakukan,

sehingga proses pendaftaran tanah bisa selesai sesuai target waktu yang

ditentukan. Hanya penggunaan data digital ini mempunyai kelemahan, karena

sesuai dengan aturan hukum yang mengatur tentang pembuktian di Pengadilan,

data digital belum bisa diterima sebagai alat bukti pada saat terjadi perkara di

Pengadilan. Sebelum stelsel Publikasi Positif nanti dilaksanakan, aturan yang

memperbolehkan bahwa data digital bisa diterima sebagai alat bukti dalam perkara

di Pengadilan harus sudah diundangkan. Karena hal ini sebagai dasar dari

Kementerian ATR/BPN dalam menghadapi gugatan terhadap produk Pendaftaran

Tanah di Pengadilan. Apabila aturan yang mengatur tentang hal tersebut belum

ada, kemungkinan pihak Kementerian ATR/BPN bisa kalah dalam menghadapi

gugatan bukan karena materi hukumnya tetapi karena tidak diterimanya alat bukti

yang berupa data digital di Pengadilan.

Mulai berlakunya stelsel Publikasi Positif melalui masa masa penyesuaian

terlebih dahulu. Sejak peraturan perundangan yang mengatur mengenai

berlakunya Stelsel Publikasi Positif diundangkan, ada jangka waktu bagi masyarakat

diberikan kesempatan untuk memberikan bukti apabila mereka merasa mempunyai

hak atas tanah yang penerbitan sertipikatnya diatas namakan orang lain. Pada masa


39

masa ini masih dimungkinan kepada masyarakat untuk menggugat kepemilikan atas

bidang tanah yang digugat. Apabila penggugat memenangkan gugatan, maka hak

atas tanah beralih kepada penggugat sesuai keputusan Pengadilan. Penetapan masa

penyesuaian ini harus direncanakan dengan tepat, disatu sisi memberikan

kesempatan yang cukup bagi masyarakat luas untuk melayangkan gugatan, di sisi

lain juga memberikan waktu untuk berlakunya stelsel Publikasi Positif ini.

Tidak kalah pentingnya adalah kesiapan dari perangkat pendukung untuk

pelaksanaan stelsel Publikasi Positif. Yang dimaksud adalah kesiapan dari pihak yang

terkait dengan berlakunya Stelsel Publikasi Positif. Pihak disini adalah dari PPAT,

Asuransi dan License Surveyor.

PPAT sangat berperan karena membuat akta yang merupakan bukti dari

ada perbuatan hukum untuk peralihan hak dari pemilik tanah kepada pihak lain.

PPAT bertanggung jawab terhadap keabsahan dari data yang tercantum dalam

akta yang dibuatnya.

Asuransi berperan sebagai pihak yang menjadi penjamin apabila ada

gugatan terhadap suatu bidang tanah. Untuk bisa menjamin bila ada gugatan di

Pengadilan, Asuransi mendapatkan premi pada waktu terjadi peralihan hak

atas bidang tanah tersebut. Premi tersebut dibayarkan oleh calon pemilik tanah,

dengan maksud calon pemilik tanah dicover oleh pihak asuransi apabila suatu saat

ada gugatan terhadap bidang tanah yang akan menjadi miliknya. Apabila ternyata

dikemudian hari ada gugatan di Pengadilan atas bidang tanah tersebut, dan dalam

gugatan di pengadilan kemudian dimenangkan oleh pihak penggugat, maka pihak

asuransi yang menjamin terhadap pembayaran ganti kerugian yang diputuskan oleh

Pengadilan. Kepemilikan atas bidang tanah tidak berganti, tidak beralih ke pihak

yang memenangkan gugatan tetapi tetap berada pada pemilik pertama.

License Surveyor adalah pihak yang mengumpulkan data fisik batas bidang

tanah pada saat proses Pendaftaran Tanah. Sebagai pihak yang mengumpulkan data

fisik, License Surveyor bertanggung jawab terhadap ketelitian dan keakuratan dari

data yang dihasilkannya. Semakin akurat data yang dihasilkan, maka akan semakin

valid data yang dipakai sebagai dasar penerbitan sertipikat pada proses Pendaftaran


40

Tanah. Semakin valid data fisik maka menjadi dasar pelaksanaan Stelsel Publikasi

Positif yang kuat. Hal ini mengurangi potensi terjadinya sengketa, konflik maupun

perkara di pengadilan terkait batas batas bidang tanah.

A.2. Staf Ahli Bidang Landreform dan Hak Masyarakat Atas Tanah

Stelsel publikasi yang berlaku pada pendaftaran tanah adalah publikasi negatif

dan positif. Pada stelsel publikasi negatif, penelitian yang dilakukan tidak serumit

dalam stelsel publikasi positif. Pada stelsel Publikasi Positif, penelitian yang

dilakukan lebih rumit dan teliti. Hal ini dilakukan karena pada pendaftaran tanah

sistem positif, harus bisa dipastikan bahwa objek yang terdaftar dijamin

kepastian data fisik dan data yuridisnya. Selain data fisik dan yuridis yang valid,

pada pelaksanaan stelsel publikasi positif harus memenuhi beberapa

kondisi, diantaranya adalah dukungan dari personil yang terlibat, keterbukaan

informasi untuk pengetahuan masyarakat dan pelayanan online.

Untuk menjamin kepastian Data Fisik dan Data Yuridisnya maka pelaksanaan

stelsel publikasi positif dilakukan secara bertahap dimulai dari desa demi desa. Pada

suatu desa untuk bisa diberlakukan stelsel publikasi positif, maka harus dinyatakan

bahwa desa tersebut merupakan desa lengkap. Yang dimaksud dengan desa

lengkap adalah terdaftar semua bidang tanah. Setelah dinyatakan sebagai desa

lengkap, maka ada suatu periode waktu yang disediakan untuk dipergunakan

memperbaiki kesalahan administrasi atau kesalahan pada data fisik dan data

yuridis. Periode waktu ini dipergunakan bagi masyarakat atau para pihak yang

berkepentingan atas bidang tanahnya untuk melakukan revisi baik fisik maupun

yuridis atau bahkan untuk melakukan gugatan atas bidang tanah tersebut. Hasil dari

kegiatan ini dipergunakan untuk memperbaiki baik data fisik maupun data yuridis.

Setelah periode waktu yang disediakan habis, maka dianggap bahwa sudah

tidak ada klaim ataupun gugatan lagi atas data fisik dan data yuridis sehingga data

fisik dan data yuridis dianggap sudah benar. Agar jangan sampai terjadi kekeliruan

pada penerbitan sertipikat, maka data fisik dan data yuridis harus benar benar valid

sebagai jaminan terhadap keberhasilan pelaksanaan stelsel publikasi positif.


41

Apabila kondisi ini sudah terpenuhi, maka kemudian diberlakukan stelsel publikasi

positif.

Periode waktu untuk perbaikan ini disediakan karena pada pelaksanaan

Stelsel Publikasi Positif, apabila terjadi gugatan atas bidang tanah dan pihak

penggugat dikabulkan gugatannya, maka sebagai konsekuensinya, pihak penggugat

harus diberikan ganti rugi sebagai kompensasi atas kerugian yang dialaminya karena

penerbitan sertipikat yang terjadi. Pemberian ganti rugi kepada pihak penggugat

bisa diberikan oleh lembaga asuransi atau oleh Negara. Inilah yang dipandang

sebagai hambatan yang terbesar untuk menuju ke Stelsel Pendaftaran Tanah Positif.

A.3. Direktorat Jenderal Infrastruktur Keagrariaan

Sesuai roadmap Kementerian ATR/BPN dapat diketahui pada tahun 2024

sistem pendaftaran tanah di Indonesia menggunakan sistem positif. Sebelum

dilaksanakannya sistem positif, maka ditetapkan terlebih dahulu di daerah mana

saja yang sudah lengkap, setelah itu diumumkan selama lima tahun baru ditetapkan

sebagai daerah dengan stelsel publikasi positif. Untuk menuju suatu daerah menjadi

lengkap, harus dilakukan beberapa hal yaitu Validasi data untuk bidang tanah yang

sudah terdaftar dan dilakukan deliniasi dan pemetaan bagi bidang tanah yang

belum terdaftar.

Sejak dilaksanakannya kegiatan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap

(PTSL) mulai tahun 2017, telah terjadi penambahan bidang tanah yang terdaftar

yang signifikan di Indonesia. Bidang-bidang tanah terdaftar hasil dari kegiatan

Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap itu dibedakan dalam beberapa kluster yaitu

Kluster 1, Kluster 2, Kluster 3 dan Kluster 4. Kluster 1 atau K1 adalah bidang tanah

yang didaftarkan oleh pemiliknya dan diterbitkan sertipikat. Kluster 2 atau K2

adalah bidang tanah yang didaftarkan tetapi terjadi sengketa. Kluster 3 atau K3

adalah bidang tanah yang didaftar tetapi tidak diterbitkan sertipikatnya. Kluster 4

atau K4 adalah bidang tanah yang sudah diterbitkan sertipikat sebelumnya.

Penambahan jumlah bidang tanah terdaftar dari Kluster 1 jumlahnya sangat

signifikan. Sejak dilaksanakannya program PTSL mulai tahun 2017, maka bidang


42

tanah yang terdaftar menjadi sebanyak 57 juta bidang atau sebanyak 42 % dari

jumlah bidang tanah yang ada. Sesuai dengan peraturan yang mengatur tentang

PTSL, yaitu Permen Nomor 12 tahun 2017 yang kemudian diganti dengan Permen

Nomor 6 tahun 2018, maka pelaksanaan PTSL ini harus dilakukan pada desa yang

kemudian menjadi desa lengkap. Akan tetapi pelaksanaan di lapangan tidak sesuai

dengan peraturan tersebut. Pelaksanaan PTSL di daerah dilakukan pada beberapa

desa dalam jumlah yang banyak, tidak fokus pada beberapa desa saja. Akibatnya

jumlah desa lengkap yang ada tidak bertambah secara signifikan.

Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap sesuai dengan

peraturan yang ada, difokuskan pada beberapa desa yang kemudian desa desa

ini akan menjadi desa lengkap. Akan tetapi pelaksanaan di lapangan tidak sesuai

dengan peraturan. Hal ini karena pelaksanaan PTSL dilakukan di beberapa desa

dengan jumlah yang banyak, maka pelaksanaanya menjadi tidak fokus dan desa

desa yang menjadi lokasi PTSL tidak menjadi desa lengkap. Hal ini sebetulnya dapat

terindikasi dari banyaknya desa/ kelurahan yang diusulkan dalam penetapan

lokasinya, oleh karena itu Kementerian ATR/ BPN melalui Dit.Jen Infrastruktur

Keagrariaan memberi persyaratan dalam penetapan lokasi desa/ kelurahan PTSL

agar benar-benar merupakan PTSL semua bidang tanahnya di desa/ kelurahan yang

ditetapkan dalam Kluster 1,2,3 dan 4.

Dilain pihak, validasi data merupakan prasyarat bagi berlakunya stelsel

publikasi positif. Hal ini sudah dilakukan oleh Direktorat Jenderal Infrastruktur

Keagrariaan dengan cara melakukan pembenahan terhadap data fisik. Bidang tanah

yang sudah terdaftar dan kualitas data fisiknya berupa KW1, KW2 dan KW3

dilakukan reposisi ke posisi sebenarnya. Untuk bidang tanah dengan kualitas data

KW 4, KW 5 dan KW6 diperbaiki kualitas datanya. Berdasarkan Juknis Kota/

Kabupaten Lengkap Tahun 2019 sudah ditentukan arahnya bahwa untuk semua KW

harus menjadi KW 1 tervalidasi.


43

A.4. Pusat Data dan Informasi Pertanahan, LP2B

Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap sudah memberikan peningkatan

kuantitas capaian Peta Bidang Tanah dan Sertipikat Hak Atas Tanah. Untuk tahun

ini selain peningkatan kuantitas, juga mulai dilakukan peningkatan kualitas. Untuk

mencapai hal ini dilakukan pembobotan terhadap kuantitas dan kualitas data hasil

PTSL. Untuk kuantitas diberi bobot 50 % dan untuk kualitas diberi bobot 50 %. Ada

tiga unsur capaian pada kualitas yaitu, terpenuhi tahapan persentase sebagai

berikut:

a. Kualitas Data (scan warkah);

b. Buku Tanah (BT) valid dan Surat Ukur valid;

c. Persil Valid;

Masing masing capaian ini mempunyai bobot sepertiga dari lima puluh

persen. Hasil dari pembobotan ini kemudian dirata-ratakan berapa persen kuantitas

dan berapa persen kualitas.

Data dari masing masing daerah dikumpulkan dan dimonitor

perkembangannya secara periodik oleh Pusdatin. Data yang dimonitor adalah

Kualitas Data, Buku Tanah-Surat Ukur Valid dan Persil Valid dengan catatan sebagai

berikut:

a. Kualitas Data memberikan gambaran sampai sejauh mana warkah yang ada

di Kantor Pertanahan sudah dalam bentuk digital.

b. Buku Tanah dan Surat Ukur Valid menerangkan mengenai buku tanah dan

surat ukur yang sudah divalidasi.

c. Persil Valid adalah adalah bidang tanah terpetakan secara digital dan valid.

Pelaksanaan kegiatan validasi persil bisa timbul keadaan dimana lebih dari

satu dokumen (surat ukur/gambar situasi) yang menempati/terpetakan pada bidang

tanah yang sama. Untuk menyelesaikan hal ini masing masing dokumen dipetakan

dan diberikan NIB, sedang untuk daerah yang bersinggungan, diberikan NIB khusus.

Hal ini untuk memberikan kesempatan bagi persil yang belakangan tervalidasi agar

tetap bisa mendapatkan pelayanan. Perubahan terhadap hal ini dilakukan jika

sudah tercapai kesepakatan atas batas batas bidang tanah masing masing. Karena


44

hal ini menyangkut konsekuensi hukum, perlu ada perlindungan hukum bagi

pelaksana.

Permasalahan tanah terkait dengan sengketa batas terjadi karena salah

satunya adalah tanggung jawab dari pemilik tanah yang belum dilaksanakan. Salah

satu tanggung jawabnya adalah untuk memelihara tanda batas. Karena hal ini tidak

dilakukan oleh pemilik tanah, maka hal ini menjadi embrio dari sengketa batas.

Kepada semua pemilik tanah akan diberi Hak, Batasan dan Tanggung jawab atas

bidang tanah yang dimilikinya (Right, Restriction dan Responsibiliti). Ketiga hal ini

nanti akan dikaitkan dengan Tata Ruang yang berlaku, hal ini dilakukan dengan

mengintegrasikan data spasial dalam peta Rencana Detail Tata Ruang (RDTR)

masing masing wilayah.

Peningkatan Kualitas Data juga dalam rangka untuk meningkatkan peringkat

Indonesia dalam Ease of Doing Business (EODB). Dari data yang dikeluarkan oleh

Bank Dunia, pada peringkat Ease of Doing Business, tahun 2018 dan 2019 Indonesia

berada pada peringkat 73. Dari sepuluh komponen yang dinilai, Registering Property

mendapatkan nilai 60 dan berada pada peringkat 106 dari 190 negara. Kantor

Pertanahan yang disurvey oleh Bank Dunia untuk mewakili Indonesia dalam rangka

EODB mencakup dua Kota yaitu Kota Jakarta dan Kota Surabaya. Sedangkan untuk

target Kota Lengkap meliputi 10 Kantor Pertanahan yaitu:

a) Jakarta Pusat; b) Jakarta Timur; c) Jakarta Selatan; d) Jakarta Barat; e)

Jakarta Utara; f) Kota Batam; g) Kota Surakarta; h) Kota Denpasar: i) Kota

Surabaya 1; j) Kota Surabaya 2.

Kriteria yang dinilai dalam peringkat Registering Property, data harus dalam

bentuk digital dan semua bidang tanah terpetakan. Oleh karena itu, dalam rangka

menaikkan peringkat Registering Property, pada masing masing Kantor Wilayah

(Kanwil) dan Kantor Pertanahan (Kantah) diberikan target penyelesaian Buku Tanah,

Surat Ukur Valid dan Persil bidang tanah Valid yang harus diselesaikan secara

periodik. Dilihat dari data masing-masing Kanwil, Buku Tanah digital dan Surat

Ukur (tekstual) digital sudah meningkat signifikan, sedangkan untuk Persil Valid

masih dalam pelaksanaan.


45

Dalam mengatasi adanya sertipikat yang bidang tanahnya tidak bisa

dipetakan dan pemiliknya tidak pernah datang, tidak pernah ada permohonan

pemeliharaan data pendaftaran tanah dan tidak ada petunjuk dari masyarakat

sekitar. Solusinya sedang diupayakan langkah terbaik untuk mengatasi hal ini,

supaya hal ini ada kejelasan. Pembahasan mengenai langkah langkah yang akan

dilakukan menghadapi hal hal seperti ini sedang dilakukan. Karena Buku tanah

ibarat mati suri. Apakah akan diusulkan pembatalan atau akan dilakukan blokir.

Pertanyaannya adalah apakah BPN punya kewenangan untuk melakukan

pembatalan? Jika menilik bahwa BPN yang menerbitkan sertipikat, BPN juga bisa

membatalkan sertipikat. Karena sertipikat yang menerbitkan adalah BPN, sedang

Hak atas tanahnya melekat pada pemiliknya. Apabila pemiliknya masih merasa

berhak dipersilahkan untuk menggugat. Namun sampai dengan saat ini dalam

struktur hukum saat ini memang pembatalan administrasi terhadap pembatalan

tersebut belum cukup kuat bagi pejabat yang membatalkan. Kewenangan Pejabat

Kantor Badan Pertanahan Nasional untuk membatlak sertipikat semacam ini

tentunya perlu diatur dalam suatu peraturan perundangan atau bahkan undang-

undan.

Sebagai antisipasi terhadap berubahnya batas wilayah Desa, Kecamatan

atau Kabupaten, sedang direncanakan bahwa kode kode wilayah untuk desa,

kecamatan dan kabupaten akan dihapus. Sebagai gantinya adalah akan dibuat NIB

yang melekat terhadap koordinat dari bidang tanahnya. Jadi NIB tadi akan

memberikan jaminan bahwa seseorang mempunyai bidang tanah sesuai koordinat

dari NIB tadi, sedangkan lokasi desa, kecamatan dan kabupaten adalah sebagai

atribut. Menggunakan NIB dan Persil Valid, kepemilikan bidang tanah seseorang

tidak lagi ditentukan oleh batas batas wilayah, tapi dengan koordinat batas bidang

tanah yang dalam database di ATR/BPN sudah merupakan persil yang valid.

Ke depan proses Kontradiktur Delimitasi juga perlu disesuaikan, bukan atas

garis batas, tetapi berdasarkan titik-titik batas. Kontradiktur diubah dari topologi

bidang beralih menjadi topologi titik. Pertimbangannya adalah persetujuan tidak


46

hanya diberikan oleh pihak pihak yang berkepentingan berdasarkan batas, akan

tetapi juga diberikan oleh pihak pihak yang berkepentingan terhadap titik/tugu

batas yang dipasang, sehingga proses pemberian persetujuan akan lebih akurat.

Apabila banyak pihak berkepentingan terhadap titik tugu batas tadi, maka titik tugu

batas tadi tidak akan digeser. Pemberian persetujuan tidak harus dengan

membutuhkan tanda tangan, akan tetapi bisa melalui rekam biometrik seperti pada

aplikasi Survey Tanahku. Proses perekaman dalam rangka kontradiktur delimitasi

akan berjalan secara kronologis seperti apa adanya. Hal ini terjadi apabila tidak

semua pihak hadir pada waktu proses pemasangan titik batas, sehingga pemberian

persetujuan tidak dilakukan dalam satu waktu yang sama. Hal yang penting adalah

pemberian persetujuan adalah nyata.

Untuk menyelesaikan target bidang tanah terdaftar pada masing masing

daerah, metode Fit for Purpose Kadastral bisa digunakan untuk membantu

mempercepat mencapai target yang ada. Masing-masing daerah melakukan

kegiatan pengukuran kadastral sesuai tujuan masing masing. Untuk daerah

perkotaan membutuhkan ketelitian yang lebih tinggi dibanding dengan daerah

yang bukan perkotaan. Dengan menggunakan metode Fit for Purpose akan

membantu daerah untuk mencapai target yang dibebankan. Dalam hal ini kegiatan

PNBP yang selama ini setara di setiap wilayah, bisa diubah berdasarkan nilai tanah.

Pelayanan permohonan pengukuran untuk bidang tanah dengan nilai tanah yang

tinggi dilaksanakan dengan menggunakan peralatan yang terbaik dengan metode

pengukuran yang menghasilkan ketelitian yang tinggi. Demikian juga untuk

pelayanan permohonan pengukuran untuk bidang tanah yang nilainya rendah,

dilaksanakan menggunakan peralatan yang sepadan. Pelaksanaan pelayanan

permohonan PNBP dengan berdasarkan nilai tanah membantu wilayah terpencil

dimana ketersediaan alatnya masih terbatas. Permohonan pengukuran bisa

dilayani dengan alat yang tersedia sehingga pelaksanaan pengukuran bisa lebih

cepat. Proses pelaksanaan pengukuran kemudian dituangkan pada dokumen

terkait (GU, PBT dan SU), tentang kapan dilakukan pengukuran, peralatan apa yang

dipergunakan dan berapa ketelitiannya. Hal ini sebagai informasi yang dijadikan


47

acuan bila dilakukan pengukuran terhadap bidang tanah yang sama. Sehingga bila

timbul perbedaan hasil pengukuran bisa sebagai bahan pertimbangan.

Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) dengan

menggunakan metode Partisipasi Masyarakat juga memberikan keuntungan dalam

hal mengatasi keterbatasan pegawai di Kantah, dan menghasilkan volume Peta

Bidang Tanah (PBT) dan Sertipikat Hak Atas Tanah (SHAT). Jika menggunakan

tenaga pegawai yang tersedia di Kantah maksimal hanya bisa membentuk dua tiam,

dengan memakai metode Partisipasi Masyarakat bisa dibentuk menjadi empat tim,

sehingga bisa dihasilkan produk yang lebih banyak. Pendaftaran Tanah Sistematis

Lengkap metode Partisipasi Masyarakat memberikan solusi untuk mengejar

pendaftaran tanah bagi bidang tanah yang belum terdaftar. Partisipasi masyarakat

juga dilakukan pada proses pemetaan (Pemetaan Partisipatif), hal ini untuk

meningkatkan jumlah bidang tanah yang terpetakan. Partisipasi masyarakat juga

secara tidak langsung memberikan efek penguatan bagi proses kontradiktur

delimitasi dan memberikan early warning terhadap bidang bidang tanah yang

bermasalah.

Masing masing daerah sudah ada data mengenai ketiga aspek di atas.

Pusdatin sudah mengumpulkan data dan memonitor perkembangan secara

periodik. Data yang dimonitor dari masing masing daerah adalah Kualitas Data

(%KD), Buku Tanah Valid (%BTV), Surat Ukur Valid (%SUV) dan Persil Valid (%PrV).

Buku Tanah Valid adalah menerangkan mengenai buku tanah yang sudah divalidasi,

surat ukur valid adalah surat ukur yang sudah divalidasi data tekstual, persil valid

adalah sudah divalidasi spasial dan persil yang sudah sesuai antara bidang tanah di

lapangan dan yang terpetakan secara digital. Berikut pada tabel di bawah ini adalah

contoh dari dua provinsi, pertama data dari Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota di

Propinsi DKI dan kedua adalah data dari Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota di

Provinsi Jawa Timur awal Juli 2020.


48

Tabel 4.1 Persentase Kualitas Data, Buku Tanah, Surat Ukur dan Persil Valid di DKI

Jakarta

Sumber: Pusdatin dan LP2B, Kementerian ATR/BPN

Dari Propinsi DKI, Kantor Pertanahan yang mempunyai kualitas data tertinggi

adalah Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Utara dengan presentase

sebesar 99.79 %. Kualitas data paling rendah adalah di Jakarta Timur sebesar 94.59

%. Buku Tanah valid tertinggi adalah di Jakarta Utara, terendah adalah di Jakarta

Timur. Persil Valid tertinggi di Jakarta Pusat, terendah di Jakarta Timur.


49

Tabel 4.2 Persentase Kualitas Data, Buku Tanah, Surat Ukur dan Persil Valid di Jatim


Dari data di Propinsi Jawa Timur, bisa diketahui Kantor Pertanahan dengan

kualitas data tertinggi adalah di Kota Surabaya I dan Kota Surabaya II, Mojokerto,

Madiun, Kediri, Blitar, Malang, dan Kota Batu. Sedang di Kabupaten yang tertinggi

adalah di Sidoarjo, Pasuruan dan Gresik. Akan tetapi dari kantor pertanahan

dengan kualitas data tertinggi tersebut di atas, prosentase capaian yang paling


50

rendah adalah persil valid yang kebanyakan masih berwarna kuning dan merah

orange. Khusus untuk kota Surabaya adalah salah satu kota yang disurvey oleh Bank

Dunia untuk penilaian Indeks Kemudahan Berusaha.

Pusdatin adalah sebagai wadah penyimpan data (Kontainer), sedang kualitas

data adalah merupakan tanggung jawab dari penyedia masing masing data.

Pusdatin memberikan filter untuk meningkatkan kualitas data yang terkirim.

Diharapkan proses validasi bersifat final sehingga ada kepercayaan terhadap data

yang ada. Apabila hal ini tercapai maka data sudah bisa diandalkan dan tidak ada

proses perbaikan data lagi.

Untuk mengantisipasi perkembangan di lapangan yang dinamis, diperlukan

perbaikan data secara periodik agar database yang tersimpan selalu up to date.

Untuk melakukan hal ini diperlukan peran aktif dari masyarakat. Pengembangan

informasi dan aplikasi perlu dilakukan untuk merealisasikan hal ini. Informasi yang

selama ini tersimpan bisa dibuka kemasyarakat. Dengan cara ini masyarakat bisa

melihat dan memberikan koreksi terhadap data yang ada. Hal ini difasilitasi

pengembangan aplikasi Sentuh Tanahku yang memberikan akses kepada

masyarakat untuk memberikan koreksi terhadap data yang ada.

Pada masa yang akan datang perkembangan di lapangan juga akan

digambarkan pada sertipikat elektronik. Kepada masing masing pemegang hak

nantinya akan diberi link spasial terhubung ke website Kementerian ATR/BPN.

Dengan demikian masing masing pemegang hak bisa memonitor perkembangan di

sekitar bidang tanahnya.

B. Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional DKI Jakarta

Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional DKI Jakarta melakukan

persiapan dalam pelaksanaan stelsel publikasi positip tahun 2025 dengan

melakukan kontrol kualitas terhadap bidang bidang tanah yang ada. Kegiatan

kontrol kualitas ini sudah dilakukan dan diharapkan tahun 2020 ini sudah selesai.

Terhadap hasil PTSL yang berupa K1, K2, K3 dilakukan kegiatan reposisi baik melalui


51

kegiatan di studio maupun lapangan. Dari semua kantah di DKI Jakarta, Jakarta

Utara merupakan yang terbaik dalam hal kualitas data spasial.

Dalam hal persiapan untuk menuju stelsel Publikasi Positip, perlu untuk

dikaji secara mendalam mengenai kesiapan negara untuk memberikan ganti rugi

apabila ada kekeliruan dalam penerbitan sertipikat. Seperti diketahui potensi ganti

rugi tidak ada pada sistim publikasi negatip yang sekarang berlaku di Indonesia.

Oleh karena itu persiapan data fisik maupun data yuridis harus benar benar valid

untuk membantu agar sedapat mungkin negara terhindar dari potensi untuk

mengganti kerugian terhadap penerbitan sertipikat yang keliru baik dalam hal

data yuridis maupun data fisik.

Perbaikan dan penyempurnaan data harus dilakukan terlebih dahulu

sebelum pelaksanaan stelsel Publikasi Positif diberlakukan. Hal ini diperlukan agar

prasyarat pemberlakuan stelsel Publikasi Positip khususnya prinsip Tirai, Cermin dan

Asuransi bisa terpenuhi.

C. Kantor Pertanahan

C.1. Kantor Pertanahan Kota Administratif Jakarta Selatan

Wilayah kerja Kantor Pertanahan Jakarta Selatan terdiri dari 10 Kecamatan

dan 65 Kelurahan. Kantor Pertanahan Jakarta Selatan sedang mempersiapkan

semua kecamatan di Jakarta Selatan untuk menjadi Kecamatan Lengkap.

Pelaksanaan dari 10 kecamatan yang terdiri dari 65 Kelurahan lengkap ini dilakukan

sesuai dengan aturan pada Juknis Kota Lengkap yang dikeluarkan Direktorat

Jenderal Infrastruktur Keagrariaan. Untuk mendukung rencana ini sudah dilakukan

scanning Buku Tanah, Surat Ukur dan Warkah pada tahun 2018 dan 2019.

Untuk penetapan kecamatan sebagai kecamatan lengkap terkendala dengan

adanya pemekaran wilayah kecamatan, seperti yang terjadi pada Kecamatan

Cilandak (disebabkan berbatasan dengan Kecamatan Depok) dan Kecamatan

Pesanggrahan (disebabkan wilayah pemekaran dari Kabupaten Tangerang). Salah

satu kecamatan yang akan segera ditetapkan menjadi Kecamatan lengkap yaitu


52

kecamatan Kebayoran Baru, untuk kemudian segera menyusul adalah kecamatan

Setiabudi dan kecamatan Tebet.

Untuk TA 2020 di kota administratif Jakarta Selatan tidak menjadi objek

PTSL, hal ini karena berdasarkan Juknis Kota Lengkap tahun 2019, jika suatu daerah

sudah ditetapkan sebagai kota lengkap, maka kegiatannya berupa Kegiatan

Pendaftaran Tanah Lengkap. Sedangkan di DKI Jakarta semua kota administratif

yang ada sudah ditetapkan sebagai kota lengkap, walaupun sebetulnya objek dan

subjeknya untuk PTSL di kota administratif ini masih ada.

C.2. Kantor Pertanahan Kota Administratif Jakarta Utara

Wilayah kerja Kantor Pertanahan Jakarta Utara terdiri dari 8 Kecamatan dan

37 Kelurahan. Dari pelaksanaan tugas sehari hari, ada beberapa hal yang perlu

mendapat perhatian, ketiga hal ini menyangkut kualitas data bidang tanah,

pelayanan SKPT dan apabila timbul sertipikat ganda.

Menyangkut Kualitas Data Bidang Tanah, bila melihat dari capaian yang ada,

Kualitas Data Bidang Tanah di Jakarta Utara sudah tergolong tinggi. Hanya pada

Kualitas Data Bidang Tanah yang tergolong KW 1, masih terdapat gap dan overlap.

Menyangkut pelayanan SKPT, perlu ada sistim yang memberikan warning sesegera

mungkin dalam proses penyelesaian pelayanan permohonan SKPT. Warning disini

adalah apabila pada waktu proses penyelesaian permohonan SKPT sedang berjalan

ternyata ada permohonan blokir atau sita yang masuk dimana permohonan blokir

atau sita ini ternyata menyangkut sertipikat yang sedang dibuatkan SKPT.

Permohonan blokir atau sita yang masuk ini tentunya akan mempengaruhi

kevalidan dari SKPT yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan, karena catatan

adanya blokir atau sita tentunya tidak akan tercatat dalam SKPT yang sudah

berjalan dan sudah dalam proses untuk disahkan.

Menyangkut timbulnya sertipikat ganda, selama ini ada pemahaman bahwa

sertipikat yang pertama kali keluar adalah merupakan sertipikat yang benar.

Padahal pemahaman ini belum tentu benar jika merujuk pada data fisik dan data


53

yuridis yang ada. Menyangkut ketiga hal diatas, maka diperlukan sosialisasi kepada

masyarakat dan seluruh stake holder agar bisa memahami hal tersebut.

Dalam pemberlakuan Stelsel Publikasi Positip, maka harus sudah dilakukan

validasi data dan penyiapan Peraturan Perundang Undangan yang berkaitan. Selain

itu juga diperlukan sarana dan prasarana yang memadai, agar setiap Kantor

Pertanahan bisa bekerja dengan optimal. Mengingat kondisi sarana dan prasarana

di Kantor Pertanahan yang berbeda-beda di berbagai wilayah di Indonesia.


54

BAB V

PEMBAHASAN

A. Persiapan menuju Stelsel Positif

Untuk menuju ke pemberlakuan Stelsel Positif, maka harus diketahui dulu

arah yang akan dituju oleh Pemerintah dalam hal ini Kementerian ATR/BPN seperti

apa pelaksanaan dari Stelsel Positip yang akan diberlakukan di Indonesia. Dari

beberapa diskusi yang dilakukan dalam rangka penelitian stelsel positif, diketahui

bahwa ada beberapa model pendaftaran tanah stelsel positif yang dilaksanakan

oleh beberapa negara di dunia. Model tersebut berbeda-beda tergantung dari

karakter masyarakat yang ada dan konstruksi hukum yang berlaku di negara yang

bersangkutan.

Seperti misalnya di Inggris yang pelaksanaan pendaftaran tanahnya

menggunakan general boundary, walaupun dari segi ketelitian dan keabsahan

mungkin tidak seakurat Kadastral Boundary, akan tetapi karakter masyarakat di

Negara ini menerima dan mendukung pelaksanaan dari sistim pengukuran

pendaftaran tanah ini. Di negeri Belanda yang mengubah dari sistim stelsel publikasi

negatif menjadi stelsel publikasi negatif yang dikembangkan (improved), contohnya

dalam hal peralihan hak, apabila akta yang digunakan untuk pendaftaran balik nama

sudah dilakukan lebih dari 10 tahun, maka keabsahan akta tersebut tidak perlu

diteliti lagi, kebenarannya, apabila pembeli bertikad baik, sehingga pemegang hak

terdaftar dianggap sebagai pemegang hak yang benar.

Di Australia juga berbeda dalam hal bahwa untuk setiap permohonan

peralihan hak diharuskan untuk dilakukan pengukuran kembali atas bidang tanah

yang akan dimohon untuk peralihan haknya. Hal mana tidak dilakukan di Indonesia.

Untuk melakukan pelayanan pengukuran kembali ini menuntut untuk tersedianya

data fisik yang akurat, dan hal ini juga akan tersedia apabila dilakukan updating data

fisik, hal mana kalau di negeri Belanda dilakukan pada waktu terjadi proses

peralihan hak. Di Malaysia yang merupakan tetangga serumpun, dilakukan metode

Fit for Purpose untuk mengejar tercapainya bidang tanah terdaftar. Pelaksanaan


55

metode Fit for Purpose ini berhasil dengan baik sehingga memberikan kontribusi

bagi peningkatan peringkat Malaysia dalam ranking Ease of Doing Business.

Pada bab ini akan dibahas beberapa faktor yang berhubungan dengan

pemberlakuan Stelsel Positip, yaitu Cakupan Peta Dasar Pertanahan dan Jumlah

Bidang Tanah Terdaftar maupun yang merupakan prasyarat dari pemberlakuan

Stelsel Positif yaitu Prinsip Tirai, Cermin dan Asuransi.

A.1. Cakupan Peta Dasar Pertanahan

Peta Dasar Pertanahan menjadi dasar untuk digunakan sebagai wahana

untuk memetakan hasil pengukuran yang dilakukan dalam pekerjaan pengukuran

dalam rangka Pendaftaran Tanah. Oleh karena itu pengadaan Peta Dasar

Pertanahan menjadi sangat diperlukan untuk kelancaran pelaksanan Pendaftaran

Tanah. Pengadaan Peta Dasar Pertanahan sudah dilakukan secara bertahap dan

hasilnya bisa dilihat pada tabel 3 dan 4.


56

Tabel 3 Cakupan Peta Dasar Pertanahan Tahun 2016

Sumber: Bid. Pengelolaan Data dan Informasi Pertanahan dan Tata Ruang Kementerian ATR/BPN, Juni 2016.


57

Tabel 4 Cakupan Peta Dasar Pertanahan tahun 2018

Sumber: Bid. Pengelolaan Data dan Informasi Pertanahan dan Tata Ruang Kementerian ATR/BPN, 2018.


58

Dari tabel 3 bisa dilihat bahwa Persentase cakupan Peta Dasar Pertanahan

pada tahun 2016 adalah sebesar 45.67 % dari luas wilayah diluar kawasan hutan di

Indonesia. Luas cakupan Peta Dasar Pertanahan pada tahun 2018, seperti

ditunjukkan pada tabel 4, bertambah menjadi sebesar 49.05 %. Penambahan

cakupan Peta dasar Pertanahan juga diupayakan dengan menggunakan Pesawat

Udara Nir Awak (PUNA).

Penambahan cakupan Peta Dasar Pertanahan diperlukan sebagai wahana

untuk memetakan hasil pengukuran dalam pelaksanaan Pendaftaran Tanah. Sejak

dilaksanakannya Pendaftaran Tanah di Indonesia, sudah sekitar 68 Juta bidang

tanah sudah terdaftar, sisa bidang tanah yang belum terdaftar akan diselesaikan

pada tahun 2024 sesuai target PTSL renstra 2021 – 2024. Dengan dilakukannya

pendaftaran tanah untuk semua bidang tanah, maka secara bertahap bisa

diwujudkan Kabupaten/Kota lengkap. Dengan terwujudnya Kapubaten/Kota

lengkap maka akan menaikkan nilai index kualitas administrasi pertanahan di

Indonesia yang merupakan salah satu unsur yang dinilai untuk menentukan

peringkat Registering Properties.

A.2. Jumlah Bidang Tanah Terdaftar

Jumlah Bidang tanah terdaftar di Indonesia ditunjukkan pada tabel 5. Dari

tabel tersebut bisa dilihat bahwa bidang tanah terdaftar sampai dengan tahun 2019

berjumlah ± 68.5 juta bidang tanah yang dihasilkan dari beberapa periode. Pada

periode PP 10/61 jumlah bidang tanah terdaftar sejumlah ± 16.5 juta bidang tanah,

pada periode selanjutnya jumlah bidang tanah bertambah ± 32 juta bidang tanah,

kemudian sejak dilaksanakan PTSL jumlah bidang tanah bertambah dengan

signifikan yaitu bertambah sejumlah ± 20 juta bidang.


59

Tabel 5 Jumlah Bidang Tanah Terdaftar di Indonesia

Jumlah Bidang Tanah Terdaftar Bidang Tanah

Tahun 2016 Tahun 2019

Jumlah

Sisa PP 10/61

(1961-1997)

PP 24/97

(1997-2016)

Inpres 2/2018

Permen 6/2018

(2016-2019)

± 16.5 Juta ± 32 Juta ± 20 Juta ± 126 Juta ± 58 Juta 47 %

Sumber: Dirjen Hubungan Hukum Keagrariaan, Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional

Dari total jumlah bidang tanah yang ada di Indonesia sejumlah ± 126 juta

bidang tanah, masih terdapat sisa bidang tanah yang belum terdaftar sejumlah ± 58

juta bidang tanah. Sisa bidang tanah yang belum terdaftar ini akan

diselesaikan pada tahun 2024 sesuai PTSL Renstra 2021 – 2024. Hal ini sebagai

upaya untuk mewujudkan Kabupaten/Kota yang sudah lengkap pemetaan dan

pendaftaran tanahnya. Apabila hal ini bisa terwujud, maka nilai kualitas

Administrasi Pertanahan bisa meningkat yang pada akhirnya akan menaikkan nilai

Registering Properties yang merupakan salah satu unsur yang dinilai dalam

menentukan peringkat Ease of Doing Busines.

A. 3. Peringkat Ease of Doing Business

Ease of Doing Business adalah merupakan peringkat yang menunjukkan

seberapa baik dan sederhana dari peraturan yang berhubungan dengan kemudahan

berusaha. Penilaian terhadap kemudahan berusaha ini kemudian akan menentukan

peringkat dari negara yang dinilai, semakin tinggi ranking menunjukkan semakin

sederhana peraturan dan semakin tinggi kemudahan dalam berusaha dan

perlindungan pada hak atas tanah. Peringkat Ease of Doing Business dari

Indonesia dan beberapa negara di Asia diperlihatkan pada Tabel 3.


60

Tabel 6. Peringkat Ease of Doing Business

Sumber : The World Bank|Doing Business measuring Business Regulations

Dari tabel 6 di atas bisa dilihat peringkat Ease of Doing Business dari

beberapa negara dengan parameter yang dijadikan penilaian, yaitu Starting a

Business, Dealing with Construction Permits, Getting Electricity dan Registering

Property (tidak semua parameter ditampilkan dalam tabel). Seperti bisa dilihat

peringkat paling tinggi di negara Asean adalah Singapore yang berada pada

peringkat 2, Singapura mencatatkan poin tertinggi yaitu 86.2 dan Malasia pada

peringkat ke 12 dengan score 81.5, namun untuk peringkat Registering Property,

peringkat yang dicapai Singapura dan Malaysia masih kalah dari peringkat yang

dicapai Qatar, dimana Qatar menempati ranking 1 sementara Singapura dan

Malaysia menempati ranking 21 dan 33. Hanya untuk peringkat Ease of Doing

Business Qatar berada jauh di bawah Singapura dan Malaysia yaitu berada pada

peringkat 77. Sementara Indonesia berada pada peringkat 73 dengan score 69.6,

terpaut sedikit dengan Vietnam yang berada pada peringkat 70 dengan score 69.8.

Walaupun score untuk Ease of Doing Business terpaut sedikit, untuk peringkat

Registering Property Indonesia terpaut jauh dengan Vietnam, Indonesia berada

pada peringkat 106 sementara Vietnam berada pada peringkat 64. Menarik untuk

dilihat bagaimana Qatar yang menempati peringkat pertama dalam Registering

Property namun dalam peringkat Ease of Doing Business Qatar berada pada

peringkat 77. Untuk bisa melihat lebih jelas mengenai peringkat beberapa negara di


61

atas dalam Registering Property, di bawah ditampilkan tabel yang memuat data

mengenai Registering Property.

Tabel 7. Peringkat Registering Properties

Sumber : The World Bank|Doing Business measuring Business Regulations

Tabel 7. Di atas memperlihatkan ranking Registering Property dari beberapa

negara yang sama seperti pada tabel 6 sebelumnya. Pada tabel Registering

Property ini dilakukan penilaian terhadap beberapa parameter yaitu Prosedur,

Waktu, Biaya dan Kualitas Administrasi Pertanahan. Dari tabel di atas bisa dilihat

bahwa Qatar yang menempati peringkat pertama mendapat sqore 96.2, hal ini

didukung dengan nilai yang didapatkan pada masing masing parameter yang baik

dan diatas nilai negara lain kecuali untuk nilai Kualitas Administrasi Pertanahan yang

masih kalah dengan Singapura dan Malaysia. Indonesia mendapatkan score 60,

untuk nilai prosedur, waktu dan kualitas administrasi pertanahan, Indonesia tidak

berada pada yang paling bawah, bahkan untuk prosedur Indonesia sama dengan

Singapura dan Malaysia yaitu 6, sedang untuk waktu , Indonesia dengan score

31masih lebih bagus dari Vietnam dengan score 53.3. Indonesia juga masih di atas

Vietnam untuk Kualitas Adminitrasi Pertanahan, Indonesia dengan score 15.5

sedang Vienam dengan score 14. Indonesia masih tidak bagus pada biaya, dimana

score Indonesia adalah 8,3, yang paling tertinggi dari negara lain pada tabel. Negara

Asean terendah dalam hal biaya adalah Vietnam dengan score 0.6 disusul oleh

Singapura dan Malaysia dengan score 2.9 dan 3.5 .


62

Walaupun bukan satu satunya, tapi nilai dari Registering Property ikut

memberikan andil dalam penentuan peringkat pada Ease of Doing Business, oleh

karena itu peringkat dalam Registering Property harus diupayakan untuk bisa

ditingkatkan dengan cara melakukan perbaikan dalam beberapa hal yang dijadikan

unsur penilaian. Sesuai dengan yang dinyatakan dalam laman The World Bank, Ease

of Doing Business, ada beberapa unsur yang dinilai dalam Registering Property,

diantaranya adalah :

1. Prosedur, waktu dan biaya dalam proses peralihan hak.

2. Kualitas sistem Admisitrasi Pertanahan dalam hal :

a. Kehandalan Infrastruktur

b. Transparansi biaya

c. Cakupan Geografis

d. Bebas dari sengketa, konflik dan perkara tanah dan kesamaan hak

dalam mendapatkan hak atas tanah.

B. 4. Prasyarat pemberlakuan Stelsel Positip, Prinsip Tirai, Cermin dan Asuransi

Arah Indonesia menuju ke pelaksanaan Stelsel Positif akan sekaligus

mencakup semua unsur di atas. Karena dengan pelaksanaan Stelsel Positif maka

akan meningkatkan kualitas sistem administrasi pertanahan karena untuk

melaksanakan hal ini perlu prasyarat yaitu prinsip Tirai, dimana setelah Stelsel

Positif dilaksanakan, maka pada setiap bidang tanah yang sudah bersertipikat, maka

kepada setiap pemegang haknya dijamin kepastian haknya, dan tidak akan bisa

diganggu gugat oleh pemilik pemilik sebelumnya. Hal ini akan menjamin kepastian

dalam hal prosedur, waktu dan biaya dalam proses peralihan hak, yang menjadi

unsur yang dinilai dalam penilaian Registering Property di atas. Pada pelaksanaan di

lapangan, hal yang harus dilakukan adalah dengan meningkatkan Persentase Buku

Tanah Valid, sehingga bisa mendukung pada pelaksanaan proses peralihan hak

dengan cepat.

Prasyarat untuk menuju Stelsel Positif yang kedua adalah prinsip Cermin,

dimana untuk bidang tanah yang sudah bersertipikat, data fisik bidang tanah di


63

lapangan adalah sama persis dengan data pada peta dan tersimpan secara digital.

Data batas batas bidang tanah, dan informasi lainnya harus tersedia secara

elektronik. Hal ini sudah dilakukan oleh Kementerian ATR/BPN melalui jajaran

Kanwil dan Kantah dengan melakukan validasi persil yang Persentasenya terus

meningkat dari waktu kewaktu. Peningkatan Persentase validasi persil ini akan

menaikkan score Indonesia yang masih belum bagus dalam hal Kualitas Sistem

Administrasi Pertanahan.

Prasyarat untuk menuju Stelsel Positif yang ketiga adalah prinsip asuransi,

prinsip ini sebagai konsekuensi dari prinsip pertama dan kedua yaitu prinsip Tirai

dan Cermin, yang menjamin bahwa untuk setiap pemegang hak dijamin kepastian

haknya dan dijamin kebenaran dari data fisik dan yuridis yang terkandung dalam

sertipikat. Apabila kemudian ada kekeliruan yang mengakibatkan gugatan atas

sertipikat, dan apabila penggugat memenangkan gugatan, maka kepada penggugat

akan diberikan kompensasi ganti kerugian tetapi hak atas tanah tetap berada pada

pemilik semula.

Bagaimana dengan arah Indonesia menuju ke pelaksanaan Stelsel Positif,

dari beberapa statement yang disampaikan beberapa pejabat di Kementerian

ATR/BPN pada waktu acara Rakernas, dan dari hasil wawancara dengan beberapa

narasumber yang dilakukan selama penelitian, maka dapat disimpulkan beberapa

hal terkait dengan tahapan yang akan dilakukan oleh Kementerian ATR/BPN untuk

menuju ke Stelsel Positif sebagai berikut :

1. Memberlakukan Kota/Kabupaten Lengkap secara bertahap mulai tahun

2020

2. Mendaftar seluruh bidang tanah

3. Pemberlakuan Stelsel Positif pada tahun 2024

Untuk melihat kesiapan dalam rangka mewujudkan ketiga hal di atas maka

dilakukan analisa terhadap data yang ada di Kementerian ATR/BPN, dalam hal ini

data yang dihimpun oleh Pusat Data dan Informasi (Pusdatin). Analisa dilakukan

untuk mengetahui mengenai kesiapan data fisik utamanya dalam mendukung

terwujudnya kota/kabupaten lengkap. Analisa dilakukan terhadap data dari


64

Pusdatin yang didapatkan dalam dua periode yaitu periode pertama pada bulan

Pebruari 2020 dan periode kedua pada bulan Juli 2020.

Data dari Pusdatin memperlihatkan hasil dari masing masing Kantah dalam

hal Kualitas Data, Buku Tanah Valid, Surat Ukur Valid dan Persil Valid. Kualitas Data

adalah kualitas warkah digital, Buku Tanah Valid adalah Buku Tanah Tekstual yang

valid, Surat Ukur Valid adalah Surat Ukur Tekstual, Persil Valid adalah Surat Ukur

Spasial. Sehubungan dengan prinsip Stelsel Positip yang menggunakan prinsip Tirai

dan Cermin, maka dilakukan analisa pada Buku Tanah, Persil Valid dan Kualitas Data

. Analisa pada Buku Tanah, Persil Valid dan Kualitas Data adalah untuk mengetahui

sampai sejauh mana prosentase data yuridis dan data fisik benar benar sudah

aman terproteksi pada database sehingga sewaktu waktu dibutuhkan bisa

didapatkan. Analisa ini juga untuk memastikan sampai sejauh mana bidang tanah di

lapangan sudah terpetakan secara digital dan sesuai dengan letaknya baik di

lapangan maupun di peta, sehingga bidang tanah yang sudah bersertipikat dijamin

kepastian letak dan batasnya. Dari analisa yang dilakukan ini bisa untuk mengetahui

apakah prinsip Cermin dan Tirai sudah terpenuhi pada suatu wilayah.

Analisa dilakukan dengan melihat pada data Buku Tanah valid, Persil Valid

dan Kualitas Data, dilihat bagaimana posisi pada waktu data didapat pada bulan

Pebruari 2020, bagaimanakah ranking dari masing masing kantah di propinsi yang

bersangkutan. Kemudian data yang sama dilihat pada data Pusdatin bulan Juli 2020,

dari sini bisa dilihat apakah terjadi perubahan peringkat, dan bagaimana

hubungannya dengan laju penambahan persil valid yang terjadi pada Kantah.

Hasil dari masing masing Kantah dibuat dalam bentuk table per propinsi dan

dibuat ranking sesuai dengan hasil yang telah dicapai. Analisis capaian Persil Valid

dan Buku Tanah Valid dilakukan untuk mengetahui pencapaian dari masing masing

Kantah. Capaian Persil Valid dan Buku Tanah Valid akan diklasifikasikan

berdasarkan tinggi rendahnya persentase capaian , yaitu (1) Sangat rendah (<20%);

(2) Rendah (20% - <40%); (3) Sedang (40% - <60%); (4) Tinggi (60% - < 80%); dan (5)

Sangat Tinggi (>80%).


65

Propinsi yang diambil sebagai contoh adalah propinsi yang salah satu

Kantahnya diproyeksikan menjadi kota lengkap dalam rangka EODB ditambah

dengan lima propinsi yang Kantahnya tidak diproyeksikan sebagai kota lengkap di

tahun 2020. Hasil ini kemudian dibandingkan antara periode pertama dan kedua

untuk mengetahui sejauh mana kemajuan masing masing Kantah. Hasil dari

pembandingan ini kemudian dilakukan analisa mengenai factor factor yang

mempengaruhi kecepatan/kelambatan dalam mencapai kemajuan. Berikut ini

adalah data yang didapatkan dari Pusdatin beserta analisa yang dilakukan. Propinsi

tersebut berturut turut adalah DKI Jakarta, Jawa Tengah dan Jawa Timur.

Sedangkan Propinsi lain yang diambil sebagai sampel walaupun tidak ada Kota

lengkap adalah propinsi Jawa Barat, Banten, Sulawesi Tengah dan Maluku Utara.

Propinsi propinsi ini diambil sebagai sampel karena mewakili Propinsi yang menjadi

tujuan investasi dari luar negeri (Foreign Direct Investment), sehingga dalam

perspektif ini sangat sesuai dengan rencana pelaksanaan Stelsel Positif yang salah

satu tujuannya adalah memberikan kepastian hukum dalam investasi. Khusus untuk

DKI, dilakukan analisa sampai ke tingkat kelurahan/desa dalam rangka desa lengkap,

dimana sesuai dengan Protokol PTSL (Surat Sekretaris Jenderal No. HR.01/1050-

100/VII/2020 tanggal 15 Juli 2020 hal Pelaporan Output PTSL), persyaratan

Kelurahan untuk dideklarasikan sebagai Kelusahan lengkap adalah

1. Jumlah persil tervalidasi lebih besar sama dengan 95 %

2. Jumlah Buku Tanah tervalidasi lebih besar sama dengan 98 %

Data mengenai Investasi Luar Negeri (Foreign Direct Investment) pada

masing masing Propinsi didapat dari laporan Kuartal Kedua BKPM yang diunduh dari

laman BKPM seperti diperlihatkan ada gambar 4.


66

Gb. 4. Realisasi Investasi di Indonesia Kuartal II 2019 (kiri) dan Kuartal II 2020

(kanan)

Sumber BKPM, Realisasi Investasi di Indonesia

Di bawah ini adalah tabel masing masing propinsi, (a) adalah data akhir

bulan Pebruari 2020 dan (b) adalah data akhir bulan Juli 2020.

1. DKI Jakarta

DKI Jakarta merupakan propinsi yang merupakan tujuan investasi luar negeri

terbesar kedua setelah Jawa Barat pada tahun 2019 dan 2020, hal ini bisa dilihat

dari laporan kuartal kedua BKPM. Dengan wilayah seluas 66.233 Ha investasi yang

masuk ke Propinsi DKI sebesar 13 % pada tahun 2020, naik dari tahun 2019 yang

sebesar 12.5 %.

Kementerian ATR/BPN telah menetapkan Kota Administratip di DKI sebagai

kota lengkap untuk tahun 2020. Pencanangan Kota lengkap ini adalah dalam rangka

mewujudkan rencana Kementerian ATR/BPN untuk melaksanakan Stelsel Positif

yang bertujuan untuk lebih memberikan peluang kepada investor luar negeri

dalam berinvestasi di DKI. Dari tabel 8.a. dan 8.b. di bawah bisa dilihat

perkembangan dari Persentase Persil valid, Buku Tanah Valid dan Kualitas Data dari

masing masing Kota Administratip di DKI per periode Pebruari dan Juli 2020.


67

Tabel 8.a. Peringkat Kota Administratif di DKI Jakarta bulan Pebruari


Di lihat dari klasifikasi capaian persil valid, nampak bahwa pada data bulan

Pebruari capaian persil valid di Jakarta Timur tergolong sedang (40% - <60%),

Jakarta Barat, Jakarta Selatan dan Jakarta Utara Tinggi (60 % - < 80%) dan Jakarta

Pusat Sangat Tinggi (>80%). Sedangkan pada bulan Juli, capaian persil valid di

Jakarta Timur dan Jakarta Barat tergolong sedang (40% - <60%), Jakarta Selatan,

Jakarta Utara dan Jakarta Pusat Tinggi (60 % - < 80%). Penurunan pada presentasi

persil valid yang terjadi pada bulan Juli diakibatkan karena ada adjustment dengan

bidang sekitar karena proses pemecahan atau pemisahan atau proses lainnya.

Sedangkan untuk Persentase Buku Tanah Valid pada bulan Pebruari , capaian dari

Jakarta Timur tergolong tinggi (60 % - < 80 %) sedang Jakarta Barat, Jakarta Utara,

Jakarta Pusat, Jakarta Selatan tergolong sangat tinggi ( > 80 %). Pada bulan Juli,

capaian Jakarta Timur meningkat tapi masih tergolong dalam katagori tinggi (60 % -

< 80 %) sedang Jakarta Barat, Jakarta Selatan, Jakarta Pusat dan Jakarta Utara

sangat tinggi ( > 80 %), dengan Jakarta Utara mencapai 99.83 %, sedikit lagi

menjadi 100 %. Untuk Kualitas Data, masing masing kota sudah pada golongan

sangat tinggi (> 80 %).


68

Tabel 8.b. Peringkat DKI Jakarta bulan Juli

Sangat Tinggi Tinggi Sedang


Untuk melihat capaian persil valid dan buku tanah valid pada masing masing

desa/kelurahan, bisa dilihat pada tabel 9.a. dan 9.b. di bawah yang menunjukkan

Persentase capaian validasi persil dan buku tanah di Jakarta Selatan.

Tabel 9.a. Persentase Persil Valid Kelurahan di Jakarta Selatan


Prosentase Persil valid yang ditampilkan pada tabel 9.a. adalah capaian

persil valid maksimum dan minimum dari masing masing kelurahan dalam satu

kecamatan, untuk capaian semua kelurahan dapat dilihat pada lampiran 1. Dari

tabel 9.a. bisa dilihat bahwa Persentase persil valid tertinggi adalah kelurahan

Gandaria Utara dengan capaian 87.36 %, sedang Persentase capaian terendah


69

adalah kelurahan Manggarai dengan capaian 17.63 %. Dari semua kelurahan yang

ada, capaian persil valid belum ada yang mencapai 95 %.

Tabel 3. b. Persentase Buku Tanah valid Kelurahan di Jakarta Selatan


Tabel 9.b. memperlihatkan prosentase capaian dari Buku Tanah valid untuk

masing masing kelurahan, ada beberapa kelurahan yang sudah mencapai 100 %

Persentase Buku Tanah Valid, yaitu kelurahan Manggarai, Mampang Prapatan,

Kuningan Barat dan Senayan, untuk prosentase terendah adalah kelurahan

Petukangan Selatan dengan capaian 98.88 %. Untuk capaian Persentase Buku Tanah

valid, semua kelurahan di Jakarta Selatan sudah melampaui 98 %.

Pada tabel selanjutnya yaitu tabel 10.a. dan 10.b. bisa dilihat capaian Persil

valid dan Buku Tanah valid dari masing masing kelurahan di Jakarta Utara.


70

Tabel 4. a. Persentase Persil Valid Kelurahan di Jakarta Utara


Prosentase Persil valid yang ditampilkan pada tabel 10.a. adalah capaian

persil valid maksimum dan minimum dari masing masing kelurahan dalam satu

kecamatan di Jakarta Utara, untuk capaian semua kelurahan dapat dilihat pada

lampiran Lampiran 2. Dari tabel 10.a. bisa dilihat bahwa ada beberapa kelurahan

yang mencapai Persentase persil valid 100 % yaitu kelurahan Pulau Kelapa, Pulau

Pari dan Rawa Badak Utara, selain itu ada beberapa kelurahan yang capaian persil

valid sudah mencapai di atas 95 %. Sedang Persentase capaian terendah adalah

pada Kelurahan Pademangan Timur dengan capaian 64.65 %.


71

Tabel 10.b Persentase Buku Tanah valid Kelurahan di Jakarta Utara


Tabel 10.b. memperlihatkan prosentase capaian dari Buku Tanah valid untuk

masing masing kelurahan, ada beberapa kelurahan yang sudah mencapai 100 %

Persentase Buku Tanah Valid, yaitu kelurahan Pulau Kelapa, Pulau Panggang, Pulau

Pari, Pulau Untung Jawa dan Ancol, untuk prosentase terendah adalah kelurahan

Pejagalan dengan capaian 99.76 %. Untuk capaian Persentase Buku Tanah valid,

semua kelurahan di Jakarta Utara sudah melampaui 98 %.

Tabel 11 menunjukkan banyaknya kelurahan di Jakarta Selatan dan Jakarta

Utara yang Buku Tanah Valid dan Persil Validnya sudah mencapai diatas 98 % dan

95 %. Dari tabel bisa dilihat bahwa di Kota Administratif Jakarta Utara sudah ada 27

Kelurahan yang siap untuk dideklarasikan sebagai Kelurahan lengkap karena

Persentase Buku Tanah Valid dan Persil Valid sudah mencapai di atas 98 % dan 95

%, sedang di Kota Administratif Jakarta Selatan belum ada Kelurahan yang bisa

dideklarasikan sebagai Kelurahan lengkap karena Persentase Persil Valid belum ada


72

yang mencapai 95 % walaupun Persentase Buku Tanah Valid yang sudah mencapai

di atas 98 % sebanyak 65 Kelurahan.

Tabel 11 Jumlah Buku Tanah Valid dan Persil Valid di Kelurahan di Jakarta Selatan

dan Jakarta Utara

No

Kota

Administratif

Buku Tanah

> 98 %

Persil Valid

> 95 %

1 Jakarta Selatan 65 0

2 Jakarta Utara 37 27

2. Jawa Tengah

Data dari Jawa Tengah dibuat peringkat Persil valid, Buku Tanah Valid dan

Kualitas Data bisa dilihat pada table 12.a. dan 12.b. dibawah ini.

Tabel 12.a. Peringkat Jawa Tengah bulan Pebruari


73


Dari data yang didapat untuk propinsi Jawa Tengah, bisa dilihat bahwa pada

tabel 12.a., yang mencapai hasil tertinggi untuk Persil valid adalah Kota Surakarta,

hal mana sejalan dengan dijadikannya Kota Surakarta sebagai salah satu Kota

lengkap. Peringkat kedua adalah Kabupaten Semarang dan peringkat ke tiga adalah

Kota Semarang. Dari ketiga kantah ini, apabila dilihat Persentase persil valid

tehadap Buku Tanah, maka kota Semarang adalah yang mempunyai Buku Tanah

terbanyak disusul kabupaten Semarang dan kota Surakarta. Laju penambahan

Persentase persil valid di Kota Surakarta melebihi melebihi laju penambahan yang

terjadi di Kabupaten Semarang. Hal ini bisa dilihat pada data yang diambil pada

bulan Juli 2020 pada tabel 12.b., dimana Kota Surakarta bertambah sebanyak 1.36

%, sedangkan Kabupaten Semarang hanya bertambah sebanyak 0,29 % dan .

Jikalau tendensi ini terus berjalan maka Persentase persil valid kota Surakarta dalam

hal Persentase persil valid akan bertambah dengan signifikan.


74

Tabel 12.b. Peringkat Jawa Tengah bulan Juli

Sangat Tinggi Tinggi Sedang Rendah


Pada table 12.b yang menggambarkan data pada bulan Juli 2020, peringkat

tiga besar Persil valid berubah, yang pertama tetap Kota Surakarta, kedua

Kabupaten Brebes dan ketiga Kota Tegal. Kabupaten Brebes dan Kota Tegal

mengalami kemajuan yang signifikan. Kabupaten Brebes yang semula 50.96 %

menjadi 66.10 % mengalami kenaikan sebesar 15.14 %, sedangkan Kota Tegal naik

dari 47.60 % menjadi 64.33 %, mengalami kenaikan sebesar 16.73 %. Kenaikan

pada Kabupaten Brebes terasa signifikan karena jumlah Buku Tanah yang jauh lebih

banyak dari Kota Tegal yaitu 334.277 dibanding 82.537 (per Juli 2020). Kenaikan


75

yang terjadi di Kabupaten Brebes juga melebihi kota Surakarta sebagai salah satu

kota yang ditargetkan untuk menjadi kota lengkap yang Persentase kenaikan hanya

1.36 %. Apabila laju kenaikan yang dicapai Kabupaten Brebes bisa dipertahankan,

peringkat Kabupaten Brebes dalam hal persil valid bisa menyalip Kota Surakarta.

Di propinsi Jawa Tengah terdapat kabupaten dengan jumlah buku tanah

yang sangat besar yaitu kabupaten Boyolali dengan jumlah 645.365 yang meningkat

menjadi 656.959 pada Juli 2020, akan tetapi jumlah buku tanah yang besar ini tidak

diimbangi dengan capaian jumlah persi valid yang pada bulan Pebruari 2020

mencapai 22.97 % dan pada bulan Juli 2020 mencapai 28.93 % atau naik sebesar

0.94 % dalam periode selama 5 bulan.

Di lihat dari klasifikasi capaian persil valid di bulan Pebruari, nampak bahwa

pada data bulan Pebruari capaian persil valid di Kabupaten Boyolali, Magelang,

Purbalingga, Kebumen, Klaten, Purworejo, Wonogiri, Kudus, Blora, Pekalongan,

Kendal, Temanggung, Tegal, Cilacap, Jepara, Karanganyar, Grobodan, Sragen dan

Kota Magelang tergolong rendah (20 % - < 40 %). Capaian persil valid untuk

Kabupaten Banjarnegara, Pati, Sukoharjo, Rembang, Banyumas, Wonosobo,

Pemalang, Demak, Batang, Brebes, Semarang, Kota Salatiga, tegal dan Semarang

adalah tergolong sedang (40 % - < 60 %). Sedangkan Kota Surakarta tergolong tinggi

(60 % - < 80 %). Sedangkan pada bulan Juli, dari 19 kabupaten/kota yang capaian

persil validnya rendah, berkurang menjadi 10 kabupaten/kota yaitu kabupaten

Boyolali, Kebumen, Wonogiri, Purbalingga, Purworejo, Kudus, Klaten, Temanggung,

Kota Pekalongan dan Salatiga tergolong rendah (20 % - < 40 %). Untuk Kabupaten

Demak, Blora, Tegal, Magelang, Banjarnegara, Pekalongan, Sragen, Grobogan,

Sukoharjo, Pati, Kendal, Cilacap, Rembang, Banyumas, Jepara, Pemalang,

Karangnyar, Wonosobo, Semarang, Kota Magelang, Kota Semarang tergolong

sedang (40 % - <60 %). Sedang untuk capaian persil valid yang tergolong tinggi (60

% - < 80 %) menjadi empat kabupaten/kota yaitu Kabupaten Batang, Brebes, Kota

Tegal dan Kota Surakarta.

Untuk capaian Buku Tanah Valid pada bulan Pebruari untuk Kabupaten

Banjarnegara, Magelang, Batang, Purbalingga dan tegal tergolong rendah (20 % - <


76

40 %). Untuk Kabupaten Purworejo, Kebumen, Klaten, Boyolali, Brebes, Demak,

Blora, Grobogan, Wonosobo, Pati, Pekalongan, Temanggung, Jepara, Kota Semarang

tergolong sedang (40 % - <60%). Untuk Kabupaten Karanganyar, Banyumas,

Rembang, Kendal, Kudus, Kota Magelang dan Kota Salatiga tergolong tinggi (60 % -

<80 %). Sedangkan untuk kabupaten Sragen, Sukoharjo, Pemalang, Semarang,

Wonogiri, Cilacap, Kota Surakarta dan Kota Tegal masuk golongan tinggi (> 80 %).

Pada bulan Juli dari 5 kabupaten yang tergolong rendah (20 % - < 40 %) tinggal 1

kabupaten yaitu Banjarnegara, Untuk kabupaten Purworejo, Purbalingga,

Kebumen, Magelang, Tegal Boyolali, Demak, Blora, Brebes, Grobogan, Wonosobo

dan kota Semarang masuk golongan sedang ( 40 % - < 60 %). Sedang kabupaten

Temanggung, Pekalongan, Klaten, Jepara, Pati, Rembang, Banyumas, Batang,

Kendal, kota Magelang dan kota Salatiga masuk golongan tingi (60 % - < 80 %). Pada

golongan sangat tinggi (> 90 %) adalah kabupaten Sragen, Kudus, Karanganyar,

Sukoharjo, Semarang, Pemalang, Wonogiri, Cilacap, Kota Surakarta dan Kota Tegal.

Untuk capaian Kualitas Data pada bulan Pebruari untuk Kabupaten

Magelang, Wonogiri, Boyolali, Sragen, Temanggung dan Kebumen tergolong sedang

(40 % - < 60 %), Kabupaten Kendal, Cilacap, Sukoharjo, Tegal, Wonosobo, Jepara,

Purworejo, Blora, Karanganyar, Kudus, Grobogan, Pemalang, Klaten, Rembang,

Purbalingga Pati, Batang, Banjarnegara, Banyumas, Pekalongan, Brebes, Semarang,

Demak, kota Pekalongan, kota Semarang dan kota Salatiga tergolong tinggi ( 60 % -

< 80 %), sedangkan kota Surakarta, kota Magelang dan kota Tegal tergolong sangat

tinggi ( > 90 %).

Pada bulan Juli ada 3 kabupaten tergolong sedang ( 40 % - < 60 %) yaitu

kabupaten Wonogiri, Magelang dan Sragen. Sedang kabupaten Kebumen,

Sukoharjo, Boyolali, TEmanggung, Kendal, Tegal Jepara, Wonosobo, Purworejo,,

Cilacap, Blora, Karanganyar, Kudus, Klaten, Pemalang, Grobogan, Purbalingga,

Rembang, Pati, Batang, Banjarnegara, Pekalongan, Banyumas, Brebes, kota

Pekalongan dan kota Semarang tergolong tinggi ( 60 % - < 80 %). Untuk kabupaten

Semarang, Demak, kota Salatiga, kota Surakarta, kota Magelang dan kota Tegal

tergolong tinggi ( > 80 %).


77

3. Jawa Timur

Propinsi Jawa Timur sebagai salah satu propinsi dengan jumlah

Kabupaten/Kota terbanyak, peringkat tiga besar Persentase Persil valid bulan

Pebruari 2020 seperti bisa dilihat pada table 13.a. ditempati oleh kabupaten

Pacitan, Madiun dan Malang. Dari ketiga Kabupaten ini, yang paling banyak Buku

Tanah nya adalah Kabupaten Malang dengan jumlah 455.750 disusul oleh Madiun

dan Pacitan dengan jumlah Buku Tanah berturut turut sebanyak 318.549 dan

256.720. Pada periode ini, kota yang dijadikan target sebagai kota lengkap di Jawa

Timur yaitu Kota Surabaya I dan Kota Surabaya II berada pada peringkat 33 dan 34

dengan capaian 19.81 % untuk Surabaya II dan 19.05 % untuk Surabaya I. Jika dilihat

dari jumlah Buku Tanah, maka jumlah Buku Tanah di kota Surabaya II dan Surabaya I

masih lebih sedikit dari jumlah Buku Tanah di kabupaten Pacitan. Hanya hal ini tidak

mencerminkan volume perkerjaan yang ada, dimana untuk Kota Surabaya II dan

Kota Surabaya I volume pekerjaan yang ada jauh melebihi Kabupaten Pacitan.


78

Tabel 13.a. Peringkat Jawa Timur pada bulan Pebruari 2020


Pada periode selanjutnya yaitu bulan Juli 2020 yang ditunjukkan pada table

13.b, peringkat tiga besar berubah dan sekarang ditempati oleh Madiun, Pacitan

dan Probolinggo masing masing dengan capaian berturut turut 64.56 %, 64.29 %dan

61.26 %. Yang menarik adalah peringkat yang dicapai oleh kota Surabaya II yang

sebelumnya berada pada peringkat 33 pada tanggal 22 Pebruari, pada periode

bulan Juli 2020 kota Surabaya II berada pada peringkat 4 dengan capaian


79

perosentasi persil valid sebanyak 60.83 %. Walaupun peningkatan yang dicapai

oleh Madiun dan Pacitan yang sebesar 9.86 % dan 4.86 % patut diberikan apresiasi,

namun hasil yang dicapai oleh Surabaya II sungguh merupakan suatu lompatan

besar, dari Persentase persil valid sebesar 19.81 % pada bulan Pebruari 2020

menjadi 60.83 % pada bulan Juli 2020, yang mana mencapai kenaikan sebesar

41.52 % dalam jangka waktu lima bulan. Hal ini menjadi lebih signifikan lagi karena

Surabaya II adalah salah satu kota yang dijadikan target sebagai kota lengkap di

tahun 2020. Apabila Surabaya II bisa mempertahankan laju peningkatan capaian

Persentase persil valid, dengan sisa waktu yang masih lima bulan lagi di tahun 2020,

Surabaya II akan bisa mencapai target untuk menjadi kota lengkap.

Dilain pihak, Kota Surabaya I juga mengalami peningkatan dari peringkat 34

pada bulan Pebruari menjadi peringkat 24 pada Juli 2020. Persentase persil valid di

Surabaya I meningkat dari 19.05 % menjadi 36.74 % atau meningkat sebanyak 17.69

%. Laju peningkatan yang dicapai oleh Surabaya I tidak setinggi Surabaya II, dengan

sisa waktu yang masih ada, Surabaya II masih bisa untuk menjadi kota lengkap

ditahun 2020 seperti yang sudah ditargetkan.


capaian persil valid di Kabupaten Tulungagung, Mojokerto, Nganjuk, kota Blitar,

Pasuruan, Surabaya I dan Surabaya II tergolong sangat rendah ( <20 %). Sedangkan

untuk Kabupaten Sidoarjo, Lumajang, Bojonegoro, Kediri, Sumenep, Jombang,

Bondowoso, Banyuwangi, Pasuruan, Jember, Ngawi, Situbondo, Sampang, Magetan,

Ponorogo, Gresik, Pamekasan, Tuban, Probolinggo, Kota Madiun, Mojokerto,

Malang masuk katagori rendah (20 % - < 40 %). Capaian persil valid pada

Kabupaten Blitar, Lamongan, Bangkalan, Trenggalek, Malang, Madiun, Pacitan, kota

Batu dan Probolinggo tergolong sedang (40 % - < 60 %). Sedangkan pada bulan Juli,

dari 7 kabupaten/kota yang tergolong sangat rendah ( < 20 %) menjadi tinggal 1

kabupaten, yaitu Tulungagung, Untuk kabupaten Lumajang, Sidoarjo, Sumenep,

Bondowoso, Kediri, Jember, Banyuwangi, Bojonegoro, Ngawi, Pasuruan, Sampang,

kota Pasuruan, kota Blitar, kota Kediri, kota Malang, kota Surabaya I tergolong

rendah (20 % - < 40 %). Untuk Kabupaten Mojokerto, Magetan, Situbondo, Nganjuk,


80

Gresik, Jombang, Pamekasan, Probolingggo, Blitar, Ponorogo, Tuban, Trenggalek,

Lamongan, Bangkalan, Malang, Kota Batu, kota Blitar dan Kota Madiun tergolong

sedang (40 % - <60 %). Sedang untuk capaian persil valid yang tergolong tinggi (60

% - < 80 %) menjadi empat kabupaten/kota yaitu Kabupaten Pacitan, Madiun, Kota

Surabaya II dan Kota Probolinggo.

Tabel 13.b. Peringkat Jawa Timur pada bulan Juli 2020

Sangat Tinggi Tinggi Sedang Rendah Sangat Rendah



81

Untuk capaian Buku Tanah Valid pada bulan Pebruari untuk Kabupaten

Jember, Jombang, Mojokerto, Trenggalek, Banyuwangi, Probolinggo, Kota Pasuruan

dan Kota Blitar tergolong sedang (40 % - <60%). Untuk Kabupaten Pamekasan,

Pasuruan, Sampang, Bojonegoro, Sidoarjo Madiun, Tulungagung, Gresik, Sumenep,

Bangkalan, Lamongan, Kota Mojokerto, tergolong tinggi (60 % - <80 %). Untuk

kabupaten Blitar, Kediri, Malang, Lumajang, Ponorogo, Ngawi, Nganjuk, Magetan,

Tuban, Bondowoso, Pacitan, Situbondo, kota Batu, kota Madiun, kota Probolinggo,

kota Kediri, kota Malang, kota Surabaya I dan kota Surabaya II termasuk golongan

sangat tinggi ( > 80 %). Pada bulan Juli dari 8 kabupaten/kota yang masuk golongan

sedang ( 40 % - < 60 %), tinggal 3 kabupaten/kota yaitu Jember, Banyuwangi dan

kota Pasuruan. Untuk kabupaten Pamekasan, Sampang, Sidoarjo, Mojokerto,

Probolinggo, Tulungagung, Madiun, Gresik, Sumenep, Jombang, Bangkalan dan

Pasuruan tergolong tinggi (60 % - < 80 %). Sedang kabupaten Trenggalek, Malang,

Bojonegoro, Lumajang, Kediri, Lamongan, Ngawi, Ponorogo, Magetan, Nganjuk,

Tuban, Blitar, Bondowoso, Pacitan, Situbondo, kota Mojokerto, kota Probolinggo,

kota Batu, kota Blitar, kota Madiun, kota Surabaya I, kota Surabaya II dan kota

Kediri masuk golongan sangat tinggi ( > 80 %).

Untuk capaian Kualitas Data pada bulan Pebruari untuk Kabupaten

Sumenep, Tulungagung, Bondowoso dan kota Pasuruan tergolong sedang ( 40 % - <

60 %), Kabupaten Banyuwangi, Nganjuk, Ngawi, Trenggalek, Pamekasan, Lumajang,

Situbondo, Mojokerto, Magetan, Kediri, Blitar, Ponorogo, Lamongan, Jombang,

Sampang, Jember, Malang, Bojonegoro, Pacitan, Madiun, Bangkalan, kota Kediri

dan kota Probolinggo tergolong tinggi ( 60 % - < 80 %), sedangkan kabupaten

Tuban, Gresik Pasuruan, Probolinggi, Sidoarjo, kota Malang, kota Batu, kota

Mojokerto, kota Surabaya I, kota Madiun, kota Surabaya II dan kota Blitar tergolong

sangat tinggi ( > 80 %).

Pada bulan Juli kabupaten Sumenep, Tulungagung, Bondowoso dan kota

Pasuruan tergolong sedang ( 40 % - < 60 %), sedang kabupaten Kebumen

Banyuwangi, Nganjuk, Trenggalek, Lumajang, Ngawi, Pamekasan, Situbondo,

Mojokerto, Magetan, Kediri, Ponorogo, Blitar, Jombang, Lamongan, Sampang,


82

Jember, Malang, Pacitan, Bojonegoro, Kota Kediri dan Kota Probolinggo tergolong

tinggi (60 % - < 80 %). Untuk Bangkalan, Madiun, Tuban, Gresik, Probolinggo,

Sidoarjo, Pasuruan, kota Batu, kota Mojokerto, kota Surabaya I, kota Madiun, kota

Surabaya II dan Kota Blitar tergolong tergolong sangat tinggi ( > 80 %).

4. Jawa Barat

Propinsi Jawa Barat terdiri dari 27 Kabupaten/Kota dengan Kabupaten

terluas adalah Kabupaten Sukabumi dengan luas 4.145.70 Ha dan Kabupaten

terkecil adalah Kabupaten Purwakarta dengan luas 825.74 Ha yang berturut turut

merupakan areal seluas 11.72 % dan 2.33 % dari wilayah Propinsi Jawa Barat. Dari

tabel 14.a. di atas bisa dilihat Persentase capaian persil valid dari masing masing

Kabupaten/Kota, Kota Cirebon mencapai 73.68 % diikuti oleh Kabupaten Bandung

dan Pangandaran dengan 50.55 % dan 39.86 %. Yang menarik di sini adalah

Kabupaten Bandung dimana Buku Tanah yang ada adalah sebanyak 530.142.

Dengan capaian Persentase persil valid sebesar 50.55 % maka jumlah buku tanah

yang persilnya sudah merupakan persil valid sudah melebihi dari jumlah Buku Tanah

di Kota Cirebon yang mempunyai Buku Tanah sebanyak 86.082.

Kabupaten dengan jumlah Buku Tanah yang terbanyak adalah Kabupaten

Bogor dan Kabupaten Bekasi, masing masing dengan jumlah Buku Tanah sebanyak

964.524 dan 956.865. Pada dua Kabupaten ini, Persentase persil valid masing

masing adalah 31.92 % dan 25.72 %. Khusus untuk Kabupaten Bekasi, dengan

jumlah Buku tanah sebanyak 956.865 merupakan suatu jumlah yang luar biasa

mengingat luas Kabupaten Bekasi yang kurang dari setengah luas Kabupaten Bogor

dimana luas Kabupaten Bekasi adalah 1.224,88 Ha sedangkan luas Kabupaten Bogor

adalah seluas 2.710,62 Ha. Hal ini tentunya menjadi tantangan tersendiri bagi

Kabupaten Bekasi dalam meningkatkan Persentase persil valid. Akan tetapi capaian

dari Kabupaten Bekasi adalah lebih baik dibandingkan dengan beberapa

Kabupaten/Kota lainnya, mengingat Kabupaten Bekasi pada periode Pebruari 2020

berada pada peringkat ke 10 dari 27 Kabupaten/Kota se Jawa Barat. Bahkan


83

beberapa kota yang nota bene luas wilayah dan jumlah Buku Tanahnya jauh di

bawah Kabupaten Bekasi, berada pada peringkat di bawah nomor 10.

Tabel 14.a. Peringkat Jawa Barat pada bulan Pebruari 2020


Untuk melihat capaian selanjutnya dari masing masing Kabupaten/Kota bisa

dilihat pada tabel 14.a. yang merupakan data pada Juli 2020. Dari tabel ini bisa

dilihat bahwa Kota Bogor naik keperingkat kedua dengan capaian sebanyak 54.89 %

yang berarti naik sebesar 27.23 % dari Pebruari 2020. Kota Cirebon dan Kabupaten

Pangandaran masih tetap di posisi pertama dan ketiga. Capaian tertinggi lain

adalah dari Kabupaten Tasikmalaya yang mencapai kenaikan sebesar 12.27 %,

kemudian berturut turut Kabupaten Majalengka dengan kenaikan sebesar 10.26 %

dan Kabupaten Sukabumi sebesar 9.09 %. Untuk Kota Sukabumi, Kota Tasikmalaya

dan Kota Bekasi mengalami peningkatan berturut turut sebanyak 8.08 %, 6.43 %

dan 4.18 %. Hanya untuk kota Bekasi patut diberi kredit tersendiri karena dengan


84

jumlah Buku Tanah sejumlah 588.837 dan luas wilayah 206.61 Ha maka peningkatan

Persentase persil valid di Kota Bekasi yang sebesar 4.18 % itu jumlahnya melebihi

dari peningkatan yang dicapai oleh Kota Sukabumi dan Kota Tasikmalaya, karena

jumlah Buku Tanah di Kota Sukabumi dengan luas wilayah 48.25 Ha dan Kota

Tasikmalaya dengan luas wilayah 171.61 Ha berturut turut adalah 90.532 dan

216.764. Yang mendekati kondisi Kota Bekasi dilihat dari jumlah Buku Tanah dan

luas wilayahnya adalah Kota Depok, dengan jumlah Buku Tanah 529.749 dan luas

wilayah 200.29 Ha, hanya dalam hal capaian persil valid, Persentase Kota Bekasi

masih lebih banyak dari Kota Depok, Kota Bekasi mencapai 36.60 % sedangkan Kota

Depok mencapai 22.33 %.

Tabel 14.b. Peringkat Jawa Barat bulan Juli 2020




85


capaian persil valid di Kabupaten Garut, Sumedang, Subang, Purwakarta,

Indramayu, Sukabumi, Tasikmalaya, Cirebon, Karawang, Depok, Kota Tasikmalaya

dan Kota Banjar tergolong sangat rendah ( <20 %). Sedangkan untuk Kabupaten

Majalengka, Ciamis, Cianjur, Bekasi, Bogor, Bandung Barat, Kuningan, Pangandaran,

kota Cimahi, kota Sukabumi, kota Bandung, kota Bogor dan kota Bekasi masuk

katagori rendah (20 % - < 40 %). Capaian persil valid untuk Kabupaten Bandung

tergolong sedang (40 % - < 60 %) dan kota Cirebon masuk katagori tinggi (60 % - <

80 %).

Sedangkan pada bulan Juli, dari 12 kabupaten/kota yang capaian persil

validnya sangat rendah, berkurang menjadi 8 kabupaten/kota yaitu kabupaten

Garut, Sumedang, Indramayu, Purwakarta, Subang, Bandung, Cirebon dan kota

Banjar tergolong sangat rendah ( < 20 %), sedang kabupaten/kota Sukabumi,

Karawang, Tasikmalaya, CIanjur, Bekasi, Majalengka, Ciamis, Bogor, Bandung Barat,

kota Bandung, kota Tasikmalaya, kota Depok, kota Cimayi, kota Sukabumi, kota

Bekasi tergolong rendah (20 % - < 40 %). Untuk Kabupaten

Kuningan, Pangandaran dan kota Bogor tergolong sedang (40 % - <60 %). Untuk

tergolong tinggi (60 % - < 80 %) masih tetap kota Cirebon.

Di lihat dari klasifikasi capaian Buku Tanah valid di bulan Pebruari,

nampak bahwa capaian Buku Tanah valid di Kabupaten Sukabumi tergolong

sangat rendah ( <20 %). Sedangkan untuk Kabupaten Majalengka, Sumedang,

Ciamis, Tasikmalaya, Pangandaran, Indramayu, Garut, Cirebon, kota Banjar, kota

Tasikmalaya dan kota Sukabumi masuk katagori rendah (20 % - < 40 %). Capaian

Buku Tanah valid untuk Kabupaten Karawang, Kuningan, Purwakarta, Cianjur,

Subang, kota Bogor tergolong sedang (40 % - < 60 %). Untuk katagori tinggi (60 % -

< 80 %) adalah kabupaten Bekasi, Bandung Barat, Bogor, Bandung, Bekasi, kota

Depok, kota Cirebon dan kota Bekasi tergolong tingi ( 60 % - < 80 %), sedang kota

Cimahi dan kota Bandung masuk katagori sangat tinggi ( > 80 %).

Sedangkan pada bulan Juli, tidak ada kabupaten/kota yang tergolong sangat

rendah, Kabupaten/kota yang tergolong rendah (20 % - < 40 %) adalah kabupaten


86

Sukabumi, Sumedang, Majalengka, Indramayu, Ciamis, Pangandaran, Tasikmalaya,

Garut, kota Banjar, kota Tasikmalaya dan kota Sukabumi. Untuk Kabupaten

Cirebon, Karawang, Kuningan, Cianjur, Purwakarta tergolong sedang (40 % - <60 %).

Untuk kabupaten Bogor, Subang, Bandung Barat, Bekasi Bandung, kota Cirebon,

kota Depok tergolong tinggi (60 % - < 80 %). Sedang kota Bekasi, kota Cimahi, kota

Bandung dan kota Bogor tergolong sangat tinggi (> 80 %).

Untuk capaian Kualitas Data pada bulan Pebruari semua kabupaten/kota

sudah berada pada katagori tinggi dan sangat tinggi, yang tergolong tinggi ( 60 % -

< 80 %) adalah Kabupaten Sumedang, Indramayu, Majalengka, Cirebon,

Tasikmalaya, Sukabumi dan kota Tasikmalaya, sedangkan kabupaten/kota yang

lainya tergolong sangat tinggi ( > 80 %). Pada bulan Juli kabupaten Indramayu,

Sumedang, Cirebon, Majalengka dan kota Tasikmalaya tergolong tinggi ( 60 % - < 80

%), sedangkan kabupaten/kota yang lain tergolong sangat tinggi ( > 80 %).

5. Banten

Propinsi Banten merupakan wilayah penyangga dari Propinsi DKI Jakarta

yang terletak di ujung barat pulau Jawa, terdiri dari 4 Kabupaten dan 4 Kota dan

luas wilayah sebesar 916.070 Ha. Karena letaknya yang di ujung barat pulau Jawa,

Propinsi Banten juga merupakan pintu gerbang pulau Jawa dan Sumatera. Karena

alasan ini dan karena Propinsi Banten juga merupakan tempat tujuan Investasi baik

asing maupun domestik, maka propinsi Banten menjadi salah satu Propinsi yang

dilakukan analisa pada penelitian kali ini.

Tabel 15.a. Peringkat Banten bulan Pebruari 2020



87

Dari tabel 15.a. di atas, bisa dilihat peringkat tiga besar pada Persentase

persil valid adalah Kabupaten Lebak dengan Persentase sebesar 50.81 %, Kabupaten

Serang 40.40 % dan Kota Cilegon 32.79 %. Kabupaten Tangerang yang mempunyai

Buku Tanah terbanyak yaitu sebanyak 777.813, Persentase persil validnya adalah

sebesar 18.40 %. Sedangkan ibukota Propinsi Banten yaitu Kota Tangerang, dengan

jumlah Buku Tanah mencapai 383.287 capaian persil validnya sebesar 14.87 %.

Tabel 15.b. Peringkat Banten bulan Juli 2020



Dari tabel 15.b. yang merupakan data bulan Juli 2020, terjadi perubahan

pada posisi tiga besar, posisi pertama masih Kabupaten Lebak, diikuti Kabupaten

Serang, sedangkan Kota Tangerang melesat ke posisi ketiga dengan pencapaian

persil valid mencapai 41.57 % sedangkan Kota Cilegon tergeser ke posisi ke empat.

Naiknya Kota Tangerang ke posisi ke empat karena keberhasilan menambah

Persentase persil valid sebesar 26.70 % dari semula 14.87 % menjadi 41.57 %.

Capaian ini adalah merupakan suatu hasil yang luar biasa bagi Kota tangerang yang

dalam kurun waktu selama lima bulan bisa menhasilkan peningkatan sebanyak

26.70 % sehingga dari semula berada pada posisi paling bawah pada Pebruari 2020

menjadi pada posisi keempat pada Juli 2020. Dilain pihak, Kabupaten Tangerang

dan Kota Tangerang Selatan juga mengalami peningkatan, namun peningkatan yang

dicapai tidak setinggi Kota Tangerang. Kabupaten Tangerang dan Kota Tangerang

Selatan mengalami peningkatan sebesar 3.54 % dan Kota Tangerang Selatan sebesat

3.41 %.


88

Secara umum semua Kota dan Kabupaten di Propinsi Banten mengalami

peningkatan dalam hal Persentase persil valid. Peningkatan yang paling tinggi

dicapai oleh Kota Tangerang dengan peningkatan sebesar 26.7 %, diikuti Kabupaten

Lebak, Kabupaten Tangerang dan Kota Cilegon masing masing sebesar 6.97 %, 3.16

% dan 1.68 %. Sedangkan Kabupaten Pandeglang dan Kabupaten Tangerang Selatan

mengalami peningkatan di bawah 1 %.


capaian persil valid di kabupaten Tangerang, kota Tangerang dan kota Tangerang

Selatan tergolong sangat rendah ( <20 %). Sedangkan untuk Kabupaten Pandeglang,

dan kota Cilegon masuk katagori rendah (20 % - < 40 %). Capaian persil valid untuk

Kabupaten Serang dan Lebak tergolong sedang (40 % - < 60 %).

Sedangkan pada bulan Juli, dari 3 kabupaten/kota yang masuk katagori

sangat rendah ( < 20 %) tinggal 1 kota yaitu Tangerang Selatan yang masuk katagori

ini. Untuk Katagori rendah ( 20 %v - < 40 %) adalah kabupaten Tangerang,

Pandeglang dan kota Cilegon. Sedang kabupaten Serang, Lebak dan kota Tangerang

tergolong sedang ( 40 % - < 60 %).


nampak bahwa capaian Buku Tanah valid di Kabupaten Lebak dan kota Tangerang

Selatan tergolong sedang (40 % - < 60 %), untuk katagori tinggi (60 % - < 80 %)

adalah kabupaten Pandeglang, Serang dan kota Tangerang, sedang kabupaten

Tangerang dan kota Cilegon masuk katagori sangat tinggi ( > 80 %).

Sedangkan pada bulan Juli, kabupaten Lebak dan kota Tangerang selatan

tergolong sedang (40 % - <60 %). Untuk kabupaten Pandeglang dan Serang

tergolong tingi ( 60 % - < 80 %), sedang kabupaten Tangerang, kota Cilegon dan kota

Tangerang tergolong sangat tinggi ( > 80 %).

Untuk capaian Kualitas Data pada bulan Pebruari semua kabupaten/kota

sudah berada pada katagori tinggi dan sangat tinggi, yang tergolong tinggi ( 60 % -

< 80 %) adalah Kabupaten Pandeglang, sedangkan kabupaten/kota yang lainya

tergolong sangat tinggi ( > 80 %). Pada bulan Juli kabupaten Pandeglang masih


89

tergolong tinggi ( 60 % - < 80 %) sedangkan kabupaten/kota lainnya tergolong

sangat tinggi ( > 80 %).

6. Sulawesi Tengah

Propinsi Sulawesi Tengah sebenarnya tidak termasuk dalam propinsi yang

akan dilakukan analisa mengenai Persentase persil valid, karena dari Propinsi ini

tidak ada yang ditunjuk untuk dijadikan Kabupaten/Kota Lengkap. Akan tetapi

setelah melihat dari laporan Kuartal kedua Badan Koordinasi Penanaman Modal,

yang menunjukkan bahwa Propinsi Sulawesi Tengah merupakan daerah tujuan

investasi luar negeri, maka dilakukan analisa data terhadap Persentase persil valid

yang ada di Propinsi Sulawesi Tengah.

Propinsi Sulawesi Tengah merupakan Propinsi terluas di pulau Sulawesi,

dengan luas wilayah 6.184.129 Ha dan terdiri dari 12 Kabupaten/Kota. Kabupaten

teluas adalah Kabupaten Morowali, yang luasnya melebihi luas propinsi Banten,

dengan luas 1.000.428 Ha yang merupakan 16.18 % dari luas wilayah propinsi

Sulawesi Tengah. Sedangkan Kabupaten terkecil adalah Kabupaten Banggai Laut

dengan luas 72.567 Ha yang merupakan 1.17 % dari luas wilayah propinsi Sulawesi

Tengah.

Tabel 16.a. Peringkat Sulawesi Tengah bulan Pebruari 2020



90

Dari tabel 16. a bisa dilihat capaian Kabupaten/Kota di Propinsi Sulawesi

Tengah bulan Pebruari 2020. Bisa dilihat bahwa yang terbanyak Persentase persil

valid adalah Kota Palu dengan 38 % disusul oleh Kabupaten Tojo Una Una dan

Kabupaten Poso sebanyak 33.88 % dan 20.57 %. Kabupaten dengan jumlah Buku

tanah terbanyak adalah Kabupaten Banggai, yang juga merupakan Kabupaten

terluas kedua setelah Kabupaten Morowali dengan Buku Tanah sebanyak 143.166.

Hanya Persentase persil valid untuk Kabupaten Banggai masih sangat rendah yaitu

sebesar 6.36 % dan merupakan capaian yang paling rendah di propinsi Sulawesi

Tengah.

Tabel 16.b. Peringkat Sulawesi Tengah bulan Juli 2020



Pada tabel 16.b. bisa dilihat perkembangan capaian setelah lima bulan

berjalan, bisa dilihat bahwa Kabupaten Tojo Una Una yang semula berada

diperingkat menjadi berada di peringkat satu dengan capaian sebesar 40.04 % atau

naik sebesar 6.16 %. Sedangkan peringkat kedua adalah Kota Palu dengan capaian

sebesar 38.84 % atau naik sebesar 0.84 %. Kabupaten Buol yang semula berada

pada posisi dua dari bawah, naik ke posisi ke tiga dengan capaian sebesar 25.71 %

atau naik sebesar 16.12 %. Peningkatan dari Kabupaten Buol ini adalah merupakan

yang tertinggi di propinsi Sulawesi Tengah. Capaian tertinggi kedua dibukukan oleh

Kabupaten Morowali Utara dengan peningkatan sebesar 12.80 %, dari semula 12.81

% menjadi 25.62 % sehingga posisinya naik ke peringkat ke empat. Kabupaten


91

Banggai Laut juga meningkat pesat dari 11.81 % menjadi 19.77 % atau meningkat

sebanyak 7.95 %.

Secara keseluruhan semua Kabupaten/Kota di Propinsi Sulawesi Tengah

mengalami peningkatan dengan capaian yang bervariasi, dari capaian yang paling

tinggi oleh Kabupaten Buol sampai capaian yang paling rendah oleh Kota Palu. Jika

merujuk pada keberhasilan Kabupaten Buol meningkatkan Persentase persil Valid

dengan jumlah yang signifikan, tentunya Kabupaten/Kota lain juga akan bisa untuk

melakukan hal yang sama sehingga Persentase persil valid di Kabupaten/Kota di

propinsi Sulawesi Tengah akan segera bisa meningkat.


capaian persil valid di kabupaten Banggai, Buol, Banggai Laut, Toli Toli, Morowali

Utara, Donggala, Morowali, Banggai Kepulauan, Sigi dan Parigi Moutong tergolong

sangat rendah ( <20 %). Sedangkan untuk Kabupaten

Poso, Tojo Una Una dan kota Palu tergolong rendah ( 20 % - < 40 %).

Sedangkan pada bulan Juli, kabupaten Banggai, Donggala, Toli Toli,

Morowali, Banggai Kepulauan, Sigi dan Banggai Laut masuk katagori sangat rendah

( < 20 %), untuk Katagori rendah ( 20 %v - < 40 %) adalah kabupaten

Parigi Moutong, Poso, Morowali Utara, Buol dan kota Palu, sedang Kabupaten Tojo

Una Una masuk golongan sedang ( 40 % - < 60 %).


nampak bahwa capaian Buku Tanah valid di Kabupaten Banggai, Buol dan Sigi

tergolong rendah (20 % - < 40 %), untuk katagori sedang (40 % - < 60 %) adalah

kabupaten Morowali Utara, Toli Toli, Banggai Laut, Tojo Una Una, Parigi Moutong,

Poso, Banggai Kepulauan dan Morowali. Untuk katagori tinggi ( 60 % - < 80 %) adala

kabupaten Donggala dan kota Palu.

Sedangkan pada bulan Juli, tidak ada kabupaten yang masuk katagori

rendah, kabupaten Sigi, Toli Toli, Banggai, Parigi Moutong, Buol, Banggai Kepulauan,

Morowali Utara, Poso dan Banggai Laut tergolong sedang (40 % - <60 %). Untuk

kabupaten Morowali, Tojo Una Una, Donggala dan kota Palu tergolong tingi ( 60 % -

< 80 %).


92

Untuk capaian Kualitas Data pada bulan Pebruari untuk Kabupaten Banggai

tergolong rendah ( 20 % - < 40 %), kabupaten Toli Toli, Buol, Tojo Una Una dan Sigi

tergolong sedang ( 40 % - < 60 %), Kabupaten Morowali, Parigi Moutong, Poso, kota

Palu tergolong tinggi ( 60 % - < 80 %), sedangkan kabupaten Donggala, Banggai

Kepulauan, Morowali Utara dan Banggai Laut tergolong sangat tinggi ( > 80 %).

Pada bulan Juli kabupaten Banggai tergolong rendah ( 20 % - < 40 %),

kabupaten Toli Toli dan Buol tergolong sedang ( 40 % - < 60 %), kabupaten Sigi,

Tojo Una Una, Morowali, Poso, Parigi Moutong, dan kota Palu tergolong tinggi ( 60

% - < 80 %), sedangkan kabupaten Donggala, Banggai Kepulauan, Morowali Utara

dan Banggai Laut tergolong sangat tinggi ( > 80 %).

7. Maluku Utara

Dari laporan Badan Koordinasi Penanaman Modal kuartal kedua tahun 2020,

Maluku Utara adalah salah satu propinsi yang menjadi tujuan investasi dari negeri

(FDI = Foreign Direct Investment). Investasi dari luar negeri yang masuk ke propinsi

Maluku Utara adalah sebesar 7.3 % dari total Invastasi yang masuk ke dalam negeri.

Dengan luas wilayah 14.580.110 Ha, Propinsi Maluku Utara terdiri dari 9

Kabupaten/Kota. Luas wilayah propinsi Maluku Utara seluas 69.08 % atau

11.379.653 Ha merupakan wilayah lautan sedangkan sisanya yang 30.92 % atau

seluas 3.200.457 Ha merupakan wilayah daratan. Semua Kabupaten/Kota di

propinsi Maluku Utara mempunyai wilayah daratan dan lautan. Kabupaten yang

paling luas wilayah daratannya adalah Kabupaten Halmahera Selatan dengan luas

daratan 814.890 Ha, diikuti oleh Kabupten Halmahera Timur dengan luas 657.137

Ha dan Kabupaten Halmahera Utara seluas 389.690 Ha. Jika luas wilayah lautan juga

dihitung, maka Kabupaten terluas berturut turut adalah Kabupaten Halmahera

Selatan, Kabupaten Halmahera Utara dan Kabupaten Pulau Morotai dengan luas

3.963.330 Ha, 2.343.292 Ha dan 1.564.601 Ha (Sumber BKPM Prov. Maluku Utara).

Tabel 17.a. Peringkat Maluku Utara bulan Pebruari 2020


93


Dari tabel 17.a. bisa dilihat bahwa Kabupaten/Kota yang paling tinggi

Persentase persil valid adalah Kota Tidore Kepulauan, Kabupaten Halmahera

Tengah dan Kabupaten Pulau Morotai masing masing dengan capaian sebesar 80.59

%, 72.03 % dan 67.40 % dengan jumlah Buku Tanah sebanyak 48.687, 31.900 dan

18.630. Kabupaten dengan jumlah Buku Tanah paling banyak adalah di Kabupaten

Halmahera Selatan dengan jumlah 59.285 dengan Persentase persil valid sebanyak

52.17 %.

Tabel 17.b. Peringkat Maluku Utara bulan Juli 2020

Sangat Tinggi Tinggi Sedang Rendah


Untuk melihat laju penambahan persil valid di propinsi Maluku Utara, pada

tabel 17.b. ditunjukkan capaian pada periode Juli 2020. Dapat dilihat bahwa terjadi

pergeseran pada capaian Persentase persil valid, dimana kota Tidore Keulauan

masih menjadi yang tertinggi dengan capaian sebanyak 80.81 %, akan tetapi

Kabupaten Halmahera Timur ganti menjadi yang terbanyak kedua dengan capaian

sebanyak 80.02 % dan Kabupaten Halmahera Tengah di posisi ketiga dengan


94

capaian sebanyak 67.90 %. Jika dilihat kenaikan dari capaian sebelumnya, maka

yang mencatatkan kenaikan paling banyak adalah kota Ternate, yaitu mencatat

kenaikan sebanyak 35.38 %, dari capaian 25.52 % pada posisi bulan Pebruari 2020

menjadi 59.90 % pada posisi Juli 2020. Capaian ini membuat posisi Kota Ternate

yang sebelumnya pada posisi nomor 8 menjadi naik di posisi ke 5. Akan tetapi

tingkat kenaikan ini bisa dipertahankan, Kota Ternate akan bisa mendekati kota

Tidore Kepulauan yang saat mempunyai capaian paling tinggi. Kabupaten yang

mencatat kenaikan paling banyak berikutnya adalah Kabupaten Halmahera Timur

dengan capaian sebesar 15.28 % disusul Kabupaten Kepulauan Sula dengan capaian

11.32 %. Walaupun Kabupaten Kepulauan Sula mencatat kenaikan terbanyak ketiga,

akan tetapi capaian secara keseluruhan masih berada di posisi terbawah dengan

capaian sebanyak 30.03 %.

Secara keseluruhan, Kabupaten/Kota di propinsi Maluku Utara sudah

mencatat kenaikan Persentase persil valid yang signifikan. Terlepas dari kondisi

geografis yang berupa wilayah daratan dan kepulauan, yang mengesankan dari

propinsi Maluku Utara ini adalah Persentase persil valid rata rata sudah tinggi

dibanding dengan rata rata persil valid di daerah lain kecuali DKI Jakarta. Hal ini

menarik karena jika menilik pada kondisi geografis di propinsi Maluku Utara yang

berupa kepulauan dan tidak semua pulau dihuni.


capaian persil valid di kabupaten Kepulauan Sula tergolong sangat rendah ( <20 %).

Sedangkan untuk Kabupaten Halmahera Barat dan kota Ternate tergolong rendah

( 20 % - < 40 %). Untuk Kabupaten Halmahera Utara dan Halmahera Selatan

tergolong sedang ( 40 % - < 60 %). Untuk kabupaten Halmahera TImur, Pulau

Morotai dan Halmahera Tengah tergolong tinggi ( 60 % - < 80 %), sedang kota

Tidore Kepulauan tergolong sangat tinggi ( (> 80 %).

Sedangkan pada bulan Juli, kabupaten Kepulauan Sula tegolong rendah ( 20

% - < 40 %), Kabupaten Halmahera Utara, Halmahera Barat, Halmahera Selatan dan

kota Ternate tergolong sedang ( 40 % - < 60 %), untuk kabupaten Pulau Morotai dan


95

Halmahera Tengah tergolong tinggi ( 60 % - < 80 %), sedang Kabupaten Halmahera

Timur dan kota Tidore Kepulauan tergolong sangat tinggi ( > 90 %).


nampak bahwa capaian Buku Tanah valid di Kabupaten Kepulauan Sula dan

Halmahera Selatan tergolong rendah (20 % - < 40 %), untuk katagori sedang (40

% - < 60 %) adalah kota Ternate, tidak ada kabupaten/kota yang tergolong tinggi (

60 % - < 80 %), sedangkan kabupaten Pulau Morotai, Halmahera Timur, Halmahera

Barat dan Halmahera Tengah tergolong sangat tinggi ( > 80 %).

Sedangkan pada bulan Juli, tidak ada kabupaten yang masuk katagori

rendah, kabupaten Kepulauan Sula dan Halmahera Selatan tergolong sedang (40 %

- <60 %). Untuk kota Ternate tergolong tinggi ( 60 % - < 80 %), sedang kabupaten

Pulau Morotai, Halmahera Utara, Tidore Kepulauan, Halmahera Barat, Halmahera

Timur dan Halmahera Tengah tergolong sangat tingi ( > 80 %).

Untuk capaian Kualitas Data pada bulan Pebruari dan bulan Juli semua

kabupaten/kota sudah berada pada katagori sangat tinggi ( > 80 %), dengan

capaian paling rendah adalah kabupaten Halmahera Selatan dan tertinggi adalah

kota Tidore Kepulauan.

Dari analisa data Persil valid, Buku Tanah valid dan Kualitas data dari

beberapa Kantor Pertanahan yang dikelompokkan setiap propinsi dapat dilihat

perkembangan dari periode bulan Pebruari dan Juli pada tabel 18 di bawah :

Tabel 18 Perkembangan peringkat Kantah di setiap Propinsi dari bulan Pebruari

sampai Juli


PV = Persil Valid BTV = Buku Tanah Valid KD = Kualitas Data


96

Pebruari Juli Pebruari Juli Pebruari Juli

Dari tabel 18 Di atas bisa dilihat bahwa untuk Persil Valid, yang masuk

katagori sangat rendah ada di 5 propinsi yaitu di Jawa Timur, Jawa Barat, Banten,

Sulawesi Tengah dan Maluku Utara, akan tetapi jumlah ini berkurang signifikan

pada periode Juli, dimana Jawa Timur dari 7 menjadi 1, Jawa Barat dari 12 menjadi

8, Banten dari 3 menjadi 1, Sulawesi Tengah dari 10 menjadi 7 dan Maluku Utara

tidak ada yang tergolong sangat rendah. Sebaliknya yang tergolong tinggi

bertambah yaitu Jawa Tengah dari 1 menjadi 4, Jawa Timur dari tidak ada yang

tergolong tinggi menjadi 4, sedang Maluku Utara yang tergolong sangat tingi dari 1

menjadi 2.

Untuk Buku Tanah valid juga mengalami penambahan yang signifikan, yang

tergolong sangat tinggi di Jawa Tengah bertambah dari 8 menjadi 10, Jawa Timur

dari 19 menjadi 24, Jawa Barat dari 2 menjadi 4, dan Banten dari 2 menjadi 3. Untuk

Buku Tanah valid tidak ada kabupaten/kota dengan Persentase yang tergolong

sangat rendah.

Untuk Kualitas Data pada kabupaten/kota Persentase paling rendah pada

katagori sedang, dengan 2 propinsi yang Persentase Kualitas Data pada

kabupaten/kota tergolong sangat tinggi yaitu DKI Jakarta dan Maluku Utara.

Walaupun semua data Persentase ini bersifat dinamis sampai waktu

penelitian ini dilakukan, akan tetapi dari gambaran di atas, secara umum semua

katagori Persentase baik Persil Valid, Buku Tanah Valid maupun Kualitas Data

mengalami peningkatan yang signifikan. Hal ini menggambarkan bahwa semua


97

upaya yang telah dilakukan oleh jajaran Kementerian ATR/BPN sudah pada jalur

yang benar.

Tabel selanjutnya adalah memperlihatkan mengenai beberapa

kabupaten/kota yang berhasil menaikkan Persentase Persil valid, Buku Tanah valid

dan Kualitas Data.

Tabel 5.5 Penambahan Persentase Persil Valid

Dari tabel 19 dapat dilihat bahwa beberapa kabupaten/kota bisa mencapai

peningkatan Persentase Persil valid yang signifikan dalam kurun waktu dari bulan

Pebruari sampai bulan Juli. Peningkatan paling signifikan dicapai oleh Kota Surabaya

II disusul oleh kota Ternate, kota Bogor, Kota Tangerang, kota Surabaya I, kota

Tegal, Kabupaten Buol, Kabupaten Brebes dan Kabupaten Halmahera Timur. Hasil

ini menunjukkan bahwa walaupun tidak mudah, tetapi Persentase Persil valid dapat

ditingkatkan dengan Persentase yang tinggi seperti yang dicapai oleh kota Surabaya

II.


98

Tabel 20 Penambahan Persentase Buku Tanah Valid

Dari tabel 20 dapat dilihat penambahan Persentase Buku Tanah valid yang

signifikan dari beberapa kabupaten/kota, capaian tertinggi diraih oleh Kabupaten

Batang, disusul oleh Kabupaten Trenggalek, Kabupaten Jombang, Kabupaten Tojo

Una Una, kota Bogor, Kabupaten Blitar, Kabupaten Mojokerto, Kabupaten

Karanganyar, Kabupaten Klaten, Kabupaten Morowali, Kabupaten Halmahera

Selatan, Kota Tidore Kepualuan, Kabupaten Kepulauan Sula dan Kota Tangerang.

Dari capaian yang sudah dicapai oleh kabupaten/kota, Persentase Buku Tanah valid

relative lebih tinggi dari pada Persentase Persil Valid.


99

Tabel 21 Penambahan Persentase Kualitas Data

Persentase Kualitas Data di kabupaten/kota merupakan Persentase yang

paling tinggi capainya dibanding Persil valid dan Buku Tanah valid. Oleh karena itu

Persentase peningkatannya tidak sebesar Persil valid dan Buku Tanah valid.

Penambahan Persentase Kualitas Data dapat dilihat pada Tabel 21. Peningkatan

capaian yang paling tinggi adalah yang dicapai oleh Kabupaten Buol dan Kabupaten

Cilacap, disusul oleh Kabupaten Temanggung, Kabupaten Kendal, Kabupaten

Grobogan, Kabupaten Morowali, Kabupaten Madiun, Kabupaten Ngawi, Kabupaten

Bojonegoro, Kabupaten Majalengka, Kabupaten Sukabumi, Kabupaten Halmahera

Timur dan Kabupaten Lebak.

B. Arah Kebijakan Undang-Undang Pemberlakuan Pendaftaran Tanah Sistem

Positif

Berdasarkan analisis kesiapan data dan kualitas data tersebut di atas dan

uraian pada tinjauan pustaka di atas dan hasil penelitian serta pelaksanaan sistem

pendaftaran kita adalah sudah menggunakan sistem pendaftaran hak, maka sistem

publikasi sudah dapat berubah secara bertahap dari sistem publikasi negatif

bertendensi positif berubah menjadi sistem publikasi positif.


100

Adapun berkaitan dengan penerapan sistem publikasi positif dapat

mengacu sebagian konsep model Torrens dan hal ini pun telah dituangkan di dalam

Rancangan Undang Undang (RUU) Pertanahan yang tertuang dalam BAB IV

Rancangan Undang Undang (RUU) Pertanahan tentang Pendaftaran Tanah dari

Bagian Kesatu Pasal 47 sampai dengan Bagian Ketiga Pasal 56, sebagai berikut:

1. Pendaftaran Tanah diselesaikan dalam jangka waktu paling lama 10

(sepuluh tahun) terhitung sejak Undang-Undang Pertanahan berlaku.

2. Pendaftaran Tanah bertujuan memberikan kepastian hukum dan

menyediakan informasi Pertanahan berbasis bidang Tanah.

3. Tanda bukti hak tidak dapat dibatalkan dan merupakan alat

pembuktian yang mutlak jika:

a. Pendaftaran tanah di suatu wilayah dinyatakan lengkap oleh

Menteri;

b. Setelah jangka waktu 5 (lima) tahun sejak diumumkan.

1. Pendaftaran Tanah dinyatakan lengkap ditetapkan oleh Pemerintah

secara bertahap desa demi desa atau kelurahan demi kelurahan atau

yang disebut dengan nama lain, setiap kabupaten/ kota melalui

Peraturan Menteri.

2. Untuk menjamin kepastian hukum, Hak Atas Tanah dan Hak

Pengelolaan, Pemerintah membentuk Badan Penjamin.

3. Ketentuan mengenai Badan Penjamin diatur dengan Peraturan

Pemerintah.

4. Secara bertahap kegiatan Pendaftaran Tanah dan penandatanganan

tanda bukti hak oleh pejabat yang berwenang dilaksanakan secara

elektronik sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

5. Data elektronik pertanahan berupa tanda bukti hak, surat keputusan

peta, daftar umum atau lainnya yang merupakan dokumen pertanahan

berlaku sebagai alat pembuktian yang sah sesuai dengan ketentuan

peraturan perundang-undangan.


101

6. Bidang tanah yang telah didaftarkan diberikan nomor identifikasi

bidang tanah yang terintegrasi dengan nomor identitas pemegang hak.

7. Ketentuan lebih lanjut mengenai Pendaftaran Tanah diatur dengan

Peraturan Pemerintah.

Dicabutnya 16 (enam belas) RUU termasuk Pertanahan dari Program

Legislasi Nasional (Prolegnas) Prioritas 2020 berdasarkan rapat evaluasi Badan

Legislasi (Baleg) DPR dengan Menteri Hukum dan HAM dan Dewan Perwakilan

Daerah (DPD) (Kompas, Tanggal 8 Juli 2020), justru memberikan kesempatan bagi

Kementerian ATR/BPN untuk terus meningkatkan kesiapan kualitas data base nya

dalam prospek pembangunan penatausahaan Pendaftaran Tanah Sistem Publikasi

Positif.

Adapun dengan mengadopsi dari Pendaftaran Tanah Sistem Positif model

Torrens, yaitu tetap dilakukan updating data fisik dalam kegiatan layanan

pemeliharaan datanya, sebagai contoh apabila akan dilakukan transaksi jual beli

tanah bersertipikat berdasarkan permohonan dari para pihak baik pemegang hak

atas tanah dan/atau pembeli dapat dilakukan kegiatan layanan pengukuran ulang

atas objek bidang tanah tersebut yang dilakukan oleh kantor pertanahan atau

surveyor kadaster berlisensi.

Apabila dari hasil pengukuran ulang terjadi selisih perbedaan luas berkurang

dan hal ini sudah disahkan oleh pihak yang ditunjuk berwenang, dalam hal ini pihak

kantor pertanahan atau kantor jasa surveyor berlisensi, maka menjadi tanggung

jawab pihak yang melakukan pengukuran pada saat penerbitan sertipikat dengan

risiko hukum ia harus menanggung atas nilai harga tanah pengurangan luas objek

tanah saat ini yang dinilai penilai tanah independen.

Berkaitan dengan model asuransinya dapat memilih dengan prinsip sebagai

berikut:

1. Penerbitan hak atas tanah dan atau sertipikatnya tidak dapat diganggu

gugat.

2. Adapun yang dapat digugat adalah pihak sebagai penyebab dari

timbulnya kerugian pada pihak pemilik tanah yang sebenarnya atau


102

pihak lain yang dirugikan, misalnya pemegang hak atas tanah, petugas

ukur, kepala kantor, panitia pemeriksaan/penelitian tanah, PPAT.

3. Setelah jangka waktu tertentu seperti dalam RUU Pertanahan dalam

jangka waktu lima tahun atas hak atas tanah dan atau sertipikatnya

yang telah diterbitkan tidak dapat dibatalkan.

4. Perlu pengaturan pengenaan beban premi asuransi bagi pihak-pihak

yang berkaitan dengan penerbitan hak atas tanah dan atau

sertipikatnya, apabila ternyata dikemudian hari berdasarkan putusan

pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap yang

mengalahkan atas penerbitan tersebut.

BAB VI

PENUTUP

C. Kesimpulan

1. Kebijakan Pemerintah (Kementerian ATR/BPN) adalah mewujudkan Pendaftaran Sistem Publikasi Positif sebagaimana telah dituangkan dalam Roadmap tahun 2020-2025 Kementerian ATR/BPN maupun dalam draft RUU Pertanahan, yang dilakukan secara bertahap.

2. Model Pendaftaran Tanah Sistem dengan Publikasi Positif dapat menggunakan pada pendekatan Hak Atas Tanah yang tidak bisa digugat (Indefeasible) dengan menggunakan 3 (tiga) prinsip yaitu: cermin, tirai dan asuransi. Namun demikian ada prinsip asuransi perlu dipertimbangkan Model Australia atau Model Malaysia.

3. Pertimbangan yang digunakan dalam rangka mewujudkan Pendaftaran Tanah Sistem Publikasi Positif yang efisien, menjamin kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah adalah: a) Perbaikan dan peningkatan kualitas (KW) data base pendaftaran tanah

menjadi terpetakan KW.1 link up antara data spasial dengan data tekstual dan valid serta akurat posisinya dalam lingkup desa/kelurahan lengkap;

b) Nilai pada Registering Property dalam Ease of Doing Business;

D. Rekomendasi 1. Melengkapi substansi yang masih diperlukan untuk dituangkan dalam RUU

Pertanahan agar lebih menjamin kepastian hukum

2. Implementasi 3 (tiga) prinsip Pendaftaran Tanah Sistem Publikasi (Stelsel) Positif tersebut dapat dituangkan di dalam UU agar mempunyai kekuatan hukum yang kuat dan mengikat semua pihak.

3. Dalam rangka memenuhi standar nilai Registering Property dalam Ease of Doing Business (EODB) dan perbaikan serta peningkatan kwalitas data (KW), agar base pendaftaran tanah menjadi terpetakan KW.1 link–up, tervalidasi dan teroposisi, maka Kementerian ATR/BPN perlu terus menerus secara komprehensif melakukan penyempurnaan aplikasinya, antara lain informasi tentang progres KW.1 tervalidasi dan tereposisi pada setiap kantor pertanahan secara nyata dan real time terkontrol dan sebagai pertimbangan penilaian kinerjanya


104

DAFTAR PUSTAKA

Apriyana, Nana. (2016). Studi Banding Mengenai Tata Ruang dan Pertanahan di

Inggris. Buletin Tata Ruang dan Pertanahan “Perwujudan Infrastruktur Wilayah dan Nasional: Peran Tata Ruang dan Pertanahan. Edisi I hlm 22 – 24.

Carruthers, Penny. (2015). A Tangled Web Indeed: the English Land Registration Act and Comparisons with the Australian Torrens System. UNSW Law Journal, 38, 1261 – 1299.

Dale, Peter. (1995). Cadastral Surveys and Records of Rights in Land. FAO Land Tenure Studies 1. ISBN 92-5-103627-6.

Harsono, Boedi. 2008. Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya. Jakarta: Djambatan.

Hanstad, Tim. (1998). Designing Land Registration System for Developing Countries. American University International Law Review, 13, 647-703.

Indiraharti, Novina S. (2009). Penerapan Sistem Torrens Dalam Pendaftaran Tanah (Studi Komparatif Terhadap Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia dengan Singapura. Clavia, 10, 107 – 125.

Septi Marryanti, dkk. 2018. Laporan Penelitian Strategi Percepataan Pendaftaran Tanah Sistematik Lengkap. Pustlitbang Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, 2018.

Surat Edaran Sekretaris Jenderal Kementerian ATR/BPN No. HR.01/1050-100/VII/2020, Tgl. 15 Juli 2020 Hal: Pelaporan Output PTSL.

The World Bank, World-Bank-Report-06-Land-Administration: Enhancing Public Sector Performan-Malaysia’s Experience with Transforming Land Administration. http://documents1.worldbank.org/curated/pt/928151510547698367/pdf/121243-REVISED-World-Bank-Report-06-Land-Administration-FA-FULL-Web-V2.pdf

The World Bank|Doing Business Measuring Business Regulations, 2020, ‘Ease of

Doing Business Rankings’, https://www.doingbusiness.org/en/rankings.

Wu, Richard dan Kepli, Mohd Yazid B. Z.(2011). Implementation of Land Title Registration System in Malaysia: Lessons for Hong Kong. Malayan Law Journal Articles, 1, 1 – 8.

Xavier, Grace. (2011). Indefeasibility of Title in Malaysia: The Revivification of Deferred Indefeasibility under the Torrens System, Focus on Fraudulently Obtained and Forged Titles. The Law Review, 138 – 156.

Zevenbergen, Jaap. (2002). System of Land Registration: Aspects and Effects. Delft: Geodesy 51.

https://www.doingbusiness.org/en/rankings

Documents

prospek pembangunan penatausahaan pendaftaran tanah