ОАО «АРИЖК», 2011 г.

Активная реструктуризацияипотечных жилищных кредитов

Антикризисные меры Правительства РФ

К основным антикризисным мерам на ипотечном рынке можно отнести: Внесение изменений в Федеральный

закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ«Об ипотеке (залоге недвижимости)» в части исключения внесудебного порядка обращения взыскания на имущество ф/л.

Создание ОАО «АРИЖК» для целей оказания помощи ипотечным заемщикам.

Изменение позиции судов в пользу заемщика как гарантии сохранения «крыши над головой».

Внедрение механизма использования материнского (семейного) капитала.

Внесение изменений, предложенных ОАО «АРИЖК», в нормативно-правовые акты Центрального Банка России, стимулирующие развитие ипотеки.

Первоочередная мера Правительства РФ – выполнение в полном объеме социальных обязательств государства перед населением и развитие человеческого потенциала.

Правительство Российской Федерации совместно с банками и ОАО «АИЖК» проводит работу по реструктуризации задолженности по ипотечным кредитам для граждан, оказавшихся в трудном финансовом положении

2

В рамках реализации антикризисных мер Правительства РФ ОАО «АРИЖК» обеспечило 100% присутствие своих представительств во всех 83 субъектах Российской Федерации.

Поддержка граждан осуществляется через 680 представительств, расположенных во многих городах России.

Представительства ОАО «АРИЖК»

3

Статистика реструктуризации

4

Около 2% ипотечных заемщиков испытывают сложности с выплатой кредита вне зависимости от экономической ситуации в стране. (данные АРИЖК)

• Низкая финансовая грамотность населения, является одним из основных факторов возникновения и усугубления проблем заемщика.• При получении ипотечного кредита заемщики не понимают риски и НЕ оценивают ипотечный кредит как долгосрочное обязательство.• В большинстве случаев, проблемы заемщика носят временный характер и для восстановления платежеспособности заемщику требуется временная поддержка, но заемщики при ухудшении финансового состояния часто не обращаются к кредитору, а наоборот, скрываются от него.

Необходима активная работа по повышению финансовой грамотности населения. Банкам целесообразно проводить мероприятия по повышению финансовой

грамотности потенциальных заемщиков, поскольку это основа формирования качественного портфеля

Основная причина обращения за помощью в АРИЖК во время кризиса –

временная потеря доходов

68% - сниже

ние зарабо

тной платы

27%-потер

я работ

ы/увольнение

1%-рост расходов

4%-прочее

Наиболее частые причины возникновения просроченной задолженности вне кризиса

Смена работодателя

Рождение ребенка

Развод супругов

Проблематика ипотечного кредитования

Наряду с другими видами розничного кредитования ипотека имеет свою специфику в силу следующих факторов:

• Длительный срок финансового обязательства (10-20 лет), в течение которого существует вероятность возникновения жизненных ситуаций, влекущих за собой снижение платежеспособности заемщика;

• Несопоставимость размера ипотечного обязательства и доходов заемщика (45:1), что делает невозможным за короткий период времени исполнить обязательство перед кредитором за счет собственных доходов;

• Несопоставимость иных активов домохозяйства для исполнения обязательств перед кредитором (все имущество внутри жилого помещения составляет не более 10-15 % от стоимости предмета ипотеки), а значит невозможность мгновенно исполнить обязательство перед кредитором за счет реализации имущества.

При наступлении событий, влияющих на снижение платежеспособности заемщика, он становится не в состоянии полноценно исполнять свои обязательства по ипотечному кредиту. В таком случае

необходима помощь для выхода из сложившейся ситуации.

5

Опыт работы АРИЖК на территории всей страны только с проблемными активами позволяет

заявить: АРИЖК знает про проблемы ипотеки ВСЕ.

После качественного проведения реструктуризации восстанавливаются порядка 80% заемщиков.*

*статистика АРИЖК

20%

Восстановление

80%

Принципы урегулирования проблемного долга

Добросовестность заемщика

• Взаимодействие Агентства с заемщиком осуществляется исходя из принципа добросовестности заемщика

• При наличии экономической целесообразности и готовности заемщика восстановить свою платежеспособность, заемщику предоставляется возможность восстановить график платежей

• Наличие непреднамеренных ошибочных действий заемщика не является отказам в проведении реструктуризации

Приоритет сотрудничества

• Урегулирование проблемного долга происходит на основе добровольного согласия заемщика на реструктуризацию

• Реструктуризация осуществляется только при положительной оценке прогноза восстановления заемщика. Агентство само принимает решение о возможности восстановления.

• Агентство вправе отказать заемщику в реструктуризации и предложить добровольную реализацию предмета залога

Посильность бремени

• Агентство выбирает инструмент реструктуризации, исходя из посильности бремени, приемлемом для обеих сторон

• Посильность бремени заемщика учитывается на протяжении всего срока обслуживания долга: в настоящем, на момент обращения за реструктуризацией – П/Д >60% в будущем – П/Д <45%

• Посильность бремени кредитора: невозможность проведения реструктуризации при задолженности заемщика значительно превышающей рыночную стоимость предмета залога

Уступка за результат

• Возможность уступок заемщику при выполнении им требований в течение испытательного периода: прекращение начисления процентов вследствие расторжения договора (при

определенных условиях в части исполнения требований Добровольной реализации Предмета залога)

не начисление штрафов и пеней отсрочка исполнения части обязательств с возможностью их прощения в будущем при

выполнении определенных условий

f (t1 ,t2 ,t3 , %ставка, f1)

Восстановление заемщика будет успешным, если:1. Если заемщик не боится обсуждать с кредитором свои проблемы2. Если кредитор не пытается заработать на заемщике при

реструктуризации3. Если заемщику предоставлено время и график для устойчивого

восстановления доходов 4. Если для заемщика посилен график погашения (график адекватен его

финансовому состоянию)

2 х срок поиска работы

– 20%

tДоход Заемщика

Платеж по ИЖК

Неуплаченный платеж по ИЖК

$

Капитализация

Период помощи

П/Д=45%

Задача:установить платеж по ИЖК, при котором новый П/Д посилен заемщику

Хорошая платежнаядисциплина

Период

просрочки

t

Max.эффект

контактностьt

Max.эффект

Max.эффект

% ставка

Max.эффект

срок

Период возврата реструктурированной

задолженности

max 10%

Общие принципы реструктуризации

7

резерв по реструктурированному ИЖК от 0,75%

(1-PD) х LG (потери при реструктуризации) + = EL (ожидаемые убытки) PD х LGD (убытки при дефолте)Базель-2

P д

(вер

оятн

ость

деф

олта

)

7% P в (вероятность восстановления)

60% 80%

20%

40%

93%

Убыток= 30%

Убыток = 14.6%

Убыток = 8.8%

Эффективна реструктуризация

Эфф

екти

вно

обра

щен

ие

взы

скан

ия

20%

Восстановление*

80%

Взыскание Реструктуризация

Потери (EL)

0% х 0% + = 30% 100% х 30%

80% х 3,3% + = 9,6% 20% х 35%

Резервы 100% 80% х 5% (0,75%) + = 24% 20% х 100%

Реструктуризация выгодна, если:1. Если совокупные потери кредитора меньше, чем при

взыскании (если доля восстановившихся заемщиков превышает 10-15%, то это выгодно)

2. Если для кредитора целесообразно размораживание части резервов для возобновления выдачи новых кредитов

резерв по ИЖК по которому обращено взыскание 100%

Чем раньше реструктуризация

тем < резерв

Сравнение потерь и резервов. Определение точки безубыточности.

*По статистике АРИЖК, более 80% заемщиков, чьи кредиты были реструктурированы в Агентстве восстановили свою платежеспособность

8

Наглядно, сравнение чистого дисконтированного дохода банков-кредиторов*, по результату оказываемых АРИЖК сервисов, в рамках программы «Активная реструктуризация», представлено ниже:

Сервис, оказываемый Банкам-кредиторам в рамках программы «Активная реструктуризация».

* При расчете NPV брались следующие вводные данные: ставка дисконтирования 11%, размер кредита 1 млн. руб., срок кредита 180 мес, процентная ставка по кредиту - 12%.

9

NPV

NPV

NPVNPV

NPV по выданному пулу

NPV после работы АРИЖК с пулом

NPV по сревису "реструктуризация"

NPV по сревису "досудебное

урегулирование"

NPV по сервису "обращение взыскания"

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

NPV

NPV

NPV

NPV

NPV

Сервисы по программе «Активная реструктуризация»

Сервис, оказываемый Банкам-кредиторам в рамках программы «Активная реструктуризация».

10

Перед выбором схемы работы с проблемными кредитными обязательствами, внутренние службы АРИЖК проводят детальный анализ кредитных досье . Исходя из полученных данных происходит выбор соответствующей схемы работы

• Выбор схемы реструктуризации

• Реструктуризация кредитного обязательства

• Восстановление платежей по новому графику платежей

• Период наблюдения стабильности платежей

• Реализация закладной• Полные расчеты с банком-

кредитором

• Анализ предмета ипотеки• Консультирование заемщика

по вопросам реализации предмета залога

• В случае необходимости помощь в рекламе предмета ипотеки

• Реализация предмета ипотеки• Полные расчеты с банком-

кредитором

• Обращение взыскания в судебном порядке и реализации предмета ипотеки

• Полные расчеты с банком-кредитором

Анализ кредитного дела заемщика

Реструктуризация кредита Помощь в реализации предмета ипотеки Исполнительное производство

Инструменты эффективной реструктуризации

Восстановление доходов

(при временной или постоянной

потере платежеспособности)

Снижение платежной нагрузки

(при постоянной потере платежеспособности)

Предоставление времени для восстановления платежеспособности(при временной потере платежеспособности)

Варианты реструктуризации

Период помощи

Стаб. Займ (для

инвесторских закладных)

Изменение процентной

ставки

Межрегиональный переезд

Основные инструменты

Изменение срока займа

Переезд в меньшее

жильеПериод помощи

Отсрочка платежа

Основные инструменты Основные инструменты

Дополнительные инструменты Дополнительные инструменты Дополнительные инструменты

• изменение срока займа• изменение процентной ставки• изменение суммы обязательств, в т.ч. За

счет прощения в будущем части долга в виде судебных штрафов при прохождении испытательного срока

• изменение очередности исполнения обязательств в Период помощи

• Неначисление штрафов/пеней

• изменение суммы обязательств, в т.ч. За счет прощения в будущем части долга в виде Судебных штрафов при исполнении заемщиком обязательств в течение испытательного срока

• изменение срока займа• изменение процентной ставки• изменение суммы обязательств, в т.ч. За

счет прощения в будущем части долга в виде судебных штрафов при прохождении испытательного срока

• изменение очередности исполнения обязательств в Период помощи

• Неначисление штрафов/пеней

Активная реструктуризация

12

Необходимость определения цены проблемного актива в момент сделки

Проблематика Решение

Наряду с очевидными преимуществами сервиса «Аренда баланса» существует проблематика в части корректного оформления сделок.

Заключение сделки по номиналу (ОД+%%) со сдвигом срока расчета в будущий период (например , авансовый платеж 20%, оставшиеся 80% через 25 лет)

Актив реализован до истечения максимального срока, отведенного для оплаты по договору, по цене ниже номинальной

Изменение ранее обозначенной в ДКП цены проблемного актива посредством подписания дополнительного соглашения

Сокращение в ДКП срока расчетов по соответствующим активам с учетом приведенной стоимости денег

Отсутствие возможности проведения работы по проблемному активу в связи с ошибками в документах, неконтактности заемщика и т.д.

Обсуждение возможных схем работы с активом либо расторжение договора купли продажи в части данного проблемного актива.

ИЛИ

Спасибо за внимание

Калинин Сергей Валерьевич

Директор по развитию ОАО «АРИЖК»

Телефон: +7-985-991-8801

E-mail: SVKalinin@arhml.ru

13