ИТОГИ 2016 ГОДА РЫНОК ВТОРИЧНОЙ …...отметки 1 000 дол. США/кв.м уже в течение первого полугодия.» ИТОГИ 2016

ИТОГИ 2016 ГОДАРЫНОК ВТОРИЧНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИКиев

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Ярослава Чапко,директор CDS

Максим Школьник,основатель и управляющий директор Address.ua

«По итогам 2016 года вторичный рынок наконец то вырвался в лидеры по объему сделок, обогнав первичный сегмент. Это важный сигнал, как для застройщиков, так и для остальных участников рынка, который говорит, прежде всего, о снижении доверия к строящемуся жилью и желании покупате-лей минизировать риски и увидеть готовый продукт, который часто весьма далек от обещанного застройщиком. Второй важный сигнал - это продолжающееся резкое снижение бюджетов на покупку жилья - более половины потенциальных покупателей ищут жилье стоимостью до $30 тыс. Сбережения населения, за которые приобретаются квартиры, уже практически на исходе, а значит усиливается борьба за поку-пателя. Укрепление позиций вторичного рынка вероятнее следует ожидать и в 2017 году, так как в этом сегменте у продавцов есть больше возможностей для ценовой лояльности и адаптации продукта под потредности покупателей (отделка, перепланировка и т.д.)».

«2016 год был знаковым для рынка вторичной недвижимости Киева. Объем продаж по сравнению с 2015 годом вырос на 20%. При этом объем сделок не вышел на критическую массу и падение цен на вторичном рынке состоялось.

По итогам 2016 года цена предложения квартир в долларовом эквиваленте опустилась на 13,5%. Такое снижение произошло по причине отсутствия соответствующего спроса и коррекции рынка к дешевеющей гривне. Несмотря на определенную стабилизацию экономики, пока отсутствуют признаки её устойчивого роста, сохраняются высокие локальные и глобальные политические риски, связанные с неопределенностью результатов выборов в странах Европы, политикой нового руководства США, а также вероятностью внеочередных выборов в Украине в случае обострения внутриполитических конфликтов.

Как следствие, на вторичном рынке недвижимости Киева в 2017 году будет наблюдаться дальнейшее снижение цен. Существующий тренд может продемонстрировать преодоление психологически значимой ценовой отметки 1 000 дол. США/кв.м уже в течение первого полугодия.»


ТЕНДЕНЦИИ

Снижение объема предложения квартир на вторичном рынке жилой недвижимо-сти. Высокая ценовая конкуренция на рынке и падение средних цен вынуждают продавцов снимать квартиры с продажи в ожидании лучшей цены.

Доминирование 2-к и 3-к квартир в структуре предложения, обусловленное необ-ходимостью размена жилья или желанием улучшить собственные жилищные условия (часто за счет покупки новой квартиры на первичном рынке).

Положительная динамика количества сделок. Снижение средних цен на вторич-ную недвижимость и увеличение предложения в новых домах на фоне относи-тельно стабильного курса гривны обеспечило умеренный рост спроса.

Значительное смещение спроса в сегмент бюджетного жилья - 53% запросов на покупку жилья сконцентрированно в бюджете до $30 тыс.

Продолжающееся снижение средних цен на рынке вторичной жилой недвижимо-сти замедлилось по сравнению с 2015 годом, но сохраняет ярко выраженную динамику.

ИТОГИ 2016 ГОДА

Киев

Среднемесячный объем предложения квартир на вторичном рынке жилой недвижимости Киева, 2015 - 2016 г.г., тыс.ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Структура предложения квартир на вторичном рынке жилой по количеству комнат, %

По итогам 2016 г. среднемесячный объем предложе-ния на столичном рынке вторчной недвижимости составил около 23 тыс. объектов, что на 12,6% меньше, чем в 2015 г. В отличие от 2015 г., динамика изменения объема предложения в 2016 г. носила ярко выраженный сезонный характер. Наибольшее количество объек-тов предлагалось к продаже в мае 2016 г. и достигало порядка 30 тыс. квартир. Второй пик предложения пришелся на октябрь. В декабре 2016 г. объем предложения находился на уровне около 19 тыс. квартир, что на 19% меньше, чем в декабре 2015 г.71% представленных на продажу квартир вторичного рынка приходится на правый берег Киева. Основной объем предложения правобережья сконцентрирован в Голосеевском, Печерском и Шевченковском районах. Удельный вес Голосеевскго района в общем предложении увеличился на 3% в сравнении с 2015 г.

Структура предложения по количеству комнат в 2016 году практически не изменилась: продолжают доми-нировать 2-к и 3-к квартиры. Их удельный вес в струк-туре предложения составил 31% и 34% соответствен-но. В 2016 году средняя площадь 1-к и 2-к незначи-тельно увеличилась (на 2%), в то время как площадь 3-к квартир уменьшилась на 4% по сравнению с показателями 2015г. Так, средняя площадь 1-к квартир составила 43 кв м, 2-к – 65 кв м. 3-к – 92 кв м.

Структура предложения квартир на вторичном рынке жилой по районам Киева, %

Лидерство по объему предложения перешло к Голосеевскому району (15%)

РЫНОК ВТОРИЧНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Источник: CDS, Address.ua



В 2016 году средние сроки экспозиции квартир уменьшились до 2,5 месяцев для всех типов квартир, кроме многокомнатных. Падение среднего периода экспозиции наблюдалось в течение всего 2016 года и концу декабря 2016 г. составило 41 день, что на 63% меньше показателей декабря 2015 г.

В 2016 году объем пред-ложения уменьшился на 12,6%.

По сравнению с декабрем 2015 года, суммарная площадь выставленных на продажу квартир умень-шилась на 36% и составила 1,6 млн. кв.м. В общем объеме предложения преобладали 2-к и 3-к кварти-ры, общая площадь которых составила 378 и 636 тыс. кв. м. соответственно.

65% предложения прихо-дится на 2-х и 3-х ком-натные квартиры.

15,0

20,0

25,0

30,0

35,0

40,0

Январь Февраль Март Апрель Май Июнь Июль Август Сентябрь Октябрь Ноябрь Декабрь

2015 г. 2016 г.

1 комн.

2 комн.

3 комн.

4 комн.


Киев

СПРОС

Спрос на вторичном рынке недвижимости Киева к концу 2016 г. значительно оживился в сранении с 1-3 кварталами 2016 г., что в свою очередь повлияло на возросшее количество сделок. Ключевыми факторами повышения спроса на рынке вторичной жилой недвижимости стало снижение средних цен на вторичную недвижимость и вывод на вторичный рынок квартир в новых домах.

Несмотря на положительную динамику количества сделок на вторичном рынке, в абсолютном выражении объем спроса остается на порядок ниже объема предло-жения. Недоступность ипотечного кредитования и валютное ценообразование все еще значительно ограничивают рост рынка.Кроме вышеперечисленных факторов, первичный рынок активно борется за покупателя демпинговыми ценами и акциями. Реализация квартир от застройщиков на первичном рынке весь 2016 г. сопровождалась большим количеством скидок и акционных предложе-ний, в то время как на вторичном рынке владельцы квартир все еще неохотно снижают цены.

53% запросов на покупку жилья сконцентрировано в бюджете до $30 тыс.


По данным на конец 2016 г. 93% запросов сконцентриро-вано в бюджете до $70 тыс. В течении всего года наблю-далась тенденция к уменьшению бюджета покупки - продолжается смещение спроса в наиболее дешевый сегмент - до $30 тыс.Если в первом полугодии 2016г. запросы на покупку квартиры до $30 тыс. составляли 47% в общем объеме спроса, то уже к декабрю их удельный вес вырос до 53%. За эту сумму можно было купить квартиру в новом доме без отделки площадью до 36 кв.м в удаленных спальных районах Киева.В 2016 году продолжил снижаться удельный вес запро-сов на покупку жилься стоимостью свыше $100 тыс. В декабре 2016 г. он составила всего 5%.В структуре спроса по количеству комнат лидируют 1-к и 2-к квартиры, суммарная доля которых составляет более 70%. Удельный вес 3-к квартир в запросах на покупку по результатам 2016 г. составил 26%, в то время как спрос на многокомнатные квартиры снизился до 1,6%.Продолжает увеличиваться спрос на квартиры площа-дью до 50 кв.м. - в декабре 2016 года ни них приходилось около 45% запросов. По сравнению с 2015 г. спрос на квартиры площадью 50-80 м.кв. уменьшился и составил 30%.Ценовые ожидания потенциальных покупателей находятся на уровне $680 - $700/кв м, что значительно ниже средних цен на рынке вторичной жилой недвижи-мости.Источник: CDS, Address.ua

Структура запросов по площади объектов, %

Структура запросов по стоимости объектов, %


1 комн.

2 комн.

3 комн.

4 комн.

Структура запросов по количеству комнат, %


30-50 м2

50-80 м2

80-100 м2

более 100 м2

до $30 000 $30 000-50 000 $50 000-70 000 $70 000-100 000 $100 000+

I полугодие 2016 г. II полугодие 2016 г.


Киев

Средняя медианная цена квадратного метра предложения квартир,январь-декабрь 2016г., $ /кв.м

ЦЕНОВАЯ ДИНАМИКА

Динамика медианных цен предложения квартир в зависимости отколичества комнат, январь-декабрь 2016г. ,$ /кв.м

В 2016 году продолжилось снижение долларовых цен предложения квартир на вторичном рынке Киева. В отличие от равномерного снижения 2015 г., динамика средней медианной цены в 2016 году показала высокую волатильность. Резкое снижение цен, продолжавшееся до марта 2016г., сменилось равно-значным ростом, что привело к возврату цены на уровень начала года уже к июню. Тем не менее, начиная с июля 2016 года средние цены продолжили динамичное снижение и к концу года составили $1 138/кв м. Итоговое снижение средних медианных цен в 2016 году составило 13,5%, что на 5,5% меньше показателей 2015 года. Основным фактором сниже-ния цен в 2016 году стала конкуренция со стороны первичного рынка.

Динамика медианных цен предложения, $/объект, 2015-2016гг.




Цена предложения $/объект снизилась в 2016 году на 15%, что на 5% ниже показателя падения цен в 2015г. Средняя медианная цена предложения в пересчете $/объект для всех типов квартир, кроме многокомнат-ных (4 и более комнат), на конец 2016 г. находилась в диапазоне от $46 до $98 тыс. Сильнее всего цены за объект снизились на 3-к квартиры - как из-за значи-тельного удешевления стоимости квадратного метра, так и из-за уменьшения средней площади таких квартир. Медианная цена 3-к квартиры на вторичном рынке уменьшилась на 20%.

Медианная цена на 3-к квартиры упала ниже от-метки в $100 тыс.

Наиболее ликвидными остаются 2-к квартиры - средняя цена предложе-ния квадратного метра в них на 6,5% выше, чем на 3-к и на 10% - чем на1-к квартиры.Дисбаланс предложения и цен на рынке, проявив-шийся в 2015 г., остался актуальным и в 2016. Наибольшая ценовая стабильность характерна для 2-к квартир, падение цен на которые составило 12%. 1-к квартиры подешевели в среднем на 14,7%. Более всего за год подешевели 3-к квартиры - средние цены снизились на на 18,4%. Подобная динамика цен соответствует структуре спроса, где 2-к квартиры занимают около 35%.


$1 100

$1 165

$1 230

$1 295

янв.16 фев.16 мар.16 апр.16 май.16 июн.16 июл.16 авг.16 сен.16 окт.16 ноя.16 дек.16

$1 000

$1 100

$1 200

$1 300

янв.16 фев.16 мар.16 апр.16 май.16 июн.16 июл.16 авг.16 сен.16 окт.16 ноя.16 дек.16

1-комн. 2-комн. 3-комн.

$0

$100 000

$200 000

$300 000

$400 000

1-комн. 2-комн. 3-комн. 4-комн. по Киеву

дек.15 дек.16


ПРОГНОЗ

В 2017 году положительная динамика сделок сохранится в бюджет-ном сегменте, как за счет малометражных квартир старого жилого фонда, так и за счет дешевых квартир в новостройках, которые уже введены в эксплуатацию и в которых квартиры изначально приоб-ретались для перепродажи.

Объем предложения квартир будет находиться на уровне 2016 года с незначительными колебаниями. Основное пополнение предло-жения будет происходить за счет перепродажи квартир в новых домах и альтернативных сделок с целью улучшения собственных жилищных условий.

Ценовые тренды в 2017 году сохранят негативную динамику, так на рынке велик объем переоцененных квартир, а спрос остается довольно низким в сравнении с предложением. Снижение долларо-вых цен на первичном рынке также отразится на падении цен и вторичного сегмента.

Значительный объем устаревшего жилья в столице, который пред-лагается на вторичном рынке и который будет только расти в связи со своей низкой энергоэффективностью и высокими затратами на коммунальные услуги, будет тянуть средние цены предложения вниз, обуславливая дальнейшее падение цен на 10-12%.

Роман ГерасимчукКонсультант,City Development Solutions

«Вторичный рынок нахо-дится в состоянии поиска равновесной точки спроса и предложения. Сохранение существующих тенденций приведет к усилению цено-вой конкуренции и измене-нию баланса предложения. Владельцам дорогих квар-тир придется либо снижать цены, либо уходить с рынка».

Documents

ИТОГИ 2016 ГОДА РЫНОК ВТОРИЧНОЙ …...отметки 1 000 дол. США/кв.м уже в течение первого полугодия.» ИТОГИ 2016