جامعة عین شمس

كلیة الھندسة

قسم الھندسة المعماریة

دبلوم إدارة المشروعات

تقییم األداء للمباني و تكلفة الصیانة

رحاب إسماعیل محمد رحاب محمد إیناس

محمد أبو الفتوح محمد حسني نزار عبد الرحمن

د حسام البر مبلي . أ / إشراف

طبیعة صیانة المباني و سیاستھا

:ماھیة الصیانة

حتى وقت قریب ظلت أعمال الصیانة للمباني و أھمیة التخطیط واإلعداد المسبق ألعمالھا غیر نولوجیا في عملیة صناعة البناء معروفة بمفھومھا الحالي ، و دورھا كمجال من مجاالت التك

وظلت تأخذ القلیل من االھتمام،وتتم أعمالھا دائما بعد ظھور و تفاقم العیوب بالمبني ، وظل الكثیرون ینظرون إلیھا علي أنھا مجال غیر منتج ال فائدة منھ ، كما ظلت الجھات االقتصادیة

الحدود لعدم إدراكھم لما ینتج عن إلیھا نظرة جانبیة و ظلت تحاول تخفیض میزانیتھا إلي أضیقإھمالھا من تدھور للمبني و أعمال التشطیبات بھ و بالتالي فقد حوالي ثلث االستثمارات الموجھة

.ألعمال صناعة البناء

:فلسفة ومفھوم صیانة المباني

حت مع تقوم فلسفة أعمال صیانة المباني علي عدم القدرة علي إنتاج مباني ال تحتاج إلي صیانة الكافیة أثناء مراحل التصمیم و اختیار مواد البناء و التشطیب للمبني تاالحتیاطیاالدقة الشدیدة و

، فجمیع العناصر لھا عمر افتراضي یختلف عن العمر االفتراضي لباقي العناصر سواء كانت دة العمر عناصر إنشاء أو تشطیبات ومن ھنا تأتي ضرورة تخطیط أعمال الصیانة للمباني لزیا

االفتراضي لھا كمنظومة متكاملة و بالتالي الحفاظ علي االستثمارات الموجھة إلیھا

:مفھوم أعمال الصیانة

ھي أعمال المحافظة علي مبني ووقایتھ من التلف لكي یؤدي وظیفتھ علي الوجھ األكمل أطول الناتجة عن اإلھمال أو مدة ممكنة مع إصالح العیوب حفاظا علي المبني و لإلقالل من التكالیف

وذلك باشتراك جمیع الوسائل الفنیة و اإلداریة و تشمل ھذه األعمال اإلعداد و التخطیط .اإلرجاء .و التنفیذ لعملیة الصیانة باإلضافة إلي المتابعة و الرقابة أثناء و بعد التنفیذ :س المعني مثلإال أنھ توجد بعض المصطلحات التي تستعمل في الحیاة العملیة ربما بنف

االستبدال –التحسین –التجدید –اإلصالح :وتعتبر من األنشطة الرئیسیة الخاصة باإلنشاء كما یلي

أنشطة املباين

دةمبا جدي مباين ائمة

استبدال

إضافة

صيانة

حتسني

تطوير

:التسلسل الزمني )١(

تحدث الصیانة أوال في معظم المباني بھدف االرتقاء بالمبني لیكون بحالة فنیة صالحة لالستخدام یة تظھر عیوب بالمبني و بالتالي یأتي دور اإلصالح و قد تجري ثم تحت تأثیر العوامل البیئ

للمبني أعمال تجدید و تحسین ثم تتكرر الصیانة و اإلصالح و في النھایة یتم االستبدال و بناء .مبني جدید

و یمكن إیضاح التسلسل الزمني السابق لمفھوم الصیانة علي مدار عمر المبني في الشكل اآلتي :الھدف )٢(

یھدف كل من الصیانة و اإلصالح إلي جعل المبني صالحا لالستخدام في ضوء اعتبارات فنیة محددة مسبقا عند تصمیم المبني بھدف زیادة عمره االفتراضي ، بینما یھدف التجدید و التحسین

ھ األول إلي إدخال تعدیالت علي المبني تتمثل في إعطائھ صالحیة فنیة لم تكن متوفرة في تصمیمأما االستبدال فھو إحالل مبني جدید محل مبني قائم بھدف ،باإلضافة إلي زیادة عمره االفتراضي

.تحدیث نظام العمل بھ أو تغییر االستعمال أو إتباع التطورات الحدیثة في المباني فنیا أو ھندسیا :التكلفة )٣(

التحسین علي مدار العمر عند مقارنة تكالیف الصیانة و اإلصالح مع تكالیف التجدید واالفتراضي للمبني یتضح أن تكالیف الصیانة تكون مرتفعة ألنھا تشمل تكالیف صیانة و إصالح قبل و بعد أعمال التجدید و التحسین ، بینما تكون تكالیف االستبدال أكبر من تكالیف التجدید عند

م المبني ألن عدم اتخاذ قرار استبدال المبني بنفس النوع و تقل تلك التكالیف في حالة تقاد .االستبدال سیؤدي إلي ضیاع مكانة المبني

:التخطیط و الرقابة )٤(

یمكن إخضاع الصیانة ألسالیب التخطیط و الرقابة في الزمن و التكلفة نظرا لوضوح الھدف منھما علي المدى البعید و ذلك بدرجة غیر متوفرة في أعمال اإلصالح لصعوبة التنبؤ بوقت

ثھ ، أما التجدید و التحسین فالتخطیط لھما یقوم علي وضوح الھدف منھما علي المدى حدو .القصیر

صيانة وإصالح

استبدال

صيان إصالح جتدي حتسني

التكا يف الك ية للمبين

التكاليف البتدائية شغيلتكا يف الت

تكالي جارية تكالي دورية

الصيانة

التشغيل

الطاقة

االجور التأمينات

أخري

االرض

تكاليف االنشاء

تكاليف لتصميم

و التجدید و اإلصالحمن التحلیل السابق نجد وجود اختالفات جوھریة بین كل من الصیانة و التحسین و االستبدال مما یجب معھ استخدام كل اصطالح بما یتناسب مع مفھومھ و العمل علي

.الخلط فیما بینھم منع

الصیانة أعمالتكالیف

:تحدید تكالیف الصیانة تشمل عناصر تكالیف الصیانة جمیع التكالیف الخاصة بالمحافظة علي المبني في حالتھ االصلیة

.لیؤدي وظیفتھ بكفاءة مناسبة و ، التھ الفعالة و یمكن تعریفھا بانھا كافة التكالیف التي یمكن تقدیرھا و التي تحفظ المبني في ح

.ھي تمثل تكلفة ال یستھان بھا من اجمالي تكلفة المبني علي مدار عمره االفتراضي و یتم ادراج تكالیف الصیانة للمباني ضمن التكالیف الجاریة النھا تتم وفقا لخطة دوریة تقوم علي

یف الصیانة شراء المواد و الخامات و اعدادھا العمال الصیانة و یمكن اظھار عالقة تكال :بالتكالیف االجمالیة للمبني من خالل الشكل التالي

اما تكالیف االصالح فھي التكالیف التي تنفق الصالح عناصر المبني و اعادتھا الي حالتھا التي تسمح باستغاللھا

و من خالل التعاریف السابقة یمكن لنا تحدید تعریف واحد یجمع بین تعریفي التكالیف للصیانة و :االصالح و ھو

تكالیف الصیانة و االصالح ھي التكالیف الخاصة بالمحافظة علي المبني في حالة فعالة بمنع ( ) .صیانة ( حدوث العیوب بھ

علي ان تكون تلك التكالیف ) اصالح ( او باعادة المبني الي حالتة الفعالة بعد حدوث العیوب بھ )في صورة یمكن تقدیرھا

صل بین تكالیف الصیانة و تكالیف االصالح اي االنتقال من مرحلة االصالح بعد اال انھ یجب الف

ظھور العیوب بالمبني الي مرحلة الصیانة لمنع حدوث تلك العیوب بالرغم من اتفاق النوعین في و ذلك الختالف السبب المنشئ لحدوث ، ) استمرار صالحیة المبني الداء وظیفتھ ( الھدف منھما .یساعد علي تحقیق الرقابة و یسھم في اتخاذ قرارات اداریة صحیحة كل منھما مما

( و یمكن ایضاح ممیزات الفصل بین تكالیف الصیانة و االصالح من خالل عدة نقاط تتمثل في ) الرقابة علي اعمال الصیانة ، تقییم اداء االفراد ، التخطیط السلیم للتكالیف

:التخطیط السلیم للتكالیف – ١اعد الفصل بین تكالیف الصیانة و االصالح علي التخطیط السلیم لكل نوع و بالتالي توفیر یس

بیانات دقیقة تساعد االدارة علي التخطیط و الرقابة و اتخاذ القرارات المناسبة العمال الصیانة .المستقبلیة

:تقییم اداء االفراد -٢

فصل بین تكالیف الصیانة و االصالح و ذلك الن یعتبر تقییم اداء االفراد من الممیزات الھامة للالعاملین القائمین باعمال االصالح ھم القائمین باعمال الصیانة و بالتالي فعند فصل نوعي

.التكالیف یمكن تحدید مدي التزام العاملین بتنفیذ التعلیمات الموجھة الیھم :الرقابة علي اعمال الصیانة -٣

فارتفاع ، الصیانة و تكالیف االصالح كوسیلة رقابة علي االخري یمكن استخدام كل من تكالیفو اذا اتضح بعد ، تكالیف االصالح مع ثبات تكالیف الصیانة یظھر عدم كفاءة برامج الصیانة

دراسة االسباب عدم وجود اھمال في تنفیذ برامج الصیانة فیدل ذلك علي وجود عیب فني في .ترشاد بذلك عند اتخاذ قرار االستبدال ذلك الجزء من المبني و یمكن االس

:تصمیم نظام تكالیف الصیانة

تعتبر دراسة تكالیف اعمال الصیانة للمبني ذات اھمیة خاصة الدارة المبني نظرا لما تقدمھ من بیانات تساعد علي التخطیط و الرقابة و اتخاذ القرارت الخاصة باعمال الصیانة و یمكن تحقیق

لیف الصیانة من خالل مجموعة متكاملة و مترابطة من المستندات و السجالت دراسة ناجحة لتكایعتمد علي االسس و المبادئ الخاصة بعلم ) نظام ( و التقاریر المحددة بطریقة علمیة في صورة

.التكالیف و یعبر مفھوم النظام بصفة عامة عن مجموعة من االجراءات التي تعد و تتقرر في منھج منطقي

.یرتكز علي علمیة القواعد من ناحیة و واقعیة التطبیق من ناحیة اخري مقبول و بتطبیق المفھوم السابق للنظام علي تكالیف الصیانة للمباني یمكن تعریف نظام تكالیف الصیانة بانھ مجموعة المستندات و السجالت و التقاریر الخاصة بحصر و تسجیل تكالیف اعمال الصیانة

اھداف ادارة المبني من التخطیط و الرقابة لتكالیف الصیانة مع مراعاة للمبني بھدف تحقیق .تحقیق التوازن بین العائد من اقامة النظام و التكالیف الخاصة بھ

اال انھ قبل البدء في تصمیم نظام لتكالیف الصیانة للمبني یجب القیام بمجموعة من الدراسات ني و اسلوب تكالیف الصیانة الذي یتناسب مع حول طبیعة النظام المطلوب و متطلبات المب

:اھداف الصیانة للمبني و ھذه الدراسات ھي كالتالي :تحدید اھداف النظام -١ .قیاس التكالیف - .الرقابة - .قاعدة بیانات -

:التنظیم الفني و االداري للمبني -٢ الھیكل التنظیمي - .طبیعة المبني و تاریخھ -

:اقتصادیات النظام -٣ النظام تكلفة تصمیم - .تكلفة تنفیذ النظام -

:الطریقة المناسبة لتكلفة الصیانة -٤ طریقة تكالیف االوامر -

:االسس العلمیة لنظام التكالیف -٥ تحلیل عناصر التكالیف - اسلوب التكلفة المناسب - :تحدید االھداف المطلوب تحقیقھا من النظام : اوال

لتعرف علي االھداف التي ترجو ادارة یجب قبل تصمیم نظام التكالیف الخاص بالصیانة االمبني تحقیقھا من وراء اقامة النظام و رغبات االدارة في التقاریر المطلوبة و فترات تقدیمھا

و یتم التعرف علي ذلك من خالل االلتقاء بالقائمین علي ادارة المبني و تحدید طبیعة النظام .المطلوب

:لنظام المتكامل لتكالیف الصیانة و یمكن تحدید مجموعة االھداف التالیة ل قیاس التكالیف التقدیریة و الفعلیة العمال الصیانة -مد ادارة المبني بالبیانات التي تساعدھا في اتخاذ القرارات االداریة الخاصة باعمال -

.الصیانة و اعداد الموازنات التخطیطیة لھا درك بعض ھذه االھداف و تأثیرھا علي اال انھ في بعض االحیان نجد ان ادارة المبني ال تو لذا یجب العنایة عند تصمیم نظام ، التكلفة الكلیة للمبني علي مدار عمره االفتراضي

تكالیف الصیانة بالمبني تزوید ادارة المبني بالبیانات التي توضح تلك االھداف و تأثیرھا علي .المبني

:التنظیم الفني و االداري للمبني : ثانیا

بع التعرف علي اھداف نظام التكالیف دراسة التنظیم الفني و االداري للمبني و یتم ذلك من یت ) .التعرف علي المبني ، التعرف علي التنظیم االداري للمبني ( خالل الخطوات التالیة

:التعرف علي التنظیم االداري للمبني -١لمسؤلیة و تسلسل السلطات بھ و یجب التعرف علي الھیكل التنظیمي للمبني و تحدید مستویات ا

العالقات بین المستویات االداریة المختلفة بغرض دراسة مدي كفایة ذلك التنظیم االداري بالنسبة و المستویات االداریة لمسؤلي و افراد اعمال الصیانة بالمبني حتي یمكن ، العمال الصیانة

.ترتیب المسؤلیات فیما بینھم :التعرف علي المبني -٢

قبل تصمیم نظام التكالیف لصیانة مبني القیام بدراسة میدانیة للمبني بغرض التعرف علي یجب تاریخ المبني و طریقة انشاؤه و مدي اتزانھ انشائیا و تأثیر ذلك علي التشكیل المعماري لھ من

و تأتي اھمیة تلك الدراسة لما لعناصر المبني ، خالل الملمس و اللون لعناصر التشطیب بھ ختلفة و تاریخھ من تأثیر كبیر عند خطة الصیانة للمبني حتي تتمشي اعمال الصیانة و التجدید الم

مع التشكیل المعماري و الطابع الخاص بالمبني

:اقتصادیات نظام تكالیف الصیانة : ثالثا و یقصد باقتصادیات نظام تكالیف الصیانة دراسة اقتصادیات المعلومات التي یوفرھا ذلك النظام ذلك عن طریق عقد مقارنة بین قیمة المعلومات التي یوفرھا النظام و تكلفة الحصول علي تلك

فاذا زادت قیمة المعلومات عن تكلفة الحصول علیھا یصبح النظام اقتصادیا و یجب ، المعلومات یصبح اما اذا زادت تكلفة اقامة النظام عن قیمة المعلومات التي یوفرھا في ھذه الحالة، اقامتھ

.غیر اقتصادي و لیس ھناك داعي القامتھ و لعقد المقارنة السابقة یجب التعرف علي كیفیة قیاس تكلفة المعلومات التي یوفرھا نظام تكالیف

:الصیانة و تشمل ھذه التكالیف العناصر التالیة ما زادت تكالیف تصمیم النظام نفسھ و التي تعتبر اصال من االصول المملوكة للمبني و كل -١

مرونة النظام زادت فترة االستفادة منھ بمعني انھ كلما كان النظام قابال للتغییر حسب حالة و .ظروف المبني كلما زادت المدة الزمنیة التي یظل النظام صالحا لالستخدام للمبني

الخاصة تكالیف تنفیذ النظام و التي تشمل األجور و المرتبات و األدوات الكتابیة و المكتبیة -٢ .بالقائمین علي تنفیذ النظام

:طریقة تكالیف الصیانة المناسبة لظروف المبني : رابعا

یختلف تطبیق قواعد و مقومات نظام التكالیف من مبني آلخر تبعا لظروف المبني و مشاكل لمبني الصیانة بھ و المتغیرات التي تواجھ أعمال الصیانة بھ إال انھ یمكن اعتبار أعمال الصیانة ل

تابعة لطریقة تكالیف األوامر نظرا الن طبیعة األعمال بھا تكون غیر متشابھة و مختلفة في كمیة .كما یختلف الزمن إلتمام أعمال الصیانة المختلفة ، و نوعیة المواد الداخلة بھا

و تقوم طریقة تكالیف األوامر علي تلقي احتیاجات الصیانة من مستخدمي المبني او إدارة و یتم حصر و تحلیل عناصر التكلفة الخاصة ، یانة بھ للقیام بأعمال ذات مواصفات خاصة الص

.بكل أمر علي حدة

:االسس العلمیة لنظام التكالیف للصیانة : خامسا من اجل تحقیق نظام التكالیف الھدافھ یجب ان یعتمد علي النظریات و االسس العلمیة و یشمل

لمختلفة العمال الصیانة و تحدید اسلیب التكلفة المناسبة ذلك تحلیل عناصر التكالیف االقتصادیات المبني و مدي مالئمتھا لتاریخ المبني و تشكیلھ المعماري و االنشائي و النواحي

.الفنیة

المقومات الرئیسیة للنظام ٢/١/٣تس جیل یج ب أن یش تمل نظ ام تك الیف الص یانة للمبن ى عل ي تحلی ل عناص ر التك الیف ول یس فق ط

من المصروفات واإلیرادات كنتائج إجمالیة، وتتكون المقومات الرئیسیة ألي نظام تكالیف عموما :العناصر التالیة

.دلیل وحدات التكلفة ٢/١/٣/١ .دلیل مراكز التكلفة ٢/١/٣/٢ .دلیل عناصر التكالیف ٢/١/٣/٣

.الدورات المستندیة ٢/١/٣/٤ .تقاریر التكالیف ٢/١/٣/٥ .تطبیق النظام وتقییمھ ٢/١/٣/٦

-:ویمكن توضیح المقومات الرئیسیة لتصمیم نظام تكالیف الصیانة للمبنى من خالل الشكل التالي دلیل وحدات تكالیف الصیانة دلیل مراكز تكالیف الصیانة

المقومات الرئیسیة لتصمیم نظام تكالیف الصیانة

دلیل عناصر تكالیف الصیانة الدورة المستندیة لتكالیف الصیانة

تقاریر تكالیف الصیانة تجربة وتطبیق النظام

:دلیل وحدات التكلفة ٢/١/٣/١

تعتبر الخطوة األولي لتصمیم نظام التكالیف ھي تحدید وحدة المنتج النھائي كأساس إلعداد تقاریر وح دات : (یطة أو مركب ة، ویمك ن أن تتخ ذ أش كال التك الیف، ویمك ن أن تك ون ھ ذه الوح دات بس

).وحدات عددیة، أمر التشغیل –حجومیة، وحدات وزنیة لتمیز أعمال الصیانة بعدم التجانس بین أعمالھا ومواصفات تلك األعمال فإن أمر التشغیل ونظرا

ھ أمر التشغیل ھو وحدة اإلنتاج في أعمال الصیانة، حیث یتم تنفیذ أعمال الصیانة من خالل توجیلمجموعة العمل بعد تحدید األعمال المطلوبة، سواء تم ذلك بناء عل ي خط ة مح ددة أو م ن خ الل

.احتیاجات مستعملي المبنىویل ي ذل ك مرحل ة إع داد دلی ل وح دات التكلف ة، وفیھ ا ی تم تقس یم وح دات اإلنت اج إل ي مجموع ات

ع ة الواح دة، وتقس م تل ك المجموع ات رئیسیة تشمل ك ل منھ ا ع دد م ن وح دات اإلنت اج ذات الطبی لالختالفات بینھا مع إعطاء رقم أو حرف لكل مجموعة الرئیسیة بدورھا إلي وحدات فرعیة طبقا

.رئیسیة وكذلك أرقام وحروف لتمییز الوحدات الفرعیة لكل مجموعة .ویوضح الشكل التالي الخطوات السابقة إلعداد دلیل وحدات التكلفة

دلیل وحدات فةالتكل

أمر التشغیل تحدید وحدة المنتج النھائي

مجموعات رئیسیة وفرعیة ألمر اإلنتاج إعداد دلیل وحدات التكلفة

-:ویمكن تطبیق ذلك علي أعمال الصیانة للمباني في الشكل التالي

الصیانة الخارجیة ١ الدیكورات الداخلیة ٢ الھیكل العام ٣

والبدروم األساسات ١-٣ الحوائط الخارجیة ٢-٣ النوافذ واألبواب الخارجیة ٣-٣ إنشاء السقف ٤-٣ تغطیات األسطح ٥-٣ مواسیر صرف المطر ٦-٣

الھیكل الداخلي ٤ الدور األرضي ١-٤ األدوار العلویة ٢-٤ الساللم ٣-٤ الحوائط الخارجیة والقواطیع ٤-٤ اب الداخلیةاألبو ٥-٤

التشطیبات والتركیبات ٥ تشطیبات األسقف ١-٥ تشطیبات الحوائط ٢-٥ تشطیبات األرضیات ٣-٥ األثاث الثابت ٤-٥ األعمال المعدنیة ٥-٥

أعمال الصرف والتغذیة ٦ التغذیة بالمیاه الباردة ١-٦ التغذیة بالمیاه الساخنة ٢-٦ فخطوط الصر ٣-٦

الخدمات المیكانیكیة ٧ الغالیات ١-٧ )تدفئة، تكییف، غازات( خطوط البخار ٢-٧ المعدات المتخصصة ٣-٧ خطوط التغذیة الخارجیة ٤-٧ المصاعد ٥-٧ التكییف والتھویة ٦-٧ المرافق العامة ٧-٧

الخدمات الكھربائیة والمعدات ٨ المولدات الكھربائیة ١-٨ المحوالت الكھربائیة ٢-٨ التركیبات والتوصیالت الكھربائیة ٣-٨ األجھزة الكھربائیة ٤-٨

اإلضاءة الخارجیة ٥-٨ معدات المطابخ والمعامل ٦-٨

األعمال المدنیة الخارجیة ٩ أماكن األنتظار ١-٩ ممرات الخدمة ٢-٩ الحدائق الخارجیة ٣-٩ ق العامةالمطاب ٤-٩ خطوط الصرف الخارجیة ٥-٩ أعمال متفرقة ١٠ تجدیدات بسیطة ١- ١٠ نظاف عامة ٢- ١٠

:دلیل مراكز التكلفة ٢/١/٣/٢

یتبع التعرف علي وح دات التكلف ة ألعم ال الص یانة تحدی د الوح دات الفنی ة واإلداری ة الت ي یتك ون .اكز التكلفةمنھا مشروع الصیانة، وتعرف تلك الوحدات بمر

: وق د ح دد النظ ام المحاس بي الموح د الخص ائص المختلف ة لمراك ز التكلف ة ف ي التعری ف الت الي مركز التكلفة ھو دائرة أداء نش اط مع ین متج انس أو خ دمات م ن ن وع مع ین متج انس ویحت وى "

أو مركز التكلفة علي مجموعة م ن عوام ل إنت اج متماثل ة، وین تج ع ن مرك ز التكلف ة من تج متمی ز للتنظ یم . خدم ة متمی زة قابل ة للقی اس ون مراك ز التكلف ة ممثل ة لوح دة مس ئولیة تبع ا ویتع ین أن تك

اإلداري في الوحدة االقتصادیة، ومن الضروري عند تطبی ق نظ م التك الیف أن ی تم تقس یم الوح دة لطبیع ة ع ن غی ره وفق ا متمی زا العم ل م ع االقتصادیة لمراكز تكلفة بحیث یمثل كل مركز نش اطا

."بیان حدوده الفنیة واإلداریة ز تجمی ع لعناص ر ومن خالل التعریف السابق لمراكز التكلفة یكون مركز تكلفة الصیانة ھو مرك

ویراع ى عن د تحدی د . التكالیف التي إذا توافرت أمكن القی ام بأعم ال الص یانة عل ي الوج ھ األكم لاإلش راف حت ى یمك ن تحدی د المس ئولیة وتحقی ق مراكز التكلفة عدم التداخل فیم ا بینھ ا ف ي جھ ات

قواعد اإلدارة السلمیة، كذلك یراعى إمكانیة أخذ عملیتان من أعمال الصیانة كمركز تكلفة واحد، لطبیعة أعمال الصیانة ذاتھا .أو تقسیم عملیة واحدة لعدد من مراكز التكلفة الفرعیة تبعا

:ي األنواع التالیة وتبوب مراكز التكلفة عادة علي أساس وظیفي إلوتعكس ھذه المراكز طبیعة النشاط أو األنشطة القائمة بالمبنى ویتم فیھا تنفی ذ : مراكز إنتاج – ١

.أعمال الصیانة المختلفةوھي التي تقوم بتوفیر المواد والخامات الخاصة بأعمال الصیانة : مراكز الخدمات اإلنتاجیة – ٢

.لتسھیل أداء تلك األعمالوھي التي تقوم بتوفیر التمویل الالزم ألعمال الصیانة : اكز الخدمات التمویلیة واإلداریة مر – ٣

.باإلضافة إلي اإلشراف والرقابة علي تلك األعمال

ویمكن توضیح أنواع مراكز التكلفة الخاصة بأعمال الصیانة علي أساس وظیفي من خالل الشكل :التالي

نشطة القائمة بھمراكز انتاج المبنى أو األ

دلیل مراكز التكلفة مراكز الخدمات اإلنتاجیة لتوفیر المواد والخامات

مراكز الخدمات التمویلیة واإلداریة

إلخ تالف طبیع ة وظ روف ك ل مبن ى إال أنھ یمكن وضع دلیل موحد لمراكز التكلفة للمباني نظ راعن األخر حتى لو تشابھت وظیفة تلك المباني، وبالتالي یمكن فقط عمل دلیل موس ع وم نھج ع ام

.لمراكز التكلفة للمباني

:دلیل عناصر التكالیف

بنس ب متفاوت ة لك ي ت تم أعم ال یج ب تحم ل مجموع ة م ن عناص ر التك الیف الت ي تتض امن مع االص یانة لعناص ر المبن ى، ول ذا فإن ھ عن د تص میم نظ ام تك الیف الص یانة للمبن ى ی تم تحلی ل ھ ذه لمجموع ة م ن الط رق الرئیس یة لتحلی ل عناص ر التك الیف العناصر إل ي أجزائھ ا ومكوناتھ ا وفق ا

).قة بوحدات التكلفة، العالقة بحجم النشاطالفترة التكالیفیة، طبیعة التكالیف، العال: (تشمل :ویمكن توضیح دلیل عناصر تكالیف الصیانة من خالل الشكل التالي

الغرض من التكالیف للفترة التكالیفیة حجم التكالیف تبعا الدوریة والتكرار المدة المستفیدة من التكالیف المواد والخامات لطبیعة التكالیف تكلفة العمل اإلنساني تبعا

الخدمات والمصروفات األخرى دلیل عناصر التكالیف عناصر مباشرة للعالقة بوحدات التكلفة تبعا عناصر غیر مباشرة عناصر التكالیف المتغیرة عناصر التكالیف الثابتة للعالقة بحجم النشاط تبعا عناصر التكالیف شبھ الثابتة عناصر التكالیف شبھ المتغیرة

:الفترة التكالیفیة

للفترة التكالیفیة المستفیدة منھا إلي عناصر تكالیف رأسمالیة تنفق یتم تحلیل عناصر التكالیف تبعابغرض االستفادة المستقبلیة، وعناصر تكالیف إیرادیة تحمل لفترة تكالیفیة واحدة، وللوصول إلي

الغ رض م ن التك الیف، : (ذلك یتم استخدام مجموعة من القواعد واألسس تش مل العناص ر التالی ة ).حجم التكالیف، الدوریة والتكرار، المدة المستفیدة من التكالیف

:ف الغرض من التكالی – ١

تعتبر التكالیف اإلیرادیة عناص ر تك الیف خاص ة ب الفترة التكالیفی ة الحالی ة مث ل تك الیف الخام ات والمواد األولیة وأجور العاملین بالصیانة، أما التكالیف الرأسمالیة فتھدف إلي زی ادة ق درة المبن ى

ر ع ن تكلف ة أص ل م ن األص ول الثابت ة و ل ذا ی تم تحمیلھ ا علي العمل وتحسین أداؤه، وبالتالي تعب .علي عدد من الفترات التكالیفیة

:حجم التكالیف – ٢ إذا م ا قورن ت بالتك الیف اإلیرادی ة ول ذا ی تم توزیعھ ا عل ي تعتبر التكالیف الرأسمالیة كبیرة نس بیا

مثل التكالیف اإلیرادیة وی تم تحمیلھ ا لفت رة الفترات التكالیفیة المستفیدة منھا، إال أنھا تعامل أحیانا النخف اض واحدة، ومثال ذلك اللمبات الكھربائیة التي تعمر ألكثر م ن فت رة تكالیفی ة إال أن ھ نظ را

.القیمة المادیة لتلك اللمبات فإنھ یتم تحمیلھا للفترة التكالیفیة التي أنفقت فیھا : الدوریة والتكرار – ٣

ى مث ل األج ور ومص اریف تك ون التك الیف االیرادی ة ذات مع دل إنف اق متك رر خ الل عم ر المبن .التشغیل، بینما تكون التكالیف الرأسمالیة غیر متكررة وإنما تنفق علي فترات مالیة متباعدة

:المدة المستفیدة من التكالیف – ٤یستفید المبنى من التكالیف الرأسمالیة لفترة زمنیة طویلة، بینما تكون استفادة المبنى من التك الیف

.ة واحدةاالیرادیة لفترة مالی

:طبیعة التكالیف :یمكن تحلیل عناصر التكالیف من حیث طبیعتھا إلي العناصر التالیة

وتش مل التك الیف الت ي یتحملھ ا المبن ى للحص ول عل ي م واد وخام ات : المواد والخامات )١ .الصیانة

وتش مل م ا یتحمل ھ المبن ى م ن تك الیف األج ور : تكلف ة العم ل اإلنس اني أو األج ور )٢ .ت والمزایا العینیة والتأمیناتوالمرتبا

وتش مل م ا یتحمل ھ المبن ى م ن تك الیف التش غیل : الخ دمات والمص روفات األخ رى )٣ .والضرائب واإلھالك وفوائد القروض المحلیة والخارجیة

الغرض : (للوصول إلى ذلك یتم استخدام مجموعة من القواعد و األسس تشمل العناصر التالیة

)التكالیف، الدوریة و التكرار، المدة المستفیدة من التكالیف من التكالیف، حجم التكالیف الرأسمالیة التكالیف اإلیرادیة وجھ المقارنة

تعتبر عناصر تكالیف خاصة الغرض من التكالیف -١بالفترة الحالیة مثل تكالیف الخامات و المواد األولیة و

أجور العاملین بالصیانة

مبنى تھدف إلى زیادة قدرة العلى العمل و تحسین أداؤه، و بالتالي تعبر عن تكالیف اصل

من األصول الثابتة، و لذلك یتم تحمیلھا على عدد من

الفتراتیتم تحمیلھا لفترة تكالیفیة حجم التكالیف -٢

واحدةتعتبر كبیرة نسبیا إذا ما

قورنت بالتكالیف اإلیرادیة و لذا یتم توزیعھا على الفترات

ة المستفیدة منھا التكالیفیذات معدل إنفاق متكرر خالل الدوریة و التكرار -٣

عمر المبنى مثل األجور و مصاریف التشغیل

غیر متكررة و تنفق على فترات مالیة متباعدة

المدة المستفیدة من -٤ التكالیف

استفادة المبنى لفترة مالیة واحدة

یستفید المبنى من التكالیف .زمنیة طویلةالرأسمالیة لفترة

:طبیعة التكالیف ٢ :یمكن تحلیل عناصر التكالیف من حیث طبیعتھا إلى العناصر التالیة

و تشمل التكالیف التي یتحملھا المبنى للحصول على مواد و خامات : المواد و الخامات )١ .الصیانة

المرتبات و و تشمل ما یتحملھ المبنى من تكالیف األجور و : تكلفة العمل اإلنساني أو األجور )٢ .المزایا العینیة و التأمینات

و تشمل ما یتحملھ المبنى من تكالیف التشغیل و الضرائب : الخدمات و المصروفات األخرى )٣ .و اإلھالك و فوائد القروض المحلیة و الخارجیة

:العالقة بوحدات التكلفة ٣ :یمكن تحلیل عناصر التكالیف من حیث عالقتھا بوحدات التكلفة

و یقصد بھا المواد و األجور و المصروفات التي یمكن تخصیصھا مباشرة : باشرةع اصر م )١ .لوحدات التكلفة

و یقصد بھا العناصر التي ال ترتبط ارتباطا مباشرا بوحدات التكلفة و : عناصر غیر مباشرة )٢ .یصعب تخصیصھا لھذه الوحدات

:و بالتالي تشمل تكالیف أعمال الصیانة للمبنى العناصر اآلتیةو ھي المواد التي تدخل في أعمال الصیانة و تشكل جزءا منھا، مثل : مواد أولیة غیر مباشرة )١

.تكالیف الخامات ألعمال الدھانات أو األرضیات أو ما شابھ ذلكو ھي تكالیف األجور التي تدفع للقائمین على تنفیذ أعمال الصیانة : أجور غیر مباشرة )٢

المختلفة مثل أجور الفنیین ألعمال الكھرباء و بالمبنى، و تشمل أجور المھن و الحرف .النجارة باإلضافة إلى أجور المساعدین لھم

و ھي المصاریف التي ال تدخل تحت المواد األولیة أو األجور مثل : مصاریف غیر مباشرة )٣ .مصاریف نقل المواد و الخامات

:العالقة بحجم النشاط ٤

:صر التكالیف ھيیمكن التمییز بین أربعة مجموعات من عنا .و ھي التكالیف التي تتغیر بتغیر حجم النشاط :التكالیف المتغیرة )١و ھي التكالیف التي ال تتغیر بتغیر حجم النشاط، فھي تبقى ثابتة في :التكالیف الثابتة )٢

.مجموعھا بالرغم من تغیر حجم النشاط بالزیادة أو النقصانتظل ثابتة في حدود نطاق معین من حجم النشاط، و ھي التكالیف التي :التكالیف شبھ الثابتة )٣

ثم تزداد بزیادتھ، و تظل ثابتة حتى حدوث زیادة أخرى في حجم النشاط فتزداد مع تلك .الزیادة و بالتالي تتخذ التكالیف شبھ الثابتة شكل سلمي

فس و ھي تلك التكالیف التي تتغیر بتغیر حجم النشاط و لكن لیس بن :التكالیف شبھ المتغیرة )٤النسبة، و ھي تجمع بین خصائص التكالیف الثابتة و التكالیف المتغیرة، حیث تتكون من جزء

.ثابت و آخر متغیرو بدراسة تكالیف الصیانة لتحدید موقعھا من األنواع السابقة نجد أنھا تعتبر تكالیف شبھ متغیرة،

الصیانة المطلوبة تبعا حیث تشتمل على جزء ثابت یمثل الصیانة الدوریة و جزء متغیر یمثل .لالستخدام

:و یمكن فصل تكالیف الصیانة الثابتة عن المتغیرة باستخدام إحدى الوسائل اآلتیة طریقة الحد األدنى و الحد األقصى

:و نتبع فیھا الخطوات اآلتیة

.تحدید الحد األدنى و الحد األقصى لمستویات النشاط، و تكلفة البند عند ھذه المستویات: أوال .تحدید معدل التكلفة المتغیرة للساعة: ثانیا

.استخدام مستوى الحد األعلى أو مستوى الحد األدنى لحساب التكلفة الثابتة: ثالثا طریقة تحلیل االنحدار و المربعات الصغرى

:الدورات المستندیةتحدید یتم تصمیم مجموعة من المستندات الخاصة بحصر و تحلیل عناصر تكالیف الصیانة، مع

حركة ھذه المستندات بین األقسام و اإلدارات المختلفة بالمبنى، و تشمل عناصر التكالیف التي یتم تصمیم مستندات خاصة بھا المواد و الخامات و األجور باإلضافة إلى الخدمات و المصروفات

عتبارات األخرى الخاصة بأعمال الصیانة، و یتم عند تصمیم تلك المستندات مراعاة عدد من اال :تشمل

:أھداف الدورة المستندیةیراعى تصمیم المستندات الخاصة بكل عنصر من عناصر الصیانة وفقا لألھداف المطلوب

تحقیقھا من تلك المستندات حتى ال یتم إضاعة الجھد و الوقت و المال في جمع بیانات ال تخدم .تلك األھداف

:الدقة و التكلفة االقتصادیةتصمیم مستندات تكالیف عناصر الصیانة مع اإلقالل من عددھا بقدر اإلمكان یراعى الدقة عند

.بما ال یتعارض مع سھولة و وضوح التعامل یھا و ذلك توفیرا للجھد و التكلفة :تقاریر التكالیف

یجب إعداد مجموعة من تقاریر التكالیف ألعمال الصیانة لخدمة المستویات اإلداریة المختلفة :بھدف

یر البیانات الدقیقة و الكافیة للمستویات اإلداریة المختلفة لتحدید الخطط الطویلة و توف • .القصیرة األجل

سھولة الرقابة على أعمال الصیانة من خالل متابعة عناصر المواد و األجور و الخامات •. .التنسیق بین اإلدارات المختلفة التي تدخل أعمال الصیانة في مجال عملھا •

نواع المختلفة من تقاریر الصیانةاأل

:تطبیق النظام و تقییمھ

ذلك بعد االنتھاء من مرحلة إعداد نظام تكالیف الصیانة للمبنى في صورتھ النھائیة یتم تطبیق النظام بھدف تقییمھ وفقا للظروف الفعلیة للمبنى ، حتى یمكن إجراء آي تعدیل فیھ لیتماشى مع

.أھداف الصیانة بالمبنى

تقارير األعمال املنفذة تقارير ا تكاليف

تقارير ألع ال حتت لتنفيذ

تقارير لسياس ت الدور ة ألعمال لصيانة

يتم إ داده تبعا أل لوب حتميل عنا ر الت اليف

رقابة ت حيحية

تقارير لتكال ف ألغراض لرقابة رقابة مانعة

جيب أ تشمل قدر مناس م املعل مات إلدار ا بىن باإل اف ىل البس ط و الو و و تقدمي ا آي زمن

تقارير لتكال ف ألغراض لرقابة

جيب أ تت من بيانا التكا يف التق ير ة مع العن ية بعناص التكا يف ال ت غري تبعا سياسات لصيانة املبىن

أسس التكالیف ٤

یعتبر المستوى المناسب من تكالیف الصیانة ھو ذلك المستوى الذي یحقق أعلى عائد ذلك اإلطار یجب مراعاة و لكي تكون تكالیف الصیانة في ، بأقل تكالیف ممكنة

:األسس التالیةتحدید أنشطة المبنى الفعالة بدقة قبل عمل خطة اإلنفاق للصیانة نظرا لما لھا من )١

أثر ھام على حالة المبنى، فیمكن لمبنى ذو أنشطة مكتبیة أال یحتاج إلى تكالیف صیانة عالیة نظرا لمحدودیة األنشطة بھ، بینما مبنى آخر تقوم أنشطتھ على

الحركة و الدینامیكیة مثل مبنى مصنع تكون تكالیف الصیانة بھ عالیة لطبیعة تلك .األنشطة

تحدید عناصر المبنى ذات القیمة الوظیفیة و االقتصادیة الھامة و التي تؤثر على )٢احتیاجات المبنى من أعمال الصیانة، و من خالل التعرف على تلك العناصر

صة بھ، و بالتالي تقدیر تكالیف الصیانة الكلیة یمكن تحدید تكالیف الصیانة الخا .المطلوبة للمبنى

مراعاة أنشطة المستعملین عند تحدید نظام تكالیف الصیانة للمبنى نظرا للعالقة )٣بینھا و بین حالة المبنى، حیث أن تأخیر أو إرجاء أعمال الصیانة یؤدي إلى

متزایدة أو یظل مستوى إنقاص قیمة المبنى، و قد یتم ذلك بصورة فوریة و .المبنى ثابتا لفترة من الزمن ثم یبدأ في التناقص

ن ة

مستوى المبنى ثابت لفترة مستوى المبنى یقل بصورة فوریة و إنما یتم قیاس یراعى أال تضیف أعمال الصیانة إلى الطاقة اإلنتاجیة للمبنى أصال جدیدا، )٤

لالستخدام بأعلى كفاءة كفاءتھا من خالل دورھا في الحفاظ علیھ في صورة صالحة .ممكنة

یجب االھتمام بتكالیف الصیانة في مرحلة تصمیم المبنى و ذلك باستخدام أسلوب التحكم في نى و ذلك وفقا لمتطلبات االستخدام لعناصر المب budgetary control techniqueالموازنة

cost in use و تظھر أھمیة ھذا األسلوب عند مقارنة البدائل المختلفة لمواد اإلنشاء و ،التشطیب، فعلى سبیل المثال عند مقارنة بدیلین من بدائل التشطیب ألحد عناصر المبنى یجب أن

تتم المفاضلة بینھما وفقا للعناصر التالیة

سنوات عمر المبنى

% ٦٠ ٥٥ ٥٠ ٤٥ ٤٠ ٣٥ ٣٠ ٢٥ ٢٠ ١٥ ١٠ ٥ ٠

٧ أساسات

٨ ھیكل

٨ األدوار العلویة

٤ اإلنشاء

** ٢ التغطیات*

***

١ الساللم

١٠ الحوائط الداخلیة

٦ الشبابیك

األبواب

# ١ الخارجیة

٢ الداخلیة

٤ القوا طیع

# # ١ األعمال المعدنیة

تشطیبات الحوائط

٤ o

تشطیبات األرضیات

٦ o o o o o

تشطیبات األسقف

٤ o

الدیكورات

١٠ الداخلیة٥

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

١٠ الخارجیة٥

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

# # ١ األجھزة الصحیة

الصرف و التغذیة

٤ ***

التكییف و التدفئة

** ١ األجھزة*

***

** ٧ واسیرالم*

األعمال الكھربائیة

** ٥ التوصیالت*

** ٢ التركیبات*

***

***

٣ الصرف العام

األعمال الخارجیة

٦ ^^ ^^

% ٥٠# % ١٠٠: *** ملحوظة •

٢٥^^ % ١٠ ٠ %

:و من الجدول السابق تتضح الحقائق التالیة یمكن تحدید برنامج زمني للعناصر الرئیسیة للمبنى التي یتم صیانتھا دوریا من خالل •

طبقا لطبیعة تلك عاما ٣٠ – ٥تنفیذ أعمال الصیانة لھا على فترات منظمة تتراوح بین .العناصر و مواد التشطیب لھا

یوجد إلى جانب العناصر المذكورة بالجدول عناصر أخرى ذات أھمیة نسبیة أقل و یتم •لھا أعمال الصیانة و لكنھا ال تمثل نسبة كبیرة من تكالیف الصیانة ، و ال یمكن إخضاعھا

.ء أعمال الصیانة لھا لبرنامج زمني للصیانة نظرا لعدم معرفة زمن منتظم إلجراتختلف معدالت الصیانة للمباني تبعا للظروف الخارجیة و البیئیة المحیطة و أنشطة •

.المستعملین بالرغم من تشابھ مواد اإلنشاء و التشطیب لبعض المباني أحیانا

من التكالیف % ٠,٥و بدراسة الجدول السابق مع افتراض إن تكالیف الصیانة الروتینیة تمثل

سنوات فان التدفقات النقدیة المطلوبة ألعمال الصیانة ٥كل % ٢,٥االبتدائیة سنویا ، آي :خالل العمر االفتراضي للمبنى یمكن أن یمثلھا الجدول التالي

%تجمیعي التكلفة %التكلفة االبتدائیة السنة

٤,٥ ٢,٥ ٥

٩,٦ ٥,١ ١٠

١٦,١ ٦,٥ ١٥

٢٧,٢ ١١,١ ٢٠

٣١,٧ ٤,٥ ٢٥

٤٦,١ ١٤,٤ ٣٠

٥٠,٦ ٤,٥ ٣٥

٧١,٢ ٢٠,٦ ٤٠

٧٧,٧ ٦,٥ ٤٥

٨٢,٨ ٥,١ ٥٠

٨٧,٣ ٤,٥ ٥٥

٨٩,٨ ٢,٥ ٦٠ :التحكم و الرقابة على التكالیف

تظھر أھمیة التحكم و الرقابة في تكالیف الصیانة عند حساب ھذه التكالیف في صورة اإلنفاق

ثناء القیام بأعمال الصیانة في أماكن عملھم ، الفعلي لھا ، و الذي یشمل أجور العاملین بالمبنى أ .حیث تظھر تكالیف الصیانة في قیمة مرتفعة جدا مما یبرر ضرورة الرقابة علیھا

: و یمكن من خالل الرقابة على تكالیف الصیانة تحقیق األھداف التالیة و تر ت تخفیض الخسارة الناتجة عن أي إسراف أو ضیاع عند تنفیذ األعمال صیانة عما ل -١

.ھذه التكالیف دون رقابة تحدید المسئولیة عن أي انحراف یجري في التكالیف حتى یمكن اتخاذ اإلجراءات الالزمة -٢

.عند اللزوم سھولة التحكم في تكالیف الصیانة ككل حتى ال تفاجأ إدارة المبنى بارتفاع قیمة الصیانة -٣

ارتفاعا كبیرا فیدفعھا إلى اإلقالل منھا :الخطوات التالیة إتباعلرقابة تكالیف الصیانة و یراعى

.الرقابة على تكالیف العاملین في مجال الصیانة • .الرقابة على تكالیف خامات و مواد الصیانة • .الرقابة على تكالیف و خدمات المصروفات األخرى •

:الرقابة على تكالیف العاملین في مجال الصیانة :أوال

:ین في الصیانة في حاصل ضرب العنصرین التالیین تتمثل تكالیف العامل

.معدل أجر العامل عن یوم عمل أو ساعة عمل أو شھر عمل - أ .زمن أو وقت العمل - ب

:و لحساب معدل أجر العامل یمكن استخدام المعادلة التالیة

= معدل أحر العامل عن وحدة الزمن • إجمالي األجور للعاملین في السنة

)عدد ساعات العمل الیومیة *عدد أیام العمل في السنة * عدد العمال (

:الرقابة على تكالیف خامات و مواد الصیانة :ثانیا

:و ھي من البنود الرئیسیة الھامة التي یجب توجیھ عنایة خاصة بھا لتحقیق األھداف التالیة

لخامات و المواد حصر عناصر التكالیف الفعلیة الخاصة بشراء و تخزین و استخدام عناصر ا-أ .مما یساعد على تحدید نتائج أعمال الصیانة و تقییمھا

االستفادة من بیانات التكالیف الفعلیة في إعداد الموازنات عن طریق التعرف على كمیات و -ب .أسعار الخامات و المواد المطلوبة و كمیات الفاقد في التخزین

.إحكام الرقابة على المواد و الخامات -ج .مساعدة في إعداد أوامر الشراء و الطلبات الجدیدة ألعمال الصیانة المستقبلیة ال-د

:الرقابة على تكالیف الخدمات و المصرفات األخرى : ثالثا

و ھي تشمل الضرائب و الرسوم السلعیة و یھدف نظام الرقابة علیھا إلى تحقیق :العناصر التالیة

و المصروفات األخرى بھدف تبویبھا حسب مراكز التكالیف تحدید التكالیف اإلجمالیة للخدمات -أ . منھا المستفیدة

.تحدید االنحرافات الحادثة في تلك التكالیف و تحدید أسالیب االنحراف و المسئولین عنھ -ب

:تخفیض تكالیف الصیانة للمباني

:یمكن تقسیم تكالیف الصیانة إلي مجموعة المراحل التالیة

.و یكون المسئول عنھا المالك و المصمم مرحلة التصمیم • .مرحلة التنفیذ و المسئول عنھا المقاول و المھندس المشرف على التنفیذ •

:و یوضح الجدول التالي دور المتعاملین في المبنى لخفض تكالیف الصیانة

مرحلة التصمیم

:المالك اختیار موقع المبنى بحیث یكون بعیدا عن األراضي

ة و التضاریس المنحدر الصعبة :المصمم

التزام المواصفات الھندسیة و الفنیة ، و

تحدید العمر االفتراضي لمواد اإلنشاء و دراسة

.تكالیفھا

مرحلة التنفیذ

:المقاول التنفیذ بالمواصفات و شروط

.العطاء .اتباع تعلیمات جھاز اإلشراف

:المھندس المشرف .فة للمواصفاتوقف األعمال المخال

.إعادة األعمال الغیر سلیمة .اإلشراف الجید على التنفیذ

مرح ة ا بعد التنفیذ

:المستعملین .االستخدام الجید للمبنى

االستفادة المنتظمة من إمكانیات .المبنى

:إدارة الصیانة .اتباع برنامج الصیانة المخططة .توفیر التمویل المناسب للصیانة

وفیر خامات الصیانةت

:أسالیب تخفیض تكالیف الصیانة التصمیم و المواصفات -١ .تحسین أسالیب و طرق الصیانة المستخدمة -٢ .دراسة الحركة و الزمن -٣ .تنمیة حاسة التكالیف -٤ .رفع كفاءة اإلدارة -٥ .تخصیص الموارد و التوزیع األمثل لھا -٦