Upload
calhoun-ward
View
71
Download
1
Embed Size (px)
DESCRIPTION
Влияние мирового финансового кризиса на рынок офисной недвижимости Ростова-на-Дону июнь 2009 год. Краткая характеристика Ростова-на-Дону. Статус - столица ЮФО Расположен на юго-востоке Восточно-Европейской равнины на правом берегу реки Дон Климат - умеренно континентальный - PowerPoint PPT Presentation
Citation preview
Влияние мирового финансового
кризиса на рынок офисной
недвижимости Ростова-на-Дону
июнь 2009 год.
Краткая характеристика Ростова-на-Дону
Статус - столица ЮФО
Расположен на юго-востоке Восточно-Европейской равнины
на правом берегу реки Дон
Климат - умеренно континентальный
Средняя t января: - 4,6 градуса
Средняя t июля: + 37 градусов
Краткая характеристика Ростова-на-Дону
• Площадь территории - 348,5 кв.км.
• Территория города поделена на 8 административных районов
• Население – 1,052 млн. человек (по данным переписи 2002 года)
Краткая характеристика Ростова-на-Дону
■ Представительства 25 международных организаций
■ Крупные предприятия:
• « Ростсельмаш» - сельхозтехника
• «Эмпилс» - лакокрасочные материалы
• « Роствертол» - вертолеты «Ми»
• « Донской табак»
Краткая характеристика Ростова-на-Дону
• Мощность аэропорта (ежегодно):
- 4,5 млн. пассажиро-км
- 19,7 тыс. тонн грузов
• В Ростове работают всемирно известные бренды:
- «Люфтганза», «Ikea», «Metro», «Maserati», «Ашан»
История развития офисной недвижимости Ростова
• 2003 год - офисы класса « С» («Атомкотломаш», «Орхлитмаш») – 80200 кв.м.
• 2004 год- заявление строительных компаний о строительстве бизнес-центров классов «А» и «В»
• 2006 год - офис класса «А»
« Clever house» - 14590 кв.м
офис класса «В» - «Купеческий двор» - 32 000 кв.м
2007 год - 105 тыс. кв.м – «Балканы», «Белый Слон»,
«Кристалл»
2008 год – 46 000 кв.м – «Гедон», «Ростовский»
История развития офисной недвижимости Ростова
Динамика объема рынка офисных площадей кв.м.
2003 г. 2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г. 2009 г
Класс
«С»
80200 110000 135000 150000 190000 200000 215000
Класс «В»
0 0 0 32000 137000 183000 208380
Класс
«А»
0 0 0 15000 15000 15000 56000
История развития офисной недвижимости Ростова
График динамики объема рынка офисной недвижимости
0
50000
100000
150000
200000
250000
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Класс « С»
Класс « В»
Класс « А»
История развития офисной недвижимости Ростова
Структура предложения на рынке по классам офисных помещений 2006 год
76%
16%
8%
класс " С"
класс " В"
класс " А"
История развития офисной недвижимости РостоваСтруктура предложения на рынке по классам офисных
помещений 2009 год
45%
43%
12%
класс " С"
класс " В"
класс " А"
История развития офисной недвижимости Ростова
Индикатор состояния рынка офисной недвижимости -обеспеченность офисными площадями,
приходящимися на 1000 жителей.
64,2
104,4
0
20
40
60
80
100
120
кв.м. офисных
площадей на 1000 жителей
2007 год 2009 год
История развития офисной недвижимости Ростова
Обеспеченность офисными площадями• Прирост составил почти 62 %, но по сравнению с другими крупными
городами показатель остается низким.
104 131 135 178280 350
490
2990
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
кв
.м о
фи
сн
ых п
ло
щад
ей
на 1
000 ж
ител
ей
Характеристика рынка офисной недвижимости (3 квартал 2008 г.)
• Объем предложений -около 480 тыс. кв.м
• Введено в эксплуатацию объектов класса «В» - 46 тыс. кв.м
• Общая площадь объектов, планируемых к вводу в 2009 г., – 80 тыс. кв.м.
Характеристика рынка офисной недвижимости (3 квартал 2008 г.)
Наиболее известные офисные центры:
• Купеческий двор «В»• Белый Слон «В»• Кристалл «В»• Содружество «В»• Гедон «В»• Clever house «А»
Обзор рынка офисной недвижимости (3 квартал 2008 г.)
Наиболее значимые офисные проекты:
Название Класс Общая S
кв.м
Офисная S
кв.м
Готовность
«Гвардейский» В 26600 19380 2009
«Пять морей» А 37500 21600 2009
«Риверсайд Дон» А 23550 19200 2009
«Альянс» В 18000 7000 2010
«Колизей» В 20000 16500 2009
«Ника» В 6423 4000 2009
«Международный конгресс центр»
А 26000 17000 2010
«Пересвет» А 40000 26000 2010
Обзор рынка офисной недвижимости (3 квартал 2008 г.)
Уровень спроса
100% 100% 100%95%
80%
50%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Балканы Кристалл Белый слон Clover house Купеческий Форум
Характеристика рынка офисной недвижимости (3 квартал 2008 г.)
Конкурентные преимущества офисов класса «С»:
- Месторасположение- Качественная отделка- Удобная планировка
- Необходимые инженерные коммуникации
Поэтому с появлением новых офисных центров класса «В», имеющих неудачное месторасположение или другие слабые
стороны, офисы класса «С» успешно конкурируют с ними.
Характеристика рынка офисной недвижимости (3 квартал 2008 г.)
Уровень арендных ставок
Средневзвешенное значение арендных ставок в руб/кв.м в существующих бизнес центрах:
1038
869698
0
200
400
600
800
1000
1200
арендная ставка в руб/кв.м.
класс А класс В класс С
Характеристика рынка офисной недвижимости (3 квартал 2008 г.)
Уровень арендных ставок
Средневзвешенное значение арендных ставок в руб/кв.м в строящихся бизнес центрах:
1654
1071
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
арендная ставка
руб/кв.м
класс А класс В
Характеристика рынка офисной недвижимости (3 квартал 2008 г.)
Более высокая арендная ставка в строящихся объектах объясняется следующими причинами:
- большинство реализуемых проектов имеют более высокий уровень инженерных сооружений и архитектурной составляющей проекта («Пять морей», «Риверсайд – Дон»)
- месторасположение большинства проектов является более привлекательным: в зоне деловой инфраструктуры или в историческом центре города.
- в процессе строительства высокий уровень заполняемости не является приоритетной задачей застройщика,поэтому арендные ставки не снижаются.
Обзор рынка офисной недвижимости 3 квартал 2008 г.
Распределение предложения офисных площадей в зависимости от района города:
65%10%
5%7%
4% 9% Центр
ЗЖМ
СЖМ
Ленина
Нахичевань
Остальные районы
Характеристика рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.)
- В стадии незавершенного строительства находится 6
офисных центров классов А и В общей площадью 84700 кв.м.
- В планах строительства было еще 5 офисных центров общей площадью около 80 000 кв.м.
Характеристика рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.)
Уровень арендных ставок
Средневзвешенное значение арендных ставок в руб/кв.м в существующих бизнес центрах
906
743
480
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
Класс А Класс В Класс С
Характеристика рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.)
Уровень арендных ставок
Средневзвешенное значение арендных ставок в руб/кв.м в строящихся бизнес центрах.
1243
790
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
КлассА КлассВ
Обзор рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.)
Сравнение арендных ставок в существующих офисных центрах
(3 кв. 2008г и апрель 2009г.)
Арендные ставки снизились:
• Класс «А» - 13,3 %
• Класс «В» - 14,5 %
• Класс «С» - 31 %
1038
906869
743
698
480
0
200
400
600
800
1000
1200
класс А класс В класс С
2008
2009
Характеристика рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.)
Сравнение арендных ставок в строящихся офисных центрах (3 кв. 2008г и апрель 2009г.)
Арендные ставки снизились:• Класс « А» - 24,85 %• Класс « В» - 22,3 %
1654
1071
1243
790
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
2008 2009
класс А
класс В
Характеристика рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.)
Уровень спроса
• Основным показателем, характеризующим уровень
спроса, является доля вакантных площадей.
• Доля вакантных площадей в существующих
бизнес - центрах: Класса « А» составила 24 %
Класса « В» составила 16 %Класса « С» составил 8%
Характеристика рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.)
Уровень спроса:
В бизнес-центрах класса «В», характеризующихся слабыми
сторонами (неудачное месторасположение,
отсутствие парковки), доля вакантных площадей
составляет:• «Купеческий двор» - 45 %
• «Ростовский» – 22 %
Характеристика рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.)
Уровень спроса
• Проведенный анализ зависимости уровня вакантных площадей и арендных ставок
показал высокую эластичность спроса по цене.
• Успешные офисные центры с привлекательными для
арендаторов характеристиками классов «В» и «С», снизившие арендные ставки на 5-25%, не
испытывают проблем с заполняемостью.
(«Кристалл», «Балканы», «Содружество»).
Характеристика рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.)
Снижение строительной активности:
- Перенос от 0,5 до 1,5 лет сроков ввода в эксплуатацию
проектов: «Гвардейский», «Пять морей»,
«Дипломат».
- Замораживание проектов:«На Большой Садовой», «Цветочный»
- Полностью отказ от проекта:«Международный конгресс центр»
Характеристика рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.)
• Планировалось к 2011 г. ввести в эксплуатацию 163400 кв.м. офисных площадей.
• Учитывая влияние кризиса, ввод строящихся объектов будет примерно 84700 кв.м , что составит 51% от запланированного.
Характеристика рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.)
• Согласно данному исследованию, можно предположить, что объем рынка качественных офисных площадей увеличится к 2011 г на 43 %.
• Учитывая влияние кризиса на общее экономическое положение города, можно предположить профицит офисных площадей.
Характеристика рынка офисной недвижимости (апрель 2009 г.)
Основные факторы неудачи проекта в данном
сегменте в Ростове:
• недостатки в концепции,• неудачное месторасположение,• высокий уровень арендных
ставок,• несоответствие «цена –
качество»
Спасибо за внимание!
Галина Пивоварова, руководитель комитета по аналитике ЮГРО,
руководитель отдела маркетинга «Дон-МТ», САРН,