ОБЪЕКТИВНАЯ ОБЪЕКТИВНАЯ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ ОЦЕНКИНЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ ОЦЕНКИ

В ПЕРИОД КРИЗИСАВ ПЕРИОД КРИЗИСА

Александр Драпиковский, Ирина Иванова,Украинское общество оценщиков

2

Неопределенность заложена в самой сути оценки, поскольку ее результат – рыночная стоимость, – это не факт, но суждение (основанное на определенных допущениях и расчетах) о наиболее вероятной цене, которая была бы заплачена в сделке на дату оценки

Неопределенность заложена в самой сути оценки, поскольку ее результат – рыночная стоимость, – это не факт, но суждение (основанное на определенных допущениях и расчетах) о наиболее вероятной цене, которая была бы заплачена в сделке на дату оценки

ИММАНЕНТНАЯ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ ОЦЕНКИ

3

Неопределенность, вытекающая из природы оценки, является имманентной и не должна вызывать беспокойства, поскольку «она является несущественной в контексте рынка конкретного актива или назначения оценки и находится в пределах диапазона, который ожидается и принимается большинством участников рынка»

Valuation Uncertainty. – IVSC Discussion Paper, September 2010

Неопределенность, вытекающая из природы оценки, является имманентной и не должна вызывать беспокойства, поскольку «она является несущественной в контексте рынка конкретного актива или назначения оценки и находится в пределах диапазона, который ожидается и принимается большинством участников рынка»

Valuation Uncertainty. – IVSC Discussion Paper, September 2010

ИММАНЕНТНАЯ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ ОЦЕНКИ

4

Субъективная нехватка опыта или некомпетентность оценщика

Модельная отсутствие адекватных методов оценки

Объективная недостаточны уровень активности и/или ликвидности

на рынке

Субъективная нехватка опыта или некомпетентность оценщика

Модельная отсутствие адекватных методов оценки

Объективная недостаточны уровень активности и/или ликвидности

на рынке

ОСНОВНЫЕ ВИДЫ И ПРИЧИНЫНЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ ОЦЕНКИ

5

отсутствие резких граней между свойствами и состояниями явлений природы

преобладание зависимости свойств, состояний явлений друг от друга над их относительной независимостью

проявление необходимости не как неизбежности, а как возможности и случайности

по В.С. Готту

отсутствие резких граней между свойствами и состояниями явлений природы

преобладание зависимости свойств, состояний явлений друг от друга над их относительной независимостью

проявление необходимости не как неизбежности, а как возможности и случайности

по В.С. Готту

СУЩЕСТВЕННЫЕ ПРИЗНАКИОБЪЕКТИВНОЙ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ

6

НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

500

700

900

1100

1300

1500

1700

1900

2100

2300

2500

2 кв

. 20

09

3 кв

. 20

09

4 кв

. 20

09

1 кв

. 20

10

2 кв

. 20

10

3 кв

. 20

10

4 кв

. 20

10

1 кв

. 20

11

2 кв

. 20

11

Киев Одесса Львов Донецк Харьков Днепропетровск

7

2 кв. 2009

3 кв. 2009

4 кв. 2009

1 кв. 2010

2 кв. 2010

3 кв. 2010

4 кв. 2010

1 кв. 2011

2 кв. 2011

2 кв. 2011

Киев 2381 0,1 -5,4 -1,0 0,1 -1,1 -1,9 -0,8 -2,7 2092

Одесса 1200 -0,7 2,3 1,1 2,4 -3,1 -0,9 -1,2 -0,9 1189

Львов 1112 3,2 0,4 1,7 1,2 -0,4 -0,9 -0,7 -2,3 1136

Донецк 993 4,2 3,9 -2,8 2,8 -3,3 -1,2 7,1 -3,5 1061

Харьков 765 -0,8 5,0 5,6 2,9 -1,8 -1,5 -1,1 -1,7 814

Днепропетровск 845 0,9 2,9 -2,7 0,6 -1,6 -2,5 -3,3 1,1 806

Прирост / снижение цен на вторичном рынке жилой недвижимости

НЕОПРЕДЕЛЕННОСТЬ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

8

экономические:

внутренний валовой продукт; объемы промышленного производства и товарооборота; инвестиции в основной капитал; уровень безработицы; доходы домохозяйств и субъектов предпринимательства; инфляция; доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в

частности; состояние альтернативных и смежных рынков.

ОСНОВНЫЕ ДЕТЕРМИНАНТЫРАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

9

социальные:

уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры;

потребительские приоритеты; менталитет; трудовая миграция.

ОСНОВНЫЕ ДЕТЕРМИНАНТЫРАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

10

институциональные:

налоговый режим; регламентация использования недвижимости; правовые и экономические условия обретения прав на

земельный участок и прав на застройку и реконструкцию; правовые и экономические условия осуществления

трансакций (плата за регистрацию, гарантии со стороны государства, длительность процедур).

ОСНОВНЫЕ ДЕТЕРМИНАНТЫРАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

11

ОСНОВНЫЕ ДЕТЕРМИНАНТЫРАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Внешниеопределяющие

объемы спроса и предложения

Внешниеопределяющие

объемы спроса и предложения

Внутренниеопределяющие компоненты цен спроса и предложения

Внутренниеопределяющие компоненты цен спроса и предложения

12

где - стоимость, отображающая цену предложения;

- затраты на приобретение земли (стоимость земли);

- затраты на строительство;

- стоимость финансирования;

- прибыль застройщика

где - стоимость, отображающая цену предложения;

- затраты на приобретение земли (стоимость земли);

- затраты на строительство;

- стоимость финансирования;

- прибыль застройщика

возможность дохода от продажи недвижимости покрыть затраты на приобретение земельного участка и его улучшение

DFCLOS VVVVV

OSV

LV

CV

FV

DV

ВНУТРЕННИЕ ФАКТОРЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ

13

где - стоимость, отображающая цену спроса;

- стоимость собственного капитала;

- стоимость заемного капитала (сумма кредита)

где - стоимость, отображающая цену спроса;

- стоимость собственного капитала;

- стоимость заемного капитала (сумма кредита)

MEOD VVV

ODV

EV

MV

возможность собственного и заемного капитала в части приобретения недвижимости

ВНУТРЕННИЕ ФАКТОРЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ

14

где - стоимость, отображающая цену спроса;

- стоимость, отображающая цену предложения;

- рыночная стоимость

где - стоимость, отображающая цену спроса;

- стоимость, отображающая цену предложения;

- рыночная стоимость

уравновешенность цен спроса и предложения

ВНУТРЕННИЕ ФАКТОРЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ

OOS

OD VVV

OSV

ODV

OV

15

где - средние цены на вторичном рынке жилой

недвижимости в і-ом городе;

- общая площадь жилищного фонда і-ого города

где - средние цены на вторичном рынке жилой

недвижимости в і-ом городе;

- общая площадь жилищного фонда і-ого города

Индекс шести городов

Днепропетровск, Донецк, Киев, Львов, Одесса, Харьков

ОТОБРАЖЕНИЕ ЦЕНОВОЙ ДИНАМИКИ

6

1

6

16

ii

ii

i

s

spP

ip

is

16

ЦЕНОВОЙ РАНГ ОБЛАСТНЫХ ЦЕНТРОВ УКРАИНЫ

Средние цены на жилую недвижимость

1997

долл. США / кв. м

2011

50100150200250300350400450

КиевОдесса

Львов

Симферополь

Донецк

Житомир

Ровно

Черновцыи

Луцк

Запорожье

Тернополь

ЧеркассыХарьковДнепропетровск

Хмельницкий

Полтава

Винница

Ужгород

Чернигов

Николаев

Ивано-Франковск

Суммы

Луганск

ХерсонКировоград

500

750

1000

1250

1500

1750

2000

2250Киев

ОдессаЛьвов

Симферополь

Донецк

Житомир

Ровно

Черновцыи

Луцк

Запорожье

Тернополь

ЧеркассыХарьковДнепропетровск

Хмельницкий

Полтава

Винница

Ужгород

Чернигов

Николаев

Ивано-Франковск

Суммы

Луганск

ХерсонКировоград

17

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

110

СтагнацияЭтап депрессивной

стабилизации

до 09.2001

Обновление (подъем)Этап умеренного спроса

09.2001 – 06.2006

Падение (рецессия)

Этап обвального падение спроса

09.2008 – 04.2009

СтагнацияЭтап депрессивной

стабилизации

05.2009 – 09.2011

ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ВТОРОГО ЦИКЛАРАЗВИТИЯ РЫНКА

БумЭтап

ажиотажного спроса

07.2006 – 08.2008

18

Масштабность объемы спроса и предложения, уровень вакантности

Доходность уровень цен купли-продажи и аренды, ставки доходности

Активность количество сделок, объемы поглощения, время

экспозиции

Масштабность объемы спроса и предложения, уровень вакантности

Доходность уровень цен купли-продажи и аренды, ставки доходности

Активность количество сделок, объемы поглощения, время

экспозиции

ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИРЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

19

Показатели

Цикл рынка

Период подъема Период спада

Фаза обновления

Фаза роста Фаза спадаФаза

стагнации

Объем спроса

Объем предложения

Уровень вакантности

Цены купли-продажи

Цены аренды

Ставки капитализации

Количество сделок

Объем поглощения

Время экспозиции

ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ ИЗМЕНЕНИЯ ПОКАЗАТЕЛЕЙРЫНОЧНОЙ КОНЪЮНКТУРЫ

20

ДИНАМИКА ВНУТРЕННЕГО ВАЛОВОГО ПРОДУКТА И СРЕДНЕГОДОВЫХ ЦЕН НА ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

ВВП, млрд долл. цена жилья, долл.США/кв.м

21

крайне низкий спрос на объекты недвижимости в результате существенного ухудшения деловой активности и невысокого уровня доходов населения и субъектов предпринимательской деятельности

давление на предложение, обусловленное необходимостью достройки объектов, строительство которых было начато в период ценового бума, что не позволяет сделать их доступными по ценам сегодня

крайне низкий спрос на объекты недвижимости в результате существенного ухудшения деловой активности и невысокого уровня доходов населения и субъектов предпринимательской деятельности

давление на предложение, обусловленное необходимостью достройки объектов, строительство которых было начато в период ценового бума, что не позволяет сделать их доступными по ценам сегодня

ОСНОВНЫЕ ПРИЗНАКИ, ХАРАКТЕРИЗУЮЩИЕФАЗУ ДЕПРЕССИВНОЙ СТАБИЛИЗАЦИИ

22

Страна Время кризиса Длительность падения, мес.

Индекс падения, %

Швейцария 1973-1976 36 29

Великобритания 1973-1977 48 35

Голландия 1977-1984 78 52

Швейцария 1990-1996 72 38

Великобритания 1990-1996 60 32

Италия 1992-1996 54 25

Россия 1995-2000 63 49

Гонконг 1997-1998 11 50

Индонезия 1997-1999 34 41

Таиланд 1997-1999 29 20

Украина 1998-2001 36 46

Аргентина 2000-2002 33 30

Гонконг 2000-2004 48 48

Казахстан 2007-2008 22 51

КРИЗИСНЫЕ СИТУАЦИИ НА РИНКАХ НЕДВИЖИМОСТИ

23

ПРОГНОЗ ДИНАМИКИ ЦЕН 2008 год2А вариант

24

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

110

01.0

3.2

000

01.0

1.2

001

01.1

1.2

001

01.0

9.2

002

01.0

7.2

003

01.0

5.2

004

01.0

3.2

005

01.0

1.2

006

01.1

1.2

006

01.0

9.2

007

01.0

7.2

008

01.0

5.2

009

01.0

3.2

010

01.0

1.2

011

СРАВНЕНИЕ ФАКТИЧЕСКОЙ И ПРОГНОЗНОЙ ДИНАМИКИ ЦЕН

Факт

Прогноз

25

0

10

20

30

40

50

60

70

80

2005 2006 2007 2008

Приріст цін на житлову нерухомість до попереднього року, %

Середні процентні ставки за депозитами у національній валюті, %

Середні процентні ставки за депозитами у іноземній валюті, %

ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

показатели доходности активов

26

где - прибыль застройщика;

- рыночная стоимость недвижимости;

- затраты на строительство;

- стоимость земли;

- ставка дисконтирования (интерес инвестора)

где - прибыль застройщика;

- рыночная стоимость недвижимости;

- затраты на строительство;

- стоимость земли;

- ставка дисконтирования (интерес инвестора)

критерий экономической целесообразности предложения

ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

DV

OV

CV

LV

Fi

n

t

tntC

nFLOD iViVVV

1

)1()1(

27

СОСТАВЛЯЮЩИЕ СОИМОСТИ ПРЕДЛОЖЕНИЯ

-500

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

01.0

1.00

01.0

7.00

01.0

1.01

01.0

7.01

01.0

1.02

01.0

7.02

01.0

1.03

01.0

7.03

01.0

1.04

01.0

7.04

01.0

1.05

01.0

7.05

01.0

1.06

01.0

7.06

01.0

1.07

01.0

7.07

01.0

1.08

01.0

7.08

01.0

1.09

01.0

7.09

01.0

1.10

01.0

7.10

01.0

1.11

01.0

7.11

01.0

1.12

$ /

кв.

м

Прибыль застройщика Стоимость финансирования

Стоимость строительства Стоимость земли

28

где - доля заемного капитала;

- рыночная стоимость недвижимости;

- стоимость заемного капитала (сумма кредита)

где - доля заемного капитала;

- рыночная стоимость недвижимости;

- стоимость заемного капитала (сумма кредита)MV

критерий платежеспособного спроса

O

M

V

VM

OVM

ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

29

До-кризова частка15-20 %

По-кризова частка40 %

СООТНОШЕНИЕ СОБСТВЕННОГО ИЗАЕМНОГО КАПИТАЛА

30

где - коэффициент обслуживания (покрытия) долга;

- чистый операционный доход от аренды недвижимости;

- годовая сумма платежей по обслуживанию долга

где - коэффициент обслуживания (покрытия) долга;

- чистый операционный доход от аренды недвижимости;

- годовая сумма платежей по обслуживанию долга

DS

IDCR O

DCR

OIDS

ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

критерий платежеспособного спроса

31

СООТНОШЕНИЕ ДОХОДОВ И ПЛАТЕЖЕЙПО ОБСЛУЖИВАНИЮ ДОЛГА

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

01.0

1.2

000

01.0

7.2

000

01.0

1.2

001

01.0

7.2

001

01.0

1.2

002

01.0

7.2

002

01.0

1.2

003

01.0

7.2

003

01.0

1.2

004

01.0

7.2

004

01.0

1.2

005

01.0

1.2

006

01.0

7.2

006

01.0

1.2

007

01.1

0.2

007

01.0

4.2

008

01.1

0.2

008

01.0

4.2

009

01.1

0.2

009

01.0

4.2

010

01.1

0.2

010

Платежи по обслуживанию долга Доход от аренды недвижимости

Фактический доход домохозяйств

32

ВЫВОДЫ

Наличие объективной неопределенности не отрицает достоверность рыночной информации и не должна исключать возможность вывода о стоимости, отражающего добросовестное и аргументированное мнение оценщика

Оценщик должен в отчете объяснить природу и причину этой неопределенности, ее влияние на процесс оценки и надежность полученного результата

Наличие объективной неопределенности не отрицает достоверность рыночной информации и не должна исключать возможность вывода о стоимости, отражающего добросовестное и аргументированное мнение оценщика

Оценщик должен в отчете объяснить природу и причину этой неопределенности, ее влияние на процесс оценки и надежность полученного результата

Спасибо за вниманиеСпасибо за внимание

Александр Драпиковский

Ирина Иванова