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长城新盛•西安汇成和苑项目组合投资集合信托计划

长城信托2014.4

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目 录

1 项目概述

2 交易对手情况

3 用款项目及还款来源分析

4 抵押物价值测算

5 项目收益性

6 风险揭示及对策

7 投资亮点

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1 项目概述——产品要素（ 1/2)

信托计划产品要素表信托计划名称 西安汇成和苑项目组合投资集合信托计划 信托类别 组合投资交易对手 西安知时节房地产开发有限公司（以下简称：“知时节房产”）交易标的 知时节房产 51% 股权

信托规模 不超过 3 亿元；其中优先级 2.2 亿元，次级 0.8 亿元（委托人为知时节房产原股东）

信托期限 总期限不超过 24 个月， 12 个月 +12 个月（知时节房产提前还款选择权）

优先劣后比 1 ： 2.75投资者预期收益率

优先级受益人： 100-300 万， 10.3%/ 年 ;300 万以上， 11.4%/ 年 次级受益人不需支付收益

项目简介

•汇成和苑，区域内经济快销型刚需住宅稀缺项目，住宅 14.15 万平米；•地处西安市南二环与南三环间城南板块中心；•已向西安交大、西安广电定向销售总房源 90% ；•便利连接高新、曲江两大西安核心板块，是传统成熟住宅区域；•项目周边配套完善，巴黎春天、万豪酒店、奥特莱斯、世纪金花商业中心；•交通便捷，西安地铁 2 号线会展中心站；西安地铁 5 号线东仪路站；•项目总工程量已完成 70% ，预计 2014年 8 月整体竣工；•第一还款来源 7.26 亿元，总计 14.3 亿元销售现金流入。

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1 项目概述——产品要素（ 2/2)

信托计划产品要素续表

资金运用方式用于购买知时节房产原股东持有 51% 股权，剩余发放股东借款，并聘请专业造价监理，受托支付专项用于汇成和苑项目的后续开发建设；信托资金运用合法合规

资金退出方式

•知时节房产到期偿还信托借款本息；•汇成和苑项目的销售回款。项目住宅已进行定向销售，已预定90% ，短期可收取 4.3 亿元应收房款；•第一还款来源 7.26 亿元，覆盖信托融资本息和的 2.48倍；•销售回款总计可实现 14.3 亿元，覆盖信托融资本息和的 4.92倍。

收益分配方式 每半年分配一次

风控措施 共 11条风控细则，包括土地及在建工程抵押、动态抵押率控制、股权过户及质押、实际控制人个人、湖北治历、湖北湘荆保证担保、第三方造价监理等，具体请参见第 6 章

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1 项目概述——交易结构

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目 录

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1 项目概述

2 交易对手情况

3 用款项目及还款来源分析

4 抵押物价值测算

5 项目收益性

6 风险揭示及对策

7 投资亮点

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2 交易对手——西安知时节房地产开发有限公司 (1/5)

西安知时节房地产开发有限公司成立于 2006 年，是以房地产开发为主要经营业务的公司

名称： 西安知时节房地产开发有限公司 企业类型： 有限公司

住所： 西安市新城区含元路 158号风景大院 35幢 成立日期 : 2006年 5 月 26日

法定代表人 : 朱博学 注册资本： 1500 万元

主要经营范围： 房地产开发、销售

总资产 63024 万元 净资产 26669 万元

资产负债率 57.68% 流动比率 1.7

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公司股东为刘思甜、朱博学、刘甲午三名自然人；刘思甜为公司实际控制人。

2 交易对手——西安知时节房地产开发有限公司 (2/5)

股东（出资人）名称 出资额（万元） 出资比例

刘思甜 765 51%

朱博学 585 39%

刘甲午 150 10%

合计 1500 100%

实际控制人

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2 交易对手——西安知时节房地产开发有限公司 (3/5)

刘思甜 主要荣誉及职务

刘思甜先生现投资控制 12家企业，并长期担任湖南商会异地会长，在湖南商人及当地具有一定知名度。

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2 交易对手——西安知时节房地产开发有限公司 (4/5)

•2011 年：2011 投资建设铜川锦绣小区经济适用房项目，共十栋楼，建筑面积 12.88 万平米

•2009 年：2009 年投资建设三一重工咸阳 6S重型机械销售店、厂房项目

•2011 年：2011 年投资建设西安长丰园小区三区1 、 2 、 3 号楼住宅及 5 号楼商业，项目建面 8 万平米 西安知时节房地产

开发有限公司管理团队

•2010 年：2010 年投资建设解放军第 323医院综合楼项目

公司实际控制人具有 20 年以上丰富的房地产开发及建筑施工行业从业经验三一重工咸阳 6S

店

解放军 323医院

西安长丰园小区

铜川锦绣小区

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2 交易对手——西安知时节房地产开发有限公司 (5/5)

截至 2013年 12 月，公司资产总额 63024 万元，主要为存货和预付款项。公司资产负债率为 57.68% ，负债主要为股东借款和定向销售定金。

资产总额63024 万元

预付款项11754 万元

存货42803 万元

资产及负债结构 主要科目 具体分析

•预付给总包方中十冶集团及云辉土方的汇成和苑项目工程费

•土地费用、前期费用、建安费用等项目开发成本

负债总额36355 万元

销售定金22892 万元

股东及关联方借款11320 万元

•其 中 西 安 交 大18921 万 、 西 安 广电 1657 万、曲江圣境 2314 万

•股东借款 8077 万元；易芳等关联方往来款 3243 万

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目 录

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1 项目概述

2 交易对手情况

3 用款项目及还款来源分析 3.1 市场分析

3.2 用款项目情况 3.3 还款来源测算

4 抵押物价值测算

5 项目收益性

6 风险揭示及对策

7 投资亮点

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3 用款项目及还款来源分析——项目概览本信托计划用款和还款来源均为西安汇成和苑项目。西安交大等定向销售，已预定住宅面积 90% ，销售难度小；第一还款来源 7.26 亿元覆盖信托融资本息和 2.48倍 ; 销售回款总计可实现 14.3 亿元，覆盖信托融资本息和的 4.92 倍；项目总工程量已完成 70% ，预计 2014年 8 月整体竣工，项目完工风险小。项目名称 西安汇成和苑项目性质 新建 开发商 西安知时节房地产开发有限公司

项目建设地址 西安市雁塔区丈八东路以南；西至电子正街、北至丈八东路农副产品交易中心、东至规划路、南至规划路；

项目定位及建设规模

•西安市南二环与南三环中城南中心•区域内经济快销型刚需住宅楼盘•汇成和苑项目住宅用地 40.845亩，总建筑面积为 141549 平米•项目由 6 幢住宅楼及商业裙楼组成。项目地上 6 栋楼，其中 2 、 6 楼 33层、 1 、 3 号楼32层、 4 、 5 号楼 28层。

建设工期 26 个月； 2 、 6 楼已于 2013年 12月 28日封顶， 1 号楼已建至 12层， 3 号楼建至 7层， 4 、 5 号楼目前正在进行坑基作业。项目总工程量已完成 70% ，预计 2014年 8 月整体竣工。

项目投资 总投资 80831 万元，其中：土地获得价款 26100 万元，前期费用 1569 万元，基础设施费5116 万元，建安费 40406 万元，期间费用等 7639 万元

资金来源 实际已投入 5.27 亿元，其中自有资金投入 3.06 亿元，定向销售定金再投入 2.21 亿元；信托融资 2.2 亿元，自有资金比例 37.92%

销售现金流入 •第一还款来源 7.26 亿元，其中 4.3 亿元为住宅应收房款；•销售回款总计可实现 14.3 亿元，覆盖信托融资本息和的 4.92 倍；

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3.1 房地产市场分析——西安市宏观陕西省省会、西北五省第一大城市，国家重要的科研、教育和工业基地；新一线城市，仅次于天津，领先于厦门、无锡、福州等，根据《 2013 年第一财经周刊城市排名》；2009 年国务院批准《关中—天水经济区发展规划》，将西安建设成国际化大都市，西咸新区是中国第七个国家级新区；西安市总面积为 9983 平方公里；常住人口 855 万，总人口约 1055 万； 2012年 GDP4369 亿，西北地区第一 ,近 9 年年均增长 13% 。

西安市位置

教育、科研实力

• 中国重点高等院校，全国第三，仅次于北京、上海

• 科学研究、国防科技和高新技术产业的重要基地，综合科技实力居全国第三位

西安GDP占西北五省比例高达 14%86%

人口占比 9%86%

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3.1 房地产市场分析——西安市宏观

西安高等教育资源 西安高新技术、航空航天科技产业 中国重点高等院校最为集中的城市之一，在校学生人数与教育综合质量仅次于北京、上海，居全国第三位；

西安现有普通高等院校 37所，民办及其他高等教育机构 36所，其中全国前百名大学就有 6 所；

博士点 334 个，国家级重点学科 60 个，两院院士密度名列前茅。

我国科学研究、国防科技和高新技术产业的重要基地，综合科技实力居全国第三位。

市级以上科研机构 672家，国家重点实验室 93个，每年 3000多项科技成果，科技进步对全市经济增长的贡献率达到 50% 。

西安高新区创新竞争力排名在全国 107 个开发区位于第三位，仅次于北京中关村、上海张江科技园。

高新区现有从业人员 54.6 万人，留学回国人员2.2 万人，西安研发人员稳定性好，流动性小。

高素质人口导入年均增长 13.1 万人

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3.1 房地产市场分析——西安市宏观

西安市区域图 西安市轨交规划

• 西安市现辖行政区： 9 区 4 县，市区包括新城区、碑林区、雁塔区、莲湖区、未央区；

• 西安市区位板块：高新、曲江、城南、浐灞等 10 个板块

• 其中，高新、曲江为核心板块，城南板块是位于高新、曲江之间的传统黄金住宅区域

• 规划线路 15条，总长 586.7 公里• 目前已开通 1 号线、 2 号线• 在建 3 号线、 4 号线， 5 号线• 中国西北地区首个、中国大陆第十个

运营轨道交通系统的城市

曲江板块城南

板块

长安区板块

浐灞板块汉长安城遗址保护区

高新板块

老城区板块西郊板块

东郊板块

大明宫板块北郊板块

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3.1 房地产市场分析——西安市各区域

2013 年西安商品房成交市场情况 2013 区域板块供求情况

•2013年 10 月，西安市普通住宅共成交 82.58万平米，环比下滑 7.6% ，同比上升 13.37% ；•成交价格为 6838元 /平米，环比上升 2.11%，同比上升 4% ，价格逐步上升。

•2013 年度，城南板块作为传统成熟住宅区域，成交量领先，领先于曲江、高新两大核心板块；•成交价格，曲江板块 10534元 /平米领先西安市场；城南板块成交价格以 8706元 /平米仅次于曲江板块。

2013 年西安市商品房成交价格逐步上升，城南板块成交量、成交均价领先。

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3.2 用款项目情况——项目区位图城南板块链接西安两大核心板块—曲江、高新；早期进驻重点企业、院校形成成熟住宅区。

3.2 用款项目情况——项目区位图

一环：古城墙

汇成和苑

陕西省政府

8KM

曲江

浐灞

高新

城南

位置比较 比较 A 全长（ KM）

比较 B 全长（ KM）

西安 二环 35 三环 74上海 内环 48 中环 71北京 三环 48 四环 65

对应上海内中环间、北京三四环间

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3.2 用款项目情况——项目周边配套项目周边配套完善，交通便捷；西安地铁 2 号线会展中心站，地铁 5 号线东仪路 .

交通便利的成熟配套住宅区

周边交通：• 周边有 30路 ; 44路 ; 204路 ; 226路 ; 709路 ; 905 路等公交车，路线通达全城

• 地铁 2 号线会展中心站 2.4 公里；地铁 5 号线东仪路站 800 米

• 距离陕西省政府 8 公里，西安咸阳国际机场 30公里，距离西安火车站 9 公里

链接曲江、高新两大核心板块

周边商业：• 华润万家超市、麦德龙超市、巴黎春天、万豪酒

店、奥特莱斯、世纪金花商业中心、万象春天·金街、城市立方

• 曲江商圈、高新 CBD等

周边配套：• 学校：电子城小学、西安南苑中学、西安电子科技

中学、西安交大第二附属中学、西安交通大学、西安美院、西安石油大学等

• 医院：西安交大医学院第一附属医院、陕西省第三人民医院、五二一医院、西安市第八医院

• 银行：建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、交通银行、招商银行、浦发银行等

• 周边景观：大雁塔、大唐芙蓉园、曲江海洋世界、大唐不夜城

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3.2 用款项目情况——项目规划指标及建设现状

项目现状 -全景

3 号楼 -已建至 7F2 号楼 -已封顶

1 号楼 -已建至 12F

6 号楼 -已封顶 4 、 5 号楼地下部分

项目总工程量已完成 70% ，预计 2014年 8 月整体竣工。名称 数量 备注

一、项目总用地 48.96 亩

二、总建筑面积 245980 ㎡ 　 1 、地上建筑面积 189970 ㎡ 含所有地上建筑面积住宅建筑面积 141549 ㎡ 　商业建筑面积 48421 ㎡ 　 2 、地下建筑面积 56009 ㎡ 　住宅部分地下建筑面积 11884 ㎡ 　车库及人防建设面积 43382 ㎡ 　公共配套建筑面积 743 ㎡ 　三、项目容积率 5.82 　四、绿化率 30% 　五、可售车位数 1195 个

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3.2 用款项目情况——城中村改造项目背景及流程

根据 2009年 6 月 30日西安市城中村（棚户区）改造办公室文件 《 2009 年城中村改造方案批复》的项目名单予以公布，西安市雁塔区双桥头村被列为西安市 2009 年度第一批城中村改造村之一。

标准城中村改造程序及完成情况

第一批城中村改造项目

城中村改造前，西安市三环以内，六个城区城中村 292 处；总人口近 240 万违章建筑不安全、生活环境差、公共资源不足、人口混杂西安市

城中村改造背景

步骤 阶段名称 具体工作 完成情况 工程进度1 城中村改造方案批复 选址，规划方案论证，拆迁安置方案审

定，下达批复 已完成 /

2 拆迁安置实施确定改造主体、拆迁安置实施主体、投资主体，拆迁安置资金到位，拆迁许可，建设用地规划许可

已完成 市城改办主导拆迁

3 拆迁安置完成 安置用地供地、安置房建设、原村民回迁 已完成 项目整体开工

4 开发用地手续 开发用地招、拍、挂，实施土地储备，签署土地出让合同 已完成 项目整体开工，安

置房部分已交房

5 开发用地项目办理证照 土地证、工程规划许可证、施工许可证土地证已完成，商业部分调整容积率

项目整体开工

6 正式销售 预售许可证、房产证 未完成 项目完工

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3.2 用款项目情况——项目开发过程

2 证、城中村改造

文件齐备

证照名称 签发单位 编号西安市城中村改造管理办法 陕西省西安市 市政发（ 2007 ） 129 号

双桥头村城中村综合改造项目合作与监管协议西安市雁塔区双桥头村委会、西安双桥头城中村改造建设发展有限公司

/

联合开发合同 西安汇发置业有限公司、西安知时节房地产开发有限公司 /

西安市关于双桥头村改造方案结转的批复 西安市城中村改造办公室 市城改发（ 2011 ） 296 号西安市关于申请办理城中村改造项目土地挂牌手续的请示

西安市雁塔区城中村改造办公室 雁城改办字（ 2012 ） 57 号

土地出让合同 西安市国土资源局 GF-2008-2601环评批复 西安市环境保护局 市环批复（ 2013 ） 51 号

土地证 西安市国土资源局 西雁国用 (2013 出 ) 第 391号

建设用地规划许可证 西安市规划局 西城地字第（ 2011 ） 010号

2009 2011 2012 2013 2014

城中村改造立项城中村改造方案批复

出让土地挂牌出让土地收储、招拍挂

正式销售、项目竣工商品房部分正式销售及竣工

拆迁安置完成安置房建设完成、原村民回迁

取得出让用地土地证西雁国用 (2013出 )第 391号

商品房开发阶段开始

城中村改造阶段结束

项目已于 2012 年完成城中村改造阶段，开始商品房开发阶段。

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3.2 用款项目情况——资金用途

已投入52740 万

未投入28091 万

再投入6091 万

自有资金30648 万

信托资金22000 万

销售已投22092 万

序号 科目 金额（万元）

1 土地取得成本 26100

1.1 其中：土地出让金 4425

1.2 城中村改造安置补偿费 21542

1.3 契税 133

2 前期费用 1569

3 基础设施费 5116

4 建安工程费 40406

5 开发间接费 942

6 不可预见费 942

7 期间费 5756

38% 自有资金

65% 已投入资金

资金需求背景：2013年 10 月，央视焦点访谈曝光，未取得预售证的城改类项目停止房展会及无证发放按揭款。知时节房产寻求融资。

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3.2 用款项目情况——建筑形态及房型设计

项目将以中小户型为主，主力房型为 78 平米 -99 平米的两房， 119 平米 -142 平米的三房；项目所有户型均为“双南”、“南北通”户型； “四明”格局；大理石及石板材干挂、城中村改造项目中不配置安置房的中小户型高端居住社区。

78 平米， 2 室 2 厅 1 卫 99 平米， 2 室 2 厅 1 卫 119 平米， 3 室 2 厅 2 卫

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3.2 用款项目情况——周边在售住宅项目

项目所在的城南板块共有在售住宅项目共18 个。周边在售住宅项目销售均价为7420元 /平方米，近 1 年涨幅为 12.7%。

项目名称

汇成和苑

万象春天

中建群星汇

江林公园里

紫郡长安

铭城16 号

成交单价（元 / m2 ）

/7500-7800

7000 7000 7500 7800

产品种类 高层 高层 高层 高层 高层 高层

交易情况 期房期房 /

2014 年底交房

期房 期房 现房 现房

占地面积 41亩 542亩 62.4亩 400亩 285亩 40亩总建筑面积（㎡） 24万 188万 22万 110万 60 万 15 万

面积区间（㎡） 78-142 84-168 80-120 50-200

尾盘仅剩150/ 三

房

尾盘仅剩128/ 三

房容积率 5.1（住

宅部分）4.37 5 3.89 4 5.59

绿化率 35% 43% 38% 40% 45% 31%配套设施 完备 完备 完备 完备 完备 完备

项目位置

西安城南电子正街路东，朱雀农产品交易中心

南侧

城南电子正街与丈八东路交汇处向南300 米

西安城南雁塔区丈八东路与东仪路交

汇处南

高新丈八东路与子午大道交汇处向南300 米

朱雀大街南端与南三环交汇

处

丈八东路16 号向南

500 米

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3.2 用款项目情况——周边在售商业项目

周边在售商业项目有限，可比项目中 1F 3.5万 /平方米，负 1F 2 万， 2F 1.8 万。

综上所述，项目销售及定价策略较合理。住宅以低于市场价 23%锁定西安交大教师等定向90% 房源。

同时稳定高质量消费群带动商业价格向上空间。

　 项目名称 位置 开发商 开盘时间 交房时间 售价 面积 商业形

态项目图片 其他

1 万象春天 · 金街丈八东路/ 电子正街

陕西世纪春天 2012/1/1

2015/6/1

2.2-2.4万 /m2 60-160 m2

综合项目商业底铺

2层　

目前已进入尾盘销

售

2 紫郡 · 城市立方 朱雀大街/ 南三环

西安大方置业 蓄水 2015/6/

1一层： 3.7万m2 30-300

m2

综合项目商业底铺

6层　

1-2层销售； 3-6层开发商自持

3 瀚源国际高新科创路 /太白

南路正茂创业

投资2013/10/

12014/3/

1

一层： 5 万 /m2 ；

5-500 m2

写字楼底层商铺

　 　二 - 三层： 3.5

万 /m2

四层： 2 万 /m2

五层： 1.8 万 /m2

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3.2 用款项目情况——定向销售客户群

90% 房源已预定； 2014Q3 （预计）取得预售证、银行按揭贷款发放后即可收取 4.3亿元应收房款。

•均价 5183 元，低于周边均价 30% ，低于未售住宅定价 23% ；•吸引高校教师、广电从业者入住；•住宅品质氛围提升；•配套商业汇聚强大消费力

西安交大

西安广电

曲江圣境

预定单位 户数 面积（平方米）

总价（万元）

已收款合计（万元）

未收款合计（万元）

西安交大 960 107,600 561,342,771 189,219,124 372,123,647

西安广电 104 12,776 63,169,772 25,614,061 37,555,711

曲江圣境 58 6,922 35,357,263 14,089,149 21,268,114

合计 1122 127,298 659,869,805

228,922,334

430,947,472

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3.3 还款保障性——两大还款来源

第一还款来源：已定住宅应收房款、未售住宅房款、车位费，合计 7.26 亿，可覆盖信托本息和 2.48倍，安全性较高。销售回款总计可实现 14.3 亿元，覆盖信托融资本息和的 4.92倍。

已定住宅应收房款 4.31 亿

未售住宅销售收入 0.97 亿

未售车位销售收入 1.98

亿

第一还款来源

第二还款来源商业面积 2.4万平米

销售收入 4.84亿抵质押物处置收入

信托存续期间销售流入合计14.3亿

第一还款来源合计 7.26亿

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序号 项目 合计 2012/ 10-2012/ 12

2013/ 1-2013/ 3

2013/ 4-2013/ 6

2013/ 7-2013/ 9

2013/ 10-2013/ 12

2014/ 1-2014/ 3

2014/ 4-2014/ 6

2014/ 7-2014/ 9

2014/ 10-2014/ 12

2015/ 1-2015/ 3

2015/ 4-2015/ 6

2015/ 7-2016/ 6

1 销售收入 143895 4578 4578 4578 4578 4578 0 0 20284 59785 20466 20466 0

2 自有资金 30648 12303 18345

3 信托融资 22000 22000196543 16881 22923 4578 4578 4578 22000 0 20284 59785 20466 20466 0

5 土地费用 26100 26100 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

6 前期费用 1569 1569 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

7 基础设施费 5116 256 256 512 512 767 767 1279 512 256 0 0 0

8 建安工程费 40406 1286 5099 4041 4392 4048 5319 6901 5173 4147 0 0 0

9 开发间接费 942 62 107 91 98 96 122 164 114 88 0 0 0

10 不可预见费 942 62 107 91 98 96 122 164 114 88 0 0 0

11 期间费用 5756 528 528 528 528 528 0 0 467 1012 819 819 0

12 营业税及附加 7986 732 732 732 732 732 0 0 647 1405 1136 1136 0

13 信托还款 22000 22000

14 所得税 21828 0 1592 1801 1709 1732 0 0 1160 4578 4628 4628 0110645 30596 8422 7795 8069 8001 6330 8508 8186 11574 6582 6582 22000

净现金流量 (13715) 14502 (3217) (3491) (3422) 15670 (8508) 12098 48211 13884 13884 (22000)

累计现金流量 63897 (13715) 787 (2430) (5920) (9343) 6327 (2180) 9918 58129 72013 85897 63897

流入合计

流出合计

3.3 还款保障性

以未售住宅 6800元 /平米、商业均价 2 万元 /平米测算；项目内部收益率 27.6% ，资本金内部收益收益率 43.2% 。

信托存续期内项目销售现金流入预计可达到14.39 亿，是本次信托融资本息和的 4.9倍

。

项目归还信托本息后累计净现金流入仍有 6.39

亿元，保障性较高。

第 30页

3.3 还款保障性——压力测试

压力测试 I- 销售单价下降 5%-40%

• 还款现金流对项目销售单价下降不太敏感；

• 在下降 30% 的情况下，项目净利润为1.3 亿元，实现盈亏平衡，资金安全性也较高；

• 在销售单价下降 40% 的极端情况下 ,项目净利润率 4.3% 。

压力测试 II- 成本上升 5%-50%

• 还款现金流对项目成本上升敏感性一般，在成本上升 50% 的极端情况下，项目净利润仍能达到 2.6 亿元，较为安全。

项目收益测算-价格压力测试人民币：万元 基本方案 -5% -10% -30% -40%

销售收入 143,895 136,700 129,505 100,726 86,337

开发成本土地成本 26,100 26,100 26,100 26,100 26,100

前期费用 1,569 1,569 1,569 1,569 1,569

建安工程及配套费 45,522 45,522 45,522 45,522 45,522

小计 73,191 73,191 73,191 73,191 73,191

成本费用建设期期间费用 5,756 5,468 5,180 4,029 3,453

营业税金及附加、土地增值税 7,986 7,587 7,188 5,590 4,792

小计 13,742 13,055 12,368 9,619 8,245

税前利润 56,961 50,454 43,946 17,915 4,900

所得税 21,828 12,613 10,987 4,479 1,225

净利润 35,133 37,840 32,960 13,437 3,675

净利润率 24.4% 27.7% 25.5% 13.3% 4.3%

项目收益测算-成本压力测试人民币：万元 基本方案 5% 10% 30% 50%

销售收入 143,895 143,895 143,895 143,895 143,895

开发成本土地成本 26,100 26,100 26,100 26,100 26,100

前期费用 1,569 1,569 1,569 1,569 1,569

建安工程及配套费 45,522 47,798 50,074 59,179 68,283

小计 73,191 75,467 77,744 86,848 95,952

成本费用建设期期间费用 5,756 5,756 5,756 5,756 5,756

营业税金及附加、土地增值税 7,986 7,986 7,986 7,986 7,986

小计 21,828 13,742 13,742 13,742 13,742

税前利润 56,961 54,685 52,409 43,305 34,200

所得税 21,828 13,671 13,102 10,826 8,550

净利润 35,133 41,014 39,307 32,479 25,650

净利润率 24.4% 28.5% 27.3% 22.6% 17.8%

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目 录

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1 项目概述

2 交易对手情况

3 用款项目及还款来源分析

4 抵押物价值测算及担保

5 项目收益性

6 风险揭示及对策

7 投资亮点

第 32页

5.1抵质押物价值测算

土地 + 在建工程 要点 数量及价值 抵押率

•土地面积 27230.22平方米；

•评估价值 34000 万元

西雁国用(2013出 ) 第

391 号

• 建筑面积 141549 平方米

•评估价值 11600 万元抵押土地上在

建工程

静态抵押率 48.25%

动态抵押率 32.54%

我部聘请上海东洲房地产估价有限公司于 2014年 3 月对抵押物进行评估，评估价值为 45600 万元；动态抵押率 32.54% ；静态抵押率为 48.25% 。

知时节房产51% 股权过户、 49%质押

• 100% 股权•按实收资本估值 1500

万元

• 抵押 + 股权过户•综合担保率 46.71%

优先级资金信托 22000 万元

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5.2担保人及担保能力

名称： 湖北治历实业有限责任公司

企业类型： 有限责任公司

住所： 武汉市武昌区丁字桥路 55号 成立日期 :

2000年 6 月28日

法定代表人 : 朱宏彬 注册资本： 1 亿元

主要经营范围： 房地产开发；物业管理等

房地产开发资质 二级

总资产 104372 万元 净资产 54131 万元销售收入 21610 万元 净利润 3539 万元

名称： 湖北湘荆建设集团有限公司

企业类型： 有限公司

住所： 荆州市江津东路 116 号 成立日期 : 2002年 3 月15日

法定代表人 : 刘琴 注册资本： 1 亿元

主要经营范围： 房屋建筑工程施工总承包等

建筑施工资质 一级总资产 45004 万元 净资产 23624 万元销售收入 46697 万元 净利润 5256 万元

核心财务指标 ( 单位 : 万元 )

2012 2013

总资产 50763 104372 净资产 30303 54131 资产负债率 40% 48%销售收入 0 21610 净利润 29 3539 净利润率 - 16% 流动比率 22.2 4.5 速动比率 8.6 3.3

核心财务指标 ( 单位 : 万元 )

2012 2013

总资产 21838 45004 净资产 16118 23624 资产负债率 26% 47%销售收入 45328 46697 净利润 2801 5256 净利润率 6% 11%流动比率 1.3 2.6 速动比率 0.4 2.3

净资产合计7.8亿- 或有负债 0= 担保率28.2%

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目 录

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1 项目概述

2 交易对手情况

3 用款项目及还款来源分析

4 抵押物价值测算

5 项目收益性

6 风险揭示及对策

7 投资亮点

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5 项目收益性

• 年化销售费

• 年化投资者收益及推介费（预计）

• 年化打包成本

本项目收益性较高

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目 录

1

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1 项目概述

2 交易对手情况

3 用款项目及还款来源分析

4 抵押物价值测算

5 项目收益性

6 风险揭示及对策

7 投资亮点

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6 风险揭示及对策——风控措施 (1/2)

本信托计划风险控制要素表序号 风控要点 风控措施描述

1土地及在建工程抵押担保 & 维持动态抵押率 50%

•项目住宅土地使用权及在建工程进行抵押担保；•土地总面积 27230.22 平方米，建筑面积 141549.08 平方米，评估价值合计为45600 万元•项目静态抵押率 48.25% ；项目动态抵押率 32.54%;•在信托存续期间，需维持不超过 50% 的动态抵押率不变；

251% 股权过户、 49% 股权质押

•知时节房产 51% 股权过户给长城新盛信托；•知时节房产 49% 股权质押给长城新盛信托；•上述两项综合担保率为 46.71% ；

3 保证担保 •实际控制人刘思甜对本项目提供无限连带责任担保；•湖北治历实业有限责任公司、湖北湘荆建设集团有限公司提供连带责任担保

4知时节房产新股东会、新董事会制度

•股权变更完成后，知时节房产设新股东会及新董事会；•新董事会由 3 名董事组成；我司派驻 2 名专业人员进入；•重大事项决策，一票否决权。

5 投后管理措施• 账户监管：设立放款监管及销售回款监管专户；•每月财务检查；定期现场检查项目状态及销售情况，确保还款来源、抵质押物状态正常。

第 38页

6 风险揭示及对策——风控措施 (2/2)

本信托计划风险控制要素续表序号 风控要点 风控措施描述 6 关联方债权劣后 股东及关联方拆借资金对知时节房产形成的债权均劣后于本信托计划

7 分期还款

•信托计划期限不超过 24 个月；•信托计划成立届满 12 个月，知时节房产有权提前终止该信托；•信托计划成立届满第 22 个月、第 23 个月，分别还款 0.5 亿元、 0.7 亿元，剩余借款在信托到期时一并支付。

8考核期及降价销售条款

•考核期及还款期限到期前 2 个月未达标，有权启动降价条款 ; •考核期及考核办法：成立届满 12 个月，销售现金流入小于 2 亿元，价格降低 20% ，并且知时节房产原股东将追加保证金，使销售回款账户金额达到 2 亿元；•成立届满 18 个月，销售现金流入小于 4 亿元，价格降低 30% ；原股东在销售回款账户追加保证金达到 4 亿元。

9 印信管理开通网上银行，网上银行复核审批 U盾由我司保管；不得开通电话银行、通存通兑等结算功能；公司公章、合同章、财务专用章的使用需要我司委派的董事和总经理共同批准；

10 强制公证 本信托计划涉及的担保、质押、抵押合同的签署均强制执行公证；

11聘请第三方造价监理

聘请专业工程造价监理，对本项目签署的工程合同价款、设备、材料价款以及工程进度进行审核，以为我司审核项目用款申请提供实质性高价值参考。

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目 录

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1 项目概述

2 交易对手情况

3 用款项目及还款来源分析

4 抵押物价值测算

5 项目收益性

6 风险揭示及对策

7 投资亮点

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7 投资亮点

湖北治历、湖北湘荆担保能力强

•还款来源可靠，短期应收房款 4.3 亿元，总 14.3 亿销售现金流入覆盖信托融资本息

4.92倍

•抵押物流动性强 ;静态

抵押率 48%、动态抵押率 33%

战略合作—陕西和谐投资基金首个重点合作项目，提升陕西知名度

6 大投资亮点

11条风控措施严格控制风险

住宅项目地理位置优越、品质稀缺、已定向销售 90%

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