臺北市政府報請核准徵收北投士林科技園區區段徵收土地改良物

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簡報大綱1 北投士林科技園區區段徵收背景說明

北投士林科技園區區段徵收公益性及必要性說明2

本案申請徵收已踐行法定程序說明3

結論4

北投士林科技園區區段徵收背景說明1

為因應本市產業發展策略及空間需求，發展本開發區成為知識經濟產業知識庫及生物技術、媒體、資訊、通訊等相關產業長期發展中心，並創造結合河岸居住、就業、文化、休閒複合機能之優質網絡生活環境，建構兼具生產、生活、生態等功能完整之科技產業園區。

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1. 背景說明 - 計畫目的建構兼具生產、生活、生態等功能完整之科技產業園區

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本區段徵收範圍不含中正高中、文林國小、堤防及洲美快速道路已徵收且本都市計畫未變更使用部分。

區內土地大部仍為農業使用，臨承德路六段、文林北路及洲美街有住宅聚落，並有部分作工廠、汽車展示廠等使用。

東側基地：東北面已開發之住宅區與零售商業帶。西側基地：北鄰農業區，南面基隆河，西隔基隆河與社子島計畫案相望。

1. 背景說明北投士林科技園區區段徵收範圍 ( 面積 90.24 公頃 )

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1. 背景說明北投士林科技園區土地使用分區圖

*99.10.25 公告實施之細部計畫

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1. 背景說明為妥善安置、先建後拆，分 2 期辦理地上物拆遷本府為達妥善安置

目的，採先建後拆方式辦理本區段徵收案。

考量本地區拆遷戶之權益及兼顧工程施作與財務之可行性，分 2 期進行建築物拆遷。

由本府視實際作業需 要 劃 定 ， 並 於97.6.26 公告第 1期 、 第 2 期 拆 遷範圍。

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1. 背景說明本區段徵收相關核准函及公告 土地

– 核准：貴部 97 年 11 月 11 日內授中辦地字第 0970724700 號函– 公告：本府 98 年 1 月 5 日府地發字第 09731538500 號公告– 已核定發給抵價地及發給現金補償地價完竣

第 1 期拆遷範圍內土地改良物– 核准：貴部 98 年 3 月 5 日內授中辦地字第 0980723956 號 98 年 4 月 2 日內授中辦地字第 0980724166 號函– 公告：本府 98 年 3 月 13 日府地發字第 09800793300 號 98 年 4 月 7 日府地發字第 09802174000 號公告– 已補償完竣

第 2 期拆遷範圍內部分農作改良物– 核准：貴部 99 年 10 月 5 日內授中辦地字第 0990725592 號函– 公告：本府 99 年 10 月 14 日府地發字第 09903432400 號公告– 已補償完竣

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1. 背景說明北投士林科技園區區段徵收案概要 (1)

需用土地人 臺北市政府 ( 統籌辦理土地徵收、原住戶拆遷安置、工程施工及開發完成後土地分配作業 )

都市計畫1. 主要計畫： 93.5.25 貴部都委員會審議通過， 98.7.15 核定，本府 98.7.31 公告實施。2. 細部計畫： 93.2.19 本市都委會審議通過，本府 99.10.25 公告實施。

區段徵收公聽會 已依修正前土地徵收條例第 38 條規定，於 97 年 6 月 30 日、 7月 1 日召開區段徵收說明會

區段徵收範圍 貴部 94.12.20 內授中辦地字第 0940056134 號函核准

古蹟、遺址或歷史建築維護措施 原地保留或遷建安置當地重要信仰中心屈原宮、福裕宮、三王宮及歷史建築賴氏祖祠於區內公園用地內

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1. 背景說明北投士林科技園區區段徵收案概要 (2)

區段徵收工作進度 94年至 107 年 11月完成

原位置保留分配土地 無得依土地徵收條例第 47 條所規定申請原位置保留分配土地之情形

安置計畫 1. 為妥善安置、先建後拆，分 2 期辦理拆遷2. 配售專案住宅及發給自動搬遷行政救濟金等 2 種安置方式

公有土地作價或領回土地 屬非 9 項公共設施土地之管理機關均同意以作價方式撥供整體開發

原住民土地 無涉及原住民土地之徵收

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1. 背景說明北投士林科技園區區段徵收案概要 (3)

區段徵收後土地處理

可建築用地，先由原土地所有權人領回；剩餘可建築用地，本府將依規定辦理市民住宅用地，讓售予拆遷戶

公共設施用地，無償登記為本府所有，並交由各權責機關接管9 項以外公共設施用地 ( 高中用地、機關用地、交通用地、堤防用地 )，有償撥供需地機關使用

財務計畫 自償，盈餘約 8,444萬元。

抵價地比例 40%( 貴部 94.12.20 內授中辦地字第 0940056135 號函核准 )

開發費用 開發總費用約 125億元，由本市實施平均地權基金支應，業經本市議會同意編列 92年度至 106年度連續預算支應。

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1. 背景說明 - 現在辦理情形第 1 期拆遷範圍正進行填土整地及專案住宅工程

工作項目 期程 工程進度第1期工程

第 1 期填土整地 ( 不含福裕宮 )及磺溪護岸擋土工程施工及驗收 99.01-102.08 96.56％第 1 期道路工程 ( 含雨、污水下水道等 )施工及驗收 101.02-104.07 16.11%

專案住宅專案住宅工程施工及驗收 101.08-104.10 5.08％專案住宅配售、交屋及遷入 104.05-104.12 --

第2期工程

第 2 期工程範圍地上物查估、協議價購及發價 98.06-105.01 辦理中第 2 期填土整地工程及基隆河河岸堤防施工及驗收 104.12-106.11 --

第 2 期道路工程 ( 含雨、污水下水道及專案住宅景觀工程 )施工及驗收 105.06-107.11 --

第 2 期公園工程發包、施工及驗收 106.11-107.11 --

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1. 背景說明 - 現在辦理情形第 1 期拆遷範圍正進行填土整地及專案住宅工程

2公益性及必要性說明

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2. 公益性必要性說明興辦事業計畫必要性說明

已達必要最小範圍1. 基於整體發展之機會、區位條件及交通建設等因素予以勘選2. 考量都市發展需求及西北側關渡平原資源合理運用3. 已排除中正高中、文林國小、公有堤防用地及洲美快速道路等已徵收且本次都市計畫未變更使用部分

是否有其他取得方式採區段徵收方式辦理，土地所有權人可以選擇領回徵收後可供建築之抵價地折算抵付地價補償費，共享開發效益與土地增值，政府為公共利益，闢建公共建設同時亦可兼顧土地所有權人權益，較其他方式有利。

徵收私有土地合理關聯 1. 依據行政院及內政部函釋，農地變更為建築用地時，一律採區段徵收方式開發。2. 本案都市計畫業規範本地區以區段徵收方式整體開發

有無其他可替代地區1. 為本市最適宜發展生物科技、媒體、資訊、電子、通訊等知識經濟及科技產業之地點2. 鄰近捷運士林站、芝山站及明德站，附近地區有豐富的醫療研究資源及商業、文化機能

2. 公益性必要性說明本區段徵收案具有公益性及必要性

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評估項目 極有利條件 有利條件尚可條件或無顯著影響

不利條件 極不利條件 說明

社會因素

1.人口結構 ○․ 本計畫開發前約為 2,432人，開發後可容納

10,644人。

2. 社會關係 ○

․ 於本區段徵收區內興建專案住宅，妥適安置本地區拆遷戶，延續原有在地文化及社區網絡。

․ 保留當地重要信仰中心屈原宮、福裕宮、三王宮及歷史建築賴氏祖祠等，維繫地方認同感並保存當地傳統文化特色。

3.周圍社會現況影響 ○

․ 本計畫規劃以產業、居住機能為主，目標為創造結合河岸居住、就業、文化、休閒複合機能之優質網路生活環境，與周圍地區文化、藝術、教育、休閒中心等都市機能相輔相成，具有正面之影響。

4.弱勢族群生活型態 ○․ 本府於開發前清查本區段徵收範圍內弱勢居民，並轉請本府社會局、區公所及轄區社會福利中心協助辦理相關社會救助事宜。

5. 居民健康風險 ○․ 本計畫規劃以產業、居住機能為主，引進知識經濟型產業，且提供高品質休憩居住環境，對周邊居民健康無風險。

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評估項目 極有利條件 有利條件尚可條件或無顯著影響

不利條件 極不利條件 說明

經濟因素

1.稅收 ○

․ 本計畫區原為農業使用及零星工業使用，建築改良物亦多為未辦登記且年期久遠、低矮窳陋之建築物，而本計畫將農業區變更為可建築用地，配置適當公共設施，並引進產業，故預期未來房屋稅、契稅、地價稅、土地增值稅、營業稅、營利事業所得稅等稅收均可增加。

2.糧食安全 ○․ 本計畫區內部分為私人苗圃及菜園，均屬零星生產情形，故本案開發對於周邊地區糧食安全較無影響。

3.增減就業 ○․ 本計畫擬引進知識經濟型產業，預計將可吸引就業人口 35,000人。

4. 徵收費用與政府財政負擔 ○․ 本區段徵收開發所需費用由本市實施平均地權基金支應，俟開發完成後，將處分剩餘可建築土地以償還開發總費用，具有財務自償性。

5. 農林漁牧產業鏈 ○

․ 本計畫區西北側為關渡平原，屬自然環境敏感地區，雖以農業型態為主，惟非屬傳統生產性農業經濟型態，且與本計畫間有 40米寬福國路作為天然阻隔，對其生產環境尚無顯著影響。

6. 土地利用完整性 ○

․ 本計畫為塑造園區整體發展架構與空間品質，以大街廓、整體開發為原則，並配合區段徵收土地分配狀況，規畫適當基地開發規模與使用強度，對土地利用完整性有正面的影響。

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評估項目 極有利條件 有利條件尚可條件或無顯著影響

不利條件 極不利條件 說明

文化及生態因素

1.城鄉自然風貌 ○

․ 本地區建物年代久遠且窳陋不堪使用，其違章建築情形嚴重、巷道狹窄，不僅有礙市容觀瞻且有妨礙公共安全之虞，透過本開發案，重新規劃整理，設置公共設施，形成生產、生活、生態功能完整之科技產業園區。

2. 文化古蹟 ○

․ 本計畫範圍內保留當地重要信仰中心屈原宮、福裕宮、三王宮及歷史建築賴氏祖厝等，並將原地或遷建安置於區內之公園用地，以維繫地方認同感並保存當地傳統文化特色。

3. 生活條件 ○

․ 本計畫構想係塑造生活機能完整之多樣化鄰里單元、建立明確交通系統、劃設水岸綠帶及開放空間系統提供高品質休憩居住環境，故開發完成後對於本計畫區生活條件有正面的影響。

4. 生態環境 ○․ 本計畫對於該地區之生態環境無顯著之影響。

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評估項目 極有利條件 有利條件尚可條件或無顯著影響

不利條件 極不利條件 說明

永續發展因素

1. 國家永續發展政策 ○

․ 本計畫總體目標為創造富含文化氣息並結合生產、生活與生態之知識經濟產業園區，提供適當經營環境之條件，利於都市型產業聚集效益，並藉由引進新興科技產業與國際接軌，促進本市的產業發展與國際化，符合國家永續發展政策之精神。

2.永續指標 ○

․ 本計畫區內規畫完整自行車系統及大眾運輸空間，塑造綠色運輸及生態節能空間環境。

․ 尊重既有河道所形成之水岸資源，及利用堤防或指定留設綠帶及建築線退縮，建立園區內融合生態體系之開放空間系統。

․ 土地使用管制規定建築物以綠建築為導向，並須維持地區景觀與公共空間系統之完整性。

․ 配合本市現有之防災體系，劃設適當之防災區劃與防災設施，強化防災功能。

3. 國土計畫 ○․ 本計畫對國土計畫無顯著之影響。

本案申請徵收法定程序說明3

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3. 本案申請徵收 - 徵收標的及位置北投區文林段二小段 36 地號等 47 筆土地上之農作改良物

貼圖

3. 本案申請徵收 -法定程序本案於申請一併徵收前已踐行法定程序 (1)

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1. 協議價購程序

協議價購會議通知函及會議紀錄均已合法送達，地址不全者並依規定辦竣公示送達。書面通知並合法送達

102 年 3 月 14 日至 27 日間於開發範圍內之屈原宮、利德工務所，與農作改良物所有權人個別辦理協議價購。辦理方式

依「臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例」、「臺北市農作改良物徵收補償費查估基準」、「臺北市土地徵收農作改良物及水產養殖物遷移費查估基準」相關規定之補償標準及所查定之價額為購買價格，與農作物所有權人辦理協議價購。協議價購價格

1. 協議價購達成率達 86% 。2. 本案因價格不合致、所有權人未到場、未辦竣繼承事宜及所有權爭議致無法確知應受補償人等原因，未能與所有權人 ( 含辦理公示送達者 )達成協議價購。

協議價購結果

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3. 本案申請徵收 -法定程序本府辦理協議價購情形

3. 本案申請徵收 -法定程序本案於申請一併徵收前已踐行法定程序 (2)

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2. 陳述意見程序

併協議價購會議通知函通知所有權人陳述意見，均已合法送達，地址不全者並依規定辦竣公示送達。書面通知並合法送達

1. 案內部分所有權人於協議價購會議當場或得提出陳述意見之期限內提出陳述意見，並均已書面函復。2.其餘所有權人 ( 含辦理公示送達者 )於得提出陳述意見之期限內未提出陳述意見。

處理情形

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3. 本案申請徵收 -法定程序陳述意見及回應情形項次 陳述意見類別 陳述意見者 本府說明回復

1 主張農作改良物所有權 陳○○等 8 人陳情人所提意見係對農作物所有權仍有爭議，且當事人間對於應領取之農作改良物補償費無法達成協議，故本案仍請渠等再行協調農作物所有權範圍，如仍無法達成協議，本府無法確知受取人，無法達成協議價購，依土地徵收條例相關規定辦理一併徵收。

2對補償標準不滿( 補償單價過低、限制栽培數量及種植面積 )

魏○○等 3 人本府係依本市舉辦公共工程拆遷補償自治條例、本市農作改良物徵收補償費查估基準、本市土地徵收農作改良物及水產養殖物遷移費查估基準相關規定查定，並以該價額與陳情人進行協議價購。

3 其他 郭○○ 所陳意見非屬本次農作改良物協議價購範疇，本府將依相關規定辦理。

3. 本案申請徵收 -協議價購作業滿意度調查所有權人對本案協議價購作業滿意度達 80% 以上

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為作為未來精進本府辦理協議價購作業之參考，本府爰辦理本案協議價購作業滿意度調查。

受訪之農作物所有權人對於辦理協議價購作業之地點、人員專業及服務滿意度、文件便民度、整體協議價購滿意度等均達 80% 以上，顯示受訪之農作物所有權人對於本府之服務予以高度肯定。

調查辦理方式–日期：102 年 2 月 22~25 日–對象：北投士林科技園區區段徵收第 2 期拆遷範圍已協議價購並發價完成之農作物所有權人–方式：電訪

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結論4

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結論 本案依土地徵收條例第 5 條規定，申請一併徵收北投士林科技園區區段徵

收第 2 期拆遷範圍內 47筆土地上之土地改良物一案，業依規定踐行相關法定程序，請准予照案徵收。

簡報結束

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( 補充說明 )本案就修正後土徵條例第 5 條第 2 項規定之說明(1)

1. 應得適用修正前第 5 條第 2 項之規定(1) 本區段徵收土地部分業於 97 年 11 月 11 日經 貴部核准徵收，並經本府 98 年 1 月 5 日

公告在案。土地徵收公告行為時之土地徵收條例並無第 5 條第 2 項所定 3 年之限制。由本區段徵收案整體性觀之，地上物之徵收係附屬於土地之徵收，徵收係為實體事項，故本案應得依實體從舊、程序從新原則，適用修正前土地徵收條例第 5 條第 2 項之規定。

(2)另查修正後第 5 條第 2 項之立法意旨：「為保障人民之財產權，故參酌土地徵收條例第9 條第 1 項第 1 款收回權之停止條件為 3 年之規定，應徵收之土地改良物，應於土地徵收公告之日起 3 年內徵收之。」，究其目的係為避免徵收後土地未使用而發生收回權之情形，惟查同法第 9 條有關收回權之規定，已明文排除區段徵收，故本案應得不受修正後第 5 條第 2 項所定之限制。

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2. 本區段徵收案之特殊性(1) 因應拆遷戶要求先建後拆，並達妥善安置之政策目標，本區段徵收案分 2 期辦理地上物拆

遷及公共工程，並興建專案住宅以配售方式安置拆遷戶。亦即俟專案住宅工程完工，拆遷戶搬入後，始啟動第 2 期地上物拆遷及公共工程，以保障拆遷戶之需求及居住權益。

(2) 依本府 97年間報請核准區段徵收土地當時之規劃，第 2 期拆遷範圍預定報請徵收地上物之期程已超過土地徵收公告之日起 3 年，而土地徵收條例係於 101 年 1 月修正發布實施，本案客觀上已無法符合修正後第 5 條第 2 項之規定。

綜上所述，本區段徵收案為妥善安置拆遷戶，採分期拆遷之特殊性，確為本興辦事業計畫之必要，且自土地徵收公告以來，本案區段徵收工程依計畫持續進行，為推動本區段徵收案，請准予照案徵收，以確保本區段徵收案之最大公共利益。

( 補充說明 )本案就修正後土徵條例第 5 條第 2 項規定之說明(2)

本區段徵收專案住宅業於 101 年 9 月開工，預計於 104 年 10月完工驗收。

本區段徵收預計於 104 年 12月拆遷戶 ( 含 1 、 2 期，符合安置計畫所定之配售資格者 )搬入專案住宅後，於 105年拆除第 2 期拆遷範圍內地上物並進行公共工程。

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( 補充說明 ) 目前先建後拆之辦理情形

( 補充說明 )

第 1 期公共工程及專案住宅工程因故影響整體開發期程

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專案住宅規劃設計屢遭拆遷戶陳情抗議專案住宅工程係銜接本區段徵收案第 1 期及第 2 期公共工程之要徑工程，惟因拆遷戶屢就專案住宅規劃設計內容 (如坪數、室內配置等 )陳情抗爭，影響整體開發時程。經本府考量民眾陳情意見及專家學者建議，並派員逐戶與當地居民溝通訪談，消弭歧見。因應法規修正專案住宅建照申辦時，因 貴部修訂建築物耐震規範及解說、混凝土結構設計規範，本府考量公共工程品質、保障居住安全、社會大眾觀感及契約約定須依最新耐震規範設計規定等，要求設計單位依最新規範重新修正檢討，致影響專案住宅工程進度。不可抗力、不可控制因素影響工程進度第 1 期填土整地工程因基地黏土層之壓密沉陷係數難以掌握、地下水影響土壤沉陷速率、排水帶打設可能破壞黏土層之排水路徑等原因，致填土後地下黏土層之沉陷速率未如預期，影響整體開發時程。

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1. 背景說明區段徵收面積及權屬分析 參考

權屬 面積（m2 ） 比例（%）

公有土地

國有 26,532.25

84,505.86 9.37市有 57,880.61

其他縣（市）有 93.00

私有土地 802,610.98 88.94

未登記土地 15,275.00 1.69

合計 902,391.84 100.00

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項　　目 金額（元） 備 註

補償費

私有土地現金補償地價 314,439,423以土地徵收總補償地價扣除徵收公告期間土地所有權人提出申請發給抵價地補償金額計算。公有土地作價地價款 648,236,436 公有土地扣除無償撥供使用部分，均以作價方式處理。

地上物拆遷補償費 4,846,297,944 現場勘查後估算之建物補償費、農作改良物、其他補償費、安置費用、遷移費等。工作費 121,347,257按土地總地價及地上物補償費總額之 0.5% 計算。登記費 21,082,256按申報地價及他項權利設定金額估算。

工程費 4,602,346,257 依預定施作工程項目估算。貸款利息 1,980,618,347預估總開發年期為 8 年，利息支出依每年預估支用金額之 3%估算。

開發總費用合計 12,534,367,920 　

1. 背景說明財務計畫 -開發總費用 參考

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抵價地發還比例A. 抵價地總面積（㎡）

B. 抵價地總地價（元）C. 領回抵價地　權利價值（元）

D.剩餘土地權利價值（元）E. 開發餘絀（元）

40% 321,044.39 28,187,697,618 27,716,963,067 8,953,330,433 84,444,913

※A. 抵價地總面積 = 徵收私有土地總面積（約 802,610.98㎡） × 抵價地發還比例※B. 抵價地總地價 = A. 抵價地總面積 × 區段徵收後平均地價（約 87,800 元 /㎡）※C.領回抵價地權利價值=B. 抵價地總地價 × 土地所有權人申領抵價地比例（約 98.33%）※D.剩餘土地權利價值 = 區段徵收後可建築土地總地價（ Σ各類可建築土地之區段徵收後單位地

價 × 面積= 36,670,293,500 元 ) － C.領回抵價地權利價值※E. 開發餘絀=D.剩餘土地權利價值 ＋ 市民住宅及有償公設用地地價收入（ 3,665,482,400元）－ 開發總費用（ 12,534,367,920元）

1. 背景說明財務計畫 -開發餘絀估計表 參考

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3.申請一併徵收協議價購不成原因分析 參考

類型 所有權人數 備註1. 未到場 31 金額低不願領取 (258~2,924 元 )

2.所有權爭議 26當事人對農作物所有權仍有爭議，且部分當事人未到場，對於應領取之農作改良物補償費無法達成協議，本府無法確知受取人，致無法達成協議價購。

3. 價格不合致 4 所有權人對補償標準不滿，致無法達成協議價購。

4. 無法辦 竣繼承事宜 1 因所有權人死亡，尚無法辦竣繼承事宜，致無法確認應受補償對象，爰協議價購無法成立。

5.其他 1 同意協議價購，惟所有權人未完成協議價購程序，致協議不成立。

合計 63

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1. 背景說明 - 安置計畫採先建後拆以達妥善安置目的之安置計畫合法建物及

77.8.1 前之違章建築

配售專案住宅，並於等候期間至進住為止，發給房租津貼。放棄承購專案住宅者，每一門牌建物發給安置費用新台幣 90萬元整。

配售住宅

安置費用OR

77.8.2-83.12.31違章建築

自動搬遷行政救濟金

軍公教建物自動搬遷行政救濟金

軍方列管眷舍、政府機關、公立學校及公營事業機構列管宿舍之住戶，其建物經全部拆除者，每一門牌建物發給自動搬遷行政救濟金新台幣 20萬元。

全拆

97.6.17 公告之臺北市北投士林科技園區區段徵收拆遷安置計畫

每一門牌建物發給自動搬遷行政救濟金新台幣 39萬元。

參考

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1. 背景說明 - 安置計畫：專案住宅規劃北科專案住宅概要 規劃

售價

*總登記面積

本專案住宅之規劃設計以足夠安置及不低於本市平均居住水準為基本生活需求為原則下，採單一坪型設計， 4 房 2 廳 2 衛、陽臺、大小公、 1 車位，計 56.1坪，總戶數 642 戶。

依房屋建造成本、土地取得地價 ( 區段徵收後供興建專案住宅之讓售地價 )及貸（墊）款利息等相關費用總額，按房屋面積及土地應有部分比例計算之，各戶並依各樓層、棟別分別訂定價格

參考

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1. 背景說明 - 安置計畫：專案住宅配售對象配售對象及安置標準 配售對象

安置標準

房租津貼

下列全拆建物之所有權人或事實上處分權人，並須為自然人• 合法建築物• 77.8.1以前之違章建築

•以每 1 門牌配售 1 戶為原則。• 拆遷戶擁有數個門牌者僅能配售專案住宅 1 戶，其餘門牌建物發給安置費用。•共有者，應由共有人於規定期間內自行協調。

•第一期拆遷範圍核准配售者，等候期間發給補助房租津貼新台幣 90萬元整。•等候期間如超過 3 年者，按月發給每 1 核准戶 2 萬元。

參考

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1. 背景說明 - 安置計畫：專案住宅增配條件增配條件

建物所有權人需選擇「配售專案住宅」，始具申請增配資格。

一個以上相連之居室及非居室建築物，有廚房、廁所等供家庭居住使用單獨出入口。

有主配設籍且現住居住條件

身分

限制

•共有建物，其未獲配售之他共有人。 • 已獲配售之三親等內之血親或為二親等內之姻親。

須為拆遷公告前 2 個月於該建物設有戶籍並有居住事實。

申請增加配售戶數加計原配售戶數之總戶數計算按拆除面積以 66㎡為一級距，每超過 66 ㎡得申請增加配售 1 戶，餘數不足 66 ㎡者，以 66 ㎡計算。但不得超過該建築物所有住宅單位總數或設籍總戶數。

參考